招商蛇口:业绩略超预期、销售拿地高增、资源释放正当其时,上调业绩并重申强烈推荐

1、17年净利润122亿、同比+28%,略超市场预期、大超15年时承诺

    17年公司实现营业收入755.4亿元,同比+18.8%;营业利润207.4亿元,同比+26.9%;归母净利润122.2亿,同比+27.5%,超市场一致性预期115亿元以及15年吸收合并时承诺净利润的102亿元;对应营业利润率和净利率分别为27.5%和16.2%,分别提升1.8pct和1.1pct;其中4季度单季结转490.5亿元,同比+82.8%,占比全年结算64.9%,4季度结转规模大增主要系双玺项目贡献较多(该项目毛利率超70%,净利率超30%),另外武汉1872、江湾国际、招商花园城等核心城市高毛利项目进入结转,由此毛利率提升推动业绩快增,而公销售持续快增也将确保业绩持续释放。

    2、17年销售额1,128亿、同比+53%,销售快于结转推动预收账款快增

    17年公司累计实现签约金额1,127.8亿元,同比+52.5%,超额完成全年销售计划112.7%,累计实现签约面积570.0万方,同比+21.0%,优于同期高频跟踪41城市同比-14.1%的水平;累计销售均价19,785元/平米,同比+26.0%。公司在16、17年拿地积极扩张,拿地金额/销售金额分别为114%和80%,丰富可售资源将保证公司18年持续的销售高增长表现。同时公司成立地产基金,促进商办物业销售,进一步加快资产周转率,推动18年结转规模。另外鉴于17年销售额同比+53%,增速远高于同期营收额同比+19%,将进一步推高预收账款,18年的业绩高增长得到充分保障。

    3、17年继续加仓拿地、新增货值同比+133%,非市场化拿地持续兑现

    17年公司共新增建面968.4万方,同比+31.7%;总地价896.6亿元,同比+1.7%;剔除16年大空港项目,新增建面同比+66.7%,总地价同比+56.8%,拿地金额/销售金额达80%,拿地扩张势态明显;平均楼面地价9,260元/平米,同比-25.3%,成本持续优化;估算拿地对应新增货值1,916亿元,剔除16年大空港项目后同比增长133%,并相当于17年销售1.7倍,18年公司可售资源充足将确保公司销售持续高增。非市场化拿地方面,17年先后通过国企资源承接模式获取武钢、昆钢项目,产业新城模式获取湖北蕲春项目、以及和深圳光明新区管委会签署战略合作协议。18年1月公司收购国企东风房地产80%股权,这是国企资源承接模式的进一步延伸。

    4、投资建议:业绩略超预期、销售拿地高增、资源释放正当其时,上调业绩并重申“强烈推荐”

    公司自15年重组上市以来,积极转型快周转模式,16-17年持续获得销售高增长。同时,在目前核心城市资源稀缺的大背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1700多亿贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。鉴于公司销售获高增,我们将公司17-19年每股收益预期分别上调至1.55、2.01和2.44元(原预测为1.47元、1.84元和2.23元),18PE为10.8倍,维持目标价28.00元,重申“强烈推荐”评级。

    5、风险提示:房地产市场下行风险。