保利地产半年报点评:土地储备优质,结算毛利率提升

业绩稳步增长,结算毛利率大幅提升。2018年上半年,公司实现营业收入595.14亿元,同比增长9.28%;实现归母净利润65.05亿元,同比增长15.13%;基本每股收益0.55元,业绩实现稳步增长。上半年综合毛利率35.39%,提升4.59个百分点。其中,房地产结算毛利率为35.27%,提升5.63个百分点;净利率为15.64%,提升2.49个百分点。

    销售高增长,未来业绩有保障。上半年公司实现签约销售额2153.12亿元,位居行业第四,同比增长46.86%;实现签约销售面积1453.92万方,同比增长37.93%。公司今年销售规模持续快速增长,进一步夯实龙头地位,未来业绩有保障。一二线城市和核心城市群为主,一二线城市签约金额占比近78%,珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达31%和20%。

    土储丰富,保持在一二线的拿地力度。报告期末,公司拥有待开发面积8950万方,其中一二线5425万方,占比约61%;珠三角和长三角4124万方,占比46%,布局较好。2018年上半年新增容积率面积1510万平方米,拿地金额1072亿元,拿地金额占销售金额的比重为49.8%,比去年同期高出7.2个百分点,拿地强度增强。其中一二线拓展金额占比68%,三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群周边。

    融资成本较低,优势明显。负债率稍有提升,但结构合理,风险可控。(1)公司上半年融资活动现金流入856.31 亿元,同比增长43.16%,其中新增有息负债796.13 亿元,综合成本仅5.09%,全部有息负债综合成本仅4.86%,显著优于行业平均水平。(2)资产负债率和净负债率分别为79.32%和93.26%,稍有提升。但债务类型结构合理,有息负债仍以银行借款为主,占比超过71%,公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。债务风险可控,一年内到期债务仅330.69 亿元,占有息负债的12.99%,仅为账面现金余额的33.91%。

    投资建议:保利地产一二线土地资源丰富,具有较好安全边际。公司业绩稳步增长,结算毛利率进一步提高。我们预计公司2018-2019年EPS分别为1.65元、2.00元,对应的估值分别为7.0倍、5.7倍(以2018年8月13日收盘价为准)。维持“买入”评级。

    风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。