房地产行业对南京下发“稳刚需”《意见》的简评:地方政府稳增长需求强烈

投资建议:

    数据显示,2012年1季度南京市GDP增速为10.1%,连续9个季度回落。当前GDP增速低于2008年,地方政府在就业、经济发展等方面前景堪忧。此外,2012年南京市土地出让收入较2011年有大幅下滑。上半年土地出让收入负增长30%以上。地方财政收入明显吃紧。

    本次《意见》涵盖内容相对较广,地产方面主要涉及稳定行业发展、加大保障房支持力度、加大公积金政策对首次购房信贷支持和促进城乡住房消费统筹发展四个方面。其中加大公积金支持首次购房对当前市场具有较大意义。总理前期明确指出“积极引导和支持房地产企业调整产品结构,增加普通商品房的供给,满足合理的、自住性的刚性需求”。以上发言是总理近两年以来,首次将刚需和投资需求进行区分对待。当前中央对地产需求差别对待意图明显,“稳刚需”依旧是后期重点工作。我们认为《意见》中关于加大对首次购房支持力度的提法不存在任何调控放松,符合中央一贯精神。

    南京市政府本次以支持首次购房、同时加大保障房建设力度的经济维稳方案值得地方政府借鉴。我们继续维持前期观点,认为经济回落期政府调控以窗口指导为主。短期而言出台实质性政策打压的可能性不大。

    截至7月23日,A股市场动态PE在12.13倍,房地产板块动态PE在14.8倍。海外市场不景气、市场存在房价引发政策调控担心或造成板块短期震荡,但当前形势下中央层面很难出现政策转向,地方“稳刚需”情节依旧强劲。考虑到后期传统旺销季节到来,行业基本面的确定性和转好(超额完全全年销售计划、资金压力释放)将成为估值继续提升的动力。

    此外,目前龙头地产公司均提出未来股东回报计划。目前地产公司业绩锁定性强,未来分红回报高。板块中长期投资价值更加明显。个股方面,1)消息对地产南京板块构成利好,推荐苏宁环球、栖霞建设和南京高科;2)继续看好快周转龙头,包括万科A、金地集团、招商地产、保利地产、首开股份和金融街等;3)部分销售稳定,有业绩支撑的二线地产股已经跌出价值空间,看好世茂股份、亿城股份、铁岭新城。