万科A2018年三季报点评:活下去,岔路口

类别:公司研究 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇,卜文凯,郝亚雯 日期:2018-10-26

本报告导读:

    计提资产减值和财务费用率上升使得公司利润率压缩。报表质量和隐含业绩确定性略有下降。预计公司接下来将调整投资力度改善现金流情况。

    维持增持评级 ,业绩增速符合预期。截止2018年三季度末,公司归母净利润同比增长26%,略慢于收入的增速50%。公司已售未结资源达3849万方和5524亿元,较年初分别增长30%和33%,同样慢于收入增速。整体来看,由于减值计提影响净利润19.6亿元,使得净利润率低于预期,当前快速结算的可持续性略有下降。维持2018~2020年EPS 不变,为3.36/4.58/6.03元,现价对应PE 为7.0/5.1/3.9倍,目标价53.99元维持。

    营收增速超预期,净利润率压缩,受市场调整带来的存货跌价准备和财务费用率上升的影响,隐含业绩确定性略有下降。1)公司资产减值损失达32.5亿元,同比增长3233.1%,使得归母净利润率被压缩至7.9%,较半年度和去年同期分别下降0.7pct 和1.6pct。三季度部分城市房地产市场有调整,公司计提大量存货跌价准备。2)财务费用率进一步抬升达2.6%,较半年度和去年同期分别提升0.4pct 和1.5pct。

    经营性现金流转负,且净负债率大幅提高,报表质量略有下降,预计公司接下来将减少投资力度来改善现金流。公司经营性现金流前三季度为净流出,达257.3亿元,用经营性活动现金流入/销售金额模拟回款率,三季报为68.9%,较半年报64.9%有所改善。同时,公司净负债率从年初8.8%大幅提升至51.2%。随着行业去化压力进一步加大,以及公司偏谨慎的态度,预计接下来公司土地投资力度将减小来改善现金流情况。

    催化剂:行业基本面见底使得调控政策具备弹性空间,新业务利润释放。

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