保利地产:销售回款保持高增速,可结算业绩充足

2018Q3业绩增速略低于预期。公司2018年前三季度实现营业收入949.2亿元(+25.7%),归母净利润96.0亿元(+16.0%),总资产8570亿元(+23%)。相较半年报,公司营收增速提高16个pct,受结算收入增加影响,公司实现净利润134.9亿(+32.8%),但归母净利润增速较低,主要系少数股东损益比例维持高位为29%、财务费用增至25.4亿(+88%)。

    资产负债表较为健康,偿债能力较强。公司9月末表内货币资金为971亿(+42%),一年内到期的债务共计为359亿,长期借款与应付债券合计2362亿。剔除预收账款后的资产负债率为42.8(环比减少1.2个pct),净负债率101%(环比增加8个pct)。

    预收账款高增长,可结算资源充足。受益于公司高销售规模增速,预收账款增至3174.7亿(+40.9%),为2017年营业收入的2.2倍。1-9月公司实现销售金额3037亿(+46%),销售面积2025万方(+35%),其中一二线城市销售额占比为77%(较半年报下降1个pct)。受益于公司新开工与推盘量持续上升,2018年销售端维持量价齐升的势头。2018年前三季度公司新开工面积3297万方(+84.2%),全年开工3300万方目标完成率接近100%。 公司竣工面积增速较低,在施工规模创新高。前三季度公司完成竣工1173万方,目标完成率为62%,在施工面积9242万方,若四季度达到全年计划则对公司在项目上的运营与管控能力有一定考验。截至三季度末,公司已覆盖国内外104个城市,共有在建拟建项目605个,总建筑面积23131万平方米,待开发面积9289万平方米。

    拿地力度略有下降,仍高于同行业竞争者。公司2018年1-9月共获取土储金额1502亿,拿地金额/销售金额为49%,新增计容建面2398万方,拿地面积/销售面积为118%,新增楼面积6265元/平米,按拿地金额计算权益比例为70%。

    公司经营活动现金流出减少,现金净增加额有所提高。公司经营活动现金净流出减少至109.6亿(-64%%),主要系销售回款增加以及并表合作项目往来款增加所致。公司前三季度实现销售回款2603亿(+43.6%),回款率保持在高位。投资活动现金净流出增加至145.0亿(+186%),筹资活动现金净流入为541亿,基本持平。

    维持增持评级,维持盈利预测。我们预计公司2018-20年归母净利润分别为201.3/248.8/306.4亿元,同比增速为28.9%/23.6%/23.2%,对应EPS分别为1.69/2.09/2.58元(原预计EPS分别为1.70/2.10/2.58元,主要系股本变动所致,净利润预测不变)。