万科A:销售靓眼,投资稳健,持续深耕一二线

5月销售规模维持高增。万科2019年5月份公司实现合同销售金额579.9亿元,同比增长35.2%;合同销售面积366.0万平方米,同比增长30.9%;销售均价为15844元/平米,同比增长3%。2019年1-5月,累计销售金额2676.0亿元,同比增长12.0%;累计销售面积1660.8万平方米,同比增长4.7%。根据CRIC公布的房企销售金额排行榜,公司位列行业第二位。

    投资力度保持稳健,继续深耕一二线城市。万科5月份共获取13个新项目,其中12个为开发类地产项目,1个为物流地产项目。公司单月拿地建筑面积达233万平米,同比减少19%;拿地金额147亿元,同比减少27%(不包括物流项目),拿地金额占当期销售金额的25%,较4月提升5.6个百分点;拿地均价6324元/平米,占同期销售均价的40%,拿地成本维持低位;从各线城市分布看,公司在一、二、三线拿地金额分别占比4%、68%、28%。从累计数据来看,公司1-5月累计拿地成本677亿元,同比减少19%;新增建面达1105万平米,同比减少27%;公司稳控拿地节奏,确保土地储备规模持续提升。

    投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。预计公司2019-2021年EPS分别为3.66、4.31、5.05元,对应PE分别是7.2、6.1、5.2倍,维持“买入”评级。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。