中南建设2019年中报点评:业绩靓丽、销售稳增,拿地权益回升
19H1业绩同比+42%、承诺持续兑现, 预告 3Q19业绩同比+50%以上19H1公司营业收入 233.2亿元,同比+52.3%;归母净利润 13.1亿元,同比+41.6%; 并预告 3Q19归母净利润同比+50%以上。 19H1扣非归母净利润 12.2亿元,同比+35.2%; 基本每股收益 0.35元,同比+41.6%。 房地产结算收入 154.2亿元,同比+47.4%。毛利率和归母净利率分别为 19.9%和 5.6%,同比分别-2.3pct和-0.4pct;其中地产毛利率 23.4%,同比-1.0pct;建筑毛利率 11.9%,同比-0.9pct;
公司预计 19年结算毛利率将高于 18年。 公司三费费率为 9.3%,同比-1.1pct,其中管理费率-0.9pct。 此外, 5月公司公布 19年股票期权激励计划,拟向激励对象授予股票期权 13,837万份,占总股本 3.73%,叠加 18年 7月激励方案的6.27%、 两次合计占比达 10%;行权价格 8.49元,现价较之折价 12%。并且,公司进一步延伸 21年业绩较 17年增速不低于 1408%、即同比增速不低于 30%,即 90亿元,彰显强烈发展信心。
19H1年销售额同比+24%, 拿地额/销售额 33%、权益比例回升至 75%19H1实现销售金额 812亿元,同比+24%;销售面积 645万平米,同比+24%;
销售均价 1.26万元/平,同比持平;其中一二线销售面积占比 41%、销售金额占比 46%。 19年公司计划新开工面积 1,061万平米,竣工面积 998万平米、远高于 18年结算面积,预示着 19年丰富的可结算资源。截至 19H1末,公司在建面积 3,214万平米,未开工面积 1,309万平米;合计未竣工面积 4,523万平米,其中一二线城市面积占比 39%、与 18年末持平。 19H1公司拿地面积 420万平米,权益比例 75%、较去年提升 22pct。 19H1拿地金额占比销售金额 33%;
拿地面积占比销售面积 65%; 拿地均价占比销售均价 51%,主要由于杭州、厦门、苏州等二线城市地价较高。
负债率持续下行,预收款锁定率高达 4.7倍、后续业绩高增确定性较强18年末公司资产负债率 91.2%,同比+1.4pct;净负债率 185.6%,同比-7.3pct;
现金短债比 1.9倍;有息负债余额 686亿元,同比+21.9%, 18年地产销售金额覆盖有息负债倍数为 2.14倍;有息负债中银行借款、债券类和其他分别占比 49%、 30%和 22%,同比分别-3.4pct、 +4.7pct、 -1.3pct。 19H1末公司预收账款 1,283亿元,同比+39.2%,覆盖 18年地产结算收入 4.7倍,远高于行业平均水平,并较 18年末继续提升; 并且公司预收款利润率水平不低于 18年结算资源。激励方面, 19H1公司共有 27个新项目引入跟投机制,员工跟投本金总额 0.9亿元,占跟投项目资金峰值的 3.65%。
投资建议: 业绩靓丽、 销售稳增, 拿地权益回升, 维持“强推” 评级中南建设在 2016-18年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。今年 5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至 2021年,并高达 90亿元,彰显强烈发展信心。
我们维持公司 2019-21年每股收益预测为 1.
10、1.89和 2.45元,现价对应 19-21年 PE 仅为 6.8/3.9/3.0倍、较每股 NAV16.81元折价 56%, 考虑到公司利润率将低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,按照 19年目标 PE10倍, 维持目标价 10.98元, 维持“强推” 评级。
风险提示:三四线城市销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。