北京城建2018年中报点评:业绩稳增、销售暂弱,棚改项目稳步推进
8月9日,北京城建发布2018年半年度报告,公告实现营业收入33.6亿元,同比下滑14.4%;归属于上市公司股东净利润3.6亿元,同比增长37.3%;每股收益0.2元,同比增加19.3%;此外,公司公告18年上半年销售金额55.6亿元,同比下降48.8%;销售面积27.9万平米,同比下降48.2%。
评论:
18H1营收同比-14%、业绩同比+37%,源于高毛利项目结转和投资收益增多。公司18年H1实现营业收入33.6亿,同比-14.4%;实现净利润3.6亿,同比+37.3%;每股收益0.2元,同比增加19.3%。毛利率和净利率分别为34.9%、10.8%,较上年同期分别上升7.9pct和4.1pct,主要源于京内世华龙樾、海梓府、北京密码等高毛利项目进入结算;三费占比为13.7%,较上年增长3.2pct,主要源于广告费和员工奖金上涨推动销售费用同比+29.0%所致。公司上半年增利不增收主要源于高毛利项目占比提升、少数股东权益占比下降以及投资性收益同比+60.2%,投资性收益增幅较大主要系参股公司科技园建设、国奥投资权益法核算投资收益分别达5,618万元、5,277万元以及国信证券分红5,145万元所致。
18H1销售回款63亿元,同比+4%,预收款及棚改结算保障18年业绩。正文公司18年H1实现销售金额55.6亿元,同比-48.8%;实现销售面积27.9万平米,同比-48.2%;销售均价19,946元/平米,同比-1.1%;同期销售回款63.3亿元,同比+4.0%;预计在北京近期预售证监管略有放松趋势下,下半年销售或将改善。公司上半年新开工61.2万平米,同比-4.9%;竣工面积43.7万平米,同比-38.8%,开竣工都有一定程度放缓。截至18年上半年末,预收账款158.8亿元,同比+0.9%,可覆盖17年地产营收113.1%,同时考虑到公司大量一级开发投资和棚改投资如望坛、临河村、康庄项目的高效推进,将陆续进入结算,18年业绩高增有所保障。
18H1拿地保守为主,棚改模式拿地再下两城,棚改独特标签凸显。 公司18年H1在天津、青岛招拍挂方式获取2个项目,新增建面5.7万方,同比-96.1%,同时还有4个项目通过股权收购、合作开发、授权等方式积极推进中。另外公司目前在手棚改项目7个,包括存量望坛村(持股98%)、张仪村(持股91%)、怀柔新城(持股92%)、顺义临河村、延庆康庄镇项目以及今年新获取的大兴海子角、怀柔老城(持股65%)项目,建面分别为136、16、30、75、50、82、166万平米,对应投资额1,038亿元,权益投资额976亿元;按目前北京棚改最高可获15%回报率(范围12-15%),上述项目合计可贡献权益净利润88-110亿元。
负债率有所提升,棚改项目获银团融资,融资渠道多样、成本有效管控。
内容报告期末公司资产负债率76.9%,同比+0.6pct;净负债率121.8%,同比+26.1pct,属行业较高水平,主要原因在于长期借款增加。公司综合利用各种融资方式,继望坛项目实施银团融资后,临河村和怀柔项目又先后复制;继17年首期10亿永续中票发行后,18年5月再发行15亿,发行利率6.27%,较上期下降0.16pct,在当前资金趋紧背景下仍实现成本可控,目前还剩中票额度15亿。
投资建议:业绩稳增、销售暂弱,棚改项目稳步推进,维持“推荐”评级。 北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力,尤其棚改模式拿地是最大亮点,目前京内棚改项目权益计划投资额合计达976亿元,后续可贡业绩望达88-110元,贡献规模可观,并预计望在18-19年逐步开始贡献业绩。我们维持2018-19年每股收益预测1.08元和1.30元,鉴于18年销售差于同行以及行业整体估值下行,下调目标价至为10.60元,维持“推荐”评级。
风险提示:房地产市场销售弱于预期;棚改项目推进不及预期。