杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票招股意向书摘要
(浙江省杭州市庆春东路 38 号)
保荐人(主承销商)
中信证券股份有限公司
(深圳市罗湖区湖贝路 1030 号海龙王大厦)
发行人声明
本招股意向书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包括招股意向书全文的各部分内容。招股意向书全文同时刊载于深圳证券交易所网
站（http://www.szse.cn）。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读招股意向书全文，并以其作为投资决定的依据。
投资者若对本招股意向书摘要存在疑问，应咨询自已的股票经纪人、律师、专业会计师或其它专业顾问。
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股意向书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股意向书及其摘要中财务会计资料真实、完整。
中国证监会、其它政府部门对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明其对发行人股票的价值或投资者收益的实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
释义
在本招股意向书摘要中，除非另有说明，下列词语具有如下特定含义：
发行人、本公司、公司或股份公司、滨江房产
指杭州滨江房产集团股份有限公司
滨江集团指杭州滨江房产集团有限公司，系股份公司的前身
滨江控股公司、控股股东
指杭州滨江投资控股有限公司
实际控制人指戚金兴先生
房开公司指杭州滨江房屋建设开发有限公司，本公司控股子公司
汉晟信公司指上海汉晟信投资有限公司，本公司股东
新理益公司指新理益集团有限公司，本公司股东
新业科技公司指江苏新业科技投资发展有限公司，本公司股东
新九思人公司指深圳市新九思人实业发展有限公司，本公司股东
佳杰门窗公司指杭州佳杰塑钢门窗有限公司，关联人控制企业
最近三年指 2005 年、2006 年、2007 年
《公司法》指《中华人民共和国公司法》
《证券法》指《中华人民共和国证券法》
中国证监会指中国证券监督管理委员会
《公司章程》指《杭州滨江房产集团股份有限公司章程》
本次发行指本次向社会公众公开发行不超过 6,000 万股、面值为 1.00
元的境内上市人民币普通股的行为
A 股指向境内投资者发行的人民币普通股，每股面值人民币 1.00
元
中信证券或主承销商
指中信证券股份有限公司，为杭州滨江房产集团股份有限公司本次发行的主承销商
承销机构指由中信证券股份有限公司担任主承销商所组成的承销团
天册所、发行人律师
指浙江天册律师事务所，本次发行的发行人律师
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1—2—3天健所、发行人会计师
指浙江天健会计师事务所有限公司，本次发行的发行人审计机构
建筑面积指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积
元指人民币元
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1—2—4第一节重大事项提示
一、根据本公司 2007 年第四次临时股东大会决议，公司在股票发行前的利
润分配遵循如下方式处理：如果本公司向社会公众公开发行股票的申请获得批准并成功发行，则本公司发行当年所实现的利润和以前年度的滚存利润由发行完成后的新老股东共享。
二、本次发行前公司总股本为 46,000 万股，本次拟发行不超过 6,000 万
股，发行后总股本不超过 52,000 万股。本公司控股股东和实际控制人承诺：自本公司股票在证券交易所上市交易日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其已直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。自然人股东朱慧明、莫建华承诺：自公司股票在证券交易所上市交易日起一年内不转让所持本公司股份。自然人股东戚加奇承诺：本人所持公司股份，自公司股票在证券交易所上市交易日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其已直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份；汉晟信公司、新理益公司、新业科技公司、新九思人公司承诺：自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不转让其持有的新增股份。
同时，作为本公司董事、高级管理人员的戚金兴、朱慧明、莫建华承诺：除前述锁定期外，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内,不得转让其所持有的本公司股份。
此外，戚金兴、朱慧明和莫建华承诺：对其所持滨江控股公司的股权，自滨江控股公司成立之日起一年内不得转让；自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理本人持有的滨江控股公司的股份，也不由滨江控股公司收购该部分股份；在任职期间每年转让滨江控股公司的股份不得超过本人持有滨江控股公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内，不得转让本人所持有的滨江控股股份。
三、公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观政策
影响较大。政府的税收政策，特别是土地增值税、所得税政策等变动情况，直接影响房地产开发企业的盈利情况。2006 年 12 月 28 日，国税总局颁布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187 号)，杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书摘要
1—2—5要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
公司已根据杭州市地方税务局“杭地税一[2004]343 号文”的规定预缴土地增值税。对报告期内已达到规定相关的清算条件但尚未清算的房地产开发项目，以及已确认销售收入，但未达到规定相关的清算条件的房地产开发项目，本公司按国税总局要求应缴纳的土地增值税与已实际预缴的土地增值税之间的差额进行预提。截至 2007 年 12 月 31 日，公司预提土地增值税余额为 19,206.65 万元。
公司将在浙江省、杭州市地方税务局出台土地增值税清算实施细则后，对符合清算条件项目的土地增值税进行清算。税务部门的清算结果与公司预缴及预提土地增值税额可能存有差异，若税务部门的清算结果大于公司预缴及预提土地增值税额，滨江房产公司全体股东作出如下承诺：滨江房产在项目所在地土地增值税清算实施细则出台后，对公司股票发行前开发项目进行土地增值税清算，若在扣除预缴土地增值税款及预提土地增值税款后仍需补交的，则对滨江房产补交的土地增值税，由滨江房产公司发行前全体股东承担。
四、本公司目前开发的项目集中在杭州市，存在市场集中的风险。按照公
司的发展规划，公司将继续以杭州为中心，适度向区域外重点地区，如北京、上海、成都等地，进行拓展；近期规划首先将在以上海为中心的长三角二线城市实施拓展。在公司业务快速发展以及迈向跨区域经营发展的过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司日益发展的要求，公司将面临一定的管理风险和跨区域经营风险。
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1—2—6第二节本次发行概况
股票种类人民币普通股
每股面值 1.00 元
发行股数、占发行后总股本的比例
不超过 6,000 万股，占本次发行后总股本的比例不超过
11.54%
发行价格询价确定发行价格
标明计量基础和口径的市盈率
发行前每股净资产每股净资产为 2.42 元(按 2007 年 12 月 31 日经审计的合
并报表“归属于母公司股东权益合计”计算)
发行方式本次发行将采用网下向询价对象询价配售和网上资金申购定价发行相结合的方式；
发行对象网下配售对象为经中国证监会认可的机构投资者，上网发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开立账户并可买卖 A股股票的自然人、法人和其他机构投资者(国家法律、法规禁止者除外)
承销方式余额包销
预计募集资金总额
发行费用概算合计约 万元
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1—2—7第三节发行人基本情况
一、发行人基本资料
发行人名称：杭州滨江房产集团股份有限公司
英文名称：Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co., Ltd.
注册资本：46,000 万元
法定代表人：戚金兴
成立日期：1996 年 8 月 22 日
住所：浙江省杭州市庆春东路 38 号
邮政编码：310016
联系电话：0571-86987771
传真号码：0571-86987779
互联网址：www.binjiang.com.cn
电子信箱：liyuan@binjiang.com.cn
二、发行人历史沿革及改制重组情况
公司前身是成立于 1996 年 8 月 22 日的杭州滨江房产集团有限公司。
2006 年 11 月 26 日，经滨江集团股东会决议，将滨江集团以截至 2006 年 10月 31 日的经天健所审计的净资产 424,367,992.91 元按 1：1 折合股份总额
420,000,000 股，每股面值 1元；净资产超过 420,000,000 元部分转作公司资本公积－股本溢价。2006 年 12 月 6 日，杭州滨江房产集团股份有限公司在浙江省工商行政管理局完成工商变更登记，注册资本 42,000 万元，注册号为：
3301012047。
经公司 2007 年第二次临时股东大会审议决定，同意向上海汉晟信投资有限公司、新理益集团有限公司、江苏新业科技投资发展有限公司和深圳市新九思人实业发展有限公司以每股 4.90 元的价格增发 4,000 万股普通股。2007 年 3 月 28
日，股份公司完成工商变更登记，注册资本变更为 46,000 万元。
截至本招股意向书摘要签署日，公司股本总额 46,000 万股,各股东持股比例如下：
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1—2—8股东名称(姓名)所持股份数(万股)所占比例(%)
杭州滨江投资控股有限公司 27,720.00 60.26
戚金兴 6,619.20 14.39
朱慧明 2,570.40 5.59
莫建华 2,570.40 5.59
戚加奇 2,520.00 5.48
上海汉晟信投资有限公司 2,295.40 4.99
新理益集团有限公司 1,000.00 2.17
江苏新业科技投资发展有限公司 460.00 1.00
深圳市新九思人实业发展有限公司 244.60 0.53
合计 46,000.00 100.00
三、发行人的股本情况
(一)本次发行前后的总股本、股份流通限制和锁定安排
本公司本次发行前的总股本为 46,000 万股，本次拟公开发行不超过 6,000万股，本次发行股份占发行后总股本的比例不超过 11.54%。本公司控股股东滨
江控股公司和实际控制人戚金兴先生承诺：自本公司股票在证券交易所上市交易日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其已直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。自然人股东朱慧明、莫建华承诺：自公司股票在证券交易所上市交易日起一年内不转让所持本公司股份。自然人股东戚加奇承诺：
本人所持公司股份，自公司股票在证券交易所上市交易日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其已直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份；汉晟信公司、新理益公司、新业科技公司、新九思人公司对其 2007 年 3 月增资持有公司的股票承诺：若公司刊登招股说明书之日距其对公司增资扩股工商变更登记手续完成之日(2007 年 3 月 28 日)不满十二个月，在其对公司增资扩股工商变更登记手续完成之日(2007 年 3 月 28 日)起三十六个月内，不转让其持有的新增股份；否则，即公司刊登招股说明书之日距其对公司增资扩股工商变更登记手续完成之日(2007 年 3 月 28 日)满十二个月，则自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不转让其持有的新增股份。
同时，作为本公司董事、高级管理人员的戚金兴、朱慧明、莫建华承诺：除前述锁定期外，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书摘要
1—2—9百分之二十五；离职后半年内,不得转让其所持有的本公司股份。
此外，戚金兴、朱慧明和莫建华承诺：对其所持滨江控股公司的股权，自滨江控股公司成立之日起一年内不得转让；自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理本人持有的滨江控股公司的股份，也不由滨江控股公司收购该部分股份；在任职期间每年转让滨江控股公司的股份不得超过本人持有滨江控股公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内，不得转让本人所持有的滨江控股股份。
(二)本次发行前公司股东持股情况
1、发起人持股情况
股东名称(姓名)持股数量(万股)持股比例(％)
滨江控股公司 27,720.00 60.26
戚金兴 6,619.20 14.39
朱慧明 2,570.40 5.59
莫建华 2,570.40 5.59
戚加奇 2,520.00 5.48
合计 42,000.00 91.31
2、前十名股东
股东名称(姓名)持股数量(万股)持股比例(％)
滨江控股公司 27,720.00 60.26
戚金兴 6,619.20 14.39
朱慧明 2,570.40 5.59
莫建华 2,570.40 5.59
戚加奇 2,520.00 5.48
汉晟信公司 2,295.40 4.99
新理益公司 1,000.00 2.17
新业科技公司 460.00 1.00
新九思人公司 244.60 0.53
合计 46,000.00 100.00
3、前十名自然人股东
股东姓名持股数量(万股)持股比例(％)
戚金兴 6,619.20 14.39
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1—2—10股东姓名持股数量(万股)持股比例(％)
朱慧明 2,570.40 5.59
莫建华 2,570.40 5.59
戚加奇 2,520.00 5.48
合计 14,280.00 31.05
(三)发行人的发起人、控股股东和主要股东之间的关联关系
本公司实际控制人戚金兴先生与自然人股东戚加奇先生为父子关系。
四、发行人的主营业务及行业竞争情况
(一)发行人主营业务
本公司为专业的房地产开发企业，公司主营业务是商品房开发。本公司自设立以来，主营业务未发生重大变化。
报告期内本公司商品房累计开工面积为 85.75 万平方米，累计竣工面积为
52.84 万平方米。公司历年新开工面积和施工面积稳步增长，2005 年度、2006
年度和 2007 年度，本公司房地产实现主营业务收入为 91,580.04 万元、
130,965.01万元和258,190.29万元，分别占当期主营业务收入的97.59%、98.13%
和 98.73%，主营业务突出，经营稳健。
2005 年以来，本公司已完工、在建及拟开发的项目主要如下表：
序号
项目名称占地面积
(平方米)
建筑面积
(平方米)
类别开发进度1 新城市广场 9,592 66,067 写字楼、商业已完工
2 南萧埠?文景苑 29,014 76,418 住宅、商业已完工
3 万家花园 107,562 189,864 住宅已完工
4 万家花园三期 C—1 3,038 20,717 住宅已完工
5 庆春发展大厦 6,380 44,117 写字楼、商业已完工
6 金色家园 46,149 157,787 住宅已完工
7 北景东苑 2,230 4,272 住宅、办公楼已完工
8 南萧埠?御景苑 26,027 71,230 住宅已完工
9 金色海岸 68,643 219,456 住宅在建
10 滨江?千岛湖湖滨花园 200,402 60,122 住宅在建
11 千岛湖?索菲特滨江酒店 132,926 54,590 酒店在建
12 万家花城(一期) 78,169 238,812 住宅在建
13 万家花城(二期) 43,730 124,551 住宅在建
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1—2—11序号
项目名称占地面积
(平方米)
建筑面积
(平方米)
类别开发进度14 新城时代广场 33,595 196,671 写字楼、商业在建
15 阳光海岸 33,642 107,235 住宅拟建
16 金色蓝庭 32,950 118,370 住宅拟建
17 城市之星 47,455 319,990 住宅、写字楼拟建
18 杭汽发项目 104,070 433,953 住宅、写字楼拟建
19 绍兴镜湖项目 80,644 233,867 住宅拟建
20 萧山湘湖项目 244,497 291,550 住宅、写字楼拟建
(二)主要销售模式
公司开展双层面的营销模式。在公司层面，设立企划营销部，专门负责企业整体形象宣传和推广。通过对企业品牌的整体推广，让“滨江”品牌深入人心，强化品牌效应。在各项目管理部层面，专门设立项目企划部与项目销售部。项目企划部专门负责具体项目的形象宣传，通过平面、立体媒体以及产品说明会、房交会等各种活动推广项目；项目销售部则专门负责具体项目的全程销售，自客户接触项目开始，直至项目交付使用、办理交房手续，始终提供全程化的专业服务。
(三)主要原材料及采购情况
本公司的房地产项目施工是采用招投标方式总包给施工单位，建筑材料是由施工单位负责采购，本公司自已采购的商品主要为电梯、门窗及部分装饰装修材料等。
(四)行业竞争及行业地位
房产品的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产，一定程度上影响了房产品的规模化生产，行业集中度较低。受制于房产品的区域性特征，房地产开发企业的规模效应不甚明显，房地产市场的竞争程度仍然处于有限竞争状态。
本公司始终坚持市场化运作，注重产品品质、市场细分，高效运营和稳定的管理团队使公司的业务规模和经营业绩同步增长。2007 年，杭州市主城区商品房销售总额为 529.52 亿元，公司实现销售总额为 40.56 亿元，占杭州市场份
额的 7.66%。(数据来源：杭州市透明售房网)2007 年，中国房地产业协会、国务
院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院共同发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，滨江房产在中国房地产百强企业中名杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书摘要
1—2—12列 44 位；2007 年 9 月，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院共同发布的《中国房地产品牌价值研究报告》显示，“滨江房产”获“2007 中国华东房地产公司品牌价值 TOP10”排名第三。
五、发行人业务及生产经营有关的资产权属情况
本公司无专利与非专利技术、重要特许权利，与本公司业务及生产经营有关的资产权属主要有商标权、房产权和土地使用权，这些权利的使用及权属情况具体如下：
(一)商标
滨江集团持有注册号为第 1433659 号商标，2000 年在中国注册。由于滨江集团整体变更设立后更名为杭州滨江房产集团股份有限公司，公司已经办理了“滨江房产”商标名称的变更手续。
商标区域类别注册证编号注册有效期
中国
第 36 类：不动产出租、不动产代理、住房代理、不动产中介、不动产评估、不动产管理、公寓管理、公寓出租、住所(公寓)，办公室(不动产出租)
2000.8.14
至 2010.8.13
注：“房产”及“REAL ESTATE”放弃专用权。
滨江集团于2006年7月18日向中华人民共和国国家工商行政管理总局商标局申请注册“金色海岸”商标，申请号为第5486092号，申请类别为第42类“建筑项目的开发、包装设计、法律服务、研究与开发(替他人)、地质调查、化学研究、生物学研究、气象信息、材料测试、计算机编程”。该商标的文字图形如下：
中华人民共和国国家工商行政管理总局商标局已予受理该商标的注册申请，注册手续正在办理中。
(二)房屋所有权
本公司及下属控股子公司拥有自有物业 38 项，其中列入固定资产有 5项，系自用物业，面积为 20,824.83平方米。列入投资性房地产有 33项，系出租物业，
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1—2—13面积为 40,668.89 平方米。本公司投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成
本模式进行后续计量。
(三)土地储备
截至本招股意向书摘要签署日，公司拥有的在建和拟建项目土地权益面积
100.87 万平方米，权益规划建筑面积为 205.45 万平方米，具体情况如下：
序号项目名称
占地面积
(平方米)
规划建面
(平方米)
享有
权益
土地
用途法律手续
1 金色海岸 44,800 143,228 100%住宅已取得土地使用证和施工许可证
2 滨江?千岛湖湖滨花园 200,402 60,122 100%住宅
已取得土地使用证和施工许可证
3 千岛湖?索菲特滨江酒店 132,926 54,590 100%酒店
已取得土地使用证和施工许可证
4 万家花城一期 78,169 238,812 100%住宅已取得土地使用证和施工许可证
5 新城时代广场 33,595 196,671 100%写字楼、商业
已取得土地使用证和施工许可证
6 万家花城二期 43,730 124,551 100%住宅已取得土地使用证和施工许可证
7 阳光海岸 33,642 107,235 52%住宅已取得土地使用证
8 金色蓝庭 32,950 118,370 100%住宅已取得土地使用证
9 杭汽发项目 104,070 433,953 50%住宅、写字楼已签订国土出让合同
10 城市之星 47,455 319,990 100%住宅、写字楼已取得土地使用证
11 镜湖项目 80,644 233,867 100%住宅国土出让合同签订中
12 湘湖项目 244,497 291,550 100%住宅、写字楼国土出让合同签订中
合计 1,076,880 2,305,209
六、同业竞争和关联交易情况
(一)同业竞争
本公司控股股东和实际控制人及其控制的企业不存在从事与本公司及下属公司相同或相近业务的情况。本公司控股股东和实际控股人已出具避免同业竞争的承诺函。
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1—2—14(二)关联交易
公司近三年接受劳务及关联采购和关联销售占当期营业成本和营业收入比重如下：
单位：万元
接受劳务和关联采购关联销售
年份
总额占营业成本比例总额占营业收入比例
2007 年度 1,744.85 1.18% 1,604.71 0.52%
2006 年度 1,515.23 1.70% 380.48 0.28%
2005 年度 800.00 1.14%——
公司近三年关联方应收、应付和往来情况如下：
单位：元
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31 项目及关联方名
称(姓名)余额坏账准备余额
坏账
准备余额
坏账
准备
(1)其他应收款
戚金兴 3,200,000 160,000
朱慧明 200,000 10,000
莫建华 1,000,000 50,000
物业公司 8,250 413
滨江棕榈公司 2,000 100
绿滨公司 316,998,000 15,849,900
东方海岸公司 50,000,000 2,500,000
小 计 366,998,000 18,349,900 2,000 100 4,408,250 220,413
(2)预付款项
佳杰门窗公司 1,200,000
小 计 1,200,000
(3)预收款项
江帆 522,528
赵军、丁伟琴 1,111,315
小 计 1,633,843
(4)应付账款
佳杰门窗公司 1,350,000 1,446,000 600,000
滨江棕榈公司 831,401
小 计 2,181,401 1,446,000 600,000
(5)其他应付款
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1—2—15
2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31 项目及关联方名
称(姓名)余额坏账准备余额
坏账
准备余额
坏账
准备
物业公司 1,200,000
佳杰门窗公司 50,000 50,000
小 计 50,000 50,000 1,200,000
公司与关联方之间的经常性关联销售及采购均以当时的市场情形为基础定价，其收入和支出金额占当期营业收入和营业成本的比重较低。报告期内，关联采购及接受劳务等经常性关联交易对本公司的主营业务、财务状况和经营成果不构成重大影响；本公司与关联方之间偶发性关联交易对本公司的财务状况和经营成果无重大不利影响。
公司一届董事会第五次会议、第十次会议和第十五次会议，现任独立董事对报告期内发生的关联交易进行了审议、确认。
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1—2—16
七、董事、监事、高级管理人员的基本情况
姓名职务性别年龄任期起止日期简要经历兼职情况
2007 年度薪酬情况
持有公司股份的数量(万股)
与本公司其他关联关系
戚金兴董事长男 45 2006年 11月－2009 年 11 月
本科学历，工程师、政工师，中国青年企业家协会理事、浙商研究会副会长、浙江省经营管理研究会副会长、杭州市第九、十届
人大代表。2003 年至今任公司董事长、党委书记；1992 年－2003 年历任房开公司董事长、总经理，滨江集团董事长、总经理、党支部书记；1987 年－1992年任杭州市江干区第四建筑工程公司副经理。
现兼任滨江控股公司执行董事、房开公司执行董事、金色家园公司执行董事、总经理、万家花城公司执行董事、总经理、千岛湖公司执行董事、总经理、滨江置业公司执行董事、总经理、新城时代公司董事长、金色蓝庭公司执行董事；
12 万 6,619.2
持有公司控股股东滨江控股公司 64％的股份。
朱慧明董事、总经理男 44
2006年 11月－2009 年 11 月
大专学历，工程师，杭州市江干区政协委员。2003 年至今任公司董事、总经理；1992 年－2003年历任房开公司副总经理、滨江集团副总经理；1988 年－1992年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司。
现兼任阳光海岸公司董事长、滨绿公司执行董事、滨江棕榈公司董事、东方海岸公司董事长、滨江盛元公司董事长、滨江镜湖公司执行董事、房开公司总经理、金色蓝庭公司总经理、万家花城公司监事、千岛湖公司监事
10.8 万 2,570.4
持有公司控股股东滨江控股公司 18％的股份。
莫建华
董事、常务副总经理
男 37 2006年 11月－2009 年 11 月
大专学历，工程师。2003 年至今任公司董事、常务副总经理；1992 年－2003 年历任房开公司副总经理、滨江集团副总经理；现兼任阳光海岸公司董事、新城时代公司董事、总经理。
10.8 万 2,570.4
持有公司控股股东滨江控股公司 18％的股份。
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1—2—17姓名职务性别年龄任期起止日期简要经历兼职情况
2007 年度薪酬情况
持有公司股份的数量(万股)
与本公司其他关联关系
1988 年－1992 年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司。
李渊
董事、董事会秘书
男 28 2006年 11月－2009 年 11 月
本科学历。现任公司董事、董事会秘书、董事会办公室主任；2001 年－2003 年就职于上海中姿房地产开发有限公司。
滨江控股公司监事 19.60 万--
郑贤祥独立董事男 62
2007 年 3 月－2009 年 11 月
高中学历。现任公司独立董事，历任杭州市人大常委会城建环保工委主任、杭州市人大常委会工委主任、杭州市市政公用局副局长、局长。
- 6.25 万--
陈国荣独立董事男 62
2006年 11月－2009 年 11 月
本科学历。现任公司独立董事，历任杭州市江干区人大常委会副主任、杭州市江干区人民政府副区长、杭州市江干区农林水利局副局长。
- 6.25 万--
汪祥耀独立董事男 50
2006年 11月－2009 年 11 月
教授，经济学博士，高级会计师，中国注册会计师。现任浙江财经学院会计学院院长、会计学硕士生导师及导师组组长、浙江省会计学重点专业负责人。
兼任上海财经大学硕士生导师、中南财经政法大学博士生导师，同时任浙江东方集团股份有限公司、天通控股股份有限公司、卧龙地产集团股份有限公司和浙江华海药业股份有限公司的独立董事。
3.12 万--
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1—2—18姓名职务性别年龄任期起止日期简要经历兼职情况
2007 年度薪酬情况
持有公司股份的数量(万股)
与本公司其他关联关系
赵军职工监事男 33
2006年 11月－2009 年 11 月
公司监事会主席。现任总经理办公室主任、工会副主席、房开公司监事。曾就职于浙江经济报社。
- 19.6 万--
江帆监事男 37 2006年 11月－2009 年 11 月
公司监事。现任公司总工程师。
曾就职于江西宜黄建筑设计院、浙江多元房产集团公司。
兼任滨江镜湖公司经理 20.20 万--
薛蓓蕾监事女 25 2006年 11月－2009 年 11 月
公司监事。现任滨江控股公司出纳。----
朱立东副总经理男 44
2006年 11月－2009 年 11 月
本科学历。2003 年起任公司副总经理；1994 年－2003 年就职于杭州日报报业集团，历任部主任、杭州日报下午版副总编辑、每日商报副总编辑；1984 年－1994 年就职于武警杭州指挥学校，任教员、政治处干事。
现兼任友好饭店执行董事、物业公司执行董事。 30.80 万--
余忠祥副总经理男 37
2006年 11月－2009 年 11 月
研究生学历，高级工程师。2005年起任公司副总经理；2003 年加入公司，曾任项目经理；1993年－2003 年就职于杭州广宇房地产集团有限公司。
- 30.80 万--
张洪力副总经理男 34
2006年 11月－2009 年 11 月
本科学历，经济师。2005 年起任公司副总经理； 1997 年加入公司，曾任企划部经理。
兼任滨绿公司董事、总经理、滨江盛元公司董事、滨江棕榈公司监事。
30.80 万--
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1—2—19姓名职务性别年龄任期起止日期简要经历兼职情况
2007 年度薪酬情况
持有公司股份的数量(万股)
与本公司其他关联关系
沈伟东财务总监男 34
2006年 11月－2009 年 11 月
研究生学历，高级会计师、中国注册会计师。现任公司财务总监；2007 年加入公司；2004－2007 年就职于立信会计师事务所有限公司杭州分所,曾任业务部门经理；2000－2003 年就职于浙江东方会计师事务所,历任项目经理、部门经理助理、部门副经理；1995－2000 年就职于浙江省计划与经济委员会。
兼任东方海岸公司监事、滨江盛元公司董事、滨江镜湖公司监事
17.10 万--
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1—2—20
八、公司控股股东及实际控制人情况
发行人的控股股东为滨江控股公司，实际控制人为戚金兴先生。戚金兴先生通过滨江控股公司间接持有发行人 38.57%的股份，直接持有发行人 14.39%的股
份，合计持有本公司 52.96%的股份。同时，戚金兴先生的关联股东戚加奇先生(戚
金兴之子)，持有本公司 5.48%的股份。
发行人实际控制人为戚金兴先生，报告期内未发生过变化。
九、简要财务会计信息
(一)发行人三年资产负债表、利润表和现金流量表
1、合并资产负债表
单位：元
项目 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日资产
流动资产：
货币资金 421,489,294.45 419,085,244.84 362,677,849.26
交易性金融资产 501,475.85
应收票据 3,440,000.00 5,515,101.15
应收账款 30,014,281.88 8,248,110.48 2,258,666.71
预付款项 1,163,777,120.93 965,005,319.33 297,283,942.71
应收利息
应收股利
其他应收款 383,015,933.51 46,088,058.62 31,326,399.69
存货 5,446,679,196.89 3,286,697,698.80 2,505,568,585.94
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 7,448,415,827.66 4,730,639,533.22 3,199,616,920.16
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 194,724,255.95 3,842,360.50 2,608,187.54
投资性房地产 202,378,973.73 115,723,046.42 71,231,877.30
固定资产 101,862,162.08 105,606,665.70 97,220,357.36
在建工程 8,500,831.40 1,899,230.00 584,716.60
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 145,406,120.68 140,519,580.71 143,734,009.96
开发支出
商誉 323,832.75 323,832.75 363,485.73
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1—2—21项目 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日长期待摊费用
递延所得税资产 67,404,700.83 27,631,177.19 13,380,357.09
其他非流动资产
非流动资产合计 720,600,877.42 395,545,893.27 329,122,991.58
资产总计 8,169,016,705.08 5,126,185,426.49 3,528,739,911.74
负债和股东权益
流动负债：
短期借款 40,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 671,509,807.79 619,503,602.36 138,859,921.69
预收款项 3,898,848,668.16 2,809,832,932.21 1,767,998,885.05
应付职工薪酬 1,806,930.64 3,991,642.37 2,937,281.28
应交税费-290,485,555.84 -170,808,424.79 -129,665,075.19
应付利息 4,257,600.00 1,684,500.00 2,029,500.00
应付股利 28,892,000.00
其他应付款 267,548,161.18 263,122,623.45 191,530,915.13
一年内到期的非流动负债
130,000,000.00 700,000,000.00 564,820,000.00
其他流动负债 192,066,516.35 43,018,632.69 20,965,727.98
流动负债合计 4,875,552,128.28 4,299,237,508.29 2,599,477,155.94
非流动负债：
长期借款 1,980,000,000.00 320,000,000.00 600,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,980,000,000.00 320,000,000.00 600,000,000.00
负债合计 6,855,552,128.28 4,619,237,508.29 3,199,477,155.94
股东权益：
股本 460,000,000.00 420,000,000.00 60,000,000.00
资本公积 156,000,000.00
减：库存股
盈余公积 29,001,043.40 12,618,833.22
未分配利润 469,493,384.76 42,489,565.47 242,294,446.35
归属于母公司股东权益合计
1,114,494,428.16 462,489,565.47 314,913,279.57
少数股东权益 198,970,148.64 44,458,352.73 14,349,476.23
股东权益合计 1,313,464,576.80 506,947,918.20 329,262,755.80
负债和股东权益总计 8,169,016,705.08 5,126,185,426.49 3,528,739,911.74
2、合并利润表
单位：元
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1—2—22项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
一、营业总收入 2,630,656,156.45 1,349,935,036.98 943,209,677.67
其中：营业收入 2,630,656,156.45 1,349,935,036.98 943,209,677.67
二、营业总成本 1,931,877,508.81 1,060,915,780.18 805,987,480.30
其中：营业成本 1,489,847,778.84 894,186,967.81 703,727,907.60
营业税金及附加 320,338,042.32 105,924,132.26 61,993,275.48
销售费用 24,887,387.65 25,745,830.41 14,773,620.26
管理费用 49,784,878.46 38,261,482.27 30,278,292.02
财务费用 29,225,791.73 -4,582,642.29 -1,535,722.23
资产减值损失 17,655,045.26 1,248,719.02 -3,141,605.91
加：公允价值变动收益 2,675.15 -2,089.15
投资收益-138,584.55 -133,965.85 110,376.07
其中：对联营企业和合营企业的投资收益-283,224.05 31,332.12 143,420.23
二、营业利润 698,778,647.64 289,019,256.80 137,222,197.37
加：营业外收入 20,686,257.89 17,227,010.70 8,337,700.00
减：营业外支出 5,567,539.40 2,027,069.88 980,259.31
其中：非流动资产处置损失 192,518.17 199,936.88 399,337.85
三、利润总额 713,897,366.13 304,219,197.62 144,579,638.06
减：所得税费用 259,053,515.53 100,834,035.22 50,011,092.43
四、净利润 454,843,850.60 203,385,162.40 94,568,545.63
归属于母公司股东的净利润 456,004,862.69 203,576,285.90 94,619,069.40
少数股东损益-1,161,012.09 -191,123.50 -50,523.77
五、每股收益：
(一)基本每股收益 1.01 0.48 1.58
(二)稀释每股收益 1.01 0.48 1.58
3、合并现金流量表
单位：元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
一、经营活动产生的现金流
量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,699,868,866.35 2,378,191,172.67 1,453,846,598.70
收到的税费返回
收到的其他与经营活动有关的现金 215,113,186.95 180,692,444.27 205,246,555.02
经营活动现金流入小计 3,914,982,053.30 2,558,883,616.94 1,659,093,153.72
购买商品、接受劳务支付的现金 4,291,597,164.83 1,838,157,229.17 1,178,634,939.63
支付给职工以及为职工支付的现金 21,182,422.91 13,721,232.42 10,451,621.05
支付的各项税费 592,784,072.04 243,850,322.25 205,544,930.65
支付的其他与经营活动有关 78,458,570.47 90,775,032.45 48,307,209.23
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1—2—23项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
的现金
经营活动现金流出小计 4,984,022,230.25 2,186,503,816.29 1,442,938,700.56
经营活动产生的现金流量净额-1,069,040,176.95 372,379,800.65 216,154,453.16
二、投资活动产生的现金流
量：
收回投资所收到的现金 987,000.00 960,504.72 7,000,000.00
取得投资收益所收到的现金 15,160.45 45.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
288,450.53 234,207.50 57,700.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,275,450.53 1,209,872.67 7,057,745.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 28,592,967.00 22,634,116.58 6,636,428.76
投资所支付的现金 192,007,480.00 3,000,000.00 216,328,917.27
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付的其他与投资活动有关的现金 2,210,000.00
投资活动现金流出小计 220,600,447.00 25,634,116.58 225,175,346.03
投资活动产生的现金流量净额-219,324,996.47 -24,424,243.91 -218,117,601.03
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金 351,672,808.00 30,300,000.00 14,400,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 155,672,808.00 30,300,000.00 14,400,000.00
取得借款收到的现金 1,910,000,000.00 440,000,000.00 620,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
50,000,000.00
筹资活动现金流入小计 2,261,672,808.00 520,300,000.00 634,400,000.00
偿还债务支付的现金 820,000,000.00 669,820,000.00 585,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 150,522,400.00
88,974,092.16 69,893,718.78
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
50,000,000.00
筹资活动现金流出小计 970,522,400.00 758,794,092.16 704,893,718.78
筹资活动产生的现金流量净额 1,291,150,408.00
-238,494,092.16 -70,493,718.78
四、汇率变动对现金的影响-281,184.97
五、现金及现金等价物净增
加额 2,504,049.61
109,461,464.58 -72,456,866.65
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1—2—24项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
加：期初现金及现金等价物余额 416,692,444.84
307,230,980.26 379,687,846.91
六、期末现金及现金等价物
余额 419,196,494.45
416,692,444.84 307,230,980.26
(二)非经常性损益明细表及扣除非经常性损益后的净利润
单位：元
项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
非流动资产处置损益-5,228.11 -339,180.92 -341,637.85
计入当期损益的政府补助(与公司业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受除外)
20,600,000.00 17,214,100.00 8,200,000.00
企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公允价值产生的损益
因不可抗力因素，如自然灾害而计提的各项资产减值准备
其他营业外收支净额-5,214,282.36 -1,597,212.88 -476,700.00
其他非经常性损益项目 1,288,886.93
小 计 16,669,376.46 15,277,706.20 7,381,662.15
减：企业所得税影响数(所得税减少以“－”表示) 1,541,300.19 2,714,292.83 2,442,878.51
少数股东所占份额
非经常性损益净额 15,128,076.27 12,563,413.37 4,938,783.64
最近三年，公司非经常性损益占营业利润的比例分别为 3.60%、4.35%及
2.16%，比例较小并总体呈现下降趋势，未对公司经营成果产生重大影响。
(三)报告期内主要财务指标
发行人三年的主要财务指标如下表所示：
财务指标 2007 年度 2006 年度 2005 年度
流动比率 1.53 1.10 1.23
速动比率 0.41 0.34 0.27
资产负债率(母公司) 79.26% 98.56 94.49
资产负债率 83.92% 90.11 90.67
应收账款周转率(次/年) 137.51 256.96 835.19
存货周转率(次/年) 0.60 0.31 0.30
息税折旧摊销前利润(万元) 86,182.26 32,533.56 15,975.62
利息保障倍数(倍) 6.85 4.97 2.08
每股经营活动产生的现金流量(元)-2.32 0.89 3.60
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1—2—25财务指标 2007 年度 2006 年度 2005 年度
每股净现金流量(元)-0.01 0.26 -1.21
无形资产(扣除土地使用权和采矿权)占净资产的比例(%) 0.03 0.10 0
十、管理层讨论与分析
(一)财务状况分析
报告期内公司资产规模快速增长得益于公司的快速发展。公司开发产品销售情况良好，各期开发产品余额占存货的比例很小。公司流动资产占资产总额的比例基本保持在90%以上，流动负债占负债总额的比例在70%—95%间。公司流动负债主要为商品房预售产生的预收款项，报告期内，公司预收款项占流动负债的比例在65%—80%间。
公司资产质量良好。与同行业上市公司相比，公司应收账款周转率大大高于行业平均水平。存货周转率较行业平均水平略低，一是由于公司开发规模扩大，同时增加了较多土地储备；二是由于预收款项持续增加所致。报告期内，公司流动比率和速动比率基本处于合理区间。由于开发项目预售良好，预收款项的快速增长以致公司速动比率略低。未来年度，公司开发项目预收款项会逐步确认为营业收入，会对公司经营业绩形成有力支撑，也会有效的改善公司财务指标。
(二)经营状况分析
公司的营业收入主要来自于房地产开发。2005 年度、2006 年度和 2007 年度，本公司房地产实现主营业务收入为 91,580.04 万元、130,965.01 万元和
258,190.29 万元，分别占当期主营业务收入的 97.59%、98.13%和 98.73%。主营
业务突出，经营稳健。
报告期内，公司房地产销售收入主要来自于南萧埠?文景苑、新城市广场、金色家园、南萧埠?御景苑和金色海岸一期等项目。2005 年－2007 年，公司营业收入的年复合增长率为 67.00%，净利润的年复合增长率为 119.53%。最近三年，
公司的净资产收益率分别达到 30.05%、44.02%和 40.92%，平均为 38.33%；销售
净利率分别达到 10.03%、15.08%和 17.33%，平均为 14.15%。伴随公司经营业绩
的增长，公司的资产规模也实现了迅速扩张，截至 2007 年末，公司总资产达816,901.67 万元，较 2005 年期初增长 194.80%，净资产为 111,449.44 万元，较
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1—2—262005 年初增长 405.91%。公司在产品质量、市场定位等方面的综合竞争优势，将
为公司连续、稳定的盈利提供了保障。
(三)现金流量分析
报告期内，公司利润总额逐年增长，经营性现金流量基本保持平衡增长态势，2007年度经营性现金流量净额为负值，主要是因为2007年度的支付的土地款较多所致。。报告期内，公司销售商品收到的现金与主营业务收入的比例大于1，经营活动现金回收情况良好。报告期内，公司投资支出主要为收购产权和设立联营企业、在建工程支出及购建固定资产支出。报告期内，公司筹资活动现金流入主要为银行借款。总体而言，公司现金流状况反映了公司良好的经营状况。
(四)盈利能力的未来趋势分析
公司一直坚持“保证适量优质的土地储备”的原则，要求土地储备具有较强的升值和开发潜力，又要求储备量能满足公司三至五年的开发需求。为应对未来土地成本可能的上涨趋势，公司一方面将加强对宏观市场的研判，以确保用适宜的价格获取土地；另一方面将通过提高项目运营效率、制订适宜的销售策略来加快资金周转以获取良好的经济效益。
截止本招股意向书摘要签署日，公司在建项目和拟建项目可售面积和未预售面积如下表：
单位：平方米
项目名称建筑面积可售面积已交付面积已预售面积未预售面积金色海岸项目 219,455.94 162,800.00 72,108.45 160,088.01 2,711.99
万家花城一期项目 238,812.00 185,504.36 — 182,238.30 3,266.06
万家花城二期项目 124,551.00 95,226.00 — 30,855.83 64,370.17
金色蓝庭项目 118,370.00 96,020.00 ———
新城时代项目 196,671.00 144,329.00 ———
阳光海岸项目 114,000.00 83,400.00 ———
滨江?千岛湖湖滨花园 60,122.00 60,122.00 ———
杭汽发项目 433,953.00 330,553.00 ———
城市之星项目 319,990.00 222,120.00 ———
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1—2—27项目名称建筑面积可售面积已交付面积已预售面积未预售面积镜湖项目 233,867.00 177,417.00 ———
湘湖项目 291,550.00 233,240.00 ———
合计 2,351,341.94 1,790,731.36 72,108.45 373,182.14 70,348.22
目前公司拥有的在建和拟建项目土地权益面积 100.87 万平方米，权益规划
建筑面积为 205.45 万平方米。上表所列在建项目和拟建项目将陆续在 2008 年—
2011 年竣工交付。公司将加强对这些项目的开发管理，高效高品质地实施开发，以取得良好的经济效益和社会效益。
十一、最近三年股利分配情况
根据本公司《公司章程》所规定的利润分配政策，本公司税后利润按下列顺序和比例分配：1、弥补上一年度的亏损(如有亏损)；2、提取法定公积金 10%；
3、提取任意公积金；4、支付股东股利。
1、2005 年度
根据经公司董事会审议通过并经公司股东会批准的 2005 年度利润分配方案：按当年实现净利润提取 10%法定公积金、10%法定公益金，不派发现金股利，剩余未分配利润结转下一年度。
2、2006 年度
根据公司 2006 年 8 月 10 日和 2006 年 10 月 31 日召开的临时股东会决议，公司将 2005 年度账面结余未分配利润分别向全体股东分配 2,500 万元(含税，下同)和 3,100 万元现金股利；
根据 2007 年 3月 25 日公司董事会一届四次会议通过的 2006 年度利润分配预案并经公司 2006 年度股东大会批准的 2006 年度利润分配方案：按当年实现净利润(扣除已折股的 2006 年 1-10 月净利润 170,760,835.38 元)提取 10%法定公
积金，不派发现金股利和股票股利，剩余未分配利润结转下一年度。
3、2007 年度
公司董事会一届十五次会议审议通过 2007 年度利润分配预案：按当年实现净利润（弥补由于执行新企业会计准则形成的期初母公司未分配利润-376,411,724.73 元后）计提 10%的法定盈余公积，不派发现金股利和股票股利，
剩余未分配利润结转下一年度。
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1—2—28
4、根据本公司 2007 年第四次临时股东大会决议，公司在股票发行前的利
润分配遵循如下方式处理：
如果本公司向社会公众公开发行股票的申请获得批准并成功发行，则本公司发行当年所实现的利润和以前年度的滚存利润由发行完成后的新老股东共享。
十二、发行人控股子公司的基本情况
1、杭州滨江房屋建设开发有限公司
该公司的前身为杭州滨江房屋建设开发公司，成立于 1992 年，为全民所有制企业。1996 年滨江集团成立后，杭州滨江房屋建设开发公司成为滨江集团的子公司。该公司目前注册资本 1,000 万元，公司拥有 100%的股权，注册地址：
杭州市江干区庆春东路 38 号，法定代表人：戚金兴，经营范围：房屋开发(三级)，商品房销售。其他无需报经审批的一切合法项目。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 52,022.73 万元，净资产 16,473.18
万元；2007 年度实现净利润 13,898.44 万元。(以上财务数据已经天健所审定)。
2、杭州金色家园房地产开发有限公司
该公司成立于 2004 年 4 月 7 日，注册资本 1,000 万元，公司出资 900 万元，占注册资本 90%；房开公司出资 100 万元，占注册资本 10%,注册地址：上城区白马庙巷 17 号 206－208 室，法定代表人：戚金兴，经营范围：上城区东至规划道路、南至富春江路、西至规划轨道交通用地、北至钱江路地块的房地产开发及经营。其他无需报经审批的一切合法项目。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 13,704.30 万元，净资产 8,267.72
万元；2007 年度实现净利润 4,557.09 万元。(以上财务数据已经天健所审定)。
3、杭州万家花城房地产开发有限公司
该公司成立于 2004 年 10 月 20 日，注册资本 3,000 万元，公司出资 2,700万，占注册资本 90%；房开公司出资 300 万，占注册资本 10%,注册地址：杭州市拱墅区莫干山路 1367 号，法定代表人：戚金兴，经营范围：开发、经营：杭政储出(2004)32 号地块；批发、零售：建筑材料，装饰材料，五金交电。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 226,434.96 万元，净资产 8,391.89
万元；2007 年度尚未实现营业收入。(以上财务数据已经天健所审定)。
4、杭州千岛湖滨江房地产开发有限公司
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1—2—29该公司成立于 2004 年 12 月 20 日，注册资本 7,000 万元，公司出资 6,300万元，占注册资本 90%；房开公司出资 700 万元，占注册资本 10%，注册地址：
淳安县千岛湖镇排岭南路 68 号，法定代表人：戚金兴，经营范围：房地产开发经营；室内外装璜。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 25,122.20 万元，净资产 6,011.18
万元；2007 年度尚未实现营业收入。(以上财务数据已经天健所审定)。
5、杭州望江阳光投资有限公司
该公司成立于 2006 年 6 月 13 日，注册资本 5,000 万元，目前，杭州滨江置业有限公司、杭州华兴实业公司、杭州友好饭店有限公司分别持有 40%、41%、19%的股权，注册地址：杭州市上城区白马庙巷 17 号 316 室，法定代表人：朱慧明，经营范围：房地产投资。本公司通过滨江置业、友好饭店间接持有该公司59%的股份。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 5,154.84 万元，净资产 5,005.11
万元；2007 年度尚未实现营业收入。(以上财务数据已经天健所审定)。
6、杭州阳光海岸房地产开发有限公司
该公司成立于 2005 年 9 月 14 日，注册资本 3,000 万元，公司出资 1,560万元，占注册资本 52%；浙江城建房地产集团有限公司出资 1,440 万元，占注册资本 48%，注册地址：上城区兴隆路 20 号东楼 222 室，法定代表人：朱慧明，经营范围：服务：房地产开发，其他无需报经审批的一切合法项目。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 50,131.15 万元，净资产 2,926.38
万元；2007 年度尚未实现营业收入。(以上财务数据已经天健所审定)。
7、杭州新城时代广场房产有限公司
该公司成立于 2006 年 1 月 9 日，注册资本 2,000 万元，本公司、浙江中豪房屋建设开发有限公司分别持有 51%、49%的股权，注册地址：杭州市江干区庆春东路 38 号，法定代表人：戚金兴，经营范围：专项开发、经营杭政储(2005)54号地块，商品房销售。其他无需报经审批的一切合法项目。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 82,743.28 万元，净资产 1,819.36
万元；2007 年度尚未实现营业收入。(以上财务数据已经天健所审定)。
8、杭州友好饭店有限公司
该公司的前身为中日合作企业杭州中日友好饭店有限公司，成立于1984年；杭州滨江房产集团股份有限公司首次公开发行股票招股意向书摘要
1—2—302005年滨江集团通过拍卖获得其产权后变更设立为杭州友好饭店有限公司。2006年 12 月 28 日，浙江省旅游星级饭店评定委员会根据中华人民共和国标准《旅游饭店星级的划分及评定》(GBT14308-2003)，评定友好饭店为中国四星级饭店。
目前该公司注册资本 5,000 万元，公司出资 4,000 万元，占注册资本 80%；房开公司出资 1,000 万元，占注册资本 20%。注册地址：杭州市上城区平海路 53 号，法定代表人：朱立东，经营范围：服务：住宿，餐饮，咖啡室，酒吧，棋牌，理发，非医疗性美容，足浴(有效期至 2010 年 6 月 27 日)，承办会议；批发、零售；百货；含下属分支机构经营范围。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 39,561.12 万元，净资产 20,789.76
万元；2007 年度实现净利润-607.53 万元。(以上财务数据已经天健所审定)。
9、杭州滨江置业有限公司
该公司成立于 2005 年 1 月 11 日，注册资本 1,000 万元，公司出资 900 万元，占注册资本的 90%；房开公司出资 100 万元，占总注册资本的 10%，注册地址：杭州市江干区庆春东路 38 号 2 楼 204 室，法定代表人：戚金兴，经营范围：
房屋建筑；服务；水电安装；其他无需报经审批的一切合法项目。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 2,003.39 万元，净资产 1,005.46
万元；2007 年度实现净利润 97.13 万元。(以上财务数据已经天健所审定)。
10、杭州金色蓝庭房地产开发有限公司
该公司成立于 2006 年 12 月 26 日，注册资本 5,000 万元，公司出资 5,000万元，占注册资本的 100%，注册地址：西湖区天目山路 398 号，法定代表人：
戚金兴，经营范围：房地产开发。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 67,123.62 万元，净资产 4,974.51
万元；2007 年度尚未实现营业收入。(以上财务数据已经天健所审定)。
11、杭州滨绿房地产开发有限公司
该公司成立于 2006 年 12 月 25 日，系中外合资企业，经营期限 10 年，注册资本 4,980 万美元，公司出资 2,988 万美元(等值人民币出资)，占注册资本的60%, GREEN SEA INTERNATIONAL LTD.出资 1,992 万美元(美元出资)占注册资本的 40%，注册地址：浙江省杭州市拱墅区沈半路 232 号，法定代表人：朱慧明，经营范围：对杭政储出[2006]20 号 B 地块进行办公兼容宾馆用房的开发建设。
截至 2007 年 12 月 31 日，该公司总资产 85,345.72 万元，净资产 38,867.75
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1—2—31万元；2007 年度尚未实现营业收入。(以上财务数据已经天健所审定)。
12、滨江盛元公司
该公司成立于 2008 年 2 月 2 日，注册资本 30,000 万元，本公司与杭州盛元房地产开发有限公司分别持有 50%、50%的股权，注册地址：萧山区北干街道绿都世贸广场写字楼 25A 西，法定代表人：朱慧明，经营范围：房地产开发。
该公司拟开发萧山湘湖项目，截至本招股书签署日，尚未实现营业收入。
13、滨江镜湖公司
该公司成立于 2008 年 1 月 21 日，注册资本 28,000 万元，本公司持有 100%的股权，注册地址：绍兴市灵芝镇界树村，法定代表人：朱慧明，经营范围：房地产开发、经营（凭资质经营）。
该公司拟开发绍兴镜湖新区外滩 2 号项目，截至本招股书签署日，尚未实现营业收入。
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1—2—32第四节募集资金运用
一、募集资金投资项目的安排计划
本公司拟向社会公开发行不超过 6,000 万股人民币普通股，若实际募集资金不足，在不改变拟投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金金额进行调整，不足部分由公司自行筹措资金解决；若有剩余，则超出部分将用于补充公司流动资金。本次发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入上述项目，并在募集资金到位之后予以偿还。如项目投资初期存在部分募集资金闲置，授权董事会制订周密的项目资金运用管理制度，在其投资权限内根据证监会的有关规定用于补充公司流动资金。
根据项目的轻重缓急，本次募集资金将投资于以下项目：
项 目投资总额(万元)备案文号
城市之星项目 100,000 《杭州市企业投资项目备案通知书》(杭发改钱备(2007)03号)
阳光海岸项目 20,000 《杭州市企业投资项目变更备案通知书》(杭发改钱变备(2007)004号)
金色蓝庭项目 30,000 《杭州市企业投资项目备案通知书》(杭发改备(2007)7号)
合计 150,000
二、本次募集资金投资项目概况
(一)城市之星项目
城市之星项目位于钱江新城核心板块，项目占地面积为 47,455 平方米，拟规划以高层住宅及公建为主，总建筑面积 319,990 平方米,地上建筑面积为225,080 平方米，其中住宅地上建筑面积为 133,404 平方米，公建地上建筑面积为 91,676 平方米，地下建筑面积为 94,910 平方米。本项目拟建为精装修住宅及公寓式写字楼。
本项目预计总销售收入为 407,609 万元，可实现税后利润为 45,074 万元，税后投资利润率为 14.14%，项目的内部收益率为 19.61%，静态投资回收期 1.7
年，动态投资回收期 1.83 年。
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1—2—33(二)阳光海岸项目
阳光海岸项目位于钱江新城板块，项目总占地面积为 33,642 平方米，计划总建筑面积为 107,235 平方米，其中地上建筑面积为 84,105 平方米，地下建筑面积为 23,130 平方米。项目拟建为两幢 18 层的板式建筑，均为高品质精装修的一线江景住宅。
本项目预计总销售收入为 221,439 万元，可实现税后利润为 50,286 万元，税后投资利润率为 39.95%，项目的内部收益率为 30.40%，静态投资回收期 2.42
年，动态投资回收期 2.65 年。
(三)金色蓝庭项目
金色蓝庭项目位于杭州城西的文教区板块，项目总占地面积为 32,950 平方米，规划以高层住宅为主，配建适量的临街商铺，计划总建筑面积为 118,370 平方米，其中地上建筑面积为 97,170 平方米，地下建筑面积为 21,200 平方米。
本项目预计总销售收入为 142,561 万元，可实现税后利润为 21,790 万元，税后投资利润率为 21.01%，项目的内部收益率为 20.04%，静态投资回收期 2.57
年，动态投资回收期 2.92 年。
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1—2—34第五节风险因素和其他重要事项
一、风险因素
1、大股东控制的风险
滨江控股公司及公司实际控制人在公开发行后仍处于控股地位，如果大股东利用其控股地位并通过对公司董事会的影响，干预公司的正常经营管理，有可能损害公司及公司中小股东的利益。
2、业务经营风险
公司经营过程中，可能会存在项目开发风险、项目合作开发风险、筹资风险、业务结构单一的风险、产品质量风险、销售风险、新技术应用的风险、与市政规划不同步的风险。
3、销售按揭担保风险
公司及下属房地产子公司按房地产经营惯例为商品房购房者的贷款在取得房产权证之前提供阶段性连带保证担保，截止 2007 年 12 月 31 日，累计余额为人民币 179,356 万元。在担保期间，如因购房者经济能力恶化无力偿付贷款或因房地产行业景气下滑而购房者拒绝偿付贷款，贷款银行向公司主张清偿贷款剩余本息，则本公司将承担一定的经济损失。
4、募集资金投资项目的风险
公司房地产开发业务主要由控股子公司负责经营，本次募集资金投资项目中有四个交由子公司实施。如果子公司对募集资金使用不当，公司对募集资金控制不到位，则会产生募集资金使用的风险。本次发行募集资金到位后公司的净资产将较 2007 年 12 月 31 日的净资产值有较大幅度的提高；同时由于房地产开发项目需要一定的周期，项目产生效益需要一定的时间，因此本次发行完成后的短时间内，公司将面临因净资产增长较快而引发净资产收益率下降的风险。
二、其他重要事项
本公司的重大合同主要包括土地使用权出让合同、建筑工程承发包合同、房屋租赁合同、借款及授信合同、抵押合同、房屋租赁合同、商品房销售贷款合作合同、担保合同等，具体可查阅招股意向书及附件。
截止招股意向书摘要签署之日，本公司及公司全体董事、监事、高级管理人5员、核心技术人员均无重大诉讼及仲裁事项。
第六节本次发行各方当事人和发行时间安排
一、本次发行有关当事人
名 称住所联系电话传真经办人或联系人姓名发行人：
杭州滨江房产集团股份有限公司
杭州市庆春东路 38 号 0571-86987771 0571-86987779 李渊
主承销商：
中信证券股份有限公司
注册地址：深圳市罗湖区湖贝路 1030 号
联系地址：北京市朝阳区新源南路 6号京城大厦五层
010-84864818 010-84865610 庄玲峰
律师事务所：
浙江天册律师事务所
浙江省杭州市杭大路 1号黄龙世纪广场 A座 11 楼 0571-87901 0571-87901500
吕崇华
叶志坚
会计师事务所：
浙江天健会计师事务所有限公司
杭州市西溪路 128 号耀江金鼎广场西楼 6-10 层 0571-88216888 0571-88216999
王国海
向晓三
资产评估机构：
浙江勤信资产评估有限公司
杭州市西溪路 128 号耀江金鼎广场西楼 0571-88216706 0571-88216968
张叔进
潘文夫
股票登记机构：
中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
广东省深圳市深南中路1093 号中信大厦 18 层 0755-259380755-25988122
收款银行：
中信银行北京京城大厦支行
申请上市的证券交易所：深圳证券交易所深圳市深南中路 5045 号 0755-82083 0755-82083104
二、本次发行上市的重要日期
询价推介时间 2008 年 5 月 9 日——2008 年 5 月 14 日
定价公告刊登日期 2008 年 5 月 16 日
网上申购和缴款日期 2008 年 5 月 19 日
股票上市日期发行完成后尽快安排上市。
第七节备查文件
1、招股意向书全文、备查文件和附件可到本公司和保荐人住所查阅；查阅
时间：工作日上午 8：30—11：30，下午 1：30—4：30；
2、招股意向书全文可以通过深圳证券交易所网站查阅。
杭州滨江房产集团股份有限公司
二零零八年三月十八日
