华夏幸福2019年三季报点评:业绩稳增,回款改善,拿地加速
3Q19业绩同比+24%,平安入股+股权激励双重承诺未来两年业绩稳增
3Q19公司实现营业收入643.2亿元,同比增长42.5%;地产结算面积432.3万方,同比增长40.3%,其中外埠占比27%;归母净利润97.5亿元,同比增长23.7%;扣非归母净利润97.0亿元,同比增长34.8%;基本每股收益3.18元,同比增长25.2%;销售毛利率和归母净利率分别为40.4%和15.2%,分别同比下降5.0pct和2.3pct;三项费用率合计10.2%,同比下降6.2pct,主要由于管理费率下降5.0pct。2019Q3末预收账款达1,350亿元,同比下降11.5%,覆盖18年房地产结算收入的2.6倍,远高于行业平均。
此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即18-20年业绩分别不低于114.2亿、144.9亿和180.0亿,对应19年和20年业绩增速分别为23%和24%。
3Q19销售额千亿、同比-7%,其中三季度销售额大幅回升、同比+33%
3Q19公司实现销售额1,006.5亿元,同比-6.6%;其中Q3单季度销售额361.1亿元,同比+32.8%,主要由于外埠销售逐步发力。3Q19销售面积911万方,同比-5.3%;其中外埠占比62.4%,同比+16.3pct,并且环南京、杭州、郑州分别占比12%、8%和26%,较19H1分别-3pct、-1pct和+2pct;Q3外埠销售面积占比59.9%,同比+12.7pct。3Q19销售均价1.1万元,同比-1.3%。Q3拿地继续加速,前三季度拿地金额293亿元,同比+225.7%,其中Q3拿地金额170亿元;拿地额/销售额29%;拿地面积同比+71.9%,是2018全年拿地面积的1.35倍。公司截至18年末持有待开发+在建未售土储1,398万方;预计19年新开工面积1,198万方,较上年计划同比-39.8%;施工面积4,219万方,较上年计划同比-3.1%;竣工面积1,037万方,较上年计划同比+2.6%。
深耕都市圈、产业新城项目持续拓展,吴向东加盟、商办业务逐步落地
公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”核心都市圈格局,7月取得湖南衡阳汽车产业新城PPP项目。并且,吴向东加盟后公司商办业务逐步开始拓展。8月与平安人寿开展不动产项目合作,为平安人寿代建物业并提供运营管理服务;9月公司以116亿元获得武汉武昌滨江CBD核心区2宗地块,拿地均价仅1万元/平,业态包括住宅、商服等,有助于公司开拓商业办公及相关业务、盘活存量资产。
回款改善,负债率上行,携手平安、融资渠道畅通
3Q19公司销售商品提供劳务收到的现金为631亿元,同比+19%,其中Q3回款同比+45%;回款率(表内销售回款/全口径销售)为63%,同比+14pct。19Q3末公司资产负债率和净负债率分别为84.9%和202.8%,同比分别+0.5pct和+77.8pct,负债率上行主要由于短期借款大幅增加所致。3Q19末公司有息负债余额1,780亿元,同比+54%。
并且,3Q19末公司筹资现金流入939亿元,同比+66%;预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。
投资建议:业绩稳增,回款改善,拿地加速,维持“强推”评级
华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的PPP市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。3Q19公司外埠销售占比继续提升、拿地加速,同时平安2月增持、目前持股25.25%,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩的承诺。我们维持公司2019-21年每股收益预测为4.83、6.00和7.31元,对应19/20PE仅5.8/4.7倍,18A、19E股息率分别达4.3%和6.0%,维持目标价33.8元,维持“强推”评级。
风险提示:房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。