越秀房托基:优化物业组合,保持稳定分派

我们的观点:越秀房托2018年保持稳定的运营,优化了投资物业组合,出售了广州物业,新收购了杭州物业,物业区域分布更广泛;武汉物业效率快速提升,整体出租率保持较高水平。同时公司保持稳定的分派,分派收益率丰厚。2019年国内及国际的金融环境改善,流动性充裕,有利于公司降低融资成本,人民币升值对公司也是正面因素。截至目前,公司的股息分派率约为6.4%,推荐投资者积极关注。

    物业收入稳健增长:2018年公司的营业收入为20.3亿元人民币(下同),同比增长9.6%,物业收入净额为14.7亿元,同比增长11.8%,贡献主要仍来自于国金中心和白马大厦,其中前五大收入来自国金中心、白马大厦、越秀大厦、武汉物业、财富广场,分别占比47%、21%、9%、7%和4%。2017年收购的武汉物业收入快速增长,2018年实现收入1.1亿元,占比达到7%。公司的除所得税后及基金单位持有人交易前利润为9.7亿元,同比下降33%,主要由于汇兑损失。

    保持稳定分派,收益率丰厚:2018年公司分派总额为8.5亿元(可分派额100%),同比增长2.8%,每基金单位分派32港仙,比去年同期微降。据2018年12月31日股价,公司的每基金单位分派收益率为6.4%,与2017年持平,保持稳定水平。

    出售广州越秀新都会,优化投资组合:2018年,公司向独立第三方出售了越秀新都会,取得款项净额约10亿元,主要用于支付武汉物业递延代价。同时公司新收购了杭州的维多利商务中心100%股权。截至2018年末,公司旗下共有8处物业,从收入和出租面积上看,写字楼为主要的物业类型。2018年物业项目的合计租约份数为1693份,平均出租率为90.8%,总可租面积为63万平米。公司首次将业务范围拓展至杭州,目前持有物业分布于广州、武汉、上海及杭州,区域分布更分散。

    风险提示:宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、租赁收入不及预期。