东百集团:商业地产进入结算期,转型物流地产值得期待

百货零售将迎业绩拐点,商业地产结算规模有保障。

    17年一季度,公司实现营业务收入8.54亿元,同比大幅增长102.3%,归属净利润3024.3万元,同比增长33.36%。分业务看,百货零售收入及业绩继续下滑,但随着东街口主力店逐步恢复,同时东百元洪店转型后重新开业、东百爱琴海店顺利度过培育期,预计未来公司百货零售业务将逐步恢复。商业地产方面,报告期内商业地产合计结算收入2.1亿元,结算毛利率36.8%,考虑到16年销售均价稳中有升,预计未来结算毛利率将继续维持较高水平。

    坚定转型物流地产,轻资产、高周转的运营模式值得期待。

    公司转型物流地产取得积极进展,团队建设方面,引入前安博高管团队,团队完备且操盘经验丰富。而对物流团队激励方面,除项目收益分成外,公司前期设立了员工持股计划,有利于捆绑公司、管理者及物流地产团队的利益。项目方面,目前公司已经落地6个项目,合计建面77万方,项目网络化布局初现,同时项目区位较优,未来有望获得较高的投资回报率,为后端采用基金退出提供支撑,公司轻资产、高周转的物流地产运营模式值得期待。

    预计17-19年EPS分别为0.40/1.08/1.47元,维持“买入”评级。

    我们对公司各业务业绩进行预测(具体假设条件见正文部分),其中预计17-19年百货零售业务将分别贡献归属净利润0.53亿、1.8亿、2亿,商业地产则分别贡献归属净利润3.1亿、2.9亿、2.6亿。预计物流地产项目在18年开始退出,18-19年分别贡献归属净利润4.9亿、8.6亿。综合三部分业务,预计公司17-19年归属净利润3.6亿、9.7亿、13.2亿,EPS分别为0.40元、1.08元、1.47元,维持“买入”评级。