中南建设:净利率改善好于预期、逆市加仓拿地且盈利前景可观

公司上半年业绩高速增长,地产业务结算净利率改善超出预期;前7月份销售保持较高增速,同时逆势完成土储扩充;公司近年来进行系统性战略调整,经营效率提升值得关注;目前公司市值较NAV折价40%左右,具有较强安全边际。预计2018-2020EPS分别为0.55、0.98和1.67元,当前股价对应PE分别为10.4、5.8和3.4倍,看好公司未来盈利能力提升,维持“强烈推荐-A”评级,目标价9.80元/股(对应2019年PE=10X)

    点评:

    1.净利率改善好于预期、预计已提升至大个位数水平。公司上半年收入153亿/+21%、归母净利9.3亿/+180%,净利增幅贴近此前业绩预告预增区间上限;核心亮点是净利率改善好于预期,上半年净利率同比提高 3.0 PCT 至6.7%,主要得益于毛利率同比改善5.6 PCT至22.2%,其中,房地产业务结算毛利率同比提升 6.7 PCT至24.4%;剔除投资收益及营业外收支之后的综合平均净利率大约 5.5%,纯地产业务净利率应该高于综合平均,假设非地产业务不贡献盈利,纯地产业务的净利率(不含投资收益及营业外收支)大约8.0%,预计纯地产业务净利率应该介于 5.5%-8.0%。

    2. 逆市加仓拿地、新增项目盈利前景可观。公司上半年可售资源充足且去化较好,实现合同销售面积520万方/+20%,销售金额653亿/+44%,前7月累计实现销售金额793亿/+55%,有望超额完成全年目标;上半年新增项目80个,规划建面1138万方,是当期销量的2.2倍,逆市大举加仓拿地,新增项目大多位于较强的二三线城市,平均楼面成本0.43万/平米,当期销售均价1.26万/平米,地价房价比大约 34%,盈利前景相对可观。

    3.未来业绩大概率可实现预设目标。公司股权激励考核要求2018-2020三年累计实现归母净利不低于130亿元,保守按照5%的净利率测算,相当于三年权益结算收入不低于2600亿(大部分在2019年之前实现销售),而2017年底预收款已近700亿,且2020年当年销售的小部分可在当年结算,初略估计2018-2019两年实现2000亿大数的权益销售即可完成三年业绩要求;再次强调,这还是5%的净利率假设之下的测算,今年上半年净利率已超预期,且公司预计已售未结资源盈利能力不低于上半年结算项目,新增项目盈利前景也相对可观,所以公司完成未来三年业绩考核的底气进一步加大。

    4.虽然杠杆率略高,但偿债风险可控。公司上半年末有息负债572亿、在手现金192亿、权益192亿,对应净负债率接近200%,在行业中处于偏高水平;但有息负债结构相对健康,年内到期的仅有147亿(低于在手现金,短期偿债风险相对可控);此外,公司剔除预收账款之后的真实负债率((负债总额-预收账款)/资产总额)较年初下降10 PCT至41%。

    维持“强烈推荐-A”投资评级。公司上半年业绩高速增长,地产业务结算净利率改善超出预期;前7月份销售保持较高增速,同时逆势完成土储扩充;公司近年来进行系统性战略调整,经营效率提升值得关注;目前公司市值较NAV折价40%左右,具有较强安全边际。预计2018-2020EPS分别为0.55、0.98和1.67元,当前股价对应PE分别为10.4、5.8和3.4倍,看好公司未来盈利能力提升,维持“强烈推荐-A”评级,目标价9.80元/股(对应2019年PE=10X)

    风险提示:三四线销售规模增长不及预期,结算净利率不及预期。