金科股份:公司营收高增长,融资成本大幅降低

公司2016 年营收与销售额双双高增长,归母净利润增幅低于预期。其中,公司实现营业收入322 亿元,同比增幅66%;净利润17.9 亿元,同比增幅45%。归属于上市公司股东的净利润为12.3 亿元(扣除无固定期限委托贷款的影响),同比增幅9.7%,增幅较低主要系结算项目中合作项目增多,少数股东损益占比升至22%以及毛利率下滑所致。公司2016 年销售毛利率为20.7%,同比下滑7.7 个pc;净资产收益率为7.0%,同比下降2.9 个pc。由于公司前期在三四线投资的项目进入结算期,预计未来1-2 年内公司的毛利水平仍将受到一定的影响。销售业绩方面,公司实现销售金额341 亿,同比增长43%;地产板块实现销售金额319亿(一二线占比73%),同比增长44%;销售面积499 万平米,同比增长50%。考虑到去年较高的销售额以及管理层完成业绩考核的动力,我们预计公司业绩今年将保持稳定增长,同时公司2016 年预收账款为263 亿,业绩锁定性较高。

    公司逐步退出三四线城市,积极进入热点二线城市,累计土地储备1846 万方,可开发资源充沛。公司2016 年新获取土地34 宗,总计容建面613 万平米,同比增加81%,总投资额208亿元。公司目前拥有可供出售面积938 万平米,土地储备1846 万平米,以6400 元均价计算,总可售货值约为1782 亿元,可保证公司未来4 至5 年的稳定销售。覆盖城市方面,公司在原有的重庆、苏州、北京、青岛、成都、郑州、无锡、济南的基础上,新进入郑州、南京、武汉、天津、南宁,逐步实现公司“以热点二线城市为主、逐步退出四线城市”的战略。

    多渠道融资和销售回款的加强促进公司现金流向好。2016 年公司完成45 亿定增,直接融资(公司债券与资产证券化)155 亿元。公司2016 年销售回款329 亿元,同比增幅36%;期末现金余额176 亿,同比增幅88%。剔除预收账款后的资产负债率为72.8%,同比下降5个pc,主要系公司通过增发以及ABS 降低了杠杆水平。(注:真实资产负债率=(负债-预收帐款)/(总资产-预收帐款))融创通过定增与增持成为公司第二大股东,公司实际控制人多次增持股份(增持均价5.09元)。2016 年9 月融创中国参与公司非公开发行股票,认购金科股份9.07 亿股,占增发后总股本的16.96%,认购价为每股4.41 元;2017 年1 月,融创中国再次增持公司股份,截至目前合计持股比例为23.15%,增持均价4.62 元。公司实际控制人黄红云与陶虹遐多次增持公司股票,累计增持1.1 亿股,增持金额5.6 亿元,目前持股比例为26%。

    维持增持评级,维持盈利预测。我们认为公司储备充足,融资成本有所下降,随着公司战略的调整,未来盈利能力将逐步回升,同时融创入股与公司实际控制人的增持进一步彰显了对公司未来发展的信心。因此维持增持评级, 预计公司2017-19 年归母净利润为16.8/21.3/25.9 亿元,同比增速20.7%/26.5%/21.7%,对应EPS:0.32/0.40/0.49 元。