房地产行业:按揭贷收缩,基本面下行更加明确

类别:行业研究 机构:广发证券股份有限公司 研究员:乐加栋,郭镇,金山 日期:2017-05-09

整体成交情况:一线环比上涨,二线环比下滑。

    根据wind收集的各主要城市的房管局数据显示:上周,一线四大城市房地产成交面积73万方,环比上周上涨14%,同比微幅下滑5.34%。我们跟踪的部分二线城市房地产成交面积235万方,环比上周微降6%,同比显著下滑21.99%。

    上周,一二线成交分化,一线城市环比上涨14%,除北京环比下滑20%,广州、深圳、上海分别环比上涨48%、22%、13%。二线成交环比下滑6%,样本城市中杭州、福州、南京、宁波、武汉、厦门及长春均环比上涨,其中福州涨幅显著,其他城市则环比下行,其中昆明、济南跌幅达75%、49%。

    分区域看,上周三大重点区域环比出现分化,其中环渤海区域环比显著下滑22%,样本城市中济南、大连、北京、分别显著下滑49%、21%、20%;长三角区域则环比上行11%,除苏州、无锡微幅下滑外,其余城市均上涨,其中杭州涨幅达40%;珠三角区域环比上涨24%,除东莞下滑19%外,广州、深圳涨幅分别达48%、22%。

    整体库存情况:推盘放缓,库存下行。

    上周,全国11城市推盘量显著下滑,推盘节奏有所放缓,库存指数环比微降,一二线城市出现分化,一线库存上涨,而二线库存则下行。11个重点城市去化周期后半周略有下行。

    本周观点:按揭贷收缩,基本面下行更加明确。

    目前,热点城市按揭贷收紧趋势明显,4月份,融360监测的35城市首套房贷利率为4.52%,环比上涨0.03个百分点,连续4个月上涨,且上涨加快趋势明显,而北京和上海部分银行则开始上调首套房按揭贷利率至基准,不排除未来其他城市跟进的可能性。除按揭贷成本的提升外,我们认为未来按揭贷投放总量也将收紧,一季度的信贷高投放量不可持续,尤其是在控制全年新增信贷的背景下,预计未来几个季度信贷将逐步缩量。我们认为相较单个城市的行政政策调控,信贷的收缩(量缩价涨)对于行业成交量价的影响更加直接,在按揭贷款支持收紧的情况下,基本面下行趋势也将更加明确。投资方面,随着整体流动性收紧、市场风险偏好降低以及基本面回落,对于板块的配置建议依旧维持前期的谨慎观点。

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