金融街:投融资强度扩大,盈利改善可期

2018H1净利同比减少18.5%,维持“买入”评级

    2018H1公司实现营业收入66.3亿元,YoY-33.7%;实现归母净利8.6亿元,YoY-18.5%。总体业绩低于预期,考虑到半年度业绩全年占比较低、上半年货值扩充、待结转资源毛利率较高、下半年销售结转节奏有望加快,维持2018-2020 年EPS 1.35、1.59、1.72 元的盈利预测和“买入”评级。

    销售逆势增长,开发业务结转不均衡导致净利低于预期

    半年报数据显示公司重点布局的城市2018H1商品房销售金额同比降幅均值为7.9%,同期公司开发业务实现销售签约92.2亿元,YoY+11.5%。受开发项目结转的不均衡性以及部分城市限房价、卡网签等调控因素的影响,地产开发业务结转收入YoY-39.0%至54.4亿元,为导致盈利低于预期的主要原因。2018H1开发业务毛利率同比提升12.5pct至39.4%,期末预收款较2017年末微降1.7%至100.4亿元,期末开发产品余额102.0亿元,待结转资源规模和质量较为可观。公司在下半年经营计划中表示加强重点城市产成品销售及网签工作,有望顺利实现全年业绩稳定增长的目标。

    投融资强度扩大,夯实持续发展基础

    2018年1-8月公司在北京、天津、成都、武汉、重庆、廊坊等城市通过兼并收购、合作开发、招拍挂等方式获取12个项目,新增权益建筑面积176.3万平,新增权益投资额87.1亿元,YoY+94.9%,2018H1期末存货YoY+29.9%至715.7亿元。截至报告披露日,公司成功发行33亿元中期票据,票面利率5.06%-5.28%。完成公募债回售工作,调整后三年票面利率4.74%,存续规模39.2亿元。此外私募债取得60亿元注册额度。上半年公司投融资强度明显扩大,进一步夯实持续发展基础。

    自持物业盈利稳健,存量价值盘活空间较大

    2018H1公司资产管理业务实现收入约11.7亿元,YoY+10%。实现息税前利润约6.4亿元,YoY+9%,自持物业营业收入、息税前利润再创同期历史新高,写字楼、商业、酒店多种业态回报率均实现稳定提升。报告期末投资性房地产余额322.6亿元,与2017年末基本持平。公司计划2020年自持面积达到200万方,我们认为投资性房地产规模的扩大在为公司贡献稳定租金收益的同时,有望受益于资产证券化以及REITs的快速发展,进一步盘活存量资产价值,为公司开发业务提供融资支持。

    坚持布局核心城市,开发自持并重,维持“买入”评级

    公司半年报不及预期,考虑到半年度业绩全年占比较低、上半年货值扩充、待结转资源毛利率较高、下半年销售结转节奏有望加快,维持2018-2020年EPS1.35、1.59、1.72元的盈利预测,参考可比公司2018平均PE估值7.5倍,给予公司2018年6.5-7.5倍PE估值,目标价8.78-10.13元(前值11.48-12.83元),维持“买入”评级。

    风险提示:一二线热点城市调控政策趋严;新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业;投资性房地产公允价值变动收益可能不及预期。