万科A公司年报点评:聚焦主航道,守正出奇

事件:万科发布2018年年报,营收2976.8亿,同比升22.55%,归母净利润337.7亿,同比升20.39%,扣非后归母净利润334.9亿,同比升22.77%,基本EPS 3.06元,略低于预期。此外公司拟10派10.7元。 扣税毛利率创近年新高,少数股东损益上升:2018年公司收入依然以房地产业务为主,但物业比重持续提升至3.3%。整体扣税毛利率升至29.7%,创近几年新高,主要受益结算项目为2016-2017年售价较高的项目,三费率略有提升,此外少数股东损益大幅上升,占净利率的比重由24.6%升至31.5%,受此影响归母净利率下降0.2pct至11.3%,业绩略低于预期。而受益负债率提高加权平均ROE上升近0.4pct至23.24%,同样为近年最好水平。2018年末已售未结金额5307亿元,业绩锁定性高。

    净负债率升至30.9%,存货占总资产比重降至49.1%:从负债来看,2018年末公司净负债率及剔除预收后的资产负债率升至30.9%及76.0%,尽管有所提升但依然处于行业中较低水平,从结构来看短期有息负债比重维持在35%左右,货币覆盖倍数2.02。此外值得注意的是公司存货占总资产比重近几年不断下降,2018年末降至49.2%。 销额稳步增长,投资力度回落:房地产业务方面,2018年公司实现销额及销面6069.5亿元及4037.7万方,两者分别升14.5%及12.3%,销售稳步增长,市占率升至4.05%,根据CRIC排行榜销售额排名位列全国第二。投资上,2018年投资力度由2017年的68.9%降至41.9%,新增权益建面2490万方,同比降10%,一二线比重小幅下降至72.1%,拿地均价5427元/平米,基本与2016年持平,而去年为7908元/平米。从开竣工来看,公司新开工及竣工面积均超额完成年初目标,同比分别升36.7%及19.8%。截止2018年末公司权益在建拟建建面9329万方,储备资源较为丰富。

    新兴业务有序推进:长租公寓方面,公司以“泊寓”为主要产品线快速发展,2018年末公司覆盖城市达35个,累计开业6万间;商业管理方面,以印力集团为平台,2018年末公司持有及管理物业面积达1300万方;物流业务方面,除了传统高标库产品外,公司通过收购融合太古冷链物流切入冷链物流领域,2018年末传统物流已进入42个城市,可租赁建面约971万方,冷链物流已进入11个城市;此外公司标准办公与产业园的建设和运营管理、冰雪项目等业务不断发展。

    投资建议:公司一直以来都是均好发展的龙头,2018年公司战略定位由“城市配套服务商”转变为“城乡建设与生活服务商”,传统开发业务稳步增长,新兴业务有序推进,2019年经营计划上除了再次强调“城乡建设与生活服务商”的定位外,公司多次提到“基本盘”,并明确指出基本盘将是2019年公司最重要的词汇,重点提到了开发、物业、租赁、商业、物流及度假六大业务。我们预计公司2019-21年每股收益为3.62、4.12、4.70元,考虑到公司合作项目比重升高,我们小幅调低了业绩预期,对应2019年动态PE不到8倍,依然处于相对较低水平,维持“推荐”评级。

    风险提示:行业调控超出预期。