新城控股:业绩高增长,拿地成本仅为售价五分之一

公司收入和利润高速增长,略超预期。公司上半年实现营业收入157.6亿,增速39.1%,归母净利润25.4亿,同比增122.8%,扣非归母净利润20.0亿,同比增速104.3%。毛利率38.4%,较去年同期增加2.1pct;净利率16.5%,同比增加了6.4pct;摊薄ROE11.8%,同比增加4.3pct。业绩超预期的原因主要是公司竣工结算进度加快,以及投资性房地产公允价值变动带来约4.7亿元收益。销售商品、提供劳务收到的现金338.2亿,同比增长70%。

    上半年销售稳居行业top10,开竣工继续高增长。2018上半年公司完成合同销售金额953.1亿元,同比增长94.2%,排名克而瑞发布的2018上半年房企销售排行榜第八名,完成了全年销售目标1800亿的53%,我们认为全年有望突破2000亿;实现合同销售面积774.6万平,同比增长118.3%;公司操盘项目资金回笼率达86.8%。 公司计划下半年新开工建面1913.7万平,同比增长66.0%,其中住宅项目1228.2万平,商业综合体项目685.5万平方米。公司计划实现竣工面积680.2万平,同比增长27.8%,其中住宅项目353.5万平方米,商业综合体项目平方米326.6万平。高速增长的新开工和竣工面积为公司的高成长提供保障。合同负债784.7亿,是2017年营收的1.9倍,业绩保障性强。

    拿地成本控制有方,深耕长三角、布局中西部。公司1-7月拿地549亿,拿地金额/销售金额为48.3%,新增规划总建面2338万平,楼面价2348元,拿地单价/销售单价19%,成本控制到位。拿地权益比例74%,较2017年权益比例略有提高。按城市能级划分,二线城市占比32%,三四线城市占比68%;其中三四线以长三角为主,长三角区域的三四线占整个三四线的70%左右。按所属区域划分,长三角占比61%,中西部占比28%,环渤海占比9%,珠三角占比2%。截至6月份公司总体可租售建面近8834.7万平,一二线占比近50%,长三角占比53%。

    商业地产高速扩张,出租率近100%。截至6月份公司已开业新城吾悦广场共计26个,已开业面积共计252.1万方,同比增长70.8%,实现租金及管理费收入8.8亿元, 同比增长154.9%,出租率达98.3%,在建及拟建的新城吾悦广场达到54个。

    现金流充沛,杠杆率同比下降。公司2018H1在手货币资金248.3亿,是短期借款和一年内到期非流动负债的1.7倍,短期现金流无忧。从杠杆率上看,公司剔除预收账款的资产负债率56%,较2018年初下降了2pct。公司上半年成功发行二期PPN,募集资金18亿元,综合票面利率为6.9%; 完成15.9亿元购房尾款ABS 的发行,优先级票面利率为7.5%;总额度为13亿美元的高级美元债券,综合票面利率为6.39%,公司已获得中期票据等融资工具85亿元的注册及上交所核准的非公开发行总额不超过47.3亿元公司债券,有稳定资金支持。2018H1公司金平均融资成本为5.75%,较年初略增0.43pct。

    维持增持评级,维持盈利预测。公司商业加住宅双轮驱动,拥有近9000万方的土地储备,主要分布在长三角、中西部和环渤海地区,拿地成本得当,位居行业前列。是本轮地产周期受益最充分的房企之一。维持增持评级,维持盈利预测。预计2018-2020年归属于母公司的净利润88.5亿元/122.9亿元/159.6亿元,对应EPS:3.92元/5.44元/7.07元。当前价格对应的PE 为6.6X、4.8X、3.7X。