万科A公司调研简报:万科物流,助力人民美好生活!

万科物流,集团优势业务。公司从2014年开始发展物流业务。物流板块最初为企业事业部,经历大致4年培育,目前物流业务已经开始初见端倪并形成规模。公司物流业务正式启用万纬品牌,其业务范围包括高标准现代化仓储的投资选址、开发建设、招商运营等,主要为电商、零售、第三方物流公司、快递快运、冷链等客户提供仓储设施基础服务。

    全国化布局已初显示端倪。2017年万纬物流已经进驻全国33个主要城市,运营及在建总面积555万平,服务61家商户。从物流用地建面分布看,华东、华南、华北、中西部占比分别是39%、23%、13%和25%。

    四大竞争优势明显:1)不可比拟的大股东优势。大股东万科各城市分公司在品牌影响力、融资能力、城市重要节点研究、潜在土地获取、客户资源和工程标准化方面可以给予万纬物流直接支持。万科在房地产开发方面的存量价值,可以直接转化为万纬物流在物流地产领域的拓展优势。

    2)已构建成熟商业模式,发展思路清晰。万纬物流从项目获取到开发建设和运营以及中期招商和后期退出,公司已经架构标准化流程和财务指标。我们认为公司对发展道路和内部控制的清晰认识,有助于企业未来快速成长。

    3)联手普洛斯,带来更大竞争壁垒。万科拟参与普洛斯私有化,有望成为第一大股东和重要财务投资人。未来双方有望在普洛斯较强优势领域,如第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等,展开潜在商业合作。

    4)融资通道顺畅。万科已成立10年期,60亿人民币物流地产基金用于投资中国境内拟建、在建及已建成的物流地产项目。其中万科直接持股比例25%。

    投资建议:维持“买入”评级。预计万科2017年和2018年EPS在2.40和3.24元。按照1月17日股价39.77元股价计算,对应PE为16.57倍和12.27倍。考虑公司在全球地产企业中属于领军地位,多项业务排名行业第一,我们给予公司2018年13XPE估值,对应股价42.25元,维持“买入”评级。风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不大预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。