首开股份2019年5月销售数据点评:销售持续靓丽,拿地略转积极

5月销售额92亿元、同比+53%,1-5月累计销售321亿元、同比+37%

    5月公司实现签约金额92.2亿元,环比-27.2%,同比+52.8%,涨幅较上月下降17.5pct,大幅高于克尔瑞主流50房企5月单月平均同比+17.0%;实现签约面积32.5万平米,环比-21.6%,同比+30.4%,涨幅较上月下降22.7pct,表现优于我们高频跟踪的45城5月成交面积同比+7.6%;销售均价28,363元/平米,环比-7.1%,同比+17.1%。1-5月公司累计实现签约金额321.4亿元,同比+36.9%,完成年初销售计划31.8%;累计实现签约面积115.6万平方米,同比+28.7%。累计销售均价27,806元/平米,较18年均价上涨4.2%。鉴于公司土储75%位于强一二线城市,并且京内土储占比总土储31%,在当前一二线市场韧性较强背景下,预计19年全年去化或超预期。

    5月拿地36亿、同比+9%,拿地/销售额比39%,拿地稳健、略转积极

    5月公司在温州、福州、珠海3城共获取3个项目,对应新增建面61.6万平米,同比+500.2%;对应总地价35.6亿元,同比+9.1%,拿地额占比销售额38.6%;平均楼面价5,776元/平米,较18年拿地均价-69.4%,主要源于公司5月拿地城市能级有所下降。1-5月公司共获5个项目,新增规划面积104.6万方,同比+109.3%;对应地价98.1亿元,同比+2.5%;平均楼面地价9,378元/平米,同比-51.0%;拿地额占比销售额30.5%,拿地均价占比销售均价33.7%。公司1-5月拿地整体较为稳健,但5月开始略转积极,并注重成本可控。

    北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出

    18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。

    投资建议:销售持续靓丽,拿地略转积极,维持“强推”评级

    首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预计公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为6.3倍,NAV折价达55%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。

    风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。