万科A:战略转型谋突破,收敛聚焦待新春

万科“城乡建设与生活服务商”的业务体系初具规模

    万科一共经历了3次重大战略业务调整,分别为先做“加法”后做“减法”再做“加法”。2012年至今,公司围绕城乡发展以及居民消费升级进行战略升级,形成了“城乡建设与生活服务商”的业务生态体系。

    万科重点新业务介绍和分析

    目前万科已经在多个新领域初具规模且具备一定的领先优势,(1)万科物业主要优势在于,第一,为业主提供个性化服务以及标准化管理;第二,引入事业合伙人机制,从制度上保障了物业公司快速发展。(2)万科长租公寓在规模及运营效率方面均具有领先优势,主要在于,第一,布局时间较早;第二,作为龙头开发商,在租赁用地获取方面具备一定优势;第三,信息系统建设以及全流程服务提高了招租运营效率;第四,人员管控效率较高。(3)万科物流地产目前已经跻身行业第二梯队,初步形成网络化布局,有助于增加客户粘性。并且,公司项目选址布局较优,保障了项目的投资回报率,为轻资产运营模式提供支撑。(4)万科商业主要通过外延式并购加速扩张,16年参与收购印力集团,将其作为商业地产运营平台,18年通过印力再次收购凯德集团在国内的20家购物中心。

    18-19年业绩分别为3.17、3.81元/股、维持“买入”评级

    未来,在巩固住宅开发优势的基础上,通过组织重建,使新业务实现“投入与产出”、“风险与收益”相匹配,并最终从辅助支撑性职能向现金流核心营收业务进行转变,实现进一步的“收敛”与“聚焦”,是下一阶段万科的战略重点,持续看好万科的中长期发展。

    风险提示

    政策调控制约住宅销售回款,新业务推进以及经营业绩不及预期。