中南建设公司研究报告:地产建工双轮驱动,销售和结转推动增长

公司是中南集团旗下地产开发和建工平台。2008年公司借壳上市,直接控股股东为控股54.26%的中南城市建设投资有限公司,间接控股股东是中南集团,最终实际控制人是陈锦石等一致行动人。2017年中南集团位列中国企业500强第236位,荣获2018年中国房地产开发企业19强,拥有中南置地和中南建筑,还有中南土木、中南资本、中南金融、中南建投、中南工业(“磐石新能”,新三板代码:871460)七大产业板块及中南高科、中南教育、中南园林三大事业部。

    近年来公司大力引进陈凯和鲁贵卿等明星经理人,实施激励机制。2017年8月地产明星职业经理人陈凯加盟中南置地任董事长,主管地产开发销售业务。2017年2月总经济师鲁贵卿加盟中南建设任副董事长,主管建筑工程业务。我们认为,明星职业经理人加入将有助于推升公司的业绩。2017年5月18日,公司发布了《2017年员工持股计划(修订稿)》。2017年11月8日,该员工持股计划完成,购买公司股票130,758,148股,占公司总股本的3.52%,成交均价为6.73元/股。我们认为,该员工持股计划将健全公司激励约束机制。

    中南置地是公司的房地产开发板块,致力于打造绿色城市运营商。中南置地拥有精品住宅、商业地产、特色小镇、旅游养生、产业园区五大产品线,并配套物业、文教、园林产业,实现多产业链协同发展。中南置地的战略布局为“一二线城市为主、三四线为辅,深耕长三角,拓展珠三角,进军京津冀”,目前已布局80座城市,拥有土储4200万平。2017年,中南置地实现销售额963.2亿元,销售面积855.3万平,位列中国地产企业销售第18位。2018年前5月,公司实现销售额488.9亿元,位列中国地产企业销售第22位。

    中南建筑是公司的建筑工程板块,致力于成为城市建筑系统集成服务商。2017年,公司位居中国建筑企业第8名,拥有建筑总承包特级资质。2016年以来,中南建筑从施工总承包向PPP和EPC项目模式升级。2017年,公司建筑工程实现收入120亿元,实际完成施工业务收入117亿元。2017年,公司建筑业务中标合同额312亿元,同比增长50.3%。

    投资建议:地产和建工双轮驱动,高周转进军大型开发商,首次给予“优于大市”评级。公司是中南集团旗下地产开发和建工平台,旗下中南置地2017年销售额963.2亿元位居中国地产企业18名,2017年底未结建面3629万平。旗下中南建筑2017年位居中国建筑企业第8名,拥有建筑总承包特级资质。我们预计公司2018-2019年EPS是0.49元和0.81元,对应RNAV是13.37元。目前公司地产周转加快,参考同行业公司估值水平,给予公司2018年0.5折RNAV和14倍PE,对应的合理价值区间为6.69-6.86元,首次给予“优于大市”评级。

    风险提示:公司面临政策调控以及销售不及预期的风险。