南都物业2017年报点评:物业服务收入增幅超预期,全国拓展稳步推进

收入、利润稳健增长,全国物业服务业务稳步拓展。公司全年营收、归母净利润分别同比增长42%、19%,归母扣非净利润6946万元,同比增长约24%。公司2017年营业收入增速高于我们此前预期,主要原因为物业管理服务业务维持了良好的增长态势,实现了大约47%的增长幅度。截止2017年底,公司累计签约项目275个,比上年同期增加72个,累计签约总面积3884.95万平方米,较上年同期增长23.41%。

    物业管理服务收入增幅高于预期,增值服务贡献提升。全年物业管理服务收入6.75亿元,同比增长约47%,贡献收入82%。其中包干制/酬金制物业管理服务收入分别为6.67亿元、745万元,同比增长47%、51%。增值服务收入5264万元,同比增长约55%,收入占比6.4%,收入贡献较上年提升约0.5个百分点。公司全年毛利约2亿元,其中物业管理服务、增值服务的毛利分别为1.38亿元、3912万元,分别占比68.8%、19.6%,增值业务毛利贡献较上年提升约2.5个百分点。

    毛利率水平有所下降,费用率略有上升。2017年公司综合毛利率水平大约24.4%,较上年减少2.77个百分点,物业管理服务、包干制物业管理服务全年毛利率水平20.4%、19.5%,增值服务全年毛利率水平74.3%,均较上年有所下降。全年三项费用率合计11.8%,销售费用率、管理费用率均有不同程度的上升。公司目前处于项目拓展时期,智能化投入效果和规模效应尚未体现,费用率也随业务的扩张提升,增值业务占比仍然较低。随着社区管理智能化改造逐步落实、物业管理规模的增长以及高毛利增值服务贡献的提升,成本费用控制将有望改善。

    业务拓展多方位布局,增长潜力值得期待。1)2017年公司业务版图进入江西、安徽、湖北等省,目前已经覆盖全国十余省(直辖市),

    跨区域拓展继续落实。2)2017年子公司大悦资产位于杭州的群岛MOMA服务公寓和群岛JUNGLE国际青年社区先后开业,2018年大悦资产入选杭州首批住房租赁试点企业之一,公寓租赁业务稳步推进。3)公司还将致力于深入挖掘客户需求,基于悦嘉家社区生活服务平台,采用第三方合作方式,积极布局社区商业服务相关的增值服务业务。

    盈利预测和投资评级:维持买入评级预计公司2018-2020年归属上市公司股东净利润分别为9439万元/1.18亿元/1.50元,EPS分别为1.19元/1.49元/1.89元,对应动态PE分别为31.1倍/24.8倍/19.5倍,维持买入评级。

    风险提示:房地产市场及政策影响风险;劳动力成本和费用率持续上升风险;业务区域高集中度及跨地域拓展不确定性风险;股票市场波动风险。