万科A:单月增速收缩、拿地力度持续低于18年水平

事件:4月2日晚,公司公告19年3月份销售数据,3月份公司实现合同销售面积360.7万方,同比下降0.91%(前值+2.71%),合同销售金额573.7亿元,同比增长13.20%(前值+21.32%);1-3月份公司累计实现销售面积924.8万方,同比下降11.78%,累计合同销售金额1494.4亿元,同比下降3.12%。

    单月销售增速有所收缩:19年3月,公司实现合同销售面积360.7万方,同比下降0.91%(前值+2.71%),较2月增速收缩3.61pct;实现合同销售金额573.7亿元,同比增长13.20%(前值+21.32%),较2月增速收缩8.12%;3月单月销售均价较2月收缩1588.67元/平米,收缩幅度为9.07%,较18年同期提升1983.86元/平米,提升幅度为13.39%。19年1-3月份公司累计实现销售面积924.8万方,同比下降11.78%(前值-17.56%),较2月增速继续提升5.78pct;累计合同销售金额1494.4亿元,同比下降3.12%(前值-11.11%),较2月增速提升7.99pct;累计销售均价16159.2元/平米,同比增长9.81%(前值+7.82pct),较2月增速提升1.99pct;累计销售均价基本18年全年累计销售均价提升约773.59元/平米,较当月销售均价提升240.75元/平米。

    权益拿地额/销售额17.24%,拿地力度持续低于30%水平:公司19年3月新增土地项目13个,其中2个为物流地产项目,11个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积13.21万方,权益建筑面积20.22万方(新增物流项目分别在深圳、绍兴)。新增土地项目中,土地净占地面积118.5万方,计容建筑面积289.2万方,较上年同期分别增长43.99%、增长43.81%,权益建筑面积194.10万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达67.12%(前值88.39%)。3月新增土地总价款148.56亿元,同比增长15.98%(前值-25.21%),权益价款98.93亿元,同比增长117.00%(前值+13.02%);权益拿地额/总价款为66.59%(前值96.64%),低于累计权益拿地额/累计总价款的74.18%;50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为6:5;100%权益的项目:非100%权益的项目为3:8。拿地力度上,3月权益拿地额/销售额占比为17.24%(前值30.96%),低于1-3月平均拿地力度20.43%;3月拿地力度仍处低位。从拿地均价来看,3月新增土地楼面价5136.90元/平米(同比-19.35%),权益楼面价5096.86元/平米(同比+6.43%);楼面价/销售均价为32.27%(前值42.88%),成本可控,安全边际较高。

    投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期19年业绩继续稳步增长;预计公司19-21年公司EPS为3.48、3.85、4.15,维持“买入-A”评级,6个月目标价38.5元。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期