保利地产：新的全国性房地产龙头

扩张速度惊人

    2008 年公司实现了销售业绩逆市上涨。全年房地产销售面积258.49 万平方米,销售金额205.11 亿元,比去年同期分别增长29.48%和20.36% 。实现营业收入155.2 亿元,同比增长91.24%;归属于上市公司股东的净利润22.39 亿元,同比增长 50.35%,实现每股收益0.91 元;实现利润总额40.23 亿元,比去年同期增长67.42%。截至2009 年03 月31 日,公司净资产140.85 亿元,总资产557.71 亿元。

    全国扩张布局导致毛利率增长趋缓

    造成公司毛利率增长趋缓的原因,除了行业本身的周期调整外,还与公司区域分布的变化有关。随着全国化战略的扩大,高利润率的中心城市资源占比在下降。从结算收入来看,广州、北京、上海三个城市占比,在06-08 年三年分别为60%、57%和50%;

    大股东保证战略扩张 增发稳健财务状况

    保利2008 年新增项目12 个,均以出让底价获得,土地成本1031元/平方米,比2007 年下降55.56%。由于大股东保利集团大力支持,保利地产拿地的方式多种多样,除了参加“招拍挂”等公开转让方式,还经常通过合作开发、协议转让方式获得不少优质开发项目。公司经常能在中心城市的核心地段以非常合理的价格拿到优质地块,使公司具备良好的成本优势,这种资源优势是其他房地产公司无法比拟也不可复制的。

    公司拟非公开发行股份,发行数量合计不超过发行前该公司总股本的20%,不超过63760 万股发行价格不低于15.89 元/股,拟募集资金不超过80 亿元,用于旗下在建的8 个地产项目。此举将大大缓解公司的财务压力。

    盈利预测及投资建议

    根据我们的测算,公司在未来三年结算面积分别达到218 万平方米、276 万平方米和326 万平方米,对应每年净利润分别为33.85亿元、43.05 亿元和50.85 亿元,如果按照增发17%的股本计算,则09 年到11 年EPS 分别为0.92 元,1.15 元和1.36 元。公司目前RNAV 为15 元左右;考虑到公司是目前全国范围内的龙头公司,因此享受一定的龙头溢价,按照25 倍市盈率计算,则公司合理价位在23 元-28.75 元之间,维持对公司的增持评级。