保利地产:业绩增长相对平稳,融资优势显著且周转提速

类别:公司研究 机构:招商证券股份有限公司 研究员:刘义,赵可 日期:2018-11-07

公司作为央企地产龙头,融资成本优势和资源整合能力非常明显,并且周转有所提速,新增拿地盈利能力相对可控,激励体系亦有所完善,预计未来业绩仍有望延续较快速增长。公司目前市值较RNAV折价30%+,2018-2020年PE分别为7.3X/6.0X/5.0X,安全边际显著;维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价17.1元/股(对应10倍PE)。

    业绩增长平稳。公司前三季度营收/归母净利分别为950/96亿,同比分别增长+26%/+16%。收入增速相对平稳,结算毛利率上半年较高而三季度单季有所回落,但整体看前三季度较去年同期仍提升 0.5 PCT 至32.7%;不过,期内少数股东损益占比提升10 PCT至29%,拉低归母净利增速至16%。 全年看业绩较高增长预期不变。考虑到:1)全年看,公司计划竣工面积1900万平米,较17年实际竣工面积增长22%,而前三季度仅竣工1173万平米(完成率62%),同比+9.2%,即若全年竣工计划不变,四季度结算量或有更高增长;另外,16/17年公司销售均价持续回升(同比分别+4%/+5%),且均>1.3万元/平米,而17年结算均价仅0.99万元/平米,所以18年结算均价亦有望回升,全年看结算收入有望较高增长;2)18Q3末公司预收款3175亿(同比+38%),约为17年收入的2.2倍,也即18年全年业绩保障性较强。

    18M1-9销售高增且拿地稳健,未售资源充裕且周转提速。公司2018M1-9全口径销售面积/金额分别为2025万平米/3037亿元,同比分别增长35%/46%,销售延续高增长;18M1-9新增全口径计容2456万平米,对应拿地总价1636亿,“拿地量/销量”为121%(15-17年为107%/ 150%/202%),期内新增项目楼面均价0.67万元/平米,“地价/售价”较17年底上升7PCT至45%,略有上升但仍可控;拿地边际放缓但仍稳步扩张,结构上持续聚焦一/二线及城市圈周边。公司未售货量充裕且周转加快,未来发展有望提速,截至2018M9,公司全口径未售计容约供0.87亿平米,对应未售货值约1.1万亿量级,静态测算可供销售3年(17年底 3.5年),周转有所提速。

    央企地产龙头融资优势显著。公司作为央企地产龙头,融资优势相对凸显,截至2018年中有息负债综合成本仅4.86%(17年底为4.82%)。截至2018Q3末,公司净负债率为107%(扣永续债),较17年+14 PCT,资产权益比497%,较17年底+54 PCT,杠杆略有提高但仍处于可控水平;现金对即期有息负债的保障倍数高达2.7倍,财务结构仍较为稳健。

    维持“强烈推荐-A”投资评级。公司作为央企地产龙头,融资成本优势和资源整合能力非常明显,并且周转有所提速,新增拿地盈利能力相对可控,激励体系亦有所完善,预计未来业绩仍有望延续较快速增长。预计公司2018-2020年EPS分别为1.71、2.08和2.48元,对应PE分别为7.3X、6.0X和5.0X,目前市值较RNAV折价30%+,安全边际显著;维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价17.1元/股(对应10倍PE)。

    风险提示:结算节奏不及预期,盈利能力不及预期。

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