万科A:一季度竣工结转加速,利润稳健释放

类别:公司研究 机构:东吴证券股份有限公司 研究员:齐东 日期:2019-05-06

事件

    万科A公布2019一季报:2019年一季度公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;实现归母净利润11.21亿元,同比增长25.23%;基本每股收益0.102元。

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    一季度竣工结转加速,利润稳健释放。2019年1季度公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;实现归母净利润11.21亿元,同比增长25.23%,归母净利润增速低于营收增速主要因本期少数股东权益占比较高,占净利润比例为65%。房地产业务实现结算面积310.8万平米,同比增长88.2%;结算收入455.9亿元,同比增长64.0%。公司1季度实现销售面积924.8万平米,销售金额1494.4亿元,同比分别下降11.8%和3.1%。截止1季度末,公司合同负债规模5330.9亿元;合并报表范围内有5863.5亿元的已售未结算资源,较2018年底增加556.4亿元,锁定未来两年业绩。从开竣工情况看,一季度公司新开工1019.4万平方米,同比下降9.8%,占全年开工计划的28.2%(2018年同期为31.9%);竣工面积222.8万平方米,同比增长44.2%,占全年竣工计划的7.2%(2018年同期为5.9%)。

    毛利率及净利率稳定提升,投资较为理性。2019年1季度公司销售毛利率为35.0%,销售净利率为6.6%,同比均增长0.9个百分点。公司结算毛利率保持稳中有升;净利率提升主要由于当期销售费用及管理费用增速小于收入增速,使得销售期间费用率从14.7%下降至12.3%。1季度万科新增加开发项目19个,总规划建筑面积598.5万平方米,权益规划建筑面积437.2万平方米。1季度新增拿地面积占当期销售面积的比例为64.7%,投资较为理性。截止一季度末,公司在建项目总建筑面积9790.8万平米,规划中项目总建筑面积5536.0万平米,同时公司还有347.7万平米(权益口径)的旧城改造项目。

    经营稳健,财务状况良好。截止1季度末,万科持有货币资金1432.2亿元;资产负债率84.8%,较2018年底小幅上升0.2个百分点;净负债率44.8%,继续保持行业低位。

    投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。预计公司2019-2021年EPS分别为3.66、4.31、5.05元,对应PE分别是8.03、6.82、5.81倍,维持“买入”评级。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;棚改货币化不达预期。

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