新城控股:新会计准则加速业绩释放,融资增长助力规模扩张

公司收入和利润高速增长,超出预期。公司一季度实现营业收入51.8亿元,同比增加154.2%;实现归母净利润3.6亿元,同比增长752.6%;加权平均净资产收益率1.7%,同比增长1.4个百分点。业绩超预期的主要原因是本期结算项目规模较2017年同期增长较快。

    此外公司自2018年起执行财政部修订后的新会计准则,因此2018年期初未分配利润增加2.2亿元,占公司2017年利润的3.7%。新会计准则致使预收账款确认加速,叠加公司雄厚的业绩潜力,公司2018年业绩释放有进一步加快可能。

    新会计准则加速预收款确认,预计业绩释放加速。财政部修订后的收入准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型,以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。核心关键点按交付所有权的时点一次性确认改成了按履约进度确认,即全款购房且不可撤销的款项可以按照建造进度确认收入。公司2017年销售均价增长20%,且2017预收款是营收的1.25倍。高质量预收款项充足,新会计准则下预计公司业绩释放会加速,并提升存货周转速度。

    销售增长强势,库存持续补充。2018一季度公司累计合同销售金额约378.69亿元,比上年同期增长63.7%,累计销售面积约304.95万平方米,比上年同期增长87.5%。销售均价12418元/平米,同比-12.7%。销售增速依旧亮眼,销售均价由于推盘项目结构影响有所降低,预计二季度会有所回升。公司一季度新增规划面积537.1万平,超过同期销售面积76%;拿地金额122亿元,当期拿地金额/销售额32.2%。拿地面积远高于销售面积,依然处于扩张态势。拿地均价2331元/平米,低于2017年均价,拿地成本控制较好。

    销售回款控制较好,融资额增长29.6%。公司2018Q1销售商品、提供劳务收到的现金162.4亿元,同比增长79.2%,表内回款率有所提升。在手货币资金168.3亿元,是一年内到期非流动负债和短期借款的1.6倍,短期现金流无忧。我们测算的净负债率105%,较2017年有所提升,主要是新增较多长期借款和债券,较2017年增长29.6%。公司一季度费用率18.5%,较2017年同期减少4.8个百分点,销售费用率和管理费用率下降较快。在规模扩张的同时费用率下降,体现了公司内部管控卓有成效。

    维持增持评级,维持盈利预测。公司拥有逾5000万方的优质土地储备,主要分布在长三角、环渤海和中西部地区。公司拿地战略精准,是此轮房地产上行周期的最大受益房企之一,规模扩张迅速,且业绩储量丰富,新会计准则实行有望加速业绩释放,商业+住宅双轮驱动模式逐渐成型。维持增持评级,维持盈利预测。预计公司2018-2020年归母净利润为88.5/122.9/159.6亿元,对应EPS分别为3.92/5.44/7.07元。当前价格对应的PE为8.07X/5.81X/4.47X。