中南建设:区域龙头聚焦主业,招贤纳士阔步发展

业绩反弹态势已现,待结算货值充裕,未来业绩兑现值得期待。从2018年起公司将逐渐结算16、17年销售的项目,其销售均价有明显提升,上半年公司毛利率22.23%,房地产业务毛利率为24.35%,较17生全生提升8.78pct,反弹明显。今年1—9月销售金额1027亿元,同比增长64%,继续高增长态势;截止6月底公司预收账款达922亿元,主要由2016、2017生的房款构成,预计其利润水平不低于18年上半年的结算项目,未来业绩有望持续兑现。

    在手土储充沛,深度布局江苏,受益长三角一体化利好。公司在手全口径土地储备2990万平米,其中约四成位于江苏省,预估未售土储总货值约3650亿元。长三角地区强劲的经济实力以及一体化发展带来的利好,叠加公司小盘深耕的策略,保证公司未来销售规模的基础及面对市场的快速应变能力。

    降杠杆进行时,负债规模与结构逐步优化。为匹配公司的快速发展,近几年负债逐步走高,但随着自身规模增加与行业环境的改变,公司也在寻求改变。截止6月底,公司有息负债562亿元,净负债193%,较17生底下降40pct;短债比例为26%现金/短债覆盖系数由1.09上升至1.31,偿债能力进一步提升。随着项目结算带来所有者权益的增加,预计公司负债情况将会进一步得到改善。

    上下齐心聚焦主业,管理层、核心骨干利益绑定打造集团军。去年公司正式引入陈凯担任中南置地董事长,并吸引了众多原万科、华润职业经理人;陈凯目前为第九大股东,实现由职业经理人向合伙人的转变。对于中高层及核心骨干,公司推出股权激励+员工持股计划,真正做到全员协力。与此同时,公司将产业园业务子公司转让予中南控股,以实现对于地产主业的聚焦。

    维持公司“买入”评级。预计18、19、20年的EPS为0.59、1.08、1.34元;当前股价对应18、19、20年PE为8.61、4.72、3.83倍。

    风险提示:二线、三线城市项目销售不及预期;行业融资环境收紧。