中南建设重大事项点评:高比例股权激励+3年业绩增10倍,彰显强大发展信心
7月17日,中南建设公告2018年股票期权激励计划(草案),本激励计划拟向激励对象授予的股票期权数量为23,260万份,约占目前公司股本总额的6.27%。其中首次授予21,580万份,约占股本总额的5.82%,占本激励计划股票期权授予总数的92.78%;预留1,680万份,约占股本总额的0.45%,占本激励计划股票期权授予总数的7.22%。本激励计划首次授予的股票期权的行权价格为6.33元,分三年行权,对应2018-2020年业绩考核要求为以2017年公司归母净利润为基数,分别同比增长不低于240%、560%和1060%,即未来三年业绩分别为20、40和70亿元。
点评:
大比例股权激励彰显发展信心,分三年行权、覆盖39名房地产板块骨干
本次股权激励授予股票期权数量为2.326亿份,约占公司目前总股本37.1亿股的6.27%。其中首次授予2.158亿份,约占股本总额的5.82%,占本激励计划股票期权授予总数的92.78%;预留1,680万份,约占股本总额的0.45%,占本激励计划股票期权授予总数的7.22%。本次股权激励覆盖49名高管,包括上市公司5名上市公司高管(董事、副总经理刘畋,董事、副总经理辛琦,董事财务总监孙三友,副总经理罗俊以及董秘梁洁)、39名中南置地骨干(包括置地董事长陈凯)以及5名建筑板块高管,显示公司对于地产板块的重视。
18H1销售额同比+45%,18-20年业绩目标为20、40、70亿,CAGR126%
2018H1公司实现合同销售金额约652.1亿元,同比增长45%,完成全年目标52%(按照权益销售目标880亿元、70%权益比例估算),考虑下半年推盘量一般高于上半年,全年目标实现基本无压力。公司早年的大盘沉淀低利润项目已经不多,17&18H1拿地成本控制得当,并且将逐步结算16年高价项目,未来三年“量质齐升”可期。本次公司股权激励业绩考核为18-20年归母净利润分别为20、40和70亿元,对应3年业绩增速分别为240%、94%和76%,年CAGR为126%,彰显了公司对于未来发展的强烈信心。
深耕长三角保证主场优势、并加速全国布局,土储大增保障未来销售放量
公司近年拿地积极、结构优化,地价管控能力日趋完善。2017年公司拿地面积1,499万方,其中长三角占比64%、中西部占比28%;拿地总价647亿元,拿地金额占比销售金额67%;平均楼板价4,319元/平,占比当年销售均价仅33%。2018H1拿地均价仅4,003元/平,占比同期销售均价仅29%,地价成本管控能力的提升将保障未来结算毛利率稳定。截至17年末公司总土储3,500万方、其中66%位于一二三线,总货值4,600亿,充分保障未来销售放量。
全方位、大力地积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南置地
2016-17年公司开始变革,房地产板块引入全新市场化机制,自主性显著增强经营战略方面,公司从以往“打包拿地、大盘开发”转向“三先六快、快速复制”;管理架构方面,从“家族式管理”到“明星职业经理人团队”打造,引入包括陈凯在内的资深高管;品牌打造方面,公司启用全新LOGO和四大标准产品系,并输出“美好就现在”的全新品牌理念;组织结构方面,公司搭建扁平的两级半架构,同时进行总部迁址、人员精简,战区之间充分竞争与裂变并进行激励体系重塑。陈凯在2017年提出“像基金一样管理公司”,取代以前的“罚”式文化,注重的是在市场化架构下的“人”的激励。
投资建议:高比例股权激励+3年业绩增10倍,彰显强大发展信心,上调至“强推”评级
中南建设作为深耕三四线的开发商,在长三角地区具有极强的市场影响力,17&18H1销售额大增和丰富的预收账款保证了未来业绩释放,18Q1毛利率已有所回升。同时公司于16-17年全方位、大力度积极变革,17-18年公司明星管理团队的逐步到位,并适时推出三年股权激励计划,公司发展或将大幅提升我们上调公司2018-20年每股收益预测为0.61、1.09和1.89元,维持目标价为8.50元,18-20年对应估值为9.7、5.4和3.1倍,上调为“强推”评级。
风险提示:三四线城市销售不及预期。