万科:先为不可胜、稳住基本盘

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    万科发布2018年年度报告:2018年公司实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;归母净利润337.7亿元,同比增长20.4%;每股基本盈利3.06元,同比增长20.4%。

    点评

    结算提速,未来业绩确定性强。2018年公司营业收入、归母净利润分别同比增长22.6%、20.4%。公司营业收入增长主要系主营业务房地产结算提速,全年房地产业务贡献收入占比95.6%。公司盈利能力持续改善,毛利率37.48%,同比提升3.4个百分点;净利率16.6%,同比提升1.2个百分点。业绩确定性强,已售未结资源规模持续上升,截至2018年末,公司累计已售未结资源3710万平米,合同金额5307亿元,同比分别增长25.2%和28.1%。

    销售稳健,投资审慎,土地储备充足。2018年公司实现销售金额6069.5亿元,销售面积4037.7万方,同比分别增长14.5%、12.3%。公司2018全年累计新增获取新项目227个,拿地总建面4681.4万方,同比增长1.4%,其中权益建面2490.2万方,权益地价总额1351.4亿元,同比下降38%;楼面均价仅5427元/平方米。按权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。截至2018年末,公司在建项目总建筑面积约9012.7万方;规划中项目总建筑面积约5936.2万方。同时公司还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约347.7万方,土地储备资源十分充足,能够满足公司2-3年的销售需求。

    负债结构良好,融资优势凸显。截至2018年末,公司资产负债率84.59%,净负债率30.90%,持续保持在行业较低水平。公司持有有息负债合计2612.1亿元,其中短期借款和一年内到期的有息负债合计占比为35.7%,短期偿债压力小。

    多元化业务快速发展:公司坚持“城乡建设与生活服务商”的定位,多元化业务快速发展:1)万科物业实现营业收入98.0亿元,同比增长33.0%;年内获取戴德梁行4.9%股权,成为其第四大战略股东。2)长租公寓业务覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间;3)管理商业项目共计210余个,总建筑面积超过1300万方。其中印力运营项目逾120个,管理面积近1000万方;4)万纬物流进驻42个城市,已获取124个项目,可租赁物业的建筑面积约971万方,其中已运营项目62个。

    投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。预计公司2019-2021 年EPS 分别为3.99、4.82、5.78元,对应PE分别是7.1、5.8、4.9倍,维持“买入”评级。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;棚改货币化不达预期。