新城控股:销售目标超额完成,租金收入高速增长

事件:公司发布2018年12月份及四季度经营简报。 销售额超2千亿,增速TOP10房企第一。公司2018年12月实现销售金额225.3亿元,同比增长6.4%,环比增长30.8%,实现销售面积220.8万方,同比增长41.1%,环比增长52.2%,销售均价10205元/平。公司1-12月实现销售金额2211.0亿元,同比增长74.8%,实现销售面积1812.1亿元,同比增长95.2%,销售均价12201元/平。公司2018年销售目标1800亿,在当前市场环境下仍然超额完成销售目标,在克而瑞排行榜中销售额排名第八,同比增速在TOP10房企中位列第一,远超主流房企20%-30%的平均增速。2018年下半年以来,公司持续大力推盘,加上可售货值分布区域去化良好,在大多数主流房企增速下滑的情况下,公司有3个月增速超过200%。

    拿地稳健土储充裕,试水养老和教育。公司12月拿地受高基数影响,面积增速下滑明显。新增计容建面291.3万方,同比下降47.6%,环比增长38.7%,支付权益价款149.8亿,同比增长56.9%,环比增长334.2%,拿地均价5274元平。权益价款增速远超计容建面增速的原因为,公司试水养老和教育用地,12月购入北京一宗土地用途涉及养老的地块,另购入南京一宗土地用途涉及幼托的地块,楼面价分别为22385元/平和15802元/平,权益均为100%。公司2018年共新增计容建面2536万方,同比增长0.8%,支付权益价款677亿元,同比增长10.3%,由于公司2017年拿地扩张积极(计容建面同比增长122%),在当前主流房企拿地持续谨慎的情况下,公司拿地依然较为积极。根据我们估算, 公司2018 年末总土地储备近7500 万平方米,按销售均价12201 元每平米估算在手货值约9 千亿,可供4-5 年结算。

    住宅商业双轮驱动,租金收入大幅提升。商业地产表现持续亮眼,目前综合体的销售面积占比总销售面积已达30%左右。吾悦广场租金收入贡献继续大幅增长,四季度租金及管理费收入7.3亿,环比增长28%。2018全年租金及管理费收入21.6亿,同比增长103%,平均出租率99%。目前已开业吾悦广场达42家,较上半年新增16家,在建及拟建的吾悦广场达38家,预计未来租金和管理费收入将继续快速增长。

    盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.96元、5.49元、7.12元,对应PE为6/4/3倍。考虑到公司销售增速超越同行,维持“买入”评级。

    风险提示:销售增速放缓,土地获取难度加大,资金回笼或变慢等风险。