新城控股:销售结转高增长,负债率平稳下降

类别:公司研究 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:贾亚童,韩笑 日期:2018-12-17

前三季度归母净利同比增长57%,维持“买入”评级 2018Q1-Q3公司实现营收247.94亿元,YoY+47.10%;实现归母净利31.21亿元,YoY+56.69%;实现扣非后归母净利25.81亿元,YoY+42.28%。总体业绩符合预期,维持2018-2020年EPS3.70、4.94、6.26 元的盈利预测,维持“买入”评级。

    毛利率、净利率创近5年新高,真实资产负债率平稳降低 公司1-9月累计合同销售金额约1595.74亿元,YoY+113.03%,2018Q3期末合同负债(原预收账款)较2017年末大增96.66%至999.31亿元,对2018预测总营收(Wind一致预期)的覆盖率高达162.18%,未来短期收入依然具备高增长的空间。前三季度毛利率、净利率创近5年新高,分别达到38.58%和16.65%,受益于盈利规模、质量以及销售回款的高增长,报告期末公司扣除合同负债之后的资产负债率较2017年末降低3.46pct至54.69%,负债率的改善为公司新一轮战略布局巩固资金优势。

    吾悦广场经营效率持续提升,住宅+商业协同效应逐步显现 截至2018年9月公司已开业运营的吾悦广场达到31座,总建筑面积295.73万平,同比增长86.11%;已出租面积183.11万平,同比增长101.45%;三季度租金及管理费收入5.75亿元,同比增长162.80%;前三季度累计租金及管理费收入14.51亿元,同比增长158.00%。公司“住宅地产+商业地产”双轮驱动模式已基本完成全国重点城市群布局,年初以来吾悦广场出租率、租金水平和收入规模均保持高增长态势,品牌知名度和经营效率持续提升,产品协同及战略纵深效应逐渐显现。

    大手笔回购+管理层增持稳定市场信心 10月19日公告(2018-092)公司拟以自有资金通过集中竞价交易的方式回购总价不超过8.36亿元的公司股份(不低于当前公司总股本的0.5%且不超过1%,回购目标价不超过37元),用于实施股权激励计划或员工持股计划,有利于公司建立和完善利益共享机制,提高员工凝聚力和公司竞争力。此外,10月17日公告(2018-089)控股股东及其一致行动人承诺1年内不减持,同日公告(2018-090)公司管理层计划自2018年10月29日起的未来6个月内在二级市场增持230万股,管理层持续看好公司发展前景和内在价值,有望进一步稳定市场信心。

    业绩具备高增长基础,维持“买入”评级 公司销售持续高增长,待结算和可售资源较为充裕,住宅+商业双轮驱动和四大激励手段助力下,业绩具备高增长基础。维持公司2018-2020 年EPS 为3.70、4.94、6.26 元的盈利预测。参考可比公司2018 年平均PE 估值7.9 倍(Wind 一致预期),考虑到公司高增长预期,给予公司2018 年PE 估值8.5-9.5 倍,目标价31.45-35.15 元(前值29.60-33.30 元),维持“买入”评级。

    风险提示:商业地产扩张影响资金周转效率;重点布局城市调控政策超预期。

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