2017年1-5月房地产数据点评:按揭首现负增长,投资年内首次回落

低基数致销售单月增速回升

    2017年1-5月份,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%,增速比1-4月份回落1.4个百分点,但从单月数据来看,全国商品房销售面积同比增长10.2%,增速较上月扩大2.5个百分点,主要是去年低基数所致。分城市来看,一线、二线、三四线5月单月住宅销售面积同比增速分别为-38.1%、-33.7%、18.5%,其中二线降幅较上月收窄3.8个百分点、三线增速扩大2.5个百分点。虽然本月销售有所回暖,但我们认为调控深化压及银行收紧按揭是大势所趋,预计销售增速维持下行趋势。价格方面,1-5月全国商品房销售均价同比上涨3.8%,涨幅收窄0.1个百分点,单月销售均价环比下降0.6%,连续3月下行。

    摘土地市场量缩价涨,但溢价率有所回落

    2017年1-5月,房企土地购置面积7580万平米,同比增长5.3%,增速较上月回落2.8个百分点,土地成交价款3036亿元,同比增长32.3%,增速较上月回落1.9个百分点;土地成交均价同比上涨25.6%,增速较上月扩大1.4个百分点。分城市来看,根据百城数据,一线5月土地供应量同比上升83%,高供应下助力一线宅地成交溢价率回落(5月溢价率较4月下降24个百分点);二线城市5月宅地溢价率均有所回升,环比扩大33.4个百分点;三线城市较上月回落7.5个百分。

    开工、投资单月增速显著回落

    2017年1-5月全国新开工面积65179万平米,同比增长9.5%,增速较上月收窄1.6个百分点,但5月新开工单月增速5.2%,较上月大幅收窄4.9个百分点,亦创6个月来新低。我们认为新开工的大幅回落反映了在销售增速收窄和限价令等调控导致的房企开工推盘意愿的大幅下降。投资方面,1-5月全国房地产投资37595亿元,同比增长8.8%,增速较上月收窄0.5个百分点,从单月增速来看,5月投资增速为7.3%,较上月回落2.3个百分点,增速亦创年内新低。本月投资增速如期回落,尽管近期开发融资端出现边际改善(公司债稍宽),但我们认为仍难抵消需求端信贷收缩带来的销售压力,预计下半年投资增速仍将进一步收窄。

    按揭单月首次出现负增长

    2017年1-5月全国房企到位资金58989亿元,同比增长9.9%,增速较上月回落1.5个百分点,单月同比增速4%,较上月大幅回落7.3个百分点,主要原因是到位资金中个人按揭贷款单月同比下降9.6%,这是15年一季度以来按揭贷款首次出现负增长,这也表明当前银行收紧按揭的力度。利率方面,根据融360数据,5月全国首套房贷利率4.73%,较上月扩大0.21个百分点,已经连续7月上行。

    投资建议:流动性持续收缩,房地产投资拐点或现;在销售数据、政策或流动性出现改善预期之前,板块估值存在较大下行压力,建议关注低估值、业绩确定性的个股,推荐:1)低估值龙头:华侨城、新城控股、招商蛇口;2):具备转型预期的个股:嘉宝集团、华联控股等。

    风险提示:流动性加速收缩、销售不达预期等。