万科A:销售维持强势,拿地保持谨慎

单月销售增速稳中略降,累计销售面积增速由负转正,均价维持高位

    公司单月销售增速略微回落,5月单月销售面积同比增加30.85%,销售额增加35.24%,环比4月分别回落12.8、8.4个CPT,单月销售均价为1.58万元/平,相比上月略有下降;19年1-5月,公司销售面积增速由负转正,销售面积1660.8万方,同比增加4.75%,环比增加5.59个PCT,销售金额2676亿元,同比增加11.95%,环比提升5.09个PCT,累计销售均价1.61万元/平米,仍维持高位。受全国市场降温,公司单月销售增速略有回落,但公司重点布局的一二线城市市场表现优于全国,公司单月销售额、销售面积增速均超30%,明显高出5月份百强房企增速的16%,维持强势增长。

    高地价影响下,5月拿地力度保持谨慎

    受地价上涨影响,公司拿地维持谨慎,平均项目规模略有提升。2019年1-5月公司累计新增项目47个,去年同期新增项目88个,累计新增计容建面1105.1万方,相比去年同期减少26.63%,拿地销售面积比为0.67,处于历史低位水平;受拿地结构影响,单个项目规模比18年下半年有所提升。5月份公司拿地楼面均价为0.66万元/方,接近2016年1月的历史最高水平(0.67万元/方),我们认为这影响了公司拿地积极性。随资金面收紧、政策监管等措施逐渐抑制土地市场热度,预计公司下半年拿地力度有望回升。

    投资建议

    公司5月销售额增速略有回落但依然维持强势,带动累计销售增速由负转正,销售均价维持高位;拿地方面,受地价高涨影响,公司拿地维持谨慎,且拿地结构均为一二线、强三线区域,预计随土地市场受监管影响降温,下半年公司拿地力度有望逐渐回升。我们认为公司业绩增长稳定,财务稳健,净负债率低。在手土储厚实,货值大部分分布在一二线,长期受益,预计公司全年销售额有望突破6550亿元。预计公司19-20年EPS分别为3.51、4.08元,对应PE为7.50X、6.45X,维持“买入”评级。

    风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期。