深高速:梅林关项目股权合作取得突破

联合置地拟引入战略投资者,梅林关项目开发迈出重要一步。

    7月25日,深高速公告称,联合置地公司拟进行增资,通过在产权交易所公开挂牌转让方式,引入一名专业地产开发商作为战略投资者。挂牌底价不低于29亿元。增资后,战略投资者将拥有联合置地30%股权,深高速的持股比例由49%摊薄至34.3%,新通产的持股比例由51%摊薄至35.7%。我们认为,1)引入专业地产伙伴,将增强梅林关项目的开发、销售、管理、运营能力;2)本次增资对价符合预期,股权摊薄比例好于预期。我们小幅调整2018-2020年EPS至0.78/0.94/1.05元/股,维持“买入”评级。

    梅林关项目已完成前期基本工作,代建管理方为万科。

    联合置地的主营业务是梅林关城市更新项目的开发。梅林关项目的土地面积约9.6万平方米,建筑面积约48.64万平方米。联合置地公司已完成了:1)全部地价款(包括土地使用权出让金及其他款项)的支付;2)土地上现有物业的经营者及租户的拆迁补偿协商工作;3)项目代建管理的招标工作,中标人为万科。在项目进度方面,公司计划2018年底实施预售,2019年部分交房、结转收入成本。整个项目计划分三期滚动开发。

    我们预计增资对深高速2018年净利润影响较小。

    假设战略投资者增资29亿元获得30%股权,深高速预计,其长期股权投资和资本公积将因此增加约9.25亿元,即净资产增加约9.25亿元,该交易不影响利润表。此外,我们预计,深高速对联合置地的债权利息、联合置地对梅观公司的回迁楼物业补偿,将因关联交易内部抵消比例下降(由49%下降至34.3%),对2018年盈利产生小幅利好。

    增资对价基本符合预期,股权摊薄比例好于此前预期。

    公告披露,交易对价参考了深圳鹏信对联合置地截至2018年4月30日的股权评估价格(67.4亿元),评估采用资产基础法(企业各要素资产的评估值之和,减去负债评估值)。考虑联合置地在2018年3月31日的账面负债总额约54.9亿元,粗略测算,联合置地的资产总价值约为122.3亿元,对应每平方米(建筑面积)评估价值为2.5万元,基本符合预期。深高速在2014年H股通函提到,深高速与深圳国际考虑各自出让25%的联合置地股权给品牌开发商,实际股权摊薄比例好于此前预期。

    因市场价格波动较大,调整目标价至10.0-10.2元,维持“买入”评级。

    2018年下半年,建议关注政府回购三条公路的二阶段协商,若政府买断,公司预计将确认处置收益约16亿元。我们小幅调整2018-2020年归母净利润预测值至17.0/20.5/23.0亿元(前次为16.5/22.4/21.6亿元)。调整目标价至10.0-10.2元(前次11.4-11.8元),基于:1)PB:基于1.4x2018PB(前次1.7x2018PB),为2016年1月至2018年7月的PB均值减去一倍标准差,估算目标价10.0元;2)DCF:基于WACC=8.15%(前次6.82%)以及保守增长假设,测算目标价10.2元。维持“买入”评级。