金地集团:显著低估值高股息,良性加杠杆将致下半年销售边际改善
2018年是金地集团成立30周年,作为老牌房地产龙头,公司在2017年重启加速扩张步伐,快速实现土储扩充(尤其是A股平台),当前可售货值充足,叠加融资成本端优势及充足的加杠杆空间,未来发展有望提速。预计公司2018-2020年EPS分别为1.96、2.37和2.62元,对应PE分别为4.6X、3.8X和3.5X,目前市值较RNAV折价近40%,股息率7.6%(根据2018 EPS*2017年分红率),安全边际显著;维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价15.7元/股(对应2018PE=8X)。
点评:
1)毛利率大幅提升拉动业绩倍增。公司披露半年报,上半年营收151亿/+19%,归母净利润24亿/+108%。主要是结算面积(126万方/+38%)大幅提高带动营收上涨,结算均价(10317元/平/-15%)由于结构性影响有所下滑。上半年净利润实现倍增,主要原因:1)报告期内公司房地产业务毛利率为38.2%,较上年同期大幅增加8.7个PCT,盈利能力增强;2)少数股东损益占比从29%下降至20%,投资收益+73%,带动业绩进一步增长;3)报表口径所得税率从22%下降至13.2%。截至2018年末公司预收账款579亿/+110%,未来业绩锁定性较强。
2)销售迎来边际改善,拿地积极进取。2018年上半年,公司实现销售面积376万方/+0%;实现销售金额631亿元/-10 %。销售金额同比下降一方面由于核心城市受限证、限签政策影响,上半年新取证及新推货资源较少,另一方面由于公司推盘节奏安排,上半年推盘量占全年比重较小。需要关注的是,下半年随着公司推货节奏加快,7月公司实现单月销售面积58万方/+36%;实现签约金额138亿/+74%,未来销售增速回升有望维持。报告期内,公司共获取了48宗土地,总投资额约569亿元(权益比例48%)/+121%,新增土储约557万方(权益比例50%)/+25%。同时,公司坚持了合理布局,深耕一线城市及强二线城市,一线、二线和三四线城市的总投资额占比分别为26%、54%和20%。截止报告期末,公司已进入了全国50个城市,土储建面约4100万平方米(权益55%),估算未售面积约3000万方(对应5100亿货值),静态观测可供销售3年左右。
3)公司财务结构良好,加速扩张导致净负债率提高。截至报告期末公司整体平均融资成本4.79%,较2017年小幅提升23个BP,仍低于大多数主流地产开发企业。净负债率74%,较2017年末提升26个PCT,在土地溢价率下降的大环境下,适当提升杠杆水平符合公司的规模诉求。在手现金203亿,对即期有息负债的保障倍数为1.78,充裕的现金流有利于公司在土地市场保持积极投资节奏。
维持“强烈推荐-A”投资评级。2018年是金地集团成立30周年,作为老牌房地产龙头,公司在2017年重启加速扩张步伐,快速实现土储扩充(尤其是A股平台),当前可售货值充足,叠加融资成本端优势及充足的加杠杆空间,未来发展有望提速。预计公司2018-2020年EPS分别为1.96、2.37和2.62元,对应PE分别为4.6X、3.8X和3.5X,目前市值较RNAV折价近40%,股息率7.6%(根据2018 EPS*2017年分红率),安全边际显著;维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价15.7元/股(对应2018PE=8X)
风险提示:销售规模增长不及预期,股权结构存在不确定性。