房地产行业土地供应专题报告:土地供应机制及现状分析

内容摘要

    我国对于国土资源的立法决定了中国住宅市场在土地供给方面的非竞争性,住宅类用地的土地供应由地方政府决策并按照规划进行。究竟是怎样的土地供应机制影响了城市供地?近期的政策导向如何?我们将通过以下几方面对未来土地供应情况进行探讨:

    首先,我们以目前国土开发利用现状为出发点,对于我国国有土地利用的管理架构进行了梳理:1、从国家到县域共五级用地计划,用地计划的制定以《土地利用总规划》为基本依据;2、年度计划根据《土地利用年度计划管理办法》下达,对于耕地保有量、新增建设用地规模等限制约束性较强;3、耕地红线不得突破,实施占补平衡;4、具体供应由地方政府根据实际情况决定。

    其次,基于土地供应架构的梳理,我们分别对国家及部分城市土地利用规划及实际供应情况进行整理,我们发现国有建设用地增加规模呈缩减趋势。然而,实际供应情况却仍与计划有一定差异。一线城市及部分二线城市供给端的核心要素不在供应计划的调整,而是真正落实和完成供应计划指标水平,提高供应计划完成率水平是解决土地供给端的核心问题。

    最终,结合近期政策导向来看,我们得出以下几点结论:

    1、因计划用地是以上级审批通过为前提,确保了耕地红线等限制性指标尚未触及,实际土地供应量占计划供应量较低的地区仍有能力增加土地供应,因此,对于中短期内刚性购房需求仍较大但土地供应相对不足的城市有望增加住宅类土地供应;但由于全国建设用地供应计划的缩减和各地供地计划基本维持或缩减,对于其他城市(二线、三四线),刚性需求相对温和,我们预计土地实际供应不会有大幅变化,更多的将是对于地价方面的调控政策出台。

    2、持续大量的土地供应是平抑房价的有效手段,未来若完全大规模放开土地供应,房价将直接面临调整压力,因此,长期看未来完全大规模放开土地供应的可能性很低。

    3、针对地价售价方面的限制政策将压缩房企的盈利空间,在土地购置环节需要求房企具备更高的资金实力