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| 国泰君安临港创新产业园REIT(508021) 基金公开信息 | |||||||||
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| 流水号 | 3761620 | ||||||||
| 基金代码 | 508021 | ||||||||
| 公告日期 | 2024-03-29 | ||||||||
| 编号 | 3 | ||||||||
| 标题 | 国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年度评估报告 | ||||||||
| 信息全文 | 国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年度评估报告 基础设施公募基金2023年度评估报告 国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金 (公募 REITs 代码508021)持有的全部基础设施项目的市场价值 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 2 0 2 4 年 3 月 2 7 日 CUSHMAN & WAKEFIELD 基础设施项目评估报告 估价项目名称： 国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金 (公募 REITs 代码508021)持有的全部基础设施项目的市场 价值 估价委托人： 上海国泰君安证券资产管理有限公司 估价机构： 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 注册估价师： 张秀娟(1120200121) 许力丹(1120210061) 估价报告出具日期： 二〇二四年三月二十七日 估价报告编号： 粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1) 第015号 CUSHMAN & WAKEFIELD 致估价委托人函 上海国泰君安证券资产管理有限公司 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司(以下简称“本公司”或者“我们”)荣幸地获得上海国泰君 安证券资产管理有限公司(以下简称“委托人”)委托，对国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础 设施证券投资基金通过“国泰君安临港创新智造产业园基础设施资产支持专项计划”持有的全部基础 设施项目(以下简称“全部基础设施项目”或者“估价对象一”、“估价对象二”)进行评估。 根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》、 《上海证券交易所公开募集基础设施证券 投资基金 (REITs) 业务办法(试行)》、 《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金 (REITs)业务指南第2 号——存续业务》的要求，基金管理人应该按照前述相关规定编制并披露基 础设施基金定期报告，其中《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第三十六条规定，基 础设施基金年度报告应当载有年度审计报告和评估报告。 根据《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》所载内容，基础设 施资产指本基金所投资的符合《基础设施基金指引》的资产，即(一)上海临樟经济发展有限公司 持有的位于“上海市奉贤区正琅路19 号”的临港奉贤智造园一期项目； (二)上海临平经济发展有 限公司持有的位于“上海市奉贤区新杨公路1566号”的临港奉贤智造园三期项目(以下简称“全部基 础设施项目”或者“估价对象一”、“估价对象二”)。基础设施年度估值总和为截至每年12月31日基 金持有的全部基础设施项目，以当年12月31日为价值时点的评估价值总和。 我们按照法律、行政法规和估价规范的规定，坚持独立、客观和公正的原则，按照必要的评估程 序，经过实地查勘、调查并收集评估所需的相关资料，遵循《公开募集基础设施证券投资基金指引 (试行)》所载的规定，选用收益法评估全部基础设施项目的市场价值。估价结果如下： 国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金持有的全部基础设施项目均为产业园项 目，总建筑面积为113,699.04平方米房屋所有权及其占用的土地使用权经评估测算后得到于2023 年12月31日的市场价值为人民币741,000,000元(大写人民币柒亿肆仟壹佰万元整)。 备注： ① 本基金持有的全部基础设施项目数量为二个，评估结果为全部基础设施项目价值总和，项目明细可见后附摘要表。 ② 本基金基础设施项目评估报告的相关评估结果不代表基础设施资产的实际可交易价格，不代表基础设施项目能够按 照评估结果进行转让。 ③ 估价报告使用人应当充分考虑估价报告中载明的假设限制条件、特别事项说明及其对估价结果的影响； ④ 总估值取整至百万位，估价结果不含增值税； ⑤ 以上内容摘自估价报告正文，如欲了解本次估价的详细情况应当阅读报告正文。 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 法定代表人 程家龙 二○二四年三月二十七日 CUSHMAN & WAKEFIELD 戴德梁行 评估结果摘要表 公募REITs 名称 :国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金 公募 REITs 简称 :国泰君安临港创新产业园 REIT 公募 REITs 代码 :508021 评估委托人 :上海国泰君安证券资产管理有限公司 评估目的 :根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》、 《上海证券交易所 公开募集基础设施证券投资基金 (REITs) 业务办法(试行)》、 《上海证 券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第2 号——存续 业务》的要求，基金管理人应编制并披露基础设施基金定期报告。本次评估 结果及评估报告用于基金管理人制作及披露2023年年度报告使用。 价值时点 :2023年12月31日 评估方法 :收益法(现金流折现法) 估价对象一 :项目公司持有的位于中国上海市奉贤区正琅路19 号「临港奉贤智造园一 期」产业园项目，产证证载建筑面积40,799.07平方米的房屋及其所占有范 围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为263,000,000元，折合单价 6,446元/平方米 估价对象二 :项目公司持有的位于中国上海市奉贤区新杨公路1566号「临港奉贤智造园 三期」产业园项目，产证证载建筑面积72,899.97平方米的房屋及其所占有 范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为478,000,000元，折合单 价6,557元/平方米 CUSHMAN & WAKEFIELD 目 录 1. 注册估价师声明 1 2. 估价的假设和限制条件 2 3. 估价结果报告 6 3.1 委托人概况 6 3.2 产权方概况 6 3.3 委托人与产权方之间的关系 7 3.4 报告使用人 7 3.5 估价机构 7 3.6 估价目的 8 3.7 估价对象 8 3.8 价值时点 13 3.9 价值类型 13 3.10 估价依据 14 3.11 估价原则 15 3.12 估价方法 16 3.13 估价参数选取 16 3.14 估价结果 16 3.15 注册估价师 17 3.16 协助估价的人员 17 3.17 实地查勘期 17 3.18 估价作业日期 17 4. 附 件 18 4.1 运营净收益 18 4.2 委托评估函 19 4.3 项目公司营业执照 20 4.4 物业位置图 21 4.5 估价对象内外部状况及周围环境 22 4.6 估价对象权属证明 24 4.7 估价机构营业执照 26 4.8 估价机构相关资质证明 27 4.9 估价人员相关专业执业资格 28 CUSHMAN & WAKEFIELD 公募REITs代码50802 价值时点：2023年12月31日 1. 注册估价师声明 我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明： 1.1 我们在执行本次评估业务中，遵循相关法律法规和评估准则，恪守独立、客观和公正的原 则；我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大 遗漏。 1.2 我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与委托人及估价利害关系人没有利害关 系，我们对本估价报告中的估价对象、委托人及估价利害关系人不存在偏见。 1.3 委托人或者报告使用人应该按照评估报告载明的目的和有效期使用评估报告；评估报告使用 者应当根据价值时点后的项目状况和市场变化情况或者经济行为合理使用报告结论和理解报 告有效期。 1.4 本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。 1.5 我们对评估对象的法律权属进行了一般的核查验证，但不对评估对象的法律权属做任何形式 的保证。 1.6 委托人及相关当事人依法对其提供资料的真实性、准确性、完整性负责，同时恰当使用评估 报告也是委托人、相关当事人和报告使用人的责任。 1.7 报告使用人应当正确理解评估结论，本基金基础设施项目评估报告的相关评估结果不代表基 础设施项目的实际可交易价格，不代表基础设施项目能够按照评估结果进行转让。 估价报告编号：粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1) 第015号 1 CUSHMAN & WAKEFIELD 公募REITs代码508021 价值时点：2023年12月31日 2. 估价的假设和限制条件 2.1 释义 除非本估价报告中另有说明，下列词语在本估价报告中的含义如下： 简称 指 全称 本基金/基础设施基金 指 国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施 证券投资基金 基金管理人/委托人 指 上海国泰君安证券资产管理有限公司 产权方/项目公司 指 上海临樟经济发展有限公司；上海临平经济发 展有限公司 评估机构/我们 指 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 运营服务机构 指 上海临港奉贤经济发展有限公司 基础设施项目/估价对象/估价对象 指 中国上海市奉贤区正琅路19号「临港奉贤智造 园一期」产业园项目 基础设施项目/估价对象/估价对象 二 指 中国上海市奉贤区新杨公路1566号「临港奉贤 智造园三期」产业园项目 本估价报告 指 《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设 施证券投资基金持有的全部基础设施项目的市 场价值2023年度评估报告》 中国 指 中华人民共和国 元 指 人民币元 估价报告编号：粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号 2 CUSHMAN & WAKEFIELD 公募REITs代码508021 价值时点：2023年12月31日 2.2 一般假设 本次估价的假设前提 项目公司依法拥有估价对象的合法产权，并有权连同其剩余土地使用年期转让估价对象， 而不必向政府缴付额外地价或其它重大费用。估价对象所占宗地的所有地价、建筑工程款 及市政配套费已全数缴清。估价对象的设计及建设均符合当地规划条例并已得到有关部门 的批准。在估价过程中，我们假设宗地内没有影响开发和土地规划利用的地质因素。 对于估价对象的产权状况，我们将以委托人所提供之资料为准。本次估价的物业价值为假 设估价对象拥有完全产权前提下的市场价值，即估价对象享有自由及不受干预的使用、转 让、收益、处分等合法权益。根据委托人提供资料，估价对象于价值时点已完成房屋及土 地的权属登记，取得《不动产权证书》。 估价对象实地查勘期为2024年1月11日，我们假设于价值时点的物业状况与实地查勘日状况 一致。 根据委托人提供的相关资料，估价对象一 、估价对象二主要通过产业园租赁获取经营收入， 截至价值时点已部分出租，本次评估已考虑租赁合同对价值的影响，在此提请报告使用者 注意。 估价对象经营过程中涉及的税费主要包括增值税及附加、印花税、房产税、土地使用税等。 该数据仅为我公司测算值，最终税费全额以相关部门核定价格为准。 除另有说明外，我们假定估价对象概无附带可能影响其价值之他项权利、限制及其他繁重 支销。 未经调查确认或无法调查确认的资料数据 委托人已提供给我们估价对象产权文件，我们对估价对象产权文件等文件进行了一般的核 查，我们将以委托人提供的产权文件所载内容作为估价依据，并不对其真实性、合法性和 完整性负责。 委托人已提供给我们有关估价对象的财务报表、租赁合同及其它相关事项。我们并无理由 怀疑这些资料的真实性和准确性，在估价过程中我们很大程度上接受并依赖于这些资料。 同时我们获知所有相关可能影响估价的重要事实已提供给我们，并无任何遗漏。 我公司估价人员曾于2024年1月11日进行实地查勘估价对象外部，并于可能情况下视察其内 部，但我们并未进行结构测量及设备测试，因此无法确认估价对象是否确无腐朽、虫蛀或 任何其它结构损坏，我们假设其结构及设备均可以正常使用。同时，我们未曾进行详细的 实地量度以便查证估价对象之楼面面积，估价报告内所载之尺寸、量度及面积乃依据提供 给我们的产权文件所载内容。 估价报告编号：粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1) 第015号 3 CUSHMAN & WAKEFIELD 公募REITs代码508021 价值时点：2023年12月31日 估价中未考虑的因素 在估价中，我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其他债 项对其市场价值产生的影响，也没有考虑估价对象转让时可能发生的任何税项或费用。 在估价中，我们没有考虑假设估价对象在公开市场上自由转让时，产权方凭借递延条件合 约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件对其市场价值产生的影响。 在估价中，我们没有考虑重大自然灾害、重大社会非正常事件等不可预见的因素，也没有 考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价对象市场价值产生的影 响。 2.3 未定事项假设 本次估价的估价对象不存在未定事项，故无未定事项假设。 2.4 背离实际情况假设 本次估价的估价对象不存在背离事实事项，故无背离事实事项假设。 2.5 不相一致假设 本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故无不相一致假设。 2.6 依据不足假设 本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故无依据不足假设。 2.7 期后事项假设 根据委托人提供的信息，价值时点至估价报告出具日之间，评估机构未获知影响估价对象 之重大期后事项。 2.8 估价报告使用限制 (1)本估价报告仅用于本估价报告载明的评估目的和用途，报告使用人仅限于本估价报告 所载明的报告使用人使用。除法律、法规规定以及报告使用人另有特别约定外，未经评估 机构书面同意或确认，估价报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体。 (2)估价报告所载评估结论是评估机构基于特定的评估假设和限制条件下得出的一种关于 价值分析、判断和估计，因此估价报告使用人在使用估价报告时，应认真、全面地阅读估 价报告全文，特别是估价报告中的评估假设和限制条件及有关事项的说明。 (3)根据相关估价规范的规定，估价报告的使用期限应自估价报告出具之日起计算，可以 根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，除有根据法律法规及规范性文件 估价报告编号：粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号 4 CUSHMAN & WAKEFIELD 戴 德 梁 行 公募REITs代码508021 价值时点：2023年12月31日 的特别要求外，报告使用期限为自报告出具日起不超过一年。 (4)估价报告所载评估结论是基于委托人和相关当事方所提供的资料是真实、合法、完整、 有效的。评估机构在实施相关评估程序时，对委托人和相关当事方所提供的资料和信息所 进行的核查，并不是对该等资料或信息的真实性、准确性、完整性等方面的任何保证，如 果提供给评估机构的资料在真实性、准确性、完整性等方面存在虚假或瑕疵，将直接导致 估价报告所载评估结论不能成立。 (5)估价报告是关于估价对象在价值时点特定价值的专业意见，因此，估价报告使用人应 当全面理解估价报告的每一个组成部分，并关注评估结论成立的条件和影响评估结论的相 关事项，评估机构及其签字评估专业人员对委托人和其他估价报告使用人不当使用估价报 告所造成的后果不承担责任。 (6)估价报告所载估价对象及其对应的财产范围和空间范围是由委托人和相关当事方确定 的，评估机构根据委托人和相关当事方所提供的资料进行了必要的抽查核对，以判断其合 理性，不是评估机构对其法律权属的保证。......... |
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