中南建设:进入成长新轨道,激励加持不停步

核心观点

    公司发布业绩预增公告,预计2018年实现归母净利润19.29-22.30亿元,同比增长220%-270%。公司业绩符合预期,规模质量双丰收,职业经理人助力规模扩张。我们上调公司2018-2020年EPS至0.56、1.08、1.90元,维持“买入”评级。

    结转资源叠加经营红利,业绩规模质量双丰收

    2018年公司预计归母净利润增长220-270%(剔除投资性房地产后续计量应用公允价值模式的影响),我们预计最终业绩有望达到2018年股票期权激励计划行权要求,为激励计划实施打下良好开端。2018年是公司结转资源大幅增长且优化的一年,一方面结转规模效率明显提升,另一方面2016-2017年较高毛利项目进入结转周期,叠加2015年以来公司的管理红利显现,公司结转规模和质量双丰收,前三季度房地产业务毛利率为23.4%,较2017全年上升7.8个百分点,我们预计2018年会延续该趋势。

    销售再创新高,拿地规模预计稳健提升

    2018年公司房地产业务实现销售面积1144.4万平,同比增长55.6%;实现销售金额1466.1亿元,同比增长52.2%,进入全国前20强。据我们跟踪,公司2019年初滚存货值约500亿元,预计全年新推货值超过2500亿元,即使考虑去化率下降,也有望冲击2000亿元门槛,销售规模再创新高。2018年公司新增建面1595.4万平,同比增长6.4%;拿地总价693.4亿元,同比增长10.6%;拿地强度为47.3%,同比下降17.8个百分点;权益比例降至55.3%;楼面均价4346元/平,占销售均价的33.9%。我们预计2019年公司拿地会保持平稳增长,结构上会适当提升一二线城市比重。

    高标准业绩要求,激励加持不停步

    公司2018年股票期权激励计划行权价格为6.33元,解锁条件为2018-2020年归母净利润不低于20.5、39.8、69.9亿元,对应业绩增速分别为240%、94%、76%。根据2019年1月18日的公告,控股股东中南城投已完成增持计划,累计增持6086.9万股,占总股本0.16%,增持金额3290.5万元,均价为5.41元。我们认为高标准股权激励计划和大股东增持均彰显公司坚定的发展信心。

    规模扩张进行时,维持“买入”评级

    公司中短期看点在于销售高速增长,拿地稳健提升,存量可结算资源丰富,业绩有望持续高增长;长期看点在于职业经理人改善公司治理,规模扩张进行时。我们调整预测营收、毛利率等科目,同时考虑到拿地权益比例降低、未来非并表项目增加,下调2018年投资净收益,上调2019-2020年投资净收益。我们调整公司2018-2020年EPS至0.56、1.08、1.90元(前值0.56、0.87、1.33)。参考可比公司2019年5.78倍的PE估值,我们认为公司正处于规模高速扩张期,应该享受估值溢价,2019年合理PE估值水平为7-8倍,目标价7.56-8.64元(前值7.56-7.84),维持“买入”评级。

    风险提示:房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售;房企融资收紧、基建业务资金沉淀增加资金链压力。