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| 国泰君安东久新经济REIT(508088) 基金公开信息 | |||||||||
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| 流水号 | 4370916 | ||||||||
| 基金代码 | 508088 | ||||||||
| 公告日期 | 2025-03-28 | ||||||||
| 编号 | 2 | ||||||||
| 标题 | 国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年度审计报告 | ||||||||
| 信息全文 | 审计报告 国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资 基金 容诚审字[2025]200Z2023号 容诚会计师事务所(特殊普通合伙) 中国·北京 容诚会计师事务所（特殊普通合伙） 总所：北京市西城区阜成门外大街22号 1幢10层1001-1 至 1001-26 (100037) TEL:010-6600 1391 FAX:010-6600 1392 E-mail:bj@rsmchina.com.cn 审 计 报 告 容诚审字[2025]200Z2023号 国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金全体基金份额持有人： 一、审计意见 我们审计了国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下 简称“国泰君安东久新经济REIT”）的财务报表，包括2024年12月31日的合并 及个别资产负债表，2024年度的合并及个别利润表、合并及个别现金流量表、合 并及个别所有者权益(基金净值)变动表以及相关财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则和在财务报表 附注中所列示的中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）、中国证券 投资基金业协会（以下简称“中国基金业协会”）发布的有关规定及允许的基金行 业实务操作编制，公允反映了国泰君安东久新经济REIT2024年12月31日的合 并及个别财务状况以及2024年度的合并及个别经营成果和现金流量。 二、形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注 册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。 按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于国泰君安东久新经济REIT ，并 履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当 的，为发表审计意见提供了基础。 三、其他信息 国泰君安东久新经济REIT的基金管理人上海国泰君安证券资产管理有限公 司（以下简称“基金管理人”）管理层对其他信息负责。其他信息包括国泰君安东 久新经济REIT2024年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计 报告。 我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表 任何形式的鉴证结论。 结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考 虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或 者似乎存在重大错报。 基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报 告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。 四、管理层和治理层对财务报表的责任 基金管理人管理层负责按照企业会计准则和中国证监会、中国基金业协会发 布的有关规定及允许的基金行业实务操作编制财务报表，使其实现公允反映，并 设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的 重大错报。 在编制财务报表时，基金管理人管理层负责评估国泰君安东久新经济REIT 的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假 设，除非基金管理人管理层计划清算国泰君安东久新经济REIT、终止运营或别 无其他现实的选择。 基金管理人治理层负责监督国泰君安东久新经济REIT的财务报告过程。 五、注册会计师对财务报表审计的责任 我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获 取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并 不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由 于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者 依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。 在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀 疑。同时，我们也执行以下工作： （1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实 施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见 的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制 之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重 大错报的风险。 （2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对 内部控制的有效性发表意见。 （3）评价基金管理人管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关 披露的合理性。 （4）对基金管理人管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根 据获取的审计证据，就可能导致对国泰君安东久新经济REIT持续经营能力产生 重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为 存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报 表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基 于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致国泰君安东 久新经济REIT不能持续经营。 （5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反 映相关交易和事项。 （6）就国泰君安东久新经济REIT中实体或业务活动的财务信息获取充分、 适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团 审计，并对审计意见承担全部责任。 我们与基金管理人治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事 项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 （此页为国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金容诚审字 [2025]200Z2023号审计报告之签字盖章页。） 中国注册会计师： 容诚会计师事务所 张 振 波 （特殊普通合伙） 中国·北京 中国注册会计师： 徐 翘 楚 2025年3月26日 11.5 报表附注 11.5.1 基金基本情况 国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“本基金”)经中国证券监 督管理委员会(以下简称“中国证监会”)证监许可[2022]1986号《关于准予国泰君安东久新经济 产业园封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》核准，由上海国泰君安证券资产管理有限公司 (“上海国君资管”)依照《中华人民共和国证券投资基金法》和《国泰君安东久新经济产业园封闭 式基础设施证券投资基金基金合同》负责公开募集。本基金为契约型封闭式，存续期为45年。根 据《国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》，根据剔除无效 报价后的网下投资者报价的中位数和加权平均数，并结合市场情况及发售风险等因素，审慎合理确 定本基金认购价格为人民币3.035元/份。本基金自2022年9月20日至2022年9月21日止期间 通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售和向公众投资者定价发售三种方式进行发售， 首次设立募集不包括认购资金利息共募集人民币1,517,500,000.00元，已经上会会计师事务所(特 殊普通合伙)上会师报字(2022)第9650号予以验证。经向中国证监会备案，《国泰君安东久新经济 产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于2022年9月23日正式生效，基金合同生效日的 基金份额总额为500,000,000.00份基金份额，有效认购款项在募集期间形成的利息归基金财产所 有，不折算为基金份额。本基金的基金管理人为上海国君资管，基金托管人为中国银行股份有限公 司，运营管理机构为东久(上海)投资管理咨询有限公司。 经上海证券交易所(以下简称“上交所”)自律监管决定书[2022]275核准，本基金 172,913,075.00份基金份额(不含场内限售份额)于2022年10月14日起在上交所挂牌交易。未上 市交易的场外基金份额登记在中国证券登记结算有限责任公司注册的开放式基金账户下，托管在场 外，基金份额持有人在符合相关办理条件的前提下，将其转托管至上交所(即中国证券登记结算有 限责任公司上海分公司证券登记结算系统)后即可上市流通。 根据《中华人民共和国证券投资基金法》和《国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券 投资基金基金合同》的有关规定，本基金存续期内主要投资于以优质产业园基础设施项目为投资标 的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得基础设施项 目完全所有权或经营权利。本基金将优先投资于以东久工业或其关联方拥有或推荐的优质产业园基 础设施项目为投资标的的资产支持专项计划。本基金的其余基金资产应当依法投资于利率债、AAA 级信用债及货币市场工具。本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券 (可分离交 易可转债的纯债部分除外)、可交换债券。本基金初始设立时的100%基金资产扣除相关费用后全部 用于投资基础设施资产支持专项计划。于本基金存续期间，本基金投资于基础设施资产支持证券的 比例不低于基金资产的80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金 但尚未完成基础设施项目购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分 配及中国证监会认可的其他原因致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例 限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内 调整。因所投资债券的信用评级下调导致不符合投资范围的，基金管理人应在 3 个月之内调整。 本基金不设立业绩比较基准。 本基金所投资基础设施项目的基本信息如下： 本基金初始投资的基础设施项目为：(1) 上海华靳建设有限公司(以下简称“上海华靳”或 “项目公司”)持有的位于“上海市金山区亭林镇金舸路288 号”的东久(金山)智造园项目；(2) 昆山华普瑞实业有限公司(以下简称“昆山华普瑞”或“项目公司”)持有的位于“昆山市玉山镇南 淞路111 号”的东久(昆山)智造园项目；(3) 无锡奥迈特实业有限公司(以下简称“无锡奥迈特” 或“项目公司”)持有的位于“无锡新区飞凤路5号”的东久(无锡)智造园项目；(4) 常州麦里奇 实业有限公司(以下简称“常州麦里奇”或“项目公司”)持有的位于“常州市新北区黄河西路585 号”的东久(常州)智造园项目。 上海华靳是由FULL REGALIA LIMITED于2014年6月23日在中华人民共和国上海市注册成立 的有限责任公司。上海华靳经批准的经营范围为：从事工业厂房的建设、经营、出租、物业管理， 自有厂房租赁，仓储服务(危险品除外)，物流仓储设施设备经营、租赁，工程项目咨询，商务信息 咨询，企业管理咨询，会务服务，展览展示服务，停车场(库)经营。(依法须经批准的项目，经相 关部门批准后方可开展经营活动)。 昆山华普瑞是由CAPRICCIO INVESTMENTS LIMITED于2015年12月28日在中华人民共和国昆 山市注册成立的有限责任公司。昆山华普瑞经批准的经营范围为：从事汽车零配件、工程机械、汽 车智能设备、电子产品的研发、生产；仓储服务；企业管理咨询、投资咨询、商务信息咨询、工程 项目咨询；从事五金交电、建筑材料、钢材制品的批发及进出口业务(不涉及国营贸易管理商品， 涉及配额、许可证管理商品的，按国家有关规定办理申请)；从事物业管理服务；以承接服务外包 方式从事信息技术支持管理、数据处理等信息技术和业务流程外包服务(增值电信服务除外)；从事 计算机软硬件开发、技术服务、技术转让、技术咨询；自有房屋租赁。(依法须经批准的项目，经 相关部门批准后方可开展经营活动)。 无锡奥迈特是由UTMOST PEAK LIMITED于2015年9月18日在中华人民共和国无锡市注册成立 的有限责任公司。无锡奥迈特经批准的经营范围包括许可项目：进出口代理；货物进出口；技术进 出口(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准) 一般项目：汽车零部件研发；汽车零部件及配件制造；非居住房地产租赁；住房租赁；物业管理； 企业管理；信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务)；工程管理服务；五金产品批发；建筑材料销 售；金属材料销售；汽车零配件批发；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技 术推广。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。 常州麦里奇是由MILEAGE INVESTMENTS LIMITED于2013年9月22日在中华人民共和国常州市 注册成立的有限责任公司。常州麦里奇经批准的经营范围为：从事汽车零配件、电子产品的研发及 技术咨询；企业管理咨询、商务信息咨询、工程项目咨询；仓储服务(除危险品、食品、不含货物 运输)；自有房屋的租赁；从事五金交电、建筑材料、钢材制品的进出口业务和批发业务；从事物 业管理服务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。 本基础设施基金的原始权益人为FULL REGALIA LIMITED 、CAPRICCIO INVESTMENTS LIMITED 、UTMOST PEAK LIMITED 和MILEAGE INVESTMENTS LIMITED。 上海国君资管按照国家相关法律、法规和上交所上证REITs(审)[2022]6 号关于对国泰君安东 久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金上市及国君资管东久新经济产业园基础设施资产支持 专项计划挂牌转让无异议的函于2022年9月27日设立国君资管东久新经济产业园基础设施资产支 持专项计划(以下简称“东久ABS”)，本基金出资人民币1,517,500,000.00元认购其全部份额。 东久ABS的计划管理人为上海国君资管。根据上海国君资管(代表东久ABS)与各项目公司原股东分 别就各项目公司 100%股权转让事宜签订的《项目公司股权转让协议》以及对该协议的任何有效修 改或补充(简称“《股权转让协议》”)，东久ABS分别自FULL REGALIA LIMITED 、CAPRICCIO INVESTMENTS LIMITED 、UTMOST PEAK LIMITED 和MILEAGE INVESTMENTS LIMITED取得上海华靳、 昆山华普瑞、无锡奥迈特和常州麦里奇100%股权，股权转让对价合计为人民币1,030,628,427.01 元。根据上海国君资管(代表东久ABS)分别与各项目公司签订的《股东借款协议》，东久ABS向上 海华靳、昆山华普瑞、无锡奥迈特和常州麦里奇提供借款合计人民币 485,761,208.78元，借款期 限均为自 2022 年 9 月 27 日起满 43 年(不含)止。 本基金及其子公司合称“本集团”。 本财务报表由本基金的基金管理人上海国泰君安证券资产管理有限公司于2025年3月26日批 准报出。 11.5.2 会计报表的编制基础 本基金的财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则－基本准 则》、各项具体会计准则及相关规定（以下合称“企业会计准则”）、中国证监会颁布的《证券投资 基金信息披露XBRL模板第3号》、中国证券投资基金业协会（以下简称“中 国基金业协会”）颁布的《证券投资基金会计核算业务指引》、《国泰君安东久新经济产业园封闭式 基础设施证券投资基金基金合同》和在财务报表附注所列示的中国证监会、中国基金业协会发布的 有关规定及允许的基金行业实务操作编制。 本财务报表以持续经营为基础编制。 11.5.3 遵循企业会计准则及其他有关规定的声明 本基金2024年度的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本基金2024年 12月31日的合并及个别财务状况以及2024年度的合并及个别经营成果和现金流量等有关信息。 11.5.4 重要会计政策和会计估计 11.5.4.1 会计年度 本集团会计年度为公历1月1日起至12月31日止。 11.5.4.2 记账本位币 本集团的记账本位币为人民币。 11.5.4.3 企业合并 （a）同一控制下的企业吸收合并 吸收合并是指合并方（或购买方）通过企业合并取得被合并方（或被购买方）的全部净资产， 合并后注销被合并方（或被购买方）的法人资格，被合并方（或被购买方）原持有的资产、负债， 在合并后成为合并方（或购买方）的资产、负债。本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面 价值计量。本集团取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积（股本 溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费 用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证 券或债务性证券的初始确认金额。 （b）非同一控制下的企业合并 本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大 于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于 合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的 直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计 入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 11.5.4.4 合并财务报表的编制方法 编制合并财务报表时，合并范围包括本基金及全部子公司。 从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起 停止纳入合并范围。 在编制合并财务报表时，子公司与本基金采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本基金的 会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公 司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。 本集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。 如果以本集团为会计主体与以本基金或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团 的角度对该交易予以调整。 11.5.4.5 现金及现金等价物 现金及现金等价物是指库存现金、可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易 于转换为已知金额现金及价值变动风险很小的投资。 11.5.4.6 金融工具 金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团成 为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。 （a）金融资产 （i）分类和计量 本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为： （1）以摊余成本计量的金融资产；（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产； （3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。于2024年12月31日，本集团未持有以 公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。 金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资 产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金 额。因提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收款项，本集团按照预期有权收取的 对价金额作为初始确认金额。 债务工具 本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下两种方 式进行计量： 以摊余成本计量： 本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现 金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金 额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主 要包括货币资金、应收账款及其他应收款等。 以公允价值计量且其变动计入当期损益： 本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务 工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。 （ii）减值 本集团对于以摊余成本计量的金融资产等，以预期信用损失为基础确认损失准备。 本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有关过去事项、当前 状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收 的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。 对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收款项，无论是否存在重大融资成分，本 集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存 续期的预期信用损失计量损失准备。 除上述应收账款外，于每个资产负债表日，本集团对处于不同阶段的金融工具的预期信用损失 分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生 信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工 具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损 失计量损失准备。 对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未 显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。 本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利 率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本 和实际利率计算利息收入。 当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收 款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。 对于划分为组合的应收款项，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状 况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。 对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济 状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损 失。 本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。 （iii）终止确认 金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：（1）收取该金融资产现金流量的合同权利终 止；（2）该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方； （3）该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和 报酬，但是放弃了对该金融资产控制。 （b）金融负债 本集团将不能无条件地避免向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务，确认为金融负债， 于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负 债。 本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付款项及其他应付款等。该类金 融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。 当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的部 分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。 （c）权益工具 权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。 11.5.4.7 长期股权投资 长期股权投资为本基金对子公司的长期股权投资。 子公司为本基金能够对其实施控制的被投资单位。对子公司的投资，在个别财务报表中按照成 本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益法调整后进行合并。 非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。 对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长期股权投资，按照 实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按发行权益性证 券的公允价值确认为初始投资成本。 采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计量。被投资单位宣告分派的现金股利或利 润，确认为投资收益计入当期损益。 对子公司的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。 11.5.4.8 投资性房地产 投资性房地产包括已出租的土地使用权以及以出租为目的的建筑物，以成本进行初始计量。与 投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，计 入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。 本集团对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对其计提折旧。 投资性房地产预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下： 房屋建筑物及土地使用权的预计使用寿命为41.59-44.14年，预计净残值率为5%，年折旧率 为2.15%-2.28%。 对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调 整。 当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认 该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费 后的金额计入当期损益。 11.5.4.9 固定资产 （a）固定资产确认及初始计量 固定资产包括电子设备以及办公设备等。 固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置 或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。 与固定资产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时， 计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当 期损益。 （b）固定资产的折旧方法 固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计 提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折 旧额。 固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下： 电子设备的预计使用寿命为3年，预计净残值率为5%，年折旧率为32%。 办公设备的预计使用寿命为5年，预计净残值率为5%，年折旧率为19%。 对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。 （c）当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。 （d）固定资产的处置 当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固 定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 11.5.4.10 长期待摊费用 长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期 待摊费用在预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。 11.5.4.11 长期资产减值 投资性房地产、固定资产及对子公司的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进 行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计 入资产减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的 现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收 回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金 流入的最小资产组合。 在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试 时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表 明包含分摊商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减 值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中 除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。本集团的 商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。 上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。 11.5.4.12 递延所得税资产与递延所得税负债 递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额（暂时性差 异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递 延所得税资产。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿 该负债期间的适用税率计量。 递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应 纳税所得额为限。 对与子公司投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本集团能够控制该暂时 性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司投资相关的可抵扣 暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性 差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。 同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示： ·递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得 税相关； ·本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。 11.5.4.13 实收基金 实收基金为对外发行基金份额所募集的总金额。本集团根据附注11.5.4.6所述金融负债和权 益工具的定义就实收基金进行会计分类，无论其分类为金融负债亦或是权益工具，本财务报表均将 其列示于所有者权益项下。 11.5.4.14 收入 本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关服务的控制权时，按预期有权收取的对 价金额确认收入。 本集团对外提供物业管理服务和水电费收入。物业管理服务在提供物业服务的期间内按照合同 约定的金额确认收入。水电费收入每月按照承租人消耗的水、电量乘以市场单价扣除按照总表度数 向自来水公司和电力公司缴费后的金额净额确认收入。 对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对 应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过 已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以 净额列示。 合同中存在应付客户对价的，除非该对价是为了向客户取得其他可明确区分商品或服务的，本 集团将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时 点冲减当期收入。本集团将为租户承担的装修费支出在其他资产中列示，并在租户租赁期内平均摊 销并抵减租金收入。 11.5.4.15 费用 本基金的管理人报酬和托管费在费用涵盖期间按基金合同约定的费率和计算方法确认。 以摊余成本计量的负债在持有期间确认的利息支出按实际利率法计算，实际利率法与直线法差 异较小的则按直线法计算。 11.5.4.16 租赁 租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。 本集团作为出租人 实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为 经营租赁。 经营租赁 本集团经营租出自有的房屋建筑物时，经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。 当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的预 收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。 11.5.4.17 基金的收益分配政策 本基金收益分配采取现金分红方式；本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的90%以现 金形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次；若基金合 同生效不满 3 个月可不进行收益分配；每一基金份额享有同等分配权。 可供分配金额是在基金净利润基础上进行合理调整后的金额，相关计算调整项目至少包括基础设施 项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同时应当综合考虑基础设施项目公司持续发展、偿债 能力和经营现金流等因素。 11.5.4.18 分部报告 本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确 定报告分部并披露分部信息。 经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：（1）该组成部分能够在日常活动中产生 收入、发生费用；（2）本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、 评价其业绩；（3）本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。 如果两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。 本集团目前以一个单一的经营分部运作，不需要披露分部信息。 11.5.4.19 其他重要的会计政策和会计估计 本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关 键判断进行持续的评价。下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面 价值出现重大调整的重要风险： （a）商誉减值准备的会计估计 本集团至少每年对商誉进行减值测试。包含商誉的资产组或资产组组合的可收回金额为资产组 或资产组组合的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之间的较高者， 其计算需要采用会计估计（附注11.5.4.10）。 （b）所得税和递延所得税 本集团持有的项目公司在上海市、江苏省无锡市、昆山市和常州市缴纳企业所得税。在正常的 经营活动中，部分交易和事项的最终的税务处理存在不确定性。在计提所得税费用时，本集团需要 作出重大判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上 述最终认定期间的所得税费用和递延所得税的金额产生影响。 对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，本集团以未来期间很可能获得用来抵扣可抵扣亏损的应 纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。未来期间取得的应纳税所得额包括本集团通过正常 的生产经营活动能够实现的应纳税所得额，以及以前期间产生的应纳税暂时性差异在未来期间转回 时将增加的应纳税所得额。本集团在确定未来期间应纳税所得额取得的时间和金额时，需要运用估 计和判断。如果实际情况与估计存在差异，可能导致对递所得税资产的账面价值进行调整。 （c）投资性房地产的预计使用寿命及预计净残值 投资性房地产的预计可使用年限，以过去性质及功能相似的投资性房地产的实际可使用年限为 基础，按照历史经验进行估计。如果该些投资性房地产的可使用年限缩短，本集团将提高折旧率、 淘汰闲置或退出使用的该些投资性房地产。为确定投资性房地产的可使用年限及预计净残值，本集 团会按期复核市场情况变动、预期的实际耗损及资产保养。资产的可使用年限估计是根据本集团对 相同用途的相类似资产的经验作出。倘若投资性房地产的估计可使用年限及或预计净残值跟先前的 估计不同，则相应对折旧进行调整。本集团将会于每个资产负债表日根据情况变动对可使用年限和 预计净残值作出复核。 11.5.5 会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明 11.5.5.1 会计政策变更的说明 本集团本报告期未发生会计政策变更。 11.5.5.2 会计估计变更的说明 本集团本报告期未发生会计估计变更。 11.5.5.3 差错更正的说明 本集团在本报告期间无须说明的会计差错更正。 11.5.6 税项 根据财政部、国家税务总局财税[1998]55号《关于证券投资基金税收问题的通知》、财税 [2008]1号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税[2016]36号《关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知》、财税[2016]46号《关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通 知》、财税[2016]70号《关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知》、财税[2016]140号《关 于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》、财税[2017]2号《关于资管产品增值 税政策有关问题的补充通知》、财税[2017]56号《关于资管产品增值税有关问题的通知》、财税 [2017]90号《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》及其他相关财税法规和实务 操作，本基金及东久ABS的主要税项列示如下： （1）资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。资管 产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率 缴纳增值税。 对金融同业往来利息收入免征增值税。资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务，以产生 的利息及利息性质的收入为销售额。 （2）对基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股票的股息、红利 收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。 （3）本基金的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等税费按照实际缴纳增值税额的 适用比例计算缴纳。 本集团内上海华靳、昆山华普瑞、无锡奥迈特和常州麦里奇适用的主要税种及其税率列示如 下： 1） 企业所得税，税率为 25%，税基为应纳税所得额。 2） 增值税，不动产租赁服务为 9%、5%；物业管理服务：6%，税基为应纳税增值额(应纳税额 按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算)；适用简易计税方法，计 税依据为应税行为收入 3） 房产税，税率 12%及1.2%，税基为房屋原值的70%或租金收入。 4） 土地使用税，税率 4、3、1.5、1.2元/平方米，税基为土地使用面积。 5） 城市维护建设税，税率 7%、5%，税基为应纳的增值税税额。 6） 教育费附加，税率 3%，税基为应纳的增值税税额。 7） 地方教育费附加，税率 2%，税基为应纳的增值税税额。 11.5.7 合并财务报表重要项目的说明 11.5.7.1 货币资金 11.5.7.1.1 货币资金情况 单位：人民币元 减：减值准备 - - 合计 137,737,397.95 96,796,876.14 11.5.7.1.2 银行存款 单位：人民币元 项目 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 活期存款 137,737,102.71 96,796,063.90 定期存款 - - 其中：存款期限1－3个月 - - 其他存款 - - 应计利息 295.24 812.24 小计 137,737,397.95 96,796,876.14 减：减值准备 - - 合计 137,737,397.95 96,796,876.14 11.5.7.2 应收账款 11.5.7.2.1 按账龄披露应收账款 单位：人民币元 账龄 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 1年以内 14,114,389.05 13,695,356.99 1－2年 - - 小计 14,114,389.05 13,695,356.99 减：坏账准备 402,311.71 - 合计 13,712,077.34 13,695,356.99 11.5.7.2.2 按坏账准备计提方法分类披露 金额单位：人民币元 类别 本期末2024年12月31日 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 单项计提预期信用损失的应 402,311.71 2.85 402,311.71 100.00 - 按组合计提预期信用损失的 13,712,077.34 97.15 - - 13,712,077.34 类别 账面价值 金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 单项计提预期信用损失的应收账款 - - - - - 按组合计提预期信用损失的应收账款 13,695,356.99 100.00 - - 13,695,356.99 合计 13,695,356.99 100.00 - - 13,695,356.99 11.5.7.2.3 单项计提坏账准备的应收账款 金额单位：人民币元 债务人名称 本期末2024年12月31日 账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由 租户1 402,311.71 402,311.71 100.00 预计难以收回 合计 402,311.71 402,311.71 100.00 - 11.5.7.2.4 本期坏账准备的变动情况 单位：人民币元 类别 上年度末2023年12月31日 本期变动金额 本期末2024年12月31日 计提 转回或收回 核销 其他变动 单项计提预期信用损失的应收账款 - 402,311.71 - - - 402,311.71 按组合计提预期信用损失的应收账款 - - - - - - 合计 - 402,311.71 - - - 402,311.71 11.5.7.2.5 按债务人归集的报告期末余额前五名的应收账款 金额单位：人民币元 债务人名称 账面余额 占应收账款期末余额的比例 已计提坏账准备 账面价值 11.5.7.3 投资性房地产 11.5.7.3.1 采用成本计量模式的投资性房地产 单位：人民币元 项目 房屋建筑物及相关土地使用权 土地使用权 在建投资性房地产 合计 一、账面原值 1.期初余额 1,376,000,000.00 - - 1,376,000,000.00 2.本期增加金额 - - - - 外购 - - - - 存货\固定资产\在建工程转入 - - - - 其他原因增加 - - - - 3.本期减少金额 - - - - 处置 - - - - 其他原因减少 - - - - 4.期末余额 1,376,000,000.00 - - 1,376,000,000.00 二、累计折旧（摊销） 1.期初余额 38,269,712.74 - - 38,269,712.74 2.本期增加金额 30,384,160.87 - - 30,384,160.87 本期计提 30,384,160.87 - - 30,384,160.87 存货\固定资产\在建工程转入 - - - - 其他原因增加 - - - - 3.本期减少金额 - - - - 处置 - - - - 其他原因减少 - - - - 4.期末余额 68,653,873.61 - - 68,653,873.61 三、减值准备 1.期初余额 - - - - 2.本期增加金额 - - - - 存货\固定资产\在 - - - - 2.期初账面价值 1,337,730,287.26 - - 1,337,730,287.26 11.5.7.4 在建工程 单位：人民币元 项目 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 在建工程 917,431.19 - 工程物资 - - 小计 917,431.19 - 减：减值准备 - - 合计 917,431.19 - 11.5.7.4.1 在建工程情况 单位：人民币元 项目 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 污水管改建工程 917,431.19 - 917,431.19 - - - 合计 917,431.19 - 917,431.19 - - - 11.5.7.4.2 报告期内重要在建工程项目变动情况 单位：人民币元 项目 期初余额 本期增加金额 本期转入固定资产金额 本期其他减少金额 期末余额 污水管改建工程 - 917,431.19 - - 917,431.19 合计 - 917,431.19 - - 917,431.19 11.5.7.5 商誉 11.5.7.5.1 商誉账面原值 单位：人民币元 被投资单位名称或 期初余额 期末余额 11.5.7.5.2 商誉减值准备 本集团的管理层将本集团作为一个整体分配资源和考评业绩，本集团所提供的服务没有明显不 同的风险和回报，所以本集团在商誉减值测试时，将本集团整体作为一个资产组合。本集团于2024 年12月31日进行商誉减值测试。由于资产组组合的可回收金额高于其账面价值，故无需计提相关 商誉减值准备。 11.5.7.5.3 商誉减值测试过程、关键参数及商誉减值损失的确认方法 本集团在进行减值测试时，经比较资产组组合的公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现 金流量的现值后，采用公允价值减去处置费用后的净额确定其可收回金额。相关资产组组合的公允 价值减去处置费用后的净额，参考本基金于2024年度最后一个交易日的收盘价确定。 11.5.7.6 递延所得税资产和递延所得税负债 11.5.7.6.1 未经抵销的递延所得税资产 单位：人民币元 项目 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 资产减值准备 - - - - 内部交易未实现利润 - - - - 信用减值准备 773,900.11 193,475.03 - - 可抵扣亏损 15,372,991.99 3,843,248.02 23,274,442.40 5,818,610.60 合计 16,146,892.10 4,036,723.05 23,274,442.40 5,818,610.60 11.5.7.6.2 未经抵销的递延所得税负债 单位：人民币元 项目 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 非同一控制企业合并资产评估增值 - - - - 公允价值变动 - - - - 收入按照直线法核 18,624,981.50 4,656,245.38 20,661,575.80 5,165,393.96 投资性房地产账面价值与计税基础的 662,655,406.52 165,663,851.64 693,039,567.40 173,259,891.85 11.5.7.6.3 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债 单位：人民币元 项目 递延所得税资产和负债期末互抵金额 抵销后递延所得税资产或负债期末余额 递延所得税资产和负债期初互抵金额 抵销后递延所得税资产或负债期初余额 递延所得税资产 4,036,723.05 - 5,818,610.60 - 递延所得税负债 4,036,723.05 166,283,373.97 5,818,610.60 172,606,675.21 11.5.7.7 其他资产 11.5.7.7.1 其他资产情况 单位：人民币元 项目 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 预付账款 2,837,594.94 8,341,246.02 其他应收款 7,612,435.26 5,516,184.01 待抵扣进项税 885,879.09 624,241.29 待摊装修费用 1,698,831.42 - 合计 13,034,740.71 14,481,671.32 11.5.7.7.2 预付账款 11.5.7.7.2.1 按账龄列示 单位：人民币元 账龄 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 1年以内 2,837,594.94 8,341,246.02 1-2年 - - 合计 2,837,594.94 8,341,246.02 11.5.7.7.2.2 按预付对象归集的报告期末余额前五名的预付款情况 金额单位：人民币元 预付对象 期末余额 占预付账款总额的比例（%） 预付款时间 未结算原因 供电局-无锡 1,967,938.23 69.35 2024-12-16 预付电费 供电局-上海 527,002.97 18.57 2024-12-26 预付电费 供电局-昆山 323,175.67 11.39 2024-12-04 预付电费 11.5.7.7.3 其他应收款 11.5.7.7.3.1 按账龄列示 单位：人民币元 账龄 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31 1年以内 7,984,023.66 5,516,184.01 1-2年 - - 小计 7,984,023.66 5,516,184.01 减：坏账准备 371,588.40 - 合计 7,612,435.26 5,516,184.01 11.5.7.7.3.2 按款项性质分类情况 单位：人民币元 款项性质 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 应收租户水电费 7,984,023.66 5,516,184.01 小计 7,984,023.66 5,516,184.01 减：坏账准备 371,588.40 - 合计 7,612,435.26 5,516,184.01 11.5.7.7.3.3 其他应收款坏账准备计提情况 单位：人民币元 坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计 未来12个月预期信用损失 整个存续期预期信用损失(未发生信用减值) 整个存续期预期信用损失(已发生信用减值) 期初余额 - - - - 期初余额在本期 - - - - —转入第二阶段 - - - - —转入第三阶段 - - - - —转回第二阶段 - - - - —转回第一阶段 - - - - 本期计提 - - 371,588.40 371,588.40 本期转回 - - - - 本期转销 - - - - 本期核销 - - - - 其他变动 - - - - 11.5.7.7.3.4 按债务人归集的报告期末余额前五名的其他应收款 金额单位：人民币元 债务人名称 账面余额 占其他应收款期末余额 已计提坏账准备 账面价值 租户5 364,868.31 4.57 - 364,868.31 合计 6,093,715.83 76.32 - ,093,715.83 11.5.7.8 应付账款 11.5.7.8.1 应付账款情况 单位：人民币元 项目 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 应付运营管理费 2,536,056.74 1,610,652.22 应付物管费 - 89,788.88 合计 2,536,056.74 1,700,441.10 11.5.7.9 应交税费 单位：人民币元 税费项目 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 增值税 2,970,161.66 2,903,833.35 消费税 - - 企业所得税 820,260.61 86,303.59 个人所得税 - - 城市维护建设税 193,550.07 188,492.13 教育费附加 139,633.62 135,741.16 房产税 2,602,794.53 2,597,996.89 土地使用税 260,213.55 320,208.60 土地增值税 - - 印花税 23,198.96 4,199.04 其他 - - 合计 7,009,813.00 6,236,774.76 11.5.7.10 其他负债 11.5.7.10.1 其他负债情况 单位：人民币元 项目 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31 11.5.7.10.2 预收款项 11.5.7.10.2.1 预收款项情况 单位：人民币元 项目 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 预收租金 4,235,033.44 4,407,707.75 合计 4,235,033.44 4,407,707.75 11.5.7.10.3 其他应付款 11.5.7.10.3.1 按款项性质列示的其他应付款 单位：人民币元 款项性质 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 质保金 - - 押金及保证金 33,125,536.00 32,982,034.44 应付中介机构费 618,000.00 770,000.00 应付项目工程款 1,000,000.00 - 应付维修款 790,824.82 1,237,626.59 应付关联方电费 655,557.32 711,649.02 其他 68,848.35 47,716.15 合计 36,258,766.49 35,749,026.20 11.5.7.10.3.2 账龄超过一年的重要其他应付款 单位：人民币元 债权人名称 期末余额 未偿还或结转的原因 东久(昆山)智造园项目各承租人 11,012,343.70 押金保证金 东久(无锡)智造园项目各承租人 9,168,585.76 押金保证金 东久(金山)智造园项目各承租人 5,635,520.91 押金保证金 东久(常州)智造园项目各承租人 2,545,341.51 押金保证金 合计 28,361,791.88 - 11.5.7.11 实收基金 金额单位：人民币元 11.5.7.12 资本公积 单位：人民币元 其他资本公积 - - - - 合计 1,017,500,000.00 - - 1,017,500,000.00 11.5.7.13 未分配利润 单位：人民币元 项目 已实现部分 未实现部分 合计 上年度末 -8,807,570.20 - -8,807,570.20 本期利润 51,183,576.46 - 51,183,576.46 本期基金份额交易产生的变动数 - - - 其中：基金认购款 - - - 基金赎回款 - - - 本期已分配利润 -36,999,982.26 - -36,999,982.26 本期末 5,376,024.00 - 5,376,024.00 11.5.7.14 营业收入和营业成本 单位：人民币元 项目 本期2024年01月01日至2024年12月31日 上海华靳 昆山华普瑞 无锡奥迈特 常州麦里奇 合计 营业收入 - - - - - 租赁及物业收入 29,895,854.67 34,082,545.14 33,594,840.56 10,457,777.58 108,031,017.95 合计 29,895,854.67 34,082,545.14 33,594,840.56 10,457,777.58 108,031,017.95 营业成本 - - - - - 租赁及物业成本 13,052,496.72 12,234,001.66 12,580,705.78 3,875,679.44 41,742,883.60 合计 13,052,496.72 12,234,001.66 12,580,705.78 3,875,679.44 41,742,883.60 项目 上年度可比期间2023年01月01日至2023年12月31日 上海华靳 昆山华普瑞 无锡奥迈特 常州麦里奇 合计 营业收入 - - - - - 租赁及物 34,287,185.87 30,294,336.68 31,828,589.22 10,890,222.26 107,300,334.03 租赁及物 13,849,293.53 12,436,419.08 12,543,140.32 4,087,484.04 42,916,336.97 11.5.7.15 税金及附加 单位：人民币元 项目 本期2024年01月01日至2024年12月31日 上年度可比期间2023年01月01日至2023年12月31日 增值税 2,468,086.43 2,557,615.44 消费税 - - 企业所得税 - - 个人所得税 - - 城市维护建设税 508,076.59 290,450.44 教育费附加 383,751.69 229,821.30 房产税 10,826,206.62 12,433,501.60 土地使用税 1,040,854.19 1,280,834.37 土地增值税 - - 印花税 83,220.35 134,197.27 其他 - - 合计 15,310,195.87 16,926,420.42 11.5.7.16 其他费用 单位：人民币元 项目 本期2024年01月01日至2024年12月31日 上年度可比期间2023年01月01日至2023年12月31日 信息披露费 120,000.00 120,000.00 审计费 50,000.00 90,000.00 其他 - 400.00 合计 170,000.00 210,400.00 11.5.7.17 营业外收入 11.5.7.17.1 营业外收入情况 单位：人民币元 项目 本期2024年01月01日至2024年12月31日 上年度可比期间2023年01月01日至2023年12月31日 11.5.7.18 所得税费用 11.5.7.18.1 所得税费用情况 单位：人民币元 项目 本期2024年01月01日至2024年12月31日 上年度可比期间2023年01月01日至2023年12月31日 当期所得税费用 2,219,431.91 -125,063.21 递延所得税费用 -6,323,301.24 2,666,884.37 合计 -4,103,869.33 2,541,821.16 11.5.7.18.2 会计利润与所得税费用调整过程 单位：人民币元 项目 本期2024年01月01日至2024年12月31日 利润总额 47,079,707.13 按法定/适用税率计算的所得税费用 - 子公司适用不同税率的影响 -8,327,062.28 调整以前期间所得税的影响 1,399,171.30 非应税收入的影响 - 不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,920,094.34 使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 - 本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 - 已确认递延所得税资产的可抵扣亏损在当期的到期转回 903,927.31 合计 -4,103,869.33 11.5.7.19 现金流量表附注 11.5.7.19.1 收到其他与经营活动有关的现金 单位：人民币元 项目 本期2024年01月01日至2024年12月31日 上年度可比期间2023年01月01日至2023年12月31日 收到的保证金、押金、意向金 6,752,766.09 3,200,523.71 11.5.7.19.2 支付其他与经营活动有关的现金 单位：人民币元 项目 本期2024年01月01日至2024年12月31日 上年度可比期间2023年01月01日至2023年12月31 管理人报酬 3,525,903.95 960,379.00 销售费用 1,188,882.44 320,481.52 中介机构费 790,050.00 732,720.00 税款滞纳金 382,620.54 - 托管费 306,600.87 83,511.89 信息披露费 240,000.00 75,000.00 保险费 50,686.68 64,198.30 支付银行手续费 456.00 4,658.00 其他 22,555.50 159,134.86 合计 11,535,899.04 3,959,386.52 11.5.7.20 现金流量表补充资料 11.5.7.20.1 现金流量表补充资料 单位：人民币元 项目 本期2024年01月01日至2024年12月31日 上年度可比期间2023年01月01日至2023年12月31日 1．将净利润调节为经营活动现金流量 净利润 51,183,576.46 42,203,446.90 加：信用减值损失 773,900.11 - 资产减值损失 - - 固定资产折旧 11,130.11 21,494.45 投资性房地产折旧 30,384,160.87 30,300,314.86 使用权资产折旧 - - 无形资产摊销 - - 长期待摊费用摊销 169,767.36 284,064.91 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”号填列） - - 固定资产报废损失（收益以“-”号填列） - - 公允价值变动损失（收益以 - - 财务费用（收益以“-”号填 - - 投资损失（收益以“-”号填 - - 递延所得税资产减少（增加以 - - 递延所得税负债增加（减少以 -6,323,301.24 2,666,884.38 存货的减少（增加以“-”号填列） - - 经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） 1,923,874.61 14,309,984.66 经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） -182,087.21 4,878,093.39 其他 - - 经营活动产生的现金流量净额 77,941,021.07 94,664,283.55 2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 债务转为资本 - - 融资租入固定资产 - - 3．现金及现金等价物净变动情况 现金的期末余额 137,737,102.71 96,796,063.90 减：现金的期初余额 96,796,063.90 71,521,785.69 加：现金等价物的期末余额 - - 减：现金等价物的期初余额 - - 现金及现金等价物净增加额 40,941,038.81 25,274,278.21 11.5.7.20.2 现金和现金等价物的构成 单位：人民币元 项目 本期2024年01月01日至2024年12月31日 上年度可比期间2023年01月01日至2023年12月31日 一、现金 137,737,102.71 96,796,063.90 其中：库存现金 - - 可随时用于支付的银行存款 137,737,102.71 96,796,063.90 可随时用于支付的其他货币资金 - - 二、现金等价物 - - 其中：3个月内到期的债券投资 - - 三、期末现金及现金等价物余额 137,737,102.71 96,796,063.90 其中：基金或集团内子公司使用受 - - 11.5.8 集团的构成 子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得 东久ABS 上海 上海 资产支持专 100.00 - 出资 上海华靳 上海市金山区 上海市金山区 商务服务业 - 100.00 非同一控制下企业合并 昆山华普瑞 江苏省昆山市 江苏省昆山市 商务服务业 - 100.00 非同一控制下企业合并 无锡奥迈特 江苏省无锡市新吴区 江苏省无锡市新吴区 商务服务业 - 100.00 非同一控制下企业合并 常州麦里奇 江苏省常州市新北区 江苏省常州市新北区 商务服务业 - 100.00 非同一控制下企业合并 11.5.9 承诺事项、或有事项、资产负债表日后事项的说明 11.5.9.1 承诺事项 截至资产负债表日，本集团并无须作披露的承诺事项。 11.5.9.2 或有事项 截至资产负债表日，本集团并无须作披露的或有事项。 11.5.9.3 资产负债表日后事项 截至财务报表批准报出日，本集团无须披露的资产负债表日后事项。 11.5.10 关联方关系 11.5.10.1 本报告期存在控制关系或其他重大利害关系的关联方发生变化的情况 本报告期内本公司不存在控制关系或其他重大利害关系的关联方发生变化的情况。 11.5.10.2 本报告期与基金发生关联交易的各关联方 上海国泰君安证券资产管理有限公司(以下 基金管理人、资产支持证券管理人 中国银行股份有限公司(以下简称“中国银 基金托管人、资产支持证券托管人、代销机构 国泰君安证券股份有限公司(以下简称“国 基金管理人控股股东、资产支持证券管理人控股股 东久(上海)投资管理咨询有限公司(以下简称“东久(上海)”) 持有本基金10%以上基金份额的法人、运营管理机构 上海东久磐易物业管理有限公司(以下简称“东久磐易物业”) 运营管理机构的控股子公司 苏州宜锦光伏新能源有限公司(以下简称"苏州宜锦光伏") 受运营管理机构最终控制人控制的公司 无锡宜锦光伏新能源有限公司(以下简称"无锡宜锦光伏") 受运营管理机构最终控制人控制的公司 注：下述关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款及定价规则订立。 11.5.11 本报告期及上年度可比期间的关联方交易 11.5.11.1 关联采购与销售情况 11.5.11.1.1 采购商品、接受劳务情况 单位：人民币元 关联方名称 关联交易内容 本期2024年01月01日至2024年12月31日 上年度可比期间2023年01月01日至2023年12月31日 东久磐易物业 物业服务费 5,985,925.12 6,107,553.19 东久(上海) 运营管理费 3,698,879.98 4,570,088.97 苏州宜锦光伏 电费 3,127,940.37 2,887,789.60 无锡宜锦光伏 电费 3,724,014.24 - 合计 — 16,536,759.71 13,565,431.76 注：运营管理费根据2024年资产运营收入(即项目公司运营其持有的物业资产而应确认的租金 等收入的现金流入，以及项目公司认可的其他与物业资产运营有关的合理收入(包括但不限于罚没的 保证金、违约金、赔偿金其他类似款项等)的现金流入，且前述现金流入不考虑直线摊销的影 响)112,667,971.00元(2023年度：115,889,873.03元) ，按其3.5%的比例并扣除相应税费后计提 对应期间的基础运营管理费，基础运营管理费金额3,819,282.72元(2023年度：3,913,915.29元)。 绩效运营管理费根据资产运营收入回收期对应物业资产实现的EBITDA 超过该资产运营收入回收期 对应物业资产的 EBITDA 比较基准的金额，按15%比例计提对应的绩效运营管理费，2024年未计提 绩效运营管理费，并冲销上年度暂估绩效运营管理费金额120,402.74 元(2023年12月31日：计提 656,173.68元)。 11.5.11.2 关联租赁情况 11.5.11.2.1 作为出租方 单位：人民币元 承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上年度可比期间确认 11.5.11.3 关联方报酬 11.5.11.3.1 基金管理费 单位：人民币元 项目 本期2024年01月01日至2024年12月31日 上年度可比期间2023年01月01日至2023年12月31日 当期发生的基金应支付的管理费 3,485,025.90 3,525,903.95 其中：固定管理费 3,485,025.90 3,525,903.95 浮动管理费 - - 支付销售机构的客户维护费 626.93 789.71 注：固定管理费 本基金的基金管理费为固定管理费，以最近一期年度审计的基金资产净值为基数(首次年度审计 报告出具之前，以基金募集资金规模(含募集期利息)为基数)按 0.23%的年费率按日计提，计算方法 如下： B=A×0.23%÷当年天数； B为每日应计提的基金固定管理费； A为最近一期年度审计的基金资产净值(首次年度审计报告出具之前，以基金募集资金规模(含 募集期利息)为基数)。 本基金的基金固定管理费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的 方式和时点从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。 11.5.11.3.2 基金托管费 单位：人民币元 项目 本期2024年01月01日至2024年12月31日 上年度可比期间2023年01月01日至2023年12月31日 当期发生的基金应支付的托管费 303,045.40 306,600.87 注：基金托管费以最近一期年度审计的基金资产净值为基数(首次年度审计报告出具之前，以基 金募集资金规模(含募集期利息)为基数)按 0.02%的年费率按年度计提。计算方法如下： M= L×0.02%÷当年天数×基金在当前年度存续的自然天数； M为每年度应计提的基金托管费； L为最近一期年度审计的基金资产净值(首次年度审计报告出具之前，以基金募集资金规模(含 募集期利息)为基数)。 基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的方式和时点从基金财产中支付，若遇 法定节假日、公休假等，支付日期顺延。 11.5.11.4 各关联方投资本基金的情况 11.5.11.4.1 报告期内基金管理人运用固有资金投资本基金的情况 本报告期内基金管理人未持有本基金份额且无份额变动情况。 11.5.11.4.2 报告期内除基金管理人外其他关联方投资本基金的情况 份额单位：份 本期2024年01月01日至2024年12月31日 关联方名称 期初持有 期间申购/买入份额 期间因拆分变动份额 减：期间赎回/卖出份额 期末持有 份额 比例 份额 比例 东久(上海) 100,000,000.00 20.00% - - - 100,000,000.00 0.00% 国泰君安证券 11,605,936.00 2.32% 32,736,331.00 - 14,449,884.00 29,892,383.00 5.98% 合计 111,605,936.00 22.32% 32,736,331.00 - 14,449,884.00 129,892,383.00 5.98% 上年度可比期间2023年01月01日至2023年12月31日 关联方名称 期初持有 期间申购/买入份额 期间因拆分变动份额 减：期间赎回/卖出份额 期末持有 份额 比例 份额 比例 东久(上海) 100,000,000.00 20.00% - - - 100,000,000.00 0.00% 国泰君安证券 9,453,064.00 1.89% 113,526,764.00 - 111,373,892.00 11,605,936.00 2.32% 合计 109,453,064.00 21.89% 113,526,764.00 - 111,373,892.00 111,605,936.00 2.32% 注：除基金管理人之外的其他关联方投资本基金适用的交易费率与本基金法律文件规定一致。 11.5.11.5 由关联方保管的银行存款余额及当期产生的利息收入 单位：人民币元 关联方名称 本期2024年01月01日至2024年 上年度可比期间2023年01月01日 11.5.11.6 本基金在承销期内参与关联方承销证券的情况 无。 11.5.11.7 其他关联交易事项的说明 本集团本报告期内因本基金发行前的未缴税费，而收到来自东久(上海)的税费补偿款，计提营 业外收入2,364,281.06元 （2023年度：无） 11.5.12 关联方应收应付款项 11.5.12.1 应付项目 单位：人民币元 项目名称 关联方名称 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 基金管理费 国泰君安资管 3,485,025.90 3,525,903.95 基金托管费 中国银行 303,045.40 306,600.87 运营管理费 东久(上海) 2,536,056.74 1,610,652.22 电费 苏州宜锦光伏 166,373.46 711,649.02 电费 无锡宜锦光伏 489,183.86 - 物管费 东久磐易物业 - 89,788.88 合计 — 6,979,685.36 6,244,594.94 11.5.13 收益分配情况 11.5.13.1 收益分配基本情况 金额单位：人民币元 序号 权益登记日 除息日 每10份基金份额分红数 本期收益分配合计 本期收益分配占可供分配金额比例（%） 备注 1 2024-04-22 2024-04-22 0.7400 36,999,982.26 45.89 场外除息日为2024年4月22日，场内除息日为024年4月23日。 合计 36,999,982.26 - 注：本基金2023年度的累计可供分配金额为人民币80,591,425.90 元，此次分红为归属于2023 年度第二次分红。本基金于2023年进行了归属于2023年度的第一次分红，两次分红合计分红比例 为99.91%。 11.5.13.2 可供分配金额计算过程 单位：人民币元 本期所得税费用 -4,103,869.33 - 本期息税折旧及摊销前利润 77,644,765.47 - 调增项 1. 使用以前期间预留的费用 15,830,012.89 注1 2. 应收和应付项目的变动项 1,759,657.43 - 调减项 1. 支付的所得税费用 -1,606,903.39 注2 2. 未来合理的相关支出预留 -15,944,793.89 注3 本期可供分配金额 77,682,738.51 - 注：1.本期“使用以前期间预留费用”调整项主要包括使用往期预留的基金管理人的基金管理 费、基金托管费、运营管理费、中介机构费、应交税费、应付维修款及水电费等共计13,851,967.99 元，及使用往期预留的其他调整项目承担的装修改造款1,978,044.90元。 2.本期“支付的所得税费用”为基础设施项目公司——昆山华普瑞实业有限公司支付对应于本 基金发行前的所得税，该金额已由运管机构东久（上海）投资管理咨询有限公司承担，不影响本报 告期可供分配金额及基金份额持有人利益。 3.本期“未来合理的相关支出预留”调整项主要包括预留年末应付基金管理人的基金管理费、 基金托管费、运营管理费、中介机构费、应交税费、应付项目工程款、应付维修款及水电费等，上述 费用将按相关协议约定支付和使用。 11.5.14 金融工具风险及管理 11.5.14.1 信用风险 本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于货币资金，应收款项和其他应收 款等。 于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。 本集团银行存款主要存放于声誉良好并拥有较高信用评级的大中型上市银行，本集团认为其不 存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。 此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对 客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户 的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客 户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可 控的范围内。 于2024年12月31日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物或其他信用增级（2023 年12月31日：同）。 11.5.14.2 流动性风险 本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测，持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持 充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融 机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。 于资产负债表日本集团财务报表中列示的现金反映了本集团所持有的流动性储备。本集团各项 金融负债的到期日均在一年以内。由于折现的影响不重大，因此财务报表中列示的各项金融负债的 账面余额基本反映了其于到期日将要支付的未折现合约现金流量。 11.5.14.3 市场风险 （a） 外汇风险 本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算，因此无重大外汇风险。 （b） 利率风险 本集团的利率风险主要产生于银行存款及其他带息债务等。银行存款的利率在同期银行同业存 款利率的基础上与各存款银行协商确定，银行存款的利息收入随市场利率的变化而波动。 本集团财务部门持续监控公司的利率风险，依据最新的市场状况通过调整现行持仓等方式作出 决策。 于2024年12月31日，本集团未持有以公允价值计量的生息资产，因此市场利率的变化对本 集团无重大影响(2023年12月31日：无)。 （c） 其他价格风险 其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。于2024年12月 31日，本集团未持有权益工具投资，因此无重大其他价格风险（2023年12月31日：同）。 11.5.15 有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项 （a）本基金合并报表层面对基础设施项目资产采用成本法进行后续计量。 （b）对投资性房地产采用的评估方法和参数的合理性的说明 本基金合并报表层面对投资性房地产采用成本法进行后续计量。为向投资者提供投资性房地产 的市场价值信息，本基金的基金管理人聘请北京高力国际土地房地产资产评估有限公司对项目公司 的市场价值进行评估 。根据评估报告，于2024年12月31日，基础设施项目的市场价值为人民币 1,390,000,000.00元，评估方法为收益法（现金流折现法），关键参数包括：土地剩余年限、市场 租金水平、折现率、运营期内市场租金增长率和资本性支出比例。本基金的基金管理人管理层已对 北京高力国际土地房地产资产评估有限公司采用的评估方法和参数的合理性进行了评价，认为北京 高力国际土地房地产资产评估有限公司采用的评估方法和参数具有合理性。 11.5.16 个别财务报表重要项目的说明 11.5.16.1 货币资金 11.5.16.1.1 货币资金情况 单位：人民币元 减：减值准备 - - 合计 362,849.91 5,875,877.36 11.5.16.1.2 银行存款 单位：人民币元 项目 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 活期存款 362,811.08 5,875,249.04 定期存款 - - 其中：存款期限1－3个月 - - 其他存款 - - 应计利息 38.83 628.32 小计 362,849.91 5,875,877.36 减：减值准备 - - 合计 362,849.91 5,875,877.36 11.5.16.2 长期股权投资 11.5.16.2.1 长期股权投资情况 单位：人民币元 本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 对子公司投资 1,517,500,000.00 - 1,517,500,000.00 1,517,500,000.00 - 1,517,500,000.00 合计 1,517,500,000.00 - 1,517,500,000.00 1,517,500,000.00 - 1,517,500,000.00 11.5.16.2.2 对子公司投资 单位：人民币元 被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值 减值准备余额 |
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| 基金信息类型 | 基金审计报告 | ||||||||
| 公告来源 | 上海交易所 | ||||||||
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