首开股份2012年年报点评:毛利下降明显,净利同比下滑

营收增长 净利有所下降。12年实现营业收入126.76亿元,同比增长40.2%;实现营业利润20.24亿,同比下降14.2%;归属于母公司股东净利润16.17亿,同比减少13.8%。基本每股收益1.08元。

    销售及结算规模大幅上升 但整体毛利下降。全年销售面积133万平米,签约177亿元,均比上年增长55%左右。全年结转面积104万平米,同比增长123%。京外项目及京内保障房项目结算面积增加导致整体销售毛利较去年下降12.64%至41.02%。截止期末,公司已售未结算面积约131万平米,对应签约金额约169亿元。

    负债率较高 费用控制水平有所提升。期末资产负债率为80.32%,负债水平较高。扣除预收账款后负债率为62.45%,仍高于行业平均水平。手持货币资金146亿,短期资金压力较小。费用控制水平有所提升。公司较高的预收账款,锁定13年业绩达80%。

    13年可售资源充足 预计销售额保持平稳。13年拟新取得预售许可面积约195万平米,全年可售资源充足。预计13年销售面积约164万平米,销售签约额约184亿元,同比分别增长约23%、4%。

    年内适度增加土储 开发资源丰富。公司年内适度增加土地资源期末在建、拟建项目建面约1622万平米,总规划可售面积约1416万平米,可售面积1141万平米,土储丰富。

    总结与投资建议。京内项目稳步推进,京外开发项目不断增加,规模扩张迅速,利于对冲项目集中带来的区域政策风险。通过提升周转降低毛利下降带来的利润侵蚀。已售未结资源丰富,很好地锁定13年业绩。预测13--14年EPS分别为1.28元和1.59元,对应当前股价PE分别为7.5倍和6倍,下调公司评级至“谨慎推荐”。

    风险提示。房地产销售低于预期 毛利下降继续扩大