万科A:稳固基本,均好发展

事件:公司公告2018年年报。

    财务稳健合理。截至2018年底,公司净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为30.9%。有息负债合计人民币2612.1亿元,占总资产的比例为17.1%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币931.8亿元,占比为35.7%;一年以上有息负债人民币1680.3亿元,占比为64.3%。

    结算业绩保持增长,合理反映存货变动。公司实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%;每股基本盈利3.06元,同比增长20.4%。报告期末,项目存货跌价准备为23.1亿元,公司基于审慎的市场策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。本年计提的存货减值准备,影响本报告期税后净利润7.8亿元,影响归属于母公司股东的净利润6亿。

    销售规模保持增长,已售未结资源丰富。2018年,公司实现销售面积4037.7万平方米,销售金额6069.5亿元,分别增长12.3%和14.5%。截至报告期末,公司合并报表范围内有3710.2万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5307.1亿元,较上年末分别增长25.2%和28.1%。 土地储备,开竣工面积合理推进。2018年公司获取新项目227个,权益规划建筑面积2490.2万平方米,新增项目均价为5427元/平方米。按权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。截至报告期末,公司在建项目总建筑面积约9012.7万平方米,权益建筑面积约5402.1万平方米;规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米,权益建筑面积3579.6万平方米。

    投资建议:维持“优大于市”评级。预计公司2019年和2020年EPS在3.69和4.45元。按照3月29日股价30.72元计算,对应2019年PE为8.33倍。目前公司RNAV在45.55元。考虑公司龙头地位,我们给予公司估值适度溢价,按照2019年9-10XPE水平,对应合理区间价值区间33.21-36.9元,维持“优于大市”评级。估值适度溢价原因:1)已售未竣工金额5307.1亿元,增长28.1%;2)公司PEG在龙头企业中优秀;3)具备较好稳定现金流业务(物业等2018年营收98亿)。

    风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。