招商局地产控股股份有限公司增发招股意向书摘要
注册地址：广东省深圳市南山区蛇口工业区新时代广场9楼
保荐人（主承销商）：中信证券股份有限公司
增发招股意向书公告时间：二〇〇八年十一月二十四日
发行人董事、监事、高管人员声明
本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺本招股意向书及其摘要不存在任何虚假、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。
本公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证本招股意向书及其摘要中财务会计报告真实、完整。
证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其对本公司所发行证券的价值或者投资人的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，证券依法发行后，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
重大事项提示
一、根据公司2007年度股东大会决议，本次发行前的滚存利润由公司本次发行后的新老股东共享。
二、需提请投资者特别关注的风险：
1、宏观调控政策风险
近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控。从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态。如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。
2、公司业务快速拓展所引致的风险
公司自2004年正式实行全国化战略以来，形成了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾三个重点区域，以及其他重点城市的“3＋X”战略。2005年至2007年公司的净利润、总资产和净资产的复合增长率分别达到了58.82%、76.56%和72.26%。未来几年，公司仍将继续保持快速发展的趋势。公司经营规模的扩大和业务范围的拓宽对企业的管理能力、治理结构、决策制度、风险识别控制能力、融资能力等提出了更高的要求。
3、土地风险
土地是房地产企业生存和发展的基础。目前，全国各地均已实行土地公开出让制度，地价支付周期进一步缩短。这种土地供应政策将有利于规范房地产市场，促进行业有序发展和公平竞争，但也加大了公司进行土地储备的资金压力，影响房地产企业资金的周转效率和收益回报。由于土地为不可再生资源，具有典型的稀缺性特征，政府严格控制土地供应及开发，公司的项目用地可能由于政府调整规划、拆迁政策变化及项目自身开发周期影响而导致公司土地贬值、缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。
4、现金流及筹资风险
2005、2006年及2007年，公司合并经营活动现金净流量分别为-137,391.44万元、-158,281.08万元和-400,259.16万元，其中现金流量压力主要源自购买项目开发用地，随着公司经营规模的加大，后续开发还需投入资金，公司可能面临现金流量不足的风险。
2007年度，公司取得银行借款净额为551,820.15万元，经营活动取得现金559,955.29万元，项目开发资金需求对外部借款的依赖程度较大。随着业务的持续发展，作为资本密集型企业，公司仍将需要大量的资金支持，如果外部借款渠道受到限制，自有资金和商品房预（销）售回笼的资金跟不上项目建设要求，则公司房地产项目开发将面临筹资风险。
5、偿债风险
截至2007年12月31日，公司合并资产负债率为63.58%，流动比率为1.76，速动比率为0.37，公司合并长期借款364,523.50万元，短期借款和一年内到期的长期借款597,153.25万元，存货占流动资产和总资产的比例分别为79.24%和68.38%。公司面临一定的偿债风险，若销售市场或金融市场发生重大波动，将直接影响公司按期偿债能力。
另一方面，存货的变现能力将直接影响公司的资产流动性及短期偿债能力。公司的拟开发项目、在建项目和已完工项目处于经济发达地区和具有较大潜力的城市，地理位置优越，具有良好的市场前景，房地产存货质量优越，变现能力较强。但如果公司因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转不畅，将给公司总资产的周转和短期偿债能力带来较大压力。
6、房地产市场波动的风险
随着宏观调控政策的实施，以及市场预期的变化，部分城市商品房价格从2007年下半年开始出现回落，楼市成交量逐渐萎缩。公司已有开发项目的主要城市的商品房销售量呈现单边下降的走势，特别是在前期房地产市场较热的部分城市，销售量萎缩得较为严重；各主要城市的房价出现不同程度的调整，不同地区的房价走势呈现差异化，前期涨幅较大的地区调整的幅度较大。虽然房地产市场逐渐回归理性，对地产市场长期的发展是有益的。但如果地产市场持续走低，楼价下降，成交量继续萎缩，将对公司的收益产生较大的影响，公司面临收益波动的风险。
三、公司已于2008年8月30日、2008年10月22日分别在中国证监会指
定媒体公布公司2008年半年度报告和第三季度报告。投资者如欲了解上述内容，请仔细查阅相关公告。
香恒招港世商瑞华石嘉融化指指指指北瑞深深京圳嘉圳恒招投市资商世招石实华商融化业创有房有业限地限有公公产限司司开公司发有，限控公股司股东之子公司
招大商众创投业资指深深司圳圳市招蛇商口局大光众明投科资技有园限有公限司公，司控，股控股股东股东之子之公子招达北峰商科光国创际明业指指指深达公司峰圳市国北际股科创份业有有限限公司公司，控股股东之子公司招商港务指招司商港务（深圳）有限公司，实际控制人之子公
第一节释义
除非特别提示，本增发招股意向书的下列词语含义如下：
公司/本公司/发行人/招商指招商局地产控股股份有限公司
地产/股份公司
蛇口工业区/控股股东指招商局蛇口工业区有限公司，招商地产之控股股东
招商局集团指招商局集团有限公司，招商地产之实际控制人
深圳招商房地产指深圳招商房地产有限公司
招商供电指深圳招商供电有限公司
招商水务指深圳招商水务有限公司（原名：深圳招商供水有
限公司,于2004年7月更为现名）
招商局物业指招商局物业管理有限公司
富城中国指富城（中国）有限公司
美越公司指深圳市美越房地产顾问有限公司
北京招商地产指招商局地产（北京）有限公司
漳州招商房产
指漳州招商房地产有限公司
华商置业
指香港华商置业有限公司，控股股东之子公司
招商局发展指招商局发展有限公司，实际控制人之子公司
漳州开发区指招商局漳州开发区有限公司，实际控制人之子公司
新会计准则指2006年2月15日以财政部令第33号颁布，于2007年1月1日施行的会计准则
旧会计准则/原会计准则指新会计准则施行之前公司执行的财政部颁布的会计准则
董事、董事会指招商地产之董事及董事会
监事、监事会指招商地产之监事及监事会
《公司章程》指招商地产《公司章程》
非公开发行A股指招商地产2007年度非公开发行A股的行为
本次发行/本次增发指招商地产本次向不特定对象公开募集A股股份的
行为
A股指招商地产发行的每股面值为人民币1.00元的记名式人民币普通股
B股指招商地产发行的每股面值为人民币1.00元的记名式人民币特种股票
招商转债/可转债指招商地产于2006年8月30发行的151,000万元人民币的可转换为流通A股的公司债券
保荐人/保荐机构（主承销指中信证券股份有限公司商）/中信证券
发行人律师指广东信达律师事务所发行人会计师/德勤华永指德勤华永会计师事务所有限公司会计师
同致诚评估/同致诚指深圳同致诚土地房地产估价顾问有限公司
《公司法》指《中华人民共和国公司法》
《证券法》指《中华人民共和国证券法》
中国证监会指中国证券监督管理委员会
深交所
指深圳证券交易所
国资委指国务院国有资产监督管理委员会
发改委指国家发展与改革委员会
人民银行指中国人民银行
最近三年、报告期指截至2007年12月31日的最近三个会计期间，分
别为2005年度、2006年度和2007年度。
元指人民币元
第二节本次发行概况
一、本次发行的基本情况
（一）发行人基本情况
中文名称：招商局地产控股股份有限公司
中文简称：招商地产
英文名称：ChinaMerchantsPropertyDevelopmentCo.,Ltd.
英文简称：CMPD
注册地址：广东省深圳市南山区蛇口工业区新时代广场9楼
股票上市地：深圳证券交易所
股票第二上市交易所：新加坡交易所
股票简称及代码：招商地产（000024）
招商局B（200024）
法定代表人：孙承铭
成立时间：1990年9月19日
办公地址：广东省深圳市南山区蛇口工业区新时代广场9楼
邮政编码：518067
电话：(0755)26819600
传真：(0755)26819680
公司网址：www.cmpd.cn
电子信箱：investor@cmpd.cn
（二）本次发行的基本情况
1、本次发行核准情况
2008年2月18日经公司第五届董事会第二十一次会议审议，并经2008年3月17日公司2007年年度股东大会审议通过了《关于公司2008年度增发A股股票方案的议案》。2008年5月16日经公司第五届董事会第三次临时会议，并经2008年6月2日2008年第一次临时股东大会审议通过了《关于修改公司2008年度增发A股股票方案之“发行数量及规模”的议案》。
董事会决议公告分别刊登在2008年2月20日、2008年5月17日的《中国证券报》、《证券时报》和《上海证券报》上。股东大会决议公告分别刊登在2008年3月18日、2008年6月3日的《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和《香港商报》上。
本次发行已获得中国证监会证监许可［2008］989号文核准。
2、发行股票类型：人民币普通股（A股）
3、每股面值：人民币1.00元。
4、发行数量及规模：本次增发股份数量不超过45,000万股，最终发行数量
将由发行人和保荐人（主承销商）根据网上、网下申购情况并结合发行人募集资金需求协商确定，募集资金总额不超过80亿元。
5、发行对象：
（1）网上发行对象
所有在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立深交所证券账户的境内自然人和机构投资者（国家法律法规禁止者除外）。
股权登记日收市后，招商地产原A股股东中的无限售条件A股股东需要通过网上申购方式行使优先认购权。参加网下申购的机构投资者若同时为原A股股东中的无限售条件A股股东，其行使优先认购权部分的申购必须以网上申购的方式进行。
（2）网下发行对象
本次网下发行对象为机构投资者。除行使优先认购权部分的申购以外，机构投资者可以同时选择网上、网下两种申购方式参与本次发行。参加网下申购的机构投资者若同时为原A股股东中的无限售条件A股股东，其行使优先认购权部分的申购必须以网上申购的方式进行。
6、向原股东配售安排：本次发行将向公司原A股股东全额优先配售。公司原A股股东最大可按其股权登记日2008年11月25日（T-1日）收市后登记在册的持股数量以10:4.84的比例行使优先认购权，公司A股总股数为927,957,213股，即最多可优先认购约449,131,291股，约占本次增发最高发行数量的99.81%。
7、发行方式：本次发行采取原A股股东全额优先配售与网上、网下定价发行相结合的方式进行，公司原A股股东放弃的优先认购权部分纳入剩余部分在网上、网下进行发售。网上发行由保荐人（主承销商）通过深交所交易系统组织进行；网下发行由保荐人（主承销商）负责组织实施。
8、发行价格及定价原则：本次增发A股发行价格为13.20元/股，不低于招股意向书刊登日2008年11月24日（T-2日）前二十个交易日招商地产股票均价。
9、募集资金专项存储账户：
（1）账户名称：招商局地产控股股份有限公司内部结算中心账号：021900152210301
开户银行：招商银行新时代支行
（2）账户名称：招商局地产控股股份有限公司内部结算中心账号：337150100100040289
开户银行：兴业银行深圳分行营业部
（3）账户名称：招商局地产控股股份有限公司内部结算中心账号：4000020229200302003
开户银行：中国工商银行蛇口支行
（4）账户名称：招商局地产控股股份有限公司内部结算中心账号：41015400040040086
开户银行：中国农业银行蛇口支行
（5）账户名称：招商局地产控股股份有限公司内部结算中心账号：44201502800052529924
开户银行：中国建设银行蛇口支行
（6）账户名称：招商局地产控股股份有限公司内部结算中心账号：811100441208092001
开户银行：中国银行蛇口支行
10、承销方式及承销期：本次增发采取余额包销方式，由保荐人（主承销商）中信证券牵头组成的承销团包销剩余股票。招商证券股份有限公司为本次增发的副主承销商。
11、发行费用
发行费用包括承销佣金及保荐费用、律师费用、审核及验资费用、路演推介宣传费用等。承销费将根据《主承销及保荐协议》中相关条款及发行情况最终确定，路演推介费、媒体宣传费等专项审核及验资费等将根据实际发生情况增减。
12、本次增发发行日程安排
日期发行安排停牌安排
T-2刊登招股意向书摘要、网上网下发行公正常交易
（11月24日）告及网上路演公告
T-1网上路演，股权登记日正常交易
（11月25日）
网上、网下申购日，网下申购资金、定
T金缴款日（申购资金、定金到账截止时A股全天停牌，B
（11月26日）间为当日下午17:00时），刊登发行提示股不停牌
性公告
T＋1网下申购资金、定金验资A股全天停牌，B
（11月27日）股不停牌
网上申购资金验资，确定网上、网下发
T＋2A股全天停牌，B
行股数，计算除公司原A股股东优先认
（11月28日）股不停牌
购外的网上、网下配售比例
刊登发行结果公告，退还未获配售的网
T＋3下申购定金，网下申购投资者根据配售
正常交易
（12月1日）结果补缴余款（到账截止时间为T+3日
下午17:00时），网上配售股票发售
T＋4网上未获配售的资金解冻，网下申购资正常交易
（12月2日）金验资，募集资金划入发行人指定账户
上述日期为工作日。如遇重大突发事件影响发行，保荐人（主承销商）将及时公告，修改发行日程。
本次发行的股票在发行完成后将申请在深圳证券交易所上市。
13、本次发行股份的上市流通：
本次增发结束后，发行人将尽快办理增发股份上市的有关手续。具体上市时间将另行公告。
二、本次发行的有关机构
（一）发行人
名称：招商局地产控股股份有限公司
办公地址：广东省深圳市南山区蛇口工业区新时代广场9楼
法定代表人：孙承铭
董事会秘书：刘宁
联系人：刘宁
电话：(0755)26819600
传真：(0755)26819680
（二）保荐机构
名称：中信证券股份有限公司
办公地址：深圳市福田区深南大道7088号招商大厦A层
法定代表人：王东明
保荐代表人：张剑、宋家俊
项目主办人：戴佳明
项目组成员：王明希、黄江宁、张冠峰、王晓松、蒋海洋、李雪
联系人：宋家俊、王明希
电话：0755-82485201
传真：0755-82485221
（三）发行人律师事务所
名称：广东信达律师事务所
办公地址：深圳市深南大道4019号航天大厦24层
负责人：朱皓
经办律师：张炯、沈险峰
联系人：张炯、沈险峰、方吉鑫、刘少华
电话：0755-8826507688265078
传真：0755-83243108
（四）发行人会计师
名称：德勤华永会计师事务所有限公司
办公地址：中国上海市延安东路222号外滩中心30楼
法定代表人：谢英峰
经办注册会计师：李渭华、黄建荣
联系人：李渭华、黄建荣、佘远球
电话：0755-82463255
传真：0755-82463186
（五）土地评估机构
名称：深圳同致诚土地房地产估价顾问有限公司
办公地址：深圳市华富路1004号南光大厦四楼东
法定代表人：陈平
经办评估师：刘军、黄丽云
联系人：刘军、黄丽云
电话：0755-8377857783778709
传真：0755-83778539
（六）申请上市的证券交易所
名称：深圳证券交易所
办公地址：深圳市深南中路5045号
负责人：宋丽萍
电话：0755-82083333
传真：0755-82083667
（七）收款银行
收款银行：中信银行北京京城大厦支行
账户名称：中信证券股份有限公司
账号：7110210187000009035
收款银行：交通银行股份有限公司北京三元支行
账户名称：中信证券股份有限公司
账号：110060635018150111714
（八）股票登记机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办公地址：深圳市深南中路1093号中信大厦18楼法定代表人：陈耀先
电话：0755-25938000
传真：0755-25988122
第三节主要股东情况
截止2007年12月31日，本公司的股本结构如下：
股份数量（股）比例
一、有限售条件股份430,035,90650.90%
1、国家持股00.00%
2、国有法人持股301,299,21135.66%
3、其他内资持股297,1090.04%
其中:境内自然人持A股(高管股)149,4940.02%
境内自然人持B股(高管股)147,5250.02%
4、外资持股128,439,67615.20%
二、无限售条件股份414,831,09649.10%
1、人民币普通股（A股）317,189,43737.54%
2、境内上市的外资股（B股）97,641,65911.56%
三、股份总数844,867,002100.00%
截止2007年12月31日，本公司前十大股东持股情况如下：
持股比持股数
股东名称股份性质
例（%）量（股）
招商局蛇口工业区有限公司301,299,21135.66%A股
全天域投资有限公司62,762,7007.43%B股
招商证券香港有限公司30,099,1123.56%B股
FOXTROTINTERNATIONAL18,480,0002.19%B股
LIMITED
ORIENTUREINVESTMENTLTD17,735,4302.10%B股
中国工商银行－广发策略优选混合型14,652,2851.73%A股
证券投资基金
GSIS/AGOLDENCHINAMASTER9,889,6951.17%B股
FUND
中国建设银行－华夏优势增长股票型8,314,8000.98%A股
证券投资基金
中国工商银行－广发聚丰股票型证券8,085,0300.96%A股
投资基金
中国工商银行－广发稳健增长证券投7,029,8520.83%A股
资基金
================续上表=========================
持有有限售条
股东名称件股份数量
（股）
招商局蛇口工业区有限公司301,299,211
全天域投资有限公司62,762,700
招商证券香港有限公司29,461,546
FOXTROTINTERNATIONAL18,480,000
LIMITED
ORIENTUREINVESTMENTLTD17,735,43017,735,430
中国工商银行－广发策略优选混合型0
证券投资基金
GSIS/AGOLDENCHINAMASTER0
FUND
中国建设银行－华夏优势增长股票型0
证券投资基金
中国工商银行－广发聚丰股票型证券0
投资基金
中国工商银行－广发稳健增长证券投0
资基金
截至2007年12月31日，本公司前十大无限售条件股东持股情况如下：
持有无限售条
序号股东名称件股份数量股份种
类
1中国工商银行－广发策略优选混合型证券投资基金14,652,285A股
2GSIS/AGOLDENCHINAMASTERFUND9,889,695B股
3中国建设银行－华夏优势增长股票型证券投资基金8,314,800A股
4中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金8,085,030A股
5中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金7,029,852A股
6中国农业银行－鹏华动力增长混合型证券投资基金6,799,777A股
7中国建设银行－银华核心价值优选股票型证券投资基金6,514,309A股
8交通银行－普惠证券投资基金6,119,499A股
9中国工商银行－广发大盘成长混合型证券投资基金5,557,150A股
10KGIASIALIMITED5,491,577B股
上述股东关联关系或一致行动的说明：
（1）招商证券香港有限公司持有的股份中有29,461,546股系由达峰国际股份有限公司委托买入；达峰国际、全天域投资有限公司、FOXTROTINTERNATIONALLIMITED、ORIENTUREINVESTMENTLTD为蛇口工业区的全资子公司。
（2）广发策略优选混合型证券投资基金、广发聚丰股票型证券投资基金、广发稳健增长证券投资基金、广发大盘成长混合型证券投资基金同属广发基金管理有限公司管理。
（3）鹏华动力增长混合型证券投资基金、普惠证券投资基金同属鹏华基金管理有限公司管理。
持有本公司5％以上股份的股东所持股份未有质押或冻结的情况。
第四节财务会计信息
本节的财务会计数据及有关分析说明反映了本公司最近三年经审计的财务状况、经营成果。德勤华永会计师分别对本公司2005年度、2006年度、2007年度财务报告出具了德师报（审）字（06）第PSZ006号、德师报（审）字（07）第PSZ002号、德师报（审）字（08）第P0010号标准无保留意见的审计报告；公司按照新会计准则编制了2005-2007年度申报财务报表，其中2007年度、2006年度财务报表经德勤华永会计师审计，2005年度财务报表经德勤华永会计师审阅并出具了德师报(阅)字（08）第R0006号《招商局地产控股股份有限公司按新会计准则追溯调整后的2005年财务报表及审阅报告》，同时德勤华永会计师还出具了2008-CN-Q0004-C203F127号《招商局地产控股股份有限公司原始财务报告与申报财务报告差异比较表的专项说明》。
本节引用的财务数据，非经特别说明，均引自发行人按新会计准则编制的2005-2007年度申报财务报表及相关的审计、审阅报告。投资者欲对本公司的财务状况、经营成果及其会计政策进行更详细的了解，请查阅公司最近三年年报中财务报告的相关内容。
一、按照新会计准则编制的公司最近三年简要财务报表
（一）按照新会计准则编制的公司最近三年简要合并财务报表公司自2007年1月1日起执行财政部于2006年2月15日颁布的新会计准则，并按照38号准则第五条至第十九条及其他相关规定，对2005和2006年度可比财务报表予以追溯调整。
报告期内本公司合并资产负债表（资产）单位：人民币元
资产2007.12.312006.12.312005.12.31
流动资产：
货币资金3,588,095,8631,004,571,204334,676,254
交易性金融资产-182,0254,288,254
应收账款56,498,73440,005,98363,558,162
预付账款7,295,1713,015,101736,087
应收股利-184,301
其他应收款
836,891,695562,191,743173,228,845
存货17,167,330,8738,424,834,0615,433,214,449
一年内到期的非流动资产20,551,246
其他流动资产9,608,6442,836,1942,103,150
流动资产合计21,665,720,98010,058,187,5576,011,989,502
非流动资产：-
可供出售金融资产3,887,82924,940,078-
持有至到期投资-115,993,954
长期股权投资568,290,424235,012,595191,240,524
投资性房地产2,377,676,1371,621,662,6611,210,505,657
固定资产289,152,145481,716,774487,530,764
在建工程131,394,11842,728,68415,228,245
无形资产52,463,92614,442,66714,912,081
商誉1,460,212-
长期待摊费用8,100,9442,555,0512,419,068
递延所得税资产9,016,9673,486,8224,114,460
非流动资产合计3,441,442,7022,426,545,3322,041,944,753
资产总计25,107,163,68212,484,732,8898,053,934,255
报告期内本公司合并资产负债表（负债及股东权益）单位：人民币元
负债和股东权益2007.12.312006.12.312005.12.31
流动负债：
短期借款5,671,532,4941,801,033,9951,556,188,929
交易性金融负债50,589,72321,503,522-
应付票据97,215,654329,213,822318,848,657
应付账款2,916,864,0901,173,555,854867,322,661
预收款项183,053,832546,164,72777,782,629
应付职工薪酬136,219,785114,152,28846,666,636
应交税费317,190,250185,390,04070,938,429
应付利息30,685,76152,503,94510,867,550
应付股利22,905,5694,445,091-
其他应付款2,139,591,897613,727,627469,671,487
一年内到期的非流动负债300,000,00050,000,0003,424,721
其他流动负债415,608,43891,660,94114,058,539
流动负债合计12,281,457,4934,983,351,8523,435,770,238
长期借款3,645,235,0192,370,000,0001,510,000,000
应付债券1,387,084,548-
长期应付款28,790,68224,830,1782,436,334
预计负债1,211,06010,765,94214,943,744
递延所得税负债547,38022,097,073-
其他非流动负债5,177,3208,141,0009,110,000
非流动负债合计3,680,961,4613,822,918,7411,536,490,078
负债合计
15,962,418,9548,806,270,5934,972,260,316
股东权益：
股本844,867,002618,822,672618,822,672
资本公积3,413,857,995226,678,032318,215,526
盈余公积612,044,107496,256,343471,439,356
未分配利润3,026,575,6552,139,191,4491,544,968,262
外币报表折算差额5,575,696-13,966,720-18,580,048
归属于母公司股东权益合计7,902,920,4553,466,981,7762,934,865,768
少数股东权益1,241,824,273211,480,520146,808,171
股东权益合计9,144,744,7283,678,462,2963,081,673,939
负债和股东权益总计25,107,163,68212,484,732,8898,053,934,255
报告期内本公司合并利润表单位：人民币元
项目2007年度
一、营业收入4,111,644,668
减：营业成本2,179,150,950
营业税金及附加512,845,080
销售费用76,214,765
管理费用160,771,981
财务费用10,604,630
资产减值损失-4,678,993
加：公允价值变动收益-50,589,723
投资收益201,064,535
其中：对联营企业和和合营企业的投资收益143,786,639
二、营业利润1,327,211,067
加：营业外收入129,972,366
减：营业外支出2,743,211
其中：非流动资产处置损失1,527,513
三、利润总额1,454,440,222
减：所得税费用259,309,334
四、净利润1,195,130,888
归属于母公司的净利润1,157,877,638
少数股东损益37,253,250
其中：同一控制下企业合并之被合并方在合并前29,473,718
实现的净利润
五、每股收益：
（一）基本每股收益1.616
（二）稀释每股收益1.520
================续上表=========================
项目2006年度2005年度
一、营业收入2,809,276,6092,750,688,981
减：营业成本1,750,944,6381,972,516,352
营业税金及附加183,533,729105,952,637
销售费用77,892,06453,840,806
管理费用119,511,36395,040,850
财务费用10,728,460-2,273,032
资产减值损失1,083,4001,358,815
加：公允价值变动收益-2,661,4974,288,254
投资收益92,927,31819,312,667
其中：对联营企业和和合营企业的投资收益71,846,156(596,482)
二、营业利润755,848,776547,853,474
加：营业外收入37,254,96934,881,884
减：营业外支出2,259,6434,611,710
其中：非流动资产处置损失199,108321,608
三、利润总额790,844,102578,123,648
减：所得税费用127,930,169104,320,820
四、净利润662,913,933473,802,828
归属于母公司的净利润631,416,627450,701,493
少数股东损益31,497,30623,101,335
其中：同一控制下企业合并之被合并方在合并前14,757,68910,622,869
实现的净利润
五、每股收益：
（一）基本每股收益1.0200.728
（二）稀释每股收益0.9610.728
报告期内本公司合并现金流量表单位：人民币元
项目2007年年度2006年度2005年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金3,785,454,5373,283,437,9332,578,678,075项
目2007年年度2006年度
收到的税费返还57,829,65733,394,543
收到的其他与经营活动有关的现金1,756,268,7251,229,978,634
经营活动现金流入小计5,599,552,9194,546,811,110
购买商品、接受劳务支付的现金8,213,204,0255,099,187,128
支付给职工以及为职工支付的现金384,051,253268,332,539
支付的各项税费547,320,197419,077,726
支付其他与经营活动有关的现金457,569,026343,024,471
经营活动现金流出小计9,602,144,5016,129,621,864
经营活动产生的现金流量净额-4,002,591,582-1,582,810,754
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金14,966,942105,326,264
取得投资收益收到的现金35,416,4641,393,633
处置固定资产、无形资产和其他长期资304,267,845409,124
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现--
金净额
收到其他与投资活动有关的现金15,893,880
投资活动现金流入小计354,651,251123,022,901
购建固定资产、无形资产和其他长期资1,039,817,130137,061,922
产所支付的现金
投资所支付的现金628,565,935
取得子公司及其他营业单位支付的现227,583,787240,224,481
金净额
支付其他与投资活动有关的现金19,910,931
投资活动现金流出小计1,915,877,783377,286,403
投资活动产生的现金流量净额-1,561,226,532-254,263,502
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金3,188,359,22921,100,000
其中：子公司吸收少数股东投资收到894,859,22921,100,000
的现金
发行债券收到的现金1,485,733,348
取得借款所收到的现金8,758,782,0553,565,120,460
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计11,947,141,2845,071,953,808
偿还债务所支付的现金3,240,580,5582,413,700,115
分配股利、利润和偿付利息所支付的现510,825,979204,377,686
金
支付的其他与筹资活动有关的现金4,072,548
筹资活动现金流出小计3,751,406,5372,622,150,349
筹资活动产生的现金流量净额8,195,734,7472,449,803,459
================续上表=========================
目2005年度
收到的税费返还31,287,617
收到的其他与经营活动有关的现金169,101,586
经营活动现金流入小计2,779,067,278
购买商品、接受劳务支付的现金3,658,782,359
支付给职工以及为职工支付的现金126,980,630
支付的各项税费313,017,764
支付其他与经营活动有关的现金54,200,909
经营活动现金流出小计4,152,981,662
经营活动产生的现金流量净额-1,373,914,384
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金3,423,760
取得投资收益收到的现金10,267,625
处置固定资产、无形资产和其他长期资276,093
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
收到其他与投资活动有关的现金34,129,664
投资活动现金流入小计48,097,142
购建固定资产、无形资产和其他长期资83,514,294
产所支付的现金
投资所支付的现金26,355,588
取得子公司及其他营业单位支付的现-196,851
金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计109,673,031
投资活动产生的现金流量净额-61,575,889
三、筹资活动产生的现金流量-
吸收投资收到的现金900,000
其中：子公司吸收少数股东投资收到
的现金
发行债券收到的现金-
取得借款所收到的现金5,178,273,928
收到其他与筹资活动有关的现金-
筹资活动现金流入小计5,179,173,928
偿还债务所支付的现金3,663,541,725
分配股利、利润和偿付利息所支付的现172,610,932
金
支付的其他与筹资活动有关的现金-
筹资活动现金流出小计3,836,152,657
筹资活动产生的现金流量净额1,343,021,271
项目2007年年度2006年度2005年度
四、汇率变动对现金及现金等价物的影-6,337,4601,351,478-1,108,110响额
五、现金及现金等价物净增加额2,625,579,173614,080,681-93,577,112
加：期初现金及现金等价物余额919,405,741305,325,060398,902,172
六、期末现金及现金等价物余额3,544,984,914919,405,741305,325,060
（二）按照新会计准则编制的公司最近三年简要母公司财务报表
报告期内本公司母公司资产负债表（资产）单位：人民币元
资产2007.12.312006.12.312005.12.31
流动资产：
货币资金2,454,024,042547,191,487159,381,928
交易性金融资产--719,962
应收票据---
应收账款---
预付款项---
应收股利2,447,054,932
应收利息--
其他应收款9,790,585,2345,422,096,9213,866,693,893
存货1,256,600,0001,234,064,000-
一年内到期的非流动资产---
其他流动资产---
流动资产合计15,948,264,2087,203,352,4084,026,795,783
非流动资产：
可供出售金融资产3,887,82915,466,103-
持有至到期投资--
长期股权投资1,421,238,125928,452,851901,178,964
投资性房地产---
固定资产432,040211,302,185220,135,737
在建工程---
工程物资---
固定资产清理---
无形资产---
开发支出---
商誉---
长期待摊费用540,835731,938458,185
其他长期资产---
递延所得税资产2,422,1421,419,7681,422,365
其他非流动资产--
非流动资产合计1,428,520,9711,157,372,8451,123,195,251
资产总计17,376,785,1798,360,725,2535,149,991,034
报告期内本公司母公司资产负债表（负债及权益）单位：人民币元
负债和股东权益2007.12.312006.12.312005.12.31
流动负债：
短期借款3,735,866,600996,087,5001,064,685,600
交易性金融负债---
应付票据---
应付账款1,111,940,000493,902,500-
预收账款---
应付工资--
应付福利费--
应付职工薪酬3,667,6145,273,7282,761,865
应交税费51,263,14924,449,830-5,610,170
其他应交款--
预提费用--
预计负债--
应付利息25,934,41146,291,85010,532,592
应付股利---
其他应付款2,325,027,3101,658,506,2631,148,552,821
一年内到期的非流动负债300,000,00050,000,000-
其他流动负债77,5592,628258,744
流动负债合计7,553,776,6433,274,514,2992,221,181,452
非流动负债：
长期借款2,160,000,0002,080,000,0001,430,000,000
应付债券-1,387,084,548-
长期应付款---
专项应付款---
其他长期负债---
预计负债---
递延所得税负债547,38021,069,092-
其他非流动负债---
非流动负债合计2,160,547,3803,488,153,6401,430,000,000
负债合计9,714,324,0236,762,667,9393,651,181,452
股东权益：
股本844,867,002618,822,672618,822,672
资本公积3,771,454,441277,577,138309,124,362
盈余公积561,092,714445,304,950430,987,808
未分配利润2,485,046,999256,352,554139,874,739
外币报表折算差额---
股东权益合计7,662,461,1561,598,057,3141,498,809,581
负债和股东权益总计17,376,785,1798,360,725,2535,149,991,033
报告期内本公司母公司利润表单位：人民币元
项目2007年度2006年度2005年度
一、营业收入12,013,50912,049,87912,049,879
减：营业成本10,913,47911,054,08611,279,425
营业税金及附加606,682608,519608,519
销售费用---
管理费用15,764,86213,883,51013,235,369
财务费用15,771,376-10,365,8561,228,167
资产减值损失24,948,65120,568-1,585,776
加：公允价值变动收益-18,660,000719,962
投资收益2,493,148,940127,664,953137,666,316
其中对联营企业和合营企业的投资收益-2,764,4864,372,67112,613,093
二、营业利润2,437,157,399143,174,005125,670,453
加：营业外收入66,838,104--
减：营业外支出---
其中：非流动资产处置损失---
三、利润总额2,503,995,503143,174,005125,670,453
减：所得税费用4,807,6262,596237,866
四、净利润2,499,187,877143,171,409125,432,587
报告期内本公司母公司现金流量表单位：人民币元
项目2007年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金12,013,509
收到的税费返还--
收到的其他与经营活动有关的现金840,495,790
经营活动现金流入小计852,509,299
购买商品、接受劳务支付的现金564,675,851
支付给职工以及为职工支付的现金12,625,711
支付的各项税费4,958,636
支付其他与经营活动有关的现金3,166,712,824
经营活动现金流出小计3,748,973,022
经营活动产生的现金流量净额-2,896,463,723
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金2,657,823
取得投资收益收到的现金20,170,690
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额283,606,500
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额--
================续上表=========================
项目2006年度2005年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金12,049,87912,049,879
收到的税费返还-
收到的其他与经营活动有关的现金708,159,90054,700,596
经营活动现金流入小计720,209,77966,750,475
购买商品、接受劳务支付的现金710,101,500-
支付给职工以及为职工支付的现金5,783,0648,060,429
支付的各项税费3,758,4998,800,287
支付其他与经营活动有关的现金1,567,210,8171,441,438,578
经营活动现金流出小计2,286,853,8801,458,299,294
经营活动产生的现金流量净额-1,566,644,101-1,391,548,819
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金6,925,463-
取得投资收益收到的现金123,042,876117,683,300
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额969,730-
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额-
项目2007年度
收到其他与投资活动有关的现金-
投资活动现金流入小计306,435,013
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金-
投资支付的现金529,627,200
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额--
支付其他与投资活动有关的现金--
投资活动现金流出小计529,627,200
投资活动产生的现金流量净额-223,192,187
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金2,293,500,000
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金--
取得借款收到的现金5,347,159,600
发行债券收到的现金-
收到其他与筹资活动有关的现金--
筹资活动现金流入小计7,640,659,600
偿还债务支付的现金2,220,520,803
分配股利、利润或偿付利息支付的现金393,643,480
支付其他与筹资活动有关的现金-
筹资活动现金流出小计2,614,164,283
筹资活动产生的现金流量净额5,026,495,317
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响额-6,852
五、现金及现金等价物净增加额1,906,832,555
加：现金的年初余额547,191,487
六、期末现金及现金等价物余额2,454,024,042
================续上表=========================
目2006年度2005年度
收到其他与投资活动有关的现金-12,799,999
投资活动现金流入小计130,938,069130,483,299
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金39,720490,413
投资支付的现金152,280,00018,300,000
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额-
支付其他与投资活动有关的现金-
投资活动现金流出小计152,319,72018,790,413
投资活动产生的现金流量净额-21,381,651111,692,886
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金--
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金-
取得借款收到的现金2,230,638,0003,848,472,500
发行债券收到的现金1,485,733,348
收到其他与筹资活动有关的现金-
筹资活动现金流入小计3,716,371,3483,848,472,500
偿还债务支付的现金1,599,236,1002,477,662,576
分配股利、利润或偿付利息支付的现金127,101,979153,964,464
支付其他与筹资活动有关的现金5,689,200-
筹资活动现金流出小计1,732,027,2792,631,627,040
筹资活动产生的现金流量净额1,984,344,0691,216,845,460
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响额-8,508,758-4,265
五、现金及现金等价物净增加额387,809,559-63,014,738
加：现金的年初余额159,381,928222,396,666
六、期末现金及现金等价物余额547,191,487159,381,928
二、公司最近三年主要财务指标
（一）主要财务指标
以下财务指标均按照新会计准则编制的2005-2007年度申报财务报表中所列
数据计算。报告期内本公司主要财务指标如下：
项目2007.12.312006.12.312005.12.31
流动比率1.762.021.75
速动比率0.370.330.17
资产负债率（母公司）55.90%80.89%70.90%
应收账款周转率（次）85.2154.2532.53
存货周转率（次）0.170.250.38
息税折旧摊销前利润（万元）160,219.5994,534.7669,386.97
利息保障倍数
5.093.818.08
每股经营活动产生的现金流量净额（元/股）-4.74-2.56-2.22
每股净现金流量（元/股）3.110.99-0.15
研发费用占营业收入的比重0.000.000.00
无形资产（扣除土地使用权、水面养殖权和采矿权等后）000
占总资产的比例（%）
（二）最近三年非经常性损益
报告期内归属本公司母公司股东非经常性损益明细表单位：人民币元
2006年度2005年度
项目2007年度调整后调整前调整后
非流动资产处置损益74,413,159(158,780)-(298,118)
按计入当期损益的政府补4,873,2365,227,468-2,085,374
新助
企以前年度已经计提各项4,835,235741,117-2,166,022
业减值准备的转回
会同一控制下企业合并产
计生的子公司期初至合并301,907151,131-106,229
准日的当期净损益
则除上述各项之外的其他19,400,217(950,370)-(2,681,188)
相营业外收支净额
关非经常性损益的所得税(14,974,845)(1,281,212)-(467,852)
规影响数
定非经常性损益净额88,848,9093,729,354-910,467
处置长期股权投资、固
定资产、在建工程、无
--(158,780)-
按形资产其他长期资本产
原生的损益
企各种形式的政府补贴--5,227,468-
业以前年度已经计提各项--741,117-
会减值准备的转回
计扣除公司日常根据企业
准会计制度规定计提的资
--(948,515)-
则产减值准备后的其他各
相项营业外收入、支出
关非经常性损益的所得税--(1,281,212)-
规影响数
定非经常性损益净额--3,580,078-
================续上表=========================
项目调整前
非流动资产处置损益-
按计入当期损益的政府补-
新助
企以前年度已经计提各项-
业减值准备的转回
会同一控制下企业合并产
计生的子公司期初至合并-
准日的当期净损益
则除上述各项之外的其他-
相营业外收支净额
关非经常性损益的所得税-
规影响数
定非经常性损益净额-
处置长期股权投资、固
定资产、在建工程、无
(298,118)
按形资产其他长期资本产
原生的损益
企各种形式的政府补贴2,085,374
业以前年度已经计提各项2,166,022
会减值准备的转回
计扣除公司日常根据企业
准会计制度规定计提的资
(2,681,188)
则产减值准备后的其他各
相项营业外收入、支出
关非经常性损益的所得税(467,852)
规影响数
定非经常性损益净额804,238
（三）最近三年净资产收益率和每股收益
按照《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股
收益的计算及披露》（2007年修订），本公司的净资产收益率及每股收益的具体
情况如下：
1、净资产收益率
本公司三年净资产收益率明细情况如下表所示：
2006年
项目2007年调整后
归属于母公司的股东权益7,902,920,4553,466,981,776
归属于母公司的股东的净利润1,157,877,638631,416,627
全面摊薄净资产收益率14.65%18.21%
加权平均净资产收益率21.77%19.74%
非经常性损益净额88,848,9093,729,354
归属于母公司股东的扣除非经常性损1,069,028,729627,687,273
益净额后的净利润
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产13.53%18.10%
收益率
扣除非经常性损益后加权平均净资产20.10%19.62%
收益率
================续上表=========================
2005年
项目调整前调整后调整前
归属于母公司的股东权益4,338,186,4142,934,865,7683,775,757,154
归属于母公司的股东的净利润567,912,385450,701,493421,580,919
全面摊薄净资产收益率13.09%15.36%11.17%
加权平均净资产收益率14.00%16.45%11.72%
非经常性损益净额3,580,078910,467804,238
归属于母公司股东的扣除非经常性损564,332,307449,791,026420,776,681
益净额后的净利润
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产13.01%15.33%11.14%
收益率
扣除非经常性损益后加权平均净资产13.92%16.42%11.69%
收益率
2、每股收益
本公司三年每股收益明细情况如下表所示：
每股收益（元/股）
基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）
报告期利润20072006200520072006
年度年度年度年度年度
归属于公司普通股股东的净利润1.6161.0200.7281.5200.961
扣除非经常性损益后归属于公司普通股1.4921.0140.7271.4030.955
股东的净利润
================续上表=========================
报告期利润2005
年度
归属于公司普通股股东的净利润0.728
扣除非经常性损益后归属于公司普通股0.727
股东的净利润
第五节管理层讨论与分析
一、公司财务状况分析
从资产构成来看，截止2007年12月31日，公司资产中流动资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产占公司总资产的比重分别为86.29%、2.26%、9.47%、1.15%和0.21%。
在公司的资产结构中，流动资产占比最高；在公司的流动资产中，存货占总资产的比例最高，其次是货币资金。截止2007年12月31日，公司存货占总资产比重达68.38%，货币资金占总资产的比例为14.29%。
公司的流动资产尤其是存货占总资产的比重维持较高的水平，这符合房地产企业的行业特点。一般而言，房地产开发企业拥有较大比例开发中及规划中产品，且拥有较多现金和银行存款。
2005-2007年，公司货币资金分为33,467.63万元、100,457.12万元、358,809.59万元，占公司总资产的比例分别为4.16%、8.05%、14.29%。本公司2007年末货币资金余额较2006年末增加了258,352.47万元，增幅为257.18%，主要原因是随着公司规模的扩大，短期债务明显上升，尤其是应付土地款及项目开发工程款，为了提高公司的短期支付能力，公司适当加大了货币资金存量，以保证项目开发进度及新增土地储备的需要。截止2007年12月31日，公司净增银行借款约539,573万元，以满足公司快速发展中房地产项目开发建设的资金支出；另一方面，2007年公司通过定向发行筹集筹资净额229,217万元，资金的使用需要一定时间，截至2007年12月31日，募集资金余额为56,490万元，故2007年末的资金余额相对2006年末货币资金余额大幅增加。
公司应收账款主要为应收商品房销售款，主要客户为个人购房者。由于客户多而且分散在各个城市，仅存在少数企业购房者，因此单笔应收商品房销售款相对应收账款总额不高，从而摊薄了应收账款的回款风险。报告期内公司应收账款余额占比较低，公司2005年、2006年和2007年应收账款占公司总资产的比例分别为0.79%、0.32%和0.23%，占营业收入的比例分别为2.31%、1.42%、1.37%。报告期内，公司加强了应收账款的管理，进一步加快销售房款的回收；同时，银行个人住房贷款业务不断成熟，缩短了应收账款的回收周期。尽管近三年公司销售规模不断扩大，应收账款余额却表现出稳中有降的趋势。
公司在报告期内的预付账款主要为预付工程设备款等。报告期内公司预付账款占总资产的比例较小，为0.01%-0.03%左右。2005年以来，公司预付账款大幅增长，同比分别增长309.61%和141.95%，这是由于公司在报告期内进入快速发展期，公司积极进行项目开发，预付工程设备款余额均随着公司开发项目规模的扩大而增长。从账龄分析上看，截止2007年12月31日，公司预付账款的账龄主要集中在1年以内，占96%，无2年以上的预付账款；即大部分预付款项在货到验收后转作公司的存货，不存在资产安全方面的风险。
报告期内公司其它应收款主要为公司参加土地招、拍、挂时所交纳的土地出让保证金和联营公司及合营公司往来款等。公司2005年、2006年和2007年其它应收款净额占公司总资产的比例分别为2.15%、4.50%和3.33%，属于合理范围。
公司存货按房地产存货和非房地产存货分类。房地产存货包括房地产开发成本、房地产开发产品两大类别，其中房地产开发成本可分为在建开发成本和拟开发土地。非房地产存货主要为原材料、产成品及库存商品、低值易耗品及其他等
最近三年公司房地产开发与销售业务保持了较快的增长速度，公司以深圳为核心区域，在全国多个城市同时开展以住宅为主的房地产开发业务，土地储备、在建开发房地产项目逐年增加，致使报告期内存货持续快速增长。2005-2007年存货余额分别为543,321.45万元、842,483.41万元和1,716,733.09万元，占公司总资产的比重分别为67.46%%、67.48%、68.38%，年均复合增长率77.76%。其中：拟开发土地2007年较2005年增加708,383.65万元，年复合增长率为75.88%；在建开发房地产项目2007年较2005年增加356,352.40万元，年复合增长率为67.71%。截至2007年12月31日，根据发行人的确认，公司房地产存货中不存在抵押、担保，无停工、烂尾项目。
2007年末公司“拟开发土地”较2006年末增长了111.85%，主要原因系公司在2007年度通过竞拍土地及股权收购项目公司的方式，取得了未来两三年内发展所需的土地储备，因此“拟开发土地”大幅增加。随着项目的开发，2006年末的部分拟开发土地已经在2007年度内开工，转入了“在建开发成本”；另一方面，公司对原有已开工项目的基建支出不断增加，因此“在建开发成本”2007年较2006年同期增长70.88%。2007年末“房地产开发产品”较2006年末增加了922,808,447元，增长380.97%，主要系以前年度的开发项目在2007年度内达到了竣工状态，转入了“房地产开发产品”。公司管理层认为目前公司的房地产存货占总资产的比例是合理的，为公司进一步可持续发展奠定了良好的基础。公司投资性房地产均为出租物业。2005-2007年，投资性房地产占公司总资产的比例分别为15.03%、12.99%、9.47%，年均复合增长率为25.24%。公司在集中资源大力发展房地产开发业务的同时，也非常重视投资性房地产的建设，继05年泰格公寓竣工并开始营业后，06年落成的花园城中心于同年6月引入商家正式经营，使2006年投资性房地产较2005年增加41,115.70万元。2007年投资性房地产较2006年增加75,601.35万元，主要是由于2007年公司之子公司深圳招商房地产收购新时代广场所致，新时代广场的购置价格为人民币88,096.05万元，由于新时代广场第三、九、十层为公司自用，因此公司将新时代广场根据自用和出租的面积分别在“固定资产”和“投资性房地产”核算，其中在“投资性房地产”核算的资产价值为人民币80,912.15万元。
公司固定资产包括房屋建筑物、机械设备、运输设备、通讯及其他设备、供电设备和供水设备。公司主营业务中还包括从事蛇口工业区内的供水供电业务，故公司部分固定资产用于从事供水、供电等公用事业。2005-2007年，公司固定资产占总资产比例分别为6.05%、3.86%和1.15%，占资产总额的比例较低，符合房地产开发企业的特点。截止2007年12月31日公司固定资产净值较2006年12月31日减少19,256.47万元，主要由于2007年12月公司与蛇口工业区签订了《港口资产转让协议》，公司将其持有的港口业务资产（如港务设施、装卸设备）转让给蛇口工业区。
随着公司房地产业务规模的快速增长，公司负债规模增长幅度较大，资产负债率水平维持在相对稳定的范围内波动。2005－2007年公司负债总额分别为497,226.03万元、880,627.06万元、1,596,241.90万元，平均复合增长率79.17%。2007年公司负债水平较2006年增加715,614.84万元，增长了81.26%；公司合并资产负债率维持在60%至70%的水平。
公司的负债结构主要以流动负债为主，截止2007年12月31日，公司的流动负债占负债总额的比例为76.94%，其中短期借款、应付账款、预收款项、应交税费和其它应付款分别占负债总额的35.53%、18.27%、1.15%、1.99%和13.40%；非流动负债中以长期借款为主，占负债总额的22.84%。负债结构符合我国房地产开发企业的特点。
最近三年，公司银行借款余额为306,961.37万元、422,103.40万元、961,676.75万元，分别占当年总负债的61.73%、47.93%、60.25%。2006年银行借款占负债的比重下降，主要是公司改变以往单一的向银行借款的债务融资方式，发行151,000万元可转债，以降低财务费用。
公司的应付账款主要是项目未付工程款、土地出让金及项目工程尾款等。2005-2007年末公司应付账款分别为86,732.27万元、117,355.59万元和291,686.41万元，2006年较2005年同比增长35.31%，2007年较2006年同比增长148.55%,这说明最近三年公司进入快速发展期后，购置土地和开工面积皆较大幅度增长。
最近三年每年应付账款期末余额占公司负债总额的比例分别为17.44%、13.33%和18.27%，公司应付账款规模扩大，但其占总负债的比例维持在合理范围内。
公司的预收账款主要是客户在签订了商品房销售合同，但未达到商品房销售收入确认条件时已经支付给公司的购房款。在开发项目竣工后并达到公司销售收入确认条件时，相应的预收账款将结转为主营业务收入。最近三年公司预收账款的期末余额占负债总额的比例分别为1.56%、6.20%和1.15%。截止2007年12月31日，预收售房款约为人民币17,382万元。
2005-2007年公司应交税费余额分别为7,093.84万元、18,539.00万元、31,719.03万元,呈逐年上升趋势。2007年应交税费较上年底增加13,180.03万元，其中所得税增加8,426.58万元，营业税增加4,635.96万元，土地增值税增加2,915.77万元，这一趋势和公司2007年营业收入和利润总额较去年同期大幅度增长的趋势保持一致。
公司的其他应付款主要包括合作方对公司之子公司投入的股东垫款、租赁押金、施工单位投标保证金、应付维修基金及其他经营性暂收款。2005－2007年公司其它应付款的期末余额分别为46,967.15万元、61,372.76万元、213,959.19万元，占公司负债总额的比例分别为9.45%、6.97%和13.4%。2007年其它应付款较上年增加152,586,43万元，这与公司当年拓展规模，开展项目合作的经营行为是一致的。
2004-2006年公司其他流动负债分别为1,405.85万元、9,166.09万元、41,560.84万元。其中2006年较2005年增长551.99%，系由于2005.11.1日后公司开始按照清算口径计提销售结转项目相应的土地增值税，以及2006年公司收购富城中国而带入的土地使用费所致；2007年较2006年增长353.42%，主要是由于2007年房地产销售业务的毛利的大幅增长，公司根据清算口径计提的土地增值税增加所致。
最近三年公司调整债务结构，通过增加长期银行借款和发行可转债，一方面保证公司房地产开发、房屋租赁业务所需的长期稳定资金；另一方面，提高了短期偿债能力，降低财务风险。最近三年公司流动比率分别为1.75、2.02和1.76，速动比例分别为0.17、0.33、0.37，呈逐年上升趋势，公司短期偿债能力有所提高。从上表中列示的可比口径下同行业上市公司财务指标对比显示，公司的流动比率和速动比率较同行业可比上市公司略低，这是由于公司正处于快速发展阶段，年度在建新开工项目总建筑面积大于每年竣工销售面积，加之公司积极购置新的土地进行土地储备，使得存货持续增长，占流动资产的比重较大。2005年末、2006年末及2007年末，公司存货占流动资产比例分别为90.37%、83.76%和
79.24%。公司的拟开发项目、在建项目和已完工项目均处于经济发达地区，地理位置优越，房地产存货的质量优良，变现能力较强。
最近三年公司已经逐步建立了以房地产开发、物业出租为主的业务体系。近3年公司通过银行借款、发行可转债等债务融资方式，加大对房地产开发、出租物业主业的投入，土地储备、在建房地产项目、新增出租物业等均有大幅度的提高，从而不断提升公司在行业中的竞争实力。同时，连续大规模举债导致公司的资产负债率逐年提高，公司2005年末、2006年末及2007年末合并资产负债率分别为61.74%、70.54%和63.58%，略高于可比上市公司的平均水平，主要是由于公司规模扩张速度加快，成长迅速，需要大量的资金支持，公司因此提高了银行贷款规模所致。
最近三年公司应收账款周转率呈上升趋势，分别为32.53、54.25和85.21，表明公司最近三年应收账款回收周期持续缩短，降低了坏账风险；最近三年存货周转率、总资产周转率和净资产周转率持续降低，且公司2007年指标低于2007年同行业上市公司可比数据，主要是由于公司规模发展迅速，2005年开始公司在建项目较多，并且增加土地储备所致，致使存货的“在建开发成本”、“拟开发土地”大幅增加。
二、公司盈利能力分析
报告期内，公司主营业务包括房地产开发和销售、投资性物业经营、房地产中介服务、园区供电和供水和物业管理的经营；其它业务主要是港口资产的租赁业务，报告期内其它业务收入占营业收入的比例较小，截止2007年12月31日，其他业务收入仅占营业收入的0.29%,且公司已于2007年末将相关的港口资产全部处置，因此在未来期间内公司将专注于主营业务的经营管理。
2005年－2007年公司主营业务收入从273,863.91万元增长到409,963.04万元，复合增长率达22.35%；同时，主营业务毛利从2005年的77,740.22万元增长到2007年的193,139.29万元，复合增长率达57.62%，主要得益于以占营业收入总额63.92%的房地产开发和销售业务的毛利率大幅增长。最近三年随着公司房地产业务规模扩大带来的规模效应和房价上涨因素等因素带来的毛利率水平提升，带动了公司主营业务整体收入和毛利率水平的提高。
为实现业务聚焦的专业化发展战略，使公司的业务结构更加清晰，公司集中资源积极开拓房地产开发和销售、投资性物业经营、房产中介服务等房地产业务。
最近三年公司收入规模不断提升，尤其是房地产主业更为突出，最近三年公司房地产业务占公司总收入的比重分别为73.50%、65.21%、76.08%。园区供水供电及物业管理业务收入保持稳定发展。
（1）房地产开发及销售业务
商品房开发和销售业务是公司最重要的核心业务。由于房地产开发项目完工进度的不均衡，公司2005年度、2006年度和2007年度结算商品房面积较上年分别下降22.51%、下降21.95%和增长36.58%；报告期内受益于房地产市场需求旺盛，同期商品房平均单位售价有较大幅度的提高，受商品房结算面积下降和销售单价上升因素的综合影响，2005年至2007年度房地产销售业务收入较上年分别下降21.88%、下降16.32%和上涨80.99%。
由于房地产开发项目完工进度的不均衡，2005年和2006年年度结转面积的下降，房地产销售收入也出现下降。但是，公司一直处于迅速扩张阶段，报告期内公司积极增加土地储备，厚积勃发，根据2007年末公司各类型房地产存货的构成，公司的销售结转面积和结转收入将在未来期间持续上升。
随着公司在建项目的逐步竣工进入销售阶段，以及新增土地储备投入建设，公司商品房销售业务将保持持续增长。
（2）投资性物业经营业务
投资性物业经营是公司的核心业务之一。目前公司持有的出租物业集中于深圳，物业类型包括别墅、公寓、写字楼、厂房和商铺等。最近三年公司不断投资并持有优质出租物业，通过出租物业经营获得稳定的收益和回报。最近三年公司可出租面积持续增加，2005-2007年之间，可出租面积、累计出租面积持续增长，同时物业出租率保持在较高的水平。报告期内公司的租赁业务随着公司新开发物业进行正常租赁活动在规模上逐年扩大，其呈逐年增长趋势，2005年-2007年环比增长率分别为20.59%、29.93%和24.64%。公司投资性房地产可出租面积、出租率、出租单价均保持稳中有升的趋势，为公司的生产经营也奠定了扎实的基础。
（3）房地产中介业务
公司于2003年涉足房地产中介业务，之后稳步发展。报告期内，公司的房地产中介业务业务规模逐年扩大，2005年-2007年中介服务收入增长率分别为104.07%、49.15%和69.90%，2007年房地产中介业务收入已突破亿元。
（4）房地产其他
公司房地产其它业务主要是公司自有资产的会所服务等附加业务。
（5）园区供电供水
公司下属子公司招商水务和招商供电是深圳蛇口区域唯一具有供水、供电资质证书的企业。公司近三年的营业收入和营业利润中园区供电供水业务总量规模保持稳定，2005-2007年环比增长率分别为-0.05%和1.85%，2006年因供水单价的下降使供水收入略有下降。同时随着营业收入规模的扩大该块业务每年的收入占营业收入的比重不断下降，分别为26.00%、25.44%和17.70%。
（6）物业管理
公司近三年的营业收入和营业利润中物业管理规模保持相对稳定，但随着营业收入规模的扩大该业务占营业收入的比重不断下降。2005年到2006年公司物业管理收入从187.54万元增长到24,411.24万元，这是由于2006年公司收购了招商局物业，将产业链向房地产开发下游延伸，物业管理和房地产协同发展。招商局物业具有国家一级物业管理资质，目前在全国22个省/直辖市、43个城市管理204个项目，管理物业面积达到1,084万平方米，2006年和2007年分别实现物业管理收入25,155.53万元和25,871.69万元。
受益于核心业务房地产开发及销售业务的商品房销售价格的上升影响，最近三年公司毛利率呈上升趋势，分别为28.29%、37.67%、47.00%。
（1）房地产开发和销售业务
2005-2007年，商品房销售业务毛利率分别为30.22%、48.77%和56.29%。报告期内毛利率稳定提升，毛利率上升的主要原因是房价的持续上升，尤其是2007年商品房平均销售价格上升了32.52%。另一方面，公司在持续提高项目管理能力、完善跨区域管理体系、优化产品开发流程、产品标准化等方面取得进展，单位销售成本有一定幅度的下降。
（2）投资性物业经营
2005-2007年，投资性物业出租业务毛利率分别为47.05%、43.03%和50.47%。2006年公司新建的花园城中心投入使用，泰格公寓结束试营业，正式开业。两项物业租金收入水平较高，为公司带来了良好的租金收入，但由于前期相关的开办费用和推广费用较大，一次性计入当期成本，导致2006年物业出租业务毛利有所下降。2007年花园城中心和泰格公寓出租率逐渐提高，其营运成本刚性较大，与上年相比成本增长比率低于其出租收入的增长比率，因此2007年投资性物业经营业务的毛利率有一定幅度的上升。
（3）房地产中介
2005-2007年，房地产中介业务毛利率分别为31.65%、34.93%和22.35%。2007年毛利率水平较2006年下降了12.58个百分点，这主要是二手房市场受国家宏观调控政策预期的影响，中介行业自身进入门槛较低且竞争度加大等多重因素影响的结果。
（4）园区供水供电业务
园区供电供水业务2007年毛利率较前两年相比出现了大幅上扬，主要公司之子公司招商供电与其主要供应商——香港中华电力以美金结算，系受到美金对人民币的汇率变动的影响，公司向香港中华电力采购的成本大幅下降，因此，2007年度的毛利率较2005年和2006年出现大幅上升。
（5）物业管理
2005-2007年，公司物业管理的毛利率分别为72.57%、21.01%和23.58%。2005年毛利率达到72.57%，主要系广州文德物业管理有限公司的毛利率较高，但广州文德物业管理有限公司的规模非常小，对公司的毛利贡献仅136.11万。
2006年和2007年随着公司物业管理规模的扩大和2006年收购招商局物业完成后，物业管理业务逐渐形成良好的规模和品牌效应，同时公司物业管理公司不断提高管理水平，积极推进成本控制，报告期内公司物业管理毛利率稳步提升。
从公司毛利率区域分布情况来看，报告期内，公司综合毛利率稳步增长，长三角区域从2006年开始为公司贡献收入。2006和2007年公司珠三角区域毛利、毛利率均超过长三角区域。主要原因如下：
（1）公司除在珠三角区域拥有成熟的房地产开发、园区供水供电和物业管理等业务外，不同区域的毛利构成仍以房地产开发业务为主要部分，其差异趋势的变化也主要体现在不同区域房地产业务的差异上。公司在珠三角区域的业务以深圳市场为主。公司在深圳市场起步较早，早期获得的成本相对较低地块近年来陆续开发完毕，逐步进入获利期。相对于长三角区域市场，本公司进入时间较晚，获得的土地成本较高，从而摊薄了长三角区域的毛利率。另一方面，尽管2006年至2007年全国大部分大中型城市房价均有持续上涨，而珠三角区域的房价涨幅高于长三角区域，使得珠三角区域的毛利率高于长三角区域。
（2）公司珠三角区域的投资性房地产发展规模较长三角区域大，因而为珠三角区域获得较高的毛利收入，也提高了珠三角区域营业毛利率。
其他地区收入构成主要是漳州开发区区域内的的房地产开发和销售业务，由于当地房价的增长促使了该地区2007年毛利率水平较2006年净增长13.36%。
三、公司现金流量分析
最近三年为实现做大、做强房地产主业的战略，公司在全国多个城市同时开发多个房地产项目，积极储备土地和投入项目开发成本的现金支出大幅上升，以保证公司可持续发展，壮大公司实力，导致2005－2007年经营活动现金流为负数。近些年房地产行业上市公司普遍存在经营活动现金流净额为负数的现象，符合行业特征。同时，2005-2007年销售商品收到的现金与营业收入的比例分别为0.94、1.17和0.92，显示销售商品收到的现金与营业收入的比例基本保持平衡，表明公司经营活动现金回笼情况良好。
最近三年，公司投资活动产生的现金流量净额均为负数，主要是由于公司积极通过资源整合的方式获得项目资源，主要大额投资活动如下：2005年投资活动为负数主要系购买固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金较大所致。
2006年1月公司控股子公司香港瑞嘉以人民币9,821万元和人民币1,403万元的等值港币分别收购香港华商置业有限公司和招商局发展有限公司持有的富城（中国）有限公司70%和10%的股权。2006年1月12日，公司和子公司深圳招商地产分别与蛇口工业区（控股股东）和招商创业（控股股东控股子公司）签订了《产权交易合同》，以人民币15,228万元和1,692万元分别受让招商局物业管理有限公司的90%、10%的股权。2007年3月28日，公司与大众投资（控股股东之全资子公司）签署《股权转让协议》，公司以人民币403,335,597.06元受让大众投资持有的深圳招商地产5%股权。2007年，深圳招商房地产与招商创业签订《资产转让协议》，后者将其拥有的新时代广场转让予深圳招商房地产有限公司，并约定以中通诚资产评估有限公司出具的《中通评报字[2006]第71号评估报告》的评估值为作价依据，购置价格为人民币880,960,475元。该项资产购置已经公司2006年度股东大会决议通过。2007年12月公司与蛇口工业区签订了《港口资产转让协议》，公司将其持有的港口业务资产（如港务设施、装卸设备）转让给蛇口工业区，减少固定资产净值人民币20,292.16万元。
最近三年公司筹资活动现金流均为正数，主要原因如下：公司2006年8月向原A股股东全额优先配售，余额及原A股股东放弃部分在网下对机构投资者定价发行的方式发行面值为人民币151,000万元的可转换为流通A股的公司债券，获得募集资金净额人民币148,166万元。公司2007年9月非公开发行A股股票，获得募集资金净额人民币229,000万元。除上述资本市场融资外，为满足项目工程开发的资金需求，公司加大了银行借款数额，其中2006年共计取得115,142万元的净新增借款，2007年共计取得511,820万元的净新增借款。
总体而言，在考虑了房地产开发项目结算的周期性特点之后，公司经营活动产生的净现金流量状况较好；公司投资活动的净现金流量均为负数且金额较高，说明公司正处在高速扩张阶段；公司筹资活动的净现金流量均为正数且金额较高，反映了公司每年均有大量的融资需求，这与公司快速成长的特点是相匹配的。
四、公司资本性支出分析
本公司报告期内重大资本性支出主要为公司已签约但尚未于财务报表中确认的房地产开发项目、对外投资承诺，截止2007年12月31日，公司尚有已签合同未付的约定资本项目支出共计人民币114,300万元。
其中主要资本性承诺包括：
已签约但尚未于财务报表中确认的2007年12月31日2006年12月31日
房地产开发项目993,273,4431,088,124,628
对外投资承诺150,000,000180,182,785
合计1,143,273,4431,268,307,413
第六节本次募集资金运用
一、本次募集资金总量及依据
经公司第五届董事会第二十一次会议和2007年度股东大会审议通过，本次增发募集资金用于收购公司控股股东蛇口工业区拥有的6宗土地使用权及投资公司的房地产开发项目共14个（包括运用部分募集资金用于所购土地使用权的后续项目开发投入）。本次募集资金具体投资项目如下：
单位：万元
拟投入募集资金金额
序项目名称收购土地款后续开发投拟投入募集项目投资总额号资金额资金额合计
1花园城数码大厦13,50915,51829,02730,152
项目
2花园城五期项目20,8749,86530,73933,779
3科技大厦二期项目14,46115,30629,76732,113
4领航塔项目50,24624,83475,080130,285
5领航园项目36,77013,25550,02563,580
6雍景湾项目124,32144,452168,773204,934
7招商观园项目87,56987,569195,073
8招商澜园项目91,53291,532155,498
9卫津南路项目84,52384,523343,762
10招商江湾城项目40,63340,633144,443
11依云水岸三期项目26,09326,09340,783
12珠海招商花园城二57,00357,003138,096
期
13南桥项目35,47235,47278,944
14颛桥项目45,06645,066122,732
合计260,181591,121851,3021,714,174
================续上表=========================
序项目名称项目内容
号
1花园城数码大厦科技研发厂房
项目
2花园城五期项目住宅为主
3科技大厦二期项目科技研发厂房
4领航塔项目写字楼、商住
5领航园项目住宅为主
6雍景湾项目住宅为主
7招商观园项目住宅为主
8招商澜园项目住宅为主
9卫津南路项目住宅为主
10招商江湾城项目住宅为主
11依云水岸三期项目住宅为主
12珠海招商花园城二住宅为主
期
13南桥项目住宅
14颛桥项目住宅为主
合计
注1：上述项目中的1-6项拟投入募集资金金额包括向控股股东购买土地使用权的款项
以及部分后续开发资金。
注2：上述项目部分名称为暂定名。
以上投资项目共需资金171.42亿元，拟投入募集资金85.13亿元，拟投入募集资金占项目总投资的比例为49.66%。本次募集资金不足部份将由公司自筹资金解决。本次增发募集资金将按上述项目顺序投入，在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次增发募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以偿还。
二、本次募集资金投向项目基本情况
（一）花园城数码大厦土地使用权及开发项目
本项目拟规划建成成熟的科技研发工业楼宇用于出租。本项目已于2007年10月开工。本项目由本公司全资子公司深圳招商房地产有限公司独立开发。本项目预计总投资3.02亿元，其中地价1.36亿元（含税费），建造成本1.45亿元，期间费用0.21亿元。拟用本次募集资金投入2.90亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。本项目全部用于出租，投资回收期约为14年（含建设期），内部收益率为8.93%。
（二）花园城五期土地使用权及开发项目
本项目拟规划建成成熟的住宅小区。本项目已于2008年2月开工。本项目由本公司全资子公司深圳招商房地产有限公司独立开发。本项目预计总投资3.38亿元，其中地价2.10亿元（含税费），建造成本1.00亿元，期间费用0.28亿元。拟用本次募集资金投入3.07亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
（三）科技大厦二期土地使用权及开发项目
本项目计划于2008年7月开工。本项目由本公司全资子公司深圳招商房地产有限公司独立开发。本项目预计总投资3.21亿元，其中地价1.45亿元（含税费），建造成本1.52亿元，期间费用0.24亿元。拟用本次募集资金投入2.98亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。本项目全部用于出租，投资回收期约为14年（含建设期），内部收益率为8.88%。
（四）领航塔土地使用权及开发项目
本项目拟规划建成蛇口区甲级写字楼。本项目计划于2009年5月开工。本项目由本公司全资子公司深圳招商房地产有限公司独立开发。本项目预计总投资13.03亿元，其中地价5.05亿元（含税费），建造成本6.13亿元，期间费用1.85亿元。
拟用本次募集资金投入7.51亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
（五）领航园土地使用权及开发项目
本项目占地面积11,319平方米，总建筑面积（计容积率）32,000平方米，其中住宅面积30,000平方米，商业2,000平方米。本项目计划于2009年5月开工。本项目由本公司全资子公司深圳招商房地产有限公司独立开发。本项目预计总投资6.36亿元，其中地价3.70亿元（含税费），建造成本1.88亿元，期间费用0.78亿元。
拟用本次募集资金投入5.00亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
（六）雍景湾土地使用权及开发项目
本项目拟规划建成成熟的住宅小区。本项目计划于2008年11月开工。本项目由本公司全资子公司深圳招商房地产有限公司独立开发。本项目预计总投资20.49亿元，其中地价12.49亿元（含税费），建造成本6.00亿元，期间费用2.00亿元。拟用本次募集资金投入16.88亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
（七）招商观园项目
本项目套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，拟达到开发建筑总面积的95%以上。本项目计划于2008年5月开工。本项目由本公司全资子公司深圳招商房地产有限公司独立开发。本项目预计总投资19.51亿元，其中地价7.74亿元（含税费），建造成本9.15亿元，期间费用2.62亿元。拟用本次募集资金投入8.76亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
（八）招商澜园项目
本项目内安排总住宅面积的15%（33,503平方米）用作公共租赁用房，由开发商建设，建成后无偿交给政府。本项目于2008年2月开工。本项目由本公司全资子公司深圳招商房地产有限公司独立开发。本项目预计总投资15.55亿元，其中地价4.95亿元（含税费），建造成本8.54亿元，期间费用2.06亿元。拟用本次募集资金投入9.15亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
（九）卫津南路项目
本项目地块位于天津市南开区南部。占地面积145，243平方米，计容积率总建筑面积310,000平方米，其中住宅235,140平方米，商业70,000平方米，公建4,860平方米。本项目已于2007年12月开工。本项目由本公司直接和间接持股100%之子公司天津招胜房地产有限公司独立开发。本项目预计总投资34.38亿元，其中地价12.40亿元（含税费），建造成本17.61亿元，期间费用4.37亿元。拟用本次募集资金投入8.45亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
（十）招商江湾城项目
本项目拟建成成熟的住宅小区，并已于2007年10月开工。本项目由本公司直接和间接持股100%之子公司招商局地产（重庆）有限公司独立开发。本项目预计总投资14.44亿元，其中地价4.22亿元（含税费），建造成本8.49亿元，期间费用1.73亿元。拟用本次募集资金投入4.06亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
（十一）苏州依云水岸三期项目
本项目占地面积69,630平方米，计容积率总建筑面积76,023平方米，其中住宅75,159平方米，公建864平方米。本项目于2008年2月开工。本项目由本公司直接和间接持股100%之子公司招商局地产（苏州）有限公司独立开发。本项目预计总投资4.08亿元，其中地价1.08亿元（含税费），建造成本2.39亿元，期间费用0.61亿元。拟用本次募集资金投入2.61亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
（十二）珠海招商花园城二期项目
本项目地块位于珠海市香洲区前山镇翠微村、翠前路与翠微西路交汇处，占地面积（净地面积）108,942平方米，总建筑面积（计容积率）217,884平方米，其中住宅192,683平方米，商业21,788平方米，公建3,413平方米。本项目计划于2008年11月开工。本项目由本公司全资子公司深圳招商房地产有限公司之全资子公司珠海汇丰房地产有限公司独立开发。本项目预计总投资13.81亿元，其中地价3.74亿元（含税费），建造成本8.60亿元，期间费用1.47亿元。拟用本次募集资金投入5.70亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
（十三）南桥项目
本项目拟建成成熟的住宅小区，并计划于2008年8月开工。本项目由本公司全资子公司深圳招商房地产有限公司之全资子公司上海招商奉盛置业有限公司独立开发。本项目预计总投资7.89亿元，其中地价3.65亿元（含税费），建造成本3.41亿元，期间费用0.83亿元。拟用本次募集资金投入3.55亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
（十四）颛桥项目
本项目地块位于上海市闵行区颛桥镇中部，东临莘奉高速、南至六磊塘、西靠都市路、北接沪光路，距离区域中心莘庄约6公里，距离上海市中心人民广场约22公里。本项目占地面积134,206平方米，总建筑面积（计容积率）138,428平方米，其中住宅130,692平方米，商业1,904平方米，公建5,832平方米。本项目计划于2008年7月开工。本项目由本公司全资子公司深圳招商房地产有限公司之全资子公司上海招商闵盛置业有限公司独立开发。本项目预计总投资12.27亿元，其中地价5.47亿元（含税费），建造成本5.36亿元，期间费用1.44亿元。拟用本次募集资金投入4.51亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
（本页无正文，为招商局地产控股股份有限公司《增发招股意向书摘要》之
盖章页）
招商局地产控股股份有限公司
2008年11月24日
