保利地产2018年中报点评:毛利率显著提升,土储充足保障业绩释放

1.业绩持续增长,毛利率显著提升,债务结构合理。2018年上半年公司实现营业收入595.1亿元,同比增长9.3%,实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%,业绩符合预期。业绩增长的主要原因是:1)公司房地产项目竣工面积增加导致结转收入增加;2)公司房地产业务的结转利润水平持续改善,综合毛利率增高至35.39%,较去年同期提升4.59个百分点。2018年上半年,公司资产负债率和净负债率分别为79.3%、93.3%,资产负债水平有所上升,但债务结构合理,融资渠道多元。

    2.销售规模持续攀高,积极拿地彰显扩张趋势。2018年上半年,公司实现签约销售金额2153亿元,同比增长47%,签约面积1454万方,同比增长38%,销售规模快速增长。随着销售额陆续确认为收入,后续结算业绩也有明确的保障。公司坚持深耕三大城市群的战略,签约销售以一二线城市和核心城市群为主,其中一二线城市签约金额占比近78%。为配合销售规模的快速提升,公司继续积极加快拿地速度,上半年新增容积率面积1510万方,同比增长45%,拿地金额1072亿元,同比增长94%,待开发土地面积8934万方,同比增长27%,土地储备14368万平方米,同比增长31%,我们估算现有土储货值可达到21278亿元。随着在未来2-3年内这些货值的逐步释放,公司业绩的高速增长将得到强有力保障。

    3.两翼业务发展迅速,激励机制多样丰富。2018年上半年,社区消费服务及房地产金融等两翼业务共实现营业收入54.3亿元,同比增长64%,占比总营收的9.1%,保利投资顾问与业界龙头合富辉煌实施战略整合,保利物业完成收购湖南天创物业。公司的激励制度一直走在央企前列。2017年,公司率先在央企地产公司中启动跟投制度,将项目人员的利益与公司利益进行捆绑,加强了员工对项目的负责程度,帮助公司有效地聚拢并巩固优秀人才,提升运营效率。这一方案与股权激励制度配合,体现了公司整合资源、提升效率的决心。同年公司推出“百帅行动”人才培养计划,主要针对省级单位下的市级总经理,希望通过培养有能力的区域经理,帮助区域分公司到大区整体到总部的能量释放,加强在重点城市的布局,进一步夯实立足城市群、加快全国布局的发展战略。

    盈利预测及投资建议:

    我们预计2018-2020年EPS分别为1.46元、1.70元、2.09元,对应PE分别为8.61倍、7.40倍、6.04倍。我们预测公司每股RNAV为17.71元/股,较当前股价折价80%,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:利率上行,房地产调控持续超预期。