万科企业股份有限公司增发招股意向书
保荐人（主承销商）：中信证券股份有限公司
副主承销商：中信建投证券有限责任公司
中国建银投资证券有限责任公司
财务顾问：海通证券股份有限公司
增发招股意向书公告时间：二〇〇七年八月二十二日
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发行人董事、监事、高管人员声明
本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺本招股意向书及其摘要不存在任
何虚假、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。
本公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保
证本招股意向书及其摘要中财务会计报告真实、完整。
证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其
对本公司所发行证券的价值或者投资人的收益作出实质性判断或者保证。任何与
之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，证券依法发行后，本公司经营与收益的变化，由本
公司自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
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重大事项提示
一、根据公司2006 年度股东大会决议，本次发行前的滚存利润
由公司本次发行后的新老股东共享。
二、需提请投资者特别关注的风险：
1、宏观调控深入引致的风险
近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多
种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调
控。从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态。如
果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造
成不利的影响。
2、公司规模快速扩大引致的风险
近年来，公司的业务规模快速发展，目前公司已经进入全国27 个城市进行
房地产住宅开发。过去的三年，公司主营业务收入和净利润的复合增长速度分别
为40.9%、58.4%；2004 年、2005 年和2006 年子公司数量分别为60 家、83 家
和156 家；开工面积分别为240.4 万平方米、259.3 万平方米和500.6 万平方米。
公司经营规模的持续扩大、地产经营区域的逐步拓宽对公司的经营管理能力、风
险控制能力、筹资能力和人力资源储备等都提出了更高的要求。
3、主要股东变更的风险
截止2006 年12 月31 日，公司第一大股东——华润股份及其关联公司共持
有公司股份712,334,350 股，持股比例为16.30%，公司的股权集中度相对较低。
在资本市场全流通的背景下，公司存在主要股东变更而引起的公司管理层变动、
以及企业发展战略和经营策略不稳定等风险。
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目 录
第一节 释义................................................................................................................5
第二节 本次发行概况................................................................................................7
一、本次发行的基本情况........................................................................................7
二、本次发行的有关机构........................................................................................9
第三节 风险因素......................................................................................................13
一、宏观调控深入引致的风险..............................................................................13
二、快速发展所引致的风险..................................................................................14
三、经营风险..........................................................................................................15
四、财务风险..........................................................................................................17
五、市场风险..........................................................................................................17
六、募集资金投向项目的风险..............................................................................18
七、其他风险..........................................................................................................18
第四节 发行人基本情况..........................................................................................20
一、本次发行前公司的股本情况..........................................................................20
二、公司的组织结构及对外投资情况..................................................................21
三、公司第一大股东的基本情况..........................................................................26
四、房地产行业的基本情况..................................................................................27
五、公司主营业务基本情况..................................................................................51
六、公司主营业务具体情况..................................................................................54
七、公司主要的固定资产、无形资产情况..........................................................79
八、公司拥有的特许经营权情况..........................................................................80
九、公司境外经营情况..........................................................................................80
十、公司自上市以来历次筹资、派现及净资产变化情况..................................81
十一、近三年公司第一大股东做出的承诺及承诺履行情况..............................82
十二、公司的股利分配情况..................................................................................82
十三、公司董事、监事、高级管理人员基本情况..............................................84
第五节 同业竞争与关联交易..................................................................................95
一、同业竞争..........................................................................................................95
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二、关联方及关联关系..........................................................................................95
三、近三年关联交易情况......................................................................................97
第六节 财务会计信息............................................................................................102
一、最近三年合并会计报表................................................................................102
二、最近三年母公司会计报表............................................................................107
三、最近三年合并报表范围的变化.................................................................... 111
四、最近一年境内外财务报表差异调节表........................................................114
五、2006 年度新旧会计准则差异调节表和注册会计师的审阅意见...............115
六、最近三年主要财务指标................................................................................118
第七节 管理层讨论与分析....................................................................................120
一、财务状况分析................................................................................................120
二、盈利能力分析................................................................................................139
三、现金流量分析................................................................................................146
四、资本性支出分析............................................................................................150
五、会计制度、会计政策变更及其影响............................................................151
六、目前公司的重大或有事项及承诺事项........................................................153
七、未来业务发展目标........................................................................................153
第八节 本次募集资金运用....................................................................................155
一、本次募集资金总量及依据............................................................................155
二、本次募集资金投向项目基本情况................................................................156
第九节 历次募集资金运用....................................................................................176
一、近5 年内募集资金运用的基本情况............................................................176
二、前次募集资金实际使用情况........................................................................177
第十节 董事及其有关中介机构声明....................................................................181
第十一节 备查文件................................................................................................194
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第一节 释义
除非特别提示，本增发招股意向书的下列词语含义如下：
公司、本公司、发行人、万科 指万科企业股份有限公司
华润股份 指华润股份有限公司，为本公司第一大股东
中国华润 指中国华润总公司，为华润股份的控股股东
华润集团 指华润（集团）有限公司，为华润股份之全资子
公司
华润置地 指华润置地有限公司，为华润集团之控股子公司
上海南都 指上海南都置地有限公司
苏州南都 指苏州南都建屋有限公司
浙江万科南都 指浙江万科南都房地产有限公司，原名为浙江南
都房产集团有限公司，南都房产集团有限公司
中桥 指上海中桥基建（集团）股份有限公司
南都实业 指上海南都实业投资有限公司
南都控股 指南都集团控股有限公司
中桥方 指上海中桥基建（集团）股份有限公司、上海南
都实业投资有限公司、南都集团控股有限公司
的合称
万科香港 指万科地产（香港）有限公司
中国证监会 指中国证券监督管理委员会
深交所 指深圳证券交易所
本次发行、本次增发 指本公司本次向不特定对象公开募集A股股票的
行为
招股意向书 指本增发招股意向书
包销 指截至本次新股发行期结束，如果社会公众认购
的新股数额小于本公司发行的数额，剩余新股
将由承销团按新股发行价全部买进
公司原A 股股东 指股权登记日下午收市时在中国证券登记结算有
限责任公司深圳分公司登记在册的本公司A股
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股东
保荐人、主承销商、中信证券 指中信证券股份有限公司
承销团 指由主承销商为承销本次发行而组织的承销机构
的总称
律师事务所 指广东信达律师事务所
会计师事务所 指毕马威华振会计师事务所
《公司法》 指《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指《中华人民共和国证券法》
《上市规则》 指《深圳证券交易所股票上市规则》
《公司章程》 指《万科企业股份有限公司章程》
公司股东大会 指万科企业股份有限公司股东大会
公司董事会 指万科企业股份有限公司董事会
中信资本 指中信资本投资有限公司
中粮集团 指中粮集团有限公司，原名为中国粮油食品（集
团）有限公司
中粮地产 指中粮地产（集团）股份有限公司
容积率 指指建设用地内的总建筑面积为规划建设用地面
积的倍数
五证 指预售商品房必备的五种证件，含国有土地使用
证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可
证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证
近三年、报告期 指2004 年、2005 年、2006 年
预售 指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售
给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为
元 指如无特别说明，为人民币元
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第二节 本次发行概况
一、本次发行的基本情况
（一）发行人基本情况
法定名称：万科企业股份有限公司
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.
注册地址：深圳市福田区梅林路63 号
股票上市地：深圳证券交易所
股票简称及代码：万科A 000002
万科B 200002
法定代表人：王石
成立时间：1984 年5 月30 日
办公地址：深圳市福田区梅林路63 号
邮政编码：518049
电 话：0755-25606666
传 真：0755-25531696
公司网址：http:// www.vanke.com
电子信箱：IR@vanke.com
（二）本次发行的基本情况
1、本次发行核准情况
本次发行经公司2007 年3 月16 日召开的第十四届董事会第九次会议表决通
过，并经2007 年4 月13 日召开的2006 年度股东大会表决通过。
董事会决议公告和股东大会决议公告分别刊登在2007 年3 月20 日、2007
年4 月16 日的《中国证券报》、《证券时报》和《上海证券报》上。
本次发行已经中国证监会证监发行字[2007]240 号文核准。
2、发行股票类型：人民币普通股（A 股）
3、每股面值：1.00 元
4、发行数量：不超过317,158,261 股
5、发行价格：31.53 元/股
6、预计募集资金量：1,000,000 万元
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7、预计募集资金净额： 万元
8、募集资金专项存储账户：
帐户名称：万科企业股份有限公司
账 号：44201504200059000888
开户银行：中国建设银行深圳市分行黄贝岭支行
9、发行方式：本次增发采取原A 股股东全额优先认购，原A 股股东优先认
购后剩余部分采用网上、网下定价发行相结合的方式发行。
10、发行对象：持有深圳证券交易所A 股股票账户的自然人和机构投资者
（国家法律、法规禁止者除外）。
11、承销方式及承销期：
本次发行由保荐人（主承销商）中信证券组织的承销团以余额包销方式承销；
承销期的起止时间：自2007 年8 月22 日至2007 年9 月1 日止。
12、发行费用
项 目 金额（万元）
承销及保荐费用
律师费 100
会计师费用 66
发行推介和验资费用 25
信息披露费用 240
登记托管费 32
合 计
注：发行费用可能会根据本次发行的实际情况有所调整。
13、本次增发发行日程安排
本次增发发行期间的主要日程与停牌安排如下（如遇不可抗力则顺延）：
日期 发行安排 停牌安排
T-2
（8 月22 日）
刊登增发招股意向书摘要、增发A 股发行
公告、网上路演公告
上午9:30-10:30
万科A、B 股停
牌，其后正常交
易
T-1
（8 月23 日）
网上路演，股权登记日
万科A、B 股正
常交易
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T
（8 月24 日）
网上、网下申购日，网下申购定金缴款日
（申购定金到账截止时间为当日下午
17:00 时）
T+1
（8 月27 日）
网下申购定金验资
T+2
（8 月28 日）
网上申购资金验资，确定网上、网下发行
股数，计算除原A 股股东优先认购外的网
上、网下配售比例
万科A 股全天停
牌；万科B 股不
停牌
T+3
（8 月29 日）
刊登发行结果，退还未获配售的网下申购
定金，网下申购投资者根据配售结果补缴
余款（到账截止时间为T+3 日下午17:00
时），网上配售股票发售
万科A 股上午
9:30-10:30 停牌，
其后正常交易；
万科B 股正常交
易
T+4
（8 月30 日）
网上未获配售的资金解冻，网下申购资金
验资，募集资金划入发行人指定账户
万科A、B 股正
常交易
14、申请上市地：深圳证券交易所
15、本次发行股份的上市流通：本次增发完成后，增发的A 股股票在办理
完股份上市的有关手续后即可上市流通（上市时间另行公告），无锁定期限制（公
司董事、监事及高管所认购股份除外）。
二、本次发行的有关机构
（一） 发行人
名称：万科企业股份有限公司
办公地址：深圳市福田区梅林路63 号
法定代表人：王石
董事会秘书：肖莉
联系人：吉江华、梁洁
电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
（二） 保荐机构（主承销商）
名称：中信证券股份有限公司
办公地址：北京市朝阳区新源南路5 号京城大厦
法定代表人：王东明
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保荐代表人：刘珂滨、宋家俊
项目主办人：董文
项目组成员：张锦胜、江峰、孙荻、屈剑峰
联系人：张锦胜
电话：010-84588888
传真：010-84865610
（三）副主承销商
1、中信建投证券有限责任公司
住所：北京市朝阳区安立路66 号4 号楼
法定代表人：黎晓宏
联系人：杨继萍
电话：010-85130998
2、中国建银投资证券有限责任公司
住所：深圳市福田区福华三路深圳国际商会中心48-50 层
法定代表人：杨小阳
联系人：万新
电话：010-66276803
（四） 财务顾问
名称：海通证券股份有限公司
办公地址：上海市淮海中路98 号
负责人：王开国
联系人：罗晓雷
电话：021-63411558
传真：021-63411627
（五）分销商
1、招商证券股份有限公司
住所：深圳市福田区益田路江苏大厦A 座38 至45 层
法定代表人：宫少林
联系人：王苏望
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电话：0755-82943162
2、光大证券有限责任公司
住所：上海市浦东新区浦东南路528 号上海证券大厦
法定代表人：王明权
联系人：朱晓霞
电话：021-68816000-1888
3、广州证券有限责任公司
住所：广州市先烈中路69 号东山广场主楼5 楼
法定代表人：吴志明
联系人：胡瑜萍
电话：020-87322668-313
4、宏源证券股份有限公司
住所：新疆乌鲁木齐市建设路2 号
法定代表人：汤世生
联系人：洪涛
电话：010-62267799-6613
（六） 发行人律师事务所
名称：广东信达律师事务所
办公地址：深圳市深南大道4019 号航天大厦24 层
负责人：许晓光
经办律师：麻云燕、毕敬
联系人：周凌仙
电话：0755-88265288
传真：0755-83243108
（七） 审计机构
名称：毕马威华振会计师事务所
办公地址：北京市东长安街1 号东方广场东2 座办公楼8 层
法定代表人：萧伟强
经办注册会计师：李婉薇、彭菁
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联系人：萧志雄
电话：0755-25471000
传真：0755-82668930
（八） 发行人验资机构
名称：深圳南方民和会计师事务所有限责任公司
办公地址：深圳市深南中路2072 号电子大厦8 楼
法定代表人：罗本金
经办注册会计师： 崔岩 、宣宜辰
联系人：刘魁壮
电话：0755-83781047
传真：0755-83780119
（九） 申请上市的证券交易所
名称：深圳证券交易所
办公地址：深圳市深南中路5045 号
法定代表人：张育军
电话：0755-82083333
传真：0755-82083667
（十）收款银行
1、交通银行股份有限公司北京三元支行
账户名称：中信证券股份有限公司
账号：110060635018150073159
2、中信银行北京京城大厦支行
账户名称：中信证券股份有限公司
账号：7110210187000007148
（十一） 股票登记机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
办公地址：深圳市深南中路1093 号中信大厦18 楼
法定代表人：陈耀先
电话：0755-25938000
传真：0755-25988122
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第三节 风险因素
一、宏观调控深入引致的风险
近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多
种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调
控。从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态。如
果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造
成不利的影响。
（一）产业调控政策的变化
2007 年3 月，国务院《政府工作报告》首次提出要形成具有中国特点的住
房建设和消费模式，强调要运用政府调控和市场机制规范房地产市场的发展，并
且提出房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房，建立健全廉租房制
度，改进和规范经济适用房制度。预计在政府加强对房地产调控的情况下，房地
产市场将形成保障性住房体系和市场化住房体系并存的局面。新的调控方向将带
来房地产业的变革，冲击房地产市场的竞争格局，从而为公司的生产经营带来一
定的不确定性。
（二）对住宅供给的宏观调控
2006 年5 月，国务院九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
提出了限套型、限房价的政策，要求自2006 年6 月1 日起，凡新审批、新开工
的商品住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所
占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。上述政策的贯彻实施将对房地产
市场的供给结构产生深刻的影响，从而对公司的市场开发能力提出了更高的要
求。
（三）土地增值税清算政策
2006 年12 月28 日，国家税务总局颁布《关于房地产开发企业土地增值税
清算管理有关问题的通知》，对加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作做
出了规定，要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清
算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。国家在这之前已经颁布《中
华人民共和国土地增值税暂行条例》及《土地增值税暂行条例实施细则》，新的
通知是对暂行条例及实施细则的重新明确，在缴纳标准等方面与以往规定并无重
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大变化。但是政策的严格执行可能降低公司利润，收紧公司现金流。
（四）土地调控政策的风险
近年来，国家从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了
对土地的宏观调控。
土地数量方面，2004 年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，
要严格控制建设用地增量，建立和完善符合我国国情的最严格的土地管理制度。
土地供给方式方面，经营性土地使用权已经建立招标、拍卖、挂牌的出让方
式。2006 年5 月，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，
明确房地产开发用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。
土地供给成本方面，2006 年11 月，财政部、国土资源部、中国人民银行发
布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》，从2007 年1 月1 日 起，
新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1 倍。
预计未来国家将继续执行严格的土地政策，耕地保护的红线不会放松，这可
能导致城市扩张受到限制，土地出让总量减少，由于土地是开发住宅的必需资源，
这对于未来的市场供求将产生重大影响。
（五）金融调控政策的风险
近年来，国家对房地产开发信贷进行了系列调控政策。
2006 年5 月，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求，对项目
资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；各地
也在出台预售款监管制度，房地产开发企业商品房预售款必须开设专用账户，专
款专用；同时，国家也在采取缩紧银根的政策，自2004 年4 月至2007 年4 月，
国家7 次宣布上调银行存款准备金率，由7%上调到10.5%。上述金融调控政策
的变化需要公司具有更强的资本实力和更宽的融资渠道，并对公司资金的运用效
率产生了影响。
此外，国家也在不断调整存贷款利率。自2004 年10 月至2007 年3 月，国
家4 次宣布上调一年期存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由5.31%提高到
6.39%。该项政策的调整提高了公司资金的使用成本。
二、快速发展所引致的风险
近年来，公司的业务规模快速发展，目前公司已经进入全国27 个城市进行
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房地产开发。过去的三年，公司的主营业务收入、净利润复合增长速度分别为
40.9%、58.4%；2004 年、2005 年和2006 年子公司数量分别为60 家、83 家和
156 家；开工面积分别为240.4 万平方米、259.3 万平方米和500.6 万平方米。经
营规模的持续扩大、地产经营区域的逐步拓宽对公司的经营管理能力、风险控制
能力、筹资能力和人力资源储备都提出了更高的要求。
1、虽然公司对于子公司运营管理有一套完善的内部管理机制，但如果内部
管理机制不能适应子公司数量增多的要求，则可能带来管理失控的风险；
2、以股权收购方式获取更多的项目资源是公司近年来快速发展的途径，但
是已收购的公司可能面临收购前有关法律手续不完善的问题，从而有可能对公司
的项目推进、经营发展及业绩造成不利的影响；
3、房地产属于资金密集型行业，业务规模的扩大对公司的资金规模提出更
高的要求，如果公司的筹资能力不能适应公司的资金需求，则会对公司造成较大
的影响；
4、人才是公司业务迅速发展的保障，如果公司内部激励机制和约束机制不
健全，将难以吸引人才和激发员工的积极性，这必然会影响公司的发展。
三、经营风险
（一）子公司管理控制的风险
公司总部不负责实际业务操作，房地产开发业务主要由控股子公司负责经
营，这种经营模式使公司在业务、财务与资金、人事方面存在潜在的管理与控制
风险。
（二）合作开发经营的风险
近年来，公司改变了以前项目基本上是独资开发的局面，开始在部分项目采
取合作开发的模式。公司相继与中信资本、中粮集团、新加坡政府产业投资有限
公司（GIC RE）、华润（集团）有限公司、中国航空工业第一集团公司等公司进
行了项目合作或者达成战略合作意向。本次募集资金投向项目中，广州白云区金
沙洲项目由公司与中粮地产合作开发，杭州西湖区蒋村西溪项目由公司与坤和建
设集团有限公司合作开发。合作开发对于公司获取项目资源、拓宽融资渠道具有
重要的作用，但同时合作开发也具有一定的风险，如果合作各方在履行合作合同
时产生了争议和纠纷，则项目进度将会受到较大影响。
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（三）工程质量的风险
房地产项目开发涉及了勘探、设计、施工和材料等诸多方面，尽管本公司拥
有多年项目开发经验，建立并完善了质量管理体系和控制标准，但其中任何一方
面的纰漏都可能导致工程质量问题，这不仅将影响公司的利润，而且还将对公司
的品牌、声誉和市场形象造成不利影响。
（四）项目开发的风险
房地产开发项目具有涉及环节多、开发时间长和投资金额大的特点，易受外
部环境因素的影响，既包括受开发过程中其他合作方例如调研、设计、施工、材
料供应和营销策划等多个单位的制约，也包括受到市政规划调整等外部条件变化
的影响。这既可能造成因为设计、施工条件、环境条件变化等因素导致开发成本
提高的风险，也可能因为外部环境的变化造成土地的闲置或者对项目的进度造成
不利的影响。
例如，2004 年公司公开发行总额为19.9 亿元的可转债，其中一个拟募投项
目为上海七宝53#地块。该项目毗邻规划中地铁9 号线，原计划地铁工程通过地
块后即开工。但上海市政府为修建地铁，开挖交通干线漕宝路，为满足交通需求，
政府决定在本地块1/3 的面积上设置临时市政道路，以保证市政交通顺畅，因此
上述地块要到2007 年地铁通车、临时市政道路取消后才能移交给公司。从目前
情况来看，尽管该项目开发进度被迫延迟，不过交通条件的改善极大提升了地块
价值，预计未来收益率将高于承诺水平。
（五）跨地区经营的风险
作为全国性房地产综合开发商，公司在广州、深圳、上海、杭州、南京、成
都、天津、武汉、大连等多个城市拥有房地产开发项目，由于房地产开发的地域
性非常强，各地气候、地质条件、居民生活习惯、购房偏好、市场情况、地方开
发政策和管理法规等都相互存在一定的差异，因此，为了保证项目开发的顺利进
行，公司必须适应当地开发环境，否则将面临一定的经营风险。
（六）土地、原材料、设备等要素价格上涨的风险
房地产开发成本主要受土地、原材料、设备等要素价格的影响，如果要素价
格上涨，则将导致公司开发成本的增加，影响公司的经营业绩。
（七）销售风险
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个人购房已成为市场主流，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产
产品和服务的要求越来越高，如果公司在项目定位、规划设计等方面不能准确把
握消费者需求变化并做出快速反应，就可能造成产品积压，形成资金压力；此外，
2006 年《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求，除套型建筑面积
90 平方米以下的住房仍执行首付比例20%的规定外，个人住房按揭贷款首付款
比例不得低于30%。此规定及未来可能出台的关于首付的其他法规，将可能对公
司的销售构成一定的风险。
（八）技术创新的风险
公司在国内房地产业具有领先地位，长期重视学习、引进和研究开发新产品
和新理念。新技术虽然在提高生产效率、降低生产成本、提升产品附加值等方面
具有积极意义，但是也可能带来技术应用、推广上的风险。
四、财务风险
（一）担保风险
公司的下属房地产经营子公司按房地产经营惯例为商品房购房者提供抵押
贷款担保，截止2006 年12 月31 日，累计余额为人民币113.71 亿元，其中主要
为阶段性担保，阶段性担保余额为人民币104.69 亿元。 如果担保期间购房者没
有履行债务人责任，在担保期内未继续偿还银行贷款，且其抵押物价值不足以抵
偿相关债务，本公司将承担一定的经济损失。
（二）负债率较高的风险
截至2006 年12 月31 日，公司合并资产负债率为64.94%，公司的负债率
位于同行业上市公司平均水平。随着公司规模的迅速扩大，资产负债结构对公司
而言愈发重要。如果负债水平不能保持在合理的范围内，公司将面临一定的财务
风险。
五、市场风险
（一）宏观经济、行业周期的风险
宏观经济呈现周期性波动，而房地产行业的发展受到宏观经济周期的影响。
能否对经济的发展周期有合理的预期，并针对经济发展周期各个阶段的特点相应
调整公司的经营行为，在一定程度上影响着公司的经营状况。
1－1－18
（二）市场竞争的风险
经过二十多年的发展，国内房地产市场集中度逐渐提高，房地产企业在品牌、
规模和资金等方面的竞争也日趋激烈。
另外，众多国际知名、实力雄厚的房地产开发企业进入中国，房地产行业的
竞争将进一步加剧。由此，公司未来将面临较大的行业竞争风险和经营压力。
六、募集资金投向项目的风险
（一）募集资金使用的风险
公司房地产开发业务主要由控股子公司负责经营，本次募集资金到位后，也
将交由子公司使用。如果子公司对募集资金使用不当，公司对募集资金控制不到
位，则会产生募集资金使用不当的风险。
（二）募集资金到位后净资产收益率下降的风险
本次发行募集资金到位后公司的净资产将较2006 年12 月31 日148.82 亿元
的净资产值有较大幅度的提高。由于房地产开发项目具有一定的周期，项目产生
效益需要一定的时间，因此发行完成后预计短时间内公司将面临因净资产增长较
快而引发净资产收益率下降的风险。
七、其他风险
（一）主要股东变更的风险
截止2006 年12 月31 日，公司第一大股东——华润股份及其关联公司共持
有公司股份712,334,350 股，持股比例为16.30%。因此，公司的股权集中度相对
较低。在资本市场全流通的背景下，公司存在主要股东变更而引起公司管理层变
动、以及发展战略和经营策略不稳定的风险。
（二）环保因素
我国目前对环境保护的力度趋强，对原材料、供热、用电、排污等诸多方面
提出了更高的要求，不排除在未来几年会颁布更加严格的环保法律、法规，因此
存在由于国家环保政策的变化对公司经营带来不利影响的风险。
（三）信息管理系统的风险
信息管理系统是现代企业管理的先进思想和管理手段，公司通过信息化管理
来实行规范化和专业化的管理。如果信息管理系统的安全性出现问题，则有可能
1－1－19
造成数据的丢失或篡改，从而影响公司正常的生产经营。
1－1－20
第四节 发行人基本情况
一、本次发行前公司的股本情况
（一）本次发行前公司的股本结构
截止2006 年12 月31 日，本公司的股本结构如下：
股份类别 数量（股） 比例
一、有限售条件的股份
1、国家及国有法人持股 275,330,444 6.30%
2、境内法人持股 290,000,000 6.64%
3、境内自然人持股 2,415,578 0.05%
4、外资持股 0 0.00%
有限售条件股份合计 567,746,022 12.99%
二、无限售条件股份
1、人民币普通股 3,254,254,617 74.47%
2、境内上市外资股 547,898,112 12.54%
无限售条件股份合计 3,802,152,729 87.01%
三、股份总数 4,369,898,751 100.00%
（二）本次发行前公司前10 大股东持股情况
截止2006 年12 月31 日，本公司前十大股东持股情况如下：
股东名称
股东
性质
持股
比例
持股数（股）
有限售条件股
份数量（股）
质押或冻结的
股份数量（股）
华润股份有限公司 国有股东14.54% 635,503,474 275,330,444 0
南方绩优成长股票型证券投资基
金
其他 2.53% 110,718,639 32,000,000 0
CLSA LIMITED 其他 1.76% 76,830,876 0 0
刘元生 其他 1.34% 58,446,317 0 0
中国人寿保险股份有限公司－分
红－个人分红-005L-FH002 深
其他 1.29% 56,342,298 0 0
南方高增长股票型开放式证券投
资基金
其他 1.20% 52,501,224 0 0
UBS AG 其他 1.15% 50,123,723 0 0
上海南都伟峰投资管理有限公司 其他 1.14% 50,000,000 50,000,000 0
TOYO SECURITIES ASIA
LIMITED-A/C CLIENT.
外资股东1.08% 47,305,168 0 0
易方达平稳增长证券投资基金 其他 1.06% 46,352,127 0 0
截止2006 年12 月31 日，本公司前十名无限售条件股东持股情况如下：
1－1－21
股东名称
持有无限售条件
股份数量（股）
股份种类
华润股份有限公司 360,173,030 人民币普通股（A 股）
南方绩优成长股票型证券投资基金 78,718,639 人民币普通股（A 股）
CLSA LIMITED 76,830,876 境内上市外资股（B 股）
刘元生 58,446,317 人民币普通股（A 股）
中国人寿保险股份有限公司－分红－个
人分红-005L-FH002 深
56,342,298 人民币普通股（A 股）
南方高增长股票型开放式证券投资基金 52,501,224 人民币普通股（A 股）
UBS AG 50,123,723 人民币普通股（A 股）
TOYO SECURITIES ASIA
LIMITED-A/C CLIENT.
47,305,168 境内上市外资股（B 股）
易方达平稳增长证券投资基金 46,352,127 人民币普通股（A 股）
南方避险增值基金 41,576,982 人民币普通股（A 股）
上述股东关联关系或一致行动的说明：
1、CLSA LIMITED 所持的76,830,876 股B 股为华润（集团）有限公司实际
持有，华润（集团）有限公司是华润股份有限公司的全资子公司；
2、南方绩优成长股票型证券投资基金、南方高增长股票型开放式证券投资
基金、南方避险增值基金同为南方基金管理有限公司管理的基金。
二、公司的组织结构及对外投资情况
（一）公司的内部组织结构图
（二）公司控股子公司情况
风险
管理
部
内控线
股东大会
总经
理办
公室
采购
管理
部
财务
管理
部
人力
资源
部
物业
管理
部
建筑
研究
中心
产品
品类
部
产品
管理
部
企
划
部
董事会
办公室
资金
管理
中心
管理线 运营线 产品线
董事会
总经理
监事会
1－1－22
公司目前的控股子公司包括房地产开发公司、物业管理公司以及其他与地产
业务相关的投资或服务公司。截止2006 年12 月31 日，公司控股子公司共计156
家，其中主要房地产开发公司、主要物业管理公司及其他与地产业务相关的主要
投资或服务公司基本情况如下：
1、主要房地产公司
拥有权益
公司 注册地
法定
代表人
币别注册资本
直接 间接
主营业务
1 深圳市万科房地产有限公司 深圳市徐洪舸人民币600,000,000.00 95% 5%房地产开发
2 深圳万科置业有限公司 深圳市徐洪舸人民币80,000,000.00 - 100%房地产开发和经营
3 深圳市万科东海岸房地产开发有限公司 深圳市徐洪舸人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发和经营
4 深圳市万科东海岸实业有限公司 深圳市徐洪舸人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发和经营
5 深圳市万科溪之谷房地产有限公司 深圳市徐洪舸人民币10,000,000.00 - 60%房地产开发和经营
6 深圳市万科第五园房地产有限公司 深圳市徐洪舸人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发和经营
7 深圳万科南城房地产有限公司 深圳市徐洪舸人民币10,000,000.00 - 90%房地产开发和经营
8 惠州市万科房地产有限公司 惠州市徐洪舸人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发
9 深圳万科城房地产开发有限公司 深圳市徐洪舸美元12,100,000.00 - 100%房地产开发经营
10 深圳市万科九州房地产开发有限公司 深圳市徐洪舸人民币10,000,000.00 - 90%房地产开发经营
11 深圳市温馨花园房地产开发有限公司 深圳市徐洪舸人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发经营
12 厦门市万科房地产有限公司 深圳市徐洪舸人民币20,000,000.00 - 100%房地产开发经营
13 深圳市万科城市风景房地产开发有限公司 深圳市徐洪舸人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发经营
14 深圳万科新城房地产开发有限公司 深圳市徐洪舸美元6,250,000.00 - 100%房地产开发经营
15 深圳万科兴业房地产开发有限公司 深圳市徐洪舸人民币10,000,000.00 - 90%房地产开发经营
16 深圳万科北城房地产开发有限公司 深圳市徐洪舸美元1,000,000.00 - 100%房地产开发经营
17 佛山市万科房地产有限公司 佛山市徐洪舸人民币80,000,000.00 20% 80%房地产开发和经营
18 鹏利国际置业 （广州） 有限公司 广州市杜晶港币85,550,000.00 - 100%房地产开发
19 广州市万科房地产有限公司 广州市徐洪舸人民币50,000,000.00 90% 10%房地产开发
20 广州市万科置业有限公司 广州市徐洪舸人民币30,000,000.00 - 100%房地产开发
21 广州市万科星房地产有限公司 广州市杜晶美元18,600,000.00 - 50%房地产开发经营
22 广州市鹏万房地产有限公司 广州市孙忠人人民币200,000,000.00 - 50%房地产开发
23 东莞市万科房地产有限公司 东莞市徐洪舸人民币20,000,000.00 - 100%房地产开发
24 东莞松山居置业有限公司 东莞市周彤人民币10,000,000.00 - 60%房地产开发经营
25 东莞市阳光房地产开发公司 东莞市周彤人民币25,000,000.00 - 100%房地产开发经营
26 中山市万科房地产有限公司 中山市徐洪舸美元12,000,000.00 - 100%房地产开发
27 珠海市万科房地产有限公司* 珠海市娄英平人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发
1－1－23
28 珠海市珠宾置业发展有限公司 珠海市杜秀敏人民币109,000,000.00 - 100%房地产开发
29 佛山市万科置业有限公司 佛山市徐洪舸人民币20,000,000.00 - 100%房地产开发和经营
30 佛山市顺德区万科置业有限公司 佛山市刘军人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发和经营
31 上海万科房地产集团有限公司 上海市刘爱明人民币800,000,000.00 90% 10%房地产开发、装潢
32 上海万科浦东置业有限公司 上海市刘爱明人民币100,067,000.00 - 100%房地产开发、装潢
33 上海万科宝山置业有限公司 上海市刘爱明人民币50,000,000.00 - 100%房地产开发、装潢
34 上海华欧房地产有限公司 上海市刘爱明人民币8,000,000.00 - 100%房地产开发、装潢
35 上海万科兰乔置业有限公司 上海市刘爱明人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发、装潢
36 上海南都置地有限公司 上海市周庆治人民币204,090,000.00 - 100%房地产开发
37 上海天亿房地产发展有限公司 上海市刘爱明人民币50,000,000.00 - 90%房地产开发
38 上海南都白马房地产开发有限公司 上海市周庆治人民币30,000,000.00 - 100%房地产开发、
经营、装潢
39 上海万科宝南置业有限公司 上海市刘爱明人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发
40 上海锦桦房地产开发有限公司 上海市刘爱明人民币100,000,000.00 - 90%房地产开发经营
41 上海锦川房地产开发有限公司 上海市刘爱明人民币100,000,000.00 - 90%房地产开发经营
42 上海东苑美墅置业有限公司 上海市沈美琴人民币87,957,343.00 - 51%房地产开发
43 镇江润都置业有限公司 镇江市刘爱明人民币10,000,000.00 - 100%
房地产开发、
经营、装潢
44 镇江润中置业有限公司 镇江市刘爱明人民币10,000,000.00 - 100%
房地产开发、
经营、装潢
45 镇江润桥置业有限公司 镇江市刘爱明人民币10,000,000.00 - 100%
房地产开发、
经营、装潢
46 镇江润南置业有限公司 镇江市刘爱明人民币50,000,000.00 - 100%
房地产开发、
经营、装潢
47 上海蓝山小城置业有限公司 上海市刘爱明人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发
48 上海万科中实房地产有限公司 上海市刘爱明人民币20,000,000.00 - 50%房地产开发
49 上海万科翔南置业有限公司 上海市刘爱明人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发
50 南京万科置业有限公司 南京市刘爱明人民币150,000,000.00 80% 20%房地产开发及销售
51 江西万科益达房地产发展有限公司 南昌市郁 亮人民币20,000,000.00 50% -房地产开发经营
52 无锡万科房地产有限公司 无锡市丁长峰人民币300,000,000.00 60% -房地产开发经营
53 无锡新万房地产有限公司 无锡市陆军人民币120,000,000.00 - 100%房地产开发经营
54 无锡鼎安房地产有限公司 无锡市陆军人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发
55 昆山嘉华投资有限公司 昆山市丁长峰人民币50,000,000.00 - 85%房地产开发经营
56 宁波万科房地产开发有限公司 宁波市吴建勇人民币150,000,000.00 - 100%房地产开发经营
57 苏州南都建屋有限公司 苏州周庆治人民币300,000,000.00 - 70%房地产开发经营
1－1－24
58 苏州万科房地产有限公司 苏州市陆军人民币30,000,000.00 - 100%房地产开发经营
59 苏州万科置业有限公司 苏州市刘爱明美元42,500,000.00 - 55%房地产开发经营
60 万科中粮 （苏州） 置业有限公司 苏州市陆军人民币230,000,000.00 - 51%房地产开发经营
61 杭州万科置业有限公司 杭州市丁健人民币80,000,000.00 - 100%房地产开发
62 浙江万科南都房地产有限公司 杭州市王海光人民币150,000,000.00 - 80%房地产开发经营
63 浙江南都置业股份有限公司 杭州市王海光人民币100,000,000.00 - 100%房地产开发经营
64 浙江新都房地产开发有限公司 杭州市朱健华人民币20,000,000.00 - 100%房地产开发
65 杭州南都佑圣房地产开发有限公司 杭州市朱健华人民币10,000,000.00 - 60%房地产开发
66 杭州黎明房地产开发有限公司 杭州市王海光人民币20,000,000.00 - 100%房地产开发
67 杭州银都置业有限公司 杭州市王海光人民币20,000,000.00 - 100%房地产开发
68 杭州良渚文化村开发有限公司 杭州市王海光人民币30,000,000.00 - 100%房地产开发
69 杭州林庐房地产开发有限公司 杭州市王海光人民币170,000,000.00 - 100%房地产开发
70 杭州长源旅游发展有限公司 杭州市王海光人民币90,000,000.00 - 100%房地产开发经营
71 长沙宏程房地产开发有限公司 长沙市吴晓勇人民币20,000,000.00 - 80%房地产开发经营
72 北京万科企业有限公司 北京市周卫军人民币100,000,000.00 80% 20%房地产开发
73 北京海开万科房地产开发有限责任公司 北京市周卫军人民币10,000,000.00 60% 40%房地产开发
74 北京万科置业有限公司 北京市周卫军美元18,400,000.00 - 100%房地产开发
75 北京万科四季花城房地产开发有限公司 北京市周卫军人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发
76 北京市朝阳万科房地产开发有限公司 北京市周卫军人民币200,000,000.00 60% -房地产开发
77 北京万科中粮假日风景房地产开发有限公司北京市孙忠人人民币830,000,000.00 - 50%房地产开发
78 天津万科房地产有限公司 天津市刘爱明人民币168,010,000.00 71% 29%房地产开发
79 天津万科兴业发展有限公司 天津市刘爱明人民币60,000,000.00 - 100%房地产开发
80 天津万泰时尚置业有限责任公司 天津市单小海人民币80,000,000.00 - 96%房地产开发
81 天津兴海房地产开发有限公司 天津市林少斌人民币15,000,000.00 - 55%房地产开发经营
82 天津万科新湖置业有限公司 天津市周成辉人民币17,000,000.00 75% 25%房地产开发
83 天津万科新锐房地产有限公司 天津市周成辉人民币120,000,000.00 - 50%房地产开发
84 天津万科新里程房地产有限公司 天津市周成辉人民币230,000,000.00 - 55%房地产开发经营
85 沈阳万科房地产开发有限公司 沈阳市刘爱明人民币100,000,000.00 95% 5%房地产开发
86 沈阳万科城市花园开发有限公司 沈阳市刘爱明人民币12,000,000.00 - 100%房地产开发
87 沈阳万科四季花城房地产开发有限公司 沈阳市刘爱明人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发
88 沈阳万科金色家园房地产开发有限公司 沈阳市刘爱明人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发
89 沈阳万科浑南房地产开发有限公司 沈阳市杨涛人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发
90 沈阳万科新墅置业有限公司 沈阳市杨涛美元4,520,000.00 - 100%房地产开发
91 沈阳华姿风尚房地产开发有限公司 沈阳市杨涛人民币1,500,000.00 - 100%房地产开发
1－1－25
92 沈阳东部置业开发有限公司 沈阳市杨涛人民币10,000,000.00 - 60%房地产开发
93 长春万科房地产开发有限公司 长春市杨涛人民币50,000,000.00 95% 5%房地产开发
94 大连万科房地产开发有限公司 大连市刘爱明人民币32,000,000.00 75% 25%房地产开发
95 大连万科锦绣花城开发有限公司 大连市刘爱明人民币70,000,000.00 65% 35%房地产开发
96 大连万科城置业有限公司 大连市陶翀富美元42,000,000.00 - 55%房地产开发
97 鞍山万科房地产开发有限公司 鞍山市刘爱明美元5,172,700.00 35% 65%房地产开发经营
98 青岛万科银盛泰房地产开发有限公司 青岛市饶永生人民币100,000,000.00 80% -房地产开发经营
99 成都万科房地产有限公司 成都市张海人民币80,000,000.00 90% 10%房地产开发
100 成都万科置业有限公司 成都市张海美元12,100,000.00 - 60%房地产开发经营
101 成都倍富置业有限责任公司 成都市张海人民币10,000,000.00 - 90%房地产开发经营
102 成都万科成华置业有限公司 成都市张海人民币10,000,000.00 - 100%房地产开发经营
103 成都万科高新投资有限公司 成都市张海人民币1,000,000.00 - 100%房地产开发
104 东莞市万科建筑技术研究有限公司 东莞市张纪文人民币20,000,000.00 - 100%建筑研究
105 武汉市万科房地产有限公司 武汉市杨 海人民币150,000,000.00 95% 5%房地产开发
106 武汉万科天诚房地产有限公司 武汉市张旭美元12,100,000.00 - 55%房地产开发
除上述公司外，公司还有7 家非主要地产公司，注册资本共计6,740 万元。
2、主要物业管理公司
公司拥有权益
公司 注册地
法定
代表人
币别注册资本
直接间接
主营业务
1 深圳市万科物业管理有限公司 深圳市 徐洪舸人民币6,000,000.00 95% 5% 物业管理、维修服务
2 广州市万科物业管理有限公司 广州市 杜 晶人民币2,000,000.00 - 100% 物业管理
3 上海万科物业管理有限公司 上海市 徐金明人民币15,000,000.00 - 100% 物业管理
4 北京万科物业管理有限公司 北京市 谢 炜人民币5,000,000.00 - 100% 物业管理
5 天津万科物业管理有限公司 天津市 周成辉人民币10,000,000.00 - 100% 房地产物业管理
6 沈阳万科物业管理有限公司 沈阳市 杨涛人民币3,000,000.00 - 100% 物业管理
7 成都万科物业管理有限公司 成都市 张 海人民币5,000,000.00 - 100% 物业管理
8 武汉市万科物业管理有限公司 武汉市 杨 海人民币12,000,000.00 - 100% 物业管理
9 佛山市万科物业管理有限公司 佛山市 刘 军人民币3,000,000.00 - 100% 物业管理
除上述主要物业管理公司外，公司还有13 家非主要物业管理公司，注册资
本共计3,500 万元。
（3）其他与地产业务相关的主要投资或服务公司
公司拥有权益
公司 注册地
法定
代表人
币别注册资本
直接间接
主营业务
1－1－26
1 万科地产（香港）有限公司 香港 陈志裕美元2,000,000.00 80% 20% 房地产代理，投资
2 永达中国投资有限公司 香港 刘元生港币50,000.00 - 100% 投资
3 深圳市万科财务顾问有限公司 深圳市 阙东武人民币15,000,000.00 95% 5% 咨询服务
4 深圳市浪骑游艇会有限公司 深圳市 娄英平人民币51,700,000.00 - 100% 游艇及泊位出租
除上述公司外，公司还有17 家其他与地产业务相关的投资或服务公司，注
册资本共计有1,711 万元。
三、公司第一大股东的基本情况
本次发行前，公司的股权结构较为分散。华润股份作为本公司的第一大股东，
其直接和间接合计持有本公司的股份仅为16.30%，华润股份不构成对本公司的
控制。本公司无控股股东，也不存在实际控制人。
（一） 公司第一大股东情况介绍
华润股份有限公司及其全资子公司华润（集团）有限公司合并持有公司股份
712,334,350 股，占公司截止2006 年12 月31 日股份总数的16.30%，华润股份为
公司第一大股东。
中国华润总公司作为主发起人股东持有华润股份16,464,463,526 股国家股，
占其股本总额的99.984212%；其他四家发起人股东中粮集团、中国五矿集团公
司、中国中化集团公司和中国华能集团公司分别持有华润股份650,000 股国有法
人股，分别占其股本总额的0.003947%。
华润股份的基本情况如下：
法定代表人：陈新华
注册资本：16,467,063,500 元人民币
注册地址：北京市东城区建国门北大街8 号华润大厦
经营范围：对金融、保险、能源、交通、电力、通讯、仓储运输、食品饮料
生产企业的投资；对商业零售企业（含连锁超市）、民用建筑工程施工的投资与
管理；石油化工、轻纺织品、建筑材料产品的生产；电力及机电产品的加工、生
产、销售；物业管理；民用建筑工程的施工、民用建筑工程的外装修及室内装修；
技术交流。
截止2005 年12 月31 日，华润股份资产总额为1,369.828 亿元，净资产为
372.371 亿元；2005 年实现主营业务收入794.179 亿元，实现净利润47.103 亿元。
1－1－27
截止目前，公司第一大股东华润股份所持公司股份不存在质押、冻结情况及
重大权属纠纷。
（二） 公司第一大股东之控股股东情况介绍
中国华润总公司直属国务院国有资产监督管理委员会管理，其主要资产为华
润股份有限公司的股权。
中国华润总公司的基本情况如下：
法定代表人：陈新华
注册资本：966,176.6 万元人民币
注册地址：北京市东城区建国门北大街8 号华润大厦2701－2705
经营范围：主营：经国家批准的二类计划商品、三类计划商品、其他三类商
品及橡胶制品的出口；经国家批准的一类、二类、三类商品的出口；接受委托代
理上述进出口业务；技术进出口；承办中外合资经营、合作生产；承办来料加工、
来样加工、来件装配；补偿贸易；易货贸易；对销贸易；转口贸易；对外贸易咨
询服务；展览及技术交流。兼营：自行进出口商品、易货换回商品、国内生产的
替代进口商品及经营范围内所含商品的国内销售（国家有专项专营规定的除外）；
汽车修理服务。设计和制作影视、广播、印刷品、灯箱、路牌、礼品广告。
截止2005 年12 月31 日，中国华润总公司资产总额为1,368.754 亿元，净资
产为372.344 亿元；2005 年实现主营业务收入794.220 亿元，实现净利润46.631
亿元。
截止2006 年12 月31 日，公司第一大股东与公司股权关系的方框图如下：
四、房地产行业的基本情况
（一）行业概况
1、房地产业务的性质与特点
中国华润总公司 华润股份有限公司
99.984212% 14.54%
本公司
华润（集团）有限公司
100% 1.76%
1－1－28
房地产行业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济活动的企
业或法人，是国民经济的基础性传统行业之一，与建筑、建材等许多行业密切相
关，在国民经济中具有重要地位。房地产行业具有以下特点：
（1）房地产行业发展与人口变迁联系紧密
推动房地产行业发展的最重要因素之一即城市化，而城市化表现为人口变
迁。只要具备一个基本属于市场经济的制度框架和允许资源自由流动的体系，人
口变迁几乎就是经济成长的缩影。
人口是房地产存在和体现价值的重要理由。任何一种物品，在市场中的价值
主要取决于人们对它的争夺激烈程度，以及争夺者的富有程度。房价、地价、人
均居住面积，这些房地产行业的核心指标，无一例外地与人口结构密切相关甚至
受其决定。要解读和预判房地产市场过去和未来，最重要的就是发现人口变迁的
方向。城市化不仅是人口密度增长的过程，也是经济成长和财富积累的过程，因
而必然同时是一个房地产需求旺盛和土地价值重新评估的过程。而我国房地产行
业尤其是沿海城市的房地产行业长期向好的发展前景，也正源于此。
（2）土地供应刚性是房地产行业最显著的特性
在用于住房生产的所有资源中，土地是唯一没有价格弹性或者弹性很小的资
源。供应多少土地、容积率是多少，将决定最终的住房供应。当可用于开发的土
地稀缺性上升时，基本需要和投资性需求之间的冲突将趋于尖锐，而开发企业之
间对项目资源的争夺也将更为激烈。
我国目前以财政收入为限度的市政建设模式，使得可供建设住房的土地供应
速度长期落后于需求的积累。土地供应刚性带来的资源配置矛盾将会成为地产行
业的常态。
（3）是否能突破地域性和异质性的限制成为房地产企业发展的关键
房地产行业因为人口聚集而产生，也因此而具有鲜明的人口背景的差异性特
点。家庭结构、居住习惯、文化价值偏好，都可能对房地产产品形式产生深远的
影响，使得住宅的生产具有小批量甚至单件生产的特征。与此同时，土地不可移
动决定了房地产必须在本地进行生产，而无法像其他行业一样聚集在一个地区实
施大规模流水线的低成本生产方式。行业的地域性和产品的异质性成为企业难以
快速壮大规模的重要因素，本公司作为地产领先企业，2006 年的市场占有率也
1－1－29
仅为1.25%。
行业的变革正逐步突破地域性和异质性的限制。2006 年，美国前四大住宅
开发企业悉数进入财富500 强名单当中。从它们的发展历程中可以看到，尽管住
宅整体需要进行现场装配，但是住宅的部件却可以实现规模化的工厂生产；尽管
不同客户对住宅性能的需求不尽相同，但是企业对客户特性的不断细分以及模块
化、标准化设计技术的发展，企业已经能够为各种不同的客户提供高性价比的住
宅产品，住宅品牌日渐为人们所关注。这些正好对应着规模效应的关键方面，同
时也将成为中国优秀房地产开发企业未来加速扩张的主要推动力量。
2、我国房地产业务的行业管理体制和主要法律、法规
目前，我国房地产企业统一由中华人民共和国建设部进行管理。建设部的主
要职能包括拟定城市发展规划、制定行业发展战略、制定行业标准、规范行业市
场、实施行业管理等。
根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级
证书的企业，不得从事房地产开发经营业务；各资质等级企业应当在规定的业务
范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。
其中一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以
在全国范围承揽房地产开发项目；二级资质及以下的房地产开发企业可以承担建
筑面积25 万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、
直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
房地产开发过程中涉及的主要环节包括土地获取、规划设计、建设开发等，
与行业直接相关的法律主要包括：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民
共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和
国建筑法》等。具体到房地产开发的各个阶段，国家均制订了严格的政策法规进
行规范，在开发建设、装修、销售、物业管理、投融资和相关税收等不同阶段和
方面均有严格的政策法规。主要相关法规政策包括：《土地管理法实施条例》、
《经济适用房管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《住宅室内装饰装修管
理办法》、《建设工程质量管理条例》、《房产税暂行条例》、《城市商品房预
售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《住房公积金管理条例》、《物业管
理条例》等。
1－1－30
3、近年来房地产行业发展状况
（1）房地产行业增长势头强劲
据国家统计局的数据显示，2000-2005 年全国房地产投资和商品住宅投资均
保持20%以上的增长速度，2005 年全国房地产开发投资15,759.3 亿元，同比增
长19.77%，其中商品住宅投资10,768.19 亿元，同比增长21.85%，商品住宅投
资占房地产投资比例为68.33%。2006 年我国房地产开发投资速度进一步加快：
2006 年前三季度，全国完成房地产开发投资约1.3 万亿元，同比增长24.3%。其
中，商品住宅投资同比增长29.5%，比上年同期增加近8 个百分点。完成土地开
发面积增速也在加快，2006 年前三季度，完成土地开发面积约1.63 亿平方米，
同比增长34%。
图4-1 房地产开发投资增速与固定资产投资增速对比图
房地产开发投资增速与固定资产投资增速对比图
0
5
10
15
20
25
30
35
2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年
房地产开发投资额同比增长率(%) 固定资产投资额同比增长率(%)
数据来源：WIND 资讯平台。
（2）房地产价格持续上涨，2006 年略有放缓
根据国家发展和改革委员会、国家统计局联合发布的全国70 个大中城市新
建商品住房销售价格统计数据，房价在2005 年以前特别是2004 年以两位数的
速度增长，2005 年增速开始放缓。2006 年11 月份的最新统计数据显示新建商
品住房销售价格同比增长5.8%、环比增长0.6%。其中，经济适用房同比上涨
1.6%，普通住房价格上涨6.4%，豪华住房价格上涨5.5%。
图4-2 房地产价格分类指数趋势图
1－1－31
房地产价格分类指数
90
95
100
105
110
115
1998年2000年2002年2004年2006年9月
商品房住宅经济适用房普通住宅豪华住宅
数据来源：WIND 资讯平台。
在人民币升值、流动性过剩等诸多因素的影响下，2006 年我国房价仍然持
续上涨，但较2005 年略有放缓，体现了行业调控政策的初步影响力。截止2006
年第三季度，70 个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。其中，新建商品住房
销售价格同比上涨6.7%。
（3）房地产市场需求旺盛，商品住宅成交持续增长
根据国家统计局的数据显示，1999 年－2005 年全国商品住宅销售面积和销
售金额呈现稳步快速增长的局面，平均增长幅度在20%以上，2006 年，受宏观
调控影响，全国商品房销售面积达6.06 亿平方米，同比增长8.71%。
图4-3 全国商品房竣工面积、销售面积、销售单价变动趋势图
全国商品房竣工面积、销售面积、销售单价变动趋势图
0
1
2
3
4
5
6
7
2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
商品房竣工面积(亿平方米) 商品房销售面积(亿平方米) 商品房销售额(亿元)
数据来源：WIND 资讯平台。
（4）我国房地产行业发展趋势分析
住宅是人类生存必须的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质
1－1－32
基础之一。经济形势、人口结构和居住形态的变化决定了住宅市场的基本走势。
由于上述三个因素在近几年发展趋势上未发生显著变化，可以看出住宅行业在未
来具有相当良好的发展前景，这其中尤以沿海城市带和内地中心城市最为显著。
① 经济持续稳定增长为房地产行业发展打下了坚实的基础
我国自改革开放以来，经济总体形势保持着蓬勃发展的势头，尤其是进入上
世纪90 年代后，中国经济一直保持高速增长。2003 年至2006 年，国内生产总
值（GDP）的增速分别为10%、10.1%、10.4%和10.7%，远远超过同期世界平均
4%-5%的水平。2006 年全年GDP 突破20 万亿元，增长10.7%。而1997 至2006
年十年间，城镇人均可支配收入跃升2.3 倍，代表家庭消费和投资能力的居民储
蓄水平则扩大了3.5 倍。我国宏观经济持续稳健的发展，为房地产业创造了良好
的经济环境。
② 人口变迁为房地产行业带来了良好的发展前景
中国自上世纪80 年代之后，20-60 岁人口占总人口比例超过60%带来的人口
红利是中国经济20 多年来维持着全球最为强劲增长的主要原因之一。而未来至
少10 年内这种特殊人口结构不会发生骤变。此外自上世纪末以来持续的以年轻
人口为主、向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持
久。
1981 年至2005 年，仅仅25 年的时间，我国城市化率由20%迅速跃升至43%；
而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10 多年
中，预计中国的城市化水平将保持年均一个百分点的增长速度。以目前城镇全部
100 亿平方米的存量住宅、人均面积26 平方米的住房水平而言，扣除未来10 年
中十分之一面积的拆迁改造，还远远不能承受城市人口的增长，这将带来大量新
增的住房需要。
③ 行业正处于变革年代，行业集中度将日益提高
中国住宅行业已经跨过了第二个转折，接踵而至的将是一个全新的年代，行
业将实现全面的重构，未来的格局将在制度框架、居住模式、供求关系、竞争态
势、生产方式、商业模式等方面与过去和现在，存在显著的不同。
从制度框架来看，这个行业曾经并存的是，高度行政管制的土地出让和高度
自由放任的开发市场。而在未来，土地出让、流转甚至开发将全面市场化；而针
1－1－33
对行业的准入、供给、需求、交易行为各环节，将建立包括立法、行政、货币、
税收等各种手段的整套制度体系。
从居住模式来看，这个行业曾经经历的是，实物分配戛然而止与商品房骤然
兴起的截然转向，曾经面临的是住房状态的两极分化。而随着分配机制与保障体
系的重构，未来将呈现的是各种保障用房和商品房多元并存；出租市场、二手市
场、新房市场三足鼎立的格局。
从供求关系来看，这个行业曾经上演的是，消费者对居住面积的偏爱与开发
商对高档产品的热衷，曾经困扰的是套数需求与套数供给能力的矛盾。而随着小
型化趋势的彰显和差异化税收政策的落实，未来购房者将由单一追逐居住面积转
向主要关注居住品质和性价比，精品中小户型将成为市场决胜的关键。
从竞争态势来看，这个行业曾经高度分散。而随着消费者选择能力和选择偏
好的显现、直接融资渠道的开拓，行业的集中度将不断上升，重点市场的主流开
发商将进入品牌主导下的精细化竞争态势。
从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是这个行业的常规。这种落
后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资产的慢速周转，也催生了优
秀企业成熟产品复制的努力。而随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生
存法则的变迁，未来将主要是标准化设计、工业化生产的住宅产品。
从商业模式来看，这个行业曾经是开发商无论大小，都是从获取土地到物业
管理一条龙的经营。而随着对效率和专业能力的要求不断上升，未来将是“小而
全”转向精细分工，企业内部整合转向社会化整合；大型综合开发商、专业制造
企业、金融企业、配套服务企业并存的全新格局。
4、行业竞争情况
经过20 多年的发展，房地产行业已经成为国民经济支柱行业之一。2006 年
房地产开发投资达到19,382 亿元，占固定资产投资总额17.64%。其中商品住宅
投资13,612 亿元，占房地产开发投资总额的70.23%。
（1）行业集中度低
目前我国住宅地产行业有3 万多家企业，企业平均规模不足一千万元，2005
年销售前10 名企业的市场占有率不到5%，行业前500 家开发企业市场占有率不
足30%，行业集中度较低。2006 年本公司作为目前中国内地销售规模最大的房
1－1－34
地产上市公司，市场占有率也仅为1.25%。相较成熟市场中规模较大企业的市场
份额分布来看，这一比例仍然偏低。优秀企业市场份额仍有较大的提升空间。
（2）行业竞争技术含量较低
目前房地产行业施工技术仍处于初级阶段，技术门槛较低。数万家开发商分
散在各个城市，实施一次性设计、手工式生产，目前中国住宅业的工厂化程度只
有不到10%的水平，远低于发达国家50%-70%的水平。在现有生产方式的限制
下，施工误差大，住宅质量无法取得突破，以客户需求为导向的竞争模式无法完
全建立起来。
（3）行业竞争的关键要素由土地转化为资本
房地产行业属于资金密集型行业，土地占用资金量较大，占用期较长。随着
土地出让市场制度的不断完善，对于项目资源获取的竞争将转化为资金实力和资
金使用效率的竞争。在资本市场中积累了良好信用品牌的开发企业，将凭借多元
化的融资渠道获得竞争优势。
（4）目前阶段住宅地产行业的竞争程度仍较为有限
尽管目前房地产行业的集中度较低，但囿于目前住宅市场的区域性、产品差
异性，地产品牌号召力匮乏以及资本市场信用支撑的融资能力尚不健全。住宅地
产市场的竞争程度仍然处于低级有限竞争状态中，目前房地产行业正经历继1998
年国家取消福利分房政策之后的第二个转折点，第二个转折点之后，行业集中度
将日益提高。
5、房地产行业与上下游行业之间的关系
房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，呈现出支柱产业的特
征：
（1）房地产业的综合性
综合性主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。它以流
通领域和服务领域为主，服务于生产和消费，但又参与房地产开发建设的决策、
组织和管理，兼有部分生产职能。房地产商品的租售活动则直接属于流通领域。
而在房地产的使用过程中，提供房屋养护、维修等物业管理的服务则属于消费领
域。可见，房地产业是与各行各业、各部门、各领域密切联系的多学科相结合的
知识密集型产业部门，这种高度综合性，与其它产业相比有很大区别。
（2）房地产业的关联性
1－1－35
房地产业的产业链较长、产业关联度较大：房地产业联系着国民经济的方方
面面，据统计与此相关的产业和部门达50 多个，相关的产品、部门品件多达成
百上千种。例如，与上游产业部门相联系的有：建材工业、冶金、化工、森林、
机械、仪表等生产资料工业部门；与中游产业部门相联系的有：建筑工业、建筑
机械工业、安装、装潢、厨厕洁具、园林绿化以及金融业等；与下游产业部门相
联系的有：家用电器、家具、通信工具等民用工业，以及商业、文化、教育等配
套设施和其他服务业等。这种高度关联性，必然使房地产业的发展具有带动其他
产业和整个国民经济增长的重大作用，从而具备支柱产业的特征。
（二）近年来房地产行业的宏观调控政策
房地产行业在我国国民经济中具有重要的地位，住房作为一种生活必需品在
维护社会稳定和和谐中发挥着重要的作用。近年来在房地产行业取得快速发展的
同时，也带来了住房供给结构失调、住房价格上涨速度较快等问题。为引导和促
进房地产业持续稳定健康的发展，近年来我国政府采取了一系列宏观调控措施，
利用信贷、税收、行政等多种手段对房地产供给和需求进行调节。
1、土地调控政策的主要内容
国家对土地的政策调控包括在土地供应方式、土地供应总量和结构、土地审
批权限、土地使用成本等方面。
（1）土地供应方式的调控
对土地供应方式进行调控的主要目的在于，通过市场化的土地出让方式，优
化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度。
近年来出台的主要调控政策措施及内容包括：
时间 政策名称 发布部门 主要内容
2004 年3
月18 日
关于继续开展经营性土
地使用权招标拍卖挂牌
出让情况执法监察工作
的通知
国土资源部、监
察部
8 月31 日后不得以历史遗留问题为
由采用协议方式出让经营性土地使
用权
2006 年5
月30 日
关于当前进一步从严土
地管理的紧急通知
国土资源部
明确房地产开发用地必须采用招标
拍卖挂牌方式公开出让。
2006 年8
月1 日
招标拍卖挂牌出让国有
土地使用权规范
国土资源部
对通过招标拍卖挂牌出让国有土地
使用权的范围进行了明确的界定
（2） 土地供应总量和结构的调控
1－1－36
对土地供应总量和结构的调控主要目标在于：
a. 实施最严格的土地管理制度，严格控制建设用地增量；
b. 停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用的审批；
c. 加强对闲置土地的管理，对已经批准但长期闲置的建设用地，严格按照
有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置；
d. 保证中低价位、中小型套型普通商品住房（包括经济适用住房）和廉租
住房的土地供应。
近年来采取的具体政策措施及其主要内容包括：
时间 政策名称 发布部门 主要内容
2004 年10
月21 日
国务院关于深化改
革严格土地管理的
决定
国务院
严格控制建设用地增量，完善符合我
国国情的最严格的土地管理制度。
停止高档别墅类房地产、高尔夫球场
等用地的审批。
2005 年3 月
26 日
国务院办公厅关于
切实稳定住房价格
的通知
国务院办公厅
对已经批准但长期闲置的住宅建设用
地，要严格按有关规定收回土地使用
权或采取其他措施进行处置。
2005 年5 月
9 日
关于做好稳定住房
价格工作的意见
建设部、发改委、财政
部、国土部、人行、税
务总局、银监会
增加中低价位普通商品住房和经济适
用住房建设用地供应量。
继续停止别墅类用地供应，严格控制
高档住房用地供应。
对超过出让合同约定的动工开发日期
满２年未动工开发的，无偿收回土地
使用权。
2006 年5 月
24 日
关于调整住房供应
结构稳定住房价格
的意见
建设部、发改委、监察
部、财政部、国土资源
部、人民银行、税务总
局、统计局、银监会
优先保证中低价位、中小套型普通商
品住房（含经济适用住房）和廉租住
房的土地供应，其年度供应量不得低
于居住用地供应总量的70%。
2006 年5 月
30 日
关于当前进一步从
严土地管理的紧急
通知
国土资源部
优先保证中低价位 、中小套型普通商
品住房（含经济适用住房）和廉租住
房的土地供应 ，严格限制低密度、大
套型住房的土地供应。
坚决执行停止别墅类房地产开发项目
土地供应的规定，一律停止其供地和
办理相关用地手续，进行全面清理。
（3） 土地审批权限的调整
2006 年8 月31 日，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》，对
城市建设用地审批方式进行了调整。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范
围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人
1－1－37
民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具
体组织实施，实施方案报国土资源部备案。
（4） 土地使用成本的调整
对土地使用成本的调控，在于克服各地盲目扩大城市建设规模的冲动，控制
建设用地总量增长过快的情形。
具体的政策包括：
时间 政策名称 发布部门 主要内容
2006 年8
月31 日
关于加强土地调控有关
问题的通知
国务院
提高新增建设用地土地有偿使用费
缴纳标准
2006 年
11 月7
日
关于调整新增建设用地
土地有偿使用费政策的
通知
财政部、国土资
源部、中国人民
银行
从2007 年1 月1 日起，新批准新增
建设用地的土地有偿使用费征收标
准在原有基础上提高1 倍。今后，财
政部将会同国土资源部根据需要，适
时调整新增建设用地土地有偿使用
费征收等别和征收标准
2、房地产开发信贷政策
对房地产开发信贷的调控主要是对房地产开发企业银行贷款项目资本金的
规定，提高房地产企业开发贷款的门槛，控制房地产开发投资的规模，促进房地
产行业的稳定发展。主要的政策规定包括：
时间 政策名称 发布部门 主要内容
2004 年4 月
26 日
关于调整部分行业固定
资产投资项目资本金比
例的通知
国务院
水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经
济适用房项目）资本金比例由20%及以上
提高到35%及以上。
2006 年5 月
24 日
关于调整住房供应结构
稳定住房价格的意见
建设部、发改
委、监察部、财
政部、国土资源
部、人民银行、
税务总局、统计
局、银监会
对项目资本金比例达不到35%等贷款条
件的房地产企业，商业银行不得发放贷
款。对空置3 年以上的商品房，商业银行
不得接受其作为贷款的抵押物。
2006 年7 月
22 日
关于进一步加强房地产
信贷管理的通知
银监会
严禁向项目资本金比例达不到35%（不含
经济适用房）、“四证”不齐等不符合贷
款条件的房地产开发企业发放贷款。
3、对住宅供给的政策调控
为了保证房地产开发对普通住宅的供给，稳定住宅价格，国家通过一系列的
政策调控，增加市场上普通住宅的供给数量。近年来实施的具体政策包括：
1－1－38
时间 政策名称 发布部门 主要内容
2005 年3 月
26 日
国务院办公厅关于切
实稳定住房价格的通
知（国八条）
国务院办公厅
在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基
础上，着力增加普通商品住房、经济适用
住房和廉租住房供给
2005 年5 月
9 日
关于做好稳定住房价
格工作的意见
建设部、发改委、
财政部、国土部、
人行、税务总局、
银监会
要严格控制低密度、高档住房的建设。
在规划审批、土地供应以及信贷、税收等
方面，对中小套型、中低价位普通住房给
予优惠政策支持。
2006 年5 月
24 日
关于调整住房供应结
构稳定住房价格的意
见
建设部、发改委、
监察部、财政部、
国土资源部、人民
银行、税务总局、
统计局、银监会
重点发展满足当地居民自住需求的中低价
位、中小套型普通商品住房。
自2006 年6 月1 日起，凡新审批、新开工
的商品住房建设，套型建筑面积90 平方米
以下住房（含经济适用住房）面积所占比
重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
2006 年7 月
6 日
关于落实新建住房结
构比例要求的若干意
见
建设部
自2006 年6 月1 日起，各城市（包括县城，
下同）年度（从6 月1 日起计算，下同）
新审批、新开工的商品住房总面积中，套
型建筑面积90 平方米以下住房（含经济适
用住房）面积所占比重，必须达到70%以
上。
4、对房地产市场的需求进行调控
为切实保障普通老百姓的购买需求，稳定住宅价格，国家还从税收、行政等
各个方面对房地产的投机性需求进行了调控，主要包括：
（1）避免被动性住房需求增长过快对市场带来的压力，历年政策包括：
时间 政策名称 发布部门 主要内容
2004 年6 月
6 日
国务院办公厅关于控制
城镇房屋拆迁规模、严
格拆迁管理的通知
国务院办公厅
根据各地的经济发展水平、社会承受能
力和居民的收入状况，合理确定拆迁规
模和建设规模
2005 年3 月
26 日
国务院办公厅关于切实
稳定住房价格的通知
国务院办公厅
避免拆迁带来的被动性住房需求过快
增长，2005 年城镇房屋拆迁总量要控
制在去年水平之内。
2006 年5 月
24 日
关于调整住房供应结构
稳定住房价格的意见
建设部、发改
委、监察部、财
政部、国土资源
部、人民银行、
税务总局、统计
局、银监会
合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减
缓被动性住房需求的过快增长。2006
年各地房屋拆迁规模原则上控制在
2005 年的水平以内。
（2）通过税收对房产的交易行为进行调控，历年政策包括：
1－1－39
时间 政策名称 发布部门 主要内容
2005 年5
月9 日
关于做好稳定住房价格
工作的意见
建设部、发改
委、财政部、国
土部、人行、税
务总局、银监会
自2005 年6 月1 日起，个人购买住房不
足２年的，销售时按取得的售房收入全
额征收营业税；个人购买普通住房超过
２年（含２年）的销售时免征营业税；
对个人购买非普通住房超过２年（含２
年）的，销售时按其售房收入减去购买
房屋的价款后的差额征收营业税
2006 年5
月24 日
关于调整住房供应结构
稳定住房价格的意见
建设部、发改
委、监察部、财
政部、国土资源
部、人民银行、
税务总局、统计
局、银监会
从2006 年6 月1 日起，对购买住房不足
5 年的，销售时按其取得的售房收入全额
征收营业税；个人购买普通住房超过5
年（含5 年）的，销售时免征营业税；
个人购买非普通住房超过5 年（含5 年）
的，销售时按其售房收入减去购买房屋
的价款后的差额征收营业税
（3） 利用行政、信贷政策对个人购房行为进行规范，主要政策包括：
时间 政策名称 发布部门 主要内容
2005 年5
月9 日
关于做好稳定住房
价格工作的意见
建设部、发改委、
财政部、国土部、
人行、税务总局、
银监会
禁止商品房预购人将购买的未竣工的
预售商品房再行转让
2006 年5
月24 日
关于调整住房供应
结构稳定住房价格
的意见
建设部、发改委、
监察部、财政部、
国土资源部、人民
银行、税务总局、
统计局、银监会
从2006 年6 月1 日起，个人住房按揭
贷款首付款比例不得低于30%。考虑
到中低收入群众的住房需求，对购买
自住住房且套型建筑面积90 平方米
以下的仍执行首付款比例20%的规定
2006 年7
月11 日
关于规范房地产市
场外资准入和管理
的意见
建设部、商务部、
发改委、人行、工
商管理总局、外汇
管理局
在境内没有设立分支、代表机构的境
外机构和在境内工作、学习时间一年
以下的境外个人，不得购买商品房
5、其他调控政策措施
（1）利率政策
近年来，国家不断提高存款准备金率和存贷款基准利率，调整个人住房贷款
利率，一方面通过紧缩银根的政策缩小对房地产的信贷规模，另一方面也加大了
房地产企业和个人购房的成本。
历年调整情况如下：
A. 存款准备金历年调整情况
2004 年4 月25 日 由7%上调至7.5%
1－1－40
2006 年7 月5 日 由7.5%上调至8%
2006 年8 月15 日 由8%上调至8.5%
2006 年11 月15 日 由8.5%上调至9%
2007 年1 月15 日 由9%上调至9.5%
2007 年2 月25 日 由9%上调至10%
2007 年4 月16 日 由10%上调至10.5%
B. 一年期存贷款历年调整情况
2004 年10 月29 日 金融机构一年期存款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的1.98%
提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的
5.31%提高到5.58%
2006 年4 月28 日 金融机构一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的5.58%
提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率
保持不变
2006 年8 月19 日 金融机构一年期存款基准利率由现行的2.25%提高到2.52%；一年期
贷款基准利率由现行的5.85%提高到6.12%
2007 年3 月18 日 金融机构一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点一年期存款基准利
率由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率由6.12%提高
到6.39%
c. 个人住房贷款利率历年调整情况
2005 年3 月16 日 上调对个人住房贷款的利率，各档上调0.18 个百分点
2005 年3 月17 日 提高逾期还房贷的罚息水平
2006 年5 月8 日 将各档次个人住房公积金贷款利率上调0.18 个百分点
2006 年8 月19 日 扩大商业性个人住房贷款利率下限的范围，下限由贷款基准利率的
0.9 倍扩大为0.85 倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9 倍不变
（2）土地增值税清算政策
2006 年12 月28 日，国家税务总局颁布《关于房地产开发企业土地增值税
清算管理有关问题的通知》，对加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作作
出了规定。国家在这之前已经颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《土
地增值税暂行条例实施细则》，新的通知是对暂行条例及实施细则的重新明确，
在缴纳标准等方面与以往规定并无重大变化。
（三）公司主要开发城市的房地产市场分析
1－1－41
1、公司的城市开发策略
公司坚持聚焦城市经济圈的投资策略，保持“3+X”的城市布局，着力于深
耕发展现已进入城市，同时重点投资三大区域中市场规模大、盈利能力强、抗风
险能力强的区域中心城市，使之成为当地市场份额领先的房地产企业。
2、公司已进入的城市列表
区域 城市 区域 城市 区域 城市
深圳 上海 北京
广州 南京 天津
东莞 南昌 沈阳
佛山 杭州 大连
中山 苏州 青岛
珠海 无锡 长春
厦门 宁波
环渤海
鞍山
长沙 镇江 成都
惠州 — 武汉
珠江三角洲
海口
长江三角洲
—
其他
城市
—
3、公司已开发城市的整体状况
（1）万科已进入的主要城市2005 年商品住宅市场稳定向好
图4-4 万科主要进入城市2005 年房地产投资额及增幅图
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
北京
天津
沈阳
大连
长春
上海
南京
杭州
宁波
厦门
南昌
青岛
武汉
长沙
广州
深圳
成都
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
05年房地产投资额（亿元） 增幅
数据来源：国家统计局
2005 年，公司已进入的主要城市当中，除南京商品住宅开发投资略有下降、
1－1－42
北京持平之外，其他城市均呈现高速增长态势，其中成都、南昌、天津、武汉四
个城市增速更为迅猛。从商品住宅开发投资规模来看，上海、北京遥遥领先，接
下来是广州、杭州和沈阳。其中上海、北京商品住宅开发投资分别达到921 亿元、
780 亿元，占全国商品住宅开发投资总额的8.6%、7.2%，公司已进入城市的商
品住宅开发投资总额占到全国商品住宅开发投资总额的45%。
图4-5 公司主要进入城市2005 年竣工面积及增幅图
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
北京
天津
沈阳
大连
长春
上海
南京
杭州
宁波
厦门
南昌
青岛
武汉
长沙
广州
深圳
成都
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
05年竣工面积（万平米） 增幅
数据来源：国家统计局
在商品住宅开发投资高速增长的强力拉动下，除了大连、上海、厦门、成都
四个城市有所减少，其他城市的商品住宅竣工面积都表现出大幅增长。特别是南
昌，增幅高达67%，杭州、青岛、深圳也都超过30%。从住宅竣工面积总量来
看，北京、上海遥遥领先，天津、沈阳也达到1,000 万平方米左右的竣工量，表
明这些城市的商品住宅市场均在高速增长阶段。
（2）公司已进入的主要城市2006 年商品住宅成交情况
图4-6 公司主要进入城市2006 年成交面积及增幅图
1－1－43
0
500
1000
1500
2000
2500
深圳
广州
东莞
中山
佛山
上海
南昌
无锡
南京
苏州
北京
天津
沈阳
大连
鞍山
长春
成都
武汉
珠海
厦门
长沙
杭州
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80% 06年成交面积增幅
图4-7 公司主要进入城市2006 年成交均价及增幅图
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
深圳
广州
东莞
中山
佛山
上海
南昌
无锡
南京
苏州
北京
天津
沈阳
大连
鞍山
长春
成都
武汉
珠海
厦门
长沙
杭州
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40% 06年成交均价增幅
数据来源：各地房管局（沈阳、大连、鞍山、无锡、南昌为1－11 月累计数）
注：武汉房管局未收集2005 年数据，无法计算增幅。
2006 年，大部分城市商品住宅成交量增长迅速，长春、厦门、东莞、中山、
南京、成都、沈阳的增幅都超过20%，南昌、无锡、北京、杭州略有下降，深圳、
大连有较大幅度下降。从商品住宅销售均价来看，没有一个城市的价格下降。从
数值来看，深圳、北京、上海、杭州、厦门、广州价格较高，均超过6,000 元/
平方米；无锡、南京、苏州、天津、大连、成都、珠海等城市次之，均价处于
4,000～5,000 元/平方米之间。整体来看，各地住宅均价差异较大。
4、公司已进入主要城市房地产市场分析
1－1－44
（1）深圳
深圳地处中国南海之滨，毗邻香港，是中国最早设立的经济特区之一。深圳
经济发达，2006 年深圳全市GDP 首次突破5,000 亿元，达5,684.39 亿元，比上
年增长15.0%，经济总量位居全国大中城市第四位。根据深圳统计局的统计，2006
年深圳居民人均可支配收入22,567.08 元，比上年增长5.0%。
近几年，深圳市房地产开发投资额、竣工面积、销售面积和销售额稳中有升。
2006 年深圳完成房地产开发投资460.68 亿元，增长8.7%。土地开发面积1,376.6
万平方米；商品住宅施工面积为2,209.5 万平方米；商品住宅新开工面积为1,534.8
万平方米；竣工面积为447.2 万平方米；预售商品住宅销售面积为705.82 万平方
米；商品住宅批准预售面积累计为694.57 万平方米。全市商品住宅均价为
9,230.35 元/平方米，较上年增长31.11%。
深圳房地产行业起步早，市场相对成熟，拥有众多品牌房企和知名大盘。深
圳市土地面积2,020 平方公里，在全国的大中型城市中占有土地面积最少，土地
资源稀缺。作为一个移民城市，深圳每年新增约30 万人口，他们为房地产市场
带来巨大的刚性需求。预计深圳房地产市场将继续保持平稳发展的态势。
（2）广州
广州是我国华南地区的中心城市，经济较为发达，2006 年广州全市实现地
区生产总值（GDP）6,068.41 亿元，按可比价格计算，比上年增长14.7%。据抽
样调查，2006 年全年城市居民家庭人均可支配收入19851 元，增长8.5%，扣除
价格因素，实际增长6.1%。
多年来广州房地产市场一直保持健康、稳定、持续、有序的发展态势。广州
和深圳类似，房地产市场发育早，市场较成熟，房地产运作较为规范，开发理念
和开发水平在全国居于领先水平。
广州2006 年全年房地产开发完成投资556.79 亿元，增长9.6%，其中商品住
宅开发完成投资360.64 亿元。全年商品住宅施工面积为3,427.3 万平方米；商品
住宅新开工面积为865.4 万平方米；竣工面积为770.4 万平方米；商品住宅销售
面积1,156.3 万平方米，商品住宅批准预售面积累计为868.57 万平方米，商品房
销售合同金额711.06 亿元。全市住宅商品房销售均价为6,149 元/平方米。
2006 年末，广州商品房空置面积453.03 万平方米，继去年之后下降15.6%，
1－1－45
为1998 年以来的历史最低。说明相对于2006 年房地产市场需要保持增长的情况
下，供给相对短缺，房地产交易依然繁荣。
由于广州的人口众多、人均收入水平非常高、房地产市场化程度高等，预计
未来广州市将延续长期稳定的发展。
（3）上海
上海是长三角的龙头城市，亚洲新兴金融中心、经济中心。经济实力强，跨
国企业云集，房地产市场规模居全国首位。上海2006 年全年实现生产总值（GDP）
10,296.97 亿元，按可比价格计算，比上年增长12%，已连续第15 年保持两位数
增长。据上海统计局抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入20,668 元，比
上年增长10.8%；农村居民家庭人均年可支配收入9,213 元，增长10.4%。
2005 年开始，上海房地产业落实国家宏观调控政策，房地产市场处于健康
调整期。2006 年全年上海完成房地产开发投资额1,275.59 亿元，比上年增长2.3%，
增幅比上年回落3.8 个百分点；土地开发面积250.7 万平方米；商品房施工面积
10,938.75 万平方米，增长4.6%；竣工面积3,274.27 万平方米，增长5.8%；销售
面积3,025.4 万平方米，下降4.2%，根据上海市房地产交易中心统计，2006 年上
海市场化新建商品住房成交面积2,004.75 万平方米，比上年增长0.5%。全年商
品房销售额2,177.08 亿元，比上年增长0.7%，其中商品住宅销售额1,841.04 亿
元，商品住宅销售均价为7039 元/平方米。2006 年末人均住房居住面积16 平方
米，增加0.5 平方米。
2006 年除配套商品房外，市场化新建住房成交面积再次达到2000 万平方米
以上，表明上海房地产市场正在走出低迷。在经济、人口基本面稳定的大环境下，
真实需求仍大量存在且受到政策的保护和支持，未来上海房市将继续稳健发展。
（4）北京
北京是我国的政治、经济、文化中心，城市吸引力强，经济素质和城市发展
水平高。2006 年北京实现地区生产总值7,720.3 亿元，比上年增长12%，连续第
8 年实现两位数增长。按常住人口计算，北京2006 年人均GDP 达到49,505 元（折
合6,210 美元），比上年增长8.8%。全年城市居民人均可支配收入达到19,978 元，
比上年增长13.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%。
2006 年北京房地产开发投资额1,719.87 亿元，其中商品住宅投资863.62 亿
1－1－46
元。全市商品住宅施工面积6311.3 万平方米，下降13.3%。商品住宅竣工面积
2,193.3 万平方米，下降22.8%。全市商品住宅销售面积（含现房和期房）2,205
万平方米；商品住宅（含现房和期房）1,626.3 亿元；商品住宅的销售均价为7,375
元/平方米。商品住宅空置494.1 万平方米，较上年减少305.6 万平方米。
北京房地产市场在过去几年一直处于供不应求的状态。未来在城市化进程、
首都效应、国际都市效应、奥运效应的带动下，以及北京经济的快速发展，市民
的购房能力进一步提升，预计整体住房需求将长期保持旺盛增长，市场将继续保
持平稳发展的态势。
（5）天津
天津是四大直辖市之一，天津距北京137 公里，为首都之门户。随天津滨海
新区被纳入国家总体发展战略布局，天津经济发展驶入了快轨道。2006 年全市
实现地区生产总值（GDP）4,337.73 亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，
比2000 年增长1.2 倍。全市城镇单位从业人员人均劳动报酬27,252 元，比上年
增长13.0%。城市居民人均可支配收入达到14,283 元，增长13.0 %。农村居民
人均纯收入7942 元，增长10.3%。
2006 年天津全市完成房地产开发投资402.32 亿元，增长22.8%，其中完成
商品住宅投资311.34 亿元。全年土地开发面积1,376.6 万平方米。全年商品住宅
施工面积为3,396.5 万平方米，商品住宅新开工面积1,534.8 万平方米；全年商品
住宅销售面积1,332.5 万平方米；实现商品住宅销售收入619.51 亿元。 商品住
宅的平均销售价格为4,649 元/平方米。
2006 年天津房地产市场受宏观调控影响，成交量和成交均价表现出一定幅
度的波动。但随着政策的实施和宏观环境的利好影响，房地产市场仍然稳中有升。
（6）武汉
武汉是中部地区的核心城市，且是长江中游的重镇，人口众多，消费市场巨
大，房地产市场化程度和总体房价水平相对较低。全年武汉地区生产总值（GDP）
2,590.00 亿元，比上年增长14.8%。武汉城市居民人均可支配收入12,359.98 元，
比上年增长13.9%。其中工薪收入9,110.49 元，增长23.6%；农村居民人均纯收
入4748 元，增长9.4%。2006 年末，城市居民人均住房建筑面积26.86 平方米，
比上年提高1.36 平方米。
1－1－47
2006 年武汉全市房地产开发投资366.15 亿元，比上年增长22.9%，增幅比
上年回落4.8 个百分点,其中住宅开发投资271.80 亿元,增长25.3%,增幅回落9.1
个百分点。全年商品住宅施工面积2,429.16 万平方米,增长5.7%；商品住宅新开
工面积968.1 万平方米；商品住宅竣工面积774.47 万平方米，增长7.2%。
全年销售商品住宅906.7 万平方米；商品住宅销售额为321.74 亿元，商品住
宅销售均价为3,549 元/平方米。商品房空置面积180.52 万平方米，增长11.3%。
随着武汉市土地储备供应制度的实施，房地产交易登记手续费下调等政策落
实，以及武汉房地产市场的逐渐发育成熟，居民消费行为更为理性，武汉整体房
地产市场必将稳健发展。
（7）成都
成都地处中国西南地区，为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信
枢纽中心，2006 年全市实现地区生产总值2,750 亿元，比上年增长13.8%，是1994
年以来的最高增长速度。城市居民人均可支配收入12,789 元，增长12.6%。城市
居民恩格尔系数由上年的35.3%下降到2006 年的33.9%。
2006 年成都全市房地产开发投资619.2 亿元，其中住宅开发投资439.67 亿
元。全年商品住宅施工面积3,912.8 万平方米；商品住宅新开工面积为1,636.6
万平方米；商品住宅竣工面积1,067.2 万平方米。全年销售商品住宅1,427.0 万平
方米；商品住宅销售额为490.44 亿元，商品住宅销售均价为3,437 元/平方米。
2005 年宏观调控对开发商和消费者的心理预期产生较大的负面影响，新房
和二手房成交量明显下降，但2005 年第4 季度开始复苏，成交量、价格均大幅
上涨。2006 年，成都房产市场成交量创近年的新高。成都中心城区面积小，人
口密度高，城市基础设施建设亟待增加是当前成都城市发展的主要特点，房地产
市场的发展则可引导城市良性发展。随着成都人均收入水平的逐渐提高，尤其是
可支配收入的稳步上升，对住房需要仍将保持持续稳定增长，房地产市场将继续
保持平稳发展的态势。
（8）杭州
杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅
游城市和历史文化名城，副省级城市，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部
交通枢纽。2006 年杭州全市实现地区生产总值（GDP）3,440.99 亿元，按可比价
1－1－48
格计算，比上年增长14.3%，连续16 年保持两位数增长。2006 年末，全市户籍
总人口达666.31 万人，据抽样调查，市区居民人均可支配收入19,027 元，比上
年增长14.6%，扣除价格因素，实际增长13.2%。居民恩格尔系数为33.3%，比
上年降低1.5 个百分点。
2006 年杭州全年房地产开发投资442.45 亿元，比上年增长7.8%，其中商品
住宅开发投资326.7 亿元。全年商品房施工面积4,545.33 万平方米，比上年增长
7.9%，其中商品住宅施工面积3,481.9 万平方米；商品房竣工面积725.80 万平方
米，比上年下降19.6%，其中商品住宅竣工面积579.4 万平方米；销售走势趋于
平缓。全年商品房销售762.50 万平方米，增长8.3%，其中住宅销售679.27 万平
方米，增长9.4%。商品住宅销售额为405.6 亿元，商品住宅销售均价为5,971 元
/平方米。
2005 年政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的
不合理需求制定了一系列的政策，投资需求已经有所降温。杭州通过一系列的市
场变化，杭州楼市走向规范，走向平和理性，市场基本稳定。从长远发展来看，
杭州房地产市场将继续保持平稳发展的态势。
（四）公司在行业中的竞争地位
1、公司的主要竞争优势
作为房地产行业的领跑者，经过二十年的积累，公司以中国主流住宅开发商
及优质物业服务者形象，在业内树立了良好的品牌形象，2005 年“万科”成为
中国房地产行业第一个全国驰名商标。作为国内房地产行业第一品牌，除了出色
的专业能力和优良的业绩之外，公司还具有如下核心竞争优势：
（1）清晰的战略目标
公司在2004 年已经制定了完整的新十年发展规划，并对未来行业发展的趋
势做出了明确的判断。2005 年以来，行业发展的实际情况不断验证着公司最初
的判断，公司的前瞻性和预见能力已经得到业内公认。
为应对未来经营环境变化，公司已决定开始新一轮的变革，并为之制定了明
确的发展战略目标：建立客户导向的经营体系；转向基于资源整合的操作方式；
打造全新的组织架构；提升员工能力、营造优秀的组织氛围；建立与业务快速发
1－1－49
展相匹配的风险管理体系；扮演引领行业进步的企业公民角色。
（2）多元的融资渠道
经过二十年的规范经营和给投资者稳定丰厚的回报，凭借一贯显著的透明度
和良好的公司治理状况，公司在资本市场完成了业内其他企业难以匹敌的信用积
累。近几年公司得到了各类金融机构、投资基金公司和资本市场的大力支持，公
司也不断创新进取，目前公司拥有业内最丰富、最全面的多元化融资渠道。
2004 年公司成功完成了19.9 亿元可转换公司债券、1.99 亿元17 英里项目信
托、1.5 亿 元万科云顶项目信托的发行。2005 年公司圆满完成“平安信托－万科
?广州城市花园项目集合资金信托”和“平安信托－万科?广州南湖项目集合资
金信托”的发行；与国际房地产投资银行Hypo Real Estate Bank International（简
称"HI"）在“深圳?万科城北项目”合作，并完成“北国投?北京万科西山项目集
合资金信托”；与中信资本投资有限公司共同筹组成立“中信?万科中国房地产
开发基金”；与新加坡政府产业投资有限公司（GIC RE）的附属公司Reco Ziyang
Pte Ltd.（RZP）达成合作协议，以股权合作形式共同开发无锡魅力之城和沈阳万
科城项目。2006 年公司通过非公开发行A 股股票成功募集资金42 亿元。
（3）全面的产品线与完整的城市布局
公司将自身定位为大众主流住宅开发商，针对各类客户的需要提供相应的产
品。同时公司的专业创新能力在业内具有相当优势，经过近20 年的积累，目前
公司拥有业内最全面的产品线。
公司的产品研发亦具有相当前瞻性。早在1997 年，公司即明确做出结论：
住宅小型化是市场的必然趋势，并从2001 年开始将中小型住宅列入公司产品研
发的重点方向。随着本年度供应结构调控政策的深入落实，公司在中小型住宅研
发上的先发优势将逐渐体现出来。
目前公司已进入27 个城市，是全国进入城市数量最多的地产企业。同时公
司早在2004 年即确定了“城市圈聚焦策略”，以中国经济最发达、前景最看好
的长三角、珠三角及环渤海地区作为城市发展的重点。目前公司的市场基本涵盖
了上述三个城市带的所有主要城市，在业内率先完成了城市布局。
公司在获取项目时，非常重视方式的多样化和对项目质量的把握。在发挥市
场化获取项目的同时，积极采取合作和收购方式进行扩张。同时公司正在建立与
1－1－50
世界级优秀地产企业接轨的“城市地图”体系，在国内率先采用根据客户细分选
择项目资源的先进模式。
（4）成熟完善的管理
公司在业内以管理规范而著称。在跨地域管理上，公司推行全国性思维和本
土化运作的有机结合，即各子公司在遵从总部制订的标准化规范的基础上，充分
尊重当地文脉和客户需要，使各地项目既能体现公司产品的统一标准，又完全适
应当地市场需求，降低了跨地域风险，目前公司已在全国27 个城市实现开发住
宅地产，不仅有效拓展了公司在全国范围内的品牌影响力，而且积累起丰富的跨
地域经营管理经验；在资金管理上，公司设立统一的资金管理中心，统筹集团银
行融资和资金管理；在人事管理上，公司长期以来实行职业经理＋计划授权＋绩
效评估的人力资源体系，2006 年上半年正式开始实施首期限制性股票激励计划，
使职业经理队伍的利益和公司的利益保持高度一致；在信息管理上，通过扁平化
实现信息的共享和快速传递，提高管理效率，全方位地保证了业务顺利拓展。
（5）阳光的市场形象
公司自成立之初就非常注重公司的市场形象，经过二十年的努力，公司形
象获得社会广泛认同。公司连续四次入选“中国最受尊敬企业”、连续三次获得
中国房地产百强开发企业第一名、两次获得“中国最佳企业公民”和“中国最具
价值上市公司”称号、两次蝉联“亚商最具发展潜力上市公司”第一名，并入选
“福布斯亚洲最佳小企业200 强”。在“2006 年中国投资者关系评选”中，公司
摘取了最佳投资者关系大奖（大型非国有企业）、最佳年报及公司著作奖、最佳
投资者会议奖、最佳投资者关系领袖奖和最佳投资者关系主管奖。
2、公司的主要竞争劣势
公司在业内素以各项指标平均向好著称，没有明显的弱项。在行业还有待成
熟、存在一定不规范行为的年代，公司坚持守法经营、规范运作。随着行业的不
断规范化、理性化，公司一贯坚持的规范化路线已经逐渐转化为优势。
目前公司面临的最大挑战来源于能否抓住宏观调控带来的快速发展机会。随
着宏观调控的深入和初见成效，行业集中度明显提升，大量存量土地被激活，凭
借开放的心态和行业内丰富的合作经验，公司在项目来源具有相当的优势，而经
过十几年的专业经验积累，特别是近几年来的布局，公司在管理、控制、和运营
1－1－51
上的优势进一步凸现，在专业和产品方面的能力受到市场广泛认同。因此公司面
临的主要挑战在于，融资效率和融资能力能否充分反映出公司在资本市场信用的
价值、能否跟上公司专业能力的领先步伐、能否支撑公司抓住机遇快速发展的需
要。
3、近三年公司的市场占有率情况及未来变化趋势
由于中国房地产行业起步晚，且具有明显的地域性特征，因此，行业相当分
散。作为中国最大的商品房开发商之一，万科的销售面积和销售规模尽管一直处
于行业领先的位置，但过去几年的市场份额一直不足1%，2005 年公司在全国的
市场占有率为0.94%，2006 年公司在全国的市场占有率为1.25%，比2005 年增
加0.31 个百分点。随着公司进入2006 年～2008 年的第二个高速增长期，以及宏
观调控政策带来的行业集中度的逐步提升，本公司有信心公司的市场份额将稳步
上升，但因为中国住宅市场的庞大，以及受行业的地域性特点影响，公司无法进
入中国所有开发市场，因此，市场份额的上升速度将是缓慢的，幅度将是有限的。
4、当前公司主要竞争对手简要情况
如前所述，中国房地产是一个相当分散的行业，因此，竞争是相对而局部的，
目前公司拥有一百多个开发中和规划中项目，国内目前尚没有任何一家地产企业
能同时与公司在上百个项目上构成全面竞争关系。
但本公司仍然认为，市场有众多的开发商将在资本市场、土地市场以及不同
城市和不同区域的产品市场跟公司形成强有力的竞争。这些有竞争力的公司既有
由大型央企控股的上市和非上市公司，有活跃在国内市场但在香港上市的红筹公
司和H 股公司，还有在境内外上市的民营企业。他们大多在中国的一线城市开
发，相当程度具备了全国性的开发能力，拥有相当多的土地储备，资金实力较为
充足，产品受到市场欢迎。
五、公司主营业务基本情况
（一）公司的主营业务
公司的经营范围：房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、
物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113
号外贸企业审定证书规定办理）。
公司的主营业务为：公司选择珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地域及成都、
1－1－52
武汉等经济发达、人口众多的大中城市进行住宅开发及相应的配套物业管理。
（二）公司房地产开发业务流程
公司房地产开发业务流程如下：
（三）公司营业收入构成
1、公司近三年主营业务收入构成情况
2006 年 2005 年 2004 年
房地产（万元） 1,766,965.96 1,037,905.22 746,326.50
物业管理和其他（万元） 17,855.07 17,979.95 20,396.13
合计（万元） 1,784,821.03 1,055,885.17 766,722.63
2、公司近三年房地产业务按区域划分之主营业务收入
2006 年 2005 年 2004 年
珠江三角洲区域（万元） 508,774 280,527 201,571
长江三角洲区域（万元） 686,887 336,122 183,028
环渤海区域（万元） 422,629 332,189 282,863
其他区域（万元） 148,676 89,067 78,865
合计（万元） 1,766,966 1,037,905 746,327
3、公司近三年主要产品的销售情况表
2006 年 2005 年 2004 年
产品类型 收入
（亿元）
面积
（万m2）
价格
（元/ m2）
收入
（亿元）
面积
（万m2）
价格
（元/ m2）
收入
（亿元）
面积
（万m2）
价格
（元/ m2）
住宅 169.85 273.60 6,208.00 98.29 167.80 5,858.00 71.93 137.40 5,235.00
商业（含商
铺、写字楼）
3.73 4.77 7,820.00 3.90 4.60 8,478.00 1.40 2.20 6,364.00
车位 3.12 11.26 2,771.00 1.60 4.50 3,556.00 1.30 3.80 3,421.00
1－1－53
合计 176.70 289.63 6101.00 103.79 176.90 5867.00 74.63 143.4 5204.00
（四）公司近三年房地产开发情况
公司近三年开工面积、竣工面积、销售结算面积具体情况如下：
年份 2006 年 2005 年 2004 年
开工面积（万m2） 500.6 259.3 240.4
竣工面积（万m2） 327.5 217.4 157.6
销售结算面积（万m2） 289.6 176.9 143.4
（五）主要客户及供应商情况
1、公司的主要客户
（1）公司的主要客户群体
公司的产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群。由于客户多而且分散在
各个城市，仅在部分项目存在少数集团购房或批量购房者。
（2）近三年前5 大客户销售金额、在主营业务收入中所占的比例
2006 年，前5 名客户的销售额约为0.27 亿元，占公司主营业务收入的比例
为0.15%；2005 年，前5 名客户的销售额约为2.19 亿元，占公司主营业务收入
的比例为2.07%；2004 年，前5 名客户的销售额约为0.29 亿元，占公司主营业
务收入的比例为0.38%。
2、公司的主要供应商
（1）公司采购的主要材料
由供应商直接提供给本公司的商品主要包括供电及采暖、电梯等机电设备、
玻璃幕墙和门窗等外装和内装材料；该等设备和材料的采购采用了网上集中采购
的方式，公司还为此建立了战略供应商体系。
（2）近三年公司前5 大原材料供应商及其金额、在采购总额中所占的比例
2006 年，前5 名供应商的采购额合计3 亿元，占全年材料设备采购总额的
17.76%；2005 年，前5 名供应商的采购额为2.17 亿元，占全年公司直接采购总
额的21.70%；2004 年，前5 名供应商的采购额为1.49 亿元，占全年公司直接采
购总额的26.46%。
3、公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、主要关联方、持有公
司5%以上股份的股东与前5 大供应商及前5 大客户不存在股权关系。
1－1－54
六、公司主营业务具体情况
（一）公司的房地产开发相关情况介绍
1、公司房地产开发策略
公司从1988 年开始介入房地产开发，并于1992 年确立了以房地产为核心业
务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向。到目前为止，已积累了十几
年的房地产开发经验。公司依靠精心组织的项目策划、设计、施工与市场营销和
销售，以及所营造出的优美人居环境和完善的物业管理赢得了客户的信任。公司
目前已制定以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，目前
万科已进入全国27 个经济发达、人口众多的大中城市进行住宅规模开发。
2、公司取得的开发资质证书
公司的一线子公司为具体项目操作者，并已取得相应的资质开发证书。2006
年9 月15 号，经过建设部审批，万科企业股份有限公司（总部）取得房地产一
级开发资质。自此，公司能够以集团名义在全国范围内获取房地产开发项目，从
而增强了公司的市场竞争力。
3、房地产专业人员情况
截止2006 年12 月31 日，公司共有在册员工13,402 人， 其中房地产开发
系统共有员工2,602 人。
学历构成如下：博士占0.3%，硕士占11.9%，本科占66.4%，大专占18.2%，
大专以下占3.2%，本科及其以上学历占地产总人数的78.6%。
专业构成如下：市场营销和销售人员454 人，占17.4%，。专业技术人员1458
人，占56%：其中工程人员773 人，占29.7%；设计人员341 人，占13.1%；成
本管理人员183 人，占7%；项目发展人员161 人，占6.2%。管理类员工 626
人，包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级
管理人员，占24%。
4、公司开发建设中采用的新工艺和新技术等情况
公司在新技术创新上，从两大方面入手：一是工业化住宅的创新应用，二是
绿色住宅的创新应用。
工业化住宅研究中，公司自2003 年起正式启动工业化住宅研究，截止2006
年已经基本确定了将预制混凝土住宅作为主要的研发方向，并逐步形成了万科的
1－1－55
工业化住宅体系。该体系将不同寿命的建筑部件分离以最大限度的保证住宅建筑
在其70 年的寿命中能够维持着原有的结构，且设备及装修可根据客户自己的生
活方式的变化而改变。
在结构部分，采用了竖向受力构件（柱）现浇，横向受力构件（梁、板）半
预制的方式，提高了结构主体的工业化率，加快了主体的建造速度。
在围护部分，采用了工业化外墙的方法：直接外墙采用预制混凝土外墙，间
接外墙采用轻钢和ALC 外墙，内墙采用轻钢墙，墙体为工厂加工生产的成型模
块，在施工现场进行拼装，提高了围护部分的施工进度。
设备部分，采用了分离式设计原则，设备与结构主体脱离开来；内装采用双
重壁的设计方式，将从结构主体中脱离出来的设备管线隐藏在双重墙、双重地板
等。这样避免了结构和设备的相互影响，既便于施工，又使得设备的维护和更换
更加便利。
以工业化技术为基础的住宅建造，既提高了住宅的建造速度，同时由于减少
了现场的施工作业，也降低了建筑垃圾、建筑废水的产生，这也是符合公司在绿
色住宅创新方面的要求。
在绿色住宅研究中，公司在住宅节能、节水、绿色建材等方面也做出了部分
尝试。
节能方面，为使得万科全部项目满足国家建筑节能规范，公司编制了《万科
集团节能技术方案》及节能管理办法，涵盖北方、华东、华中、西南、华南的地
区，保证集团全部项目节能达标，同时还对深圳、上海、北京、天津、广州等核
心城市的部分项目提出了超出国家标准的节能要求。
在节水方面，公司编制了《万科集团水环境技术方案》，将住宅区内的饮用
水、景观水、雨水、污水统一纳入住区水环境的大范围内综合设计，从而提高水
资源使用效率，达到节水的目的。在水质保障和水资源循环利用方面，还在集团
范围内推广应用人工湿地及中水处理技术。
绿色建材方面，公司结合国家强制标准及绿色建材推荐标准编制了《万科绿
色建材标准》及管理办法，对室内装修建材的污染物含量进行指标控制，保证精
装修住宅的室内污染物含量达到国家标准。
5、公司取得的荣誉情况及荣誉证书
1－1－56
一直以来，公司对规划及设计非常重视，各子公司均成立了设计部，以此来
对各项目的规划及设计进行管理监控。通过对设计过程的监控，公司开发的楼盘
多次获得国家级大奖。2005 年天津水晶城项目、2006 年广州四季花城项目分别
获得建筑业的最高奖项“詹天佑土木工程大奖”。2006 年，在同样具有国家权
威性质的“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选的总计20 个金奖中，万科有广
州万科四季花城、深圳万科东海岸、上海万科四季花城、天津万科假日风景、成
都万科金色家园五个项目当选，占获奖项目总数的四分之一。经过多年积累，公
司以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良
好的品牌形象。
随着经济的发展以及开发经验的增长，公司的开发水平也在不断地进步。开
发初期的项目，如深圳的天景花园、威登别墅以及上海的西郊花园等在商品房市
场刚刚启动时，以优美的环境，小而精的设计以及亲和的物业管理，受到追求生
活质量的人们的普遍认可。1998 年起，为了顺应郊区化住宅发展趋势，公司又
相继在各地推出了“万科新城系列”。天津万科新城、深圳四季花城、沈阳花园新
城、武汉四季花城等项目，注重住宅产业化发展，融入绿色生态以及保证高科技
的含量，充分显示了成熟社区的内涵魅力。从2000 年起公司又积极研制住宅的
产品系列，并形成了以设计专利产品“情景花园洋房”为代表的具有创新性质的
区域性住宅产品体系，并通过标准化设计等方式，将各类系列产品运用到包括深
圳四季花城、成都城市花园、武汉四季花城及城市花园、南昌四季花城、鞍山城
市花园和沈阳四季花城在内的多个区域公司项目的开发当中。目前，公司积极提
高产品的创新能力，努力推进标准化、工厂化进程，2007 年首座基于工厂化技
术开发的住宅将在上海新里程项目正式投入建设。
（二）公司的主要经营模式及市场推广模式
1、房地产经营的市场定位
公司是一家为市场提供主流住宅产品的企业，在多年地产开发经验的基础
上，公司正在建立从土地出发到客户导向的地产开发体系。目前已经初步形成万
科的四大产品系列和八大产品品类，强调为每一块土地选择最合适的客户并为其
提供最合适的产品。
客户方面重点锁定1962-1972 年出生的婴儿潮客户以及70 末80 后的青年群
1－1－57
体，重点满足两大群体改善居住条件、首次置业的需求。在产品方面针对上述需
求分别进行产品研发，提供不同产品类型、不同户型、不同配套、以及不同核心
价值的产品。
2、主要从事房地产项目的类型
公司所从事的房地产开发项目主要以住宅开发为主，主要用于销售。2005
年之前，公司的经营模式是自主开发为主，2005 年开始，公司部分项目进行了
合作、合资开发。
3、采用的主要融资方式
公司房地产开发的主要融资方式是银行贷款、资本市场筹资、以及非银行金
融机构的贷款等。同时公司注重售房款、银行按揭放款的管理，以减轻外部筹资
的压力。公司还在积极尝试新的融资方式，如境内外资金合作开发项目、发行房
地产信托基金等。
4、采购模式
公司建立了总部、区域和地区不同层次的集中采购制度以发挥规模优势，公
司采购集中度逐年提高。
公司强调通过整合社会资源实现目标，已经与一批优秀供应商建立了稳定的
战略合作伙伴关系；公司制定了制度化的施工总承包战略合作操作指引。为进一
步推进战略合作，公司初步开发了由总部统一指定的包括承包商、监理、材料设
备供应商等在内的供方管理体系。该体系由供方认证、供方动态评估、供方绩效
改进三部分组成，以服务最终客户、共同成长为目标进行供方关系管理。
在www.a-housing.com 的成功基础上，公司正在重新规划集团采购管理体系。
该体系将涉及组织、采购价值观、采购策略、关键流程优化、采购信息化平台、
采购人员的第二次专业化等，其核心目标是提升组织能力、提高采购业务效率和
价值。升级平台项目目前已经完成软件选型。
5、建筑模式
公司项目开发以招标方式总包给建筑公司，由建筑公司负责项目建筑施工。
6、房地产项目的定价模式
公司在对拟开发项目的地段、位置、周围景观、环境配套设施、便利程度、
装修和设备标准、住宅的楼层和房屋的朝向、房型购买者的付款方式、周边项目
1－1－58
的平均价格水平以及项目成本状况等因素进行综合考虑的基础之上，预先确定项
目大致的销售价格区间，然后通过推广活动测定市场对公司开发项目定价的认同
程度，并据此对项目定价进行相应的调整，确定出大体符合市场需求状况的销售
价格。公司在正式开展项目的市场推广和营销活动之后，还会根据市场的销售情
况再对项目销售价格进行灵活、动态的调整。
7、销售理念和主要销售模式
公司在销售过程中，强调一切以客户为核心，紧紧围绕客户需求，为客户提
供理想的住宅和人居环境。在销售模式上强调销售外包，重视加强客户分析和研
究能力。
8、采用的物业管理模式
目前公司所开发的楼盘主要由公司全资附属物业管理公司提供物业服务。公
司所开发项目的物业管理以遵守国家及地方的法律法规及规定为前提，以有利于
维护广大业主的利益为出点，充分尊重业主大会的决议，并积极支持业主委员会
开展相关工作。
本公司第一家物业管理公司——深圳市万科物业管理有限公司成立于1992
年1 月，历经十五年的发展，目前已先后在深圳、上海、北京、天津、沈阳、成
都、武汉、长春、南昌、广州等城市成立22 家物业管理公司，是国家建设部首
批认定的物业管理一级资质企业之一。为规范物业管理，提升物业管理服务品质，
公司物业于1996 年率先导入ISO9002 国际质量管理和保证模式，并通过第三方
国际标准质量体系认证，从而获得了中国物业管理企业第一张由国际机构颁发的
品质保证证书。
公司物业一贯坚持以业主为关注焦点，秉承“全心全意全为您”的服务理念，
着力于为业主提供高品质的物业管理服务，力求精益求精、持续超越客户不断增
长的期望，为业主营造温馨舒适的家园。
（三）公司经营管理体制及内控制度
1、房地产开发项目决策程序
（1）房地产项目投资根据重要性逐级决策
公司为了规范房地产项目投资的程序，制定了《房地产开发用地投标、竞拍
管理办法》等一系列规章制度。目前公司对房地产项目决策规定如下：
1－1－59
序号 项目规模、类型 决策主体
1 单个项目投资额超过公司最新经审计的净资产50% 股东大会
2
（一）以招拍挂等公开方式单独获取项目的地价金额或者以同
样方式合作获取项目中万科实际投入的地价金额在人民币14.9
亿元以上的单个项目购置
（二）除公开招拍挂方式以外，其他以获取单个项目用地为目
的，如：收购公司权益、与土地方合作开发等方式而进行的交
易，且交易金额在人民币10 亿元以上；
董事会
3
单个项目投资金额低于上述属于董事会决策范畴，且项目达到
公司对项目设定的内部收益率指标
公司新项目投资
决策小组审议，并
报总经理批准
（2）房地产项目决策流程
地产项目投资基本操作程序如下：一线子公司收集项目信息，编写《立项报
告》，然后报公司总部进入听证会程序，听证会程序分为立项和决策两个阶段：
首先申请立项，立项需要总部企划部召集新项目投资决策小组进行立项评审，并
由集团分管副总决定是否立项；立项后进入项目决策阶段，需要向企划部提交《项
目可行性研究报告》，并根据新项目投资决策小组的评审意见，集团相关分管领
导共同投票表决。表决通过并经总经理批准，项目方可实施。如果项目需要董事
会、股东大会审议的项目，则需要报经审议方可实施。
2、开发项目管理架构的设置
公司开发每一个房地产项目，会选择当地子公司设立项目公司或者子公司成
立独立的项目部来进行运营。项目公司或者项目部负责项目具体的开发管理。当
地的一线公司依靠自有的完善的专业管理与服务平台，委派包括营销、财务、设
计、采购、成本、客户关系等专业人员进入项目公司或者项目部组成临时团队共
同进行项目开发。
3、公司质量控制体系
（1）公司持续完善质量管理体系
公司已经建立一套规范化、专业化、程序化的房地产运作体系，针对房地产
开发全过程的各个环节，公司制订了相应的项目管理、成本管理、设计变更管理、
采购管理、合同管理等各项管理办法作为质量管理体系的组成部分。
公司实行严格的项目管理和工程管理制度，主要有项目质量风险与工程管理
1－ 1－60
评估办法、项目安全环保管理作业指引和管理标准、绿色建材标准及室内环境污
染及噪声控制作业指引等。自2005 年起，公司陆续发布了共计6 批41 篇集团统
一的部品技术标准，通过企业标准的制定围绕客户导向提升房屋实体质量。
基于发展战略，公司持续优化流程和组织架构。2006 年，公司成立了区域质
量管理部门以加强对区域内所属公司的质量控制的深度。根据相关管理办法，公
司定期对所有在建项目进行一次全面的质量风险及工程管理评估，评估工作由独
立第三方及区域工程管理责任部门负责，公司总部及区域对质量风险等级较高和
工程管理存在问题较多的项目进行不定期抽查和复查。
公司将工业化住宅确定为产品战略之一，通过工业化生产方式提高产品实体
质量，显著减少传统施工方式误差。
（2）利用供方关系管理提高产品品质
公司强调通过整合社会资源实现目标，已经同一批优秀供方建立了稳定的战
略合作伙伴关系。公司制定了制度化的施工总承包战略合作操作指引，通过强强
联手获得更为出色的市场信誉和更为完善的质量保障，不断生产高性能、低成本、
高保障的产品，以服务最终客户、共同成长为目标进行供方关系管理。
自2000 年开始，集团持续扩大集中采购业务，以体现规模优势、整合供方
资源，保证并提高房屋品质。
（3）公司质量管理获得社会广泛认可
本公司是最早导入房地产企业ISO9001 质量管理体系的地产企业之一，公司
下属的深圳万科物业于1996 年在业内率先通过ISO9002 质量管理体系认证后，
下属的深圳、上海、武汉等城市房地产公司也先后通过了国内外ISO9002 质量
管理体系认证，另有多家公司也已经启动了认证相关工作。2006 年，为进一步
提升管理质量，实现从优秀到卓越，下属上海万科房地产集团有限公司已经导入
“卓越绩效模式”，深圳市万科房地产有限公司近期亦将启动该项工作。
（四）开发过程中涉及的各项具体业务的运行情况
1、项目设计单位、设计方案的选择
公司根据国家有关规定，主要采取招投标方式选择设计单位和设计方案。
具体选择方式为：公司在根据设计单位资质、行业信誉、与本公司的合作程度、
设计质量及服务质量等信息建立的设计单位数据库的基础上，结合项目本身的特
点，筛选出相关单位进行招标，再根据公司现有的可量化的评标体系，进行评标，
1－1－61
选择设计单位。公司还致力于建立战略合作伙伴关系，保持与优秀设计公司稳定
的合作关系。
2、项目承建、监理及材料、设备供应单位的选择、管理与监督
公司注重与合作伙伴建立长期战略关系。因此公司选择合作伙伴时优先考
虑与本公司有优良合作记录、能提供符合公司标准的服务、资质好、信誉高的供
应商。
公司通常采用邀请招标的方式选择合作伙伴，邀请招标时必须有三家以上
的投标单位参与竞标。中标单位为满足招标文件的实质性要求，并且投标价格是
合理低价。对于技术简单、规模不大的施工招标原则上应按合理最低投标价法确
定中标单位。
具体招标过程为公司在严格遵守国家有关工程招投标管理规定的基础上，
根据项目自身特点，运用公司供应商评估体系，筛选出技术上合格的供应商（承
建商、监理单位和材料、设备供应商的统称）进行来参加投标，然后根据公司现
行的可量化的评标体系对供应商和标书进行综合评定，最终择优录用。在政府有
关质量监督部门的监督下，公司工程管理部、各分公司工程管理部、项目部与监
理单位分工合作，共同完成工程进度、质量和投资控制。
3、出租物业的经营方式
公司暂无以出租为目的进行的物业开发，现有的出租业务主要是住宅项目配
套的商业设施及少量公寓。出租管理方式为地产销售部门负责招商，事先根据位
置、经营范围等设定租金上下限范围；租户进驻后，日常管理由物业服务中心负
责。
（五）公司主要房地产业务项目的情况
1、已开发完工项目
自2002 年以来公司主要已开发项目基本情况如下，相关证件均已齐全。
序号 地点 项目名称 占地面积
（m2）
建筑面积
（m2）
竣工
时点
开发
模式
销售
比例
施工单位 是否
分包
施工单
位资质
工程
质量
1 深圳 金色家园 28,627 203,988 2002-12 自主100% 江苏省建筑安装工程股份有限公
司深圳分公司
是一级合格
2 深圳 四季花城 373,684 551,640 2002-12 自主100% 深圳市第一建筑工程公司、中国
华西企业有限公司等
是一级合格
3 深圳 17英里 67,571 50,678 2006-9 自主99% 深圳市创筑建筑工程有限公司 是一级合格
1－1－62
4 长沙 西街花园（一期） 45,333 75,578 2004-7 自主76% 浙江萧山建工集团、长沙建工等 否二级优良
5 上海 提香别墅（韵园） 220,000 64,724 2006-12 合作100% 南汇建筑总公司等 否一级良好
6 上海 朗润园项目 96,313 143,243 2006-9 自主99% 上海第五建筑有限公司、龙元建
设集团有限公司
否特级良好
7 上海 城市花园新区南块 203,000 1,560,000 2003-12 自主100% 浙江建安实业集团股份有限公司
浙江中富集团股份有限公司
上海建设工程总承包有限公司
宏润建设集团股份有限公司
上海市第五建筑有限公司
否一级
一级
特级
一级
一级
优
8 南京 金色家园 51,568 184,424 2004-12 自主100% 南通建筑工程总承包有限公司 是特级优良
9 杭州 银座公寓 14106 72286 2002-12 自主100% 浙江一建建设集团有限公司 是一级合格
10 北京 星园 88,129 322,585 2004-12 自主100% 通州市第二建筑安装工程公司 否一级良好
11 北京 青青 251,600 282,967 2005-6 自主100% 中国水利水电第二工程局 否一级良好
12 北京 西山庭院 98,813 151,540 2006-2 自主100% 中国建筑二局第一建筑工程公司 否一级良好
13 天津 美树丽舍 194,101 111,891 2003-12 自主100% 中国建筑第八工程局等 是一级合格
14 天津 花园新城 550,893 336,195 2003-6 自主93% 南通二建有限公司等 是一级合格
15 长春 万科城市花园 140,600 183,193 2004-12 自主100% 南通六建建设集团有限公司等 否一级良好
16 大连 万科城市花城 130,000 189,308 2006-6 自主100% 大连阿尔滨集团有限公司 否特级优良
17 鞍山 万科东源大厦 6,025 69,434 2002-12 合作100% 鞍山第八建筑工程有限公司 否甲级良好
18 沈阳 金色家园 83,330 167,089 2005-12 自主99% 辽宁国际工程建设有限公司 否三级良好
19 武汉 万科四季花城 248,822 268,322 2003-12 自主100% 中天建设集团有限公司；
江苏华江建筑工程有限公司；
南通四建集团有限公司；
南通三建集团有限公司
否一级
二级
一级
二级
优良
20 武汉 万科香港路8 号 7,002 59,046 2006-12 自主100% 中天建设集团有限公司 否一级优良
21 成都 成都金色家园 38,447 103,997 2005-6 自主99% 成都倍特建筑安装工程有限公司
等
是一级良好
2、目前正在开发建设中项目
至2006 年12 月31 日公司主要在建项目基本情况如下：
珠三角区域：
（1）深圳万科城
项目地址 深圳市龙岗区布吉坂田坂雪岗大道万科城
占地面积/建筑面积（平方米） 397,883.5/437,670
首期开工日期/计划竣工日期 2004-05/2008-12
施工单位名称（资质）/是否分包 深圳市振波建设实业有限公司；深圳市建筑工程股份有限
1－1－63
公司；深圳市西部城建工程有限公司等（一级）/是
项目销售情况 前3 期基本销售完毕、4 期未售
项目五证及房地产证情况 1-3期齐全，4 期陆续办理
总投资/至2006 年12 月31 日投资 249,642 万元/179,872 万元
项目开发模式 自主
项目进度 4期基础施工
（2）深圳第五园（华宇威宏、和乐）
项目地址 深圳市龙岗区布吉镇坂田社区雅园路万科第五园
占地面积/建筑面积（平方米） 551,193/535,310
首期开工日期/计划竣工日期 2005-03/2008-12
施工单位名称（资质）/是否分包 深圳市创筑建筑工程有限公司、广东三穗建筑工程有限公
司深圳分公司（一级）/是
项目销售情况 1、2 期基本销售完毕，3 期未售
项目五证及房地产证情况 1、2 期齐全，3 期陆续办理
总投资/至2006 年12 月31 日投资 256,164 万元/13,536 万元
项目开发模式 自主
项目进度 3期部分取得预售许可证
（3）广州四季花城
项目地址 佛山南海区
占地面积/建筑面积（平方米） 458,983/458,983
首期开工日期/计划竣工日期 2003-08/2007-12
施工单位名称（资质）/是否分包 中建三局建设工程公司、裕通建设集团有限公司、恒域建
筑有限公司、中天建设集团有限公司（特级）/是
项目销售情况 良好
项目五证及房地产证情况 前5 期齐全，6C 期证件陆续办理
总投资/至2006 年12 月31 日投资 13.5 亿元/11.9 亿元
项目开发模式 自主
项目进度 4期精装，5 期落架，6 期主体施工
（4）东莞城市高尔夫花园
项目地址 东莞市寮步镇横坑村
占地面积/建筑面积（平方米） 301,711/484,492
首期开工日期/计划竣工日期 2004-06/2008-08
施工单位名称（资质）/是否分包 中国建筑第五工程局（一级）、福建省惠建发建设工程有限
公司（一级）、裕达建筑实业有限公司（一级）、深圳市建
筑工程股份有限公司（一级）/是
项目销售情况 2006 年末累计签约销售188,645 平方米
项目五证及房地产证情况 齐全
总投资/至2006 年12 月31 日投资 13亿/7.75 亿
1－1－64
项目开发模式 自主
项目进度 开发至五期
（5）东莞常平万科城
项目地址 东莞市常平镇桥沥管理区
占地面积/建筑面积（平方米） 579,984/324,791
首期开工日期/计划竣工日期 2006-05/2013-04
施工单位名称（资质）/是否分包 中国建筑第五工程局（特级）、广东省华侨建设工程有限公
司（一级）/是
项目销售情况 2006 年末累计签约销售40,933 平方米
项目五证及房地产证情况 五证齐全
总投资/至2006 年12 月31 日投资 11亿/4 亿
项目开发模式 自主
项目进度 开发至二期
（6）中山城市风景
项目地址 中山市南区城南一路5 号
占地面积/建筑面积（平方米） 335,525/466,806
首期开工日期/计划竣工日期 2004-04 /2010-12
施工单位名称/是否分包 汕头市潮阳建筑工程总公司中山分公司（一级）、汕头市建
安（集团）中山分公司（一级）/否
项目销售情况 销售情况良好
项目五证及房地产证情况 1－2 期已获取项目五证及房产证、B 区已获取项目四证；
总投资/至2006 年12 月31 日投资 139,910 万元/68,256 万元
项目开发模式 自主
项目进度 总体进度47%
（7）顺德新城区项目（兰乔圣菲和蓝湾半岛）
项目地址 佛山市顺德区新城区德胜路北C05 地块和佛山市顺德区新
城区德胜路南F02 地块
占地面积/建筑面积（平方米） 187,475/328,508
首期开工日期/计划竣工日期 2006-07/2008-12
施工单位名称（资质）/是否分包 广州市恒域建筑工程有限公司（二级）/否
项目销售情况 销售情况良好
项目五证及房地产证情况 五证齐全
总投资/至2006 年12 月31 日投资 113,967 万元/37,366 万元
项目开发模式 自主
项目进度 完成兰乔圣菲一期大部分主体建筑，兰乔圣菲一期部分已
1－1－65
竣工备案
长三角区域：
（8）上海万科新里程
项目地址 浦东新区高青路2878 弄
占地面积/建筑面积（平方米） 228,218/428,128
首期开工日期/计划竣工日期 2005-04/2009-05
施工单位名称（资质）/是否分包 上海第二建筑有线公司（特级）、上海第四建筑有线公司（特
级）、泛华工程有限公司（特级）、浙江舜杰建筑有限公司
（特级）/部分专业分包
项目销售情况 A标段已全部销售，B 标段已开始销售；销售情况良好
项目五证及房地产证情况 前期手续具备
总投资/至2006 年12 月31 日投资 264,988 万元/103,443 万元
项目开发模式 合作
项目进度 一期住宅A、B 标段基本竣工，二期住宅未开工
（9）上海四季花城
项目地址 上海市宝山区松兰路
占地面积/建筑面积（平方米） 38.4 万/47 万
首期开工日期/计划竣工日期 2002-10/2009-12
施工单位名称（资质）/是否分包 上海市第二建筑有限公司（特级）/否
项目销售情况 销售情况良好
项目五证及房地产证情况 房地产证齐全，1 期CD 区、B 区及2 期1 区五证齐全
2 期2 区已获得3 证
总投资/至2006 年12 月31 日投资 25亿/11 亿
项目开发模式 自主
项目进度 二期一区目前已进入细部检查阶段
（10）上海白马花园
项目地址 上海市松江区新桥镇明中路1010 弄
占地面积/建筑面积（平方米） 366,825/348,268.35
首期开工日期/计划竣工日期 2003-03 /2009
施工单位名称（资质）/是否分包 中达建设集团股份有限公司（一级）、上海家树建筑工程有
限公司（一级）/否
项目销售情况 良好
项目五证及房地产证情况 1、2 期五证及房地产证齐全；3 期五证齐全、房地产证还
未取得；4 期五证已取得四证，销售许可证还在办理中。
总投资/至2006 年12 月31 日投资 16.56 亿/4.2 亿
项目开发模式 自主
项目进度 前3 期完成；4 期主体施工完成
1－1－66
（11）上海春申万科城
项目地址 上海市闵行区畹町路99、100 弄
占地面积/建筑面积（平方米） 43万/60 万
首期开工日期/计划竣工日期 2001-03/2007-05
施工方式 自建
施工单位名称（资质）/是否分包 上海市第二建筑有限公司；通州建总集团有限公司、龙元
建设集团股份有限公司等（特级）/否
项目销售情况 基本销售完毕
项目五证及房地产证情况 五证齐全
总投资/至2006 年12 月31 日投资 22.8 亿/20.3 亿
项目开发模式 自主
项目进度 基本建设完毕
（12）南昌万科四季花城
项目地址 南昌高新开发区高新七路999 号
占地面积/建筑面积（平方米） 597,400/706,200
首期开工日期/计划竣工日期 2002-01/2008-12
施工单位名称（资质）/是否分包 浙江双堰建筑工程有限公司（一级），上海家树建筑工程有
限公司（一级），龙元建设集团股份有限公司（特级）/否
项目销售情况 销售情况良好
项目五证及房地产证情况 土地使用证、用地规划许可证已获取，其他证件陆续办理
总投资/至2006 年12 月31 日投资 12亿/8.6 亿
项目开发模式 合作
项目进度 总体进度完成整个项目的72%，已竣工49.68 万平方米，
在建面积16 万平方米
（13）宁波金色水岸
本项目为本次募集资金投向项目之一，详细情况请参见“第八节 本次募集
资金运用”的相关内容。
（14）苏州玲珑湾花园
项目地址 苏州工业园区玲珑街1 号
占地面积/建筑面积（平方米） 38.4 万/85 万
首期开工日期/计划竣工日期 2004-04/三期开发计划未定
施工单位名称（资质）/是否分包 南通四建有限公司（一级）、通州市第三建筑工程安装公司
（一级）、绍兴第一建筑集团工程公司（一级）、龙元建设
1－1－67
集团股份有限公司（一级）、上海第二建筑有线公司（特级）
/否
项目销售情况 销售情况良好
项目五证及房地产证情况 分批取得
总投资/至2006 年12 月31 日投资 约30 亿元/约20 亿元
项目开发模式 自主
项目进度 一期全部交付；二期正在开发，三期待开发。
（15）镇江魅力之城
项目地址 江苏省镇江市南徐新城檀山路
占地面积/建筑面积（平方米） 770,903/965,563
首期开工日期/计划竣工日期 2006-10/2014-08
施工单位名称（资质）/是否分包 江苏省建工集团（特级）/否
项目销售情况 销售情况良好
项目五证及房地产证情况 已取得土地证、用地规划许可证、标一段A 区建设工程规
划许可证、部分预售许可证，其他证件陆续办理
总投资/至2006 年12 月31 日投资 28.40 亿元/1.56 亿元
项目开发模式 自主
项目进度 总体进度5.49%
（16）浙江良渚项目
本项目为本次募集资金投向项目之一，详细情况请参见“第八节 本次募集
资金运用”的相关内容。
环渤海区域：
（17）北京四季花城
项目地址 北京顺义望泉寺村
占地面积/建筑面积（平方米） 195,817/316,610
首期开工日期/计划竣工日期 2006-06/2008-11
施工单位名称（资质）/是否分包 通州市第二建筑安装工程公司（一级）/否
项目销售情况 良好
项目五证及房地产证情况 五证齐全
总投资/至2006 年12 月31 日投资 125,297 万元/50,101 万元
项目开发模式 自主
项目进度 一期竣工
（18）北京假日风景
1－1－68
项目地址 北京丰台区小屯西路
占地面积/建筑面积（平方米） 224,254/447,302
首期开工日期/计划竣工日期 2006-12/2012-12
施工单位名称（资质）/是否分包 江苏中兴建设工程有限公司（特级）/否
项目销售情况 尚未开始销售
项目五证及房地产证情况 已取得用地规划证、一期工程规划证，其他证件陆续办理
总投资/至2006 年12 月31 日投资 372,839.93 万元/115,368 万元
项目开发模式 合作
项目进度 示范区在建
（19）青岛新天地万科魅力之城
项目地址 青岛市城阳区兴阳路417 号
占地面积/建筑面积（平方米） 200,289/408,901
首期开工日期/计划竣工日期 2006-09/2009-12
施工单位名称（资质）/是否分包 上海家树建筑工程有限公司（一级）/否
项目销售情况 尚未开始销售
项目五证及房地产证情况 除预售许可证外其余四证均已齐全
总投资/至2006 年12 月31 日投资 17.74 亿元/1.45 亿元
项目开发模式 合作
项目进度 前期准备阶段
（20）沈阳万科城
项目地址 沈阳市和平区长白西路
占地面积/建筑面积（平方米） 365,566.48/908,881
首期开工日期/计划竣工日期 2005-10/2014-12
施工单位名称（资质）/是否分包 赤峰宏基建筑工作公司（二级）/否
项目销售情况 销售情况良好
项目五证及房地产证情况 已取得土地证已全，其他证件陆续办理
总投资/至2006 年12 月31 日投资 454,727 万元/82,177 万元
项目开发模式 自主
项目进度 共8 期已开发1 期
（21）沈阳四季花城
项目地址 沈阳市于洪区千山西路2 号甲
占地面积/建筑面积（平方米） 387,471/544,484
首期开工日期/计划竣工日期 2002-09/2008-12
施工单位名称（资质）/是否分包 辽宁国际建设工程集团、沈阳众雄建筑工程公司、江苏中
兴建设有限公司、沈阳城建建筑工程公司等（二级）/否
项目销售情况 销售情况良好
项目五证及房地产证情况 土地使用及土地规划证齐全、销售许可证及施工许可证五
期四组团没有取得。
1－1－69
总投资/至2006 年12 月31 日投资 156,280 万元/127,863 万元
项目开发模式 自主
（22）天津水晶城
项目地址 天津市河西区解放南路
占地面积/建筑面积（平方米） 384,100/402,428
首期开工日期/计划竣工日期 2003-03/2007-03
施工单位名称（资质）/是否分包 河南华盛建筑有限公司、江苏第一建筑有限公司、石家庄
一建建设集团公司、北京城乡建设集团公司（一级）/是
项目销售情况 销售基本完毕
项目五证及房地产证情况 齐全
总投资/至2006 年12 月31 日投资 145,042 万元/130,553 万元
项目开发模式 自主
项目进度 除4 期外其他均已完成竣工备案
（23）天津东丽湖
项目地址 天津市东丽区东丽湖
占地面积/建筑面积（平方米） 2,708,886/1,911,963
首期开工日期/计划竣工日期 2004-03/2016-12
施工单位名称（资质）/是否分包 湖南省第六工程公司、南通五建建设工程公司、江苏中兴
建设公司等（一级）/是
项目销售情况 销售情况良好
项目五证及房地产证情况 齐全
总投资/至2006 年12 月31 日投资 87亿元/9.6 亿元
项目开发模式 自主
项目进度 2期基本已竣工，2 期南已开工；其余尚未开工
其他城市：
（24）成都城市花园
项目地址 成都市锦江区静安路1 号
占地面积/建筑面积（平方米） 334,234/487,262
首期开工日期/计划竣工日期 2002-10/2007-03
施工单位名称（资质）/是否分包 成都倍特建筑安装工程有限公司（一级）、四川省崇州市大
划建筑工程有限公司（二级）/否
项目销售情况 销售情况良好
项目五证及房地产证情况 五证及房产证齐全
总投资/至2006 年12 月31 日投资 101,827 万元/已经完成约总投资额的94%
1－1－70
项目开发模式 自主开发模式
项目进度 1-8期已竣工备案，9 期在建
（25）成都双水岸
项目地址 成都市新都区万科北路1 号
占地面积/建筑面积（平方米） 261,760/421,550
首期开工日期/计划竣工日期 2006-02 /2008-12
施工单位名称（资质）/是否分包 湛江市第四建筑工程有限公司成都分公司（一级）、成都市
新都公用建筑工程有限公司（二级）、四川天力建筑工程有
限公司（二级）/否
项目销售情况 销售情况良好
项目五证及房地产证情况 五证齐全，未办房产证
总投资/至2006 年12 月31 日投资 108,670 万元/已经完成约总投资额的15%
项目开发模式 自主开发模式
项目进度 1、2、3 期已竣工备案，4 期规划中
（26）成都魅力之城
项目地址 成都市成华区保和乡胜利村五、六组
占地面积/建筑面积（平方米） 444,176/860,713
首期开工日期/计划竣工日期 2005-04/2009-12
施工单位名称（资质）/是否分包 湛江市第十建筑工程有限公司成都分公司（二级）、成都市
海宏建筑工程有限公司（二级）、正太集团有限公司（特级）
/否
项目销售情况 销售情况良好
项目五证及房地产证情况 1-3期五证齐全，房产证未到
总投资/至2006 年12 月31 日投资 220,319 万元/37,454 万元
项目开发模式 合作开发
项目进度 1、2 期已竣工备案；3 期1、2 组团竣工备案，其余在建
（27）武汉万科城市花园
项目地址 武汉市东湖高新技术开发区大学园路1 号
占地面积/建筑面积（平方米） 359,947.11/449,897.6
首期开工日期/计划竣工日期 2003-08/2008-12
施工单位名称（资质）/是否分包 江苏正太建设集团股份有限公司（一级）; 江都市建筑工程
有限公司（一级）;龙元建设集团股份有限公司（一级）;
中天建设集团有限公司（一级）;南通四建集团有限公司（一
级）;江苏华江建筑工程有限公司（一级）;湖北长安建筑股
份有限公司（一级）/否
项目销售情况 4期开发，1－2 期售罄、3 期尾盘、4 期在售
项目五证及房地产证情况 齐全
总投资/至2006 年12 月31 日投资 12亿/9 亿
项目开发模式 自主
项目进度 1期2 期竣工、3 期部分竣工、4 期在建
（28）武汉万科润园
1－1－71
项目地址 武汉市武昌区杨园街润园路8 号
占地面积/建筑面积（平方米） 36,389.89/87,847.28
首期开工日期/计划竣工日期 2006-09/2008-10
施工单位名称（资质）/是否分包 中天建设集团有限公司（一级）/否
项目销售情况 销售情况良好
项目五证及房地产证情况 五证齐全，无房产证
总投资/至2006 年12 月31 日投资 4.7 亿/1.7 亿
项目开发模式 合作
项目进度 在建，多层已封顶、小高层主体完成、高层开始基础施工
3、拟开发项目的情况
至2006 年12 月31 日公司拟开发项目基本情况如下：
珠三角区域：
（1）深圳坪山项目
项目地址 深圳市龙岗区坪山镇大工业区
占地面积/建筑面积（平方米） 26,218.11/78,654
首期开工日期/计划竣工日期 2007-07/2008-06
项目土地取得手续情况 土地取得手续齐全
项目五证取得情况 已取得用地规划许可证，其他待办中
总投资/至2006 年12 月31 日已投资 36,500 万元/16,832 万元
项目开发模式 自主
（2）广州万科城北
项目地址 广州市科学城
占地面积/建筑面积（平方米） 88,105/176,210
首期开工日期/计划竣工日期 2007-08/2010-01
项目土地取得手续情况 土地取得手续齐全
项目五证取得情况 待办中
总投资/至2006 年12 月31 日已投资 10.27 亿元/0 亿元
项目开发模式 自主
（3）广州东平项目
项目地址 广州市新广从公路以西，社爷岭西南侧
占地面积/建筑面积（平方米） 137,334/142,119
首期开工日期/计划竣工日期 2007-04/2009-09
项目土地取得手续情况 土地取得手续齐全
项目五证取得情况 已取得土地使用证，其他证件待办中
总投资/至2006 年12 月31 日已投资 8.45 亿元/3.45 亿元
项目开发模式 合作开发
（4）广州金沙洲项目
本项目为本次募集资金投向项目之一，详细情况请参见“第八节 本次募集
资金运用”的相关内容。
1－1－72
（5）佛山万科城
项目地址 佛山南庄龙津沙咀头龙津路西侧、纬三路两侧
占地面积/建筑面积（平方米） 386,400/776,824
首期开工日期/计划竣工日期 2007-03/2015-09
项目土地取得手续情况 已签署土地交易确认书
项目五证取得情况 待办中
总投资/至2006 年12 月31 日已投资278,902 万元/6,500 万元
项目开发模式 自主开发
（6）东莞大岭山项目
项目地址 东莞市大岭山连平管理区
占地面积/建筑面积（平方米） 146,674/146,674
首期开工日期/计划竣工日期 2007 年/2008 年
项目土地取得手续情况 土地取得手续齐全
项目五证取得情况 已取得土地使用权证，其他证件待办中
总投资/至2006 年12 月31 日已投资 4.4 亿元/0.6 亿元
项目开发模式 自主
（7）珠海宾馆项目
本项目为本次募集资金投向项目之一，详细情况请参见“第八节 本次募集
资金运用”的相关内容。
长三角区域：
（8）上海万科城花新园
项目地址 上海市中春路
占地面积/建筑面积（平方米） 31.5 万/47 万
首期开工日期/计划竣工日期 2007-05/2011-06
项目土地取得手续情况 土地取得手续齐全
项目五证取得情况 已取得土地证、用地规划许可证，其他待办
总投资/至2006 年12 月31 日已投资315,281.23 万/34,841.37 万
项目开发模式 合作开发
（9）上海滨江项目
项目地址 浦东新区民生路
占地面积/建筑面积（平方米） 38,753/106,883
首期开工日期/计划竣工日期 2007-08/2009-12
项目土地取得手续情况 土地取得手续齐全
项目五证取得情况 已取得土地证、用地规划许可证，其他待办
总投资/至2006 年12 月31 日已投资 194,331 万元/15,000 万元
项目开发模式 合作开发
（10）上海浦江镇127 号项目
项目地址 闵行区浦江镇127 号
占地面积/建筑面积（平方米） 296,295/229,221
1－1－73
首期开工日期/计划竣工日期 2007-06/2008-12
项目土地取得手续情况 已签约
项目五证取得情况 已取得土地证、用地规划许可证，其他待办
总投资/至2006 年12 月31 日已投资 202,729/33,185 万元
项目开发模式 合作开发
（11）上海53 号项目
项目地址 上海市闵行区七莘路、漕宝路路口
占地面积/建筑面积（平方米） 57,900/230,000
首期开工日期/计划竣工日期 2007-11/2009-12
项目土地取得手续情况 已签土地出让合同
项目五证取得情况 待办中
总投资/至2006 年12 月31 日已投资 15.44 亿/1.4 亿
项目开发模式 拟采取合作方式，但未最终确定
（12）上海浦东五街坊项目
（13）上海浦东中林项目
（14）杭州西湖区蒋村项目
上述三个项目为本次募集资金所投向的项目，详细情况请参见“第八节 本
次募集资金运用”的相关内容。
（15）杭州万科魅力之城
项目地址 九堡镇九环路九盛路
占地面积/建筑面积（平方米） 84,438/229,210
首期开工日期/计划竣工日期 2007-03/2009-02
项目土地取得手续情况 土地取得手续齐全
项目五证取得情况 已取得土地证、用地规划许可证，其他待办
总投资/至2006 年12 月31 日已投资 109,000 万元/31,919 万元
项目开发模式 自主开发
（16）南京安品街项目
本项目为本次募集资金所投向的项目，详细情况请参见“第八节 本次募集
资金运用”的相关内容。
（17）苏州金黄家园
项目地址 苏州市长吴路1 号
占地面积/建筑面积（平方米） 134,771/242,902
首期开工日期/计划竣工日期 2007-04/2010-06
项目土地取得手续情况 土地取得手续齐全
项目五证取得情况 待办中
总投资/至2006 年12 月31 日已投资 约14 亿元/已付地价3.4 亿元
项目开发模式 自主
1－1－74
（19）苏州项目（名称待定）
项目地址 苏州市园区南施街西
占地面积/建筑面积（平方米） 155,673/123,181
首期开工日期/计划竣工日期 2007-03/2010-04
项目土地取得手续情况 土地取得手续齐全
项目五证取得情况 已取得土地使用证，其他证件待办中
总投资/至2006 年12 月31 日已投资 9亿元/已付地价2.8 亿元
项目开发模式 自主
环渤海区域：
（20）大连乐百年
项目地址 大连市甘井子区柳树街柳树村
占地面积/建筑面积 374,703 平方米/421,498 平方米
预计开工日期/预计竣工日期 2007-03/2011-12
项目土地取得手续情况 中标通知书办理中
项目五证取得情况 待办中
总投资/至2006 年12 月31 日已投资 239,324 万元/7,145 万元
项目开发模式 合作开发
（20）大连城市花园梧桐院（酒厂）
项目地址 大连市沙河口区新生路
占地面积/建筑面积 31,895.6 平方米/34,292 平方米
预计开工日期/预计竣工日期 2007-03/2007-12
项目土地取得手续情况 已签《土地出证合同》
项目五证取得情况 取得用地规划许可证，其他证件待办中
总投资/至2006 年12 月31 日已投资 16,347.27 万元/700 万元
项目开发模式 自主
（21）天津宁发花园
项目地址 天津市南开区
占地面积/建筑面积（平方米） 62,671/56,466
首期开工日期/计划竣工日期 2007-03/2007-12
项目土地取得手续情况 已签署土地协议
项目五证取得情况 已获取建设工程规划许可证，其他证件待办中
总投资/至2006 年12 月31 日已投资 7亿元/4 亿元
项目开发模式 合作开发
其他区域：
（22）成都金域蓝湾
项目地址 成都市成华区建设路1 号
占地面积/建筑面积（平方米） 46,944/292,039.4
首期开工日期/计划竣工日期 2007-05/2009-12
项目土地取得手续情况 土地取得手续齐全
1－1－75
项目五证取得情况 五证待办中
总投资/至2006 年12 月31 日已投资146,524.8 万元/已投资20,684 万元
项目开发模式 合作开发
（23）成都朗润园
项目地址 成都市光华大道江安河旁
占地面积/建筑面积（平方米） 42,666.72/138,681
首期开工日期/计划竣工日期 2006-12/2008-12
项目土地取得手续情况 土地取得手续齐全
项目五证取得情况 已取得土地使用证，其余待办中
总投资/至2006 年12 月31 日已投资32,864.71 万元/已投资4,448 万元
项目开发模式 自主开发模式
此外，2007 年以来公司相续获得了一些新的拟开发项目，其中广州科学城
H3 项目、佛山禅城区南庄项目、南京下关区黄家圩项目为本次募集资金投向项
目，详细情况请参见“第八节 本次募集资金运用”的相关内容。
4、主要合作开发情况
本公司在部分项目上采取与其他方合作开发，各方协议履行情况良好，目前
本公司与合作方合作开发的主要情况如下：
合作方介绍 项目名称 合作方名称
注册资本 成立时间经营范围
合作方式 万科权
益比例
北京假
日风景
中国粮油食
品（集团）有
限公司
31,223 万
元
1983-07 经批准的国家组织统一联合经营商
品的出口等
按股权比率分配税后
利润和承担亏损
50%
成都魅力
之城
Reco Ziyang Pte
Ltd.
1.65 亿美元， 1997 经营范围包括发展、经营及管理住
宅、商用及写字楼物业及物业相关
业务的投资、收购和拥有权
按各自认缴注册资本
的比例分配合作公司
的利润及收益。
60%
上海万科
新里程
浦东房地产（集
团）有限公司
2 亿人民币 1996-05 以房地产开发为主的国有企业 由万科经营管理，按相
关比例进行利润分配
90%
上海红郡 日本东京建物
株式会社
771 亿日元 1896-10 写字楼的开发管理；公寓，别墅的
开发销售； 房地产项目的证券化；
修养（resort）设施的建设销售管理；
各种房地产形态的中介评估咨询业
务
按各方在注册资本中
的出资比例分享利润
并分担责任。
75%
南昌万科
四季花城
江西益达投资
发展有限公司
3000 万 1998-05 信息产业、交通基础设施、通信项
目投资；受托资产管理、企业托管
经营、企业财务顾问；房地产开发、
经营；能源、材料和机械电子设备；
纺织品的批发、零售，计算机应用
服务，信息、咨询服务等
双方按股权比例分取
公司税后可分配利润
50%
1－1－76
天津假日
风景
深圳招商房地
产有限公司
10,600 万 1984-05 房地产开发及商品房销售，集中装
饰维修，租赁家具，家用电器，办
理国外客户在国内产业的代管、代
置、代售业务，维修工业区内的电
梯、空调设备；房屋中介代理
按照股权比例出资和
分配利润，由万科负责
经营管理，并收取固定
管理费
55%
天津金域
蓝湾
香港时尚置业
有限公司、天
津万通房地产
有限公司
香港时尚0；
万通1.63 亿
香港时尚：
2006-04
万通：
2004-10
香港时尚：Ivestment Holdings
万通：房地产开发、商品房销售、
出租；物业管理；商务服务；房地
产经营
由万科经营管理，万通
采取按每年资本金8%
的固定股利回报方式，
香港时尚与万科按照
股权比例分配利润
45%
武汉万科
润园
天诚（集团）投
资有限公司
1,210 万美元 2006-04 房地产开发、商品房销售 万科经营管理，按照投
入比例分配利润
55%
上海滨江 上海国际信托
投资有限公司
25 亿元 1981-03 信托业务；投资基金业务；公益信
托。经营企业资产的重组、购并等
中介业务。受托经营国务院有关部
门批准的国债、企业债券承销业务。
代理财产的管理、运用与处分。代
保管业务等。
上海国投管理4 亿元
优先收益信托可获取
年8%的回报，万科可
受让上海国投持有的
75%项目公司股权，之
后项目变为万科独资。
25%
5、开发项目代为收取的住宅共用部分、共用设施设备维修基金的执行情况
自1994 年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施以来，公司一直按照
有关规定列支缴纳房屋公用设施专用基金，并作为公司开发成本的一部分，并根
据有关部门要求的进度进行缴纳。在公司进入的其他城市，公司也均按照当地的
规定列支和缴纳了类似基金。
6、截止2006 年12 月31 日，公司开发项目不存在停工、烂尾、空置的情况。
（六）公司的土地资源
1、公司拓展项目资源的策略
公司拓展项目资源的策略为：坚持投资以销售为主的住宅项目；重点投资城
区内或城郊结合部配套完善的金色家园系列与城市花园系列成熟产品用地；重点
投资可快速开发的中小规模项目用地。
2、公司土地资源情况介绍
截止2006 年12 月31 日，包含在建项目、拟开发项目中未开工规划建筑面
积共计1850.6 万平方米，上述规划中的土地取得手续均齐备，相关证件根据项
目进展情况取得。
项目名称 位置 权益占地面积规划建筑06 年末未开工
1－1－77
面积 规划建筑面积
（万平米）
珠江三角洲区域
深圳万科城 龙岗区 100% 513,018 514,990 12.2
深圳第五园 龙岗区 100% 551,193 527,899 28.9
深圳东海岸 盐田区 100% 342,984 264,947 2.0
深圳17 英里 盐田区 100% 67,571 50,177
深圳金域蓝湾 福田区 100% 40,234 233,866
深圳万科中心 盐田区 100% 61,730 79,242 7.9
深圳溪之谷 宝安区 60% 158,639 47,270 4.7
深圳大甲岛 惠州市 100% 364,450 234,975 23.5
深圳坪山项目 龙岗区 100% 26,218 77,624 7.8
广州金色家园 东山区 100% 7,716 34,950 3.5
广州荔景家园 越秀区 100% 6,576 57,736 5.8
广州天景花园 花都区 100% 62,315 146,908 8.8
广州金沙洲项目 白云区 50% 144,657 433,971 43.4
广州东平项目 花都区 50% 137,334 142,119 6.2
广州万科城 箩岗区 70% 222,001 154,226 8.6
佛山四季花城 南海区 100% 533,955 552,700 7.3
广州城市花园 黄埔区 100% 117,198 192,817
广州蓝山小城 白云区 100% 74,034 145,390 8.7
东莞高尔夫花园 寮步镇 100% 301,711 451,071 8.3
东莞运河东花园 莞城区 29% 83,156 239,752 2.7
东莞松山湖花园
松山湖产业园
区 60% 133,333 75,946
东莞常平万科城 常平镇 100% 579,984 324,791 22.9
东莞大岭山项目 大岭山 100% 146,674 146,674 14.7
中山城市风景 南区 100% 335,525 574,228 26.5
珠海金域蓝湾 香洲区 100% 23,584 120,895
珠海珠宾项目 香洲区 100% 110,600 251,700 25.2
佛山顺德项目 顺德区 100% 187,475 328,508 23.8
佛山凯旋城 南海区 100% 110,000 241,725 17.7
佛山金色家园 南海区 100% 74,600 219,589 7.0
佛山南庄项目 禅城区 100% 386,400 776,824 77.7
长沙芙蓉区 芙蓉区 80% 358,779 486,964 40.0
厦门金域蓝湾 思明区 100% 55,657 163,559 9.6
小计 ─ ─ 6,319,301 8,294,033 455.2
长江三角洲区域
上海浦江镇项目 闵行区 49% 296,295 229,221 22.9
上海滨江项目 浦东新区 100% 38,753 106,883 10.7
上海燕南园 闵行区 50% 192,000 123,304 2.3
上海华漕213#项闵行区 100% 172,668 247,955 24.8
1－1－78
目
上海红郡项目 闵行区 75% 60,880 61,522
上海四季花城 宝山区 100% 383,678 472,732 10.2
上海千墅项目 闵行区 51% 315,865 418,558 36.8
上海吴泾镇项目 闵行区 100% 141,239 244,426 24.4
上海新里程 浦东新区 90% 238,920 352,264 10.6
上海七宝53 号 闵行区 100% 57,900 170,000 17.0
上海蓝山小城 浦东新区 100% 430530 283,540 17.4
上海白马花园 松江区 100% 366,465 333,840 27.0
上海假日风景 闵行区 100% 599647 541,072
上海兰乔圣菲 闵行区 100% 317,485 89,949 1.0
上海七宝镇187
号 闵行区 100% 61,724 127,000
12.7
杭州魅力之城 江干区 100% 84,438 190,109 19.0
杭州蒋村西溪项
目 西湖区 51% 155,838 304,340
30.4
杭州良渚文化村 余杭区 80% 3,354,214 2,475,967 229.5
杭州逸天广场 滨江区 80% 98,198 174,301 0.0
杭州威尼期水城 萧山区 44% 213,344 350,897 0.0
杭州佑圣项目 上城区 48% 8,070 29,493 2.9
苏州湖东项目 工业园区 51% 155,673 123,181 12.3
苏州冶金厂项目 沧浪区 55% 134,771 242,902 24.3
苏州玲珑湾 工业园区 70% 384,044 844,899 38.9
昆山高尔夫 巴城镇 85% 560,000 330,000 33.0
无锡魅力之城 滨湖区 60% 960,000 1,346,800 93.0
无锡东郡项目 长江北路 70% 81,664 216,458 10.6
南昌四季花城（北
区） 高新区 50% 358,734 445,024
3.3
南京光明城市 河西区 100% 134,000 213,549 0.0
镇江魅力之城 润州区 100% 770,903 821,575 79.3
宁波金色水岸 鄞州区 100% 190,369 312,537 31.3
小计 ─ ─ 11,318,309 12,224,298 830.7
环渤海区域
北京假日风景 丰台区 50% 224,254 416,500 41.7
北京四季花城 顺义区 100% 195,817 316,610 23.3
北京紫台项目 丰台区 100% 38,484 114,847 0.0
北京石佛营项目 朝阳区 60% 12,489 18,885 1.9
北京东第项目 朝阳区 60% 14,106 65,312 0.0
北京公园5 号 朝阳区 60% 36,543 138,265 13.8
天津水晶城 河西区 100% 384,142 385,049 0.0
天津东丽湖 东丽区 100% 2,730,014 1,911,963 160.6
天津假日风景 西青区 55% 228,534 297,103 6.0
天津金色家园 南开区 50% 58,400 105,113 1.3
1－1－79
天津金域蓝湾 滨海新区 45% 60,208 282,978 17.0
天津宁发花园 南开区 55% 62,671 39,728 4.0
沈阳新里程 浑南新区 100% 52,659 115,860 8.1
沈阳新榆公馆 浑南新区 100% 182,139 289,753 18.5
沈阳四季花城 于洪区 100% 387,471 544,484 4.7
沈阳万科城 和平区 49% 365,566 908,881 73.8
沈阳兰乔圣菲 东陵区 100% 344,365 153,462 14.1
大连假日风景 甘井子区 100% 135,297 164,370 0.0
大连城花项目 沙河口区 100% 161,890 221,813 3.4
长春兰乔圣菲 净月开发区 100% 130,873 79,233 2.6
长春万科上东区 二道区 100% 157,709 208,722
鞍山金色家园 铁东区 100% 48,874 98,430 5.5
鞍山城市花园 铁东区 100% 161,444 180,885
青岛魅力之城 城阳区 80% 200,289 340,491 25.7
小计 ─ ─ 6,374,238 7,398,737 426.0
其他城市
成都魅力之城 成华区 60% 444,176 738,785 36.5
成都双水岸 新都区 100% 261,760 339,633 24.8
成都郎润园 温江区域 90% 24,773 137,569 13.8
成都建设路项目 成华区 100% 46,943 234,824 23.5
成都加州湾 金牛区 100% 28,183 190,362
武汉城市花园 洪山区 100% 359,947 437,786 4.1
武汉西半岛 东西湖 100% 201,800 254,712 14.7
武汉润园 武昌区 55% 36,390 87,129 6.2
武汉金色家园 江汉区 100% 23,851 150,044 15.0
小计 ─ ─ 1,427,823 2,570,844 138.7
合计 ─ ─ 25,439,671 30,487,912 1850.6
七、公司主要的固定资产、无形资产情况
（一）近三年公司主要固定资产情况
1、公司主要固定资产的情况
近三年公司主要固定资产基本情况如下：
预计使用年限 年折旧率 预计净残值率类型
2006 2005 2004 2006 2005 2004 2006 2005 2004
房屋及建筑物 12.5-25 12.5-25 12.5-25 3.84%-7.68%3.84%-7.68%3.84%-7.68% 4% 4% 4%
装修费 5 5 5 20.00% 20.00% 20.00% 0% 0% 0%
机器设备 10 10 10 9.60% 9.60% 9.60% 4% 4% 4%
运输工具 5 5 5 19.20% 19.20% 19.20% 4% 4% 4%
电子设备 5 5 5 19.20% 19.20% 19.20% 4% 4% 4%
1－1－80
其它设备 5 5 5 19.20% 19.20% 19.20% 4% 4% 4%
2、公司固定资产在本公司与下属公司的分布情况
近三年公司固定资产在本公司与下属公司的分布情况如下：
2006 年 2005 年 2004 年
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
本公司 10,653.18 14.17% 10,080.90 25.95% 9,567.54 25.01%
下属公司 64,554.20 85.83% 28,763.80 74.05% 28,690.76 74.99%
合计 75,207.38 100.00% 38,844.70 100.00% 38,258.30 100.00%
（二）无形资产情况
1、商标和专利
目前公司持有 和 等注册商标116 件，其中“万科”于2005
年6 月被国家工商行政管理总局公布认定为中国驰名商标。
目前公司拥有专利42 件，其中包括实用新型专利36 件、发明专利1 件、外
观设计专利5 件。
以上商标和专利均为本公司自主取得，未在无形资产入账。
2、土地使用权
本公司未有单独列入无形资产项下的土地使用权。
八、公司拥有的特许经营权情况
公司不存在拥有特许经营权的情况。
九、公司境外经营情况
公司未在境外直接经营。公司在境外的经营主要是通过万科香港进行。
2005 年10 月11 日，商务部核发“【2005】商合港澳企证字第HM0261 号”
《批准证书》，同意公司和深圳万科在香港设立万科地产（香港）有限公司，经
营范围为：“内地房地产代理销售、房地产中介服务和投资控股等”。
截止2006 年12 月31 日，万科香港持有注册于英属维京的2 家公司及注册
于香港的14 家公司的股权，具体如下表所示：
（一）在境外经营情况
1－1－81
序号 公司名称 权益比例注册地注册资本 经营范围
1 Bestgain Finance Ltd. 100% 英属维京USD50,000 投资
2 World City International Inc. 54.2% 英属维京USD50,000 投资
（二）在港澳地区经营情况
序号 公司名称 权益比例注册地 注册资本 经营范围
1 万科中国投资有限公司 100% 香港 HKD2,000,000 投资
2 万科地产（香港）有限公司100% 香港 HKD15,600,000 房地产代理，投资
3 永达中国投资有限公司 100% 香港 HKD10,000 投资
4 香港东台工业发展有限公司70% 香港 HKD5,000,000 投资
5 Dreamtown Ltd. 100% 香港 HKD1,000 投资
6 Fohill Ltd. 100% 香港 HKD1,000 投资
7 Vancity Ltd. 100% 香港 HKD1,000 投资
8 Top Services Ltd. 100% 香港 HKD10,000 投资
9 Dylan Company Ltd. 100% 香港 HKD10,000 投资
10 Carway Ltd. 100% 香港 HKD10,000 投资
11 Forever Ocean Ltd. 100% 香港 HKD10,000 投资
12 Great Hill Ltd. 100% 香港 HKD10,000 投资
13 Mega Falcon Ltd. 100% 香港 HKD10,000 投资
14 Skybo Ltd. 100% 香港 HKD10,000 投资
15 Star South Ltd. 100% 香港 HKD10,000 投资
十、公司自上市以来历次筹资、派现及净资产变化情况
公司自上市以来的历次派现及净资产变化如下：
首发前最近一期末净资产额 13,246,680 元
发行时间 发行类别 筹资净额（万元）
1988 年12 月 公开发行 2,808.6
1991 年5 月 配售新股 12,681.5
1993 年3 月 发行B 股 50,551.2
1995 年10 月 职工股首期 2,656.8
1997 年6 月 配股 38,254.1
2000 年1 月 配股 62,538.5
2002 年 可转债 147,513.84
2004 年 可转债 196,179.97
2006 年 非公开发行 419,670
历次筹资情况
合计 932,854.51
首发后累计派现额（含税） 1,753,978,545.08 元
本次发行前最近一期末净资产额 14,882,371,309.77 元
1－1－82
十一、近三年公司第一大股东做出的承诺及承诺履行情况
在公司股权分置改革中，华润股份有限公司承诺持有的非流通股股份自获得
上市流通权之日起，在十二个月内不上市交易或者转让。之后通过证券交易所挂
牌交易出售原非流通股股份，出售数量占万科股份总数的比例在十二个月内不超
过百分之五，在二十四个月内不超过百分之十，且出售价格不低于股权分置改革
当中发行的认沽权证行权价的120%（出售价格将按权证行权价的调整方式在法
定限售期内进行调整）。公司其他非流通股股东承诺持有的非流通股股份自获得
上市流通权之日起，在十二个月内不上市交易或者转让。
公司原非流通股股东都严格遵守上述承诺。
十二、公司的股利分配情况
（一）公司的股利分配政策
公司可以采取现金或者股票方式分配股利。境内上市外资股股利的外汇折算
率的确定，按照股东大会决议日后的第一个工作日的中国人民银行公布的港币兑
人民币的基准价计算。公司股东大会对利润分配方案作出决议后，公司董事会须
在股东大会召开后两个月内完成股利（或股份）的派发事项。
根据本公司《公司章程》所规定的利润分配政策，本公司税后利润按下列顺
序和比例分配：
公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。
公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。
公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公
积金之前，应当先用当年利润弥补亏损。
公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东大会决议，还可以从税后利润
中提取任意公积金。
公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，按照股东持有的股份比例分
配。
股东大会违反前款规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配
利润的，股东必须将违反规定分配的利润退还公司。
公司持有的本公司股份不得分配利润。
1－1－83
（二）历次分红派息具体情况
公司一贯高度重视对投资者的投资回报，上市以来，采取现金股利、股票股
利和公积金转增股本等多种方式进行利润分配，历年分红派息具体情况如下：
1、 1991 年5 月，公司向全体股东实施每5 股送红股1 股的利润分配方案；
2、 1992 年3 月公司每5 股送1 红股的利润分配方案；
3、 1993 年3 月公司实施每4 股送1 红股、每股派现金人民币0.06 元（含
税），公积金每4 股转增1 股的利润分配方案；
4、 1994 年5 月公司实施A 股每10 股送红股3.5 股、派现金人民币1.5 元
（含税）的利润分配方案；
5、 1995 年6 月公司实施每10 股送红股1.5 股、派现金人民币1.5 元（含
税）的利润分配方案；
6、 1996 年6 月公司实施每10 股送红股1 股、派现金人民币1.4 元（含税）
的利润分配方案；
7、 1997 年6 月公司实施每10 股送红股1.5 股、派现金人民币1 元（含税）
的利润分配方案；
8、 1998 年7 月公司实施每10 股送红股1 股、派现金股息人民币1.5 元（含
税）的利润分配方案；
9、 1999 年8 月公司向全体股东实施每10 股送红股1 股、派付现金人民
币1 元（含税）的利润分配方案；
10、 2000 年8 月公司向全体股东实施每10 股派送人民币1.5 元（含税）现
金的利润分配方案；
11、 2001 年8 月公司向全体股东实施每10 股派送人民币1.8 元（含税）现
金的利润分配方案；
12、 2002 年7 月公司向全体股东实施每10 股派送人民币2 元（含税）现
金的利润分配方案；
13、 2003 年公司向全体股东实施每10 股派送现金人民币2 元（含税）、公
积金每10 股股份转增10 股的利润分配方案；
14、 2004 年5 月公司向全体股东实施每10 股送1 股红股、派人民币0.5
元现金（含税）、公积金每10 股股份转增4 股的利润分配方案；
1－1－84
15、 2005 年6 月公司向全体股东实施每10 股派人民币1.5 元现金（含税）、
公积金每10 股股份转增5 股的利润分配方案。
2006 年7 月公司向全体股东实施每10 股派人民币1.5 元现金（含税）的利
润分配方案。
十三、公司董事、监事、高级管理人员基本情况
（一） 现任董事、监事、高级管理人员简介
1、现任董事简介
王石，男，1951 年出生。1968 年参军，1973 年转业。转业后就职于郑州铁
路水电段。1978 年毕业于兰州铁道学院给排水专业，本科学历。毕业后，先后供
职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。1984 年组建万科前身
深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988 年起任股份化改组之万科董事长兼
总经理，1999 年起不再兼任公司总经理。现任万科董事长。
宋林，男，1963 年出生。1985 年毕业于同济大学工程力学系，获理学士学
位。1986 年加入华润（集团）有限公司；1998 年起任华润（集团）有限公司董
事；2000 年起任华润（集团）有限公司常务董事副总经理，并兼任华润创业有限
公司董事总经理、华润励致有限公司、华润电力控股有限公司董事会主席，2003
年任华润股份有限公司董事；2005 年任华润股份有限公司董事总经理；2001 年
起任万科董事至今。现任华润（集团）有限公司总经理，华润股份有限公司董事
总经理，并兼任华润创业有限公司董事会主席，吉利汽车控股有限公司独立非执
行董事。2006 年起任华润置地有限公司董事会主席。
郁亮，男，1965 年出生。1988 年毕业于北京大学国际经济学系，获学士学
位；后于1997 年获北京大学经济学硕士学位。曾供职于深圳外贸集团。1990 年
加入万科企业股份有限公司。1993 年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理；
1996 年任万科企业股份有限公司副总经理；1999 年任公司常务副总经理兼财务
负责人；2001 年起任公司总经理。1994 年起任万科董事至今。现任万科总经理。
陈志裕，男，1954 年出生。香港创兴书院毕业，英国伦敦商会会计文凭，香
港管理专业协会企业管理文凭。英国国际会计师公会附属会员（AMIA）。从事会
计、财务、行政管理工作多年。1983 年起任仁达国际（香港）有限公司董事。现
1－1－85
亦任北京仁达国际信息工程有限公司及上海仁达允真信息工程有限公司董事总
经理。1997 年起任万科董事至今。2005 年起任万科董事会薪酬与提名委员会委
员。
王印，男，1956 年出生。毕业于山东大学经济学系，获得经济学学士学位，
又在旧金山大学获得工商管理硕士学位。曾供职于对外经济贸易合作部。1984 年
任中国华润总公司办公室副主任；1988 年任华润（集团）有限公司人事部副总经
理；1995 年任华润集团属下上润有限公司总经理；2000 年起任华润（集团）有
限公司董事、助理总经理；2001 年起兼任华润置地有限公司董事总经理；现任华
润（集团）有限公司董事副总经理、华润置地有限公司董事总经理。2002 年起任
万科董事至今。
肖莉，女，1964 年出生。1984 年毕业于武汉大学英国语言文学专业，2000
年获中欧工商管理学院工商管理硕士学位。先后供职于中南工业大学、中国科技
资料进出口公司、日本三菱商事会社深圳事务所。1994 年加入万科，任总经理办
公室副主任。1996 年任万科总经理办公室主任；2004 年任董事会办公室主任。
1995 年至今任董事会秘书。2004 年，出任公司董事至今。2005 年起任万科董事
会投资与决策委员会委员。
蒋伟，男，1963 年出生。毕业于对外经济贸易大学，获得国际业务与财务硕
士学位。1988 年加入中国华润总公司，1990 年加入华润（集团）有限公司。1999
年起任华润（集团）有限公司财务部总经理，2000 年起任华润（集团）有限公司
董事；2002 年任华润（集团）有限公司董事、财务总监；2003 年任华润股份有
限公司财务总监；2005 年任华润股份有限公司董事。现任华润（集团）有限公司
董事、财务总监，华润股份有限公司董事、财务总监，华润创业有限公司、华润
电力控股有限公司、华润置地有限公司、华润励致有限公司及中国资本（控股）
有限公司非执行董事及绿城中国控股有限公司之独立董事。2001 年任万科监事，
2005 年起任万科董事至今。2005 年7 月起，任万科董事会审计委员会委员、投
资与决策委员会委员。
2、独立董事简介
孙建一，男，1953 年出生。毕业于中南财经大学金融专业，大专学历，高级
经济师。1971 年供职于中国人民银行武汉市分行球场路办事处。1978 年任中国
1－1－86
人民银行武汉市分行江岸区支行信贷科副科长。1982 年任中国人民银行武汉市分
行二七路办事处主任兼党支部书记。1985 年任中国人民保险公司武汉分公司副总
经理、党委委员。1990 年起任平安保险公司管理本部总经理，1991 年任平安保
险公司总经理助理，1992 年起任平安保险公司副总经理，1994 年任中国平安保
险公司常务副总经理，1995 年始兼任中国平安保险公司执行董事，1997 年起任
中国平安保险股份有限公司执行董事、常务副总经理，2003 年起任中国平安保险
（集团）股份有限公司执行董事、常务副总经理、副首席执行官至今，亦是中国
平安人寿保险股份有限公司、中国平安财产保险股份有限公司、平安信托投资有
限责任公司、平安养老保险公司、平安银行有限责任公司董事。1995 年起任万科
董事，1997 年任常务董事，1998 年任副董事长，2001 年出任独立董事至今。2005
年起，任万科董事会薪酬与提名委员会召集人、审计委员会委员。
李志荣，男，1959 年出生。1985 年毕业于香港理工大学地产管理专业。香
港注册专业测量师，香港注册专业房屋经理，中华人民共和国注册房地产估价师。
1985 年供职于仲量行代理部，1993 年离职前为工业部董事。1993 年至今任戴德
梁行执行董事。2006 年12 月中至今，出任戴德梁行北亚区副主席及投资部主管。
2002 年任万科独立董事至今。2005 年起，任万科董事会投资与决策委员会召集
人、薪酬与提名委员会委员。
李家晖，男，1955 年出生。1978 年毕业于英国伦敦城市大学。香港会计师
公会执业资深会计师、英格兰及威尔士特许会计师公会会员，英国特许公认会计
师公会资深会员。现任李汤陈会计师事务所副执行合伙人，香港中文大学校外进
修学院兼任导师，香港岭南大学会计学课程咨询委员会委任委员，中港照相器材
集团有限公司独立非执行董事及审核委员会主席，四海国际集团有限公司独立非
执行董事及审核委员会主席。2002—2005 年曾任万基药业控股有限公司独立非执
行董事及审核委员会主席。因致力促进香港会计专业发展，于2004 年7 月获香
港特别行政区政府颁授荣誉勋章。2005 年起任万科独立董事至今。2005 年起，
任万科董事会审计委员会召集人。
徐林倩丽，女，1955 年出生。先后毕业于加拿大哥伦比亚大学、伦敦经济及
政治科学学院、香港中文大学，会计博士。香港会计师公会资深会员、澳洲CPA
荣誉会员和香港董事学会的资深会员。是第一位非美籍人士及第一位香港学者被
1－1－ 87
美国会计学会委任为（国际）副会长。曾任香港会计师公会理事，公司管治委员
会副主席，公共关系策划导向委员会主席等。现任香港理工大学工商管理学院院
长，工商管理研究院院长暨会计学讲座教授，中山大学荣誉教授及客座教授，中
国人民大学客座教授及中国高等教育学会高等商科教育分会常务理事。2005 年起
任万科独立董事至今。
3、监事简介
丁福源，男，1950 年出生。大专学历。曾供职于广东省团委旅游部、中国南
海石油联合服务总公司、南海石油深圳开发服务总公司、南海华信集团公司。1990
年进入万科。1991 年2 月任万科总经理办公室副主任；1991 年10 月任万科人事
管理部经理；1995 年起任公司党委书记至今。1993 年出任公司首届监事会监事。
1995 年出任公司监事会主席至今。
张力，男，1959 年出生。1985 年毕业于江西大学政治经济学专业，本科学
历。曾先后供职于江西省第二化肥厂、江西大学、江西省劳动人事厅。1992 年
11 月进入万科。1995 年任上海万科物业管理公司总经理；1996 年任上海万科房
地产有限公司副总经理；1998 年11 月任公司企划部经理；1999 年任深圳万科精
品制造有限公司董事长、总经理；2000 年离职万科，任远大房地产开发有限责任
公司总经理；2001 年重新加入万科，任北京万科总经理；2002 年至今任万科物
业管理总监；2004 年作为职工委员会代表出任公司监事。
方明，男，1958 年出生，持有山东大学经济学学士学位、南开大学法学硕士
学位和中国社会科学院研究生院法学博士学位。曾任中国社会科学院副研究员。
1993 年加入华润（集团）有限公司，曾任华润（集团）有限公司研究部高级经理、
中国华润总公司资本运营部总经理、华润（集团）有限公司企业开发部助理总经
理，现任华润（集团）有限公司企业开发部副总经理，华润股份有限公司董事会
秘书。2005 年12 月起任万科监事。
4、高级管理人员简介
郁亮，简历请见“董事简介”。
刘爱明，男，1969 年出生。1993 年毕业于清华大学土木工程系，获建筑材
料硕士学位。曾供职于中国海外建筑（深圳）有限公司，任中国海外建筑（深圳）
有限公司董事、助理总经理兼地产部经理；2001 年任中国海外建筑（深圳）有限
1－1－88
公司董事总经理；2002 年任中海地产股份有限公司副总经理；2002 年加入万科
至今，任万科副总经理。2005 年11 月兼任上海万科房地产有限公司总经理。
丁长峰，男，1970 年出生。1991 年7 月毕业于北京大学国际政治系，获学
士学位；后于1998 年获北京大学世界经济系硕士学位。曾供职于江苏省盐城市
委党校。1992 年进入万科；1994 年8 月任总经理办公室研究室副主任；1995 年
任《万科周刊》主编；1996 年1 月任万科东北经营管理本部总经理助理；1997
年任万科东北本部副总经理；1998 年任上海万科房地产有限公司副总经理；1999
年任万科企划部经理；2000 年任上海万科房地产有限公司总经理；2001 年起至
今任万科副总经理。
解冻，男，1965 年出生。1987 年毕业于南京工学院无线电系，获学士学位。
1997 年获上海交通大学管理学院工商管理硕士学位。曾供职于中国深圳彩电总公
司深圳RGB 电子有限公司。1992 年加入万科。1996 年任万科人事部经理；2000
年任万科人力资源部总经理；2001 年任万科人力资源总监；2004 年至今任万科
副总经理。
张纪文，男，1967 年出生。1994 年毕业于清华大学建筑系，获工程硕士学
位；曾先后供职于贵州省建筑设计院、深圳锦绣中华发展有限公司、深圳世界之
窗有限公司、广州华恒设计公司、香港何显毅建筑师楼。2001 年加入上海万科房
地产有限公司任副总经理；2003 年任万科设计总监；2004 年至今任万科副总经
理。
莫军，男，1967 年出生。1991 年毕业于清华大学建筑系，获学士学位；2004
年获中欧工商管理学院工商管理硕士学位。1991 年加入万科。1996 年任深圳市
万创建筑设计顾问有限公司经理；1999 年任深圳市万科房地产有限公司总经理；
2000 年任北京万科总经理；2000 年3 月任万科副总经理；2001 年任万科常务副
总经理。2003 年3 月离开万科，任北京融科智地房地产开发有限公司常务副总经
理。2004 年10 月重新加入万科，任副总经理。
徐洪舸，男，1971 年出生。1994 年毕业于东南大学建筑系，获学士学位。
1994 年加入万科。曾任深圳市万创建筑设计顾问有限公司副经理、深圳市万科房
地产有限公司常务副总经理、深圳市万科房地产有限公司总经理，2005 年8 月至
今任万科副总经理。
1－1－89
肖莉，简历请见“董事简介”。
王文金，男，1966 年生。1994 年毕业于中南财经政法大学，获硕士学位。
中国注册会计师。曾先后供职于合肥市塑料十厂、中科院安徽光学精密机械研究
所。1993 年加入万科。1998 年任万科财务管理部副经理。1999 年任万科财务管
理部总经理；2002 年任万科财务负责人；2004 年至今任万科财务总监。
（二）至2006 年12 月31 日董事、监事、高管人员兼职情况
姓名 本单位任职 本公司以外的任职单位 担任职务
华润置地有限公司 独立董事
王石 董事长
搜狐 董事
华润（集团）有限公司 总经理
华润股份有限公司 董事总经理
华润创业有限公司 董事会主席
吉利汽车控股有限公司 独立非执行董事
宋 林 董事
华润置地有限公司 董事会主席
仁达国际（香港）有限公司 董事
北京仁达国际信息工程有限公司 董事总经理 陈志裕 董事
上海仁达允真信息工程有限公司 董事总经理
华润（集团）有限公司 董事副总经理
王印 董事
华润置地有限公司 董事总经理
华润（集团）有限公司 董事、财务总监
华润股份有限公司 总会计师、财务总监
华润创业有限公司 非执行董事
华润电力控股有限公司 非执行董事
华润置地有限公司 非执行董事
华润励致有限公司 非执行董事
中国资本（控股）有限公司 非执行董事
蒋 伟 董事
绿城中国控股有限公司 独立董事
中国平安保险（集团）股份有限公司执行董事、常务副总经理、
副首席执行官
中国平安人寿保险股份有限公司 董事
中国平安财产保险股份有限公司 董事
平安信托投资有限责任公司 董事
平安养老险公司 董事
孙建一 独立董事
平安银行有限责任公司 董事
李志荣 独立董事 戴德梁行
执行董事、北亚区副主席及
投资部主管
李汤陈会计师事务所 副执行合伙人
香港中文大学校外进修学院 兼任导师
李家晖 独立董事
香港岭南大学 会计学课程咨询委员会委员
1－1－90
中港照相器材集团有限公司 独立非执行董事、审核委员
会主席
四海国际集团有限公司 独立非执行董事、审核委员
会主席
香港理工大学 工商管理学院院长
工商管理研究院 院长暨会计学讲座教授
中山大学 荣誉教授及客座教授
中国人民大学 客座教授
徐林倩丽 独立董事
中国高等教育学会高等商科教育分会常务理事
华润（集团）有限公司 企业开发部副总经理
方 明 监事
华润股份有限公司 董事会秘书
（三）公司董事、监事、高级管理人员薪酬情况
公司整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪
酬，保有和吸纳优秀人才”的理念。公司高级管理人员的薪酬，更是在市场调查
的基础上，根据公司整体经营业绩增长情况确定。2006 年，公司业务快速增长，
公司高层管理人员的薪酬亦有相应幅度的提升。
2006 年在公司任职的董事、监事薪酬情况如下：
姓名 职务
从公司领取的薪酬总
额（万元）
是否在股东或其
他关联单位领取
王石 董事长 422 否
郁亮 董事 374 否
丁福源 监事会主席 233 否
肖莉 董事 220 否
张力 监事 150 否
2006 年，在公司任职的其他高管人员年度薪酬总额1611 万元，人均薪酬230
万元。
2006 年，未在公司任职的各位董事、监事中，宋林、陈志裕、王印、蒋伟4
名董事分别从公司领取董事酬金6 万元（含税），孙建一、李志荣、李家晖、徐
林倩丽四名独立董事分别从公司领取董事酬金12 万元（含税）；方明监事从公司
领取监事酬金6 万元（含税）。其中宋林、王印、蒋伟、方明在华润股份有限公
司之关联单位华润（集团）有限公司领取薪酬。该等董事、监事未从公司领取其
1－1－91
它报酬、津贴。
（四）公司董事、监事、高级管理人员持有本公司股份情况
截至2006 年12 月31 日，公司董事、监事、高级管理人员持有本公司股份
情况如下：
持股数量 姓名
A 股 B股
王 石 628,016 0
郁 亮 175,113 0
丁福源 185,423 0
孙建一 288,432 0
除上述人员外，公司其他董事、监事、高级管理人员未持有本公司股份。
（五）本次发行前公司实施的管理层激励方案
公司2005 年年度股东大会审议通过《首期（06~08 年）限制性股票激励计划》。
1、激励计划的主要内容
（1）激励对象
本公司限制性股票激励计划的激励对象为：
于公司受薪的董事会和监事会成员；高级管理人员；中层管理人员；由总经
理提名的业务骨干和卓越贡献人员。
上述激励对象不包括独立董事以及其他仅在公司领取董事酬金或监事酬金
的董事会和监事会成员。
股票激励计划的激励对象人数不超过公司专业员工总数的8%。监事会对激
励对象名单核实，并将核实情况在股东大会上予以说明。
（2）基本操作模式
公司采用预提方式提取激励基金奖励给激励对象，激励对象授权公司委托信
托机构采用独立运作的方式，在规定的期间内用上述激励基金购入本公司上市流
通A 股股票，并在条件成就时过户给激励对象。
（3）基本操作流程
信托机构用预提的激励基金于当年购入公司流通A 股股票，在年度股东大会
通过的当年年度报告及经审计财务报告的基础上，确定公司是否达到业绩标准、
1－1－92
当年净利润净增加额以及按本计划规定可提取的比例，以此确定该年度激励计划
的有效性以及激励基金数额，并根据预提和实际的差异追加买入股票或部分出售
股票。等待期结束后，在公司A 股股价符合指定股价条件下，信托机构在规定期
限内将本计划项下的信托财产过户至激励对象个人名下，其中股票以非交易过户
方式归入激励对象个人账户。
（4）激励计划构成
首期限制性股票激励计划由三个独立年度计划构成，即2006 年至2008 年每
年一个计划，每个计划期限通常为两年，最长不超过三年（仅当发生补充归属时）。
（5）激励基金的提取条件
每一年度激励基金提取以公司净利润增长率、净资产收益率、每股收益增长
率作为业绩考核指标，其启动的条件具体为：
年净利润增长率超过15%；全面摊薄的年净资产收益率超过12%；公司如采
用向社会公众增发股份方式或向原有股东配售股份，当年每股收益增长率超过
10%。除此之外的情形（如采用定向增发方式实施重大资产购并、换股、引进战
略投资者，配售转债和股票衍生品种等）则不受此限制。
（6）激励基金的提取比例
每一年度激励基金以当年净利润净增加额为基数，根据净利润增长率确定提
取比例，在一定幅度内提取。详情如下：
当净利润增长率超过15%但不超过30%时，以净利润增长率为提取百分比、
以净利润净增加额为提取基数，计提当年度激励基金；当净利润增长比例超过
30%时，以30%为提取百分比、以净利润净增加额为提取基数，计提当年度激励
基金；计提的激励基金不超过当年净利润的10%。
（7）限制性股票的归属
每一年度股票激励计划中的限制性股票采取一次性全部归属并在未当期归
属的前提下拥有一次补充归属的机会。
当期归属：
在等待期结束之日（即T+1 年年报公告日），限制性股票必须满足以下条件
才能以当期归属方式全部一次性归属激励对象：
T+1 年全年万科A 股每日收盘价的向后复权年均价 > T 年全年万科A 股每
1－1－93
日收盘价的向后复权年均价
补充归属：
因未达到当期归属条件而没有归属，限制性股票可延迟大约一年至T+3 年起
始10 个交易日内进行补充归属，但必须同时满足下列两个条件：
T+2 年全年万科A 股每日收盘价的向后复权年均价 > T 年全年万科A 股每
日收盘价的向后复权年均价；
T+2 年全年万科A 股每日收盘价的向后复权年均价 > T+1 年全年万科A 股
每日收盘价的向后复权年均价
取消归属：
如果在补充归属时不能达成激励计划补充归属规定的条件，则公司应于T+3
年起始2 个交易日内发布该年度计划被确认为终止的公告，信托机构应于该公告
发布之日起20 个属于可交易窗口期的交易日内售出该年度计划项下的全部股票，
并在出售股票后的3 个工作日内将股票出售所得资金依激励对象的承诺移交给公
司。如未满足补充归属条件，且万科未在指定时间内进行公告的，万科股东可持
其持股证明，书面要求信托机构于其请求之日起的20 个属于可交易窗口期的交
易日内售出该年度计划项下的全部股票，并将股票出售所得资金在出售股票后的
3 个工作日内移交给公司。
2、激励计划的意义
限制性股票激励计划的实施建立起股东与经理人团队之间的利益共享与约
束机制，将公司利益、股东利益和经理人团队的利益更紧密地结合在一起，进一
步完善了公司的治理结构。它的实施有利于公司平衡短期目标与长期目标，激励
持续价值的创造，并促进公司吸引与保有优秀人才，增强公司竞争力，保证企业
的长期稳健发展。
3、激励计划的实施情况
根据上述股东大会通过的《首期（06~08 年）限制性股票激励计划》，2006
年公司预提年度激励基金141,706,968.51 元。根据激励对象授权，公司委托深圳
国际信托投资有限责任公司用该激励基金累计购入公司A 股股票25,452,018 股。
公司经审计的财务报表显示，截止2006 年12 月31 日，公司实现净利润人
民币2,154,639,315.18 元，扣除非经常性损益后的净利润为人民币2,067,878,243.04
1－1－94
元，较2005 年增长54.68%，全面摊薄的年净资产收益率13.89%，已经达到了限
制性股票激励计划的考核要求。根据计划，公司在年度股东大会通过2006 年年
度报告及上述经审计财务报告后，对上一年度预提的激励基金少提的差额进行补
充提取，追加提取激励基金73,756,963.01 元并按激励计划规定购入万科A 股股
票。上述提取完成后，公司2006 年度股票激励计划合计提取的激励基金将为
215,463,931.52 元。
1－1－95
第五节 同业竞争与关联交易
一、同业竞争
本次发行前，公司的股权结构较为分散。华润股份作为本公司的第一大股
东，其直接和间接持有本公司的股份仅为16.30%，华润股份不构成对本公司的
控制。本公司无控股股东和实际控制人，不存在与控股股东和实际控制人之间的
同业竞争。
公司独立董事认为，根据《公司法》和中国证监会颁布的相关法规文件，
万科的第一大股东华润股份不构成对公司的控制，万科无控股股东和实际控制
人。虽然华润股份与万科经营相同或相似业务，但这种竞争是市场化的公平竞争，
不构成法律、法规界定的上市公司与控股股东和实际控制人之间的同业竞争。
二、关联方及关联关系
1、根据《公司法》、《上市规则》，截止2006 年12 月31 日，不存在对本公
司有控制关系的关联方。
2、根据企业会计准则，公司的全资子公司和控股子公司均为属于受本公司
控制的关联方。详见本招股意向书“第四节 公司基本情况”之“二、公司的组
织结构及对外投资情况”中的相关内容。
3、不存在控制关系的主要关联方情况
（1）根据《公司法》、《上市规则》，持有本公司5%以上股份的股东为公司
的关联方。
目前持有本公司5%以上股份的股东为华润股份，其直接和间接持有本公司
股份比例合计为16.30%，根据《公司法》、《上市规则》，华润股份构成本公司的
关联方。除华润股份外，目前公司不存在其他持有本公司5%以上股份的股东。
（2）根据企业会计准则，公司的联营公司或合营公司为公司的关联方，具
体如下表所示：
表5-3 公司近三年作为关联方的主要联营公司和合营公司列表
年度 关联方 与公司的关系
2006 浙江西湖高尔夫置业有限公司 合营公司
1－1－96
杭州南都宋城置业有限公司 合营公司
沈阳万科永达房地产开发有限公司 合营公司
北京东方新城房地产开发有限公司 合营公司
上海万盛房地产有限公司 联营公司
北海万达房地产开发有限公司 联营公司
东莞万科置业有限公司 联营公司
上海中房滨江房产有限公司 联营公司
上海加来房地产开发公司 联营公司
长沙东方城房地产开发公司 联营公司
深圳兴业房地产开发有限公司 联营公司
年度
杭州星辰房地产开发有限公司 联营公司
深圳市万科东海岸房地产开发有限公司 合营公司
天津兴海房地产开发有限公司 合营公司
东莞松山居置业有限公司 合营公司
沈阳万科永达房地产开发有限公司 合营公司
上海青晨房地产开发有限公司 合营公司
上海万盛地产有限公司 联营公司
北海万达房地产开发有限公司 联营公司
苏州南都建屋有限公司 联营公司
浙江南都房产集团有限公司 联营公司
东莞万科置业有限公司 联营公司
深圳万科城房地产开发有限公司 联营公司
富海有限公司 联营公司
聚唐有限公司 联营公司
纯德有限公司 联营公司
2005
年度
广州万新房地产开发有限公司 联营公司
成都万科置业有限公司 合营公司
深圳市万科东海岸房地产开发有限公司 合营公司
深圳市第五园房地产有限公司 合营公司
天津兴海房地产开发有限公司 合营公司
上海万盛地产有限公司 联营公司
北海万达房地产开发有限公司 联营公司
富海有限公司 联营公司
聚唐有限公司 联营公司
纯德有限公司 联营公司
2004
年度
万城有限公司 联营公司
4、根据《公司法》、《上市规则》和企业会计准则，公司的董事、监事、高
级管理人员为公司关联方
公司的董事、监事、高级管理人员及其兼任董事、高级管理人员的其他单
位构成本公司的关联方，其简介及兼职情况请参见本招股意向书“第四节 发行
人基本情况”之“十三、公司董事、监事、高级管理人员基本情况”中的相关内
1－1－97
容。
三、近三年关联交易情况
近三年公司与持有本公司5%以上股份的股东、董事、监事、高级管理人员
之间在采购、销售方面不存在重大关联交易。
近三年在采购、销售方面发生的关联交易存在于本公司与联营公司、合营
公司之间，公司与第一大股东、董事、监事、高级管理人员之间也在股份认购、
股权激励方面存在关联交易情况。
（一）公司近三年经常性关联交易
1、属于《公司法》、《上市规则》规定的经常性关联交易
根据《公司法》、《上市规则》的规定，公司正在实施的《万科企业股份有
限公司首期（06-08 年）限制性股票激励计划》为经常性关联交易。
为建立股东与职业经理团队的利益共享与约束机制，吸引与保留优秀管理
人才和核心关键员工，完善公司中长期激励机制，提升公司治理水平，2006 年
3 月17 日公司第十四届董事会第四次会议和2006 年5 月30 日召开的股东大会
审议通过了《万科企业股份有限公司首期（06-08 年）限制性股票激励计划》。
根据《公司法》、《上市规则》等相关规定，董事会在审议表决上述股权激
励计划时，计划的受益人王石董事长、郁亮董事、肖莉董事未参与该方案的表决。
2、属于企业会计准则范畴的经常性关联交易
根据企业会计准则，近三年经常性关联交易为公司与联营公司、合营公司
之间的往来款，重大往来净余额如下：
表5-4 公司近三年应收关联方重大往来净余额列表
关联方 2006-12-31 2005-12-31 2004-12-31
深圳市万科东海岸房地产开发有限公司 - 5,010,156.00 -
天津兴海房地产开发有限公司 - 146,152,354.86 112,747,950.10
东莞市松山居置业有限公司 -161,709,253.25 -
沈阳万科永达房地产开发有限公司 -5,678,377.46 54,681,192.36 -
上海万盛房地产有限公司 78,101.30 78,101.30 -
北海万达房地产开发有限公司 7,494,145.37 7,494,145.37 7,494,145.37
东莞万科置业有限公司 39,731,784.17 33,562,475.85 -
深圳万科城房地产开发有限公司 - 56,889,892.87 -
富海有限公司 - 6,271,789.77 -
纯德有限公司 -19,471,086.00 19,924,273.20
1－1－98
上海万盛房地产有限公司 -7,877,926.66 -8,382,848.51 -8,304,747.21
富海有限公司 --5,350,158.87 -
广州市万新房地产有限公司 - -1,544,617.50 -
杭州南都宋城置业有限公司 -25,000,000.00 - -
上海中房滨江房产有限公司* 99,353,515.49 - -
长沙东方城房地产开发公司 12,495,994.40 - -
深圳市第五园房地产有限公司 - - -31,762,500.00
成都万科置业有限公司 - - 161,600,889.93
深圳市第五园房地产有限公司 - - 5,047,224.78
深圳市万科东海岸房地产开发有限公司 - - -56,132,035.44
（二）公司近三年偶发性关联交易
1、属于《公司法》、《上市规则》规定的偶发性关联交易
（1）华润认购本公司2006 年度非公开发行的股份
2006 年7 月17 日公司第十四届董事会和2006 年8 月4 日公司2006 年第一
次临时股东大会审议通过了2006 年度非公开发行A 股股票的方案。
2006 年12 月13 日，公司确定华润股份等10 家单位为该次非公开发行股票
的发行对象，该次发行股票数量4 亿股，其中华润股份认购1.1 亿股，占该次非
公开发行总股数的27.5%。
根据《公司法》、《上市规则》等相关规定，公司董事会在审议表决2006 年
度非公开发行A 股股票的方案时，华润股份的关联董事宋林、王印、蒋伟回避
了对此议案的表决；在2006 年第一次临时股东大会审议表决2006 年度非公开发
行A 股股票的方案时，华润股份及关联公司未参与该议案的表决。
（2）拟与第一大股东下属公司合作开发房地产项目
目前公司未与第一大股东下属公司就房地产项目合作开发发生具体的关联
交易。
公司2006 年7 月14 日召开董事会及2006 年8 月4 日召开2006 年第一次
临时股东大会审议通过《关于与华润合作共同开发房地产项目的议案》，议案就
双方未来合作开发房地产项目的合作方式、规模、项目类型、管理模式、管理费
用、合作区域等方面作出了具体规定。
根据《公司法》、《上市规则》等相关规定，董事会在审议表决合作共同开
发的议案时，华润股份的关联董事宋林、王印、蒋伟回避了对此议案的表决；在
2006 年第一次临时股东大会审议表决合作共同开发的议案时，华润股份及关联
1－1－99
公司未参与该议案的表决。
截止2006 年12 月31 日，公司与华润还未有具体合作。
2、属于企业会计准则范畴的偶发性关联交易
（1）向合营公司转让土地使用权
2004 年12 月20 日，公司子公司深圳市万科房地产有限公司将其购得的位
于深圳市龙岗区布吉镇的四块建设用地和位于深圳市盐田区大梅沙的建设用地
按成本分别转让给合营公司深圳市第五园房地产有限公司和合营公司深圳市万
科东海岸房地产开发有限公司。
（2）对联营及合营公司的担保
2006 年以前，本公司未对联营公司及合营公司提供担保。截止2006 年12
月31 日，公司及控股子公司对联营及合营公司提供如下担保：
序号 担保人 担保对象（本公司所占权益比例） 担保金额
1 杭州南都宋城置业有限公司（50%） 8,000 万元
2 浙江西湖高尔夫置业有限公司（39.2%） 2,000 万元
3 长沙东方城房地产开发有限公司（16%） 1.1 亿元
4
浙江万科
杭州欣盛房地产开发有限公司（12.8%） 6,000 万元
5 本公司 沈阳万科永达房地产开发有限公司（49%） 13,475 万元
由浙江万科对联营公司、合营公司的担保主要来自受让浙江万科南都等公
司股权带来的历史担保，目前公司正逐步清理该等担保，进展正常。
公司对沈阳万科永达的担保，系根据合作协议的约定，由本公司按照股权
比例对其贷款提供的担保，沈阳万科永达另一股东Reco Ziyang Pte Ltd.（简称
“RZP”）也已按照约定为沈阳万科永达的贷款提供了51%的担保。
（三）规范关联交易的措施
关于规范关联交易的制度安排，公司在《公司章程》中对有关关联交易的
决策权力与程序作出严格规定：
第三十八条 公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不
得利用其关联关系损害公司利益。
违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。
第三十九条 公司控股股东及实际控制人对公司和其他股东负有诚信义务。
控股股东应严格依法行使出资人的权利，控股股东不得利用关联交易、利润分配、
资产重组、对外投资、资金占用、借款担保等方式损害公司和其他股东的合法权
1－1－100
益，不得利用其控制地位损害公司和其他股东的利益。
控股股东与公司应实行人员、资产、财务分开，机构、业务独立，各自独立
核算、独立承担责任和风险。
第八十五条 股东大会审议有关关联交易事项时，关联股东不应当参与投票
表决，其所代表的有表决权的股份数不计入有效表决总数；股东大会决议的公告
应当充分披露非关联股东的表决情况。
第一百二十二条 董事会会议应当由过半数的董事出席方可举行。每一董事
享有一票表决权。董事会作出决议，必须经全体董事的过半数通过。
公司董事与董事会会议决议事项所涉及的企业有关联关系的，不得对该项决
议行使表决权，也不得代理其他董事行使表决权。该董事会会议由过半数的无关
联关系董事出席即可举行，董事会会议所作决议须经无关联关系董事过半数通
过。出席董事会的无关联关系董事人数不足三人的，应将该事项提交上市公司股
东大会审议。
第一百五十四条 监事不得利用其关联关系损害公司利益。监事执行公司职
务时违反法律、法规或公司章程的规定，给公司造成损失，应当承担赔偿责任。
（四）独立董事对关联交易发表的意见
根据中国证监会及深圳证券交易所颁布的相关法规、文件的规定，独立董
事对前述拟与第一大股东下属公司合作开发房地产项目、华润认购本公司2006
年度非公开发行的股份及限制性股票激励计划的关联交易发表意见如下：
限制性股票激励计划方案的制定遵循了“公开、公平、公正”的原则；符
合《公司法》、《证券法》、《信托法》、《上市公司股权激励管理办法（试行）》、《深
圳证券交易所上市规则》等有关法律法规的规定；建立了股东与职业经理团队之
间的利益共享与约束机制，有利于职业经理团队为股东带来更高效更持续回报，
不存在损害万科及全体股东合法权益的情形。
华润认购万科2006 年度非公开发行的股份，符合中国证监会颁布的《上市
公司证券发行管理办法》等有关规定，履行了必要的决策程序，作出了相关必要
的承诺，不存在损害万科及万科其他非关联股东利益的情形。
万科与华润进行房地产项目的合作开发，有利于万科更好利用股东资源，
增强自身的融资能力和项目发展能力，有利于万科扩大公司规模，提高品牌影响
1－1－101
力，提高资产回报水平。合作事项和相关决策程序符合《公司法》、《证券法》、
《深圳证券交易所股票上市规则》及《公司章程》等有关规定，华润对合作可能
涉及的同业竞争情况作出了相关承诺。合作符合上市公司和全体股东的利益，未
损害公司及其他股东，特别是中小股东和非关联股东的利益。
同时，万科章程规定了有效规范关联交易的措施。
1－1－102
第六节 财务会计信息
本节的财务会计数据及有关分析说明反映了本公司最近三年经审计的财务
状况、经营成果，本节引用的财务数据，非经特别说明，均引自毕马威华振会计
师事务所审计的会计报表。毕马威华振会计师事务所对本公司2004 年度、2005
年度、2006 年度财务报告出具了标准无保留意见的审计报告（文号分别为：
KPMG-A（2005）AR No.0065，KPMG- AH （2006）AR No.0002，KPMG-[C]
（2007） AR No.0041）。投资者欲对本公司的财务状况、经营成果及其会计政
策进行更详细的了解，请查阅公司近三年年报中财务报告的相关内容。
一、最近三年合并会计报表
（一）最近三年合并资产负债表
表6-1 报告期内本公司合并资产负债表（资产） 单位：元
资产 2006年12 月31 日2005 年12 月31 日2004 年12 月31 日
流动资产：
货币资金 10,743,695,198.09 3,249,034,710.39 3,131,999,521.63
短期投资 1,009,053.86
应收账款 364,609,673.22 377,307,701.04 375,047,445.81
其它应收款 671,005,746.39 704,969,706.59 462,990,042.56
预付账款 2,087,918,058.82 702,577,950.58 649,511,826.91
存货 30,805,028,158.96 14,849,481,106.68 10,545,591,392.27
待摊费用 4,527,867.23 1,554,912.96 1,174,773.17
流动资产合计 44,677,793,756.57 19,884,926,088.24 15,166,315,002.35
长期投资：
长期股权投资 3,252,548,432.11 1,844,129,696.85 95,078,254.26
其中:股权投资差额 2,307,793,803.89 1,308,181,760.38 -3,757,584.35
长期投资合计 3,252,548,432.11 1,844,129,696.85 95,078,254.26
固定资产：
固定资产原价 752,073,792.47 388,447,010.18 382,583,082.01
减：累计折旧 245,054,757.90 171,742,907.67 151,157,487.46
在建工程 3,272,022.92 19,699,697.20 -
固定资产合计 510,291,057.49 236,403,799.71 231,425,594.55
无形资产及其他资产：
长期待摊费用 67,284,324.52 26,932,476.50 41,603,678.60
无形及其它资产合计 67,284,324.52 26,932,476.50 41,603,678.60
资产总计 48,507,917,570.69 21,992,392,061.30 15,534,422,529.76
1－1－103
表6-2 报告期内本公司合并资产负债表（负债及股东权益） 单位：元
负债及股东权益 2006年12 月31 日2005 年12 月31 日2004 年12 月31 日
流动负债：
短期借款 2,715,470,000.00 900,000,000.00 795,000,000.00
应付票据 - 3,781,990.38 -
应付账款 5,952,263,493.07 3,297,935,001.62 2,424,131,909.75
预收账款 8,836,350,970.30 4,664,152,790.56 2,166,856,261.28
应付福利费 31,488,782.48 17,719,176.86 18,761,752.36
应交税金 60,895,703.77 43,491,656.22 164,684,068.06
其它应交款 11,354,128.23 -67,030.46 823,842.16
其它应付款 2,611,077,189.62 1,147,801,610.96 373,795,291.31
预提费用 575,975,431.21 121,967,806.34 19,502,508.37
预计负债 31,677,271.29 23,979,011.41 19,141,566.27
一年内到期的长期负债 1,090,094,000.00 662,980,000.00 320,200,000.00
流动负债合计 21,916,646,969.97 10,883,742,013.89 6,302,897,199.56
长期负债：
长期借款 9,510,878,980.91 1,194,889,180.00 899,693,475.17
应付债券 - 884,762,649.44 1,995,397,534.24
长期应付款 57,003,863.92 428,573,863.92 -
其它长期负债 17,391,619.87 19,201,125.98 31,986,778.72
长期负债合计 9,585,274,464.70 2,527,426,819.34 2,927,077,788.13
负债合计 31,501,921,434.67 13,411,168,833.23 9,229,974,987.69
少数股东权益 2,123,624,826.25 271,620,671.03 102,248,755.37
股东权益：
股本 4,369,898,751.00 3,722,687,670.00 2,273,627,871.00
资本公积 5,431,777,482.61 1,075,553,873.40 1,431,150,859.63
盈余公积 4,402,087,926.99 2,893,840,406.35 2,083,622,716.27
其中：法定公益金 - 240,245,860.12 240,245,860.12
未分配利润 668,538,492.81 613,894,467.92 414,846,412.17
其中：现金股利 655,484,812.65 558,403,150.50 341,044,180.65
外币报表折算差额 10,068,656.36 3,626,139.37 -1,049,072.37
股东权益合计 14,882,371,309.77 8,309,602,557.04 6,202,198,786.70
负债及股东权益总计 48,507,917,570.69 21,992,392,061.30 15,534,422,529.76
1－1－104
（二）最近三年合并利润表
表6-3 报告期内本公司合并利润表 单位：元
2006 年度 2005年度 2004年度
一.主营业务收入 17,848,210,282.17 10,558,851,683.83 7,667,226,237.03
减：主营业务成本 11,201,866,353.06 6,884,920,656.05 5,297,369,544.47
主营业务税金及附加 1,573,596,770.31 641,346,741.57 435,739,508.84
二.主营业务利润 5,072,747,158.80 3,032,584,286.21 1,934,117,183.72
加：其它业务利润 -1,432,316.14 12,570,882.78 25,923,589.80
减：营业费用 625,716,844.96 466,289,323.58 328,757,938.63
管理费用 851,962,869.56 519,869,226.09 364,015,210.21
财务费用 140,151,591.93 16,197,148.22 -4,220,480.10
三.营业利润 3,453,483,536.21 2,042,799,471.10 1,271,488,104.78
加：投资收益 -64,553,150.61 -84,428,399.95 -12,185,240.67
营业外收入 21,307,390.59 28,255,029.67 21,676,455.33
减：营业外支出 13,719,549.57 10,444,439.84 20,650,073.61
四.利润总额 3,396,518,226.62 1,976,181,660.98 1,260,329,245.83
减：所得税 1,088,077,748.00 542,755,949.14 347,675,526.10
少数股东损益 153,801,163.44 83,062,895.06 34,647,464.65
五.净利润 2,154,639,315.18 1,350,362,816.78 878,006,255.08
1－1－105
（三）最近三年合并现金流量表
表6-4 报告期内本公司合并现金流量表 单位：元
项 目 2006年度 2005年度 2004年度
销售商品、提供劳务收到的现金 19,031,451,403.09 12,669,088,676.52 9,262,216,168.98
收取的租金 31,851,598.17 31,170,255.16 17,295,225.02
收到的其他与经营活动有关的现金 477,318,095.55 128,679,650.03 500,610,466.06
现金流入小计 19,540,621,096.81 12,828,938,581.71 9,780,121,860.06
购买商品、接受劳务支付的现金 17,425,396,578.83 8,411,005,629.66 6,805,632,444.63
经营租赁所支付的现金 28,447,389.25 17,084,654.56 6,918,168.27
支付给职工以及为职工支付的现金 749,263,247.62 452,287,228.49 351,839,465.92
支付的各项税费 1,992,112,568.51 1,329,180,408.65 810,452,711.87
支付的其他与经营活动有关的现金 2,369,522,794.47 1,775,941,525.70 756,688,727.40
现金流出小计 22,564,742,578.68 11,985,499,447.06 8,731,531,518.09
经营活动产生的现金流量净额 -3,024,121,481.87 843,439,134.65 1,048,590,341.97
收回投资所收到的现金 347,988,327.73 98,717,571.00 6,000,000.00
其中：出售子公司所收到的现金 6,895,655.00 98,717,571.00
分得股利或利润所收到的现金 677,600.00 20,455,000.00 532,562.00
银行利息收入所收到的现金 77,473,253.14 63,929,154.25 15,377,062.84
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产而收回的现金净额
11,450,255.22 10,184,689.44 2,462,046.07
现金流入小计 437,589,436.09 193,286,414.69 24,371,670.91
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产所支付的现金
136,018,238.71 47,439,552.20 34,024,068.70
权益性投资所支付的现金 1,630,706,743.93 523,604,081.00 449,217,807.64
其中：购买子公司所支付的现金 1,472,251,854.00 112,483,247.00
债权性投资所支付的现金 222,685,298.07
支付的其他与投资活动有关的现金 -
现金流出小计 1,989,410,280.71 571,043,633.20 483,241,876.34
投资活动产生的现金流量净额 -1,551,820,844.62 -377,757,218.51 -458,870,205.43
吸收权益性投资所收到的现金 5,501,690,722.81 9,000,000.00 1,000,000.00
发行债券所收到的现金 1,990,000,000.00
借款所收到的现金 11,422,040,181.07 2,551,425,704.83 3,544,178,990.92
收到的其他与筹资活动有关的现金 - -
现金流入小计 16,923,730,903.88 2,560,425,704.83 5,535,178,990.92
偿还债务所支付的现金 3,681,696,980.16 2,313,450,000.00 3,635,599,774.24
发生筹资费用所支付的现金 - 48,436,115.81
分配股利所支付的现金 606,054,572.52 391,097,070.95 75,787,595.70
偿还利息所支付现金 571,819,054.00 209,200,573.00 201,464,171.00
现金流出小计 4,859,570,606.68 2,913,747,643.95 3,961,287,656.75
筹资活动产生的现金流量净额 12,064,160,297.20 -353,321,939.12 1,573,891,334.17
汇率变动对现金的影响 6,442,516.99 4,675,211.74 -396,670.00
现金及现金等价物净增加（减少）额 7,494,660,487.70 117,035,188.76 2,163,214,800.71
1－1－106
（四）最近三年股东权益变动表
表6-5 报告期内本公司所有者权益变动表 单位：元
项目 股本 资本公积金 盈余公积金 未分配利润
外币资本
折算差额
股东权益合计
期初数 3,722,687,670.00 1,075,553,873.40 2,893,840,406.35 613,894,467.92 3,626,139.37 8,309,602,557.04
本期增
加
647,211,081.00 4,513,322,678.37 1,508,247,520.64 2,154,639,315.18 6,442,516.99 8,829,863,112.18
本期减
少
— 157,099,069.16 — 2,099,995,290.29 — 2,257,094,359.45
2006
年度
期末数 4,369,898,751.00 5,431,777,482.61 4,402,087,926.99 668,538,492.81 10,068,656.36 14,882,371,309.77
期初数 2,273,627,871.00 1,431,150,859.63 2,083,622,716.27 414,846,412.17 （1,049,072.37） 6,202,198,786.70
本期增
加
1,449,059,799.00 781,393,250.77 810,217,690.08 1,350,362,816.78 4,675,211.74 4,395,708,768.37
本期减
少
— 1,136,990,237.00 — 1,151,314,761.03 — 2,288,304,998.03
2005
年度
期末数 3,722,687,670.00 1,075,553,873.40 2,893,840,406.35 613,894,467.92 3,626,139.37 8,309,602,557.04
期初数 1,395,849,444.00 1,458,336,399.89 1,600,719,275.98 247,106,386.08 （652,402.13） 4,701,359,103.82
本期增
加
877,778,427.00 579,115,223.74 482,903,440.29 878,006,255.08 （396,670.24） 2,817,406,675.87
本期减
少
— 606,300,764.00 — 710,266,228.99 — 1,316,566,992.99
2004
年度
期末数 2,273,627,871.00 1,431,150,859.63 2,083,622,716.27 414,846,412.17 （1,049,072.37） 6,202,198,786.70
1－1－107
二、最近三年母公司会计报表
（一）最近三年母公司资产负债表
表6-6 报告期内本公司母公司资产负债表（资产） 单位：元
资产 2006 年12 月31 日2005 年12 月31 日2004 年12 月31 日
流动资产：
货币资金 4,805,847,947.27 1,520,949,349.44 1,874,989,864.46
其他应收款 11,716,514,552.79 2,457,679,788.47 3,082,598,297.75
预付账款 9,217,883.37 2,368,601.00 2,500,872.00
流动资产合计 16,531,580,383.43 3,980,997,738.91 4,960,089,034.21
长期投资：
长期股权投资 8,143,158,446.79 6,982,695,207.76 4,076,477,607.34
长期投资合计 8,143,158,446.79 6,982,695,207.76 4,076,477,607.34
其中:股权投资差额 -2,200,217.15 599,609,522.66 -3,757,584.35
固定资产：
固定资产原价 106,531,821.11 100,809,031.02 95,675,411.66
减：累计折旧 39,935,509.22 34,044,748.94 28,063,367.52
固定资产净值 66,596,311.89 66,764,282.08 67,612,044.14
减：固定资产减值准备 - - -
固定资产净额 66,596,311.89 66,764,282.08 67,612,044.14
固定资产合计 66,596,311.89 66,764,282.08 67,612,044.14
无形资产及其他资产：
长期待摊费用 58,002,029.50 12,055,223.24 34,677,168.89
无形及其他资产合计 58,002,029.50 12,055,223.24 34,677,168.89
资产总计 24,799,337,171.61 11,042,512,451.99 9,138,855,854.58
1－1－108
表6-7 报告期内本公司母公司资产负债表（负债及权益） 单位：元
负债及股东权益 2006 年12 月31 日2005 年12 月31 日2004 年12 月31 日
流动负债：
短期借款 1,600,000,000.00 900,000,000.00 670,000,000.00
应付票据 - 3,781,990.38 -
应付福利费 7,271,014.47 6,021,941.81 6,114,003.13
应交税金 8,470,442.65 2,938,614.66 2,071,503.94
其他应交款 124,311.84 42,661.02 60,582.04
其他应付款 1,582,828,746.81 471,468,933.22 69,990,072.18
预提费用 5,760,758.64 2,600,000.00 1,974,299.98
一年内到期的长期负债 284,919,243.79 - -
流动负债合计 3,489,374,518.20 1,386,854,141.09 750,210,461.27
长期负债：
长期借款 6,437,660,000.00 290,000,000.00 190,000,000.00
应付债券 - 884,762,649.44 1,995,397,534.24
长期应付款 - 174,919,243.79
长期负债合计 6,437,660,000.00 1,349,681,893.23 2,185,397,534.24
负债合计 9,927,034,518.20 2,736,536,034.32 2,935,607,995.51
股东权益：
股本 4,369,898,751.00 3,722,687,670.00 2,273,627,871.00
资本公积 5,431,777,482.61 1,075,553,873.40 1,431,150,859.63
盈余公积 4,402,087,926.99 2,893,840,406.35 2,083,622,716.27
其中：法定公益金 - 240,245,860.12 240,245,860.12
未分配利润 668,538,492.81 613,894,467.92 414,846,412.17
其中：现金股利 655,484,812.65 558,403,150.50 341,044,180.65
外币报表折算差额 - - -
股东权益合计 14,872,302,653.41 8,305,976,417.67 6,203,247,859.07
负债及股东权益总计 24,799,337,171.61 11,042,512,451.99 9,138,855,854.58
1－1－109
（二）最近三年母公司利润表
表6-8 报告期内本公司母公司利润表 单位：元
项目 2006 年度 2005 年度 2004 年度
一. 主营业务收入 - - -
减: 主营业务成本 - - -
主营业务税金及附加 5,247,003.39 - -
二. 主营业务利润 -5,247,003.39 - -
加: 其他业务利润/（亏损） 29,614,356.71 -4,096,985.23 -2,186,145.28
减: 管理费用 151,602,090.94 81,134,842.73 26,060,491.61
加: 财务净收益 88,155,353.87 92,313,486.25 40,766,808.05
三. 营业（亏损）/利润 -39,079,383.75 7,081,658.29 12,520,171.16
加: 投资收益 2,193,055,441.09 1,344,195,448.26 864,915,684.79
营业外收入 958,482.60 87,479.54 984,606.07
减: 营业外支出 222,189.67 322,236.89 414,206.94
四. 利润总额 2,154,712,350.27 1,351,042,349.20 878,006,255.08
减: 所得税 73,035.09 679,532.42 -
五. 净利润 2,154,639,315.18 1,350,362,816.78 878,006,255.08
1－1－110
（三）最近三年母公司现金流量表
表6-9 报告期内本公司母公司现金流量表 单位：元
项 目 2006年度 2005 年度 2004年度
销售商品、提供劳务收到的现金 - - -
收取的租金 1,846,926.00 2,497,544.62 1,646,542.87
收到的其他与经营活动有关的现金 1,743,513,232.48 1,718,943,857.54 3,921,346,355.09
现金流入小计 1,745,360,158.48 1,721,441,402.16 3,922,992,897.96
购买商品、接受劳务支付的现金 - - -
支付给职工以及为职工支付的现金 233,181,147.74 41,380,372.05 37,657,496.06
支付的各项税费 188,585.89 4,918,678.67 4,459,711.32
支付的其他与经营活动有关的现金 9,648,588,452.54 1,383,578,324.97 2,808,726,564.69
现金流出小计 9,881,958,186.17 1,429,877,375.69 2,850,843,772.07
经营活动产生的现金流量净额 -8,136,598,027.69 291,564,026.47 1,072,149,125.89
收回投资所收到的现金 996,900,357.65 20,408,311.42 -
其中：出售子公司所收到的现金 996,900,357.65 - -
分得股利或利润所收到的现金 529,327,363.52 51,700,762.04 37,946,989.00
银行利息收入所收到的现金 - 146,560,320.12 172,869,784.90
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产而收回的现金净额
122,389.67 384,237.00 539,383.90
收到的其他与投资活动有关的现金 415,574,302.05 - -
现金流入小计 1,941,924,412.89 219,053,630.58 211,356,157.80
购建固定资产、无形资产和其他长期
资产所支付的现金
7,453,301.58 5,472,515.58 3,841,960.27
权益性投资所支付的现金 721,505,626.01 748,262,239.84 830,000,000.00
其中：购买子公司所支付的现金 609,858,051.88 - -
支付的其他与投资活动有关的现金 - - -
现金流出小计 728,958,927.59 753,734,755.42 833,841,960.27
投资活动产生的现金流量净额 1,212,965,485.30 -534,681,124.84 -622,485,802.47
吸收权益性投资所收到的现金 4,196,700,000.00 - -
发行债券所收到的现金 - 1,990,000,000.00
借款所收到的现金 9,287,660,000.00 1,400,000,000.00 2,822,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 - - -
现金流入小计 13,484,360,000.00 1,400,000,000.00 4,812,000,000.00
偿还债务所支付的现金 2,333,869,600.00 1,070,000,000.00 3,648,114,258.50
发生筹资费用所支付的现金 74,401,924.00 29,290,270.25
分配股利所支付的现金 559,289,840.91 341,097,071.00 75,787,595.70
偿还利息所支付现金 308,267,494.87 98,830,553.80 135,795,854.60
现金流出小计 3,275,828,859.78 1,509,927,624.80 3,888,987,979.05
筹资活动产生的现金流量净额 10,208,531,140.22 -109,927,624.80 923,012,020.95
汇率变动对现金的影响 - -995,791.85 -203,723.91
现金及现金等价物净增加额 3,284,898,597.83 -354,040,515.02 1,372,471,620.46
1－1－111
三、最近三年合并报表范围的变化
（一）2006 年度合并报表范围的变化
1、2006 年公司新设35 家子公司，故该等公司纳入合并报表。新设35 家子
公司明细如下：
序号 公司 注册地法定代表人 主营业务
1 深圳市万科九州房地产开发有限公司 深圳市徐洪舸 房地产开发经营
2 深圳市温馨花园房地产开发有限公司 深圳市徐洪舸 房地产开发经营
3 厦门市万科房地产有限公司 深圳市徐洪舸 房地产开发经营
4 深圳市万科城市风景房地产开发有限公司 深圳市徐洪舸 房地产开发经营
5 深圳万科新城房地产开发有限公司 深圳市徐洪舸 房地产开发经营
6 深圳万科兴业房地产开发有限公司 深圳市徐洪舸 房地产开发经营
7 深圳万科北城房地产开发有限公司 深圳市徐洪舸 房地产开发经营
8 广州市万科星房地产有限公司 广州市杜晶 房地产开发经营
9 广州市鹏万房地产有限公司 广州市孙忠人 房地产开发
10 珠海市万科房地产有限公司 珠海市娄英平 房地产开发
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