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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票招股意向书

发行概况

发行股票类型 人民币普通股（A 股） 发行股数 2,680万股

每股面值 人民币1.00元 每股发行价格 待询价后确定

预计发行日期 2008 年7 月21 日 拟上市的证券交易所 深圳证券交易所

发行后总股本 10,688万股

本次发行前股 本次发行前控股股东新华都集团、股东新华都投资、实际控制人陈发树

东所持股份的 先生及公司自然人股东陈志勇、陈志程、陈云岚、陈耿生、刘国川分别

流通限制及自 承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理

愿锁定的承诺 其已直接和间接持有的发行人股份，也不由发行人回购该部分股份。

担任公司董事、监事、高级管理人员等职务的股东陈志程、周文贵、上

官常川、龚严冰、付小珍、郭建生、龚水金、李青分别承诺：自公司股

票上市交易之日起十二个月内，不转让或者委托他人管理其直接和间接

持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。上述承诺期满后，其在

本公司任职期间每年转让的股份不超过其直接和间接持有公司股份总

数的百分之二十五，且在离职后半年内，不转让其直接和间接持有的公

司股份。

其他股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内，不转让或者委托他

人管理其持有的发行人股份，也不由发行人回购其持有的股份。

保荐人(主承销商) 安信证券股份有限公司

招股意向书签署日期 2008 年 5 月 22 日

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

发行人声明

发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股意向书及其摘要不存在虚

假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连

带的法律责任。

公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股意向书及其

摘要中财务会计资料真实、完整。

中国证监会、其他政府部门对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明其

对发行人股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的

声明均属虚假不实陈述。

根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发

行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。

投资者若对本招股意向书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪

人、律师、会计师或其他专业顾问。

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

重大事项提示

一、本次发行前公司总股本为8,008万股，本次拟发行2,680万股A股，发

行后总股本 10,688 万股。上述股份均为流通股。本次发行前控股股东新华都实

业集团股份有限公司、股东福建新华都投资有限责任公司及实际控制人陈发树先

生及公司自然人股东陈志勇、陈志程、陈云岚、陈耿生、刘国川承诺：自公司股

票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其直接和间接持有的发行

人股份，也不由发行人回购该部分股份。担任公司董事、监事、高级管理人员等

职务的股东陈志程、周文贵、上官常川、龚严冰、付小珍、郭建生、龚水金、李

青分别承诺：自公司股票上市交易之日起十二个月内，不转让或者委托他人管理

其直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。上述承诺期满后，

其在本公司任职期间每年转让的股份不超过其直接和间接持有公司股份总数的

百分之二十五，且在离职后半年内，不转让其直接和间接持有的公司股份。其他

股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内，不转让或者委托他人管理其持有

的发行人股份，也不由发行人回购其持有的股份。

二、截至2007年12月31日，本公司经审计的未分配利润为56,527,992.60元。

经公司于2007年7月25日召开的2007年第二次临时股东大会决议通过，若公司于

本决议作出之日起一年内完成公开发行股票，则截至2007年6月30日及2007年7

月1日后滚存的未分配利润由新老股东共享。

三、本公司特别提醒投资者注意“风险因素”中的下列风险：

1、募集资金投资项目短期不能盈利的风险

公司本次发行募集资金主要用于连锁超市发展项目。新开设门店一般有一个

市场培育期，单个门店的市场培养期是必须经历的一个过程，是其未来实现盈利

的基础。不同的门店，面临的竞争环境不同，公司也将根据不同情况采取不同的

竞争策略，这会影响门店的短期盈利水平。如在竞争程度相对较低的地区，公司

新设的门店处于当地市场领先者的地位，公司如销售策略得当，可缩短市场培育

期，使公司在短期内实现盈利，根据公司以往的经验，部分新设门店可在开业6

个月内实现盈利。如在竞争程度相对激烈的地区，公司新设的门店面临竞争对手

较多，市场培育期可能较长，根据公司以往的经验，公司部分新设门店可能在开

业6个月甚至更长时间后方能实现盈利。

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公司采取滚动式的门店拓展策略，使公司业绩能够保持稳定增长。本次发行

募集资金将新设 31 家门店，截至 2007 年 12 月 31 日，已开设 2 家门店，其余

29家门店预计在2009年底前陆续开业。未来两年，每年的门店数量、经营面积

简单平均增长率分别为41.43%、46.63%。由于公司截至2007年12月31日已有

35家门店（含本次募集资金投资项目中已开设的2家门店），2007开业的门店将

逐步进入盈利期或盈利增长期，部分较早开业的门店仍将保持盈利增长态势，新

门店也将是在两年内陆续开业，滚动式的发展使单个门店的盈亏不足以影响公司

整体的业绩。公司以往年度保持着较快的门店拓展速度，2005年末、2006 年末、

2007 年末公司门店数量分别较上年末增长 100.00%、100.00%、75.00%，经营面

积分别较上年末增长 72.74%、57.72%、43.99%。伴随着门店数量的增加，规模

效益日益体现，公司业绩也实现较快增长。尽管如此，由于本次发行募集资金投

资项目新设门店数量较多，仍可能由于部分门店短期不能盈利拖累公司的整体业

绩。

2、人才短缺风险

人力资源的培养与引进是公司目前在发展当中面临的关键问题之一。零售行

业需要既熟悉行业总体运行状况，又要懂得管理、采购、营销、财务、信息、储

运等多个环节的高级复合型人才，目前这种人才在零售业还较为缺乏。为保证连

锁经营的成功，不仅需要管理模式，流程制度等标准化，更需要执行能力强的人

才。而开店必须保证一定的人员储备量，这样开新店时才有充足和适合的人去管

理。因此，连锁企业人才的储备和培养对日后门店的运营管理质量及其拓展速度

有着决定性作用。零售连锁企业是典型的经验型工作，需要专业知识和熟练的技

术，但这些不是通过课堂教育就可以达到的，必须要通过实际的操作演练、实习、

持续的教育与行动相结合，才能真正训练出有经验有技术有能力的、适应连锁企

业发展需求的实用型人才。

尽管公司历来十分注重人才的培养与引进，并通过公司内部定期举办培训

班、与职业学校联合办学、建立和完善和谐的工作环境和有效的激励机制等措施

加强人才的储备，但由于公司未来门店数量将快速扩张，如果公司人才储备步伐

跟不上公司连锁业务快速发展的速度，仍将面临人力资源短缺的风险。

3、门店与物流配送中心选址的风险

门店及物流配送中心的选址是基于对多种因素的综合考虑进行的，如当地经

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济发展水平、人口密度、人均收入水平、竞争状况、供应商的数目与分布情况、

交通状况等等，如果事后上述因素发生变化，会对公司的门店和物流配送中心的

选址带来经营上的风险，直接影响公司连锁发展的战略布局的合理性和公司效

益。此外，城市建设发展过程中带来的居民分布、交通路线改变等因素，有可能

引起商圈的迁移，从而影响门店的经营效益。

4、经营场所租赁期满不能续租或提高租金的风险

截至2007年12月31日，公司共有35家门店，仅两家门店拥有自有房产，

其余均为租赁取得。由于经营场所的选取对销售业务有重要的影响，各个门店尤

其是地段较好的门店租赁期满后能够续租，将对公司的正常经营非常重要。如不

能续租，公司将不得不寻找相近的位置，从而承受由于迁移、装修、暂时停业、

新业主租金较高等带来的额外成本。如不能续租又不能选取相近位置，则可能面

临闭店的风险。即使租赁期满能够取得续租，也有可能面临业主提高租金的风险。

公司在福建地区零售行业具有较强的品牌影响力，信誉度高，业主为了获取

长期稳定的租赁收入，一般愿意与公司进行签订租约，同时在租赁期、租金上给

予公司一定程度的优惠。公司的大部分门店的租约属于长期租约，年限大部分在

10年以上。截至2007年12月31日，门店尚余租期平均约为9年。同时，公司

及其下属子公司在进行门店选址时，都对当地的市场需求、商业环境及市场竞争

状况进行仔细的分析和研究，从而把拟选取的经营场所限定在一个商圈以内，而

不是局限于某一处经营场所，为公司确定经营场所提供较大的选择余地。尽管公

司具有较好的信誉并采取措施增强选址的灵活性，但由于未来若干年后市场环

境、业主自身情况发生变化，业主仍可能提高租金或不与公司续签租约，如此则

增加公司的额外成本，影响公司的盈利能力。

四、2006 年、2007 年公司非经常性损益占当期净利润的比重较高。近三年

公司非经常性损益占净利润的比例情况如下：

单位：万元

项目 2007 年 2006 年 2005 年

税后非经常性损益（A） 2,748.23 993.38 91.31

归属于母公司所有者的净利润（B） 7,301.73 3,842.85 2,100.60

占比（A/B） 37.64% 25.85% 4.35%

2006 年及 2007 年非经常性损益占当期净利润比重较高，主要是公司 2006

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年购买的基金和少量股票2006年末产生公允价值变动损益、2007年出售产生投

资收益所致。为了专注于主营业务的发展，公司已于 2007 年上半年将相关交易

性金融资产全部卖出，截至2007年12月31日，公司未持有交易性金融资产。

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目 录

目 录.............................................................7

释 义............................................................12

第一节 概 览....................................................17

一、发行人简介......................................................................................................17

二、控股股东及实际控制人简介..........................................................................18

三、发行人主要财务数据......................................................................................18

四、本次发行情况..................................................................................................20

五、募股资金用途..................................................................................................20

第二节 本次发行概况..............................................21

一、本次发行的基本情况......................................................................................21

二、本次发行的有关当事人..................................................................................22

三、预计发行、上市时间表..................................................................................23

第三节 风险因素..................................................24

一、募集资金投资项目风险..................................................................................24

二、业务经营风险..................................................................................................26

三、市场风险..........................................................................................................29

四、财务风险..........................................................................................................30

五、管理风险..........................................................................................................30

六、管理信息系统的技术性风险..........................................................................31

七、行业政策风险..................................................................................................31

八、税收政策风险..................................................................................................32

第四节 发行人基本情况............................................34

一、发行人概况......................................................................................................34

二、发行人改制重组情况......................................................................................35

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

三、发行人股本形成及其变化和重大资产重组情况..........................................39

四、历次验资情况..................................................................................................51

五、发行人的组织结构..........................................................................................52

六、发起人、主要股东及实际控制人的基本情况..............................................63

七、发行人有关股本的情况..................................................................................73

八、发行人内部职工股情况..................................................................................75

九、发行人工会持股、职工持股会持股、信托持股、委托持股等情况..........75

十、公司员工及其社会保障情况..........................................................................75

十一、持有 5%以上股份的主要股东以及作为股东的董事、监事、高级管理人

员作出的重要承诺和履行情况..............................................................................76

第五节 业务与技术................................................77

一、主营业务与主要服务......................................................................................77

二、行业基本情况..................................................................................................77

三、本公司的行业竞争地位..................................................................................95

四、主要业务情况................................................................................................101

五、主要技术........................................................................................................120

六、主要固定资产、无形资产............................................................................121

七、商标情况........................................................................................................125

八、公司特许经营权情况....................................................................................126

九、公司主要产品和服务的质量控制情况........................................................126

第六节 同业竞争和关联交易........................................127

一、同业竞争........................................................................................................127

二、关联方及关联关系........................................................................................128

三、关联交易........................................................................................................130

第七节 董事、监事、高级管理人员与核心技术人员...................154

一、董事、监事、高级管理人员与核心技术人员情况....................................154

二、董事、监事、高级管理人员、核心技术人员及其近亲属持股情况........156

三、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的其他对外投资情况........157

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

四、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的薪酬................................158

五、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的兼职情况........................158

六、发行人与董事、监事、高级管理人员及核心技术人员签订的协议........160

七、董事、监事、高级管理人员的任职资格....................................................160

八、董事、监事、高级管理人员近三年的变动情况........................................160

第八节 公司治理结构.............................................162

一、公司治理结构概况........................................................................................162

二、公司三会制度及相关制度的建立健全及运行情况....................................162

三、发行人近三年违法违规行为情况................................................................171

四、发行人近三年资金占用和对外担保情况....................................................171

五、发行人内部控制制度情况............................................................................172

第九节 财务会计信息..............................................173

一、近三年经审计的财务会计报表....................................................................173

二、财务报表编制的基础、合并报表范围及变化情况....................................186

三、报告期内采用的主要会计政策和会计估计................................................187

四、非经常性损益................................................................................................197

五、主要资产情况................................................................................................198

六、主要债项........................................................................................................198

七、股东权益情况................................................................................................200

八、现金流量........................................................................................................201

九、财务报表附注中的重要事项........................................................................201

十、近三年的主要财务指标................................................................................202

十一、资产评估情况............................................................................................204

十二、历次验资情况............................................................................................204

十三、备考利润表................................................................................................205

第十节 管理层讨论与分析.........................................206

一、发行人财务状况分析....................................................................................206

二、发行人盈利能力分析....................................................................................222

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三、发行人现金流量的分析................................................................................237

四、发行人资本性支出的分析............................................................................239

五、或有事项或重大期后事项对发行人的影响................................................240

六、财务状况和盈利能力的未来趋势分析........................................................240

七、其他事项说明................................................................................................242

第十一节 业务发展目标............................................243

一、发行人发行当年和未来两年的发展计划....................................................243

二、上述计划所依据的假设条件........................................................................245

三、实施上述计划的主要困难............................................................................245

四、确保上述发展计划拟采取的方式、方法或途径........................................245

五、发展计划与现有业务的关系........................................................................246

第十二节 募股资金运用............................................247

一、募集资金运用的一般情况............................................................................247

二、募集资金投资项目简介................................................................................248

三、固定资产大幅增加与公司业务发展的配比关系........................................291

第十三节 股利分配政策...........................................293

一、公司的股利分配政策....................................................................................293

二、本次发行完成前滚存利润的分配安排........................................................294

第十四节 其他重要事项...........................................295

一、信息披露制度................................................................................................295

二、重要商务合同................................................................................................295

三、对外担保事项................................................................................................309

四、诉讼和仲裁事项............................................................................................309

第十五节 董事、监事、高级管理人员及有关中介机构声明............310

发行人全体董事、监事、高级管理人员声明......................错误！未定义书签。

保荐人（主承销商）声明......................................................错误！未定义书签。

发行人律师声明......................................................................错误！未定义书签。

会计师事务所声明..................................................................错误！未定义书签。

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验资机构声明..........................................................................错误！未定义书签。

验资机构声明..........................................................................错误！未定义书签。

资产评估机构声明..................................................................错误！未定义书签。

第十六节 备查文件...............................................318

一、备查文件目录................................................................................................318

二、文件查阅地点................................................................................................318

三、信息披露网址................................................................................................318

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

释 义

在本招股意向书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

本公司、公司、股份
指 福建新华都购物广场股份有限公司（前身为福建新华都购物
公司、新华都、发行
广场有限公司）
人

新华都集团 指 新华都实业集团股份有限公司，发行人的控股股东

指 福建新华都投资有限责任公司 （即更名前的福建新华都商城
新华都投资
有限责任公司），发行人的第二大股东

指 福建新华都企业管理有限公司（即更名前的福建新华都百货
新华都管理
有限责任公司）

指 厦门新华都投资管理咨询有限公司（即更名前的厦门市华都
新华都咨询
百货有限公司）

华福大酒店 指 华福大酒店有限公司

新华都工程 指 福建省新华都工程有限责任公司

海悦物业 指 福州海悦酒店物业管理有限公司

重庆骏树 指 重庆骏树置业有限公司

香港华诚 指 香港华诚投资有限公司

港澳资讯 指 海南港澳资讯产业股份有限公司

紫金矿业 指 紫金矿业集团股份有限公司

武夷山旅游 指 福建武夷山旅游发展股份有限公司

指 福州新华都综合百货有限公司（即更名前的福州新华都综合
福州新华都
超市有限公司），发行人的全资子公司

五四店 指 福州新华都五四店

火车站店 指 福州新华都火车站店

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东街口店 指 福州新华都东街口店

元洪店 指 福州新华都福清元洪店

厦门新华都 指 厦门新华都购物广场有限公司，发行人的全资子公司

美仁宫店 指 厦门新华都美仁宫店

厦门莲花店 指 厦门新华都莲花店

厦大店 指 厦门新华都厦大店

翔安店 指 厦门新华都翔安店

美湖店 指 厦门新华都美湖店

东渡店 指 厦门新华都东渡店

仙岳店 指 厦门新华都仙岳店

漳州新华都 指 漳州新华都百货有限责任公司，发行人的全资子公司

胜利店 指 漳州新华都胜利店

元光店 指 漳州新华都元光店

泉州新华都 指 泉州新华都购物广场有限公司，发行人的全资子公司

丰泽店 指 泉州新华都丰泽店

汇金店 指 泉州新华都汇金店

新门店 指 泉州新华都新门店

科山店 指 泉州新华都科山店

溪美店 指 泉州新华都溪美店

水头店 指 泉州新华都水头店

福隆店 指 泉州新华都福隆店

洪山店 指 泉州新华都洪山店

晋江新华都 指 晋江新华都贸易有限公司，泉州新华都的全资子公司

三明新华都 指 三明新华都购物广场有限公司，发行人的全资子公司

燕江店 指 三明新华都燕江店

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莆田新华都 指 莆田市新华都购物广场有限公司，发行人的全资子公司

南门店 指 莆田新华都南门店

龙岩新华都 指 龙岩新华都辉业购物广场有限公司，发行人的控股子公司

溪南店 指 龙岩新华都溪南店

佳宝店 指 龙岩新华都佳宝店

凤凰店 指 龙岩新华都凤凰店

龙岩莲花店 指 龙岩新华都莲花店

国贸店 指 龙岩新华都国贸店

银河店 指 龙岩新华都银河店

和平店 指 龙岩新华都和平店

汇盛店 指 龙岩新华都汇盛店

泰阳店 指 龙岩新华都泰阳店

永定店 指 龙岩新华都永定店

长汀店 指 龙岩新华都长汀店

潮州新华都 指 潮州新华都购物广场有限公司，发行人的控股子公司

新桥店 指 潮州新华都新桥店

新华都科技 指 福建新华都信息科技有限公司，发行人的全资子公司

惠安新华都 指 原惠安新华都购物广场有限公司，已注销

南安新华都 指 原南安新华都购物广场有限公司，已注销

龙岩辉业 指 龙岩辉业购物广场有限公司

指 根据商务部《零售业态分类》，超市是开架售货，集中收款，

满足消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，
超市
可分为食品超市和综合超市。由一家主体经营的同一品牌的

多家超市可称为“连锁超市”。

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

指 根据商务部《零售业态分类》，便利店是满足顾客便利性需
便利店 求为主营目的的零售业态。经营面积较超市小，一般在100m2

左右。

2
指 经营面积6,000m 以下的超市，经营包装食品、生鲜食品和日
综合超市
用品等。

2
指 经营面积6,000m 以上的超市，经营服装、食品、日用品、电
大卖场
器等，能满足顾客“一站式”购物需求，也称“大型超市”。

指 根据商务部《零售业态分类》，百货是在一个建筑物内，经

百货 营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时

尚商品多样化选择需求的零售业态。

统采 指 公司总部统一向供应商采购货物

指 公司总部根据子公司或门店所处地区的实际销售情况，向子
地采
公司或门店所在地的供应商采购货物

指 通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化

龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的

农贸市场，按照超市的经营业态，经营理念对农贸市场进行
农改超
全面超市化改造。使其成为经营主体组织化、经营产品标准

化、经营方式超市化和经营服务规范化，以经营生鲜农副产

品为主的超市。

证监会 指 中国证券监督管理委员会

商务部 指 中华人民共和国商务部

保荐人（主承销商） 指 安信证券股份有限公司

至理、发行人律师 指 福建至理律师事务所

中审、发行人会计师 指 中审会计师事务所有限公司

福建华强 指 福建华强会计师事务所有限责任公司

元 指 人民币元

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A股 指 境内上市人民币普通股

《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》

《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》

近三年、报告期 指 2005年度、2006年度及2007年度的会计期间

指 公司本次公开发行2,680万股，每股面值为1元人民币普通股
本次发行
（A股）的行为

新会计准则 指 2006年财政部颁布的新的企业会计准则及其应用指南

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

第一节 概 览

本概览仅对招股意向书全文做扼要提示。投资者作出投资决策前，应认真阅

读招股意向书全文。

一、发行人简介

本公司是以福建新华都购物广场有限公司截至 2006 年 12 月 31 日经中审审

计的净资产（母公司），扣除 2006 年度利润分配 4,404.40 万元后剩余净资产

8,710.11 万元为基础，折股 8,008 万股，依法整体变更设立的股份有限公司。

公司2007年4月9日在厦门市工商行政管理局登记注册，注册号3502001007001。

本公司的前身福建新华都购物广场有限公司成立于2004年5月17日。

本公司主营业务是大卖场、综合超市及百货的连锁经营。公司自成立以来，

秉承“天天平价、为您省钱”的经营宗旨，“真诚服务、追求完美”的服务理念，

用规模效应来降低经营成本，为消费者提供实惠、齐全的优质商品和良好的服务，

用先进完整的硬件和现代化的经营管理来满足顾客的需求，回馈消费者。同时，

企业自身也得到了长足发展。公司成立以来，连锁门店不断扩张，主营业务呈现

出大幅增长的态势，行业地位不断加强，已经成为福建地区零售连锁经营的龙头

企业。截至2007年12月31日，公司共拥有35家门店，其中：大卖场（经营面

2 2
积6,000m 以上的超市）13家，总经营面积约121,745m，占比53.41%；综合超

2 2
市（经营面积6,000m 以下的超市）19家，总经营面积58,872m，占比25.83%；
百货 2 家（东街口店、元洪店）,总经营面积 18,112m2，占比 7.95%；大卖场＋

百货综合体1家（丰泽店），总经营面积29,199m2，占比12.81%；公司合计经营

面积达227,928m2。根据中国连锁经营协会的调查统计，新华都2005年位列中国

连锁经营百强第 69 位；根据商务部商业改革发展司和中国连锁经营协会的调查

统计，新华都位列2006年中国连锁经营百强第61位；根据中国连锁经营协会的

调查统计，新华都2007年位列中国连锁经营百强第53位。公司荣获厦门市思明

区人民政府颁发的“2006年度超1000万元纳税特大户”称号。

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二、控股股东及实际控制人简介

新华都集团持有本公司 58.69%的股权，为公司控股股东。新华都集团成立

于 1997 年 12 月 30 日，注册资本 13,980.00 万元，注册地为福州市五四路 162

号，主营业务为股权投资。

截至2007年12月31日，新华都集团总资产为1,279,500,016.04元，净资

产为563,297,374.55元，2007年度实现净利润137,097,196.20元（未经审计）。

陈发树先生直接持有新华都集团 75.87%的股权，通过自然人独资公司新华

都咨询持有新华都集团 16.82%的股权，为本公司的实际控制人。陈发树先生目

前担任新华都集团的董事长，港澳资讯法定代表人、董事长，新华都咨询法定代

表人、执行董事，华福大酒店、重庆骏树董事长，香港华诚董事。最近三年，公

司的实际控制人没有发生变更。

三、发行人主要财务数据

根据中审出具的中审审字[2008]第 8087 号审计报告，本公司报告期内财务

数据如下：

（一）合并资产负债表主要数据

项 目 2007-12-31 2006-12-31 2005-12-31

流动资产（元） 296,012,597.76 253,155,988.23 177,266,075.32

非流动资产（元） 228,382,636.82 185,693,447.71 109,596,546.72

总资产（元） 524,395,234.58 438,849,435.94 286,862,622.04

流动负债（元） 352,882,539.38 294,026,847.91 185,614,324.31

非流动负债（元） - 8,279,968.73 9,570,000.00

总负债（元） 352,882,539.38 302,306,816.64 195,184,324.31

归属于母公司所有者
156,800,606.79 127,588,848.73 91,664,016.54
权益合计（元）

少数股东权益（元） 14,712,088.41 8,953,770.57 14,281.19

（二）合并利润表主要数据

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

营业总收入（元） 1,642,500,011.19 1,062,923,105.15 747,676,509.51

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营业利润（元） 92,037,963.97 48,451,852.35 28,249,091.03

利润总额（元） 92,610,254.90 48,965,671.30 28,406,837.29

净利润（元） 72,775,605.00 38,418,153.17 20,959,954.71

归属于母公司所有
73,017,287.16 38,428,473.03 21,005,961.43
者的净利润（元）

（三）合并现金流量表主要数据

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

经营活动产生的现金流
74,751,454.63 95,409,930.13 57,136,536.06
量净额（元）

投资活动产生的现金流
58,882,989.09 -109,508,746.66 -60,401,130.96
量净额（元）

筹资活动产生的现金流
-66,169,288.80 30,798,353.13 12,333,979.59
量净额（元）

现金及现金等价物
67,465,154.92 16,699,536.60 9,069,384.69
净增加额（元）

（四）主要财务指标

财 务 指 标 2007 年 2006 年 2005 年

流动比率 0.84 0.86 0.96

速动比率 0.45 0.58 0.64

应收账款周转率（次） 425.64 316.46 542.20

存货周转率（次） 12.21 12.51 12.57

无形资产占净资产的比例（%） 0.17 0.03 0.02

资产负债率（母公司，%） 41.39 44.89 25.84

每股净资产（元/股） 1.96 1.59 1.14

基本每股收益（元/股） 0.91 0.48 0.34

基本每股收益（扣除非经常性损益后，
0.57 0.36 0.32
元/股）

净资产收益率（加权平均，%） 51.35 35.24 33.52

净资产收益率（扣除非经常性损益后加
32.08 26.13 32.08
权平均，%）

每股净现金流量（元/股） 0.84 0.21 0.11

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四、本次发行情况

1、股票种类：人民币普通股（A股）

2、每股面值：人民币1.00元

3、公开发行数量：2,680万股

4、每股发行价格：通过向询价对象初步询价确定发行价格

5、发行方式：采用网下向询价对象配售与网上向社会公众投资者定价发行

相结合的方式

6、发行对象：符合资格的询价对象和在深圳证券交易所开户的境内自然人、

法人等投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）

五、募股资金用途

本次募集资金拟用于以下项目：

1、连锁超市发展项目：投资32,357万元，在福建省内的福州、泉州、厦门、

漳州、龙岩、三明、宁德等 7 个城市，以及广东东部城市汕头市，发展 30 家连

锁超市和1家百货店（备注：厦门农改超项目包含9家门店，因每个门店的面积

较小，而且门店形态和规模都比较接近，将其视为 1 家门店），新增租赁面积

22.43万㎡，项目完成后预计新增年营业收入21.02亿元（含税）。

2、配送中心改造项目：投资5,050万元，对原有配送中心进行现代化改造，

新增仓库自动化设备、信息终端设备、运输设备、办公设备和通讯设备等，并建

设统一管理的物流配送系统，通过改造将平面库改造为立体高架库，并加快货物

3
的周转速度。项目建成将新增年配送能力147.93万m ，增加年配送金额14.97亿

元，配送比率将由原来的15.67%提高到45.62%。

3、信息系统改造项目：投资2,180万元，建立和完善企业资源计划系统（ERP）、

供应链管理系统（SCM）、客户关系管理系统（CRM）及呼叫中心、决策支持系统、

办公自动化系统（OA）、视频会议系统，使企业实现现代意义上的商业信息化管

理，节约管理成本，最大限度地减少库存，进一步提高服务质量，增强企业竞争

力。



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第二节 本次发行概况

一、本次发行的基本情况

（一）股票种类：人民币普通股（A股）

（二）每股面值：人民币1.00元

（三）发行股数：2,680 万股，占发行后总股本的25.07%

（四）每股发行价格：通过向询价对象初步询价确定发行价格

（五）发行市盈率： * 倍（按发行前总股本计算）

* 倍（按本次发行后总股本计算）

（六）发行前每股净资产：1.96元（以截至2007年12月31日经审计的净

资产除以发行前总股本计算）

（七）发行后每股净资产： * 元（以截至2007年12月31日经审计的净资

产加预计募集资金净额除以发行后总股本计算）

（八）发行市净率： * 倍（按每股发行价格除以发行前每股净资产）

* 倍（按每股发行价格除以发行后每股净资产）

（九）发行方式：采用网下向询价对象配售与网上向社会公众投资者定价发

行相结合的方式

（十）发行对象：符合资格的询价对象和在深圳证券交易所开户的境内自然

人、法人等投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）

（十一）承销方式：本次新股发行采用余额包销的承销方式

（十二）预计募集资金总额： * 万元

（十三）预计募集资金净额： * 万元

（十四）上市地点：深圳证券交易所

（十五）发行费用概算：

项 目 金 额（万 元）

承销及保荐费用 *

审计及验资费用

律师费用

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上网发行费用

合 计

二、本次发行的有关当事人

（一）发行人：福建新华都购物广场股份有限公司

法定代表人：陈志程

地 址：福州市五四路162号华城国际北楼5层

电 话：0591-87987972

传 真：0591-87987982

联 系 人：龚严冰、戴文增

（二）保荐人（主承销商）：安信证券股份有限公司

法定代表人：牛冠兴

地 址：深圳市福田区金田路2222号安联大厦34层、28层A02单元

电 话：021-68767886

传 真：021-68762320

保荐代表人：李泽业、陈亚辉

项目主办人：郭建兵

项目组成员：马益平、钟铁锋、余绍海、李岚

（三）发行人律师事务所：福建至理律师事务所

负 责 人：蒋方斌

地 址：中国福州市湖东路152号中山大厦25层

电 话：0591-87813898

传 真：0591-87855741

经办 律师：蒋方斌、陈向阳

（四）会计师事务所：中审会计师事务所有限公司

法定代表人：杨池生

地 址：北京市海淀区阜石路 67 号银都大厦六层

电 话：010-88415996 010-68252981 0592-2683817

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

传 真：010-88415997

经办注册会计师：陈祖珍、涂蓬芳

（五）资产评估机构：福建武夷资产评估有限公司

法定代表人：方高葱

地 址：福州市晋安区六一北路 92 号实发大厦 10 层

电 话：0591-87679059

传 真：0591-87673819

经办注册资产评估师：游金贵、陈家作

（六）收款银行：中国工商银行深圳深圳湾支行

地 址：深圳市深南大道 6008 号报业大厦9 楼

电 话：0755-83516327

传 真：0755-82516304

（七）股票登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司

地 址：深圳市深南中路1093号中信大厦18楼

电 话：0755-25938000

传 真：0755-25988122

本公司与本次发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之

间不存在直接或间接的股权关系或其他权益关系。

三、预计发行、上市时间表

1、询价推介时间 ： 2008年7月11 日～2008年7月16日

2、定价公告刊登日期 ： 2008年7月18日

3、申购日期和缴款日期 ： 2008年7月21日

4、预计股票上市日期 ： 发行结束后尽快安排上市

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第三节 风险因素

投资者在评价公司本次发行的股票时，除本招股意向书提供的其他各项资料

外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。下述风险因素是根据重要性原则和

可能影响投资者决策的程度大小排序，但该排序并不表示风险因素会依次发生。

一、募集资金投资项目风险

（一）募集资金投资项目实施的风险

为了实现公司的发展目标，优化网点布局，提高物流配送体系的运作效率，

保证连锁扩张中的信息化决策水平，增强核心竞争能力，公司拟利用本次募集资

金进行门店扩张、物流配送中心及信息系统的建设。

门店及物流配送中心的选址受到当地市场需求、当地主要商圈的迁徙、当地

市场竞争状况、当地投资环境、地区人员素质等诸多因素的影响，可能对项目的

预期收入和预期收益产生影响。

另外，目前公司正处于快速发展阶段，如果项目不能如期完成并发挥作用，

将会制约公司的发展速度，影响公司的投资收益。

公司严格按照投资项目管理决策程序进行科学决策，对相关投资项目进行了

充分的可行性研究和论证。为进一步降低募股资金投向的风险，公司将在募股资

金到位后，密切关注相关行业的变化和发展趋势，严格按照可行性研究报告组织

实施投资方案，加强项目的投资预算管理和进度管理，把投资费用控制在合理的

预算范围内；合理安排各项目的轻重缓急和资金使用，力争投资项目如期完成。

（二）募集资金投资项目短期不能盈利的风险

1、新开门店培育期对公司盈利的影响

公司本次发行募集资金主要用于连锁超市发展项目。新开设门店一般有一个

市场培育期，单个门店的市场培养期是必须经历的一个过程，是其未来实现盈利

的基础。培育期即为从新门店开业到实现即时盈亏平衡的持续时间，如培育期为

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6 个月，那么即公司于第 7 个月开始实现当月盈利（并未弥补完前期亏损），同

时在以后的绝大多数月份以及年度持续盈利。新门店需要经历培育期的原因主要

是：（1）一个新门店开业后，目标顾客从认知、认可一个新门店到经常来此购物

消费需要一个时间过程，因此新店初期客流量会偏少；（2）开业初期商品结构未

必能马上做到完全符合目标顾客的需求，需要经过开业后一段时间才能调整到

位，顾客单价将是一个持续提升的过程；（3）为引导顾客经常性、习惯性地转到

新门店购物，开业初期几个月内商品的售价会定得比较低、促销力度会较大，所

以毛利率会较低。以上三个内容是新门店培育期内的普遍规律。另外，如果公司

在新门店所在地的现有销售规模较小，可能会因成本提高而造成亏损，具体原因

是：（1）公司在每个地级市以子公司的形式运营，每个子公司需要设立单独的总

经理、财务部、人事行政部等，如果新开设门店，总经理、财务部、人事行政部

等部门将不再增加，门店越多、规模越大，则分摊上述部门的成本越少，反之，

如果门店少、规模小，则将因此带来新门店运营成本的提高；（2）对于统采商品，

需要从配送中心配送到门店，门店所在地的销售规模较小时，日常配送量较小，

配送成本较高；对于地采商品，如果销售规模较小时，子公司在当地的议价能力

较低，导致采购成本提高。

不同的门店，面临的竞争环境不同，公司也将根据不同情况采取不同的竞争

策略，这会影响门店的短期盈利水平。如在竞争程度相对较低的地区，公司新设

的门店处于当地市场领先者的地位，公司如销售策略得当，可缩短市场培育期，

使公司在短期内实现盈利，根据公司以往的经验，部分新设门店可在开业6个月

内实现盈利。如在竞争程度相对激烈的地区，公司新设的门店面临竞争对手较多，

市场培育期可能较长，根据公司以往的经验，公司部分新设门店可能在开业 6

个月甚至更长时间后方能实现盈利。

2、新开门店增加的折旧及摊销对公司盈利的影响

除培育期因素外，新增门店增加的折旧及摊销也可能影响公司的盈利。公司

2007 年折旧及摊销（包括固定资产折旧及长期待摊费用摊销，下同）为 2,734

万元。募集资金拟投31家门店除2家于2007年开业外，2008年开业13家，将

增加折旧及摊销1,068万元，增长比例为39.06%；2009年开业16家，增加折旧

及摊销1,947万元，增长比例为51.21%。公司2005、2006、2007年的折旧及摊

销分别为1,101万元、1,738万元、2,734万元，近两年的增长比例为57.86%、

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57.31%。可以看出，公司募集资金拟投资门店新增折旧及摊销的年增长比例略小

于往年的增长比例。公司的历史经验表明，随着规模效益的体现，公司有能力在

折旧及摊销增长的情况下保证公司的盈利增长。

公司采取滚动式的门店拓展策略，使公司业绩能够保持稳定增长。本次发行

募集资金将新设 31 家门店，截至 2007 年 12 月 31 日，已开设 2 家门店，其余

29家门店预计在2009年底前陆续开业。未来两年，每年的门店数量、经营面积

简单平均增长率分别为41.43%、46.63%。由于公司截至2007 年 12 月31 日已有

35家门店（含本次募集资金投资项目中已开设的2家门店），2007开业的门店将

逐步进入盈利期或盈利增长期，部分较早开业的门店仍将保持盈利增长态势，新

门店也将是在两年内陆续开业，滚动式的发展使单个门店的盈亏不足以影响公司

整体的业绩。公司以往年度保持着较快的门店拓展速度，2005年末、2006 年末、

2007 年末公司门店数量分别较上年末增长 100.00%、100.00%、75.00%，经营面

积分别较上年末增长 72.74%、57.72%、43.99%。伴随着门店数量的增加，规模

效益日益体现，公司业绩也实现较快增长。尽管如此，由于本次发行募集资金投

资项目新设门店数量较多，仍可能由于部分门店短期不能盈利拖累公司的整体业

绩。

关于本次募集资金投资项目的情况，详见本招股意向书“第十二节 募股资

金运用”。

二、业务经营风险

（一）人才短缺风险

人力资源的培养与引进是公司目前在发展当中面临的关键问题之一。零售行

业需要既熟悉行业总体运行状况，又要懂得管理、采购、营销、财务、信息、储

运等多个环节的高级复合型人才，目前这种人才在零售业还较为缺乏。为保证连

锁经营的成功，不仅需要管理模式，流程制度等标准化，更需要执行能力强的人

才。而开店必须保证一定的人员储备量，这样开新店时才有充足和适合的人去管

理。因此，连锁企业人才的储备和培养对日后门店的运营管理质量及其拓展速度

有着决定性作用。零售连锁企业是典型的经验型工作，需要专业知识和熟练的技

术，但这些不是通过课堂教育就可以达到的，必须要通过实际的操作演练、实习、

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持续的教育与行动相结合，才能真正训练出有经验、有技术、有能力、适应连锁

企业发展需求的实用型人才。

尽管公司历来十分注重人才的培养与引进，并通过公司内部定期举办培训

班、与职业学校联合办学、建立和完善和谐的工作环境及有效的激励机制等措施

加强人才的储备，但由于公司未来门店数量将快速扩张，如果公司人才储备步伐

跟不上公司连锁业务快速发展的速度，仍将面临人力资源短缺的风险。

（二）物流配送体系建设落后的风险

完善的物流配送体系对连锁经营企业的整体运营效率起到非常关键的作用，

是连锁企业成功的重要保障之一。

目前公司有三个配送中心，分别位于福州、泉州和龙岩。公司目前较多采用

供应商直送的方式，主要原因是在目前阶段，供应商直送的成本较低。但随着公

司的规模不断扩张，对统一配送的要求必将加大，目前的自有配送能力、硬件设

施等将无法满足公司的发展需要，对公司业务的快速发展形成了一定的制约。

公司拟利用本次募集资金对配送中心进行改造，增加仓库自动化设备、信息

终端设备、运输设备、办公设备及通讯设备等，进一步增强物流体系的功能与效

率，完善公司的业务链系统。

（三）门店与物流配送中心选址的风险

门店及物流配送中心的选址是基于对多种因素的综合考虑进行的，如当地经

济发展水平、人口密度、人均收入水平、竞争状况、供应商的数目与分布情况、

交通状况等等，如果事后上述因素发生变化，会对公司的门店和物流配送中心的

选址带来经营上的风险，直接影响公司连锁发展战略布局的合理性和公司效益。

此外，城市建设发展过程中带来的居民分布、交通路线改变等因素，有可能引起

商圈的迁移，从而影响门店的经营效益。

（四）经营场所租赁期满不能续租或提高租金的风险

截至2007年12月31 日，公司共有35家门店，仅两家门店拥有自有房产，其余

均为租赁取得。由于经营场所的选取对销售业务有重要的影响，各个门店尤其是

地段较好的门店租赁期满后能够续租，对公司的持续经营非常重要。如不能续租，

公司将不得不寻找相近的位置，从而承受由于迁移、装修、暂时停业、新物业租

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金较高等带来的额外成本。如不能续租又不能选取相近位置，则可能面临闭店的

风险。即使租赁期满能够取得续租，也有可能面临业主提高租金的风险。

公司在福建地区零售行业具有较强的品牌影响力，信誉度高，业主为了获取

长期稳定的租赁收入，一般愿意与公司签订租约，同时在租赁期、租金上给予公

司一定程度的优惠。公司的大部分门店的租约属于长期租约，年限大部分在10

年以上。截至2007年12月31日，公司下属门店尚余租期平均约为9年。同时，公

司在进行门店选址时，都对当地的市场需求、商业环境及市场竞争状况进行仔细

的分析和研究，从而把拟选取的经营场所限定在一个商圈以内，而不是局限于某

一处经营场所，为公司确定经营场所提供较大的选择余地。尽管公司具有较好的

信誉并采取措施增强选址的灵活性，但由于未来若干年后市场环境、业主自身情

况发生变化，租赁期满后业主仍可能提高租金或不与公司续签租约，如此则增加

公司的额外成本，影响公司的盈利能力。

（五）统采比例偏低的风险

统采一般采购量大，采购成本较低。目前统采占公司总采购额的比例仍然偏

低，对公司的成本控制有一定不利影响。

目前公司采取地采形式的主要有两种情况：一是如生鲜类产品周转速度快、

保鲜要求高，通常采用地采的方式；另一种情况是，零售行业存在着地方供应商

把持渠道的现象，对于某些商品必须通过当地的供应商来采购（外地有实力的供

应商有可能突破这种限制）。

针对这种情况，公司拟对部分供应商进行整合，引进实力强大的供应商，突

破区域采购的限制，进一步加大统采的比例，降低成本。如果公司不能在连锁经

营快速发展过程中加大统采力度，将会增加公司的采购成本，影响公司的盈利能

力。

（六）非经常性损益比重偏高的风险

近三年公司非经常性损益占净利润的比例情况如下：

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单位：万元

项目 2007 年 2006 年 2005 年

税后非经常性损益 2,748.23 993.38 91.31

归属于母公司所有者的净利润 7,301.73 3,842.85 2,100.60

占比 37.64% 25.85% 4.35%

公司存在着非经常损益偏高的风险。2006年及2007年非经常损益比重较高，

主要是公司 2006 年购买的基金和少量股票 2006 年末公允价值变动、2007 年出

售产生投资收益所致。

为了专注于主营业务的发展，公司已于 2007 年上半年将相关交易性金融资

产全部卖出，截至2007年12月31日，公司未持有交易性金融资产。

（七）商品质量风险

公司的采购面向众多的生产厂商和供应商，如果采购的商品存在质量等问

题，根据我国《消费者权益保护法》等有关法律法规的规定，消费者在购买、使

用商品时，其合法权益受到损害的，或因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以

向销售者要求赔偿，属于生产者责任的，销售者赔偿后，可以向生产者追偿。尽

管公司对采购商品实施品质监控，某些顾客仍有可能会对购自公司门店的商品有

不良反应或承受损失，可能会向公司提出索偿，如果商品的问题并非生产者的责

任，或属于生产者的责任但向其追偿无果，则给公司带来潜在的财务损失，公司

声誉也有可能因此受损。

三、市场风险

（一）消费者购买力下降及消费习惯改变引致的风险

我国宏观经济周期性的波动或区域经济发展水平的波动都将影响消费者的

收入水平，从而影响到公司的销售业绩，给公司的连锁发展和销售收入带来一定

的风险。另外，如果消费者的购物习惯发生改变，也将对公司的业务带来不利影

响。

（二）连锁扩张中面临的市场竞争风险

目前公司为福建省的零售连锁龙头企业，公司下一个目标是做海峡西岸经济

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1
区 最优秀的零售商，拟逐步向周边省份渗透。目前零售市场存在着一定程度的

饱和现象，很多城市都已经被外资连锁企业及国内连锁经营企业抢先布局，同时，

零售行业还存在着竞争手段不规范的现象。因此，公司在连锁扩张过程中存在着

市场过度竞争的风险。

对此，在连锁市场扩张中，公司将对当地的市场竞争状况进行周密的分析，

针对不同的市场竞争格局采取不同的市场进入策略，如自设门店、收购等方式，

确保公司在决定进行连锁扩张的市场取得预期的效果。

四、财务风险

（一）短期偿债能力风险

截至2007年12月31日，公司流动比率和速动比率分别为0.84、0.45，存

在着一定的短期偿债的风险。

从零售行业总体状况看，普遍具有流动比率和速动比率较低的特征。同时，

公司为了降低财务成本，充分利用了财务杠杆，流动负债占比较高。公司将根据

发展实际需要对负债结构加以调整。

（二）净资产收益率下降的风险

本次发行将大幅度增加公司的净资产。由于募集资金运用项目存在一定的建

设周期，公司净利润的增长速度在短期内将可能低于净资产的增长速度，公司存

在发行后净资产收益率下降的风险。

五、管理风险

（一）控股股东的控制风险

本次发行前，新华都集团持有本公司58.69%的股份，为本公司的控股股东。

公司本次发行2,680万股A股，股票发行成功后，新华都集团持有本公司的股份将

下降为43.97%，股权结构将更为合理。但新华都集团仍为本公司第一大股东，可

以通过行使在股东大会的表决权，对公司发展战略、经营决策、人事安排、利润

分配、关联交易和对外投资等重大事项进行控制，存在大股东利用其控制地位损

1海峡西岸经济区是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与珠三角、长三角

两个经济区衔接，东与台湾岛、西与江西的广大内陆腹地贯通的地域经济综合体。

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害公司及其他股东利益的风险。

（二）企业规模扩大及资产、业务和人员分散导致的管理风险

公司自成立以来一直以较快的速度发展，截至2007年12月31 日，公司拥有7

家全资子公司和2家控股子公司，在福建的福州、厦门、漳州、泉州、三明、莆

田、龙岩及广东的潮州拥有35家连锁门店。

随着未来公司经营规模和区域范围不断扩大，门店数目不断增多，公司资产、

业务和人员逐渐分散的特征越发明显，供应商关系日益复杂、顾客需求层次更加

广泛，对公司的采购供应环节、销售环节和物流配送环节提出了更高的要求，公

司经营的决策、实施和风险控制难度将增加。

六、管理信息系统的技术性风险

公司的管理信息系统为自主开发，全方位涵盖了业务链的各个环节，业务上

贯穿了采购、配送、销售、结算等环节，使用主体包括总部、子公司、门店、配

送中心、供应商，整个业务链的有效运作都依赖信息系统作后盾，依各自的权限

通过该系统获得财务数据、供应商及顾客信息、其他决策需要的管理资料等。公

司已经为系统制定了三重备份（门店后台机及总部两台小型机分别备份）以防系

统失灵，截至目前公司的系统未发生重大故障或因系统失灵导致业务中断。尽管

如此，我们的系统仍存在因电脑病毒、黑客入侵、发生火灾或其他不可抗力的影

响而出现故障，如系统故障不能及时修复，会对公司的正常营运及业绩表现造成

不利影响。

另外，公司的管理信息系统包含了大量重要的决策信息，如被竞争对手获取，

将会对公司产生不利影响。

对此，公司采取了预防机制以最大限度地减少系统故障，包括建立防火墙机

制、加强消防管理等。公司还针对不同的使用主体设置了不同的权限，建立了信

息保密制度以防止重要信息丢失。同时，公司拟利用本次募集资金加强信息化建

设水平，进行软件升级及购置硬件设施，积极防范相关风险。

七、行业政策风险

商务部下发的《国内贸易发展“十一五”规划》中，将“扩大国内需求”作

为促进经济增长的重要手段，同时强调“调整投资和消费的关系，增强消费对经

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济增长的拉动作用。“十一五”期间国内贸易的发展战略中提及，要大力推进流

通创新，继续推进连锁经营等现代流通方式。2005 年下发的《国务院关于促进

流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）指出，要切实推进连锁经营的快速

发展。以上政策为我国的零售连锁经营行业的发展起到了非常积极的作用。

2007 年 3 月，福建省出台了《“十一五”促进海峡西岸经济区现代流通业

发展规划》，指出“十一五”期间福建省的发展目标为：全省社会消费品零售总

额年均增长10%，商品交易市场成交额年均增长6%；到“十一五”期末，连锁经

营企业零售额占社会消费品零售总额的比重达到30%左右，初步建成结构较为合

理、运转较为顺畅、发展较为协调、法规较为健全、竞争力较强的海峡西岸经济

区流通产业体系，流通现代化水平进入全国前列。同时指出要转变流通业增长方

式，大力发展连锁经营，推进现代物流配送，加强流通企业信息化建设，推广应

用先进信息技术。上述政策为福建省区域连锁经营行业的发展提供了有力支持，

同时也为拥有丰富的连锁经营经验、较完善的物流配送体系和高水平的信息化系

统的零售连锁企业提供了更为广阔的发展空间。

如果随着经济环境的变化，上述政策有所变化，将会对零售连锁企业产生一

定不利的影响。

另外，尽管零售连锁经营作为零售业的现代化组织形式，得到我国政府的政

策鼓励与积极倡导，但是，如果地方政府缺乏商业发展的总体规划，使得连锁经

营盲目发展，将会造成恶性竞争。

八、税收政策风险

公司（母公司）和子公司厦门新华都、新华都科技注册地为厦门经济特区，

截至2007年12月31日执行15%的所得税率。2007年3月16 日通过的《中华人

民共和国所得税法》将自2008年1月1 日起施行，其中第四条规定：“企业所得

税的税率为25%”，第五十七条规定：“本法公布前已经批准设立的企业，依照当

时的税收法律、行政法规规定，享受低税率优惠的，按照国务院规定，可以在本

法施行后五年内，逐步过渡到本法规定的税率”。《国务院关于实施企业所得税过

渡优惠政策的通知（国发[2007]39 号）》进一步指出，自 2008 年 1 月 1 日起，

原享受低税率优惠政策的企业，在新税法施行后5年内逐步过渡到法定税率。其

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

中：享受企业所得税15%税率的企业，2008年按18%税率执行，2009年按20%税

率执行，2010年按22%税率执行，2011年按24%税率执行，2012年按25%税率执

行。因此，根据规定，公司（母公司）和子公司厦门新华都执行的15%的所得税

税率将逐步调整为25%，而新华都科技（设立于《中华人民共和国所得税法》公

布之后）将于2008 年 1 月 1 日起执行25%的所得税率，这将会对公司业绩产生

一定不利影响。2005 年度、2006 年度和2007 年度三家公司（公司、厦门新华都

及新华都科技）合计享受的所得税优惠分别为 2,615,172.18 元、7,812,024.56 元

和 13,039,960.02 元；如果不享受该优惠政策，相应期间的净利润将分别减少

2,615,172.18 元、7,812,024.56 元和 13,039,960.02 元。但同时，公司下属泉州新

华都等8家子公司原执行33%的所得税税率，自2008年1月1日起执行25%的所

得税税率。综合来看，所得税税率调整对公司影响不大。

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第四节 发行人基本情况

一、发行人概况

中文名称：福建新华都购物广场股份有限公司

英文名称：FUJIAN NEW HUA DU SUPERCENTER CO.,LTD.

注册资本：8,008万元

法定代表人：陈志程

成立日期：2004年5月17日

住 所：厦门市思明区吕岭路2号14C室

邮政编码：350003

电话/传真：0591-87987972 / 0591-87987982

公司网址：http://www.nhd-mart.com

电子邮箱：info@nhd.com.cn

主营业务：大卖场、综合超市及百货的连锁经营。

行业地位：公司是福建省大卖场、综合超市及百货连锁经营行业的龙头企业。

目前，公司门店分布的区域以闽南为重点，并向闽东、闽西及闽北辐射。截至
2007 年 12 月 31 日，公司共拥有 35 家门店，其中：大卖场（经营面积 6,000m2

2
以上的超市）13家，总经营面积约121,745m，占比53.41%；综合超市（经营面
积 6,000m2 2
以下的超市）19 家，总经营面积 58,872m，占比 25.83%；百货 2 家

2
（东街口店、元洪店）,总经营面积 18,112m，占比 7.95%；大卖场＋百货综合
体 1 家（丰泽店），总经营面积 29,199m2，占比 12.81%；公司合计经营面积达

227,928m2。根据中国连锁经营协会的调查统计，新华都2005 年位列中国连锁经

营百强第 69 位；根据商务部商业改革发展司和中国连锁经营协会的调查统计，

新华都位列2006 年中国连锁经营百强第61 位；根据中国连锁经营协会的调查统

计，新华都2007 年位列中国连锁经营百强第 53 位。公司荣获厦门市思明区人民

政府颁发的“2006年度超1000万元纳税特大户”称号。

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二、发行人改制重组情况

（一）发起人及设立方式

本公司是以福建新华都购物广场有限公司截至 2006 年 12 月 31 日经中审审

计的净资产（母公司），扣除 2006 年度利润分配 4,404.40 万元后剩余净资产

8,710.11 万元为基础，折股 8,008 万股，依法整体变更设立的股份有限公司。

公司2007年4月9日在厦门市工商行政管理局登记注册，注册号3502001007001。

本公司的发起人情况如下：

股东名称 持股数量（股） 股权比例

新华都实业集团股份有限公司 47,000,000.00 58.69%

福建新华都商城有限责任公司（现新华都投资） 9,396,000.00 11.73%

陈志勇 7,884,000.00 9.85%

池金明 2,000,000.00 2.50%

周文贵 1,200,000.00 1.50%

叶芦生 1,200,000.00 1.50%

刘晓初 1,200,000.00 1.50%

陈志程 1,200,000.00 1.50%

上官常川 800,000.00 1.00%

林军 800,000.00 1.00%

陈耿生 800,000.00 1.00%

黄履端 800,000.00 1.00%

付小珍 600,000.00 0.75%

刘奇志 600,000.00 0.75%

袁振林 400,000.00 0.50%

刘国川 400,000.00 0.50%

龚严冰 400,000.00 0.50%

郭建生 400,000.00 0.50%

叶常青 400,000.00 0.50%

陈云岚 400,000.00 0.50%

龚水金 200,000.00 0.25%

翁健 200,000.00 0.25%

李小焕 200,000.00 0.25%

庄弥前 200,000.00 0.25%

林宗杰 200,000.00 0.25%

王贤斌 200,000.00 0.25%

郑海棠 200,000.00 0.25%

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股东名称 持股数量（股） 股权比例

黄德永 200,000.00 0.25%

王凯文 200,000.00 0.25%

李青 200,000.00 0.25%

陈志伟 200,000.00 0.25%

合 计 80,080,000.00 100.00%

（二）发行人设立前后，主要发起人拥有的主要资产和实际从事的主要业务

公司的主要发起人为新华都集团、新华都投资及陈志勇先生。其中，新华都

投资是新华都集团的控股子公司。

在本公司设立前，新华都集团主要从事股权投资业务，包括对零售业、采矿

业、旅游业、工程施工业、房地产业等领域企业的投资。目前新华都集团除了拥

有本公司58.69%的股权外，还拥有新华都投资56.21%股权、新华都管理64.54%

股权、港澳资讯51.70%的股权、华福大酒店51.00%的股权、重庆骏树50.00%股

权、香港华诚 100.00%股权、紫金矿业 11.89%股权及武夷山旅游 35.00%股权。

其中，新华都投资、新华都管理在本公司设立前分别经营火车站店、东街口店。

本公司设立后，为了避免同业竞争，新华都投资、新华都管理分别将火车站店、

东街口店转让给福州新华都，终止经营零售业务（详见本招股意向书“第六节三、

（三）之偶发性关联交易”）。

目前，新华都集团实际从事的主要业务仍为股权投资。新华都投资将火车站

店转让给福州新华都后，目前实际从事的主要业务为股权投资。

发行人设立前后，陈志勇先生拥有的公司股权未发生变化。

新华都集团、新华都投资及陈志勇先生的基本情况请参见本招股意向书“本

节六之发起人、主要股东及实际控制人的基本情况”。

（三）发行人成立时拥有的主要资产和实际从事的主要业务

本公司由福建新华都购物广场有限公司整体变更设立而成，公司成立时拥有

厦门新华都、漳州新华都、泉州新华都、福州新华都、三明新华都、莆田新华都

等6家全资子公司及龙岩新华都、潮州新华都等2家控股子公司，下辖五四店、

元洪店、美仁宫店、厦门莲花店、厦大店、翔安店、胜利店、元光店、丰泽店、

新门店、汇金店、科山店、洪山店、溪美店、水头店、燕江店、南门店、溪南店、

佳宝店、龙岩莲花店、银河店、国贸店、凤凰店、永定店、汇盛店、泰阳店、和

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平店、长汀店、新桥店等 29 家门店。股份公司成立时主要从事大卖场、综合超

市及百货的连锁经营，主要拥有房屋建筑物、机器设备、运输设备、其他经营用

及办公设备等与主业经营相关资产。本公司的主要业务自设立以来未发生变化。

本公司设立后，新华都投资、新华都管理分别将火车站店、东街口店转让给

福州新华都；厦门新华都新设美湖店、东渡店、仙岳店3家门店；泉州新华都新

设福隆店。截至2007 年 12 月31 日，公司共有门店35 家。

（四）发行人改制前后的业务流程

由于本公司是由福建新华都购物广场有限公司整体变更设立而成的，因此改

制前后本公司的业务流程没有发生重大变化。有关本公司的业务流程情况，请参

见本招股意向书“第五节 业务与技术”的相关内容。

（五）发行人在生产经营方面与主要发起人的关联关系及演变情况

本公司成立以来在生产经营方面与主要发起人的关联关系未发生重大变化，

具体情况请参见本招股意向书“第六节 同业竞争和关联交易”。

（六）发起人出资资产的产权变更手续办理情况

本公司系由福建新华都购物广场有限公司整体变更设立的股份公司，福建新

华都购物广场有限公司原有的债权、债务关系均由股份公司继承。发起人出资资

产均办理了变更或过户手续。

（七）发行人“五分开”情况及独立经营能力

本公司成立以来，严格按照《公司法》和《公司章程》规范运作，逐步建立

健全公司法人治理结构，在业务、资产、人员、机构、财务等方面做到与股东或

股东控制的企业分开，具有独立完整的业务和独立完整的供应、生产及销售系统，

具备独立面向市场自主经营的能力。

本公司在业务、资产、人员、机构和财务等方面的独立运行情况如下：

1、资产完整情况

公司资产与股东的资产严格分开，产权明晰，并完全独立运营。公司自有房

产均办理了权属证明，公司业务和经营必需的经营性资产的权属完全由公司独立

享有，不存在与股东单位共用的情况。公司对所有资产拥有完全的控制和支配权，

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不存在资产、资金被股东占用而损害公司利益的情况。

2、人员独立情况

公司根据《公司法》、《公司章程》的有关规定选举产生公司董事、监事并

聘请了独立董事，由董事会聘用高级管理人员，公司劳动、人事及工资管理完全

独立；不存在董事、总经理、副总经理及财务负责人兼任监事的情形。公司总经

理、副总经理、财务负责人和董事会秘书均属专职，并在公司领薪，没有在股东

及其控制的企业兼职和领薪的情形。公司设有独立的劳动、人事、工资管理体系。

公司与股东单位和关联企业之间在人员方面完全独立。

3、财务独立情况

本公司及下属子公司均设立了独立的财务会计部门，配备了专门的财务人

员，建立了独立的会计核算体系，并制订了完善的财务管理制度。本公司及下属

子公司在银行均开设了独立的银行账户，并作为独立的纳税人进行纳税申报及履

行纳税义务。公司目前不存在资金、资产及其他资源被股东及关联企业违规占用

的情况；公司建立了独立的工资管理制度，并在有关社会保障、工薪报酬等方面

分账独立管理；公司目前不存在为股东及除子公司外的其他关联企业提供担保，

或将公司名义的借款、授信额度转借给前述法人或个人使用的情形。

4、机构独立情况

公司通过股东大会、董事会、监事会以及独立董事制度，强化公司分权管理

与监督职能，形成了有效的法人治理结构。在内部机构设置上，公司建立了适应

自身发展需要的组织机构，明确了各机构职能，定员定岗，并制定了相应的内部

管理与控制制度。公司各职能部门均独立履行其职能，独立开展生产经营活动，

与现有股东及股东控制的企业及其职能部门之间不存在上下级关系，不存在股东

或股东控制的企业直接干预公司经营活动的情况。

5、业务独立情况

本公司主要从事大卖场、综合超市及百货的连锁经营，公司拥有从事上述业

务完整、独立的采购、供应和销售管理体系，业务与公司控股股东及其控制的企

业相互独立，不存在依赖股东及其他关联方的情况，具备独立面向市场自主经营

的能力。公司的控股股东及实际控制人已向本公司出具了《避免同业竞争承诺

书》，承诺不从事与本公司形成竞争关系的相关业务。

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三、发行人股本形成及其变化和重大资产重组情况

（一）发行人股本的形成及其变化情况

1、有限责任公司的设立及其股权变化情况

（1）2004 年 4 月 25 日，新华都集团与陈志勇先生签署协议，决议设立福

建新华都购物广场有限公司事宜。2004年5月17日，公司在厦门市工商行政管

理局登记注册，注册资本 1,000.00 万元，股东为新华都集团和陈志勇。两名股东

均以现金出资，其中，新华都集团以自有资金 950.00 万元出资，出资比例为

95.00%，陈志勇以50.00 万元出资，出资比例为 5.00%。陈志勇出资的资金来源

为经营所得和投资收益。法定代表人为陈志程，营业执照号码为3502001007001。

股东及出资比例如下：

股东名称 出资金额（元） 出资比例

新华都实业集团股份有限公司 9,500,000.00 95.00%

陈志勇 500,000.00 5.00%

合 计 10,000,000.00 100.00%

上述出资业经福建华强闽华强（2004）验字第016 号《验资报告》验证。

（2）2004 年 9 月 26 日，公司召开股东会通过以下增资决议：公司注册资

本由 1,000.00 万元增加到 5,000.00 万元；同意吸收新股东福建新华都商城有限责

任公司（现新华都投资，下同）以货币形式投资 1,500.00 万元，增资后的出资比

例为 30.00%；同意股东新华都集团以货币形式增加注册资本2,500.00 万元，增

资后的出资比例为 69.00%。增资前2004 年 8 月 31 日公司净资产值为1,000.00

万元，每元出资对应的净资产为 1.00 元，本次增资的价格参照公司净资产值确

定为 1.00 元/ 出资额。新华都投资与新华都集团增资的资金来源均为其自有资金。

本次增资后的股权结构为：

股东名称 出资金额（元） 出资比例

新华都实业集团股份有限公司 34,500,000.00 69.00%

福建新华都商城有限责任公司（现新华都投资） 15,000,000.00 30.00%

陈志勇 500,000.00 1.00%

合 计 50,000,000.00 100.00%

经公司股东会决议批准，2004年9月30日，陈志勇先生与新华都集团签订

股权转让协议，将其持有的1.00%的股权以50.00万元的价格转让给新华都集团。

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股权转让前 2004 年 8 月 31 日公司净资产值为 1,000.00 万元，每元出资对应的

净资产为 1.00 元，股权转让价格系经转让双方参照公司净资产值协商后确定。

新华都集团受让股权的资金来源为其自有资金。转让完成后的股权结构为：

股东名称 出资金额（元） 出资比例

新华都实业集团股份有限公司 35,000,000.00 70.00%

福建新华都商城有限责任公司 15,000,000.00 30.00%

合 计 50,000,000.00 100.00%

福建新华都购物广场有限公司截至 2004 年 10 月 11 日止新增注册资本实收

情况业经福建华强闽华强（2004）验字第035号《验资报告》确认。

（3）2005年7月4日，经公司股东会决议批准，公司再次进行增资：注册

资本由5,000.00万元增加到8,008.00万元。其中，新华都集团以货币形式增资

1,200.00 万元，吸收新股东陈志勇等 29 名自然人股东增资 1,808.00 万元。同

时，福建新华都商城有限责任公司将80.00万元的出资以80.00万元转让给陈志

勇，将80.00万元的出资以80.00万元转让给池金明。本次转让和增资中，新华

都集团增资金额的资金来源为自有资金；陈志勇的增资资金来源为经营所得和投

资收益；周文贵等其余 28 名自然人的增资资金来源均为其薪酬收入或其他家庭

收入。本次增资的新股东中，陈志程、陈云岚与公司实际控制人陈发树系兄弟关

系，陈耿生系陈云岚之子，刘国川系陈发树姐姐之女婿。池金明、叶芦生、刘晓

初、黄履端、付小珍、刘奇志、叶常青、陈云岚、陈志伟为新华都集团或其下属

企业中高层管理人员，其他自然人股东均为公司中高层管理人员。

上述增资和股权转让前，2005年5月31日公司净资产值为5,457.06万元，

每元出资对应的净资产为 1.09 元，考虑到对管理层的激励作用，本次增资及股

权转让的价格参照公司净资产值做略微折让，新老股东协商后确定为 1.00 元/

出资额。此次增资及股权转让后的股东及出资情况如下：

股东名称 出资金额（元） 出资比例

新华都实业集团股份有限公司 47,000,000.00 58.69%

福建新华都商城有限责任公司 13,400,000.00 16.73%

陈志勇 3,880,000.00 4.85%

池金明 2,000,000.00 2.50%

周文贵 1,200,000.00 1.50%

叶芦生 1,200,000.00 1.50%

刘晓初 1,200,000.00 1.50%

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股东名称 出资金额（元） 出资比例

陈志程 1,200,000.00 1.50%

上官常川 800,000.00 1.00%

林军 800,000.00 1.00%

陈耿生 800,000.00 1.00%

黄履端 800,000.00 1.00%

付小珍 600,000.00 0.75%

刘奇志 600,000.00 0.75%

袁振林 400,000.00 0.50%

刘国川 400,000.00 0.50%

龚严冰 400,000.00 0.50%

郭建生 400,000.00 0.50%

叶常青 400,000.00 0.50%

陈云岚 400,000.00 0.50%

龚水金 200,000.00 0.25%

翁健 200,000.00 0.25%

李小焕 200,000.00 0.25%

庄弥前 200,000.00 0.25%

林宗杰 200,000.00 0.25%

王贤斌 200,000.00 0.25%

郑海棠 200,000.00 0.25%

黄德永 200,000.00 0.25%

王凯文 200,000.00 0.25%

李青 200,000.00 0.25%

陈志伟 200,000.00 0.25%

合 计 80,080,000.00 100.00%

福建华强审验了公司截至 2005 年 7 月 5 日止新增注册资本实收情况，并出

具了闽华强（2005）验字第014号《验资报告》。

（4）2007 年 2 月 25 日，经公司股东会决议批准，股东福建新华都商城有

限责任公司将其持有的5.00%股权以400.40万元的价格转让给自然人陈志勇。

根据中审出具的中审审字[2007]第9037号审计报告，截至2006年12月31

日止的公司财务状况如下：扣除2006年度利润分配4,404.40万元后剩余净资产

为8,710.11万元。公司每元出资对应的净资产约为1.09元。考虑到对管理层的

激励作用，本次股权转让的价格参照公司净资产值做略微折让，双方协商后确定

为1.00元/出资额。陈志勇受让股权的资金来源为经营所得和投资收益。转让完

成后的股权结构如下：

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

股东名称 出资金额（元） 出资比例

新华都实业集团股份有限公司 47,000,000.00 58.69%

福建新华都商城有限责任公司 9,396,000.00 11.73%

陈志勇 7,884,000.00 9.85%

池金明 2,000,000.00 2.50%

周文贵 1,200,000.00 1.50%

叶芦生 1,200,000.00 1.50%

刘晓初 1,200,000.00 1.50%

陈志程 1,200,000.00 1.50%

上官常川 800,000.00 1.00%

林军 800,000.00 1.00%

陈耿生 800,000.00 1.00%

黄履端 800,000.00 1.00%

付小珍 600,000.00 0.75%

刘奇志 600,000.00 0.75%

袁振林 400,000.00 0.50%

刘国川 400,000.00 0.50%

龚严冰 400,000.00 0.50%

郭建生 400,000.00 0.50%

叶常青 400,000.00 0.50%

陈云岚 400,000.00 0.50%

龚水金 200,000.00 0.25%

翁健 200,000.00 0.25%

李小焕 200,000.00 0.25%

庄弥前 200,000.00 0.25%

林宗杰 200,000.00 0.25%

王贤斌 200,000.00 0.25%

郑海棠 200,000.00 0.25%

黄德永 200,000.00 0.25%

王凯文 200,000.00 0.25%

李青 200,000.00 0.25%

陈志伟 200,000.00 0.25%

合 计 80,080,000.00 100.00%

保荐人认为：发行人设立、历次增资及股权转让时，股东或受让方的资金来

源合法，发行人股东不存在协议、信托或其他方式代持股份的情况。

发行人律师认为：发行人设立、历次增资及股权转让时，股东或受让方的资

金来源合法，发行人股东不存在协议、信托或其他方式代持股份的情况。

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

2、有限责任公司整体变更设立股份有限公司的股本形成情况

2007年3月3日，公司召开股东会，决议通过整体变更设立股份公司事宜。

同日，公司全体发起人签署协议，同意将福建新华都购物广场有限公司整体变更，

发起设立福建新华都购物广场股份有限公司。具体方案为：以福建新华都购物广

场有限公司截至2006年12月31日经中审审计的净资产（母公司），扣除2006

年度利润分配 4,404.40 万元后剩余净资产 8,710.11 万元为基础，折股 8,008

万股，依法整体变更设立股份有限公司。

中审 2007 年 3 月 27 日出具的中审验字[2007]第 9028 号验资报告显示，本

公司的股本已募足。2007 年 4 月 9 日，新华都在厦门市工商行政管理局登记注

册，并取得注册号为3502001007001的企业法人营业执照。

公司设立时的股本结构如下所示：

股东名称 持股数量（股） 股权比例

新华都实业集团股份有限公司 47,000,000.00 58.69%

福建新华都商城有限责任公司 9,396,000.00 11.73%

陈志勇 7,884,000.00 9.85%

周文贵等 28名自然人 15,800,000.00 19.73%

合 计 80,080,000.00 100.00%

3、股份公司设立后的股权变动情况

股份公司设立后，公司的股权结构没有发生变化。

（二）发行人历次股权变动对公司的影响

上述股权变动未对发行人主营业务、管理层、实际控制人产生重大影响。公

司设立以来，经营业绩逐年增长，发展前景良好。由于实现了中高层管理人员的

持股，建立了长期激励机制，增强了企业发展的内在动力。

（三）发行人设立以来的重大资产收购及转让情况

发行人设立以来的重大资产收购情况如下：

收购 收购 账面价值注 作价金额 作价
收购方 转让方
时间 标的 （元） （元） 依据

1、2004 年受让关联方持有的漳州新华都、泉州新华都的股权

2004年 新华都 漳州新华都 漳州新华都未来盈利
公司 4,930,315.14 9,000,000.00
10月 投资 90.00%的股权 前景、房产升值、转

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

漳州新华都 让方最初的出资额等
公司 陈发树 268,428.26 490,000.00
4.90%的股权 因素

新华都 漳州新华都
公司 5,478.13 10,000.00
管理 0.10%的股权

厦门 新华都 漳州新华都
273,906.40 500,000.00
新华都 管理 5.00%的股权

小计 － － 100.00 5,478,127.93 10,000,000.00 －

新华都 泉州新华都 泉州新华都未来盈利
公司 1,098,177.80 9,300,000.00
投资 93.00%的股权 前景、转让方最初的

2004年 泉州新华都 出资额等因素
公司 陈发树 23,616.73 200,000.00
10月 2.00%的股权

厦门 新华都 泉州新华都
59,041.82 500,000.00
新华都 投资 5.00%的股权

小计 － － 100.00 1,180,836.35 10,000,000.00 －

合计 － － － 6,658,964.28 20,000,000.00 －

2、2006 年福州新华都向新华都集团购买五四店资产

五四店
7,643,641.17 7,643,641.17 存货原则上以原进价
2006年 福州 新华都 存货
计算；设备参照转让
2月 新华都 集团 五四店
3,138365.15 3,138365.15 方账面净值计算
经营设备

合计 － － － 10,782,006.32 10,782,006.32 －

3、2006 年 11 月-2007 年 2 月龙岩新华都购买连国伟及龙岩辉业下属门店资产

龙岩地区 现存能完整使用的设
2006年 - 22,290,480.20
连国伟 10家门店资产 备按扣除折旧后的净
11月 龙岩
龙岩辉 值及市场价格计算；
-2007 新华都 潮州地区
业 - 6,009,519.80 无合同无参照物的设
年2月 1家门店资产
备按市场价格计算

合计 － － － － 28,300,000.00 －

4、2007 年福州新华都向关联方购买东街口店、火车站店资产

东街口店 存货原则上以原进价
5,724,212.12 5,818,932.16
2007年 福州 新华都 存货 上浮1-2%计算

6月 新华都 管理 东街口店 设备参照转让方账面
185,046.78 188,670.00
经营设备 净值计算

小计 － － － 5,909,258.90 6,007,602.16

火车站店 存货原则上以原进价
2007年 福州 新华都 2,664,873.22 2,691,602.76
存货 上浮1-2%计算
6月 新华都 投资
火车站店 1,197,437.04 1,199,350.00 设备参照转让方账面

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

经营设备 净值计算

小计 － － － 3,862,310.26 3,890,952.76 －

合计 － － － 9,771,569.16 9,898,554.92 －

注：购买资产账面价值经中审复核

上述重大资产收购情况说明：

1、2004 年受让关联方持有的漳州新华都、泉州新华都的股权

（1）基本情况

2004年9月30日，公司股东会决议通过受让福建新华都商城有限责任公司

（现新华都投资）、福建新华都百货有限责任公司（现新华都管理）、陈发树先生

分别持有的漳州新华都、泉州新华都股权的事宜。2004 年 10 月 21 日，股权转

让各方分别签订了《股权转让协议》，将漳州新华都、泉州新华都的股权进行转

让。股权转让完成后，公司分别持有漳州新华都、泉州新华都95%的股权，公司

控股子公司厦门新华都分别持有漳州新华都、泉州新华都5%的股权。

2006 年 3 月，公司受让了全资子公司厦门新华都持有的漳州新华都、泉州

新华都 5.00%的股权。至此，公司分别持有漳州新华都、泉州新华都 100.00%的

股权。

（2）交易价格公允性说明

①超市新开门店一般都有一个市场培育期，漳州新华都拥有的胜利店、泉州

新华都拥有的丰泽店、新门店分别于2001年1月、2002年2月、2004年1月开

始营业，经过前期市场的培育期，已经过了盈亏平衡点，未来盈利前景佳；胜利

店、丰泽店的经济效益此后也一直处在公司所有门店的前列；

②选址对超市的经营相当重要，胜利店、丰泽店位置佳，均位于商业中心区，

地段的稀缺性不可复制；

③胜利店的经营场所是漳州新华都分别于2001年、2002年购买的自有房产，

随着漳州房地产市场价格的持续上涨，2004 年该房产的市场价值已较账面价值

有所增值；

④丰泽店开店时间较早，由于与业主签订租约时间较早，约定的租金水平较

2004年的市场水平低；

⑤股权转让双方还考虑了转让方原始的出资额。

2004年11月1日～2007年12月31日，漳州新华都、泉州新华都累计实现

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

净利润分别为5,096,172.24元、16,901,456.71元。截至2007年12月31日，

漳州新华都、泉州新华都净资产分别为10,574,300.33元、18,304,594.20元。

总体来说，上述股权转让对公司的财务状况和经营成果不构成不利影响，且

符合公司的战略发展规划，避免了与关联方在同一区域的同业竞争，减少了与关

联方今后的关联交易。

经核查，保荐人认为：为避免同业竞争，减少关联交易，发行人向关联方收

购了漳州新华都、泉州新华都的控股权，收购股权的价格充分考虑了收购资产未

来盈利前景、收购资产的升值及转让方原始的出资额等因素，最终确定的交易价

格未损害发行人的利益，价格公允。

经核查，发行人会计师认为：发行人向关联方收购漳州新华都、泉州新华都

控股权的交易价格是公允的。

经核查，发行人律师认为：发行人向关联方收购漳州新华都、泉州新华都控

股权的交易价格是公允的。

2、2006 年福州新华都向新华都集团购买五四店资产

（1）基本情况

2006 年，公司拟开拓福州市场，2006 年 1 月投资设立了福州新华都，拟以

其作为福州地区的业务经营主体。

2006年2月1日，公司股东会决议通过福州新华都购买五四店资产的事宜。

2006 年 2 月 21 日，福州新华都与新华都集团签订《存货及设备转让合同》，福

州新华都向新华都集团购买五四店内的所有经营设备和存货等资产。

（2）交易价格公允性说明

2006 年福州新华都向新华都集团购买五四店的存货原则上以原进价计算交

易价格，设备参照新华都集团账面净值计算交易价格。转让方的购买存货的原进

价均按市场原则从供货商购买。因此，福州新华都向关联方购买门店资产交易价

格与市场价格基本一致，交易价格公允。

经核查，保荐人认为：为避免同业竞争，减少关联交易，发行人全资子公司

福州新华都向新华都集团购买五四店资产，购买的存货与市场价格基本一致，购

买的设备按转让方账面净值定价，交易未损害发行人利益，交易价格公允。

经核查，发行人会计师认为：发行人全资子公司福州新华都向新华都集团购

买五四店资产的交易价格是公允的。

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

经核查，发行人律师认为：发行人全资子公司福州新华都向新华都集团购买

五四店资产的交易价格是公允的。

3、2006 年11 月-2007年 2 月收购连国伟及龙岩辉业下属的门店资产

（1）基本情况

2006 年，公司拟开拓龙岩市场，鉴于连国伟及其拥有的龙岩辉业在龙岩及

广东的潮州经营着银河店、佳宝店、凤凰店等多家连锁超市，已具备一定规模，

公司决定以收购的方式拓展龙岩及粤东市场。

2006年11月12日，公司、龙岩辉业及连国伟签署《合作合同》，该合同约

定，该合同的合作地域范围包括公司和龙岩辉业在龙岩市辖区和广东省潮州市、

汕头市、梅州市、揭阳市辖区范围（“粤东地区”）所成立的新公司；龙岩辉业、

连国伟将现有合作范围项下自有的公司及门店的有形资产（包括但不限于设备、

土建及乙丙方提供的《资产清单》所列资产等；房产、存货除外）按现状转让给

龙岩新华都及双方成立的新公司。龙岩辉业、连国伟转让的有形资产的估值原则

为“设备现存有且完整能使用，按年限使用折旧及现市场价参考为计算统计，无

合同无参照物的设备按现有市场价估值”；三方一致同意，有形资产按上述估价

原则确定为 2,830.00 万元转让给龙岩新华都，上述的有形资产转让价款均指含

税。

2006年10月11日，公司设立了龙岩新华都。2006年12月，发行人将所持

有的龙岩新华都30.00%股权以900.00万元转让给连国伟。此次转让完成后，发

行人出资2,100.00万元，占龙岩新华都注册资本的70.00%，连国伟出资900.00

万元，占龙岩新华都注册资本的30.00%。

2007 年 2 月，发行人与连国伟先生共同投资设立潮州新华都，该公司注册

资本 2,000.00 万元，其中发行人出资 1,400 万元，占潮州新华都注册资本的

70.00%，连国伟出资600.00万元，占潮州新华都注册资本的30.00%。

截至2007年2月底，龙岩辉业及连国伟已按合同将龙岩地区的10家门店的

资产转让给龙岩新华都、将潮州地区的1家门店转让给潮州新华都。

（2）交易价格公允性说明

龙岩辉业及连国伟为发行人的非关联方，双方的交易均按市场原则进行。交

易价格以账面价值为依据。公司收购龙岩辉业及连国伟的门店资产价格公允。

经核查，保荐人认为：发行人为扩大经营规模，积极拓展龙岩市场，收购了

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非关联方连国伟及龙岩辉业下属门店资产，双方交易以账面价值为依据，按市场

原则进行，交易价格公允。

经核查，发行人会计师认为：发行人收购非关联方连国伟及龙岩辉业下属门

店资产的交易价格是公允的。

经核查，发行人律师认为：发行人收购非关联方连国伟及龙岩辉业下属门店

资产的交易价格是公允的。

4、2007年福州新华都向关联方购买东街口店、火车站店的经营设备和存货

（1）基本情况

2007年6月11日，发行人第一届董事会第二次会议审议通过福州新华都购

买东街口店、火车站店资产的事宜。2007年6月25日，福州新华都分别与新华

都投资、新华都管理签订《存货及设备转让合同》，福州新华都分别向上述关联

方购买火车站、东街口店内的所有经营设备和存货等资产。

（2）交易价格公允性说明

2007 年福州新华都向新华都管理、新华都投资分别购买东街口店、火车站

店的存货原则上以原进价上浮 1-2%计算交易价格，设备参照转让方账面净值计

算交易价格。转让方的购买存货的原进价均按市场原则从供货商购买。因此，福

州新华都向关联方购买门店资产交易价格与市场价格基本一致，设备按账面净值

计算，交易价格公允。

经核查，保荐人认为：为避免同业竞争，减少关联交易，发行人全资子公司

福州新华都向关联方收购了东街口店、火车站店的资产，购买的存货与市场价格

基本一致，购买的设备按转让方账面净值定价，交易未损害发行人利益，交易价

格公允。

经核查，发行人会计师认为：发行人全资子公司福州新华都向关联方收购东

街口店、火车站店资产的交易价格是公允的。

经核查，发行人律师认为：发行人全资子公司福州新华都向关联方收购东街

口店、火车站店资产的交易价格是公允的。

（3）收购前后新华都管理、新华都投资的资产情况

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单位：元

新华都管理 新华都投资
项目
2007-5-31 2007-7-31 2007-5-31 2007-7-31

流动资产 28,911,862.97 9,134,811.45 71,863,238.49 71,191,643.81

其中：存货 6,156,139.98 71,106.42 3,351,070.12 -

长期投资 8,000,000.00 - 19,736,000.00 19,736,000.00

固定资产 100,930,891.97 100,253,499.38 1,232,671.61 -

无形及其他资产 2,855,963.67 2,736,161.84 227,954.21 213,474.09

合 计 140,698,718.61 112,124,472.67 93,059,864.31 91,141,117.90

注：上述财务数据经中审复核

（四）资产收购对本公司的影响

1、资产收购对公司财务状况和经营业绩的影响

上述资产收购对公司收购前一年及当期财务状况和经营业绩的影响如下：

单位：元

1、2004 年受让关联方持有的漳州新华都、泉州新华都的股权对公司 2004 年财务状况和经营业绩的影响

注 营业收入注 注
收购当期 总资产 净资产 净利润

（2004 年） （2004.12.31） （2004.12.31） (2004 年度) (2004 年度)

一、公司合并 201,321,947.64 38,681,592.11 124,977,806.06 1,546,959.42

76,607,404.25 2,469,048.57
二、收购资产合计 128,311,498.38 9,165,612.58
(2004年11-12 月) (2004年11-12 月)

漳州新华都 16,578,523.32 327,033.62
51,184,892.14 5,810,141.76
(98.5%的股权) (2004年11-12 月) (2004年11-12 月)

泉州新华都 60,028,880.93 2,142,014.95
77,126,606.24 3,355,470.82
(98.5%的股权) (2004年11-12 月) (2004年11-12 月)

三、占比（二/一） 63.73% 23.70% 61.30% 159.61%

说明：

①. 净资产、营业收入、净利润的公司合并数分别指归属于母公司所有者权益、营业总收入、归属于母公司所

有者的净利润。下同

②. 漳州新华都、泉州新华都于2004年11 月1日起纳入公司合并报表，其营业收入、净利润为2004年11-12

月数据。

③. 收购漳州新华都、泉州新华都后，公司分别合计持有上述两家公司 98.50%的权益，因此其净利润数据按

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

98.5%的股权比例计算。

2、2006 年福州新华都向新华都集团购买五四店资产对公司 2005 年、2006 年财务状况及经营业绩的影响

收购前一年 总资产 净资产 营业收入 净利润

（2005 年） （2005.12.31） （2005.12.31） (2005 年度) (2005 年度)

一、公司合并 286,862,622.04 91,664,016.54 747,676,509.51 21,005,961.43

二、五四店 10,782,006.32 － 148,264,210.27 3,981,224.40

三、比例（二/一） 3.76% － 19.83% 18.95%

收购当期 总资产 净资产 营业收入 净利润

（2006 年） （2006.12.31） （2006.12.31） (2006 年度) (2006 年度)

一、公司合并 438,849,435.94 127,588,848.73 1,062,923,105.15 38,428,473.03

二、五四店 10,782,006.32 － 174,652,081.81 6,482,348.71

三、占比（二/一） 2.46% － 16.43% 16.87%

说明：

①. 由于本次购买的标的是门店资产，因此总资产按交易金额计算，净资产指标不适用。下同

②. 收购前一年公司合并数未模拟合并收购资产对公司合并数的影响。下同

③. 因五四店非独立核算法人，2005 年五四店营业收入、净利润为模拟数据；2006 年福州新华都仅有五四店

一家门店，2006年度五四店营业收入、净利润为福州新华都数据。

3、2006 年-2007 年购买连国伟及龙岩辉业下属门店资产对公司 2006 年、2007 年财务状况及经营业绩的影响

收购前一年 总资产 净资产 营业收入 净利润

（2006 年） （2006.12.31） （2006.12.31） (2006 年度) (2006 年度)

一、公司合并 438,849,435.94 127,588,848.73 1,062,923,105.15 38,428,473.03

二、收购资产合计 28,300,000.00 － － －

三、比例（二/一） 6.45% － － －

收购当期 总资产 净资产 营业收入 净利润

（2007 年） （2007.12.31） （2007.12.31） (2007 年度) (2007 年度)

一、公司合并
524,395,234.58 156,800,606.79 1,642,500,011.19 73,017,287.16

二、收购资产合计 28,299,999.99 - 147,625,343.31 -230,154.75

龙岩10家门店 22,290,480.19 - 145,195,033.57 1,250,692.03

潮州1家门店 6,009,519.80 - 2,430,309.74 -1,480,846.78

三、占比（二/一） 5.40% - 8.99% -0.32%

说明：

①. 龙岩辉业为公司非关联方，公司无法取得其财务资料，故无法比较2006年营业收入、净利润数据。

②. 2006年龙岩新华都新设溪南店，2007年龙岩10家门店营业收入、净利润为扣除溪南店后的模拟数据；潮

州1家门店2007年度营业收入、净利润数据为潮州新华都数据。

4、2007 年购买东街口店、火车站店资产对公司 2006 年、2007 年财务状况及经营业绩的影响

收购前一年 总资产 净资产 营业收入 净利润

（2006 年） （2006.12.31） （2006.12.31） (2006 年度) (2006 年度)

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

一、公司合并 438,849,435.94 127,588,848.73 1,062,923,105.15 38,428,473.03

二、收购资产合计 9,898,554.92 － 112,032,445.82 1,006,532.68

东街口店 6,007,602.16 － 70,446,289.15 1,132,586.15

火车站店 3,890,952.76 － 41,586,156.67 -126,053.47

三、比例（二/一） 2.26% － 10.54% 2.62%

收购当期 总资产 净资产 营业收入 净利润

（2007 年） （2007.12.31） （2007.12.31） (2007 年度) (2007 年度)

一、公司合并
524,395,234.58 156,800,606.79 1,642,500,011.19 73,017,287.16

二、收购资产合计 －
9,898,554.92 64,439,033.72 1,180,104.01

东街口店 6,007,602.16 － 37,373,028.29 807,122.24

火车站店 3,890,952.76 － 27,066,005.43 372,981.77

三、占比（二/一） 1.89% － 3.92% 1.62%

说明：由于东街口店、火车站店非公司法人，其2006年、2007年营业收入、净利润数据系模拟数据。

说明：上述模拟数据经中审复核

2、资产收购对公司业务的影响

（1）公司成立以来一直专注于零售连锁业务的经营，公司通过自开与收购

两种方式拓展门店，公司目前大部分门店系通过全资或控股子公司自开的方式拓

展。同时，公司通过收购的方式拓展门店，能够迅速开拓新市场，进一步突出了

公司的主业，增强了公司的规模效益，提高了公司的经营业绩。同时，公司也借

此机会尝试收购等模式的扩张手段。

（2）进一步落实了公司发展战略的地区布局。公司在厦门、漳州、泉州、

龙岩、福州等福建省主要地区及广东潮州的布局，推动了公司以地级市为中心向

福建全省辐射发展，并逐步向周边省份拓展的战略实施工作。由于龙岩辉业在当

地已具备一定规模，与龙岩辉业、连国伟的合作使公司能够在短时间内迅速开拓

龙岩市场，并将业务向周边省份（粤东地区）拓展，落实公司发展战略的地区布

局。

（3）消除了同业竞争，减少了今后的关联交易。本公司的关联方将与本公

司经营存在同业竞争业务的资产出售给本公司，解决了同业竞争问题，减少了今

后的关联交易，增强了公司的独立性。

以上资产收购与转让均未导致本公司管理层及实际控制人的变化。

四、历次验资情况

截至目前，本公司共进行了四次验资：

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

（一）有限责任公司设立时的验资

2004 年 5 月，福建华强接受委托，对拟设立的福建新华都购物广场有限公

司截至2004年5月11 日止的实收资本进行了审验，并出具了闽华强（2004）验

字第016号验资报告。根据验资报告，截至2004年5月11日，公司收到全体股

东投入的货币资金共计1,000.00万元。

（二）有限责任公司 2004 年增资时的验资

2004 年 10 月，福建华强接受委托，对公司截至 2004 年 10 月 11 日止新增

注册资本的实收情况进行了审验，并出具了闽华强（2004）验字第035号验资报

告。新华都集团及福建新华都商城有限责任公司以货币资金共计 4,000.00 万元

增资，变更后的注册资本实收金额为人民币5,000.00万元。

（三）有限责任公司 2005 年增资时的验资

2005年7月，福建华强接受委托，对公司截至2005年7月5 日止新增注册

资本的实收情况进行了审验，并出具了闽华强（2005）验字第014号验资报告。

新华都集团及新股东陈志勇等29名自然人以货币资金共计3,008.00万元增资，

变更后的注册资本实收金额为人民币8,008万元。

（四）股份公司设立时的验资

2007 年 3 月，中审接受委托，对拟设立的福建新华都购物广场股份有限公

司截至2007年3月23 日止注册资本的实收情况进行了审验，并出具了中审验字

[2007]第 9028 号验资报告。本公司的发起人以福建新华都购物广场有限公司截

至2006年12月31日经中审审计的净资产（母公司），扣除2006年度利润分配

4,404.40万元后剩余净资产8,710.11万元为基础，折合股本8,008万股。

五、发行人的组织结构

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（一）发行人股权结构图

陈发树

50.99% 100.00% 38.17%
95.00%

新华都工程 新华都咨询 海悦物业

3.09% 75.87% 16.82%

陈志勇 新华都集团 周文贵等 28位自然人

9.85% 58.69% 19.73%

50.00% 100.00% 51.00% 56.21% 64.54% 51.70%

重 香 华 新 新 港
庆 港 福 华 华 澳
3% 49% 11.73%
骏 华 大 新 都 都 资
树 诚 酒 华 投 管 讯
店 都 资 理

11.89% 35.00%

紫 武
金 夷
矿 山
业 旅
游

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（二）发行人的组织结构图

股东大会

监事会

董事会

董事会办公室

总经理

总 人 财 采 营 信 审
经 事
理
办 行 务 购 运 息 计
公 政
室 部 部 部 部 部 部

全资子公司 控股子公司(70%)

新华都科技
龙岩新华都（下辖十一家门店）
福州新华都（下辖四家门店） 莆田新华都（下辖一家门店）
三明新华都（下辖一家门店）
漳州新华都（下辖两家门店）
厦门新华都（下辖七家门店）
泉州新华都（下辖八家门店） 潮州新华都（下辖一家门店）






100.00%

晋
江
新
华
都

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（三）发行人的主要职能部门

公司各职能部门的情况如下：

1、总经理办公室

基本职能及工作职责：依据公司发展战略规划，制定公司年度经营管理计划，

报董事会审批；根据董事会下达的年度经营管理计划，分解年度指标，通过组织

协调，授权各分管部门组织实施，确保年度经营指标的全面落实；负责召集总经

理办公会，通过各部门的工作报告，监督检查经营管理项目的执行情况和公司财

务收支计划的执行结果，提出有效的纠正措施，确保年度经营目标的实现；依据

市场环境的变化趋势和公司内出现的问题，召集经营管理专题决策会议，对经营

目标和经营管理措施提出调整、修订方案，重大调整方案；对公司年度经营管理

计划执行情况和重大经营管理项目的实施情况向董事会作出专题汇报；依据现代

企业管理规范，全面管理、调配全公司资源，负责审批人、财、物、信息、市场

与项目管理的重大决策和经营管理模式变革的方案；负责高层管理人员的培训、

指导。

2、财务部

基本职能及工作职责：做好公司的会计核算及财务管理工作，及时编制财务

报告进行财务分析，向有关人员报告财务状况；制定公司及下属子公司的财务规

范制度及实施细则、工作流程和岗位规范，并适时检查相关规章制度的执行情况；

对下属子公司采取预算管理，按月下达相关预算指标；负责下属子公司财务机构

的设置、职能确定、人员配置等事宜，负责配合人事部门对下属子公司的财务人

员进行考核；参与公司的资本性支出和重要经济合同的认证与会签；完成本公司

总经理交办的其他工作。

3、采购部

基本职能及工作职责：商品组合策略的研拟与执行；商品价格策略的制定及

毛利目标的拟订与确保；店铺商品销售分析、毛利分析与改善对策；促销计划的

研拟与执行；货源掌握与开发、滞销品的淘汰；商品议价、供应商的筛选与接洽，

与供应商谈判以便取得有利的供货条件；与各卖场进行积极有效的沟通，确保商

品畅销；收集市场资讯，掌握市场需求及未来市场趋势。

4、信息部

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基本职能及工作职责：向公司提交计算机软、硬件的管理规定，计算机软、

硬件需求，或计算机软、硬件外部技术支持申请；主持解决公司计算机管理中的

日常软、硬件问题；主持开发公司管理应用软件；软件编制项目的可能性和必要

性评估，软件编制的时间和人力投入预算，软件编制及调试，软件跟踪与维护；

硬件维护及局域网维护：新机器的安装与调试；机器故障诊断与排除，网络维护，

公司 Internet 网的应用与维护；数据统计、分析：包括带领下属使用计算机进

行数据的收集、更新、汇总、归类、分析；计算机知识培训和普及推广；完成上

级委派的其他任务。

5、人事行政部

基本职能及工作职责：编写、执行公司人力资源规划；制定招聘程序、组织

社会招聘和学校招聘、安排面试、综合素质测试；制定考评政策、考评文件管理、

考评沟通、不合格员工辞退；制定薪酬、晋升政策，组织提薪、晋升评审；制定

福利政策、办理社会保障福利；办理员工各种人事关系转移、办理职称评定手续；

组织员工岗前培训、协助办理培训进修手续；与员工进行积极沟通，了解员工工

作、生活情况；负责公司固定资产的购买、管理和维修；公司行政规章制度的制

定、监督、执行；负责公司办公用品的购买、管理和发放；管理公司的公共卫生；

负责报刊、信件收发；负责电话、传真的转接及传达；发放节日福利。

6、营运部

基本职能及工作职责：各门店营业目标的制订及督促达成；门店经营指导与

各项管理工作执行的督导；销售业务推动；负责控制超市的各项损耗及风险控制；

负责调查、分析电脑系统中商品的异常库存情况，并提出解决方案，报审批后进

行调整；大宗会员、顾客登门拜访和接待；顾客投诉的处理和记录；接受顾客咨

询；超市快讯的追踪、分发；卖场布置、美化；卖场节假日促销活动的策划、跟

踪、执行；设备维修保养、改造评估与更新；开发区域设定，并进行市场调查、

竞争状况分析及投资评估；选定商圈，并寻找店铺；租购条件洽谈，并签订合同；

提出经营策略的相关建议；对店铺进行整体设计与规划；负责监督场地装修工程

及设备安装调试。

7、审计部

基本职能及工作职责：依据政府法规、政策、公司章程、公司董事会决议、

公司规章制度及有关文件规定，对公司本部及下属单位的财务收支、物资、设备

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及经济效益进行审计监督，以严明财经纪律，改善经营管理，提高经济效益。

（四）发行人的子公司情况

本公司拥有7家全资子公司、2家控股子公司。

1、福州新华都综合百货有限公司

福州新华都是由本公司独资设立的有限公司。该公司成立于2006年1月19

日；营业执照注册号：3501001008490。该公司注册地为福州市鼓楼区五四路162

号，主要生产经营地为福州市鼓楼区五四路 162 号 1－4 层。福州新华都成立时

的注册资本为500.00万元，现注册资本为500.00万元。

该公司成立以来，主要从事大卖场、综合超市及百货的经营。截至 2007 年

12 月 31 日，福州新华都共下辖 4 家门店。其中，五四店系 2006 年向新华都集

团购买的门店；元洪店系2007年新设的门店；东街口店、火车站店系2007年向

新华都管理和新华都投资购买的门店。

福州新华都 2006 年荣获福建省经济贸易局颁发的“全省第五届文明行业创

建工作示范点”称号，荣获福州市劳动和社会保障局颁发的“福州市劳动保障守

法诚信单位”称号，荣获福建省质量协会颁发的“福建省质量协会团体会员”称

号。

报告期内，福州新华都的财务状况如下：

项目 2007 年 12月 31 日 2006 年 12月 31 日 2005 年 12月 31 日
总资产（元） 109,467,263.12 66,552,146.19 -
净资产（元） 16,596,238.29 11,482,348.71 -
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
净利润（元） 5,113,889.58 6,482,348.71 -

以上数据业经中审审计。

2、厦门新华都购物广场有限公司

厦门新华都是由本公司与新华都集团共同发起设立的有限公司。该公司成立

于2004年6月10日，营业执照注册号为3502001007019。注册地为厦门市思明

区厦禾路美仁广场 1－2 层；主要生产经营地为厦门市思明区厦禾路美仁广场 1

－2 层。厦门新华都成立时的注册资本为 300.00 万元，本公司与新华都集团的

出资比例分别为 70.00%和 30.00%。2006 年 2 月 15 日，厦门新华都通过股东会

决议，新华都集团将其在该公司的出资以90.00万元转让给本公司。本次股权转

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让完成后，厦门新华都成为本公司的全资子公司。2007年1月10日，本公司对

厦门新华都增资至 800.00 万元。2007 年 2 月 28 日，本公司对厦门新华都增资

至1,500.00万元。现注册资本为1,500.00万元。

该公司成立以来，主要从事大卖场、综合超市的经营。截至 2007 年 12 月

31日，厦门新华都共下辖7家门店。其中，美仁宫店、莲花店系2004年新设门

店；厦大店系2005年新设门店；翔安店、美湖店、东渡店、仙岳店系2007 年新

设门店。

厦门新华都荣获厦门市思明区人民政府颁发的“2006 年度超 400 万元纳税

大户”称号。厦门新华都厦大店 2007 年 7 月荣获厦门市工商行政管理局颁发的

“食品安全示范店”称号。

报告期内，厦门新华都的财务状况如下：

项目 2007 年 12月 31 日 2006 年 12月 31 日 2005 年 12月 31 日
总资产（元） 54,936,240.87 29,704,222.67 30,480,204.50
净资产（元） 14,801,584.62 2,383,989.94 47,603.97
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
净利润（元） 417,594.68 2,336,385.97 -153,355.71

以上数据业经中审审计。

3、漳州新华都百货有限责任公司

漳州新华都系新华都管理与陈发树发起设立的有限公司。该公司成立于

2001年1月5日，营业执照注册号为3506001100348。注册地为漳州市胜利西路

新玑广场一、二层商场；主要生产经营地为漳州市胜利西路新玑广场一、二层商

场。漳州新华都成立时的注册资本为 100.00 万元，新华都管理与陈发树的出资

比例分别为 51.00%和 49.00%。2002 年 1 月 10 日，漳州新华都注册资本增加到

1,000.00 万元，新华都管理、新华都投资、陈发树的出资比例分别为 5.10%、

90.00%、4.90%。2004 年 10 月，公司收购了漳州新华都的控股权，2004 年 10

月29日，该公司的出资情况变化为本公司占95.00%，厦门新华都占5.00%。2006

年 3 月 22 日，漳州新华都成为本公司的全资子公司。现注册资本为 1,000.00

万元。

该公司成立以来，主要从事大卖场、综合超市及百货的经营。截至 2007 年

12月31日，漳州新华都共下辖2家门店。其中，胜利店系公司收购漳州新华都

前，于2001年设立的门店；元光店系2005年新设门店。

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漳州新华都是漳州市“12315申诉举报示范点”、“12315消费权先进服务点”、

漳州市诚信促进会会员单位、福建省物价局指定“全国价格监测定点单位”、福

建省省级第四届“创文明行业，建满意窗口”示范点。2005 年，漳州新华都被

漳州市经贸委授予“生鲜超市示范店”称号。此外，漳州新华都还荣获福建省经

贸委颁发的2004年度“放心店”称号、“十佳超市”称号、“优秀企业”称号。

报告期内，漳州新华都的财务状况如下：

项目 2007 年 12月 31 日 2006 年 12月 31 日 2005 年 12月 31 日
总资产（元） 54,548,885.99 53,973,501.10 58,772,014.54
净资产（元） 10,574,300.33 9,618,179.82 9,489,061.23
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
净利润（元） 956,120.51 129,118.59 3,678,919.47

以上数据业经中审审计。

4、泉州新华都购物广场有限公司

泉州新华都是由新华都投资与陈发树发起设立的有限公司。该公司成立于

2002年2月7日，营业执照注册号为3505001001755。注册地为泉州市丰泽区田

安路丰泽商城；主要生产经营地为泉州市丰泽区田安路丰泽商城。泉州新华都成

立时的注册资本为220.00万元，新华都投资与陈发树的出资比例分别为90.90%

和 9.10%。2002 年 7 月 3 日，泉州新华都增资至 1,000.00 万元，新华都投资与

陈发树的出资比例分别为98.00%和2.00%。2004年10月，公司收购了泉州新华

都的控股权，2004年11月9日，股东的出资情况变化为本公司占95.00%，厦门

新华都占5.00%。2006年3月9日，泉州新华都成为本公司的全资子公司。现注

册资本为1,000.00万元。

该公司成立以来，主要从事大卖场、综合超市的经营。截至 2007 年 12 月

31 日，泉州新华都共下辖 8 家门店。其中，丰泽店、新门店系公司收购泉州新

华都前分别于 2002 年、2004 年设立的门店；汇金店、洪山店、溪美店系 2005

年新设门店；科山店系2006年新设门店；水头店、福隆店系2007年新设门店。

晋江新华都的基本情况如下：

晋江新华都是由本公司与泉州新华都发起设立的有限公司。该公司成立于

2005 年 3 月 30 日，营业执照注册号为 3505822808081。注册地为晋江市青阳街

道泉安南路58＃。晋江新华都设立时的注册资本为300.00万元，本公司与泉州

新华都的出资比例分别为 10.00%和 90.00%。2005 年 4 月 29 日，该公司的注册

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资本增加到 510.00 万元，本公司与泉州新华都的出资比例分别为 5.88%和

94.12%。2006 年泉州新华都受让了本公司持有的泉州新华都股权，2006 年 3 月

17日，晋江新华都成为泉州新华都的全资子公司。现注册资本为510.00万元。

泉州新华都 2007 年 2 月荣获中共泉州市丰泽区委员会、泉州市丰泽区人民

政府颁发的“区级重点企业”称号，2007 年 1 月荣获安溪陈利职业中专学校颁

发的“校企合作实训基地”称号。2006 年，泉州新华都荣获福建省质量协会颁

发的“福建省质量协会讲诚信、重质量团体会员”称号，荣获中共泉州市丰泽区

委员会、泉州市丰泽区人民政府颁发的“商贸服务业税收超1,000万元”称号，

荣获泉州市国家税务局、泉州市地方税务局颁发的“2004-2005年纳税信用A级”

称号。

报告期内，泉州新华都的财务状况如下：

项目 2007 年 12月 31 日 2006 年 12月 31 日 2005 年 12月 31 日
总资产（元） 172,917,140.10 111,347,199.65 113,832,329.62
净资产（元） 18,304,594.20 6,337,187.73 8,671,346.18
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
净利润（元） 11,967,406.47 -2,334,158.45 5,093,574.22

以上数据业经中审审计。

5、三明新华都购物广场有限公司

三明新华都是由本公司独资设立的有限公司。该公司成立于2006年7月19

日，营业执照注册号为 3504002005613，注册地为三明市梅列区玫瑰新村 62 幢

一层 1169 号，主要生产经营地为永安市永利广场大楼一至三层。三明新华都成

立时的注册资本为500.00万元，现注册资本为500.00万元。

该公司成立以来，主要从事大卖场、综合超市的经营。截至 2007 年 12 月

31日，三明新华都共下辖1家门店。燕江店系2006年新设门店。

报告期内，三明新华都的财务状况如下：

项目 2007 年 12月 31 日 2006 年 12月 31 日 2005 年 12月 31 日
总资产（元） 18,454,310.08 19,059,705.93 -
净资产（元） 251,113.06 3,910,899.78 -
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
净利润（元） -3,659,786.72 -1,089,100.22 -

以上数据业经中审审计。

6、莆田市新华都购物广场有限公司

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莆田新华都是由本公司独资设立的有限公司。该公司成立于2006年8月21

日，营业执照注册号为3503001001132；注册地为莆田市城厢区胜利南路南门商

场内，主要生产经营地为莆田市城厢区胜利南路南门商场内。莆田新华都成立时

的注册资本为500.00万元，现注册资本为500.00万元。

该公司成立以来，主要从事大卖场、综合超市的经营。截至 2007 年 12 月

31日，莆田新华都共下辖1家门店。南门店系2006年新设门店。

报告期内，莆田新华都的财务状况如下：

项目 2007 年 12月 31 日 2006 年 12月 31 日 2005 年 12月 31 日
总资产（元） 6,891,497.67 6,590,832.63 -
净资产（元） 1,896,353.59 4,359,710.13 -
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
净利润（元） -2,463,356.54 -640,289.87 -

以上数据业经中审审计。

7、龙岩新华都辉业购物广场有限公司

龙岩新华都是由本公司发起设立的独资有限公司。该公司成立于2006年10

月 11 日，营业执照注册号为 3508001500493；注册地为龙岩市新罗区小溪路 9

号，主要生产经营地为龙岩市新罗区小溪路9号。龙岩新华都成立时的注册资本

为 500.00 万元。2006 年 11 月 17 日，本公司对龙岩新华都增资至 3,000.00 万

元。2006 年 12 月 22 日，本公司将持有的龙岩新华都 30.00%的股权以 900.00

万元转让给连国伟，龙岩新华都的出资情况变化为本公司占 70.00%，连国伟占

30.00%。现注册资本为3,000.00万元。

该公司成立以来，主要从事大卖场、综合超市的经营。截至 2007 年 12 月

31 日，龙岩新华都共下辖 11 家门店。其中，溪南店系 2006 年新设门店，佳宝

店、国贸店、银河店、莲花店、凤凰店系 2006 年公司向连国伟及龙岩辉业收购

的门店；永定店、汇盛店、泰阳店、和平店、长汀店系 2007 年向连国伟及龙岩

辉业收购的门店。

龙岩新华都荣获龙岩市消费者权益保护委员会颁发的“创建2007-2008年度

诚信维权单位”称号、荣获福建省工商行政管理局颁发的“12315消费维权先进

服务站”称号。2006年，龙岩新华都荣获人民银行漳平支行授予的“最佳商户”

称号、荣获福建省委宣传部及省经贸委授予的“放心店”称号。

报告期内，龙岩新华都的财务状况如下：

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

项目 2007 年 12月 31 日 2006 年 12月 31 日 2005 年 12月 31 日
总资产（元） 75,503,241.15 39,172,233.97 -
净资产（元） 30,521,141.46 29,845,901.90 -
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
净利润（元） 675,239.56 -154,098.10 -

以上数据业经中审审计。

8、潮州新华都购物广场有限公司

潮州新华都是由本公司和连国伟发起设立的有限公司。该公司成立于 2007

年2月5日，营业执照注册号为4451002000561；注册地为广东省潮州市新桥西

路西门市场 1－3 层，主要生产经营地为广东省潮州市新桥西路西门市场 1－3

层。潮州新华都成立时的注册资本为2,000.00万元,本公司和连国伟的出资比例

分别为70.00%和30.00%。现注册资本为2,000.00万元。

该公司成立以来，主要从事大卖场、综合超市的经营。截至 2007 年 12 月

31日，潮州新华都共下辖1家门店。新桥店系2007年向连国伟及龙岩辉业收购

的门店。

报告期内，潮州新华都的财务状况如下：

项目 2007 年 12月 31 日 2006 年 12月 31 日 2005 年 12月 31 日
总资产（元） 18,674,994.62 - -
净资产（元） 18,519,153.22 - -
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
净利润（元） -1,480,846.78 - -

以上数据业经中审审计。

9、福建新华都信息科技有限公司

新华都科技是由本公司独资设立的有限公司。该公司成立于2007年8月17

日，营业执照注册号为350203664713804；注册地为思明区前埔工业园55号410

室，主要生产经营地为思明区前埔工业园 55 号 410 室。新华都科技成立时的注

册资本为500.00万元，现注册资本为500.00万元。

该公司成立以来，主要从事商业连锁应用软件的开发和销售。

报告期内，新华都科技的财务状况如下：

项目 2007 年 12月 31 日 2006 年 12月 31 日 2005 年 12月 31 日
总资产（元） 5,590,327.74 - -
净资产（元） 5,461,520.13 - -
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

净利润（元） 461,520.13 - -

以上数据业经中审审计。

六、发起人、主要股东及实际控制人的基本情况

本公司的发起人为新华都集团、新华都投资及陈志勇等 29 位自然人，其中

新华都集团是公司的控股股东。

（一）主要股东的基本情况

1、新华都集团的基本情况

成立时间：1997年12月30日

注册资本：13,980.00万元

法定代表人：陈发树

注册地：福州市五四路162号

主要生产经营地：福州市五四路162号

营业执照注册号：3500001001860

截至本招股意向书签署日，新华都集团股权结构如下：

股东名称 持股数(万股） 持股比例

陈发树 10,606.68 75.87%

厦门新华都投资管理咨询有限公司 2,351.92 16.83%

陈志勇 572.00 4.09%

陈志程 139.80 1.00%

刘晓初 139.80 1.00%

叶芦生 139.80 1.00%

陈耿生 10.00 0.07%

付小珍 10.00 0.07%

黄履端 10.00 0.07%

合计 13,980.00 100.00%

主营业务：股权投资

截至2007年12月31日，新华都集团总资产为1,287,628,916.04元，净资

产为563,297,374.55元，2007年度实现净利润137,097,196.20元（未经审计）。

新华都集团历史沿革：

1996 年 5 月 4 日，厦门市华都百货有限公司（于 2007年 6 月 29 日更名为

“厦门新华都投资管理咨询有限公司”，简称“新华都咨询”）与陈志勇出资成立

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

了新华都集团的前身——福建省华都百货有限公司，注册资本 1,380.00 万元。

新华都咨询以实物出资；陈志勇以现金出资，出资资金来源为经营所得和投资收

益。股东的出资情况如下：

股东名称 出资金额（万元） 出资比例（%）
新华都咨询 1,300.00 94.20
陈志勇 80.00 5.80
合计 1,380.00 100.00

上述出资业经诚信联合会计师事务所（96）诚会师验榕开字第189号验资报

告验证。

1997 年 6 月 3 日，福建省华都百货有限公司名称变更为福建省华都集团有

限公司。

1997 年 7 月 3 日，经股东会一致同意，福建省华都集团有限公司注册资本

增至5,660.00万元，新增注册资本4,280.00万元。股权认购价格依据净资产值

确定为 1 元/出资额。其中，陈发树先生以货币资金和实物资产认缴 3,776.60

万元，陈志勇先生以货币资金和实物资产认缴 503.40 万元。陈志勇增资的货币

资金来源为经营所得和投资收益；陈发树增资的货币资金来源为经营所得和投资

收益。本次增资后的注册资本变更为5,660.00万元，各股东的出资情况如下：

股东名称 出资金额（万元） 出资比例（%）
陈发树 3,776.60 66.72
新华都咨询 1,300.00 22.97
陈志勇 583.40 10.31
合计 5,660.00 100.00

上述增资业经诚信联合会计师事务所（97）诚会师验榕复字第057号《验资

报告》验证。

1997 年 12 月 22 日，经福建省人民政府闽政体股[1997]44 号文件《关于同

意福建省华都集团有限公司变更为福建华都集团股份有限公司的批复》及福建省

经济体制改革委员会文件闽体改[1997]210号文件《关于同意福建省华都集团有

限公司变更为福建华都集团股份有限公司的批复》，新华都咨询等 7 位股东发起

设立了福建华都集团股份有限公司，注册资本 106,880,000.00 元。股东均按照

每股 1.00 元的价格进行认购。陈发树以其个人所持有的福建省华都集团有限公

司的 66.70%股权作价 37,037,671.13 元，经评估的实物机械工程设备作价

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

39,051,257.67元，共计76,088,928.80元认购；新华都咨询以其持有的福建省

华都集团有限公司 23.00%的股权作价 12,771,610.74 元认购；福建省华都集团

有限公司工会职工持股会以会员缴纳的货币资金12,000,000.00元认购；陈志勇

以其个人持有的福建省华都集团有限公司 10.30%股权作价 5,719,460.46 元认

购；陈志程、黄履端、陈耿生均以货币资金 100,000.00 元认购。上述自然人股

东认购股份的资金来源均为其薪酬收入或其他家庭收入。上述7位发起人中以非

货币资产投资的，其非货币资产均已经福建省资产评估中心事务所资产评估且出

具闽资（97）评字第 93 号、第 102 号、第 109 号、第 101 号、第 111 号资产评

估报告。新华都集团于1997年12月30日在福建省工商行政管理局注册登记。

各股东的持股情况如下：

股东名称 持股数(万股） 持股比例（%）
陈发树 7,609.00 71.20
新华都咨询 1,277.00 11.95
福建省华都集团有限公司工会 1,200.00 11.23
陈志勇 572.00 5.35
陈志程 10.00 0.09
陈耿生 10.00 0.09
黄履端 10.00 0.09
合计 10,688.00 100.00

福建华都集团股份有限公司设立时的出资业经福建华兴会计师事务所闽华

兴所（97）股验字第44号验资报告验证。

1998年4月9 日，公司名称变更为新华都实业集团股份有限公司。

2000年5月24日，经福建省人民政府闽政体股[2000]11号文批注，新华都

集团注册资本增加到13,980.00万元。增资价格系参照新华都集团净资产值确定

为每股1.00元。其中，陈发树以货币资金增资2,674.35万元；新华都实业集团

股份有限公司工会（由福建省华都集团有限公司工会更名）职工持股会以会员缴

纳的货币资金增资208.25万元；陈志程以货币资金增资129.80万元；叶芦生、

刘晓初分别以货币资金增资 139.80 万元。上述自然人股东中陈发树增资的货币

资金来源为经营所得和投资收益，其他自然人股东增资资金来源均为其薪酬收入

或其他家庭收入。本次增资后的股权结构如下：

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书



股东名称 持股数(万股） 持股比例（%）
陈发树 10,283.35 73.56
新华都实业集团股份有限公司工会 1,408.25 10.07
新华都咨询 1,277.00 9.14
陈志勇 572.00 4.09
陈志程 139.80 1.00
叶芦生 139.80 1.00
刘晓初 139.80 1.00
陈耿生 10.00 0.07
黄履端 10.00 0.07
合计 13,980.00 100.00

本次增资业经福建中兴有限责任会计师事务所中兴验（2000）第011号《验

资报告》验证。

根据《关于职工持股会及工会持股有关问题的法律意见》（法协字[2002]115

号）的有关规定，为规范工会持股问题，2007 年 6 月 1 日，经新华都集团职工

持股会全体会员大会一致通过，新华都实业集团股份有限公司工会将其所持有的

新华都集团股份 1,408.25 万股分别转让给新华都咨询 1,074.92 万股、陈发树

323.33万股、付小珍10.00万股，转让价格由转让双方协商确定为每股1.00元。

上述受让方新华都咨询的资金来源为自有资金，陈发树支付的资金来源为经营所

得和投资收益，付小珍支付的资金来源为其薪酬收入及其他家庭收入。根据新华

都集团工会开具的收款收据以及股份转让款签收名单，受让方新华都咨询、陈发

树先生和付小珍女士已向出让方新华都集团工会付清了股份转让价款，新华都集

团工会于 2007 年 6 月 12－13 日向职工持股会成员共计 55 人发放了股份转让价

款，各会员均已签收确认。转让完成后的股权结构如下：

股东名称 持股数(万股） 持股比例（%）
陈发树 10,606.68 75.87
新华都咨询 2,351.92 16.82
陈志勇 572.00 4.09
陈志程 139.80 1.00
叶芦生 139.80 1.00
刘晓初 139.80 1.00
陈耿生 10.00 0.07
黄履端 10.00 0.07
付小珍 10.00 0.07
合计 13,980.00 100.00

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

保荐人认为：新华都集团设立、历次增资及股权转让时，股东或受让方的资

金来源合法。

发行人律师认为：新华都集团设立、历次增资及股权转让时，股东或受让方

的资金来源合法。

2、新华都投资的基本情况

成立时间：1996年9月17日

注册资本：3,380.00万元

法定代表人：黄清香

注册地：福州市鼓楼区五四路 162 号新华福广场 1 号、2 号连接楼 5 层 08

室

主要生产经营地：福州市鼓楼区五四路162号新华福广场1号、2号连接楼

5层08室

营业执照注册号：3501002029714

股权结构请见下表：

股东名称 出资金额(万元） 出资比例

新华都实业集团股份有限公司 1,900.00 56.21%

陈发树 1,290.00 38.17%

陈志程 190.00 5.62%

合计 3,380.00 100.00%

主营业务：股权投资

截至 2007 年 12 月 31 日，新华都投资总资产为 39,061,440.36 元，净资产

为2,583,612.63元，2007年度实现净利润5,231,773.22元（未经审计）。

3、陈志勇先生的基本情况

陈志勇：男，汉族，1973年4月12 日出生，住所为福建省福州市鼓楼区河

边路 4 号长富宫花园 2 座 501；《中华人民共和国居民身份证》号码：

35052419730412****。陈志勇先生持有发行人股份 7,884,000.00 股，占发行人

现有股本总额的9.85%。陈志勇先生目前担任福州新华都、泉州新华都法定代表

人、执行董事，漳州新华都、新华都管理法定代表人、董事长。无境外永久居留

权。

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（二）实际控制人的基本情况

陈发树先生直接持有新华都集团 75.87%的股权，通过自然人独资公司新华

都咨询持有新华都集团16.82%的股权，为本公司的实际控制人。

陈发树先生出生于1960年，身份证号码350524601026***。陈发树先生1988

年开始在厦门经营百货，是新华都集团的主要出资人和创办人，现任新华都集团

董事长，港澳资讯法定代表人、董事长，新华都咨询法定代表人及执行董事，华

福大酒店、重庆骏树董事长，香港华诚董事。

（三）其他股东简要情况

持股数量 股权 国 境外永久
股东名称 身份证号码 住址
（股） 比例 籍 居留权

福建省福州市晋安区
中
周文贵 1,200,000.00 1.50% 35011119730607**** 岳峰镇岳峰村岳峰路 无
国
13号三华花园10－401

中 福建省厦门市思明区
叶芦生 1,200,000.00 1.50% 35020319561003**** 无
国 店上西里 7号 404 室

中 福州市鼓楼区湖头街
刘晓初 1,200,000.00 1.50% 35010319470205**** 无
国 85号 401

中 福州市鼓楼区东街8号
陈志程 1,200,000.00 1.50% 35052419710715**** 无
国 利达大厦 B座 18E

中 厦门市开元区香秀里
池金明 2,000,000.00 2.50% 35020319630515**** 无
国 57号 301

中 福州市晋安区三八新
上官常川 800,000.00 1.00% 35052419660910**** 无
国 村 2 座501

中 福州市鼓楼区八角楼
林军 800,000.00 1.00% 35020319710527**** 无
国 巷 30 号 11座 603

中 泉州市安溪县祥华乡
陈耿生 800,000.00 1.00% 35052419770202**** 无
国 福洋村下新田 1 号

中 福州市鼓楼区东街8号
黄履端 800,000.00 1.00% 35010219500101**** 无
国 利达大厦 B座 18H

中 厦门市湖里区宜宾路
付小珍 600,000.00 0.75% 36020319620220**** 无
国 36号 802 室

福州市晋安区岳峰镇
中
刘奇志 600,000.00 0.75% 35262419700814**** 鹤林综合单位三角池 1 无
国
座 A 号

中 福州市鼓楼区中山路
袁振林 400,000.00 0.50% 35010219701117**** 无
国 23号 1 座 106

中 晋安区岳峰镇鹤林综
刘国川 400,000.00 0.50% 35052419721213**** 无
国 合单位三角池1座A号

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持股数量 股权 国 境外永久
股东名称 身份证号码 住址
（股） 比例 籍 居留权

北京市海淀区清华园 1
中
龚严冰 400,000.00 0.50% 35052419760519**** 号电机工程与应用电 无
国
子技术系

中 福州市鼓楼区道山路
郭建生 400,000.00 0.50% 310112700219*** 无
国 156 号

中 福州市鼓楼区石井新
叶常青 400,000.00 0.50% 35222419731017**** 无
国 村 2－707

中 泉州市安溪县祥华乡
陈云岚 400,000.00 0.50% 35052419531208**** 无
国 祥华学区

中 福州市台江区汇墘社
龚水金 200,000.00 0.25% 35052419761109**** 无
国 巷 47 号

中 福建省福州市鼓楼区
翁健 200,000.00 0.25% 350102701020*** 无
国 鼓屏路153号16座201

中 福建省福州市晋安区
李小焕 200,000.00 0.25% 35052419690910**** 无
国 岳峰镇三角池1座A号

福建省福州市鼓楼区
中
庄弥前 200,000.00 0.25% 35210119720424**** 西洪路466号榕信3区 无
国
3 座501

中 福州市鼓楼区屏东路
林宗杰 200,000.00 0.25% 35210119670428**** 无
国 25号 2 座 201

中 福州市晋安区浦下新
王贤斌 200,000.00 0.25% 35010219680108**** 无
国 村 29 座 505单元

中 福州市鼓楼区北大路
郑海棠 200,000.00 0.25% 352227740825*** 无
国 240 号624

中 福州市鼓楼区华屏路 1
黄德永 200,000.00 0.25% 12010419630715**** 无
国 号 7 座502

中 福州市台江区皮厂里
王凯文 200,000.00 0.25% 35021019671102**** 无
国 15 号

中 福州市鼓楼区莲宅 43
李青 200,000.00 0.25% 350102600318*** 无
国 号 1 座206

中 福州市鼓楼区西环北
陈志伟 200,000.00 0.25% 31011019721027**** 无
国 路 60 号1 座6B

（四）控股股东控制的其他企业

1、福建新华都投资有限责任公司

参见“本节六、（一）之主要股东的基本情况”。

2、华福大酒店有限公司

企业类型：合资经营（港资）

成立时间：1985年3月23日

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注册资本：600.00万美元（其中新华都集团出资306.00万美元，占比51.00%；

香港华诚出资294.00万美元，占比49.00%）

实收资本：600.00万美元

法定代表人：陈发树

注册地址：福州市鼓楼区五四路162号华福大酒店裙房六楼

主要生产经营地：福州市鼓楼区五四路162号

主营业务：在福州市鼓楼区五四路162号规划范围内建造、销售、出租写字

楼、商场及住宅等商品房。

截至2007年12月31日，华福大酒店总资产为163,330,637.96元，净资产

为43,381,347.31元，2007年度实现净利润-148,779.39元（未经审计）。

3、香港华诚投资有限公司

企业类型：在香港注册成立的有限公司

成立时间：2003年12月5日

注册资本：500.00万港币（新华都集团出资500.00万港币，占比100.00%）

实收资本：500.00万港币

董 事：陈发树

主要生产经营地：香港

主营业务：对外投资

截至 2007 年 12 月 31 日，香港华诚资产净额为 4,947,020.00 港元，2007

年度实现净利润-10,220.00港元（以上数据经曾和贤会计师行审核）。

4、福建新华都企业管理有限公司

企业类型：有限责任公司

成立时间：1997年4月16日

注册资本：2,600.00万元（其中新华都集团出资1,678.00万元，占比64.54%；

陈志勇出资802.00万元，占比30.85%；陈志程出资120.00万元，占比4.62%）

实收资本：2,600.00万元

法定代表人：陈志勇

注册地址：福州市鼓楼区东街8号利达大厦4层

主要生产经营地：福州市鼓楼区东街8号利达大厦4层

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主营业务：信息咨询、物业管理、企业经营管理

截至2007年12月31日，新华都管理总资产为101,190,315.92元，净资产

为33,695,220.60元，2007年度实现净利润4,596,067.32元（未经审计）。

5、重庆骏树置业有限公司

企业类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）

成立时间：2006年5月22日

注册资本：10,000.00 万元（其中新华都集团出资 5,000.00 万元，占比

50.00%；漳州市龙苑房地产开发有限公司出资1,500.00万元，占比15.00%；厦

门信达房地产开发有限公司出资1,000.00万元，占比10.00%；骏豪地产（香港）

有限公司出资 2,000.00 万元等值外汇，占比 20.00%；香港华诚出资 300.00 万

元等值外汇，占比 3.00%；香港山崎投资有限公司出资 200.00 万元等值外汇，

占比2.00%）

实收资本：10,000.00万元

法定代表人：陈发树

注册地址：重庆市江北区华新村40号610室

主要生产经营地：重庆市

经营范围：房地产综合开发、经营；物业管理。

截至2007年12月31日，重庆骏树总资产为223,810,806.29元，净资产为

99,932,877.87元，2007年度实现净利润0.00元（未经审计）。

6、海南港澳资讯产业股份有限公司

企业类型：股份公司

成立时间：1994年6月1日

总股本：3,300.00万股（其中新华都集团持有1,706.00万股，占比51.70%；

上海奥佳投资管理有限公司持有924.00万股，占比28.00%；陈志程持有101.00

万股，占比3.06%；其他自然人股东合计持有569.00万股，占比17.24%）

法定代表人：陈发树

注册地址：海口市国贸大道港澳大厦二楼

主营业务：证券信息网络服务

截至 2007 年 12 月 31 日，港澳资讯总资产为 37,788,502.25 元，净资产为

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28,875,282.84元，2007年度实现净利润4,251,654.13元（未经审计）。

（五）实际控制人控制的其他企业

1、福州海悦酒店物业管理有限公司

企业类型：有限责任公司

成立时间：2003年7月23日

注册资本：50.00万元（其中陈发树出资47.50万元，占比95.00%；黄履端

出资2.50万元，占比5.00%）

实收资本：50.00万元

法定代表人：黄履端

注册地址：福州市鼓楼区五四路162号六层

主要生产经营地：福州市鼓楼区五四路162号

经营范围：酒店管理、物业管理。

截至 2007 年 12 月 31 日，海悦物业总资产为 272,826.75 元，净资产为

-476,285.19元，2007年度实现净利润454,482.21元（未经审计）。

2、厦门新华都投资管理咨询有限公司

企业类型：有限责任公司

成立时间：1997年11月4日

注册资本：800.00万元（陈发树出资800.00万元，占比100.00%）

实收资本：800.00万元

法定代表人：陈发树

注册地址：厦门市湖里区东渡路78号一层3号店面

主要生产经营地：厦门市湖里区东渡路78号一层3号店面

经营范围：企业管理咨询及商务咨询。

截至 2007 年 12 月 31 日，新华都咨询总资产为 23,544,541.90 元，净资产

为8,425,243.71元，2007年度实现净利润1,572,182.50元（未经审计）。

3、福建省新华都工程有限责任公司

企业类型：有限责任公司

成立时间：1999年5月12日

注册资本：2,028.00 万元（陈发树出资 1,034 万元，占比 50.99%；厦门恒

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兴实业有限公司出资994.00万元，占比49.01%）

实收资本：2,028.00万元

法定代表人：陈云岚

注册地址：福建省上杭县旧县乡迳美村紫金山

主要生产经营地：福建省上杭县

经营范围：土木工程建筑

截至2007年12月31日，新华都工程总资产为183,588,785.51元，净资产

为65,662,243.93元，2007年度实现净利润-22,592,962.92元（未经审计）。

（六）发行人股份质押或其他有争议的情况

截至目前，公司股东持有的本公司股份均未被质押和托管，也不存在其它权

属有争议的情况。

七、发行人有关股本的情况

（一）发行人本次发行前后股本情况

本公司本次发行前总股本为 8,008 万股，本次拟向社会公开发行2,680 万股，

发行后总股本 10,688 万股。发行后社会公众股占总股本比例不超过为25.07%。

本次发行前后公司股本结构如下表所示：

发行前 发行后
股东名称
持股数量（股） 股权比例 持股数量（股） 股权比例

新华都集团 47,000,000.00 58.69% 47,000,000.00 43.97%

新华都投资 9,396,000.00 11.73% 9,396,000.00 8.79%

陈志勇 7,884,000.00 9.85% 7,884,000.00 7.38%

周文贵等 28名自然人 15,800,000.00 19.73% 15,800,000.00 14.78%

社会公众股 0.00 0.00 26,800,000.00 25.07%

合 计 80,080,000.00 100.00% 106,880,000.00 100.00%

（二）前十名自然人股东

本次公开发行前，前10名自然人股东持股及任职情况见下表：

股东名称 持股数量（股） 股权比例 在公司担任的职务

福州新华都、泉州新华都法定代表人、执
陈志勇 7,884,000.00 9.85%
行董事；漳州新华都法定代表人、董事长

池金明 2,000,000.00 2.50% 无

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股东名称 持股数量（股） 股权比例 在公司担任的职务

本公司董事、总经理；龙岩新华都、潮州
周文贵 1,200,000.00 1.50%新华都法定代表人、董事长；厦门新华都
董事

叶芦生 1,200,000.00 1.50% 无

刘晓初 1,200,000.00 1.50% 无

本公司法定代表人、董事长；厦门新华都
陈志程 1,200,000.00 1.50%
法定代表人、董事长

本公司董事、常务副总经理；厦门新华都
上官常川 800,000.00 1.00%
董事

林军 800,000.00 1.00% 本公司采购总监

泉州新华都总经理；晋江新华都法定代表
陈耿生 800,000.00 1.00%
人、执行董事

黄履端 800,000.00 1.00% 无

（三）战略投资者持股及其简况

目前，公司股东中无战略投资者股东。

（四）本次发行前各股东间的关联关系及关联股东的各自持股比例

本次发行前股东中，新华都集团是新华都投资的控股股东；陈志勇、陈志程、

陈云岚与公司实际控制人陈发树之间是兄弟关系；陈耿生是陈云岚的儿子；刘国

川是陈发树姐姐的女婿；其余股东之间不存在关联关系。关联股东的各自持股比

例情况参见本招股意向书“本节二、发行人改制重组情况”。

（五）本次发行前股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺

本次发行前控股股东新华都集团和股东新华都投资及公司自然人股东陈志

勇、陈志程、陈云岚、陈耿生、刘国川分别承诺：自公司股票上市之日起三十六

个月内，不转让或者委托他人管理其直接和间接持有的发行人股份，也不由发行

人回购该部分股份。

担任公司董事、监事、高级管理人员等职务的股东陈志程、周文贵、上官常

川、龚严冰、付小珍、郭建生、龚水金、李青分别承诺：自公司股票上市交易之

日起十二个月内，不转让或者委托他人管理其直接和间接持有的公司股份，也不

由公司收购该部分股份。上述承诺期满后，其在本公司任职期间每年转让的股份

不超过其直接和间接持有公司股份总数的百分之二十五，且在离职后半年内，不

转让其直接和间接持有的公司股份。

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其他股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内，不转让或者委托他人管

理其持有的发行人股份，也不由发行人回购其持有的股份。

八、发行人内部职工股情况

本公司没有发行过内部职工股。

九、发行人工会持股、职工持股会持股、信托持股、委托持

股等情况

本公司不存在工会持股、职工持股会持股、信托持股、委托持股或股东数量

超过二百人的情况。

十、公司员工及其社会保障情况

（一）员工情况

截至 2005 年末、2006 年末及 2007 年末，本公司及下属子公司的员工人数

分别为2,477人、3,282人、4,959人。截至2007年12月31日，本公司在册职

工结构如下：

1、按专业结构划分

类别 人数（人） 比例（%）

采购人员 143 2.88

营运人员 4,040 81.47

财务人员 54 1.09

其他管理人员 722 14.56

小计 4,959 100.00

2、按受教育程度划分

学历 人数（人） 比例（%）

本科及以上 150 3.02

大专 648 13.07

中专及高中 2,111 42.57

初中及以下 2,050 41.34

合计 4,959 100.00

3、按年龄划分

年龄 人数（人） 比例（%）

30 岁以下 3,321 66.97

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31-40 岁 1,241 25.03

41-50 岁 362 7.30

51 岁以上 35 0.71

合计 4,959 100.00

（二）社会保障情况

本公司实行全员劳动合同制。员工根据劳动合同承担义务和享受权利。根据

公司的实际情况，公司合理安排员工的劳动生产、休息休假及工资报酬等。公司

按照国家和地方有关规定为员工办理社会保险，包括养老保险、失业保险、生育

保险、工伤保险和医疗保险等。公司近三年来未发生过因违反劳动和社会保障法

律、法规及规章的行为而受行政处罚的记录。

十一、持有5%以上股份的主要股东以及作为股东的董事、监

事、高级管理人员作出的重要承诺和履行情况

除前述有关股份锁定的承诺外，本公司主要股东新华都集团还承诺：在持有

本公司控股权期间内，新华都集团及新华都集团的全资或控股企业将不在中国境

内外以任何形式从事与本公司主营业务或者主要产品相竞争或者构成竞争威胁

的业务活动，包括在中国境内外投资、收购、兼并或受托经营管理与本公司主营

业务或者主要产品相同或者相似的公司、企业或者其他经济组织。若本公司将来

开拓新的业务领域，本公司享有优先权，新华都集团及新华都集团的全资或控

股企业将不再发展同类业务。

公司股东将严格履行上述承诺。

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第五节 业务与技术

一、主营业务与主要服务

本公司主营业务是大卖场、综合超市及百货的连锁经营。

公司自成立以来，秉承“天天平价、为您省钱”的经营宗旨，“真诚服务、

追求完美”的服务理念，用规模效应来降低经营成本，为消费者提供实惠、齐全

的优质商品和良好的服务，用先进完整的硬件和现代化的经营管理来满足顾客的

需求，回馈消费者。同时，企业自身也得到了长足发展。

公司成立以来，连锁门店不断扩张，主营业务呈现出大幅增长的态势，行业

地位不断加强，已经成为福建地区零售连锁经营的龙头企业。截至 2007 年 12

2
月31日，公司共拥有35家门店，其中：大卖场（经营面积6,000m 以上的超市）

2 2
13家，总经营面积约121,745m，占比53.41%；综合超市（经营面积6,000m 以

2
下的超市）19 家，总经营面积 58,872m ，占比 25.83%；百货 2 家（东街口店、

2
元洪店）,总经营面积 18,112m ，占比 7.95%；大卖场＋百货综合体 1 家（丰泽

2 2
店），总经营面积 29,199m，占比 12.81%；公司合计经营面积达 227,928m 。根

据中国连锁经营协会的调查统计，新华都 2005 年位列中国连锁经营百强第 69

位；根据商务部商业改革发展司和中国连锁经营协会的调查统计，新华都位列

2006年中国连锁经营百强第61位；根据中国连锁经营协会的调查统计，新华都

2007年位列中国连锁经营百强第53位。

自成立以来，公司的主营业务及主要服务未发生变化。

二、行业基本情况

（一）行业管理体制及行业政策

公司所属行业为零售连锁行业，具体为超市与百货的连锁经营行业。我国连

锁超市经营行业的行政管理部门为商务部，行业自律组织为中国连锁经营协会；

我国百货零售业的行政管理部门为商务部和各地商业管理部门，行业自律组织有

中国商业联合会、中国百货商业协会及中国连锁经营协会。公司的门店目前以超

市为主，主要对应的行业协会是中国连锁经营协会，连锁经营协会在许多省、市、

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自治区都有分会。

2002 年 8 月下发的《国务院办公厅转发国务院体改办国家经贸委关于促进

连锁经营发展若干意见的通知》（国办发[2002]49号）指出，为了适应我国加入

世贸组织后更加激烈的市场竞争，不断提高流通产业的组织化程度和现代化水

平，引导消费和规范市场经济秩序，必须采取切实有效措施促进连锁经营的发展。

促进连锁经营发展对我国生产、流通、消费以及整个国民经济发展具有重要意义。

同时指出，对资产质量好、经营机制规范、成长性强的连锁经营企业，要鼓励其

上市。

2005 年下发的《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19

号）指出，要切实推进连锁经营的快速发展，切实把《国务院办公厅转发国务院

体改办国家经贸委关于促进连锁经营发展若干意见的通知》（国办发[2002]49

号）的各项政策措施落到实处。要充分调动各方面的积极性，促进流通业发展。

商务部下发的《国内贸易发展“十一五”规划》指出，“十一五”期间国内

贸易发展的总体目标是：社会消费品零售总额年均实际增长约11%；批发零售贸

易和餐饮业增加值年均实际增长约9%，占GDP的10%左右；限额以上连锁企业销

售总额年均增长约21%，占社会消费品零售总额的25%左右；形成15～20家具有

全国影响力和一定国际竞争力的大型国内贸易企业及一批区域性龙头企业。“十

一五”期间国内贸易的发展战略中提及，要大力推进流通创新，继续推进连锁经

营等现代流通方式。同时指出，要支持符合条件的流通企业利用股票上市、发行

债券、资产重组、股权置换等多种方式筹措发展资金。

零售行业主要法规有：《零售商促销行为管理办法》、《零售商供应商公平交

易管理办法》、《超市食品安全操作规范》、《商业特许经营管理办法》、《商业特许

经营信息披露管理办法》等。

（二）零售连锁行业的基本情况

1、流通产业及零售行业的总体发展状况

流通是国民经济的重要产业，改革开放以来，我国流通产业发生了巨大变化，

体制改革不断深入，开放步伐明显加快，产业持续稳定发展，对经济社会的作用

显著增强。近年来，我国国民经济继续稳定增长，GDP、社会消费品零售总额及

批发零售业零售额均持续增长，如图所示：

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GDP、社会消费品零售总额及批发零售业零售额增长趋势图

亿元



资料来源：国家统计局

GDP的持续稳定增长和人民生活水平的不断提高，促进了消费增长，也为流

通产业及零售行业持续发展提供了坚实基础。

“十五”期间是流通业实现较快发展的重要时期。社会消费品零售总额年均

实际增长 11.1%，高于“九五”期间年均增长速度，2005 年流通规模接近 2000

年的两倍。

2006年流通产业规模进一步扩大，社会商品流通总额59.6万亿元，比2005

年增长 24%，明显高于 GDP10.7%的增速；社会消费品零售总额 76,410 亿元，比

2005 年增长 13.7%，创 1997 年以来最高增长率，全国人均社会消费品零售总额

5,813 元，人均每天实现社会消费品零售额 15.9 元，比上年提高 1.8 元；流通

产业对国民经济的贡献持续提高。社会消费品零售总额占GDP的比重达到36.5%。

2007 年 1～6 月，社会消费品零售总额 42,043.80 亿元，比去年同期增长

15.4%，其中批发零售总额为 35,494.50 亿元，同比增长 15.2%。根据商务部预

测，2007 年中国零售业将继续加快发展，社会消费品零售总额规模将达 8.7 万

亿元。

商务部《国内贸易发展“十一五”规划》明确指出“十一五”期间发展目标：

社会消费品零售总额年均实际增长约11%；批发零售贸易和餐饮业增加值年均实

际增长约9%，占GDP的10%左右；限额以上连锁企业销售总额年均增长约21%，

占社会消费品零售总额的 25%左右；形成 15～20 家具有全国影响力和一定国际

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竞争力的大型国内贸易企业及一批区域性龙头企业。（资料来源：商务部）

2、连锁经营行业状况

连锁经营已成为目前国内外零售企业的主要组织形式，在流通业中占据举足

轻重的地位。由于连锁经营企业存在规模优势和经营的标准化，提高了组织化程

度，增强了企业的抗风险能力，因此，连锁经营发展十分迅速。

我国连锁经营行业的迅速发展，推动了我国流通结构优化、流通方式调整和

企业经营机制的转换，促进了我国流通产业组织化水平的提高。连锁经营在国内

流通产业尤其是在零售业、餐饮业等服务行业中得到普遍应用，被视为我国零售

业中最具增长潜力的行业。

我国连锁经营发展的现状主要表现在以下几个方面：

（1）企业经营规模逐步扩大

目前全国已经形成了一些较大规模的连锁型企业，这些连锁企业发展势头迅

猛，规模效益明显，市场份额不断扩大，市场地位日益突显。但从全球零售连锁

经营市场来看，我国的连锁企业规模仍然偏小，2006 年连锁百强企业中，销售

额超过百亿美元的只有国美电器一家，这与我国的经济地位不相适应，我国连锁

企业仍然具有较大的发展空间。

（2）采用连锁经营的行业呈多样化趋势

连锁经营方式的内涵和运作规律以及由此产生的规模效益已日益为中国商

业所认识。作为对这种方式的认同，已经开始把连锁经营的方式从超市连锁拓展

和运用到其他领域和业态中，如专业、专卖店连锁，餐饮、快餐店连锁，服务业

连锁、家电销售连锁、建材连锁、药店连锁等。

（3）连锁经营业态日益丰富

中国连锁经营将从零售领域向批发领域、生产领域和服务行业中不断发展。

如生产企业开设的专卖连锁店，将从服装、包袋鞋类向汽车、家用电器等行业发

展。以批发商业组织的销售网合作连锁将得到长足的发展。服务行业的连锁经营

广泛开展，将从旅游、餐饮、洗染、照相彩扩，迅速向服务、速递、运输、租赁、

法律、中介服务、社会化家政等领域发展。农村农副产品的销售连锁组织也会得

到一定程度的发展。在零售业中，连锁经营将会迅速从超级市场向便利店、大卖

场、仓储式超市、购物中心、折扣店、廉价店和家居中心等业态发展。

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中国连锁经营的发展已形成了一些有独立市场地位的流通组织，20 世纪 90

年代末至 21 世纪初，便利店、大卖场和仓储式超市成为发展最迅速的连锁经营

的业态。超级市场已经在我国一些城市和地区成为极具竞争力的流通产业。它的

发展同时还带动了社会许多相关产业的发展，如食品加工业、电子计算机产业、

货架设备业、冷柜生产企业、集约化的仓储业等。

（4）沿海地区发展较快

我国的连锁经营从发展上来看，存在着地域上的不平衡，沿海比内地发展快、

成功率高、成熟度强，沿海地区的连锁企业在地域的拓展上存在着很大的市场发

展空间，沿海已经发展起来的连锁企业之中也将产生更多的大型连锁企业。

3、福建区域经济及零售行业发展状况

根据《福建省 2006 年国民经济和社会发展统计公报》，全省实现生产总值

7,501.63亿元，按可比价格计算，比上年增长13.4%。人均地区生产总值21,152

元，比上年增长 12.7%。全省实现社会消费品零售总额 2,704.23 亿元，比上年

增长 15.3%，扣除物价因素，实际增长 14.7%。分城乡看，城市消费品零售额

1,743.20亿元，增长17.6%；县及县以下消费品零售额961.03亿元，增长11.2%。

批发零售业零售额2,324.31亿元，增长15.8%。全省2006年末常住总人口3,558

万人，其中城镇人口为1,708万人，城镇居民人均可支配收入13,753.28元，扣

除价格因素，实际增长10.4%。

根据《福建省 2008 年政府工作报告》，福建省 2007 年经济发展继续良好趋

势，全省实现生产总值9,075亿元，增长15.1%；社会消费品零售总额增长17.9%；

居民消费价格总水平上升5.2%；城镇居民人均可支配收入15,505元，实际增长

10.1%。

福建的经济发展水平在全国处于领先行列，城镇居民可支配收入水平高于全

国平均水平，为零售连锁业的发展提供了重要保障，如图所示：

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福建省与全国的城镇居民人均可支配收入对比图

元



数据来源：国家统计局

2007 年上半年福建省限额以上批发和零售企业主营业务收入和主营业务利

润稳步增长，主要运行特点：（1）主营业务收入稳定增长。2007年1～6月福建

省限额以上批发和零售企业实现主营业务收入 1,516.80 亿元，比上年同期增长

27.2%。分行业看，主营业务收入主要由批发企业增长拉动，批发企业实现主营

业务收入1,259.68亿元，占批发和零售业主营业务收入83.0%，增长25.2%，零

售企业实现主营业务收入 257.12 亿元，增长 37.9%。（2）主营业务利润平稳增

长。2007年1～6月福建省限额以上批发和零售企业主营业务利润90.26亿元，

比上年同期增长23.3%。分行业看，批发企业实现主营业务利润67.68亿元，比

上年同期增长 19.9%，零售企业实现主营业务收入 22.58 亿元，增长 37.9%，零

售企业主营业务利润增长速度高于批发企业18个百分点。

福建省交通运输业的快速发展，也为连锁业的发展提供了基础保障。近几年

福建省公路建设以每年递增 1,000 公里的速度稳步发展，至 2006 年底，福建省

的交通公路里程已达 86,560 公里，形成了以省会福州和沿海港口城市为中心，

对接周边省份，向内地辐射的现代交通网络体系，这都使得商品运输配送变得十

分便捷和经济，从而有助于连锁经营低成本优势的实现。

《福建省 2008 年政府工作报告》中指出，要推广连锁经营、特许经营等现

代经营方式和新型业态，推动消费性服务业实现新提升。福建省政府的政策支持

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也将为当地连锁经营企业提供良好的发展空间。

4、行业发展趋势

（1）零售连锁行业将继续稳定增长

①近来来我国国民经济持续增长、人民生活水平不断提高

我国GDP近25年年均增长高达9.6%，2003年以来经济增长连续三年超10%，

GDP总量已经跃居世界第六位。中国经济增长周期将保持较长的时间。与GDP增

长密切相关的社会消费品零售总额多年来也保持持续稳定增长态势，2001 年以

来保持高于10%的增长速度。宏观经济的长期持续向好为零售业的发展壮大奠定

了坚实的基础。

②城镇化进程的加快

随着经济的发展，众多的农村人口逐渐迁移到城市，使城市人口不断增长。

我国城市化率在2006年为43.9%，但与发达工业国家80%左右的城市化水平相比

仍然存在较大差距。国家统计局预计：2010年我国城市化水平将接近45%，2020

年前后为 55%～60%，2050 年前后将达到 70%左右，初步完成我国城市化过程。

城市化率提高的直接表现就是城镇人口的增多。而由于我国城镇居民的收入与消

费水平明显高于农村居民（2005 年城镇居民家庭平均每人全年消费性支出

7,942.88元，农村居民家庭人均年生活消费支出2,555.40元）。因此，城市化

发展和城市人口的增加必然将大大拉动消费的增长。

我国城乡人口比重变化情况图



资料来源：中国人口网

③连锁经营本身具有的优势将使更多的零售企业采用这种经营模式

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连锁经营本质上就是生产、管理、服务、操作标准的建立和复制传播，它不

是一种业态，但只要与具体的业态相结合，就能形成独特的经营方式，并赋予该

业态强大的生命力。

连锁经营与零售业的结合促进了零售业的迅速增长。从国际上看，世界500

强企业中，连锁零售企业占到10%，成为仅次于银行业的第二大行业；国际知名

零售企业沃尔玛、家乐福、家得宝、宜家、特易购等全部都是采用连锁经营模式。

规模是企业实现效益的基本条件，零售业属于一种薄利多销的商业形态，对

规模的需求更是强烈。长期以来我国零售业由于制度、资金、经验等因素的制约，

造成其规模有限，店面经营面积小、经营品种少、零售价格居高不下，进而无法

与外资零售巨头形成竞争局面。

我国的连锁零售业发展时间较短，但年均增长速度远远高于GDP增长速度。

未来我国连锁零售业仍将保持较快的增长速度，连锁零售企业将在零售行业扮演

愈来愈重要角色。

连锁经营可以促使零售企业在品牌、商品、服务等方面标准化；采购、配送、

销售、管理等环节专业化；管理制度、岗位职责、操作流程的简单化。最终形成

统一的经营理念、统一的企业识别、统一的商品服务、统一的经营管理、统一的

扩张渗透。因此，零售企业一方面可以通过连锁经营模式进行简单复制、快速扩

张，以实现大规模化零售；另一方面，零售企业形成规模后，连锁经营模式可以

帮助其实现规范经营、集中采购、统一配送，进而形成成本优势和价格优势，攫

取更多的规模效益。

基于国际零售业的发展历程以及连锁经营本身具有的优势，更多的零售企业

将通过连锁经营模式进行复制扩张，最终以实现组织方式的连锁化、规模化、效

益化。

从目前的消费者心理和行为分析来看，经营民生必需品的连锁大型综合超市

是目前发展最为确定、增长最为迅速的零售子业态，代表着零售业的发展方向。

（2）法规完善、行业规范化

为进一步促进中国零售业快速、健康、有序的发展，中国零售业主管部门商

务部在最近最近两年以来制定和出台了《零售商促销行为管理办法》、《零售商

供应商公平交易管理办法》等一系列零售业政策措施。这些零售法律法规的制定

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和完善，将在零售市场活动、活动主体、活动秩序、调控和管理等方面对我国零

售业营造一个开放、竞争、有序的良好市场环境。这一系列法律法规的密集颁布

动作表明，作为我国经济体系中重要组成部分的零售业，在 2007 年中将会迎来

其高效、规范发展的新行业时代。

（3）零售连锁企业将进行更大力度的资产和资源整合

伴随国家鼓励大型流通企业集团的政策和抵御外资进入的冲击，通过兼并收

购以增强企业竞争力，正成为零售连锁行业战略投资的主要手段。随着零售业竞

争的加剧和外资零售巨头的扩张，预计并购重组事件将会更频繁地发生，跨区域

并购、内外资企业之间的并购将呈现多发态势。同时，并购之后的零售连锁企业，

也将面临着对并购资源进行有效整合的挑战。

（4）连锁经营企业将更加注重内涵式增长，高效的管理和信息化水平等竞

争要素将决定成败

近年来，连锁零售企业纷纷投身于外延式增长，大规模进行门店扩张，其中

部分企业由于忽略了自身的管理能力而破产，从而退出竞争行列。随着我国零售

业竞争焦点从网点资源和扩张速度的逐渐转移，下一个阶段，零售企业的综合管

理水平、单店盈利率将会成为零售企业间竞争的重点，而信息化程度的高低将会

直接决定零售企业的管理效率和单店利润率。

信息技术作为零售业的一种重要管理手段，它在降低零售企业运营成本、提

高企业运行效率、增强物流配送以及控制仓储资源等环节的作用在很大程度上决

定了零售企业的核心竞争力。随着科学技术的进步，连锁经营手段将更趋现代化

和电子化。在今后的几年中，信息化建设必将在我国零售业竞争中占据重要的位

置。

（三）行业竞争状况

1、基本情况

根据商务部商业改革发展司和中国连锁经营协会的调查统计，2006 年“中

国连锁经营100强”销售规模、门店总数、营业面积都保持快速增长态势。

2006 年中国连锁经营 100 强指标增长情况表

项目 数额 同比增长

销售规模 8,552 亿元 25%

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门店总数 69,100 个 57%

营业总面积 5,170 万 2 16%
m

员工人数 204 万人 31%

数据来源：中国连锁经营协会

整个行业的竞争状况主要呈现出以下几个特点：

（1）行业集中度进一步提高

从总体规模看，近几年，100 强企业的总销售规模平均增幅超过 30%，占社

会消费品零售总额的比重从 2002～2006 年，分别为 6.0%、7.8%、9.3%、10.5%

和 11.2%，五年内将近翻了一番。2006 年，100 强中的前 10 家企业总销售规模

达 4,073 亿元，占 100 强总销售规模的 48%，比 2005 年提高了 4 个百分点；前

30家企业的总销售规模达6,396亿元，占100强的75%。

从业态情况看，家电专业店一枝独秀，有 5 家家电企业入围前 30 强，即国

美、苏宁、五星、大中、宏图三胞，其销售规模和店铺数量的增幅分别为56%和

54%，远高于其它业态。

（2）外资零售企业发展活跃

一是开店速度快。2006 年，家乐福新开 33 家店，沃尔玛新开 15 家店，麦

德龙新开 6 家。以经营大型超市为主的 11 家外资零售商（家乐福、大润发、沃

尔玛、好又多、易初莲花、麦德龙、乐购TESCO、百佳、欧尚、永旺、华糖）新

开店铺数量超过100家，也超过了上年同期水平。在本轮扩张中，外资零售巨头

将扩张的重点区域转移到二、三线城市是一个显著特征。

二是并购力度大。在快速开店的同时，外资企业普遍采取了并购的扩张方式。

其中，比较具有代表性的是百思买控股江苏五星电器，家得宝并购家世界家居，

特易购增资并控股乐购，百盛收购输出管理百货店等。在这些并购案例中，并购

企业实力强，涉及金额大，并购的战略意图明显。此外，在现有的中外合资公司

内，外方通过收购合作公司的股权，加快了独资经营的步伐。

三是效益水平高。2006年18家国外品牌经营零售企业，店铺数量增幅只有

20%，不及 100 强平均水平，但销售规模增幅却达 27%，高于 100 强平均水平。

其中 11 家以经营大型超市（包括会员店）为主的外资企业共经营 567 家大型超

市，比2005年增加102家门店。单店销售规模为2.15亿元,同比增长5%，大大

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高于国内同业态店铺的销售。

（3）国内零售企业区域为王

与大多数外资企业的遍地开花的布局方式不同，大部分优秀的民族零售企业

呈现出在重点区域布局的特点。如武汉中百成功地凭借百货店、仓储超市、便民

超市、便利店等多业态在以武汉为中心的湖北省确立了市场领先地位，物美集团

则在北京占据领先优势，苏果超市则在江苏省确立了先发优势。这些区域零售企

业凭借对当地市场需求的准确把握，达到了与外资企业相抗衡的目的，并成为当

地的龙头企业，取得了良好的经营绩效。

（4）区域优势企业份额持续扩大

区域性企业一般在本地区占有较大的市场份额。2006 年 100 强企业中，有

58家是以区域发展为主的企业，比2005年增加了4家，其中北京、山东、江苏

各有7家。2006年，58家企业共实现销售规模2,660亿元，店铺数23,700个，

占100强的比重为31%和34%，分别比2005年增长了21%和23%。

数据来源：中国连锁经营协会

2、行业内的主要企业

2006 年中国连锁经营前 10 强企业、2006 年中国快速消费品连锁企业前 10

强企业名单如下：

2006 年中国连锁经营前 10 名 2006 年中国快速消费品连锁企业前 10 强

排序 企业名称 排序 企业名称

1 国美电器集团 1 联华超市股份有限公司

2 百联集团有限公司 2 大连大商集团有限公司

3 苏宁电器集团 3 家乐福（中国）管理咨询服务有限公司

4 华润万家有限公司 4 苏果超市有限公司

5 大连大商集团有限公司 5 北京华联集团投资控股有限公司

6 家乐福（中国）管理咨询服务有限公司 6 物美控股集团有限公司（不含美廉美）

7 物美控股集团有限公司 7 农工商超市（集团）有限公司

8 北京华联集团投资控股有限公司 8 上海大润发有限公司

9 农工商超市（集团）有限公司 9 华润万家有限公司（不含苏果）

10 上海大润发有限公司 10 沃尔玛（中国）投资有限公司

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资料来源：中国连锁经营协会

3、进入本行业的主要障碍

（1）规模化经营的要求

连锁经营本身是商业企业规模扩大的内在要求，规模化是商业企业实现效益

的基本条件，而实现规模化必须具备强大的资金实力和管理能力。

由于规模有限，其必然的结果是经营品种少，配套程度低，无法形成供应链

优势，单位不变成本无法有效降低，成本优势无从体现，投入要素利用率低，规

模不经济；由于规模有限，导致配送中心发展滞后，而完善高效的配送中心是连

锁企业发展不可或缺的支撑条件。但是，很多连锁企业的配送中心远不能适应业

务发展的需要，配送体系不规范，供货、配货不及时，计算机管理信息系统不完

善，物流作业自动化程度低，造成配送技术落后、配送资源闲置和重复配置的现

象突出，效率低下，影响连锁企业的正常经营；由于规模有限，企业很难采用现

代化的管理手段和技术。连锁企业是一种先进的现代化经营方式，必须引入先进

的管理方式、管理手段和管理技术。但很多连锁经营企业很难有实力采用自动化

管理系统等先进的管理手段和技术，管理水平低下；由于规模有限，抗风险能力

不足，在激烈的竞争中很难占据有力地位。

（2）城市商业网点规划布局的限制

近几年，国家有关部门不断加大力度推动城市商业网点规划工作，原国家经

贸委先后印发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易

[2001]789号）、《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（国经

贸厅贸易[2002]44 号）和《关于加强城市商业网点规划工作的通知》（国经贸

贸易[2003]83 号）。商务部等先后印发了《关于做好地级城市商业网点规划工

作的通知》（商建发[2004]18 号）和《关于进一步做好城市商业网点规划制定

和实施工作的通知》（商建发[2005]378号）。

商务部、财政部、建设部《关于进一步做好城市商业网点规划制定和实施工

作的通知》（商建发[2005]378 号）指出，做好城市商业网点规划工作，有利于

加强城市商业网点的合理布局，防止盲目投资和重复建设，促进城市商业网点全

面、均衡发展，满足人民群众日常生活需求，是贯彻科学发展观、构建和谐社会

的要求。同时，在我国商业领域按照加入WTO承诺全面对外开放后，城市商业网

点规划对于加强对商业领域外资进入的引导，保障内外资商业企业公平竞争，促

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进商业设施建设健康发展等具有十分重要的意义。各地必须高度重视，将城市商

业网点规划列入政府工作重点，在组织制定经济社会发展“十一五”规划、制定

城市总体规划、城市近期建设规划时，都必须将商业网点规划作为一项重要内容。

城市商业网点的新建和改、扩建，改变现有商业网点的用途，都必须符合城市商

业网点规划。城市商务主管部门应当组织或参与对新建大型商业网点的论证。新

建大型商业网点的选址以及城市新区开发、旧城更新过程中商业网点的规划布

置，应当征求商务主管部门的意见。对于不符合规划要求的商业网点，应当通过

规划的调控和引导，逐步进行调整和改造。城市商务主管部门应定期发布鼓励和

限制建设的商业网点指导目录，引导社会资金投向。

目前，各大零售企业为了抢占先机，一线城市商业网点的重点布局已经基本

完成，并且已经开始进入二、三线城市。在大多数有利位置已经被瓜分的情况下，

再加上城市商业网点规划的限制，新进入的企业进行网点布局将具有一定难度。

（3）人力资源的开发与储备

人才是企业的根本，更是连锁企业制胜的要素。连锁企业要实现连锁扩张，

要实现成功经营，必须建立一支强有力的特别是服务及商品管理方面的人才队

伍。连锁企业战略的拟订与战术的实施无不需要员工真正的理解和切实执行到

位，庞大的连锁系统也绝不允许出现执行断层和扭曲。一旦执行走样，将危及整

个连锁系统的生存安全。如果没有足够多的熟悉连锁经营的人才，将很难在连锁

经营行业立足。

4、行业利润水平

2006年中国连锁经营100强企业总销售规模同比增长25%，增幅分别比2005

年和2004年降低8%和9%，但企业的效益水平普遍改善。

首先，百货业态效益大幅提高。相对于店铺数量的增长幅度，连锁百货企业

的销售规模、利润总额和净利润的增长幅度更大。

其次，超市业态盈利能力明显增强。以超市和大型超市为主要业态（不包括

百货店和便利店）的企业，店铺数量和销售规模保持同步增长，增幅均为19%。

总体库存周转次数由上年的平均11.7次，增加到12.2次。毛利率由12.6%提高

到12.9%。自有品牌商品销售规模达到43.5亿元，比上年增长52%。便利店企业

的平均毛利率也由2005年的16.8%提高到2006年的17.7%,库存年平均周转次数

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由20次增加到24次。（资料来源：中国连锁经营协会）

（四）影响本行业发展的有利因素和不利因素

1、有利因素

（1）产业政策的支持

近几年，国家多次出台鼓励发展连锁经营的相关政策，主要包括：2002年 8

月下发的《国务院办公厅转发国务院体改办国家经贸委关于促进连锁经营发展若

干意见的通知》（国办发[2002]49 号）、2005 年下发的《国务院关于促进流通业

发展的若干意见》（国发[2005]19号）、《国内贸易发展“十一五”规划》等。主

要政策精神为：鼓励大力发展连锁经营行业，加快行业配套体系建设，积极培育

具有国际竞争力的大型连锁集团，并要求相关部门为发展连锁经营创造良好的外

部环境。

（2）消费升级

《国内贸易发展“十一五”规划》明确提出了“十一五”期间我国社会消费

品零售总额年均实际增长11%的总体目标，比“十五”期间10%的实际增长率提高

一个百分点。城市化进程加快、居民消费升级和促进内需政策力度加大等因素，

将使得“十一五”时期零售行业的景气度高于“十五”时期。城乡居民收入保持

较快增长仍是零售行业景气的主因。而且受益于人民币升值、股市和房地产市场

的走强，居民拥有个人资产价值也迅速增长，提高了消费者消费预期。收入的增

长和良好的预期将促进消费结构的升级换代。

长期以来，投资和外贸成为中国经济增长的主要动力，消费在国民经济中的

比重只有 53%，较世界平均水平低 20 多个百分点。然而，凭借投资增长拉动经

济的形式，是以资源和能源的消耗为代价的，在全球资源能源紧缺的情况下，投

资拉动经济不具有持续性。同时，人民币升值和贸易摩擦也使得出口受到一定程

度的影响。因此，只有消费才是经济增长真正和持久的拉动力量。特别是过去两

年我国投资过热形成的过多产能，将在未来几年内产生大量商品供给，也需要通

过扩大消费需求来消耗。因此，扩大国内需求，提升消费的作用成了经济增长的

必然选择。在“《国内贸易发展“十一五”规划》中，将“扩大国内需求”作为

促进经济增长的重要手段，同时强调“调整投资和消费的关系，增强消费对经济

增长的拉动作用”。党的十七大报告中也明确指出，要加快转变经济发展方式，

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推动产业结构优化升级，坚持扩大国内需求特别是消费需求的方针，促进经济增

长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。

扩大内需的宏观政策将推动消费预期向好。“十一五”期间，国家对于社会

保险、医疗、教育等方面的改革不断完善以及财政投入的大幅增加，将大大减少

居民对未来的不稳定预期，更加有效地促进城乡居民消费能力的释放。

（3）交通运输业的迅速发展

便捷的交通对于流通产业的作用不言而喻，尤其是对连锁经营企业而言，将

大大提高其商品配送效率，降低运输成本。

近年来，我国交通基础设施建设不断加强，交通运输行业保持持续健康发展。

公路总量继续增长。截至2006年底，全国公路总里程达到345.70万公里，路网

结构进一步完善。公路技术等级和路面等级不断提高。截至 2006 年底，全国等

级公路里程 228.29 万公里，占公路总里程的 66%。高速公路建设实现历史性突

破，“十五”期间建成高速公路2.47万公里，是“七五”、“八五”和“九五”

建成高速公路总和的1.5倍，截至2006年底，高速公路达4.53万公里。各地区

公路里程持续增长，公路密度及公路技术状况进一步提高。（资料来源：交通部）

随着公路建设的发展，公路运输能力不断加强，近年来公路货物运输周转量

也呈现不断增长的态势，如图所示：



资料来源：交通部

国家《公路水路交通“十一五”规划》确立了交通发展的总体目标：到2010

年，公路水路基础设施能力明显增加、网络结构基本合理、运行质量有较大改观，

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基本形成符合社会主义市场经济要求的交通运输市场体系。“十一五”期间公路

建设具体目标如下：

单位：万公里

指标 2005 年 2010 年 累计增长

公路网总里程 193.0 230.0 19.17%

高速公路里程 4.1 6.5 58.54%

二级以上公路里程 32.6 45.0 38.04%

公路运输能力及网络结构的改观，将直接提高连锁经营企业的物流体系运作

效率，降低营运成本，同时还将影响区域经济的发展状况，从而间接促进连锁经

营企业的进行区域网点布局。

（4）相关法规的出台将促进行业健康持续发展

目前我国零售行业仍存在着无序竞争的情况，大量存在零售商与供应商关系

紧张的状况，针对这种情况，2006年下半年国家陆续出台了《零售商促销行为管

理办法》、《零售商供应商公平交易管理办法》等一系列法律法规。相关法律法

规的出台，将进一步维护公平竞争秩序和社会公共利益，改善市场经营环境，促

进零售行业健康有序发展，从长远角度来看，有利于具有核心竞争力的零售商在

市场上脱颖而出。

2、不利因素

我国连锁经营行业虽然总体发展势头较好,但仍然存在一些问题，在一定程

度上制约了连锁经营的发展。

（1）连锁经营管理规范化程度低

连锁经营要求规范化的高水平管理模式，而目前我国大多数连锁经营企业还

没有形成一个完善的、规范化运作的经营管理体制，缺乏一套完整的管理运作手

册，使得总店对各连锁分店监管不力。有的分店在各种不正当利益的驱动下，自

行进货，使产品无论在价格还是在质量上都无法得到保障，从而使企业的名誉受

损，又由于连锁经营的强连锁效应，严重时会导致整个连锁体系的崩溃。有的企

业连集中进货都做不到，经营上相当分散，在连锁店铺之间未能建立起内在经济

联系，最后往往因各店铺之间的相互竞争、协调不顺而导致这种连锁的瓦解；还

有一些企业在管理方面，不研究不同类型连锁企业在进货、财务、广告、物流、

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形象设计等方面独特的要求和内在的规律，而是照搬单体商店的管理方法，使得

连锁企业难以发挥“连锁”的规模优势。

（2）连锁经营中的信息化程度低

信息技术的应用可以优化供应链条，节约配送成本和仓储成本，能够及时掌

握商品销售情况。目前我国大多数连锁企业中的信息系统建设还很薄弱，使得总

部、分店、配送中心、供应商之间联系不紧密，资金流、物流、信息流的运作效

率低，成本居高不下，最终影响其在市场上的竞争力。

（3）物流配送水平低

从物流方面来看，目前我国的物流管理仍处于较低的水平，从配送中心的基

础建设到科学管理都落后于发达国家，全行业缺乏高效率、合理布局的物流配送

设施对现代流通各行业、业态的支持，导致企业在连锁扩张中物流成本增加，连

锁经营的规模化难以得到充分体现。

（4）专业人才的缺乏

连锁经营的成功，不仅需要管理模式，流程制度等标准化，更需要专业人才，

连锁企业的从业人员不仅需要具备很高的敬业意识、服务精神和行业经验，而且

需要具备一定的产品技术、连锁经营管理知识、现代营销技术、物流管理及信息

系统管理等专业知识。从目前我国连锁经营行业的发展现状来看，连锁零售行业

的增长速度远大于高校相关人才的培养速度，企业的扩张速度远大于合格的人力

资本增长速度。

经过几年的实践，许多连锁企业已经形成了较完整的营运体系，在店铺发展、

配送中心运作、采购系统有效控制、统一的销售体制推行，都积累了许多适合中

国特点的经验，并培养和造就了一些连锁经营方面的管理人才。但是对于整个连

锁经营对连锁管理人才的需求来说，这些人才还远远不够。人才的匮乏在一定程

度上阻碍了中国连锁经营的发展，成为连锁发展的瓶颈。

（五）行业特征

1、技术特征

与一般零售企业不同，连锁企业体现了连锁管理技术的统一运用。连锁企业

虽然网点是分散的，但在管理上是统一的，具有统一的操作流程、标准化的服务

和商品。连锁经营把传统的流通体系中相互独立的各种商业职能有机地组合在一

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个统一的经营体系中，实现了采购、配送、批发、零售的一体化。在供应链上，

连锁经营是一对多的关系，即总部向外要面对众多的供应商，向内则面对众多的

连锁分店，承担着产品集散的功能，连锁总部负责集中进货和配送，各连锁分店

负责销售。统一采购和集中进货使连锁分店获得了低成本的优势，从而提高了分

店的利润空间。

信息技术的应用可以优化供应链条，节约配送成本和仓储成本，能够及时掌

握商品销售情况，提高决策能力。信息化是现代零售连锁行业发展的大势所趋，

有利于企业资源的合理配置。

连锁管理技术及信息化技术将决定企业是否具备可持续发展能力。

2、区域性特征

（1）区域发展不平衡

由于我国区域经济的发展不平衡，连锁经营行业的发展也同样存在着地域上

的不平衡，沿海地区比内地发展快、成熟度高。

（2）当地企业的本土优势

由于当地企业在网点布局上的先发优势，同时对当地消费者的需求和消费习

惯了解比较深入，形成了在特定区域较强的竞争能力。很多区域连锁经营企业充

分利用了上述优势，逐步成为当地的龙头企业。

3、季节性与周期性特征

（1）春节、“五一”劳动节、“十一”国庆节等节日期间，零售企业销售额

一般较平时大幅增长，零售商也借此机会大举进行促销活动。

（2）部分商品具有很强的季节性特征，如家电、防晒霜、服装、月饼、粽

子等等。零售企业应根据商品的季节性特征及时进行品类调整，及时满足消费者

的需求，同时又要合理安排进货量，以免造成积压。

（六）与上下游行业的关联性

零售行业面对的是终端消费者，除了针对消费者的购买能力和消费喜好提供

商品外，最重要的就是对上游的供应商关系管理。

从我国零售行业的现状来看，零售商相对于供应商具有较强的话语权，所以

近几年存在着拖欠供应商货款、对供应商以各种名目乱收费等情形。针对这种情

形，商务部出台了《零售商供应商公平交易管理办法》，旨在改善零售行业的整

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体经营环境。从长远来看，重视供应商关系管理、重视消费者权益保护的零售连

锁企业将逐步发挥其供应链管理方面的优势，在规范经营中获取更强的可持续发

展能力。

三、本公司的行业竞争地位

（一）公司在行业中的市场地位

零售连锁行业总体上集中度不高，目前尚无一家竞争优势明显的全国性大型

零售连锁企业。2006 年连锁经营 100 强企业的销售规模占社会消费品零售总额

的比重为11.2%，与发达国家相比有明显的差距。

本公司为福建地区连锁经营行业的龙头企业，主要竞争对手为沃尔玛等外资

零售商及福建永辉集团有限公司（2007年中国连锁经营100强中排名第45位），

目前公司在福建的市场份额仅次于福建永辉集团有限公司。业态上本公司以大卖

场为主，并经营百货业务，而福建永辉集团有限公司以综合超市为主，不经营百

货业务；经营模式上福建永辉集团有限公司采用直营连锁与加盟店相结合的方

式，而本公司全部采用直营连锁的方式。

凭借着对本地市场规律的准确把握，公司的竞争能力突出，近几年表现出良

好的增长势头。公司2005年起跻身“中国连锁经营100强”，排名第69位，2006

年排名第 61 位，2007 年排名第 53 位，呈现出稳定增长的趋势，公司在福建省

经济最发达的闽南（厦门、漳州、泉州）地区处于绝对领导地位。

近年来公司营业总收入从 2004 年的 12,497.78 万元增长到 2007 年的

164,250.00万元，呈现出快速增长的势头，市场份额有望进一步扩大。

（二）公司的竞争优势与劣势

1、竞争优势

（1）长期规范经营，形成品牌优势

公司控股股东新华都集团1995年开始在福州经营“新华都”百货，1999年

在福州开办了当时福建省的第一家大卖场“新华都购物广场”。公司于2004年成

立以来，新华都集团将旗下零售业务逐步注入公司，同时公司新设门店数量也不

断增加，“新华都”品牌得以推广并被广泛接受，在福建省内的消费者中有很高

的知名度和美誉度。2006年，“新华都”商标获“福建省著名商标”称号。2007

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年 6 月 1 日，公司与新华都集团签订《注册商标转让合同》，新华都集团无偿向

本公司转让其拥有的注册商标，2007 年 10 月 28 日，国家工商行政管理总局商

标局出具了《核准商标转让证明》，商标转让完成。（详见本招股书“第六节 三

之关联交易”）

公司长期以来守法经营、规范运作，积累了丰富的连锁经营管理的经验，同

时，在供应链管理方面，公司一方面一直坚持与规范运作的供应商合作，比如拒

绝与不提供税票的供应商合作，做到诚信纳税，另一方面坚持“双赢”的合作模

式，为自身也为当地零售行业创造了健康的产业环境，同时也确立了品牌优势。

从长远来看，随着市场的逐步规范，公司将逐步发挥其增长的潜力。

在人才管理和引进方面，公司坚持专业化、职业化的管理方式，与部分家族

式任人唯亲的方式相比，更具有可复制性、可扩张性。

（2）本土企业更了解本地消费需求

作为一家区域零售连锁龙头企业，凭借其在当地多年来积累的经验，公司对

当地消费者的需求及需求变化有着较深的了解和把握，因此能够为当地消费者提

供更加符合其购物习惯的商品与服务。

（3）成本费用控制好

①开店时间早，租金水平低：公司作为福建较早从事超市连锁经营的企业，

具有先发优势，很多门店开店时间早，选址占据了先机，同时租赁时间早，签订

了长期租约，租金较目前市场水平低；

②开设新门店的投资成本低：做为福建零售连锁龙头企业，新华都具有较强

的品牌优势，许多大型商业购物综合物业的业主都希望引入新华都经营超市，以

提升该物业的整体形象；同时公司一直规范经营并具备较强的履约能力，业主一

般也希望与新华都签订长期稳定的租约，因此公司在与业主进行谈判时有一定优

势，这有利于降低租金水平，同时也可以要求业主提供电梯、中央空调、消防设

施、地板砖等设施，降低了公司开设新门店的投资成本；

③电费及人员成本相对较低：除租金外，电费是超市企业中仅次于人员成本

的费用，公司一般会利用建筑结构采用中央空调与自然通风相结合，节约电费开

支；另外，与国际企业相比，公司人员成本相对较低。

（4）强大的信息化系统

公司的管理信息系统为自主开发，源代码自己掌握；实现了“标准化、简单

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化、效率化、业务流程特色化”；对于物流每个环节都能做到监控到位，订货、

到仓库、在途、在门店，每个过程门店可通过管理信息系统了解；供应商直接登

陆系统，根据系统的数据就可知道当期采购量，也可在网上进行对账与结算。

强大的管理信息系统为公司带来了以下优势：

①通过信息在供应商、零售企业和顾客之间迅速的流动，从而实现对资金流

和物流的高效管理，“进、销、存”协同管理，降低了运营成本，尤其是降低了

采购成本，减少了库存量，提高了公司效益，给消费者带来更多实惠，同时使公

司竞争力得到增强。

②总部和连锁店之间实现了信息的及时传递、缩短了传达和交流时间，提高

了工作效率，提升了决策准确性和及时性，并节约纸张成本。

③管理信息系统的实施与应用，提高了管理人员和员工的素质，同时加强了

人力资源管理，追踪其工作业绩，有利于激励与约束机制的实行。

④加强了供应商的关系管理，降低双方的交易成本，提高了双方的工作效率

和反应速度，同时可准确考核供应商的贡献度，以便对其实施准确的分级管理。

⑤通过对交易信息和客户信息的大量积累，从中提取出有价值的市场和客户

信息，如畅销商品的类别、商品在不同地区的销售对比、最经常光顾的客户群等

等。通过对这些信息的分析整理，有针对性的进行促销，调整商品进货种类和数

量等。

（5）激励机制突出，管理团队稳定、行业经验丰富

公司的人力资源素质在国内同行中处于较高水平，公司的中高层管理团队中

一半人员曾在沃尔玛等外资零售商工作过，有相当丰富的行业工作经验，并为公

司的制度建设和业务流程的完善做出了重要贡献。公司建立了良好的激励机制，

高级管理人员全部持有公司股份，部分中层管理人员也持有公司股份，与同行业

大部分公司相比，公司中高层管理人员忠诚度高，近两年多以来离职率为1.5%，

远低于同行。

（6）主业突出、战略清晰

通过对零售行业的业态及消费者的心理及习惯分析，公司确立了“以大卖场

为主，综合超市及百货为辅”的业务定位，近年来在福建地区取得了不俗的销售

业绩，确立了公司在福建地区的龙头地位。公司下一个目标是逐步向福建周边省

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份发展，做海峡西岸经济区最优秀的零售商。

（7）区域市场先发优势

目前恰逢中国零售业快速发展，且政府对福建区域经济的发展非常重视，对

福建零售企业的发展非常有利。

2004年8月，中共福建省委七届七次全体会议在福州召开。会议研究了“树

立和落实科学发展观，推进海峡西岸经济区建设”这一主题，并讨论了《海峡西

岸经济区建设纲要》和有关配套政策意见。2004 年 11 月初，《海峡西岸经济区

建设纲要（试行）》由省委正式颁发。该纲要指出，海峡西岸经济区是以福建为

主体，涵盖周边区域，对应台湾海峡，具有自身特点、自然集聚、独特优势的区

域经济综合体。其发展目标是：立足祖国统一大业，着力推动福建以及周边地区

作为一个充满活力的经济板块加速崛起，成为促进祖国和平统一的前沿平台，两

岸三地交流合作的重要地区，形成区域制造业中心、现代物流中心、科教文化中

心，最终成为中国经济重要增长极。2006年3月，在十届全国人大四次会议上，

“支持海峡西岸经济发展”分别写入《政府工作报告》和《“十一五”规划纲要》。

海峡西岸经济区的建设，将对福建区域经济的发展产生很大的促进作用，同时也

为福建省零售企业的发展壮大提供了历史的机遇。

公司作为福建区域零售连锁龙头企业，无论与当地其他零售企业或与外资零

售商相比，公司具备区域规模优势；其次，公司长期扎根福建市场开拓，十分了

解当地消费需求；同时，公司在福建很多重点地区门店为当地第一家大卖场，形

成了本土先发的优势。

（8）供应链关系管理优势

公司合法经营、诚信纳税，积极履行社会责任，与当地政府关系良好；与部

分零售商只注重自身利益不同，公司注重“公司、供应商、消费者”共赢的模式，

供应商方面，公司一直注重合理进行利益分配的原则，与很多优秀供应商形成了

长期合作的伙伴关系，基本上供应商提供给本公司的商品为当地的最低价；消费

者方面，由于公司成本控制及信息化管理的优势，使得公司能够提供具有竞争力

的销售价格，而且能够掌握消费者的需求趋势，同时，公司对消费者实行会员制

的管理办法，对其实行更有吸引力的会员价格，举办各种会员活动及顾客座谈活

动，用电子邮件与会员进行沟通联络，增强了消费者的忠诚度。

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（9）绿色营销

《国家食品药品安全“十一五”规划》指出，到十一五末期，食品安全保障

体系基本建立，大中城市批发市场、大型农贸市场和连锁超市的鲜活农产品的抽

检质量安全合格率达到95%。从目前现状来看，相对于农贸市场来说，连锁超市

的管理控制能力更强。为确保人民群众的食品消费安全，国内部分城市正在大力

进行改造农贸市场、推广生鲜超市的规划，旨在构建以连锁超市为主导，多业态

并存，布局合理，方便放心的生鲜食品流通网络。预计今后将有更多城市进行生

鲜超市的推广，改善农副产品的流通渠道和流通方式，建立可追溯的农产品质量

信息管理体系，最终解决食品安全问题，同时也将为生鲜超市经营企业提供良好

的发展机遇。

公司以绿色营销为特色，以创建绿色综合超市为目标，大力经营绿色食品，

引导绿色消费，严格把好食品质量关，保证食品安全。公司在各家门店都设立了

农残检测室，对农副产品定期进行农残检测，确保农副产品的卫生安全。公司近

年来在各个门店大力推动果蔬、生鲜等产品的经营，针对果蔬、生鲜等产品的特

点，公司充分发挥地采直送优势，配送速度快，保证了品质新鲜，形成了一定的

品牌优势。

2、竞争劣势

（1）经营规模尚需进一步加大

与大型零售连锁企业相比，本公司经营规模偏小，公司将利用本次募集资金

扩大经营规模，以进一步发挥连锁管理上的优势并降低成本。

（2）管理规范性和服务仍有待提升

从国际上成功的连锁经营企业来看，柔性管理少，刚性管理多，公司规范化、

流程化运作程度仍可进一步加强。

服务仍有提升的空间，公司应进一步树立品牌形象、通过提供优质的商品和

满意的服务提高顾客的忠诚度和满意度，吸纳更多的会员，并对会员开展更有针

对性的服务。

（3）人才培养、储备与外资零售商仍有差距

外资零售商具有多年的连锁经营的从业经验，储备了大量的专业人才，同时

具有比较成熟的人才培训体系。

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公司在人才培养、储备方面与外资零售商仍有一定差距。对此，公司确立了

人才六字方针：“留住、培养、吸纳”，并致力于营造开放式的工作环境，坚持“公

司善待员工，员工为顾客提供更好的服务”的用人理念。

培训方面，公司注重实战式的培训，主要采用内部培训，做到每一级领导都

有能力对下一级员工进行培训与指导。同时，公司已采用与职校联合办学的方式

为长期的人才储备做准备，目前已与福建经济学校、安溪职业中专学校、安溪陈

利职业中专学校、安溪华侨职业中专学校、福建农业职业技术学院等建立了合作

关系。

（4）网点分散，区域发展不平衡，市场占有率有待提高

目前新华都在福建的七个地市已布点，并形成了一定的竞争优势，但规模优

势尚未完全发挥；成熟区域已进入收获期，如闽南的某些门店；内地区域还处于

投入期，如三明市。

（5）配送中心建设尚待加强

由于目前很多供应商能够提供低成本的配送服务，公司根据成本孰低原则，

在发挥自身配送中心功能的同时，尽可能地利用供应商的物流系统。但随着公司

业务发展和区域的扩张，目前的配送中心在硬件设施方面将不能满足未来业务需

求。

公司拟利用本次募集资金对配送中心进行改造，增加仓库自动化设备、信息

终端设备、运输设备、办公设备及通讯设备等，进一步增强物流体系的功能与效

率，完善公司的业务链系统。

（三）公司竞争策略

公司在沿海城市以大卖场同外资零售商等强大的竞争对手采取正面交锋，凭

借对本地市场规律的准确把握不断扩大市场份额；同时，以百货店提高档次，创

造差异化优势，吸引中高端消费群体；逐步以社区综合超市蚕食对手市场份额，

做透做大市场。

在内陆城市及县城市场则以大卖场引领消费潮流。

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四、主要业务情况

（一）公司从事的主要业务

1、经营范围

（1）批发零售百货、纺织品、仪器仪表、通讯设备、五金交电化工（不含

危险化学品）、电子计算机及配件、建筑材料、工艺美术品（上述经营范围不含

商场销售）；（2）收购农副产品（不含粮食、种子）；（3）商务咨询服务。（法律

法规规定必须办理审批许可才能从事的经营项目，必须在取得审批许可证明后方

能营业。）

2、主营业务

本公司的主营业务是大卖场、综合超市及百货的连锁经营，主要是为了满足

人们的购物需求，在生产商、供应商和消费者之间建立一个联系的纽带。

目前公司主要通过直营门店开展连锁销售和服务。

（二）公司主要业务流程

1、超市连锁业务采购及配送流程

公司以连锁超市的经营为主，采购及配送是超市连锁经营过程中最主要的业

务环节，公司采购及配送流程如下：

（1）采购模式

目前公司对商品的采购实行统采与地采相结合的方式。统采一般采购量大，

采购成本较低。但如生鲜类产品周转速度快、保鲜要求高，通常采用地采的方式。

还有一种情况是，零售行业某些商品存在着地方供应商把持渠道的现象，对于这

些商品必须通过当地的供应商来采购（外地有实力的供应商有可能突破这种限

制）。

公司自成立以来，逐步推行统采制度，随着公司规模的不断扩大，公司统采

占总采购额的比例越来越高。公司统采由母公司结算，因此通过测算母公司的营

业成本占公司营业总成本的比例大致能推算出公司统采的占比，2005 年～2007

年，公司母公司的营业成本占公司合并营业成本的比例分别为18.94%、30.15%、

36.71%，可见，公司统采力度不断加强。但是，目前统采占公司总采购额的比例

仍然偏低，公司正在寻求更多实力强大的供应商，打破区域采购的限制，进一步

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发挥规模优势，降低采购成本。

（2）配送模式

目前公司的商品配送采用配送和直送两种方式：配送是指供应商将商品送到

公司自有的配送中心，再由配送中心统一配送到门店；直送是指供应商将商品直

接送到门店。

公司配送的优势在于：①由于配送中心有一定的库存，门店需要补充商品时

无需向供应商下订单，因此送货较为及时；②对于销售量较大的商品，如宝洁的

产品，生产商在福建省一般只设一个供应商，供应商会将商品送至公司配送中心，

而不会送至每个门店，此时公司配送模式可以发挥作用；③门店距离供应商较远，

供应商无法送货时，配送可发挥作用；④当配送的门店数量增加，配送商品数量

较大时，即可发挥规模优势，降低配送成本。

供应商直送的优势在于：由于销售渠道的区域限制，某些商品只能通过当地

供应商进货，这些供应商一般有自己的车辆为当地的客户送货。供应商送货至公

司当地的门店较通过配送中心送货更为便利，成本更低。

公司目前较多采用供应商直送的方式，主要原因是在目前阶段，除宝洁等少

数商品外，较多的商品需通过地方供应商采购，由地方供应商送货成本更低。

目前公司有三个配送中心，分别位于福州、泉州和龙岩。随着公司的规模不

断扩张，以及供应商区域限制的打破，对统一配送的要求必将加大，目前的自有

配送中心规模、硬件设施、区域布局等均将无法满足公司的发展需要。

（3）采购及配送业务流程

配送模式的选择与采购模式密切相关，一般根据商品的不同、供应商配送能

力的不同而采取不同的结合方式。根据不同情况，目前公司存在统采直送、统采

配送、地采直送三种业务流程，具体如下：

①统采直送

采购合同由总部采购部洽谈，门店直接向供应商发送订单，商品由供应商直

接送到门店指定的收货点，供应商货款的结算地点为总部财务部，即区域财务部

将货款支付给总部，总部将货款支付给原供货商。进货价格由总部采购部控制。

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统采直送业务流程图



各门店直接向供应商订货，生成统采直送商品的订货单，
审核生效

门店生成该订单的收货单，审核生效
门店收货单供应商为公司总部

总部产生该收货单的批发单，出货区域 总部产生该收货单总部收货单，供应商
为配送中心，客户为具体门店 为具体供应商，收货门店为具体门店

统采直送收货完成

供应商根据有效的统采直送收货单
和总部进行货款结算



②统采配送

采购合同由总部采购部洽谈，门店向总部发出请配单，总部向供应商发送订

货单，商品由供应商送到总部指定的配送中心后再由配送中心转送请配门店，货

款结算地点为总部财务部，即区域财务部将货款支付给总部，总部将货款支付给

原供货商。进货价格由总部采购部控制。

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统采配送业务流程图

各门店营运部统一时间对配送商品下请配单

总部采购员根据单品请配汇总报告
向供应商下订单订货

供应商货到配送中心，生成该订单的收货单

配送中心根据各门店请配单，结合到货商品
进行各门店配送发货

配送单审核生效后，相应商品库存转入相关请 未审核配送单，对应的请配单
配区域的虚拟库区，配送单传到请配门店系统 无法再进行请配

请配门店对配送单进行收货审核，相应商品的
库存转入该门店请配库区

配送完成

配送产生门店根据有效配送单和总部进行货款结算





③地采直送

采购合同由总部采购部洽谈，门店直接向供应商发送订单，商品由供应商直

接送到门店指定的收货点，货款结算地点为门店所在区域财务部，即区域财务部

将货款直接支付给供应商。进货价格由总部采购部控制。

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地采直送业务流程图



各门店直接向供应商订货，生成地采直送

商品的订货单，审核生效




门店生成该订单的收货单，

核对无误后审核生效




地采直送收货完成




供应商根据有效的地采直送收货单

和区域财务部进行货款结算



2、百货零售业务流程

目前，公司门店中元洪店、东街口店为百货门店，丰泽店为大卖场＋百货综

合体。公司百货零售业务主要采用的经营模式包括联营及购销，具体如下：

（1）联营

联营（专柜）指的是品牌供应商在本公司百货门店内相关区域设立形象专柜，

提供相应的商品并由供应商的销售人员负责商品销售的一种经营模式。本公司目

前采用联营模式的商品品类主要为服饰、化妆品、珠宝首饰、家居用品等品类，

是目前公司百货零售业务采用的最主要的经营模式。

本公司会对百货门店所处的商圈进行分析，考虑消费者对商品的需求和喜

好，有选择地引进供应商。同时，对供应商的资信情况和运营能力等进行评定，

对其提供的商品质量进行把关。在合约签订后，供应商进行专柜的设计，装修施

工及日常维护。专柜的销售人员由供应商聘请，但须通过本公司面试及接受本公

司的必要培训，遵守本公司的服务规范。供应商在合约期内，本公司会对其提供

统一管理、统一服务、统一促销、统一收银、统一结算等服务。在提供空调及基

本照明等基本设施的同时，亦提供收银、保安、维修、清洁及员工管理等服务。

消费者购买商品的款项由本公司统一收取。供应商定期按销售售价扣除与百

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货门店约定的分成比例后开具增值税票给公司，公司在商品售出后按企业会计准

则的规定核算结转毛利。毛利来源主要为商品销售按协议约定的分成。

联营模式不仅满足消费者购物需求及统一的服务，而且对公司、供应商均有

利。对公司而言：在联营模式下本公司无需在商品销售前支付供应商货款，且在

统一取得销售商品款项的一定时间后才与供应商结算；联营（专柜）的货品库存

属于供应商，本公司不承担商品库存的成本和商品积压风险；本公司不用承担商

品跌价、损坏、变质所引起的损失；公司可以以较小的资金成本扩大经营的品类

品种。对供应商而言：供应商可以通过本公司的销售平台及品牌资源，快速地取

得消费者的信任感，打开商品的销路；同时统一管理，统一收银，统一结算为供

应商的财务管理提供很大便利，节省财务费用；也为供应商的销售人员管理提供

有力保障。



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公司联营模式业务流程如下：



营销部 供应商 营运部

开始



新品引进 初步洽谈 销售人员培训


是
商品验收上柜
否需要
引进
否 营业

是
进行储 谈判

备


签订合同（提供税务登记证等材料）




是 否 装 否
修柜台

办理装修手续
是


装修合格验收


销售人员培训


商品验收上柜




营业




（2）购销

购销即公司直接向供应商采购商品，由百货门店销售员进行销售，取得商品

销售收入的一种经营模式。购销模式是公司目前对不能采取联营模式而又是消费

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者需求较大的商品采用的一种补充经营模式。主要为部分烟酒、自选商场商品。

购销模式的毛利来源于购入商品和销售商品之间的差价。一般而言购销模式

下本公司可取得相对较多的毛利空间，但同时资金的占用和商品库存风险也加

大。经销商品验收入库后纳入库存管理，承担商品所有权上的风险和报酬，但通

常公司可有一定退货换货率，以及因市场变化而发生的调价补偿。

公司购销模式业务流程如下：

营销部 供应商 营运部


开始



品牌引进 谈判并签订合同 柜台装修




销售人员培训








提出订货申请


是否需要预付款


否 是
预付货款


受理并发货





共同验收入库




营业

3、客户服务业务流程

公司的客户服务主要包括：导购、免费寄包、迎宾、广播、投诉受理、送货、

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收银、大宗业务接待、停车服务、免费借伞、租车服务等。

顾客服务中心负责统一管理对外服务，主要职责包括：（1）受理顾客对商品

的投诉及日常商品退换、维修管理工作，同工程组、外协维修单位的联络、维修

服务的安排，有关商品维修方面的咨询服务，不规范引起的各类纠纷的投诉等。

（2）负责跟踪由厂家提供的商品售后的安装、调试、维修服务，并监督其服务

质量。相应采购部、工程组维修组、收货部给予必要的配合。（3）负责受理消费

者委员会“12315”工商行政职能部门转来的顾客投诉。（4）负责各类电器商品

维修件的接收中转工作、跟踪回访工作。（5）负责收集顾客服务要求的各类信息、

意见和建议。

公司非常重视客户关系管理，通过电子邮件及顾客座谈会、发放调查表等多

种形式与客户进行信息交流。公司利用节假日、店庆等时机，通过多种方式进行

宣传促销活动，加强与客户之间的互动。对会员客户，公司实行积分返利政策，

消费积分累积到一定程度即可获得相应的赠品。公司还非常重视机关、企事业单

位等团体客户的关系管理，专门制定了相关的管理政策，为其提供高附加值的商

品及服务，同时及时进行信息沟通与交流。

公司通过管理信息系统对客户服务进行信息化管理，包括客户对产品质量及

服务质量的满意程度、消费取向及习惯、对商品的需求及变化趋势、对价格的敏

感程度等，以便于准确分析客户信息、挖掘客户需求、把握营销机会、实现客户

价值。

4、信息化管理流程

通过管理信息系统，公司可实现整个业务链的集成与优化，实现公司总部与

子公司及门店、供应商、配送中心、客户之间的信息沟通与业务指令传递，同时

进行供应商关系管理和客户关系管理。其中客户通过在公司网站进行会员注册及

登录或通过电子邮件的方式与公司之间建立沟通与反馈渠道。

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信息化管理流程

商品查询信息
商品信息交流
客户需求及意见
管理信息交流
其他信息交流

配送中心管理信息系统

供应商 互联网 互联网
总部服务器 客户

子公司及门店管理信息系统

采购计划 订货信息
采购订单/进货通知 配送信息
业务数据查询 业务数据查询及分析
补货参数维护 补货参数维护



（三）公司的盈利模式

公司盈利主要来源于三个部分：第一部分是主营业务的毛利，其中包括采购

当期的进销差价和随后实现的返利；第二部分是促销服务费收入，形成企业当期

的其他业务收入，促销服务费收入与公司主营业务密切相关；第三部分是通过降

低营运成本，相应提高公司盈利。目前，返利和促销服务费收入是我国连锁零售

行业供应商与零售商长期合作过程中形成的普遍的业务模式。公司盈利来源具体

情况如下：

1、进销差价及返利

公司主营业务的毛利主要包括采购当期实现的进销差价和随后实现的返利。

其中，进销差价是毛利最主要的构成部分。返利主要是供应商依照合同根据公司

的销售额的不同，给予不同水平的返利。返利是供货商为提高销售规模而针对零

售商普遍采用的一种激励措施，在这种措施下，零售商和供货商利益一致。为了

更好地起到激励作用，供货商对零售商通常制定累进比例的激励措施。零售商销

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售的金额越多，超出约定金额部分的返利比例也越高。

毛利率水平反映了进销差价和返利水平的高低，公司综合毛利率水平逐年提

高，2005年、2006年及2007年分别为12.21%、13.26%、14.60%，说明随着公司规

模扩大，议价能力也稳步提升。

报告期内，公司毛利构成情况如下：

2007 年度 2006 年度 2005 年度
项目 金额 占比 金额 占比 金额 占比

（元） (%) （元） (%) （元） (%)

毛利 311,233,014.25 100.00 190,874,305.43 100.00 132,771,570.41 100.00

其中：进
285,570,067.65 91.75 175,529,018.61 91.96 128,697,560.38 96.93
销差价

返利 25,662,946.60 8.25 15,345,286.82 8.04 4,074,010.03 3.07

从上表可以看出，报告期内，进销差价是公司主营业务毛利的最主要的构成

部分，同时，公司销售规模的增加也直接带动了返利金额的增加。

2、向供应商收取促销服务费

促销服务费收入主要是公司向供应商收取的促销活动费及广告宣传费等，与

公司主营业务密切相关。

报告期内，公司促销服务费收入及占公司营业总收入比例情况如下：

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

营业总收入（元） 1,642,500,011.19 1,062,923,105.15 747,676,509.51

其中：促销服务费收入（元） 68,196,445.40 48,760,406.39 40,531,759.00

占比 4.15% 4.59% 5.42%

报告期内，公司主营业务收入和其他业务收入的同比增长情况如下：

项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

主营业务收入同比增长率 55.05% 43.53% -
促销服务费收入同比增长率 39.86% 20.30% -

从以上表格可以看出，近三年，公司促销服务费收入金额逐年增长，但在公

司营业总收入中的占比逐年降低；同时，在公司主营业务收入和促销服务费收入

都增长的情况下，公司主营业务收入同比增长率高于同期促销服务费收入同比增

长率。可见，公司的盈利能力提高主要来源于主营业务收入的增长。

3、降低营运成本

2005 年、2006 年及 2007 年，公司三项费用占营业总收入的比重分别为

13.36%、13.77%、14.63%，自 2005 年以来，营运成本保持较稳定的水平，尚有

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进一步降低的空间。主要是公司目前的物流配送体系建设尚需进一步完善，尚需

进一步加大统采的力度。

公司将进一步完善盈利模式，打造和谐的商业经营环境，实现公司、供应商

及客户的共赢。随着公司规模的扩大，加大统采力度，提高公司主营业务毛利,

逐步降低收取供应商的促销服务费，同时加大力度致力于营运成本的降低。公司

将进一步加强统一管理，完善物流配送体系，充分发挥管理信息系统的优势，不

断加强供应链的协同能力，以降低营运成本，使得公司有能力在与供应商共同获

利的情况下，同时为客户提供高附加值的商品与服务。

保荐人经过核查后认为：公司盈利主要来源于三个部分：第一部分是主营业

务的毛利，其中包括采购当期的进销差价和随后实现的返利；第二部分是促销服

务费收入，形成公司当期的其他业务收入，促销服务费收入与公司主营业务密切

相关；第三部分是通过降低营运成本，相应提高公司盈利。其中，主营业务毛利

中的进销差价是公司盈利最主要的来源。目前，返利和促销服务费收入是我国连

锁零售行业供应商与零售商长期合作过程中形成的普遍的业务模式。报告期内，

公司返利占当期主营业务毛利的比例不高，促销服务费收入占当期营业总收入的

比例不高且占比不断降低。因此，返利及促销服务费收入不会对公司的盈利模式

产生本质影响。

（四）公司销售情况

1、公司总体销售情况

公司近三年合并会计报表营业总收入和利润情况如下：

单位：万元

项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

营业总收入 164,250.00 106,292.31 74,767.65

营业利润 9,203.80 4,845.19 2,824.91

利润总额 9,261.03 4,896.57 2,840.68

归属于母公司所有
7,301.73 3,842.85 2,100.60
者的净利润

2、公司近三年主要销售情况

（1）按业务性质列示营业总收入

1-1-112



福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

单位：万元

项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

主营业务收入 155,887.90 100,539.98 70,046.58

其他业务收入 8,362.10 5,752.33 4,721.07

合计 164,250.00 106,292.31 74,767.65

（2）按商品分类列示主营业务收入

单位：万元

项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

生鲜类 36,095.67 23,155.05 16,320.43

食品类 45,638.42 28,612.19 18,872.95

日用品 32,999.10 19,309.53 13,682.13

百货类 41,154.71 29,463.21 21,171.07

合计 155,887.90 100,539.98 70,046.58

（3）按业务地区分布列示主营业务收入

单位：万元

地区 2007 年度 2006 年度 2005 年度

闽南地区 98,573.60 81,449.65 70,046.58

闽东地区 37,115.24 17,624.06 -

闽西、北地区 20,045.40 1,466.27 -

广东地区 153.66 - -

合计 155,887.90 100,539.98 70,046.58

注：厦门、漳州、泉州属于闽南；福州、莆田属于闽东；龙岩、三明属于闽西、北；
潮州属于广东。

（五）公司的采购和资源供应情况

1、资源供应情况

公司经营所需资源主要为水和电，2005年、2006年及2007年，公司水电费

分别为1,518.76万元、2,010.31万元及3,157.13万元。

2、主要供应商情况

（1）2005年度前五名供应商的情况

1-1-113



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供应商名称 采购金额（万元） 占年度总采购额比例（%）

广州宝洁有限公司 4,433.96 7.21

联合利华服务（合肥）有限公司 925.44 1.51

厦门自然世家实业有限公司 716.92 1.17

泉州福贸贸易有限公司 484.51 0.79

广州高露洁棕榄有限公司 380.79 0.62

合计 6,941.62 11.30

（2）2006年度前五名供应商的情况

供应商名称 采购金额（万元） 占年度总采购额比例（%）

广州宝洁有限公司 4,614.89 6.37

联合利华服务（合肥）有限公司 995.47 1.37

泉州鸿鑫食品有限公司 900.09 1.24

泉州福贸贸易有限公司 754.77 1.04

福州中汇米业有限公司 596.33 0.82

合计 7,861.55 10.84

（3）2007年度前五名供应商的情况

供应商名称 采购金额（万元） 占年度总采购额比例（%）

广州宝洁有限公司 6,307.95 3.53%

漳州市芗城区炎发农贸商行 2,034.28 1.14%

福建省烟草公司福州市公司 1,794.00 1.00%

石狮市狮兴食品有限公司 1,658.71 0.93%

联合利华服务(合肥)有限公司 1,433.75 0.80%

合计 13,228.69 7.40%

本公司的董事、监事、高级管理人员和核心技术人员，全体股东在上述供应

商中未占有权益。

（六）公司设立以来门店拓展情况

1、2004年度门店拓展情况

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2004年，公司设立子公司厦门新华都，收购漳州新华都、泉州新华都控股权。
截至2004年末，公司拥有门店数量共5家，经营面积合计约58,102m2，具体情况

如下：
子公司名称 门店名称 2
年末经营面积（m ）

美仁宫店 8,063
厦门新华都
莲花店 8,900

漳州新华都 胜利店 6,668

丰泽店 29,199
泉州新华都
新门店 5,272

合计 － 58,102

2、2005年度门店拓展情况

2
2005年，公司新增5家门店，新增经营面积约42,264m 。截至2005年末，公

2
司拥有门店数量共10家，经营面积合计约100,366m ，具体情况如下：

年初门店情况 新增门店 年末

子公司名称 经营面积 经营面积 经营面积
门店名称 （m2 ） 门店名称 （m2 ） （m2 ）

美仁宫店 8,063 8,063

厦门新华都 莲花店 8,900 8,900

厦大店 2,576 2,576

胜利店 6,668 6,668
漳州新华都
元光店 6,502 6,502

丰泽店 29,199 29,199

新门店 5,272 5,272

泉州新华都 汇金店 14,885 14,885

晋江洪山店 12,501 12,501

南安溪美店 5,800 5,800

合计 － 58,102 － 42,264 100,366

3、2006年度门店拓展情况

2006年，公司新设子公司福州新华都、龙岩新华都、三明新华都、莆田新华

2
都；公司新增10家门店，新增经营面积约57,927m 。截至2006年末，公司拥有门
店数量共20家，经营面积合计约158,293m2，具体情况如下：

1-1-115



福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

年初门店情况 新增门店 年末

子公司名称 经营面积 经营面积 经营面积
门店名称 门店名称
2 2 2
（m ） （m ） （m ）

福州新华都 五四店 12,581 12,581

美仁宫店 8,063 8,063

厦门新华都 莲花店 8,900 8,900

厦大店 2,576 2,576

胜利店 6,668 6,668
漳州新华都
元光店 6,502 6,502

丰泽店 29,199 29,199

新门店 5,272 5,272

汇金店 14,885 14,885
泉州新华都
晋江洪山店 12,501 12,501

南安溪美店 5,800 5,800

惠安科山店 9,575 9,575

三明新华都 燕江店 8,900 8,900

莆田新华都 南门店 2,700 2,700

佳宝店 6,207 6,207

国贸店 3,635 3,635

银河店 4,011 4,011
龙岩新华都
莲花店 2,318 2,318

溪南店 6,700 6,700

凤凰店 1,300 1,300

合计 － 100,366 － 57,927 158,293

4、2007年度门店拓展情况

2007年，公司新设子公司潮州新华都；公司新增15家门店，新增经营面积约

2
69,635m 。截至2007年12月31日，公司拥有门店数量共35家，经营面积合计约
227,928m2，具体情况如下：

年初门店情况 新增门店 年末

子公司名称 经营面积 经营面积 经营面积
门店名称 门店名称
2 2 2
（m ） （m ） （m ）

福州新华都 五四店 12,581 12,581

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火车站店 4,860 4,860

东街口店 6,579 6,579

元洪店 11,533 11,533

美仁宫店 8,063 8,063

莲花店 8,900 8,900

厦大店 2,576 2,576

厦门新华都 翔安店 4,682 4,682

美湖店 1,928 1,928

东渡店 1,302 1,302

仙岳店 3,457 3,457

胜利店 6,668 6,668
漳州新华都
元光店 6,502 6,502

丰泽店 29,199 29,199

新门店 5,272 5,272

汇金店 14,885 14,885

晋江洪山店 12,501 12,501
泉州新华都
南安溪美店 5,800 5,800

惠安科山店 9,575 9,575

南安水头店 5,970 5,970

晋江福隆店 8,263 8,263

三明新华都 燕江店 8,900 8,900

莆田新华都 南门店 2,700 2,700

龙岩新华都 佳宝店 6,207 6,207

国贸店 3,635 3,635

银河店 4,011 4,011

莲花店 2,318 2,318

溪南店 6,700 6,700

凤凰店 1,300 1,300

汇盛店 5,048 5,048

和平店 560 560

永定店 420 420

长汀店 150 150

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泰阳店 2,883 2,883

潮州新华都 新桥店 12,000 12,000

合计 － 158,293 － 69,635 227,928

截至2007年12月31日，公司区域网点分布及战略布局情况如下：

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（七）环境保护情况

福州市环境保护局、厦门市环境保护局、漳州市环境保护局、泉州市环境保

护局、晋江市环境保护局、莆田市环境保护局、龙岩市环境保护局、三明永安市

环境保护局和潮州市环境保护局已出具《证明》，证明公司及控股子公司近三年

不存在违反环保方面法律法规的情形。根据发行人注册所在地管辖局厦门市环境

保护局思明分局出具的《证明》，发行人募集资金拟投资的连锁超市发展项目不

属于污染行业，配送中心改造和信息系统改造属于内部设备改造和软件升级，不

存在环保问题。

保荐人认为：根据福州市环境保护局、厦门市环境保护局、漳州市环境保护

局、泉州市环境保护局、晋江市环境保护局、莆田市环境保护局、龙岩市环境保

护局、三明永安市环境保护局和潮州市环境保护局出具的《证明》，发行人及下

属子公司近三年生产经营符合环保要求，未因环保问题受到任何行政处罚；根据

发行人注册所在地管辖局厦门市环境保护局思明分局出具的《证明》，发行人募

集资金拟投资的连锁超市发展项目不属于污染行业，配送中心改造和信息系统改

造属于内部设备改造和软件升级，不存在环保问题。因此，公司生产经营和募股

资金运用项目符合环保要求。

发行人律师认为：发行人的生产经营和本次募集资金投资项目均符合国家有

关环境保护的要求，发行人在最近三年内不存在因违反环境保护方面的法律、法

规而被处罚的情形。

五、主要技术

（一）连锁管理技术

公司积极引进和吸收同行业先进的连锁经营技术和管理经验，坚持走统一采

购、统一标准、统一配送、统一规范的经营之路，按照连锁经营标准化、专业化、

简单化的要求，逐步建立完善的业务流程和经营管理体系，加强对企业经营活动、

财务管理、业务链关系的协同管理，提高决策效率与准确性，加强成本控制并提

升企业效益。

1-1-120



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（二）信息技术

公司的管理管理信息系统为自主开发，源代码由自己掌握，涵盖了企业经营

管理、财务管理、供应商关系及客户关系管理、物流配送管理等各个环节，实现

了信息流、物流、资金流的完整统一运作，大大提升了整个业务链的运作效率。

六、主要固定资产、无形资产

（一）公司主要固定资产的情况

根据中审出具的中审审字（2008）第 8087 号审计报告，截至 2007 年 12 月

31日，本公司固定资产情况如下：

单位：万元

项目 原值 累计折旧 净值 成新率

房屋建筑物 8,467.32 626.19 7,841.12 92.60%

机器设备 4,104.27 1,314.84 2,789.43 67.96%

运输设备 1,150.16 371.44 778.73 67.71%

其他经营用及办公设备 6,806.71 2,954.30 3,852.41 56.60%

合计 20,528.46 5,266.77 15,261.69 74.34%


注：成新率＝净值÷原值

（二）公司土地使用权和主要经营性房产情况

1、公司自有房产情况

面积 抵押
所有权人 房权证 座落 用途 2
（m ） 情况

福州 榕房权证 R 字 鼓楼区鼓东街道五四路 162 号新
商业 3,790.50 抵押
新华都 第 0671488号 华福广场

漳州 漳房权证芗字
芗城区胜利西路新玑广场地下室 车库 2,767.67 无抵押
新华都 第 01036310号

漳房权证芗字
芗城区新玑广场第一层商场 商场 3,157.04 无抵押
第 01043241号

漳房权证芗字
芗城区新玑广场第二层商场 商场 3,511.41 无抵押
第 01042600号

漳房权证芗字
芗城区新玑广场 B 幢201 号 住宅 76.50 无抵押
第 01094106

漳房权证芗字
芗城区新玑广场 B 幢101 号 住宅 76.50 无抵押
第 01094105号

漳房权证芗字
芗城区新玑广场 B 幢102 号 住宅 135.96 无抵押
第 01094126号

1-1-121



福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

漳房权证芗字
芗城区新玑广场 B 幢302 号 住宅 135.96 无抵押
第 01094127号

漳房权证芗字
芗城区新玑广场 B 幢202 号 住宅 135.96 无抵押
第 01094128号

公司拥有的土地使用权情况：

有无及存
土地使 《国有土地使 面积 取得
土地座落 2 用途 终止日期 在何种他
用权人 用证》证号 （m ） 方式
项权利

鼓楼区五四路
162 号新华福广 榕 鼓 国 用
福州新 2036 年 11
场 1、2 座连接 （ 2006 ） 第 217.90 商业 出让 抵押
华都 月 06 日
楼二层 01 号商 00252423660号
场

芗城区胜利西
漳国用（2004） 2064年4月
路新玑广场地 5,088 车库 出让 无
第 48727 号 12 日
下室

芗城区胜利西
漳国用（2004） 2044年4月
路新玑广场第 5,088 商业 出让 无
第 48584 号 12 日
一层商场

芗城区胜利西
漳国用（2004） 2044年4月
路新玑广场第 5,088 商业 出让 无
第 48583 号 12 日
二层商场
漳州新
芗城区新玑广 漳国用（2007） 2064年4月
华都 5,088 住宅 出让 无
场 B 幢101号 第 76431 号 12 日

芗城区新玑广 漳国用（2007） 2064年4月
5,088 住宅 出让 无
场 B 幢201号 第 76432 号 12 日

芗城区新玑广 漳国用（2007） 2064年4月
5,088 住宅 出让 无
场 B 幢102号 第 76433 号 12 日

芗城区新玑广 漳国用（2007） 2064年4月
5,088 住宅 出让 无
场 B 幢202号 第 76434 号 12 日

芗城区新玑广 漳国用（2007） 2064年4月
5,088 住宅 出让 无
场 B 幢302号 第 76435 号 12 日

2、公司及下属公司房屋租赁情况

截至本招股意向书签署日，公司及下属公司共租赁 50 项、租赁面积合计约
为238,953m2 的物业，具体情况如下：

序 门店或 租赁面积
承租人 座落
2
号 场所用途 （m ）

1 本公司 福州办公场所 福州市五四路 162 号五层 682

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序 门店或 租赁面积
承租人 座落
2
号 场所用途 （m ）

2 厦门办公场所 厦门市思明区吕岭路 2号 14C 室 334

3 福州配送中心 福州市晋安区鼓山镇 151 号 1,000

4 泉州配送中心 泉州市浔美工业园区集聚区域 A-3南大楼仓库 5,250

5 福州市五四路 162 号一、三、四层 5,498
五四店
6 福州市五四路 162 号三层 1,493

7 福州新华都 东街口店 福州市东街 8 号利达大厦 6,579

8 火车站店 福州市华林路 417 号福州站客运配套大楼 4,860

9 元洪店 福清市元洪路 27 号 14,861

10 美仁宫店 厦门市厦禾路 628 号美仁广场 8,063

11 莲花店 厦门市开元区香莲里 28号莲花广场商业中心 8,900

12 厦大店 厦门市思明区演武路 15-69 号大学城 2,576

13 厦门新华都 翔安店 厦门市翔安区巷南路祥安商业广场 4,681

14 美湖店 厦门市思明区美仁新村北区底层商场 1,928

15 东渡店 厦门市湖里区东渡路 78号 1,302

16 仙岳店 厦门市思明区仙岳路 638 号翠湖屯商场中部 3,457

17 漳州新华都 元光店 漳州市元光南路鸿达花园 8-10 号 6,502

18 泉州新华都 泉州市丰泽区田安路泉州丰泽商城 301#、303# 924

19 泉州市丰泽区田安路泉州丰泽商城一楼中庭 600

20 丰泽店 泉州市丰泽区田安路泉州丰泽商城三楼东侧 3,130

21 泉州市丰泽区田安路泉州丰泽商城四层 8,099

22 泉州市丰泽区田安路泉州丰泽商城一至三层 16,891

23 新门店 泉州市鲤城区新门街南 4 号楼 5,272

24 汇金店 泉州市汇金广场一、二、三、四楼商场 14,885

25 惠安科山店 惠安县螺城镇中山南路西侧科山花园 1-7 号 10,118

26 南安溪美店 南安市溪美长安商业街长安大商场 5,800

27 南安水头店 南安水头镇东南财富广场 A 栋 5,970

28 晋江洪山店 晋江市泉安中路洪山综合区华港汽车城 21,409

29 晋江福隆店 晋江市锦青街 81 号、83号地下一层商场 8,125

30 晋江市福隆商业广场一期 F6 店面 42

31 晋江市福隆商业广场一期 F7 店面 48

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序 门店或 租赁面积
承租人 座落
2
号 场所用途 （m ）

32 晋江市福隆商业广场一期 F8 店面 48

33 三明市永安永利城市广场大楼一、三层部分商场 5,641

34 三明新华都 燕江店 三明市永安永利城市广场大楼二层部分商场 1,529

35 三明市永安永利城市广场大楼二层 201 号商场 1,730

36 南门店 莆田市胜利南路南门商场 2,700
莆田新华都
37 办公场所 莆田市胜利南路南门商场西测两层小楼 200

38 溪南店 龙岩市新罗区小溪路 9号 6,700

39 国贸店 龙岩市九一北路 88 号 3,635

40 佳宝店 龙岩区新罗区西城西桥九一南路 45号 6,207

龙岩市新罗区解放北路汇盛花园 9 幢一层 38-42
41 凤凰店 1,300
号

42 莲花店 龙岩市新罗区莲花北路 16 号 2,318

43 银河店 龙岩市龙川东路 1 号 4,011

44 龙岩新华都 和平店 漳平市和平路 105 号 560

漳平市青城八一路汇盛名城地下一层仓库及一
45 汇盛店 5,048
楼、二楼

46 泰阳店 上杭县北大路泰阳广场二楼商场以及仓库 3,427

47 永定店 永定县凤城镇环城西路金源购物中心 820

48 长汀店 长汀县汀州镇兆征路 164 号 150

龙岩市新罗区东肖经济开发区铭丰纸厂内 2、3
49 龙岩配送中心 1,650
号仓库

50 潮州新华都 新桥店 潮州市新桥西路西门市场 12,000

合计 - - 238,953

上述房屋租赁中，共 34 项处合计租赁面积约 186,124m2 的房产，出租方拥

有该等房产的房屋所有权证；第 14、15 项共 2 处合计租赁面积约 3,230m2 的房

产，是经房屋所有权人同意，由厦门新华都向原承租方转租；第6、10、16、24

项共 4 处合计租赁面积约 27,898m2 的房产，是向房屋所有权人委托的资产管理

方租赁，出租方已取得房屋所有权人的合法授权；第8、12、33、34、35、39、

47项共7处合计租赁面积约20,791m2 的房产，出租方未能提供相应的房屋所有

权证，但根据有关政府主管部门出具的函件或出租方提供的商品房买卖合同，出

1-1-124



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租方拥有该等房屋的处分权。上述47项房屋租赁事项不存在法律纠纷或风险。

上述房屋租赁中，第 37 项共 1 处租赁面积约 200m2 的房产，系由莆田新华

都租赁作为办公场所，出租方未能提供该等房产的房屋所有权证或其他能够证明

其拥有该出租房屋所有权或处分权的文件；第 44、48 项共 2 处合计租赁面积约

710m2 的房产，系由龙岩新华都之少数股东连国伟与出租方签订租赁合同，但实

际由龙岩新华都履行租赁合同，龙岩新华都目前正在与出租方协商转租事宜。上

述3项房屋租赁事项存在一定的法律风险，但由于该3项房屋租赁面积较小，仅

占公司租赁房屋总面积的0.38%，该3项房屋租赁存在的法律风险对本次发行不

会构成重大不利影响。

公司上述租赁中，大部分门店的租约属于长期租约，年限大部分在 10 年以

上，截至 2007 年 12 月 31 日，公司下属门店尚余租期平均约为 9 年；大部分门
店租金水平在20元～50元/m2/月之间。

发行人律师认为：除第 37、44、48 项房屋租赁存在一定的法律风险之外，

其他房屋租赁事项目前不存在法律纠纷或风险；因第 37 项房屋系由莆田新华都

作为办公场所，不涉及商业经营，且第37、44、48项房屋面积合计910平方米，

仅占发行人租赁房屋总面积的0.38%，因此，第37、44、48项房屋租赁所存在的

法律风险对本次发行上市不会构成重大不利影响。

上述租赁情况不包括本次发行募集资金运用拟开门店已签租赁合同的情况

（关于本次发行募集资金运用拟开门店情况，详见本招股意向书“第十二节 二

之募股资金投资项目简介”）。

七、商标情况

2007 年 6 月 1 日，本公司与控股股东新华都集团签订了《注册商标转让合

同》，将与本公司经营相关的商标全部无偿转让给本公司，具体如下：

商标名称 注册号 有效期限

“新华都”文字商标 1715529 2012年 2月13 日

“华都”文字商标 1109137 2017年 9月20 日

1439902 2010年 8月27 日


2007 年 10 月 28 日，国家工商行政管理总局商标局分别对以上商标转让出

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具了《核准商标转让证明》，商标转让完成。

根据双方签订的《注册商标转让合同》，本公司取得上述商标权后将许可新

华都集团及其控制的其他企业在与本公司不构成同业竞争的产品和经营上无偿

使用上述商标。

八、公司特许经营权情况

2006年7月11日，第29届奥林匹克运动会组织委员会与本公司签订了《北

京 2008 年奥运会特许零售合同》，公司可在 2008 年 12 月 31 日之前，在零售点

使用“北京奥运会特许商品零售店（点）”的授权称谓，向特许生产商购买特许

商品，以零售的方式向消费者销售特许商品，经北京奥组委的事先书面批准从事

以宣传、促销特许商品为目的的广告、宣传活动等等。

在合同有效期内，公司每年向北京奥组委按照奥运特许商品年度销售收入的

2%缴纳市场营销费。

九、公司主要产品和服务的质量控制情况

公司采购部为商品质量控制的第一道关口，采购部的职责中，与商品质量控

制有关的包括：选择信誉较好的供应商；慎选适合公司客户群的产品；对商品的

质量、规格、包装、品牌等进行把关。公司制定了《商品检验规程》及《商品法

规自查表》，通过多种方式进行商品质量检验与监督。

公司的管理信息系统中，将采购人员信息与商品信息进行记录，以便发生质

量问题时能够找出相关责任人。

此外，公司认真研究了消费者对服务的需求，制定并严格执行了《新华都服

务规范》，为客户提供专业、周到的服务。



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第六节 同业竞争和关联交易

一、同业竞争

（一）关于同业竞争

截至本招股意向书签署日，新华都集团持有本公司 58.69%的股份，为本公

司的控股股东。陈发树先生直接持有新华都集团 75.87%的股权，通过自然人独

资公司新华都咨询持有新华都集团16.82%的股权，为本公司的实际控制人。

新华都集团目前主要从事对外股权投资业务，包括对零售业、采矿业、旅游

业、房地产业等领域企业的投资。截至本招股意向书签署日，新华都集团除持有

本公司58.69%的股权外，还持有新华都投资56.21%的股权、新华都管理64.54%

的股权、华福大酒店51.00%的股权、重庆骏树50.00%的股权、香港华诚100.00%

的股权、港澳资讯51.70%的股权、武夷山旅游35.00%的股权、紫金矿业11.89%

的股权。目前，新华都投资主要从事对外投资业务；新华都管理主要从事信息咨

询及管理业务；华福大酒店、重庆骏树主要从事房地产业务；香港华诚主要从事

对外投资业务；港澳资讯主要从事证券信息网络服务业务；武夷山旅游主要从事

旅游业务；紫金矿业主要从事以黄金为主导产业的矿产资源的勘探、采矿、选矿、

冶炼及矿产品销售业务。上述公司均不从事与本公司相同或相似业务。

陈发树先生目前担任新华都集团董事长，港澳资讯法定代表人、董事长，新

华都咨询法定代表人、执行董事，华福大酒店、重庆骏树董事长，香港华诚董事，

除此之外未担任其他公司的职务，也未直接从事其他具体经营活动。截至本招股

意向书签署日，陈发树先生除持有新华都集团 75.87%的股权外，还持有新华都

咨询 100.00%的股权、新华都工程 50.99%的股权、海悦物业 95.00%的股权、新

华都投资38.17%的股权、紫金矿业3.09%的股权。目前，新华都咨询主要从事对

外投资业务；新华都工程主要从事工程施工业务；海悦物业主要从事物业管理业

务。上述公司均不从事与本公司相同或相似业务。

因此，本公司与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业之间目前不存在

同业竞争。

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（二）控股股东及实际控制人作出的避免同业竞争的承诺

为了避免同业竞争，更好地维护中小股东的利益，本公司控股股东新华都集

团出具了《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺如下：“在本公司持有贵公司控股

权期间内，本公司及本公司的全资或控股企业将不在中国境内外以任何形式从事

与贵公司主营业务或者主要产品相竞争或者构成竞争威胁的业务活动，包括在中

国境内外投资、收购、兼并或受托经营管理与贵公司主营业务或者主要产品相同

或者相似的公司、企业或者其他经济组织。若贵公司将来开拓新的业务领域，贵

公司享有优先权，本公司及本公司的全资或控股企业将不再发展同类业务。”

本公司实际控制人陈发树先生出具了《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺

如下：“在本人及本人三代以内的直系、旁系亲属拥有贵公司实际控制权期间，

本人及本人投资控股的公司、企业将不在中国境内外以任何形式从事与贵公司主

营业务或者主要产品相竞争或者构成竞争威胁的业务活动，包括在中国境内外投

资、收购、兼并或受托经营管理与贵公司主营业务或者主要产品相同或者相似的

公司、企业或者其他经济组织；若贵公司将来开拓新的业务领域，贵公司享有优

先权，本人及本人投资控股的公司、企业将不再发展同类业务。”

二、关联方及关联关系

截至本招股意向书签署日，本公司的关联方及关联关系如下：

（一）本公司的控股股东和实际控制人

序号 关联方名称 关联关系

1 陈发树 本公司的实际控制人

2 新华都集团 本公司的控股股东，持有本公司 58.69%的股份

（二）本公司的子公司

序号 关联方名称 关联关系

1 泉州新华都 本公司的全资子公司

2 漳州新华都 本公司的全资子公司

3 厦门新华都 本公司的全资子公司

4 福州新华都 本公司的全资子公司

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5 三明新华都 本公司的全资子公司

6 莆田新华都 本公司的全资子公司

7 新华都科技 本公司的全资子公司

8 龙岩新华都 本公司持股 70%的控股子公司

9 潮州新华都 本公司持股 70%的控股子公司

10 晋江新华都 泉州新华都的全资子公司

（三）控股股东的子公司（除本公司外）

序号 关联方名称 关联关系

控股股东的控股子公司

1 新华都投资 新华都集团持有该公司 56.21%的股权

2 新华都管理 新华都集团持有该公司 64.54%的股权

3 港澳资讯 新华都集团持有该公司 51.70%的股权

4 华福大酒店 新华都集团持有该公司 51%的股权

5 重庆骏树 新华都集团持有该公司 50%的股权

6 香港华诚 新华都集团持有该公司 100%的股权

控股股东的参股公司

7 武夷山旅游 新华都集团持有该公司 35.00%的股权

8 紫金矿业 新华都集团持有该公司 11.89%的股权

（四）陈发树先生控制的公司（除新华都集团外）

序号 关联方名称 关联关系

1 新华都咨询 陈发树先生持有该公司 100.00%的股权

2 新华都工程 陈发树先生持有该公司 50.99%的股权

3 海悦物业 陈发树先生持有该公司 95.00%的股权

（五）其他自然人关联方

序号 关联方名称 关联关系

1 陈志勇 本公司股东，持有本公司 9.85%的股份

2 关键管理人员 本公司董事、监事、高级管理人员

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有关本公司关联方的详细情况请分别参阅本招股意向书“第四节 五、（四）

之发行人的子公司情况”、“第四节六 之发起人、主要股东及实际控制人的基

本情况”及“第七节 董事、监事、高级管理人员和核心技术人员”。

三、关联交易

（一）近三年关联交易概述

近三年，本公司的关联交易包括经常性关联交易和偶发性关联交易。

经常性关联交易主要包括：向关联方销售及采购商品、向关联方租赁房屋等。

公司向关联方购买五四店、东街口店、火车站店的经营设备和存货后，上述门店

由本公司全资子公司福州新华都经营。今后，仍有少部分门店及办公场所通过向

关联方租赁房屋解决。

偶发性关联交易主要包括：受让新华都集团持有的厦门新华都股权；购买关

联方拥有的福州地区的五四店、东街口店、火车站店的经营设备和存货等资产；

购买关联方的房产；受让关联方的商标；与关联方的资金往来；担保等。受让股

权及购买资产的关联交易背景和原因如下：

新华都集团及实际控制人为了整合旗下零售业务，设立了本公司，并逐步将

零售业务注入本公司。根据公司发展规划，公司设立之初，将市场开拓重点放在

省内经济相对发达的闽南厦（门）、漳（州）、泉（州）区域，并逐步向其他地区

拓展。2004 年，鉴于当时《公司法》对股东人数的规定，公司与新华都集团共

同设立了厦门新华都，公司拥有控股权，2006 年，新《公司法》实施后，公司

受让了新华都集团持有厦门新华都的股权；2006 年，公司投资设立了福州新华

都，拟以其作为福州地区的业务经营主体，2006年至2007年，关联方逐步将其

在福州的五四店、东街口店、火车站店注入福州新华都。至此，关联方旗下零售

业务已全部注入本公司。上述关联交易符合本公司的战略发展规划，消除了本公

司与关联方之间的同业竞争，减少了今后与关联方的关联交易，增强了本公司的

独立性。

（二）经常性关联交易

1、公司向关联方销售与采购商品

2004年5月，公司成立时，新华都集团、福建新华都商城有限责任公司（现

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新华都投资）、福建新华都百货有限责任公司（现新华都管理）仍在福州分别经

营五四店、火车站店、东街口店（该店以经营百货为主）。公司成立后，为降低

采购成本，逐步推行统一采购，本公司采购有关商品后，再分销给上述关联方的

门店；同时，由于部分商品供应商不愿变更采购主体等原因，仍有部分商品由上

述关联方统一采购后，再分销给本公司。

2004 年 6 月 1 日，公司分别与新华都集团、新华都投资签订《商品长期购

销协议》，协议约定，由供方统一采购相关商品后，再分销给需方，商品价格由

进货价格适当增加部分流通费用构成，具体商品名称、规格、数量、交货时间、

交货地点、货款结算时间、结算方式等以交易时的提货单为准。

2005年12月31日，公司与新华都管理签订《商品长期购销协议》，协议约

定，由公司向新华都管理提供由其向供应商进货的部分商品，商品价格由进货价

格适当增加部分流通费用构成，具体商品名称、规格、数量、交货时间、交货地

点、货款结算时间、结算方式等以交易时的提货单为准。

近三年，公司向关联方销售、采购商品及占当期公司销售、采购总额比例情

况如下：

2007 年度 2006 年度 2005 年度
销售
关联方名称 销售金额 占比 销售金额 占比 销售金额 占比

(元) (%) (元) (%) (元) (%)

新华都集团 － － 7,764,378.07 0.77 27,265,635.09 3.89

新华都投资 10,618,359.04 0.68 12,899,296.00 1.28 5,889,817.08 0.84

新华都管理 1,118,070.75 0.07 1,645,135.13 0.16 － -

合计 11,736,429.79 0.75 22,308,809.20 2.21 33,155,452.17 4.73

采购 采购金额 占比 采购金额 占比 采购金额 占比

关联方名称 (元) (%) (元) (%) (元) (%)

新华都集团 － － 683,718.92 0.08 1,475,587.96 0.23

新华都投资 19,641.08 0.00 330,599.11 0.04 13,766.26 0.00

合计 19,641.08 0.00 1,014,318.03 0.12 1,489,354.22 0.23

上述商品销售与采购均按市场原则定价，占公司当期销售与采购总额比例较

低，对公司的财务状况和经营成果不构成重大影响。

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2、向关联方租赁房屋

近三年，公司向关联方支付租金及占当期公司租金总额比例情况如下：

2007 年度 2006 年度
关联方名称
租金额（元） 占比（%） 租金额（元） 占比（%）

华福大酒店 2,186,017.28 3.84 1,514,177.00 4.66

新华都管理 1,728,000.00 3.03 - -

合计 2,844,430.88 6.87 1,514,177.00 4.66

公司向关联方租赁房屋具体情况如下：

（1）向华福大酒店租赁房屋

公司全资子公司福州新华都成立后，于 2006 年 2 月向新华都集团购买了五

四店存货和经营性设备，五四店转由福州新华都经营，该店经营场所使用的新华

福广场的房产由华福大酒店拥有。2006年2月20日，福州新华都与华福大酒店

签订《租赁合同》，福州新华都向华福大酒店租赁新华福广场1、2、3、4层做为

五四店的经营场所。2006年11月，福州新华都向华福大酒店购买了新华福广场

2 层的房产（详见“本节三、（三）之偶发性关联交易”）。2006 年 11 月 30 日，

公司与华福大酒店签订《租赁合同终止协议》，约定终止上述《租赁合同》。同日，

福州新华都与华福大酒店重新签订《租赁合同》，福州新华都租赁新华福广场1、

3、4、5 层的房屋。公司于 2006 年 11 月 15 日召开的股东会决议通过了上述关

联交易事项。

2007年5月28日，福州新华都与华福大酒店签订《补充协议》，协议约定，

福州新华都不再租赁新华福广场5层，仍继续租赁1、3、4层做为五四店的经营

场所。同日，公司与华福大酒店签订《租赁合同》，租赁新华福广场 5 层做为公

司本部在福州的办公场所。2007年6月11日，公司召开第一届董事会第二次会

议，审议通过上述租赁房屋的决议。

（2）向新华都管理租赁房屋

2007 年 6 月，福州新华都向新华都管理购买经营性设备和存货后，东街口

店由福州新华都经营。2007年5月28日，福州新华都与新华都管理签订《租赁

合同》，租赁位于福州鼓楼区东街8号利达大厦负1层、1层、2层和6层的房屋

做为东街口店的经营场所。2007年6月11日，公司召开第一届董事会第二次会

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议，审议通过上述租赁房屋的决议。

截至本招股意向书签署日，公司向关联方租赁房屋具体情况如下：

房屋 面积 租金单价注 租金总价
关联方 租赁方 层次 2 2 租赁期限
坐落 m ） (元/m /月) （元/月）
（
1 层 1,456.51 56.35 82,074.34
福州 2006.12.1
3 层 1,617.38 27.12 43,863.35
新华都 至
福州五四 4 层 2,424.76 21.58 52,326.32
华福 2021.11.30
路新华福 小计 － 5,498.65 － 178,264.00
大酒店
广场 2007.6.1
公司本部 5 层 682.13 16.00 10,914.08 至
2022.5.31
负 1
福州鼓楼 2007.7.1
新华都 福州 层、
区东街8 号 6,579.88 － 288,000.00 至
管理 新华都 1、2、
利达大厦 2019.6.30
6 层
合计 － － － 12,760.66 － 477,178.08 －
注：根据福州新华都、本公司分别与华福大酒店签订的《租赁合同》，公司本部及福州
新华都租赁华福大酒店房屋租金水平每 3 年递增 3%。

上述房屋租赁均按市场原则定价，占公司当期租金总额的比重较低，对公司

的财务状况和经营成果不构成重大影响。

3、关联方为公司提供物业服务

海悦物业是福州五四路新华福广场的物业管理服务机构，公司及福州新华都

使用新华福广场的办公及经营场所由海悦物业提供物业管理服务。2006年11月

30日，福州新华都与海悦物业签订《前期物业服务合同》，合同约定，福州新华

2 2
都委托海悦物业进行物业管理，收费标准为写字楼3.5元/m/月，商场1.5元/m/

月。2007年6月30日，公司与海悦物业签订《前期物业服务合同》，合同约定，
公司委托海悦物业进行物业管理，收费标准为3.5元/m2/月。近三年，公司向海

悦物业支付物业管理费情况如下：

支付物业费金额（元）
关联方名称
2007 年度 2006 年度

海悦物业 117,436.86 21,270.88

上述物业费根据海悦物业向新华福广场业主或租户按统一标准收取。该费用

金额较小，对公司的财务状况和经营成果不构成重大影响。

4、支付关键管理人员薪酬

公司支付关键管理人员薪酬情况请参阅本招股意向书“第七节 董事、监事、

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高级管理人员和核心技术人员”。

（三）偶发性关联交易

1、受让新华都集团持有厦门新华都的股权

2004 年公司成立后，为开拓厦门市场，同时鉴于当时的《公司法》规定有

限责任公司除国有独资公司外，至少需两名股东，公司决定与新华都集团共同投

资设立厦门新华都，公司拥有控股权。2004年6月10日，厦门新华都完成工商

注册登记，注册资本300.00万元，其中，公司出资210.00万元，占注册资本的

70.00%；新华都集团出资90.00万元，占注册资本的30.00%。

2006 年新《公司法》实施后，允许全资子公司存在，因此，公司决定受让

新华都集团持有厦门新华都的股权，使厦门新华都成为本公司的全资子公司。

2006年2月1日，公司股东会决议通过受让厦门新华都30.00%股权的事宜。2006

年 2 月 15 日，公司与新华都集团签订《股权转让协议》，新华都集团将其持有

的厦门新华都 30.00%的股权，按其出资额作价 90.00 万元转让给公司。上述股

权转让已完成工商变更登记。至此，公司持有厦门新华都100%的股权。

上述股权转让作价金额较厦门新华都账面净资产溢价 849,809.24 元，相应

冲减公司当期留存收益（未分配利润）849,809.24 元。由于股权转让总金额不

大，对公司的财务状况和经营成果不构成重大影响。厦门新华都成为本公司全资

子公司后，有利于理清公司与新华都集团的关联关系，增强了公司的独立性。

2、福州新华都向关联方购买五四店、东街口店、火车站店的经营设备和存

货

2006 年 1 月，公司投资设立了福州新华都，拟以其作为福州地区的业务经

营主体。当时，新华都集团、福建新华都百货有限责任公司（现新华都管理）、

福建新华都商城有限责任公司（现新华都投资）在福州分别拥有五四店、东街口

店、火车站店。为避免同业竞争，减少关联交易，2006年至2007年，上述关联

方逐步将五四店、东街口店、火车站店的零售业务注入福州新华都。

2006年2月1日，公司股东会决议通过福州新华都购买五四店资产的事宜。

2006 年 2 月 21 日，福州新华都与新华都集团签订《存货及设备转让合同》，福

州新华都向新华都集团购买五四店内的所有经营设备和存货等资产。

2007年6月11日，本公司第一届董事会第二次会议审议通过福州新华都购

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买东街口店、火车站店资产的事宜。2007年6月25日，福州新华都分别与新华

都投资、新华都管理签订《存货及设备转让合同》，福州新华都分别向上述关联

方购买火车站、东街口店内的所有经营设备和存货等资产。

具体情况如下：

收购 收购 账面价值 作价金额 作价
收购方 转让方
时间 标的 （元） （元） 依据

2006 年福州新华都向新华都集团购买五四店资产

五四店
7,643,641.17 7,643,641.17 存货原则上以原进价
2006年 福州 新华都 存货
计算；设备参照转让
2月 新华都 集团 五四店
3,138,365.15 3,138,365.15 方账面净值计算
经营设备

合计 － － － 10,782,006.32 10,782,006.32 －

2007 年福州新华都向关联方购买东街口店、火车站店资产

东街口店 存货原则上以原进价
5,724,212.12 5,818,932.16
2007年 福州 新华都 存货 上浮1-2%计算

6月 新华都 管理 东街口店 设备参照转让方账面
185,046.78 188,670.00
经营设备 净值计算

小计 － － － 5,909,258.90 6,007,602.16

火车站店 存货原则上以原进价
2,664,873.22 2,691,602.76
2007年 福州 新华都 存货 上浮1-2%计算

6月 新华都 投资 火车站店 设备参照转让方账面
1,197,437.04 1,199,350.00
经营设备 净值计算

小计 － － － 3,862,310.26 3,890,952.76 －

合计 － － － 9,771,569.16 9,898,554.92 －

上述资产购买完成后，五四店、火车站店、东街口店转由福州新华都经营。

至此，关联方旗下零售业务全部进入本公司，关联方不再经营零售业务。

上述资产买卖对公司的财务状况和经营成果不构成不利影响。上述关联交易

完成后，完全消除了与关联方之间的同业竞争，减少了与关联方今后的关联交易，

增强了公司业务的独立性。

交易价格公允性说明：

①2006 年福州新华都向新华都集团购买五四店的存货原则上以原进价计算

交易价格，设备参照新华都集团账面净值计算交易价格。转让方的购买存货的原

进价均按市场原则从供货商购买。因此，福州新华都向关联方购买门店资产交易

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价格与市场价格基本一致，交易价格公允。

经核查，保荐人认为：为避免同业竞争，减少关联交易，发行人全资子公司

福州新华都向新华都集团购买五四店资产，购买的存货与市场价格基本一致，购

买的设备按转让方账面净值定价，交易未损害发行人利益，交易价格公允。

经核查，发行人会计师认为：发行人全资子公司福州新华都向新华都集团购

买五四店资产的交易价格是公允的。

经核查，发行人律师认为：发行人全资子公司福州新华都向新华都集团购买

五四店资产的交易价格是公允的。

②2007 年福州新华都向新华都管理、新华都投资分别购买东街口店、火车

站店的存货原则上以原进价上浮 1-2%计算交易价格，设备参照转让方账面净值

计算交易价格。转让方的购买存货的原进价均按市场原则从供货商购买。因此，

福州新华都向关联方购买门店资产交易价格与市场价格基本一致，设备按账面净

值计算，交易价格公允。

经核查，保荐人认为：为避免同业竞争，减少关联交易，发行人全资子公司

福州新华都向关联方收购了东街口店、火车站店的资产，购买的存货与市场价格

基本一致，购买的设备按转让方账面净值定价，交易未损害发行人利益，交易价

格公允。

经核查，发行人会计师认为：发行人全资子公司福州新华都向关联方收购了

东街口店、火车站店的资产的交易价格是公允的。

经核查，发行人律师认为：发行人全资子公司福州新华都向关联方收购了东

街口店、火车站店的资产的交易价格是公允的。

3、购买关联方的房产

（1）2005 年漳州新华都向陈志勇先生购买房产

2005年4月，漳州新华都拥有胜利店，该店位于漳州市胜利西路新玑广场，

当时陈志勇先生拥有新玑广场B幢的五处房产。漳州新华都决定向陈志勇先生购

买房产，做为漳州新华都的经营办公场所。2005年4月25日，公司股东会决议

通过漳州新华都向陈志勇先生购买房产的事宜。2005年5月20日，漳州新华都

与陈志勇先生签订五份《房地产买卖契约》。上述房产已办理完成过户登记手续，

陈志勇先生买入、卖出上述房产等具体情况如下：

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

房产面积 买入金额 卖出金额
房产坐落 房权证号 地产证号
2
m ） （元） （元）
（

漳州芗城区新玑 漳房权证芗字 漳国用（2007）
76.50 111,870.00 120,000.00
广场 B 幢101 号 第 01094105号 第 76431 号

漳州芗城区新玑 漳房权证芗字 漳国用（2007）
76.50 111,870.00 120,000.00
广场 B 幢201 号 第 01094106号 第 76432 号

漳州芗城区新玑 漳房权证芗字 漳国用（2007）
135.96 190,785.00 191,000.00
广场 B 幢102 号 第 01094126号 第 76433 号

漳州芗城区新玑 漳房权证芗字 漳国用（2007）
135.96 190,785.00 191,000.00
广场 B 幢202 号 第 01094128号 第 76434 号

漳州芗城区新玑 漳房权证芗字 漳国用（2007）
135.96 190,785.00 191,000.00
广场 B 幢302 号 第 01094127号 第 76435 号

合计 560.88 796,095.00 813,000.00 － －

上述房产买卖按市场原则定价，总金额较小，对公司的财务状况和经营成果

不构成重大影响。

漳州新华都向陈志勇先生购买上述房产的价格是在陈志勇先生原买入价格

的基础上适当上浮，双方考虑了陈志勇先生买入至卖出期间的房地产市场升值因

素。

经核查，保荐人和发行人律师认为：上述房产买卖的价格是公允的。

（2）2006年福州新华都向华福大酒店购买房产

福州新华都经营的五四店坐落于福州中央商务区的新华福广场，地段优势明

显。五四店的卖场共有4层，均向华福大酒店租赁，鉴于五四店未来经营前景较

好，同时考虑到公司的资产结构，为使公司持续稳定发展，公司决定由福州新华

都向华福大酒店购买新华福广场 2 层的房产。2006 年 11 月 15 日，公司股东会

决议通过向华福大酒店购买房产的事宜。2006 年 11 月 20 日，福州新华都与华

福大酒店签订《商品房买卖合同》。上述房产已办理完成过户登记手续，具体情

况如下：

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

房产面积 金额
房产坐落 房权证号 地产证号
2
m ） （元）
（

福州五四路 162 号
榕房权证R字 榕鼓国用(2006)
＃ ＃
新华福广场 1 2 楼 3,790.50 44,727,900.00
第0671488号 第 00252423660 号
连接体 2 层01 号

上述房产买卖按市场原则定价，对公司的财务状况和经营成果不构成不利影

响。上述房产买卖完成后，将更有利于五四店未来持续稳定经营。

上述房产买卖的单价为 11,800.00 元/㎡，系按照市场原则定价，上述关联

交易发生前后，新华福广场有关房产买卖价格比较如下：

房产面积 单价 总金额 购买
出售方 购买方 房产坐落
（平方米） （元） （元） 时间
福州五四路162号
福州 ＃ ＃ 2006年
新华福广场1 2 楼连接体 3,790.50 11,800.00 44,727,900.00
新华都 11月
华福 2层01号
大酒店 福州五四路162号
＃ ＃ 2005年
某银行 新华福广场1 2 楼连接体 580.40 20,082.00 11,655,593.00
12月
1层02、03号
福州五四路162号
＃ ＃ 768.80 4,227.37 3,250,000.00
新华福广场1 2 楼连接体
某银行
6层8-13单元 2006年
委托 个人
福州五四路162号 12月
拍卖 ＃ ＃
新华福广场1 2 楼连接体 966.92 4,291.98 4,150,000.00
6层14-17单元

新华福广场位于福州市鼓楼区五四路，属于福州市中央商务区，新华福广场

1－4层系用作商场，5－28层系用作写字楼或公寓。一般而言，作为商场，一层

的价格往往最高；而作为写字楼或公寓，则楼层越低价格越低，楼层越高价格越

高。从上表可以看出，某银行购买的一层房产价格最高，某银行通过拍卖方式出

售的六层房产系作为办公使用，因此价格较低；而福州新华都购买的二层房产系

作为五四店的部分营业场所，其价格低于一层房产但高于六层房产。

经核查，保荐人认为：为改善公司资产结构，使公司持续稳定发展，发行人

全资子公司向华福大酒店购买了坐落于福州中央商务区新华福广场2层的房产，

做为五四店的部分经营场所，房产买卖按市场原则定价，交易价格公允，交易未

损害发行人利益。

经核查，发行人律师认为：华福大酒店作为新华福广场的开发商，其向福州

新华都出售的房产系按照市场原则定价，上述房产买卖的价格是公允的。

4、受让新华都集团的商标

1-1-138



福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

为增强公司的独立性，公司决定受让新华都集团的商标。2007年6月1日，

本公司与新华都集团签订《注册商标转让合同》，新华都集团无偿向本公司转让

其拥有的注册商标，名称如下：“新华都”文字商标（注册号1715529）、“华都”

文字商标（注册号1109137）及图形商标（注册号：1439902）。根据双方签订的

《注册商标转让合同》，商标转让完成前，新华都集团许可本公司及本公司之控

股子公司无偿使用上述商标；同时，本公司取得上述商标权后将许可新华都集团

及其控制的其他企业在与本公司不构成同业竞争的产品和经营上无偿使用上述

商标。

2007年6月11日，本公司第一届董事会第二次会议审议通过了无偿受让新

华都集团拥有的注册商标的决议。

2007 年 10 月 28 日，上述商标转让申请已获中华人民共和国国家工商行政

管理总局商标局核准，商标转让完成。上述商标的转让有利于增强公司的独立性。

5、与关联方之间的资金往来

（1）关联方资金往来情况

近三年，本公司与关联方之间应收应付款项余额情况如下：

2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日
科目
金额 比例 金额 比例 金额 比例
关联方名称
(元) (%) (元) (%) (元) (%)

应收账款

新华都集团 - - 30,168.46 0.77 2,128,121.97 83.28

新华都投资 - - 2,378,493.04 60.55 402,797.92 15.76

新华都管理 - - 240,318.50 6.12 - -

其他应收款

新华都集团 - - - - 13,900,000.00 17.75

华福大酒店 - - 58,000,000.00 79.04 68,000,000.00 86.84

新华都咨询 - - 20,000.00 0.03 20,000.00 0.03

应付账款

新华都集团 - - 11,140.34 0.01 4,515.10 0.00

其他应付款

新华都集团 - - 13,505,709.11 33.00 34,716,333.32 86.35

新华都投资 - - 10,412,674.41 25.45 2,387.20 0.01

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新华都管理 - - 2,549,366.02 6.23 - -

新华都咨询 - - - - 3,930,000.00 9.78

陈志勇 - - 429,063.01 1.05 429,063.01 1.07

关联方之间资金往来的说明：

①应收账款、应付账款

应收账款与应付账款系公司与关联方之间购销商品形成的（详见“本节三、

（二）、1之公司向关联方销售与采购商品”）。

②其他应收款、其他应付款

对华福大酒店的其他应收款：2004年9月30日，公司股东会决议通过向华

福大酒店提供借款的事宜。同日，公司、华福大酒店及新华都集团签订《借款合

同》，合同约定，公司及公司控股子公司将向华福大酒店提供不超过 7,000 万元

的借款，新华都集团对该笔借款提供连带责任。截至2007 年 2 月底，华福大酒

店已偿还全部借款。

对陈志勇先生的其他应付款余额是 2005 年 4 月漳州新华都向其购买房产形

成的（详见“本节三、（三）、3、之（1）2005 年漳州新华都向陈志勇先生购买

房产”）。

其余的其他应付款主要是公司与关联方之间临时资金周转的期末余额，2004

年 9 月30 日，公司股东会决议通过与新华都集团及其下属公司之间进行临时资

金周转事宜。

公司与关联方之间发生资金往来的背景及原因：公司所处零售行业普遍存在

现金流较为充裕的现象，加上公司发展初期，由于公司规模不大，对流动资金的

需求量不大，因此公司在发展初期存在阶段性的资金闲置。为合理利用公司的闲

置资金，同时考虑到资金运用的安全性，经公司2004年9月30 日股东会决议通

过，公司同意向华福大酒店提供借款事宜、与新华都集团及其下属公司之间进行

临时资金周转事宜。随着公司业务的不断拓展，公司经营规模扩大，流动负债相

应增加，另外，《零售商供应商公平交易管理办法》自2006年11月15日起施行

后，公司与供应商的结算周期缩短，因此，公司对流动资金的需求不断增大。同

时，为规范公司与关联方之间资金往来的行为，公司整体变更为股份公司前，公

司已收回全部关联方占用公司的资金。

报告期内，公司与关联方资金往来具体情况如下：

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

2005 年度公司与关联方之间资金占用情况：

单位：元

科 关联方 期初 年度累计 年度偿还 2005 年期末 资金 偿还资

目 名称 占用额 发生额 累计发生额 占用余额 用途 金来源

房产销
华福大 房地产
其 45,000,000.00 43,000,000.00 20,000,000.00 68,000,000.00 售资金
酒店 开发
他 回笼

应 新华都 临时资 流动
610,200.00 92,175,000.00 78,885,200.00 13,900,000.00
收 集团 金周转 资金

款 新华都 资金
20,000.00 20,000.00 －
咨询 周转

小
45,630,200.00 135,175,000.00 98,885,200.00 81,920,000.00
计

科 关联方 期初 年度累计 年度偿还 2005 年期末 资金 偿还资

目 名称 占用额 发生额 累计发生额 占用余额 用途 金来源

新华都 临时资 流动
23,654,227.62 81,003,675.80 69,941,570.10 34,716,333.32
集团 金周转 资金

其 新华都 临时资 流动
3,500,000.00 13,147.50 3,510,760.30 2,387.20
他 投资 金周转 资金

应
新华都 资金
付 3,930,000.00 3,930,000.00 －
咨询 周转
款
购买 流动
陈志勇 813,000.00 383,936.99 429,063.01
房产 资金

陈发树 690,000.00 690,000.00 - 注 注

小
31,774,227.62 81,829,823.30 74,526,267.39 39,077,783.53
计

注：对陈发树先生的其他应付款系公司2004年10月受让陈发树先生持有的漳州新华都、

泉州新华都股权形成的（详见本招股意向书“第四节 三 （三）之发行人设立以来的重大资

产收购及转让情况”）。

2006年度公司与关联方之间资金占用情况：

单位：元

科 关联方 期初 年度累计 年度偿还 2006 年期末 资金 偿还资

目 名称 占用额 发生额 累计发生额 占用余额 用途 金来源

房产销
其 华福大
68,000,000.00 10,000,000.00 58,000,000.00 － 售资金
他 酒店
回笼
应
新华都 临时资 流动
收 13,900,000.00 38,500,000.00 52,400,000.00 -
集团 金周转 资金
款
新华都 20,000.00 20,000.00 － －

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咨询

小
81,920,000.00 38,500,000.00 62,400,000.00 58,020,000.00
计

科 关联方 期初 年度累计 年度偿还 2006 年期末 资金 偿还资

目 名称 占用额 发生额 累计发生额 占用余额 用途 金来源

新华都 临时资 流动
34,716,333.32 89,744,224.99 110,954,849.20 13,505,709.11
集团 金周转 资金

其 新华都 2,387.20 23,251,711.80 12,841,424.59 10,412,674.41 临时资 流动

他 投资 金周转 资金

应 新华都 临时资 流动
16,957,825.06 14,408,459.04 2,549,366.02
付 管理 金周转 资金

款 新华都 流动
3,930,000.00 3,930,000.00 - －
咨询 资金

陈志勇 429,063.01 429,063.01 － －

小
39,077,783.53 129,953,761.85 142,134,732.83 26,896,812.55
计

2007年度公司与关联方之间资金占用情况：

单位：元

关联方 期初 年度累计 年度偿还 2007 年期末 资金 偿还资
科目
名称 占用额 发生额 累计发生额 占用余额 用途 金来源

房产销
华福
其他 58,000,000.00 58,000,000.00 - － 售资金
大酒店
应收 回笼

款 新华都 流动
20,000.00 20,000.00 - －
咨询 资金

小计 58,020,000.00 - 58,020,000.00 -

关联方 期初 年度累计 年度偿还 2007 年期末 资金 偿还资
科目
名称 占用额 发生额 累计发生额 占用余额 用途 金来源

新华都 临时资 流动
13,505,709.11 2,100,000.00 15,605,709.11 -
集团 金周转 资金

新华都 临时资 流动
其他 10,412,674.41 40,911,090.00 51,323,764.41 -
投资 金周转 资金
应付
款 新华都 2,549,366.02 16,222,340.31 18,771,706.33 - 临时资 流动

管理 金周转 资金

流动
陈志勇 429,063.01 429,063.01 - －
资金

小计 26,896,812.55 59,233,430.31 86,130,242.86 -

公司与关联方之间发生的资金往来系由历史原因形成，且关联方之间相互占

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用资金的情况在现实中具有一定的普遍性。公司整体变更为股份公司前，公司已

收回全部关联方占用公司的资金。2007年6月1日，新华都集团出具《承诺函》，

承诺该公司及该公司之控股子公司将不以借款、代偿债务、代垫款项或者其他方

式占用公司及公司控股子公司之资金，且将严格遵守中国证监会关于上市公司法

人治理的有关规定，避免与公司发生除正常业务外的一切资金往来。2008 年 3

月 7 日，新华都集团再次出具《承诺函》，承诺若发行人因在本次发行上市前与

关联方之间发生的相互借款行为而被政府主管部门处罚，新华都集团愿意对发行

人因受处罚所产生的经济损失予以全额补偿。同时，经2007年7月25 日召开的

2007年第二次临时股东大会决议通过的《公司章程》（草案）对资金占用问题制

订了较为严格的防范措施，《公司章程》（草案）第一百零七条第十一款规定：“公

司董事会发现控股股东侵占公司资产的应对其所持公司股份立即申请司法冻结，

凡不能以现金清偿的，通过变现股权偿还侵占资产；并视情节轻重对协助、纵容

控股股东及其附属企业侵占公司资产的直接责任人给予处分和对负有严重责任

的董事予以罢免。”

经核查，保荐人认为：

①发行人与关联方之间的资金往来系由历史原因形成，关联方占用发行人的

资金已于股份公司设立前全部偿还，上述披露的公司与关联方之间的资金占用情

况真实、完整。新华都集团已出具《承诺函》承诺今后不再占用公司资金，发行

人《公司章程》（草案）也对资金占用制订了严格的防范措施。发行人向关联方

提供资金履行了合法有效的决策程序；发行人与关联方之间的资金占用对发行人

本次发行、上市不构成重大影响，不形成法律障碍。

②关于公司内控：2007 年 6 月 26 日，发行人召开 2007 年第一次临时股东

大会，审议通过《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、

《独立董事制度》、《关联交易决策制度》、《对外担保管理制度》、《投资管理制度》；

审议通过了董事会成员调整的议案，在董事会成员中增加了1名独立董事，独立

董事占董事会人数的1/3以上；审议通过了设立董事会专门委员会的议案，设立

了董事会战略委员会、审计委员会、提名委员会和薪酬与考核委员会。2007年7

月25日，发行人召开2007年第一次临时股东大会，审议通过《关于修改公司章

程并制定公司章程草案的议案》，根据《上市公司章程指引（2006年修订）的通

知》的要求，对《公司章程》进行了修改。目前，发行人股东大会、董事会、监

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

事会按照有关法律法规和《公司章程》的要求规范运作，各司其职。因此，发行

人目前的法人治理结构较为完善，基本符合上市公司的有关要求。

③关于公司治理：2007年6月11 日发行人召开第一届董事会第二次会议，

审议通过《关于实施公司内部控制制度的议案》，发行人根据《公司法》、《证券

法》、《中华人民共和国会计法》等法律、行政法规、部门规章和《公司章程》的

有关规定，对公司经营过程中包括财务、采购、营运等具体管理制度进行修改和

完善，并制定《福建新华都购物广场股份有限公司内部控制手册》。目前，发行

人内部控制制度较为完整、合理和有效，不存在由于内部控制制度失控而使发行

人财产受到重大损失、或对财务报表产生重大影响并令其失真的情况，在所有重

大方面，不存在重大缺陷。

经核查，发行人律师认为：

①发行人与关联方之间的资金占用行为不符合中国人民银行以及中国证监

会的有关规定，发行人对此进行了整改，在发行人于 2007 年 4 月 9 日由有限责

任公司整体变更为股份有限公司前，发行人已向关联方收回全部借款。

2007年6月1日，发行人之控股股东新华都集团出具《承诺函》，承诺其自

身及其控股子公司将不以借款、代偿债务、代垫款项或者其他方式占用发行人及

发行人之控股子公司的资金，且将严格遵守中国证监会关于上市公司法人治理的

有关规定，避免与发行人发生除正常业务外的一切资金往来。

2008年3月7日，发行人之控股股东新华都集团再次出具《承诺函》，承诺

若发行人因在本次发行上市前与关联方之间发生的相互借款行为而被政府主管

部门处罚，新华都集团愿意对发行人因受处罚所产生的经济损失予以全额补偿。

鉴于关联方之间资金占用的情况在现实中具有一定的普遍性，且发行人在整

体变更为股份有限公司前已进行了整改，自股份有限公司设立后，发行人建立了

严格的资金管理制度，不存在资金被关联方以借款、代偿债务、代垫款项或者其

他方式占用的情形；同时，发行人之控股股东已承诺对发行人若因前述资金占用

行为受处罚所产生的经济损失进行全额补偿。据此，发行人律师认为，前述资金

占用情况对发行人本次发行上市不会产生重大不利影响。

②关于公司内控：2007年6月11日，发行人第一届董事会第二次会议审议

通过了《关于实施公司内部控制制度的议案》，根据《中华人民共和国公司法》、

《中华人民共和国会计法》等有关法律、法规、规范性文件以及发行人章程的规

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定，发行人对公司经营过程中包括财务、采购、营运等具体管理制度进行了修改

和完善，并相应制定了《福建新华都购物广场股份有限公司内部控制手册》。发

行人的内部控制制度已经中审会计师事务所有限公司审核，中审会计师事务所有

限公司出具了无保留结论的内部控制审核报告〔中审审字(2008)第8087-2号《内

部控制审核报告》〕。经发行人律师核查，自发行人整体变更为股份有限公司后，

发行人及其关联方严格遵守发行人章程和内部控制制度的相关规定，未发生新的

关联方占用资金的情形。

③关于公司治理：2007 年 6 月 26 日，发行人 2007 年第一次临时股东大会

审议通过了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《独

立董事制度》、《关联交易决策制度》、《对外担保管理制度》、《投资管理制度》和

《关于设立董事会专门委员会的议案》。根据发行人章程以及上述规章制度的有

关规定，发行人建立了股东大会、董事会、监事会以及经营管理层等法人治理组

织机构；发行人还建立了独立董事制度，发行人目前设独立董事三名，占发行人

董事会成员的三分之一以上；同时，发行人董事会还设立了战略委员会、审计委

员会、提名委员会、薪酬与考核委员会。为了适应本次发行上市的需要，根据本

次发行方案以及中国证监会《关于印发<上市公司章程指引(2006 年修订)>的通

知》（证监公司字[2006]38号）的要求，2007年7月25日，发行人2007年第二

次临时股东大会审议通过了章程修改草案。该章程修改草案按照《上市公司章程

指引(2006 年修订)》进行修改，不存在与《上市公司章程指引(2006 年修订)》

不一致的条款。经发行人律师核查，自股份有限公司设立以来，发行人建立了健

全的法人治理组织机构，相关机构和人员能够依法履行职责，发行人历次股东大

会、董事会和监事会会议的召开、决议内容及签署均合法、合规、真实、有效。

经核查，发行人会计师认为：

①公司与关联方之间发生的资金往来系由历史原因形成。公司整体变更为股

份公司前，公司已收回全部关联方占用公司的资金。2007 年 6 月 1 日，新华都

集团出具《承诺函》，承诺该公司及该公司之控股子公司将不以借款、代偿债务、

代垫款项或者其他方式占用公司及公司控股子公司之资金，且将严格遵守中国证

监会关于上市公司法人治理的有关规定，避免与公司发生除正常业务外的一切资

金往来。2008年3月7日，新华都集团再次出具《承诺函》，承诺若公司因在本

次发行上市前与关联方之间发生的相互借款行为而被政府主管部门处罚，新华都

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集团愿意对公司因受处罚所产生的经济损失予以全额补偿。同时，公司《公司章

程》对资金占用问题制订了较为严格的防范措施，《公司章程》第一百零七条第

十一款规定：“公司董事会发现控股股东侵占公司资产的应对其所持公司股份立

即申请司法冻结，凡不能以现金清偿的，通过变现股权偿还侵占资产；并视情节

轻重对协助、纵容控股股东及其附属企业侵占公司资产的直接责任人给予处分和

对负有严重责任的董事予以罢免。”因此，公司与关联方之间的资金占用对公司

本次发行、上市不构成重大影响，不形成法律障碍。

②关于公司内控：2007 年 6 月 26 日，公司召开 2007 年第一次临时股东大

会，审议通过《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、

《独立董事制度》、《关联交易决策制度》、《对外担保管理制度》、《投资管理制度》；

审议通过了董事会成员调整的议案，在董事会成员中增加了1名独立董事，独立

董事占董事会人数的1/3以上；审议通过了设立董事会专门委员会的议案，设立

了董事会战略委员会、审计委员会、提名委员会和薪酬与考核委员会。2007年7

月25日，公司召开2007年第一次临时股东大会，审议通过《关于修改公司章程

并制定公司章程草案的议案》，根据《上市公司章程指引（2006年修订）的通知》

的要求，对《公司章程》进行了修改。目前，公司股东大会、董事会、监事会按

照有关法律法规和《公司章程》的要求规范运作，各司其职。因此，公司目前的

法人治理结构较为完善，基本符合上市公司的有关要求。

③关于公司治理：2007年6月11 日公司召开第一届董事会第二次会议，审

议通过《关于实施公司内部控制制度的议案》，公司根据《公司法》、《证券法》、

《中华人民共和国会计法》等法律、行政法规、部门规章和《公司章程》的有关

规定，对公司经营过程中包括财务、采购、营运等具体管理制度进行修改和完善，

并制定《福建新华都购物广场股份有限公司内部控制手册》。目前，公司内部控

制制度较为完整、合理并得到了有效的实施，能够适应公司管理的要求和发展的

需要，较好地保证公司会计资料的真实性、合法性、完整性，确保公司所属财产

物资的安全、完整；不存在由于内部控制制度失控而使公司财产受到重大损失、

或对财务报表产生重大影响并令其失真的情况，在所有重大方面，不存在重大缺

陷。

（2）收取关联方资金占用费情况及对公司经营业绩的影响

根据本公司、华福大酒店及新华都集团三方签订的《借款合同》，华福大酒

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店按实际借款天数参考同期银行贷款利率向公司及公司控股子公司支付资金占

用费。根据谨慎性原则，发行人将收取的资金占用费收入中超过按1年期银行存

款利率计算的金额扣除相应的所得税影响后的余额进入资本公积-关联交易差

价，其余部分计入当期损益,相应增加公司利润总额。2005年度～2007年度，公

司计入当期损益的资金占用费净额（即相应增加公司利润总额的金额）分别为

1,060,577.10元、1,361,346.37元、157,782.78元。发行人向华福大酒店收取

资金占用费具体情况如下：

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2007 年度 2006 年度 2005 年度

项目 金额 占比 金额 占比 金额 占比

(元) (%) (元) (%) (元) (%)

资金占用费 464,094.00 - 4,368,714.00 - 3,563,679.20 -

其中：计入当期损益
157,782.78 0.17 1,361,346.37 2.81 1,060,577.10 3.75
的资金占用费净额

（3）规范关联方资金往来的措施

①截至2007年2月底，关联方已全部偿还本公司向其提供的借款。

②2007年6月1日，新华都集团出具《承诺函》，承诺该公司及该公司之控

股子公司将不以借款、代偿债务、代垫款项或者其他方式占用本公司及本公司控

股子公司之资金，且将严格遵守中国证监会关于上市公司法人治理的有关规定，

避免与本公司发生除正常业务外的一切资金往来。同时，对于已经发生的由于临

时资金周转导致的本公司及本公司控股子公司借用该公司及该公司之控股子公

司的部分资金，该公司承诺对该部分资金不收取任何资金占用费。

③《公司章程》（草案）的相关规定

第三十九条：“公司的控股股东、实际控制人不得利用其关联关系损害公司

利益。违反规定的，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。公司控股股东及实

际控制人对公司和社会公众股股东负有诚信义务。控股股东应严格依法行使出资

人的权利，控股股东不得利用利润分配、资产重组、对外投资、资金占用、借款

担保等方式损害公司和社会公众股股东的合法权益，不得利用其控制地位损害公

司和社会公众股股东的利益。”

第一百五十五条：“公司可以采取现金或者股票方式分配股利。如存在股东

违规占用公司资金情况的，公司应当扣减分配给该股东的现金红利，以偿还其占

用的资金。”

第一百零七条、（十一）：“公司董事会发现控股股东侵占公司资产的应对其

所持公司股份立即申请司法冻结，凡不能以现金清偿的，通过变现股权偿还侵占

资产；并视情节轻重对协助、纵容控股股东及其附属企业侵占公司资产的直接责

任人给予处分和对负有严重责任的董事予以罢免。”

6、担保

（1）关联方为本公司提供担保

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①2006年6月22日，本公司与交通银行股份有限公司福州南门支行签订《借

款合同》，该行向本公司提供3,000万元的贷款，期限为2006年6月22 日～2007

年3月30日。同日，新华都工程、新华都管理分别与该行签订《股权质押合同》，

新华都工程、新华都管理分别以其持有的紫金矿业的股权共同为本公司上述借款

提供担保。

上述借款到期后，本公司已偿还上述借款，相关担保已全部解除。

②2007年6月14日，本公司与交通银行股份有限公司福州分行签订《最高

额借款合同》，该行向本公司授予最高4,900万元的贷款授信额度，期限为2007

年 6 月 14 日～2008 年 5 月 11 日。同日，陈发树先生与该行签订《最高额保证

合同》，为本公司上述授信提供担保。

截至 2007 年 12 月 31 日，本公司实际使用上述授信额度下 1,000 万元的贷

款。

（2）本公司为关联方提供担保

①2006 年 9 月 5 日，新华都集团、本公司、华福大酒店、陈发树先生与恒

生银行福州分行共同签署协议，该行向新华都集团授予最高5,000万元的贷款授

信额度，期限1年，本公司、华福大酒店、陈发树先生共同为新华都集团上述授

信提供担保。2007 年 6 月 25 日，该行出具《贷款函》，解除本公司为新华都集

团上述授信提供担保的责任。

②2006 年 10 月 12 日，新华都集团与兴业银行股份有限公司福州东街支行

签订《基本授信合同》，该行向新华都集团授予最高12,000万元的贷款授信额度，

期限为 2006 年 10 月 12 日～2007 年 8 月 21 日。同日，本公司与该行签订《最

高额保证合同》，为新华都集团上述授信提供担保。截至 2007 年 6 月 30 日，新

华都集团已偿还上述授信额度下的全部借款。兴业银行福州分行也出具《确认

函》，确认本公司为新华都集团上述授信提供担保的的责任已解除。

2006 年 9 月 1 日，公司股东会决议通过为新华都集团提供担保的事宜，新

华都集团回避表决。

经核查，保荐人认为：公司向新华都集团提供担保履行的决策程序符合《公

司法》和《公司章程》的有关规定。

经核查，发行人律师认为：公司向关联方提供担保履行的决策程序符合《公

司法》和《公司章程》的有关规定，上述担保行为合法有效。

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上述关联方为本公司提供担保提高了公司的融资能力，对公司有利。公司为

关联方提供担保的责任已全部解除，对公司的财务状况和经营成果不构成不利影

响。

（四）关联交易对本公司的影响

1、经常性关联交易对公司的影响

本公司近三年的经常性关联交易主要是向关联方销售、采购商品及向关联方

租赁房屋。本公司购买五四店、东街口店、火车站店的经营设备和存货后，上述

门店将由福州新华都经营。租赁的关联交易满足了公司门店经营场所及办公场所

的需要，有利于公司未来持续稳定发展。同时，经常性关联交易金额较小，且占

同类交易比例较低，对公司的财务状况和经营成果不构成重大影响。

2、偶发性关联交易对公司的影响

本公司近三年的偶发性关联交易主要是受让股权、购买资产、购买房产、受

让商标、资金往来及担保等。其中，关联方已全部偿还“其他应收款”项下的资

金往来，本公司为关联方提供的担保责任已全部解除，其他偶发性关联交易的完

成，消除了与关联方的同业竞争，减少了与关联方今后的关联交易，增强了本公

司的独立性。偶发性关联交易对公司的财务状况和经营成果未构成不利影响。

（五）规范关联交易的制度安排

本公司规范关联交易的制度安排主要包括《公司章程》（草案）、《关联交易

决策制度》。

1、《公司章程》（草案）的相关规定

“第四十一条 公司下列对外担保行为，须经股东大会审议通过：（五）对

股东、实际控制人及其关联方提供的担保。

第七十九条 股东大会审议有关关联交易事项时，关联股东不应当参与投票

表决，其所代表的有表决权的股份数不计入有效表决总数。

第八十条 股东大会对有关关联交易事项作出决议时，视普通决议和特别决

议不同，分别由出席股东大会的非关联股东所持表决权的过半数或者三分之二以

上通过。有关关联交易事项的表决投票，应当由两名非关联股东代表参加计票、

监票。

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股东大会决议中应当充分披露非关联股东的表决情况。

第一百一十九条 董事与董事会会议决议事项所涉及的企业有关联关系的，

不得对该项决议行使表决权，也不得代理其他董事行使表决权。该董事会会议由

过半数的无关联关系董事出席即可举行，董事会会议所作决议须经无关联关系董

事过半数通过。出席董事会的无关联董事人数不足3 人的，应将该事项提交股东

大会审议。”

2、《关联交易决策制度》的相关规定

为进一步规范和明确公司的关联交易行为，公司制定了《关联交易决策制

度》，并经2007年6月26 日召开的2007年度第一次临时股东大会审议通过，《关

联交易决策制度》的相关规定如下：

（1）关联交易批准权限的规定

“第十一条 公司与关联自然人发生的交易金额低于人民币 30 万元的关联

交易事项，以及与关联法人发生的交易金额低于人民币300万元且低于公司最近

一期经审计会计报表净资产绝对值 0.5%的关联交易事项，由公司总经理或者总

经理办公会议审议批准。

第十二条 公司与关联自然人发生的交易金额达到人民币 30 万元以上（含

30万元）的关联交易事项，由公司董事会审议批准。

公司与关联法人发生的交易金额在人民币300万元以上（含300万元）或占

公司最近一期经审计会计报表净资产绝对值0.5%（含0.5%），由公司董事会审议

批准。

第十三条 公司与关联自然人、关联法人发生的交易（公司获赠现金资产除

外）金额在人民币 3,000 万元以上（含 3,000 万元），且占公司最近一期经审计

会计报表净资产绝对值5%以上（含5%）的关联交易，由公司股东大会审议批准。

第十四条 公司与关联方就同一标的或者公司与同一关联方在连续 12 个月

内达成的关联交易累计金额达到本制度第十一条、第十二条及第十三条所述标准

的，公司应当按照本制度规定的程序作出决策。

第十五条 由公司控制或持有50%以上股权的子公司发生的关联交易，视同

本公司行为，其决策程序适用本制度规定；公司的参股公司发生的关联交易，以

其交易标的乘以参股比例或协议分红比例后的数额，其决策程序适用本制度规

定。”

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（2）关联交易回避与决策程序的规定

“第十六条 公司关联方与公司签署涉及关联交易的协议，应当采取必要的

回避措施：（一）任何个人只能代表一方签署协议；（二）关联方不得以任何方式

干预公司的决定；（三）公司董事会就关联交易表决时，有利害关系的当事人属

以下情形的，不得参与表决：1、与董事个人利益有关的关联交易；2、董事个人

在关联企业任职或拥有关联企业的控股权或实际控制权的，该等企业与公司的关

联交易；3、按照法律、法规和《公司章程》规定应当回避的。（四）股东大会审

议有关关联交易事项时，关联股东不应当参与投票表决，其所代表的有表决权的

股份数不计入有效表决总数。股东大会对有关关联交易事项作出决议时，视普通

决议和特别决议不同，分别由出席股东大会的非关联股东所持表决权的过半数或

者三分之二以上通过。有关关联交易事项的表决投票，应当由两名非关联股东代

表参加计票和监票。股东大会决议应当充分披露非关联股东的表决情况。

第十七条 董事与董事会会议决议事项所涉及的企业有关联关系的，不得对

该项决议行使表决权，也不得代理其他董事行使表决权。该董事会会议由过半数

的无关联关系董事出席即可举行，董事会会议所作决议须经无关联关系董事过半

数通过。出席董事会的无关联董事人数不足3人的，应将该事项提交股东大会审

议。

第十八条 对于公司拟与关联人达成的总额高于 300 万元或高于公司最近

一期经审计会计报表净资产的 0.5%的关联交易，应当经独立董事认可后方可提

交董事会审议。

第十九条 公司监事会应当对关联交易作价是否公允发表意见。

第二十条 公司与关联方达成以下的交易，可免予按照本制度规定的方式表

决：（一）关联方按照公司的招股意向书、配股说明书或增发新股说明书以缴纳

现金方式认购应当认购的股份；（二）关联方依据股东大会决议领取股息或者红

利；（三）关联方购买公司发行的企业债券；（四）公司与控股子公司发生的关联

交易；（五）法律、法规和规范性文件规定的其他情况。”

（六）规范和减少关联交易采取的措施

近三年，公司采取了以下规范和减少关联交易的措施以保护公司和中小股东

利益。

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1、为消除同业竞争、减少关联交易，本公司于2006年向关联方购买了五四

店的经营性设备和存货；于 2007 年向关联方购买了东街口店、火车站店的经营

性设备和存货。

2、严格按照《公司法》和《公司章程》的要求，建立了独立完整的生产经

营系统，人员、财务、资产与股东严格分开。

3、制订了《关联交易决策制度》，关联交易需履行法定的批准程序，股东大

会决策时关联股东需进行回避。

4、公司为关联方提供的担保目前已全部解除，今后公司若发生为关联方提

供担保的行为，将严格按照《公司法》、《公司章程》、《对外担保管理办法》等有

关法律规定，做到决策程序合法，公平、公正。公司对子公司的担保行为，也将

严格遵守中国证监会证监发[2005]120号文等相关规定执行。

5、完善独立董事制度，目前公司有独立董事 3 名，对关联交易事项的监督

得到加强。

（七）关联交易程序的合法性及独立董事对关联交易的意见

公司近三年发生的关联交易均按照《公司章程》的规定履行了程序，公司制

订《关联交易决策制度》、《董事会议事规则》、《股东大会议事规则》等规范制度

后，各项关联交易均按照上述规范制度规定的程序进行，重大关联交易履行了完

备的法定批准程序，涉及关联交易的股东大会、董事会召开程序、表决方式、关

联方回避等方面均符合公司规范制度的规定。

独立董事对关联交易发表意见如下：公司对关联交易的决策程序符合我国有

关法律、法规和规范性文件以及《公司章程》的规定，公司已采取必要措施保护

公司及非关联股东的利益。公司关联交易的定价符合我国有关法律、法规、规范

性文件以及《公司章程》规定的定价原则和定价方法。关联交易的价格没有偏离

市场独立主体之间进行交易的价格。关联交易是公允、合理的，不存在损害公司

及非关联股东利益的情况。

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第七节 董事、监事、高级管理人员与核心技术人员

本公司董事、监事、高级管理人员与核心技术人员均为中国国籍，无境外永

久居留权，相互之间不存在配偶关系、三代以内直系和旁系亲属关系。

一、董事、监事、高级管理人员与核心技术人员情况

（一）董事会成员（7名）

陈志程，男，1971 年 7 月出生，曾任厦门市华都百货有限公司经理，福建

新华都百货有限责任公司总经理。现任本公司董事长（任期2007 年3 月至2010

年3 月），兼任新华都集团副总裁、厦门新华都董事长。

周文贵，男，1973年6月出生，大专学历、厦门大学EMBA 在读。曾任台

湾味全集团有限公司办事处经理、安宾超商（A&P)公司经理，上海锦江麦德龙

公司食品采购部采购，沃尔玛福州长城购物广场副总经理，漳州新华都百货有限

责任公司总经理。现任本公司董事、总经理（任期2007 年3 月至2010 年3 月），

兼任龙岩新华都董事长、潮州新华都董事长、厦门新华都董事。

上官常川，男，1966 年 9 月出生，大专学历。曾任教于安溪祥华学区，历

任福建新华都百货有限公司百货部经理、人力资源部经理，福建新华都商城有限

责任公司副总经理、总经理，泉州新华都购物广场有限公司总经理，本公司副总

经理兼采购总监。现任本公司董事、常务副总经理（任期 2007 年 3 月至 2010

年3 月），兼任厦门新华都董事。

龚严冰，男，1976 年 5 月出生，博士学历，2004 年进入本公司工作，现任

本公司董事、董事会秘书、信息总监（任期2007 年 3 月至2010 年 3 月），兼任

三明新华都董事长、莆田新华都董事长、新华都科技执行董事、龙岩新华都董事、

潮州新华都董事。

裴亮，男，1968年10月出生，博士学历。主要译著有《零售营销》、《品类

管理》、《品类管理操作指南》、《超市防盗手册》；主编有《特许经营百问百答》、

《论成品油的流通》。现任中国连锁经营协会秘书长，特许委员会主任委员，

ECR(中国)委员会副秘书长，《连锁》杂志副主编，《中国连锁年鉴》主编，本公

司独立董事（任期2007 年3 月至2010 年3 月）。

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袁新文，男，1962年出生，硕士学历。现任厦门大学管理学院会计系教授、

审计处处长，福建省教育审计学会副会长，厦门市内部审计协会副会长，厦门大

学资产经营有限公司监事，本公司独立董事（任期2007 年6 月至2010 年3 月）。

胡宝珍，女，1965年11月出生，副教授职称。曾任福建省第九届妇女代表

大会执委、福建省青联委员。在《中国法学》、《中国公安大学学报》等刊物上公

开发表学术论文40余篇，出版专著、教材9部。现任福建警察学院法律系主任，

福建省法学会常务理事，福建省警察学会学术委员会委员，福建省青年法律工作

者协会理事，福州仲裁委员会仲裁员，厦门仲裁委员会仲裁员，本公司独立董事

（任期2007 年6 月至2010 年3 月）。

（二）监事会成员（3名）

付小珍，女，1962年2月出生，大专学历，注册会计师。曾任江西4321 厂

财务处副处长，福建省卫生防疫站会计师，福建新华都百货有限责任公司财务部

副经理，新华都集团财务部经理、财务部副总监。现任新华都集团财务总监，重

庆骏树监事会主席，本公司监事会主席（任期 2007 年 3 月至2010 年 3 月），兼

任厦门新华都、泉州新华都、漳州新华都、三明新华都、莆田新华都、龙岩新华

都、潮州新华都、港澳资讯监事。

郭建生，男，1970 年 2 月出生，本科学历。曾任福建省轻工进出口集团金

瑞房地产公司副总经理、福州顺意贸易有限公司总经理。现任本公司监事（任期

2007 年3 月至2010 年3 月）、人事行政总监，兼任福州新华都监事。

龚水金，男，1976年11月出生，大专学历。曾任福建新华都百货有限责任

公司保卫科副科长，福州新华都综合超市有限公司防损部经理，新华都集团经济

民警中队副中队长，福州海悦酒店物业管理有限公司副总经理。现任本公司防损

部经理，本公司职工监事（任期2007 年3 月至2010 年3 月）。

（三）其他高级管理人员

李青，女，1960 年 3 月出生，硕士学历。曾任福建省五交化公司（闽华集

团）财务部经理，福建中闽建设发展股份有限公司总经理助理、资金财务部经理，

福建冠勇集团财务总监，新华都集团财务副总监，华福大酒店有限公司财务总监、

副总经理。现任本公司财务总监（任期2007 年3 月至2010 年3 月）。

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（四）发行人董事、监事的提名和选聘情况

1、董事的提名和选聘情况

2007年3月28日，本公司创立大会暨第一次股东大会通过决议，选举陈志

程、周文贵、上官常川、龚严冰、裴亮、毛付根为公司第一届董事会成员，任期

三年，其中裴亮、毛付根为独立董事。同日，本公司第一届第一次董事会通过决

议，选举陈志程为公司第一届董事会董事长，任期三年。

2007年6月3 日，毛付根因出国辞去独立董事职务。

2007年6月11日，本公司第一届第二次董事会通过决议，提名胡宝珍、袁

新文为公司第一届董事会独立董事候选人。2007 年 6 月 26 日，经公司 2007 年

第一次临时股东大会批准，增补胡宝珍、袁新文为公司第一届董事会独立董事，

任期至本届董事会期满。

2、监事的提名和选聘情况

2007年3月28日，本公司创立大会暨第一次股东大会通过决议，选举付小

珍、郭建生为公司第一届监事会成员，同时与职工代表民主选举的监事龚水金组

成公司第一届监事会，任期三年。同日，公司第一届第一次监事会通过决议，选

举付小珍为公司第一届监事会主席，任期三年。

二、董事、监事、高级管理人员、核心技术人员及其近亲属

持股情况

（一）直接持股情况

董事、监事、高级管理人员及核心技术人员中，除裴亮、胡宝珍、袁新文三

名独立董事外，其他人员均直接持有本公司的股份。

股份公司设立时，董事、监事、高级管理人员持股情况如下：

姓名 持股数量（万股） 持股比例（%）
陈志程 120.00 1.50

周文贵 120.00 1.50

上官常川 80.00 1.00

龚严冰 40.00 0.50

付小珍 60.00 0.75

40.00 0.50
郭建生

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龚水金 20.00 0.25

李青 20.00 0.25

截至本招股意向书签署日，上述人员持有本公司股份情况无变化。

上述人员持有的公司股份不存在质押或冻结情况。

股份公司设立时，董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的近亲属直接

持有本公司股份的情况如下：

姓名 亲属关系 持股数量（万股） 持股比例（%）

陈志勇 陈志程的弟弟 788.40 9.85

陈云岚 陈志程的哥哥 40.00 0.50

陈耿生 陈志程的侄子 80.00 1.00

刘国川 陈发树姐姐的女婿 40.00 0.50

截至本招股意向书签署日，上述人员持有本公司股份情况无变化。

上述人员持有的公司股份不存在质押或冻结情况。

（二）间接持股情况

董事、监事、高级管理人员、核心技术人员及其近亲属间接持股情况如下：

姓名 持有公司股东股份或对公司股东出资 间接持有本公司股份（%）

持有新华都集团1.00%的股份 0.59
陈志程
对新华都投资出资占比5.62% 0.66

付小珍 持有新华都集团0.07%的股份 0.04

陈志勇 持有新华都集团4.10%的股份 2.40

陈耿生 持有新华都集团0.07%的股份 0.04

上述人员近三年持有公司股东股份情况未发生变化。

新华都集团及新华都投资所持本公司股份未被质押或冻结。

三、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的其他对外

投资情况

本公司董事陈志程、监事付小珍的其他对外投资情况如下：

姓名 对外投资企业 持股数/出资金额 持股/出资比例（%）

陈志程 新华都集团 139.80万股 1.00

紫金矿业 482.84万股 0.03

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新华都投资 190.00万元 5.62

新华都管理 120.00万元 4.62

港澳资讯 101.00万股 3.06

付小珍 新华都集团 10.00万股 0.07

上述董事、监事的其他对外投资企业与发行人不存在利益冲突。

除上述董事外，其他董事、监事、高级管理人员和核心技术人员无其他对外

投资。

四、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的薪酬

2007 年度，本公司董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的薪酬如下

表所示：

姓 名 职务 薪酬（元） 是否在公司专职领薪

陈志程 董事长 12,000 否

周文贵 董事、总经理 207,000 是

上官常川 董事、常务副总经理 174,000 是

龚严冰 董事、董事会秘书 141,000 是

付小珍 监事会主席 9,600 否

郭建生 监事、人事行政总监 139,200 是

龚水金 职工监事、防损部经理 91,320 是

李青 财务总监 132,000 是

说明：董事长陈志程未在本公司专职领薪，其在本公司领取的薪酬为董事津

贴；监事会主席付小珍未在本公司专职领薪，其在本公司领取的薪酬为监事津贴；

其他董事、监事领取的薪酬中包含董事津贴或监事津贴；独立董事年度津贴为5

万元。

五、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的兼职情况

姓名 公司职务 兼职单位及职务 兼职单位与本公司关系

新华都集团副总裁 本公司控股股东
陈志程 董事长
厦门新华都法定代表人、董事长 本公司全资子公司

周文贵 董事、总经理 龙岩新华都法定代表人、董事长 本公司控股子公司

潮州新华都法定代表人、董事长 本公司控股子公司

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厦门新华都董事 本公司全资子公司

上官常川 董事、常务副总经理 厦门新华都董事 本公司全资子公司

三明新华都法定代表人、董事长 本公司全资子公司

莆田新华都法定代表人、董事长 本公司全资子公司
董事、董事会秘书
龚严冰 龙岩新华都董事 本公司控股子公司
信息总监
潮州新华都董事 本公司控股子公司

新华都科技法定代表人、执行董事 本公司全资子公司

裴亮 独立董事 中国连锁经营协会秘书长 无关联关系

厦门大学管理学院会计系教授、审
无关联关系
计处处长

厦门大学资产经营有限公司监事 无关联关系

福建省教育审计学会副会长 无关联关系

袁新文 独立董事 厦门市内部审计协会副会长 无关联关系

福建七匹狼实业股份有限公司独
无关联关系
立董事

福建凤竹纺织科技股份有限公司
无关联关系
独立董事

福建警察学院法律系主任 无关联关系

福建省法学会常务理事 无关联关系

福建省警察学会学术委员会委员 无关联关系
胡宝珍 独立董事
福建省青年法律工作者协会理事 无关联关系

福州仲裁委员会仲裁员 无关联关系

厦门仲裁委员会仲裁员 无关联关系

郭建生 监事、人事行政总监 福州新华都监事 本公司全资子公司

付小珍 监事会主席 新华都集团财务总监 本公司控股股东

重庆骏树监事会主席 新华都集团控股子公司

港澳资讯监事 新华都集团控股子公司

厦门新华都监事 本公司全资子公司

漳州新华都监事 本公司全资子公司

泉州新华都监事 本公司全资子公司

三明新华都监事 本公司全资子公司

莆田新华都监事 本公司全资子公司

龙岩新华都监事 本公司控股子公司

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潮州新华都监事 本公司控股子公司

李青 财务总监 新华都科技监事 本公司全资子公司

除上述人员外，其他董事、监事、高管及核心技术人员均未在股东单位、股

东单位控制的企业以及同行业其他法人单位兼任执行职务。

六、发行人与董事、监事、高级管理人员及核心技术人员签

订的协议

除三名独立董事外，其他董事、监事、高级管理人员和核心技术人员均与本

公司签订了《劳动合同》。《劳动合同》对上述人士的工作时间与条件，劳动报

酬和保险、福利，劳动纪律等权利义务作出了详细规定。

截至目前，上述公司董事、监事、高级管理人员和核心技术人员未与公司签

定任何借款、担保等协议。

七、董事、监事、高级管理人员的任职资格

公司董事、监事、高级管理人员由公司董事会、股东大会和职工代表大会依

法定程序产生，不存在违反法律法规和公司章程规定的任职资格的情形。

八、董事、监事、高级管理人员近三年的变动情况

2004年4月25日，本公司前身新华都购物广场有限公司股东就公司设立事

宜召开股东会，选举陈志程、周文贵、上官常川为公司董事，选举付小珍、郭建

生为监事。同日，公司召开董事会，选举陈志程为董事长，聘任周文贵为总经理，

根据总经理的提名聘任上官常川为副总经理。

2005年7月4日，新华都购物广场有限公司召开临时股东会，增选池金明、

龚严冰为董事，原董事陈志程、周文贵、上官常川职务不变。增选詹辉明为监事，

原监事付小珍、郭建生职务不变。

2007年3月28 日，发行人召开创立大会暨第一次股东大会，选举陈志程、

周文贵、上官常川、龚严冰、裴亮、毛付根为公司第一届董事会董事（其中裴亮、

毛付根为独立董事）；选举付小珍、郭建生为监事，与职工代表大会民主选举产

生的职工监事龚水金共同组成第一届监事会。

2007年3月28日，发行人召开第一届董事会第一次会议，选举陈志程为公

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司董事长，聘任周文贵为总经理，上官常川为常务副总经理，李青为财务总监，

龚严冰为董事会秘书。同日，发行人召开第一届监事会第一次会议，选举付小珍

为监事会主席。

2007年6月3 日，毛付根因出国辞去独立董事职务。

2007年6月26日，发行人召开2007年第一次临时股东大会，增选胡宝珍、

袁新文为公司第一届董事会独立董事。

上述董事、监事和高级管理人员的变化符合《公司章程》和其他有关规定，

履行了必要的法律手续。

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第八节 公司治理结构

一、公司治理结构概况

本公司于2007年3月28 日召开了创立大会、第一届董事会和第一届监事会。

创立大会通过了公司章程，选举产生了第一届董事会、监事会成员；董事会选举

了董事长，聘请了总经理；监事会选举了监事会主席。由此完善了本公司的法人

治理结构。

2007年6月本公司召开的2007年第一次临时股东大会，审议通过了《股东

大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《独立董事制度》、《关

联交易决策制度》、《对外担保管理制度》、《投资管理制度》；审议通过了本公司

董事会成员调整的议案，在董事会成员中增加了1名独立董事，独立董事占董事

会人数的1/3以上；审议通过了设立董事会专门委员会的议案，设立了董事会战

略委员会、审计委员会、提名委员会和薪酬与考核委员会。至此，公司的法人治

理结构得到了进一步的完善。

目前，公司股东大会、董事会、监事会按照有关法律法规和《公司章程》的

要求规范运作，各司其职，公司已经建立起了符合上市公司要求的法人治理结构。

二、公司三会制度及相关制度的建立健全及运行情况

（一）股东大会制度的建立健全及运行情况

公司制订了健全的《股东大会议事规则》，股东大会规范运作，股东依法履

行各种权利和义务。

1、股东的权利与义务

公司股东为依法持有公司股份的人。股东按其所持有股份的种类享有权利，

承担义务；持有同一种类股份的股东，享有同等权利，承担同种义务。

公司股东享有下列权利：（1）依照其所持有的股份份额获得股利和其他形式

的利益分配；（2）依法请求、召集、主持、参加或者委派股东代理人参加股东大

会，并行使相应的表决权；（3）对公司的经营行为进行监督，提出建议或者质询；

（4）依照法律、行政法规及本公司章程的规定转让、赠与或质押其所持有的股

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份。（5）查阅本公司章程、股东名册、公司债券存根、股东大会会议记录、董事

会会议决议、监事会会议决议、财务会计报告；（6）公司终止或者清算时，按其

所持有的股份份额参加公司剩余财产的分配；（7）对股东大会作出的公司合并、

分立决议持异议的股东，要求公司收购其股份；（8）法律、行政法规、部门规章

或本公司章程规定的其他权利。

公司股东承担下列义务：（1）遵守法律、行政法规和本公司章程；（2）依其

所认购的股份和入股方式缴纳股金；（3）除法律、法规规定的情形外，不得退股；

（4）不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立

地位和股东有限责任损害公司债权人的利益；公司股东滥用股东权利给公司或者

其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任；公司股东滥用公司法人独立地位

和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担

连带责任；（5）法律、行政法规及本公司章程规定应当承担的其他义务。

2、股东大会的职权

股东大会依法行使以下职权：（1）决定公司的经营方针和投资计划；（2）选

举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；（3）

审议批准董事会的报告；（4）审议批准监事会的报告；（5）审议批准公司的年度

财务预算方案、决算方案；（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；（8）对发行公司债券作出决议；

（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；（10）修改本

章程；（11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；（12）审议批准《公司章

程》第四十一条规定的担保事项；（13）审议公司在一年内购买、出售重大资产

超过公司最近一期经审计总资产 30%的事项；（14）审议批准变更募集资金用途

事项；（15）审议股权激励计划；（16）审议法律、行政法规、部门规章或本章程

规定应当由股东大会决定的其他事项。

3、股东大会议事规则

（1）会议的召开

股东大会分为年度股东大会和临时股东大会，年度股东大会每年召开一次，

应当于上一会计年度结束后6个月内举行，临时股东大会不定期召开。

（2）会议的提案

公司召开股东大会，董事会、监事会以及单独或者合并持有公司 3%以上股

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份的股东，有权向公司提出提案。

提案的内容应当属于股东大会职权范围，有明确议题和具体决议事项，并且

符合法律、行政法规和公司章程的有关规定。

（3）会议决议

股东（包括股东代理人）以其所代表的有表决权的股份数额行使表决权，每

一股份享有一票表决权。

股东大会决议分为普通决议和特别决议。股东大会作出普通决议，应当由出

席股东大会的股东（包括股东代理人）所持表决权的二分之一以上通过。股东大

会作出特别决议，应当由出席股东大会的股东（包括股东代理人）所持表决权的

三分之二以上通过。

下列事项由股东大会以普通决议通过：董事会和监事会的工作报告；董事会

拟定的利润分配方案和弥补亏损方案；董事会和监事会成员的任免及其报酬和支

付方法；公司年度预算方案、决算方案；公司年度报告；除法律、行政法规规定

或者公司章程规定应当以特别决议通过以外的其他事项。

下列事项由股东大会以特别决议通过：公司增加或者减少注册资本；公司在

一年内购买、出售重大资产或者担保金额超过公司最近一期经审计总资产 30%

的；公司的分立、合并、解散和清算；公司章程的修改；股权激励计划；法律、

行政法规或本公司章程规定的，以及股东大会以普通决议认定会对公司产生重大

影响的、需要以特别决议通过的其他事项。

（4）会议记录

股东大会会议记录由董事会秘书负责。会议记录应记载以下内容：会议时间、

地点、议程和召集人姓名或名称；会议主持人以及出席或列席会议的董事、监事、

董事会秘书、总经理和其他高级管理人员姓名；出席会议的股东和代理人人数、

所持有表决权的股份总数及占公司股份总数的比例；对每一提案的审议经过、发

言要点和表决结果；股东的质询意见或建议以及相应的答复或说明；计票人、监

票人姓名及公司聘请的律师姓名（若有）；公司章程规定应当载入会议记录的其

他内容。

出席会议的董事、董事会秘书、召集人或其代表、会议主持人应当在会议记

录上签名，并保证会议记录内容真实、准确和完整。会议记录应当与现场出席股

东的签名册及代理出席的委托书、有关表决情况的有效资料一并保存，保存期限

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为20年。

4、股东大会的运行情况

自公司成立至今，公司共召开4次股东大会，历次股东大会均按照《公司章

程》规定的程序召开。公司股东大会对公司投资计划、《公司章程》修订、董事、

监事任免、利润分配、重大投资、公司重要规章制度的建立等事项作出相关决议，

切实发挥了股东大会的作用。

（二）董事会制度的建立健全及运行情况

1、董事会构成

董事会由七名董事组成，其中独立董事三名。董事会设董事长一人，为公司

法定代表人。

2、董事会的职权

董事会行使下列职权：（1）召集股东大会，并向股东大会报告工作；（2）执

行股东大会的决议；（3）决定公司的经营计划和投资方案；（4）制订公司的年度

财务预算方案、决算方案；（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（6）

制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；（7）拟订公

司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；（8）

在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担

保事项、委托理财、关联交易等事项；（9）决定公司内部管理机构的设置；（10）

聘任或者解聘公司总经理、董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司

副总经理、财务总监等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；（11）公

司董事会发现控股股东侵占公司资产的应对其所持公司股份立即申请司法冻结，

凡不能以现金清偿的，通过变现股权偿还侵占资产；并视情节轻重对协助、纵容

控股股东及其附属企业侵占公司资产的直接责任人给予处分和对负有严重责任

的董事予以罢免。（12）制定公司的基本管理制度；（13）制订本章程的修改方案；

（14）管理公司信息披露事项；（15）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的

会计师事务所；（16）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；（17）法

律、行政法规、部门规章或本章程授予的其他职权。

3、董事会议事规则

（1）会议的召开

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董事会每年至少召开两次会议,由董事长召集,于会议召开十日以前书面通

知全体董事。代表 1/10 以上表决权的股东、1/3 以上董事、监事会，可以提议

召开董事会临时会议。董事长应当自接到提议后 10 日内，召集和主持董事会会

议。

（2）会议的表决

董事会作出决议，必须经全体董事的过半数通过。董事会决议的表决，实行

一人一票。

董事与董事会会议决议事项所涉及的企业有关联关系的，不得对该项决议行

使表决权，也不得代理其他董事行使表决权。在董事回避表决的情况下，有关董

事会会议由过半数的无关联关系董事出席即可举行，形成决议须经无关联关系董

事过半数通过。出席会议的无关联关系董事人数不足三人的，不得对有关提案进

行表决，而应当将该事项提交股东大会审议。

（3）会议记录

董事会秘书应当安排董事会办公室工作人员对董事会会议做好记录。与会董

事应当代表其本人和委托其代为出席会议的董事对会议记录和决议记录进行签

字确认。董事对会议记录或者决议记录有不同意见的，可以在签字时作出书面说

明。必要时，应当及时向政府有关部门报告，也可以发表公开声明。董事既不按

前款规定进行签字确认，又不对其不同意见作出书面说明或者向政府有关部门报

告、发表公开声明的，视为完全同意会议记录和决议记录的内容。董事会会议记

录作为公司档案保存，保存期限不少于10年。

4、董事会的运行情况

公司成立至今共召开5次董事会，均按照《公司章程》规定的程序召开。公

司董事会除审议日常事项外，在高管人员任免、重大投资、一般性规章制度的制

订等方面切实发挥了作用。

（三）监事会制度的建立健全及运行情况

1、监事会构成

公司设监事会。监事会由三名监事组成，设监事会主席一名，其中职工监事

一名。

2、监事会的职权

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监事会行使下列职权：（1）检查公司的财务；（2）对董事、总经理和其他高

级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或

者股东大会决议的董事、总经理和其他高级管理人员提出罢免的建议；（3）当董

事、总经理和其他高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求其予以纠正，必

要时向股东大会或国家有关主管机关报告；（4）提议召开临时股东大会,在董事

会不履行章程规定的召集和主持股东大会会议职责时召集和主持股东大会会议；

（5）向股东大会会议提出提案；（6）列席董事会会议，并对董事会决议事项提

出质询或建议；（7）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对董事、高级管理

人员提起诉讼；（8）公司章程规定或股东大会授予的其他职权。

3、监事会议事规则

（1）会议的召开

监事会每六个月至少召开一次会议。监事可以提议召开临时监事会会议。

出现下列情况之一的，监事会应当在 10 日内召开临时会议：任何监事提议

召开时；股东大会、董事会会议通过了违反法律、法规、规章、监管部门的各种

规定和要求，通过了违反公司章程、公司股东大会决议和其他有关规定的决议时；

董事和其他高级管理人员的不当行为可能给公司造成重大损害或者在市场中造

成恶劣影响时；公司、董事、监事、高级管理人员被股东提起诉讼时；公司、董

事、监事、高级管理人员被政府有关部门处罚或被证券交易所公开谴责时；公司

章程规定的其他情形。

（2）会议的表决

监事会决议既可采取记名投票表决方式，也可采取举手表决方式，但若有任

何一名监事要求采取投票表决方式时，应当采取投票表决方式。监事会决议应当

经半数以上监事通过。监事会决议的表决，实行一人一票。

（3）会议记录

监事会办公室工作人员应当对现场会议做好记录。与会监事应当对会议记录

进行签字确认。监事对会议记录有不同意见的，可以在签字时作出书面说明。必

要时，应当及时向监管部门报告，也可以发表公开声明。

监事会会议档案，包括会议通知、会议材料、会议签到簿、会议录音资料、

表决票、经与会监事签字确认的会议记录、会议纪要、决议记录等，由董事会秘

书负责保管。

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监事会会议档案的保存期限为10年。

4、监事会的运行情况

自公司成立至今共召开4次监事会，均按照《公司章程》规定的程序召开。

公司监事会除审议日常事项外，在检查公司的财务、对董事、高级管理人员执行

公司职务的行为进行监督等方面发挥了重要作用。

（四）独立董事制度的建立健全及运行情况

1、独立董事情况

为进一步完善公司法人治理结构，保护中小股东利益，公司聘请了独立董事，

建立了独立董事制度。目前公司共有3 名独立董事，分别是来自于零售行业、会

计、法律方面的专家，独立董事人数占公司全体董事人数的三分之一以上。

2、独立董事发挥作用的制度安排

公司根据有关法律法规和《公司章程》的规定，制订了《独立董事工作制度》，

为保证独立董事履行职责、促进公司规范运作进行了制度上的安排。

（1）独立董事的任职条件

担任公司独立董事应符合下列基本条件：根据法律、行政法规及其他有关规

定，具备担任公司董事的资格；具有《关于在上市公司建立独立董事制度的指导

意见》所要求的独立性；具备上市公司运作的基本知识，熟悉相关法律、行政法

规、规章及规则；具有五年以上法律、经济或者其他履行独立董事职责所必需的

工作经验；公司章程规定的其他条件。

独立董事必须具有独立性，下列人员不得担任独立董事：在公司或者其附属

企业任职的人员及其直系亲属、主要社会关系；直接或间接持有公司已发行股份

1%以上或者是公司前十名股东中的自然人股东及其直系亲属；在直接或间接持有

公司已发行股份 5%以上的股东单位或者在公司前五名股东单位任职的人员及其

直系亲属；最近一年内曾经具有前三项所列举情形的人员；为公司或者其附属企

业提供财务、法律、咨询等服务的人员；公司章程规定的其他人员；中国证监会

认定的其他人员。

（2）独立董事的职权

为了充分发挥独立董事的作用，独立董事除应当具有《公司法》和其他相关

法律、法规赋予董事的职权外，公司还赋予独立董事以下特别职权：重大关联交

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易应由独立董事认可后，提交董事会讨论；独立董事作出判断前，可以聘请中介

机构出具独立财务顾问报告，作为其判断的依据；向董事会提议聘用或解聘会计

师事务所；向董事会提请召开临时股东大会；提议召开董事会；独立聘请外部审

计机构和咨询机构；可以在股东大会召开前公开向股东征集投票权。

独立董事除履行上述职责外，还应当对以下事项向董事会或股东大会发表独

立意见：提名、任免董事；聘任或解聘高级管理人员；公司董事、高级管理人员

的薪酬；公司的股东、实际控制人及其关联方对公司现有或新发生的总额高于

300万元或高于公司最近经审计净资产值的5%的借款或其他资金往来，以及公司

是否采取有效措施回收欠款；独立董事认为可能损害中小股东权益的事项；公司

董事会未做出现金利润分配预案；在年度报告中，对公司累计和当期对外担保情

况进行专项说明，并发表独立意见；公司章程规定的其他事项。

（3）独立董事的工作条件

公司应当保证独立董事享有与其他董事同等的知情权。凡须经董事会决策的

事项，公司必须按法定的时间提前通知独立董事并同时提供足够的资料，独立董

事认为资料不充分的，可以要求补充。当2名或2名以上独立董事认为资料不充

分或论证不明确时，可联名书面向董事会提出延期召开董事会会议或延期审议该

事项，董事会应予以采纳。

公司应提供独立董事履行职责所必需的工作条件。独立董事行使职权时，公

司有关人员应当积极配合，不得拒绝、阻碍或隐瞒，不得干预其独立行使职权。

独立董事聘请中介机构的费用及其他行使职权时所需的费用由公司承担。

公司可以建立必要的独立董事责任保险制度，以降低独立董事正常履行职责

可能引致的风险。

3、独立董事发挥作用的情况

公司独立董事裴亮为零售行业专家，袁新文为财务管理专家，胡宝珍为法律

专家，他们自接受聘任以来，仔细审阅了本公司年度报告、审计报告、董事会等

有关文件资料，并就关联交易、公司规范运作等事项发表了独立意见。另外，独

立董事在公司发展战略、完善公司的内部控制、决策机制等方面提出了很多建设

性意见，发挥了重要作用。

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（五）董事会秘书制度的建立健全及运行情况

1、董事会秘书情况

公司聘请了董事会秘书，制订了《董事会秘书工作制度》，对董事会秘书的

任职资格、职责作了详细的规定。董事会秘书按照《公司章程》及《董事会秘书

工作制度》履行了职责。

2、董事会秘书的职责

董事会秘书的职责包括：（1）负责公司和相关当事人与政府有关部门、证券

监管机构之间的沟通和联络；（2）负责处理公司信息披露事务，督促公司制定并

执行信息披露管理制度和重大信息的内部报告制度，促使公司和相关当事人依法

履行信息披露义务；（3）协调公司与投资者之间的关系，接待投资者来访，回答

投资者咨询，向投资者提供公司披露的资料；（4）按照法定程序筹备股东大会和

董事会会议，准备和提交有关会议文件和资料；（5）参加董事会会议，制作会议

记录并签字；（6）负责与公司信息披露有关的保密工作，制订保密措施，促使董

事、监事和其他高级管理人员以及相关知情人员在信息披露前保守秘密，并在内

幕信息泄露时及时采取补救措施；（7）负责保管公司股东名册、董事名册、大股

东及董事、监事和高级管理人员持有本公司股票的资料，以及股东大会、董事会

会议文件和会议记录等；（8）协助董事、监事和其他高级管理人员了解信息披露

相关法律、法规、规章和公司章程；（9）促使董事会依法行使职权；在董事会拟

作出的决议违反法律、法规、规章或者公司章程时，应当提醒与会董事，并提请

列席会议的监事就此发表意见；如果董事会坚持作出上述决议，董事会秘书应将

有关监事和其个人的意见记载于会议记录，同时向政府有关部门报告；（10）法

律、法规、规章和公司章程要求履行的其他职责。

（六）董事会专门委员会制度

1、董事会专门委员会的设置情况

根据2007年6月26 日召开的临时股东大会上审议通过的《关于设立董事会

专门委员会的议案》，公司在董事会下设了 4 个专门委员会，包括审计委员会、

提名委员会、薪酬与考核委员会、战略与投资委员会，并相应制订了各个专门委

员会的工作细则。

2、董事会专门委员会的职责

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审计委员会的职责：（1）提议聘请或更换外部审计机构；（2）监督公司的内

部审计制度及其实施；（3）负责内部审计与外部审计之间的沟通；（4）审核公司

的财务信息及其披露；（5）审查公司内控制度，对重大关联交易进行审计；（6）

公司董事会授予的其他事宜。

提名委员会的职责：（1）根据公司经营活动情况、资产规模和股权结构对董

事会的规模和构成向董事会提出建议；（2）研究董事、高级管理人员的选择标准

和程序，并向董事会提出建议；（3）广泛搜寻合格的董事、高级管理人员的人选；

（4）对董事候选人人选进行审查并提出建议；（5）对须提请董事会聘任的高级

管理人员进行审查并提出建议；（6）董事会授权的其他事宜。

薪酬与考核委员会的职责：（1）根据董事（不含独立董事）、高级管理人员

管理岗位的主要范围、职责、重要性以及其他相关企业相关岗位的薪酬水平制订

薪酬计划或方案；（2）薪酬计划或方案主要包括但不限于绩效评价标准、程序及

主要评价体系，奖励和惩罚的主要方案和制度等；（3）审查公司董事（不含独立

董事）及高级管理人员的履行职责情况并对其进行年度绩效考评；（4）负责对公

司薪酬制度执行情况进行监督；（5）董事会授权的其他事宜。

战略与投资委员会的职责：（1）对公司长期发展战略规划进行研究并提出建

议；（2）对公司章程规定须经董事会批准的重大投资融资方案进行研究并提出建

议；（3）对公司章程规定须经董事会批准的重大资本运作、资产经营项目进行研

究并提出建议；（4）对其他影响公司发展的重大事项进行研究并提出建议；（5）

对以上事项的实施进行检查；（6）董事会授权的其他事宜。

三、发行人近三年违法违规行为情况

本公司及子公司在最近三年内不存在因违反工商、税收、土地、环保、海关

以及其他法律、行政法规受到行政处罚且情节严重的情形。

四、发行人近三年资金占用和对外担保情况

详见本招股意向书第六节之三、（三）之“5、与关联方之间的资金往来”及

“6、担保”。

截至 2007 年 2 月底，关联方已全部偿还本公司向其提供的借款，目前不存

在对本公司的资金占用。目前公司为关联方提供担保的责任已全部解除。

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五、发行人内部控制制度情况

（一）公司管理层的自我评估意见

本公司管理层认为，到目前为止，内部控制制度是较为完整、合理和有效的，

不存在由于内部控制制度失控而使公司财产受到重大损失、或对财务报表产生重

大影响并令其失真的情况，在所有重大方面，不存在重大缺陷。

（二）注册会计师对公司内部控制的审核意见

发行人会计师对公司的内部控制制度进行了专项审核，出具了中审审字

（2008）第8087-2号《内部控制审核报告》，报告的结论性意见为：“我们认为，

贵公司按照财政部《内部会计控制规范》的基本规范及相关具体规范的标准于

2007年12月31日在所有重大方面保持了与财务报表相关的有效的内部控制。”

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第九节 财务会计信息

本公司从 2007 年 1 月 1 日起开始执行 2006 年 2 月 15 日财政部颁布的《企

业会计准则》。根据中国证监会《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露

工作的通知》（证监发[2006]136号）以及《公开发行证券的公司信息披露规范

问答第 7 号——新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》（证监

会计字[2007]10号）的相关要求，本公司2005～2007年度的财务报表系按照现

行企业会计准则和《企业会计制度》及其补充规定，并分析《企业会计准则第

38 号——首次执行企业会计准则》第五条至第十九条对报告期间利润表和各期

期末资产负债表的影响，按照追溯调整的原则进行编制的。同时，为增加企业近

三年财务报表的可比性，本公司提供了假定自申报财务报表比较期初开始即全面

执行新《企业会计准则》的备考利润表。

本节的财务会计数据及有关分析说明反映了本公司近三年经审计的财务状

况。中审对本公司截至 2007 年 12 月 31 日的近三年会计报表进行了审计，并出

具了中审审字[2008]第8087号标准无保留意见的审计报告。

一、近三年经审计的财务会计报表



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合并资产负债表

编制单位：福建新华都购物广场股份有限公司 单位：元

资 产 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

流动资产：

货币资金 114,612,732.15 45,147,577.23 28,448,040.63

交易性金融资产 - 37,307,746.89 -

应收票据 - - -

应收账款 3,475,006.84 3,849,866.79 2,504,201.35

预付款项 14,108,963.84 12,442,567.21 11,204,187.92

应收利息 - - -

应收股利 - - -

其他应收款 22,262,860.47 72,367,749.54 77,246,854.60

存货 136,326,003.65 81,647,980.79 57,787,727.82

一年内到期的非流
- - -
动资产

其他流动资产 5,227,030.81 392,499.78 75,063.00

流动资产合计 296,012,597.76 253,155,988.23 177,266,075.32

非流动资产：

可供出售金融资产 - - -

持有至到期投资 - - -

长期应收款 - - -

长期股权投资 - - -

投资性房地产 - - -

固定资产 152,616,904.14 129,190,138.81 70,568,322.73

在建工程 - - -

工程物资 - - -

固定资产清理 - 614.36 -

生产性生物资产 - - -

油气资产 - - -

无形资产 262,275.50 41,437.83 21,000.00

开发支出 - - -

商誉 - - -

长期待摊费用 70,393,130.92 53,472,727.89 37,592,437.52

递延所得税资产 5,110,326.26 2,988,528.82 1,414,786.47

其他非流动资产 - - -

非流动资产合计 228,382,636.82 185,693,447.71 109,596,546.72

资产总计 524,395,234.58 438,849,435.94 286,862,622.04



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合并资产负债表（续）

编制单位：福建新华都购物广场股份有限公司 单位：元

负债和所有者权益 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

流动负债：

短期借款 10,000,000.00 30,000,000.00 -

交易性金融负债 - - -

应付票据 1,000,000.00 500,000.00 -

应付账款 190,548,474.55 143,358,751.22 107,009,758.70

预收款项 120,588,144.36 61,595,678.74 27,373,656.77

应付职工薪酬 2,322,183.75 6,925,466.40 3,056,533.69

应交税费 12,113,478.14 10,263,948.76 7,970,876.30

应付利息 - - -

应付股利 - - -

其他应付款 15,178,005.51 40,815,133.89 40,203,498.85

一年内到期的非流
- - -
动负债

其他流动负债 1,132,253.07 567,868.90 -

流动负债合计 352,882,539.38 294,026,847.91 185,614,324.31

非流动负债：

长期借款 - 6,930,000.00 9,570,000.00

应付债券 - - -

长期应付款 - - -

专项应付款 - - -

预计负债 - - -

递延所得税负债 - 1,349,968.73 -

其他非流动负债 - - -

非流动负债合计 - 8,279,968.73 9,570,000.00

负债合计 352,882,539.38 302,306,816.64 195,184,324.31

所有者权益：

实收资本 80,080,000.00 80,080,000.00 80,080,000.00

资本公积 11,781,803.26 4,522,184.28 2,172,015.88

减：库存股 - - -

盈余公积 8,410,810.93 7,225,785.42 3,382,938.12

未分配利润 56,527,992.60 35,760,879.03 6,029,062.54

外币报表折算差额 - - -

归属于母公司所有者权
156,800,606.79 127,588,848.73 91,664,016.54
益合计

少数股东权益 14,712,088.41 8,953,770.57 14,281.19

所有者权益合计 171,512,695.20 136,542,619.30 91,678,297.73

负债及所有者权益合计 524,395,234.58 438,849,435.94 286,862,622.04



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合并利润表

编制单位：福建新华都购物广场股份有限公司 单位：元

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

一、营业总收入 1,642,500,011.19 1,062,923,105.15 747,676,509.51

二、营业总成本 1,579,834,063.35 1,024,293,850.61 719,427,418.48

其中：营业成本 1,331,266,996.94 872,048,799.72 614,904,939.10

营业税金及附加 9,142,776.97 5,899,994.27 4,299,023.13

销售费用 198,440,321.46 121,016,276.33 84,063,826.18

管理费用 39,615,596.94 24,630,234.79 15,460,105.09

财务费用 2,285,322.31 722,954.59 342,852.47

资产减值损失 -916,951.27 -24,409.09 356,672.51

加：公允价值变动收益 -8,999,791.50 8,999,791.50 -

投资收益 38,371,807.63 822,806.31 -

其中：对联营企业和合
- - -
营企业的投资收益

三、营业利润 92,037,963.97 48,451,852.35 28,249,091.03

加：营业外收入 1,259,622.01 735,612.40 400,942.07

减：营业外支出 687,331.08 221,793.45 243,195.81

其中：非流动资产处置损失 32,615.67 107,148.69 79,540.62

四、利润总额 92,610,254.90 48,965,671.30 28,406,837.29

减：所得税费用 19,834,649.90 10,547,518.13 7,446,882.58

五、净利润 72,775,605.00 38,418,153.17 20,959,954.71

归属于母公司所有者的净
73,017,287.16 38,428,473.03 21,005,961.43
利润

少数股东损益 -241,682.16 -10,319.86 -46,006.72

六、每股收益：

（一）基本每股收益 0.91 0.48 0.34

（二）稀释每股收益 0.91 0.48 0.34



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合并现金流量表

编制单位：福建新华都购物广场股份有限公司 单位：元

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 2,040,844,459.83 1,287,142,485.84 863,581,071.25

收到的税费返还 - - 7,574.58

收到其他与经营活动有关的现
34,947,641.77 34,989,032.16 18,700,197.06
金

经营活动现金流入小计 2,075,792,101.60 1,322,131,518.00 882,288,842.89

购买商品、接受劳务支付的现金 1,648,016,854.61 1,026,915,006.62 698,863,783.99

支付给职工以及为职工支付的
76,096,347.34 40,364,746.97 22,796,962.34
现金

支付的各项税费 68,131,658.77 37,267,940.60 19,839,197.50

支付其他与经营活动有关的现
208,795,786.25 122,173,893.68 83,652,363.00
金

经营活动现金流出小计 2,001,040,646.97 1,226,721,587.87 825,152,306.83

经营活动产生的现金流量净额 74,751,454.63 95,409,930.13 57,136,536.06

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 28,677,313.76 - -

取得投资收益收到的现金 38,371,807.63 5,191,520.31 3,563,679.20

处置固定资产、无形资产和其他
120,277.20 156,701.70 232,451.14
长期资产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收
- - -
到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现
58,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
金

投资活动现金流入小计 125,169,398.59 15,348,222.01 13,796,130.34

购建固定资产、无形资产和其他
66,286,409.50 95,649,013.28 41,197,261.30
长期资产支付的现金

投资支付的现金 - 28,307,955.39 -

取得子公司及其他营业单位支
- 900,000.00 -
付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现
- - 33,000,000.00
金

投资活动现金流出小计 66,286,409.50 124,856,968.67 74,197,261.30

投资活动产生的现金流量净额 58,882,989.09 -109,508,746.66 -60,401,130.96

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金 6,000,000.00 9,000,000.00 30,080,000.00

取得借款收到的现金 25,000,000.00 30,000,000.00 -

收到其他与筹资活动有关的现
- - -
金

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

筹资活动现金流入小计 31,000,000.00 39,000,000.00 30,080,000.00

偿还债务支付的现金 51,930,000.00 2,640,000.00 16,675,505.44

分配股利、利润或偿付利息支付
45,239,288.80 5,561,646.87 1,070,514.97
的现金

支付其他与筹资活动有关的现
- - -
金

筹资活动现金流出小计 97,169,288.80 8,201,646.87 17,746,020.41

筹资活动产生的现金流量净额 -66,169,288.80 30,798,353.13 12,333,979.59

四、汇率变动对现金及现金等价物的
- - -
影响

五、现金及现金等价物净增加额 67,465,154.92 16,699,536.60 9,069,384.69

加：期初现金及现金等价物余额 45,147,577.23 28,448,040.63 19,378,655.94

六、期末现金及现金等价物余额 112,612,732.15 45,147,577.23 28,448,040.63



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合并现金流量表（续）

编制单位：福建新华都购物广场股份有限公司 单位：元

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润 72,775,605.00 38,418,153.17 20,959,954.71
加： 资产减值准备 -916,951.27 -24,409.09 356,672.51

固定资产折旧、油气资产折耗、
17,740,327.54 10,925,676.54 7,675,157.84
生产性生物资产折旧

无形资产摊销 29,030.33 6,932.17 6,000.00
长期待摊费用摊销 9,601,694.17 6,458,373.43 3,340,339.49

处置固定资产、无形资产和其
30,669.80 106,669.67 61,825.90
他长期资产的损失

固定资产报废损失 - -2,918.36 -
公允价值变动损失 8,999,791.50 -8,999,791.50 -
财务费用 1,195,288.80 1,557,646.87 1,070,514.97
投资损失 -38,371,807.63 -822,806.31 -
递延所得税资产减少 -2,121,797.44 -1,573,742.35 1,449,295.00
递延所得税负债增加 -1,349,968.73 1,349,968.73 -
存货的减少 -54,678,022.86 -23,860,252.97 -17,757,994.07
经营性应收项目的减少 -87,372,976.71 -46,248,176.80 -39,346,822.00
经营性应付项目的增加 150,630,935.49 119,887,660.70 81,114,914.84
其 他 -1,440,363.36 -1,769,053.77 -1,793,323.13
经营活动产生的现金流量净额 74,751,454.63 95,409,930.13 57,136,536.06

2．不涉及现金收支的投资和筹资活动：

债务转为资本 - - -

一年内到期的可转换公司债券 - - -

融资租入固定资产 - - -

3．现金及现金等价物净增加情况：

货币资金的期末余额 112,612,732.15 45,147,577.23 28,448,040.63
减：货币资金的期初余额 45,147,577.23 28,448,040.63 19,378,655.94

加：现金等价物的期末余额 - - -

减：现金等价物的期初余额 - - -

现金及现金等价物净增加额 67,465,154.92 16,699,536.60 9,069,384.69



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资产负债表（母公司）

编制单位：福建新华都购物广场股份有限公司 单位：元

资产 2007年12月31日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

流动资产：

货币资金 54,868,450.62 16,057,636.06 13,076,326.79

交易性金融资产 - 37,307,746.89 -

应收票据 - - -

应收账款 20,637,772.99 28,976,814.00 19,955,425.39

预付款项 3,423,801.77 957,361.81 251,773.47

应收利息 - - -

应收股利 - - -

其他应收款 73,980,955.92 88,779,941.13 67,530,172.15

存货 2,202,801.75 1,044,746.19 1,827,611.70

一年内到期的非流
- - -
动资产

其他流动资产 3,074,116.60 3,410.82 -

流动资产合计 158,187,899.65 173,127,656.90 102,641,309.50

非流动资产：

可供出售金融资产 - - -

持有至到期投资 - - -

长期应收款 - - -

长期股权投资 89,984,447.44 58,984,447.44 22,085,709.82

投资性房地产 - - -

固定资产 559,325.97 302,547.18 26,448.26

在建工程 - - -

工程物资 - - -

固定资产清理 - - -

生产性生物资产 - - -

油气资产 - - -

无形资产 218,923.37 - -

开发支出 - - -

商誉 - - -

长期待摊费用 - 3,208.39 8,708.35

递延所得税资产 1,736.74 138,850.39 162,292.62

其他非流动资产 - - -

非流动资产合计 90,764,433.52 59,429,053.40 22,283,159.05

资产总计 248,952,333.17 232,556,710.30 124,924,468.55



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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

资产负债表（母公司）（续）

编制单位：福建新华都购物广场股份有限公司 单位：元

负债和所有者权 2007年12月31日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

流动负债：

短期借款 10,000,000.00 30,000,000.00 -

交易性金融负债 - - -

应付票据 1,000,000.00 500,000.00 -

应付账款 60,283,737.91 56,226,936.70 25,006,976.68

预收款项 - 103,689.60 -

应付职工薪酬 76,230.22 332,023.89 106,411.12

应交税费 4,915,069.56 5,430,119.45 4,135,842.99

应付利息 - - -

应付股利 - - -

其他应付款 26,763,957.66 10,409,314.59 4,011,221.22

一年内到期的非流
- - -
动负债

其他流动负债 19,855.00 53,625.00 -

流动负债合计 103,058,850.35 103,055,709.23 33,260,452.01

非流动负债：

长期借款 - - -

应付债券 - - -

长期应付款 - - -

专项应付款 - - -

预计负债 - - -

递延所得税负债 - 1,349,968.73 -

其他非流动负债 - - -

非流动负债合计 - 1,349,968.73 -

负债合计 103,058,850.35 104,405,677.96 33,260,452.01

所有者权益：

实收资本 80,080,000.00 80,080,000.00 80,080,000.00

资本公积 11,781,803.26 4,522,184.28 2,172,015.88

减：库存股 - - -

盈余公积 6,632,877.54 7,225,785.42 3,382,938.12

未分配利润 47,398,802.02 36,323,062.64 6,029,062.54

外币报表折算差额 - - -

所有者权益合计 145,893,482.82 128,151,032.34 91,664,016.54

负债及所有者权益合计 248,952,333.17 232,556,710.30 124,924,468.55

1-1-181



福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

利润表（母公司）

编制单位：福建新华都购物广场股份有限公司 单位：元

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

一、营业收入 538,938,268.54 298,701,587.30 133,334,104.86

减：营业成本 488,715,155.57 262,897,771.71 116,453,392.50

营业税金及附加 2,174,287.32 1,799,924.55 1,037,649.15

销售费用 643,303.37 907,118.43 69,090.55

管理费用 5,089,130.84 3,387,340.86 1,349,485.88

财务费用 496,546.24 -665,615.52 -949,192.19

资产减值损失 -918,722.33 -156,281.52 406,550.81

加：公允价值变动收益 -8,999,791.50 8,999,791.50 -

投资收益 38,371,807.63 5,471,353.17 8,226,520.02

其中：对联营企业和合营
- - -
企业的投资收益

二、营业利润 72,110,583.66 45,002,473.46 23,193,648.18

加：营业外收入 154,418.09 82,140.31 2,854.39

减：营业外支出 2,995.66 27.19 2,748.22

其中：非流动资产处置损
- -
失

三、利润总额 72,262,006.09 45,084,586.58 23,193,754.35

减：所得税费用 10,714,026.51 6,093,929.94 2,187,792.92

四、净利润 61,547,979.58 38,990,656.64 21,005,961.43

五、每股收益

（一）基本每股收益 0.77 0.49 0.34

（二）稀释每股收益 0.77 0.49 0.34

1-1-182



福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

现金流量表（母公司）

编制单位：福建新华都购物广场股份有限公司 单位：元

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 630,566,367.08 336,500,754.19 133,595,476.74

收到的税费返还 - - -

收到其他与经营活动有关的现金 28,827,073.07 11,276,160.62 48,013.47

经营活动现金流入小计 659,393,440.15 347,776,914.81 133,643,490.21

购买商品、接受劳务支付的现金 564,921,202.31 269,230,014.04 113,614,882.34

支付给职工以及为职工支付的现
2,950,779.20 2,303,407.16 870,977.34
金

支付的各项税费 24,125,644.16 13,950,441.81 4,226,077.47

支付其他与经营活动有关的现金 58,873,516.81 37,899,427.06 6,257,495.39

经营活动现金流出小计 650,871,142.48 323,383,290.07 124,969,432.54

经营活动产生的现金流量净额 8,522,297.67 24,393,624.74 8,674,057.67

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 28,677,313.76 - -

取得投资收益收到的现金 38,371,807.63 5,191,520.31 3,050,776.86

处置固定资产、无形资产和其他长
- - -
期资产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到
- 4,800,000.00 -
的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金 58,000,000.00 10,000,000.00 -

投资活动现金流入小计 125,049,121.39 19,991,520.31 3,050,776.86

购建固定资产、无形资产和其他长
583,476.37 304,630.39 37,985.69
期资产支付的现金

投资支付的现金 - 28,307,955.39 -

取得子公司及其他营业单位支付
31,000,000.00 37,900,000.00 4,800,000.00
的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金 - - 33,000,000.00

投资活动现金流出小计 31,583,476.37 66,512,585.78 37,837,985.69

投资活动产生的现金流量净额 93,465,645.02 -46,521,065.47 -34,787,208.83

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金 - - 30,080,000.00

取得借款收到的现金 25,000,000.00 30,000,000.00 -

收到其他与筹资活动有关的现金 - - -

筹资活动现金流入小计 25,000,000.00 30,000,000.00 30,080,000.00

偿还债务支付的现金 45,000,000.00 - -

分配股利、利润或偿付利息支付的
45,177,128.13 4,891,250.00 -
现金

支付其他与筹资活动有关的现金 - - -

1-1-183



福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

筹资活动现金流出小计 90,177,128.13 4,891,250.00 -

筹资活动产生的现金流量净额 -65,177,128.13 25,108,750.00 30,080,000.00

四、汇率变动对现金及现金等价物的影
- - -
响

五、现金及现金等价物净增加额 36,810,814.56 2,981,309.27 3,966,848.84

加：期初现金及现金等价物余额 16,057,636.06 13,076,326.79 9,109,477.95

六、期末现金及现金等价物余额 52,868,450.62 16,057,636.06 13,076,326.79



1-1-184



福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

现金流量表（母公司）（续）

编制单位：福建新华都购物广场股份有限公司 单位：元

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润 61,547,979.58 38,990,656.64 21,005,961.43
加： 资产减值准备 -918,722.33 -156,281.52 406,550.81

固定资产折旧、油气资产折耗、
93,019.58 28,531.47 995.76
生产性生物资产折旧

无形资产摊销 14,754.63 - -
长期待摊费用摊销 3,208.39 5,499.96 1,833.32

处置固定资产、无形资产和其
- - -
他长期资产的损失

固定资产报废损失 - - -
公允价值变动损失 8,999,791.50 -8,999,791.50 -
财务费用 1,133,128.13 887,250.00 -
投资损失 -38,371,807.63 -5,471,353.17 -8,226,520.02
递延所得税资产减少 137,113.65 23,442.23 -162,292.62
递延所得税负债增加 -1,349,968.73 1,349,968.73 -
存货的减少 -1,158,055.56 782,865.51 -1,745,268.24
经营性应收项目的减少 -41,370,362.38 -40,820,464.41 -20,772,437.82
经营性应付项目的增加 20,036,911.12 39,741,632.22 19,538,515.53
其 他 -274,692.28 -1,968,331.42 -1,373,280.48
经营活动产生的现金流量净额 8,522,297.67 24,393,624.74 8,674,057.67

2．不涉及现金收支的投资和筹资活动：

债务转为资本 - - -

一年内到期的可转换公司债券 - - -

融资租入固定资产 - - -

3．现金及现金等价物净增加情况：

货币资金的期末余额 52,868,450.62 16,057,636.06 13,076,326.79
减：货币资金的期初余额 16,057,636.06 13,076,326.79 9,109,477.95

加：现金等价物的期末余额 - - -

减：现金等价物的期初余额 - - -

现金及现金等价物净增加额 36,810,814.56 2,981,309.27 3,966,848.84

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

二、财务报表编制的基础、合并报表范围及变化情况

（一）财务报表编制的基础

公司财务报表以持续经营为基础进行编制，根据实际发生的交易和事项进行

确认和计量。

公司 2007 年 1 月 1 日起执行财政部 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准

则》。根据中国证监会《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通

知》（证监发[2006]136号）以及《公开发行证券的公司信息披露规范问答第 7

号——新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》（证监会计字

[2007]10 号）的相关要求，本公司报告期内财务报表系按照现行企业会计准则

和《企业会计制度》及其补充规定，并分析《企业会计准则第 38 号——首次执

行企业会计准则》第五条至第十九条对报告期间利润表和各期资产负债表的影

响，按照追溯调整的原则进行编制的。

（二）合并报表范围及其变化

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。公司将全部子公司纳入合

并财务报表的合并范围。如果公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位半数以

上的表决权，也将该被投资单位认定为子公司，纳入合并财务报表的合并范围。

1、2005年纳入合并范围的子公司包括：厦门新华都、漳州新华都、泉州新

华都、晋江新华都、南安新华都、惠安新华都。

2、2006年纳入合并范围的子公司包括：厦门新华都、漳州新华都、泉州新

华都、晋江新华都、南安新华都、惠安新华都、福州新华都、三明新华都、莆田

新华都、龙岩新华都。

3、2007年纳入合并范围的子公司包括：厦门新华都、漳州新华都、泉州新

华都、晋江新华都、南安新华都、惠安新华都、福州新华都、三明新华都、莆田

新华都、龙岩新华都、潮州新华都、新华都科技。纳入合并报表范围的子公司情

况如下：

注册资本 注册 企业组织机构 投资额 拥有权益 纳入合
公司名称 主营业务
(万元) 地址 代码 (万元) 比例 并年度

泉州新华都 1,000 福建泉州 批发零售百货 73566032-5 1,000 100% 2004

漳州新华都 1,000 福建漳州 批发零售百货 72643692-X 1,000 100% 2004

1-1-186



福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

注册资本 注册 企业组织机构 投资额 拥有权益 纳入合
公司名称 主营业务
(万元) 地址 代码 (万元) 比例 并年度

厦门新华都 1,500 福建厦门 批发零售百货 76170648-9 1,500 100% 2004

晋江新华都 510 福建晋江 批发零售百货 77290473-9 510 100% 2005

南安新华都 502 福建南安 批发零售百货 77960446-4 502 100% 2005

惠安新华都 500 福建惠安 批发零售百货 78219287-X 500 100% 2005

福州新华都 500 福建福州 批发零售百货 78450969-9 500 100% 2006

三明新华都 500 福建三明 批发零售百货 79175184-6 500 100% 2006

莆田新华都 500 福建莆田 批发零售百货 79177751-X 500 100% 2006

龙岩新华都 3,000 福建龙岩 批发零售百货 79376846-5 2,100 70% 2006

潮州新华都 2,000 广东潮州 批发零售百货 79778400-8 1,400 70% 2007

计算机及外部
新华都科技 500 福建厦门 66471380-4 500 100% 2007
设备相关业务

注：晋江新华都、南安新华都、惠安新华都为泉州新华都之子公司。截至 2007 年 12
月 31 日，南安新华都和惠安新华都已完成注销。

子公司的详细情况请参见本招股意向书“第四节 发行人的基本情况”之“五

发行人的组织结构”。

三、报告期内采用的主要会计政策和会计估计

（一）收入确认和计量的具体方法

1、销售商品，在公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施

有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关

的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售商品收入的实现。

2、提供劳务，在资产负债日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完

工百分比法确认提供劳务的收入。在资产负债表日提供劳务交易的结果不能够可

靠估计的，分别下列情况处理：

（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本

金额确认提供劳务收入，并按相同的金额结转劳务成本。

（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，应当将已经发生的劳务

成本入当期损益，不确认提供劳务收入。

3、让渡资产使用权：让渡资产使用权收入同时满足下列条件的，予以确认：

（1）相关的经济利益很可能流入企业。

（2）收入的金额能够可靠地计量。

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

4、利息收入金额：按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确

定。

5、使用费收入金额：按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

（二）金融资产和金融负债

本公司按投资目的和经济实质对拥有的金融资产分为交易性金融资产、可供

出售金融资产、应收款项、持有至到期投资四大类。交易性金融资产以公允价值

计量且其变动计入当期损益，可供出售金融资产以公允价值计量且其变动计入股

东权益，应收款项及持有至到期投资以摊余成本计量。

金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余

成本计量的其他金融负债两类。

（三）存货核算方法

1、存货分类

本公司存货主要包括：原材料、包装物、低值易耗品、库存商品等大类。

2、存货盘存制度

本公司存货采用永续盘存法。

3、存货取得和发出的计价方法

公司库存商品入库采用实际成本法核算，商场于商品发出时采用先进先出法

计价，超市期末对各单品按最后一次进价调整库存商品，同时结转已销商品成本；

低值易耗品采用实际成本计价，于领用时采用五五摊销法核算；包装物于领用时

采用一次转销法摊销。

4、存货可变现净值的确定依据

对于库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的存货，以该存货的估计售

价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。

5、存货跌价准备的确认标准及计提方法

当存在以下一项或若干项情况时，将存货的账面价值全部转入当期损益,一

次性予以核销：

（1）已经霉烂变质的存货。

（2）已经过期且无转让价值的存货。

（3）生产中不再需要，并且已无使用价值和转让价值的存货。

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

（4）其他足以证明已无使用价值和转让价值的存货。

当存在以下情况之一时，计提存货跌价准备：

（1）市价持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望。

（2）使用该项原材料生产的产品成本大于产品的销售价格。

（3）因产品更新换代，原有库存材料已不适应新产品的需要，而该原材料

的市场价格又低于其账面成本。

（4）因提供的产品或劳务过时或消费者偏好改变而使市场的需求发生变化，

导致市场价格逐渐下跌。

（5）其他足以证明该项存货实质上已经发生减值的情形。

本公司由于上述原因造成的存货成本不可收回的部分，期末采用成本与可变

现净值孰低计价原则，按存货类别提取存货跌价准备，计入当期损益。

（四）长期股权投资的核算

长期股权投资按取得时的实际成本作为初始投资成本，初始投资成本按以下

原则确定：

1、企业合并形成的长期股权投资：

（1）同一控制下的企业合并，以支付现金、转让非现金资产或承担债务方

式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为

长期股权投资的初始投资成本。

以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得的被合并方所有者权

益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。

（2）非同一控制下的企业合并，在购买日按照《企业会计准则第20号——

企业合并》确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。

2、除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，

按照下列规定确定其初始投资成本：

（1）以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始

投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他

必要支出。

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

（2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允

价值作为初始投资成本。

（3）投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初

始投资成本，但合同或协议价值不公允的除外。

（4）通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企

业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定。

（5）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计

准则第12号——债务重组》确定。

3、长期股权投资的核算方法

（1）成本法核算：能够对被投资单位实施控制的长期股权投资以及对被投

资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能

可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。采用成本法核算时，追加或收回投

资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当

期投资收益。该确认的投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利

润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的

收回。

（2）权益法核算：对被投资单位共同控制或重大影响的长期股权投资，采

用权益法核算。采用权益法核算时，公司取得长期股权投资后，按照应享有或应

分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账

面价值。公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其

他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司负有承担额外

损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认

的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。公司在确认应享有被投资单位净损益的

份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投

资单位的净利润进行调整后确认。如果被投资单位采用的会计政策及会计期间与

公司不一致的，按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调

整，并据以确认投资损益。

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

4、长期股权投资的减值准备

长期股权投资的减值准备按会计政策第14项、资产减值规定处理。

（五）固定资产的核算

1、固定资产的确认标准

是指同时具有下列特征的有形资产：

（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的。

（2）使用寿命超过一个会计年度。

2、固定资产的分类

本公司固定资产分为房屋建筑物、机器设备、运输设备及办公设备四类。

3、固定资产的计价和折旧方法

固定资产按其成本作为入账价值，其中，外购的固定资产的成本包括买价、

增值税、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生

的可直接归属于该资产的其他支出。自行建造固定资产的成本，由建造该项资产

达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。投资者投入的固定资产，按投资

合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价

值入账。融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁

付款额的现值两者中较低者，作为入账价值。

本公司固定资产折旧按原值扣除其预计净残值3%-5%和减值准备后，按预计

使用寿命采用年限平均法分类计提。各类固定资产的预计使用寿命和年折旧率如

下：

资产类别 使用年限(年) 预计残值率(%)

房屋建筑物 40 3-5

机器设备 5-10 3-5

运输设备 10 3-5

其他经营用及办公设备 5 3-5

4、固定资产后续支出

固定资产后续支出在符合：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量，计入固定资产成本。

1-1-191



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以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为长期待

摊费用，在受益期内合理摊销。

（六）无形资产计价和摊销方法

1、无形资产的确认标准

本公司将企业拥有或者控制的没有实物形态，并且与该资产相关的预计未来

经济利益很可能流入企业、该资产的成本能够可靠计量的可辨认非货币性资产确

认为无形资产。

2、初始计量

本公司的无形资产主要为外购的专业软件，分别按以下方式进行初始计量：

（1）外购无形资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费以及直接

归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

（2）投资者投入的无形资产，按照投资合同或协议约定的价值作为成本，

但合同或协议约定价值不公允的除外。无形资产按实际成本计价，按规定的使用

年限采用直线法摊销。

3、无形资产的摊销

本公司无形资产均为外购的专业软件，在 5 年期内平均摊销。本公司每年

年度终了，将对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及未来经济利益消耗方式进

行复核。无形资产的预计使用寿命及未来经济利益的预期消耗方式与以前估计不

同的，将改变其摊销期限和摊销方法。

（七）应收款项坏账确认标准、坏账损失的核算方法

1、坏账确认的标准

（1）债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产依法清偿后，仍然不能收回

的款项。

（2）债务人逾期未履行偿债义务，并且具有明显特征表明确实不能收回的

款项。

以上确实不能收回的款项，报经董事会批准后作为坏账转销。

2、坏账损失的核算方法

（1）对于单项金额重大的应收账款、其他应收款，单独进行减值测试。有

客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差

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额，确认减值损失，计提坏账准备。以后如有客观证据表明价值已恢复，且客观

上与确认该损失发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。

由于公司支付的租赁合同履约保证金在租赁合同期内形成坏账的可能性较小，公

司对还在租赁合同期内的租赁合同履约保证金不计提坏账准备，租赁合同期满后

应收回而未收回的履约保证金转为一般应收款项，从合同期满之日起计算账龄并

计提坏账准备。

对应收票据和预付款项，本公司单独进行减值测试，有客观证据表明其发生

减值的，根据未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认为资产损失，计提

坏账准备。

（2）对于单项金额非重大的应收账款、其他应收款，按账龄特征评估其信

用风险，划分为七个组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的一定比

例计算确定减值损失，计提坏账准备。坏账准备计提比例为：

账 龄 提取比例（%）

0.5 年以内（含 0.5 年，以下类推） 2

0.5—1 年 5

1—2 年 10

2—3 年 20

3—4 年 30

4—5 年 60

5 年以上 100

本公司与控股子公司之间的往来不计提坏账准备。

（八）其他主要资产的减值准备提取政策

本公司于会计期末检查长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产及其

他资产是否存在《企业会计准则第8号--资产减值》第五条规定的各种可能发生

减值的迹象，如果发现上述资产存在减值迹象的，则估计其可收回金额。如果资

产的可收回金额低于其账面价值，则将资产的账面价值减记至可收回金额，减记

的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资

产减值损失一经确认，在以后会计期间不能转回。

本公司对有迹象表明一项资产可能发生减值的，以单项资产为基础估计其可

收回金额。如果难以对单项资产的可收回金额进行估计，则按照该资产所属的资

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产组为基础确定资产组的可收回金额。

（九）借款费用资本化核算方法

1、借款费用资本化的确认原则

借款费用同时满足下列条件，开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的

资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出。

（2）借款费用已发生。

（3）为使资产达到预计可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动

已经开始。

2、借款费用资本化的期间

为购建或者生产符合资本化条件的资产发生的借款费用，满足上述资本化条

件的，在该资产达到预定可使用或者可销售状态前所发生的，计入该资产的成本，

在达到预定可使用或者可销售状态后所发生的，于发生当期直接计入财务费用。

3、借款费用资本化金额的计算方法

在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金

额，按照下列规定确定：

（1）为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借

款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收

入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

（2）为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累

计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资

本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

（十）返利的核算方法

供应商提供的返利是连锁零售行业中零售商和供应商长期合作过程中形成

的一种特定的操作模式。公司根据与供应商签订的购销合同，按货款结算周期获

取固定返利或按季度、年度获取条件返利。

公司的返利方式包括现金方式和转货款方式，由于返利是在双方对账的基础

上根据购销合同、协议等计算并需由供应商确认，另外，返利的计算一般是以实

际销售量为基础的，且双方计算确认还有一个过程，所以公司对于返利的会计核

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算以收到供应商的返利确认函、供应商开具的红字增值税专用发票等为依据，按

照《企业会计准则第1号—存货》的有关规定在供应商返利确认的当期冲减“主

营业务成本”科目。不同返利方式的具体核算方法及依据如下：

1、现金方式返利的确认依据及会计核算方法

（1）现金方式返利的确认依据为同时收到供应商的货币资金和返利确认证

明。

（2）现金方式返利的会计核算方法为将确认的返利扣减增值税后的余额冲

减当期主营业务成本，同时增加货币资金。

2、转货款方式返利的确认依据及会计核算方法

（1）转货款方式返利的确认依据分以下两类：

第一类为供应商只提供返利确认函，不提供红字增值税专用发票。在这种情

况下，公司以收到供应商的返利确认函作为返利的确认依据。

另一类为供应商同时提供返利确认函和红字增值税专用发票。在这种情况

下，公司以收到供应商的返利确认函和红字增值税专用发票作为返利的确认依

据。

（2）转货款方式返利的会计核算方法为将确认的返利扣减增值税后的余额

冲减当期主营业务成本。

在报告期内公司确认的返利金额及其对经营业绩的影响详见下表：

单位：元

项 目 2007 年 2006 年 2005 年

返 利 25,662,946.60 15,345,286.82 4,074,010.03
占当期合并主营业
1.65% 1.53% 0.58%
务收入的比例

发行人会计师经过核查后认为：公司的返利确认原则比较稳健，相应的会计

核算方法符合相关的规定。

根据公司的组织架构及经营规划，母、子公司作为一个整体在经营过程中的

定位原则是：母公司专注于统一采购的谈判、定位及货物的配送，在公司整体经

营过程中，母公司承担了采购人员成本、配送成本、信息系统成本、总部机构运

营成本；子公司专注于市场的营销及执行公司的考核目标，业绩主要体现在购销

差价，及部分返利（地采部分）。因此统采的返利体现在母公司、地采的返利体

现在子公司较为合理。

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由于公司经营主业为零售连锁业务，存货周转速度快（公司2005-2007年期

间的存货周转率分别为 12.57、12.51 和 12.21）公司确认的返利收入与相应的

存货周转基本能匹配。经测算，截至 2007 年 12 月 31 日止，在公司库存的统采

商品中尚未实现最终销售的返利收入金额为12.83万元，占当期已确认返利收入

的0.50%，占当期合并净利润的0.18%。

发行人会计师经过核查后认为：该事项影响金额较小，对公司的经营成果未

构成重大影响。

（十一）会计政策、会计估计的变更

公司于2006年12月31日之前执行原企业会计准则和《企业会计制度》，自

2007年1月1 日起执行财政部于2006年2月15 日颁布的《企业会计准则》。公

司在编制报告期内财务报表时，按照中国证监会《关于做好与新会计准则相关财

务会计信息披露工作的通知》（证监发[2006]136 号）以及《公开发行证券的公

司信息披露规范问答第 7 号——新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编

制和披露》（证监会计字[2007]10 号）的要求确认 2007 年 1 月 1 日的资产负债

表期初数，并以此为基础，根据《企业会计准则第 38 号——首次执行企业会计

准则》的相关规定，对2005年度及2006年度财务报表进行追溯调整。主要会计

政策及会计估计变更情况如下所列：

1、长期股权投资差额：根据《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》和

《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定，属于同一控制下企业合并形成

的长期投资，长期投资的初始投资成本与支付的现金的差额，应当调整资本公积，

资本公积余额不足冲减的，调整留存收益。公司按照规定将 2006 年同一控制下

企业合并产生的股权投资差额冲减留存收益662,584.07元，并相应地调整2005

年、2006年的股权投资差额摊销1,662,624.42元、1,723,361.25元。

2、以公允值计价且变动计入当期损益的金融资产：根据《企业会计准则第

22 号——金融工具确认和计量》的规定，交易性金融资产以公允价值计量且其

变动计入当期损益。公司将在 2006 年购入的基金和股票按公允价值计量，相关

的价值变动计入2006年公允价值变动损益8,999,791.50元。

3、所得税：公司所得税原按照应付税款法进行核算，现根据《企业会计准

则第18号——所得税》的要求采用资产负债表债务法，并调整了2005年度、2006

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年度净利润-1,449,295.00元、223,773.62元。

同时，本公司按《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》要求的格式编

制申报财务报告。

四、非经常性损益

依据经中审核验的非经常性损益明细表，本公司近三年非经常性损益的情况

如下表所示：

单位：元

非经常性损益明细项目 2007 年 2006 年 2005 年

非流动资产处置损益 -30,669.80 -103,751.31 -79,540.62

交易性金融工具公允价值变动损益 -8,999,791.50 8,999,791.50

计入损益的资金占用费净额 157,782.78 1,361,346.37 1,060,577.10

其他营业外收支净额 602,960.73 617,570.26 237,286.88

短期投资收益 38,371,807.63 822,806.31

执行新会计准则转回福利费用 3,099,668.71

合计 33,201,758.55 11,697,763.13 1,218,323.36

所得税的影响数 5,719,492.25 1,763,989.14 305,209.52

非经常性损益税后净利润影响数 27,482,266.30 9,933,773.99 913,113.84

其中:非经常损益对少数股东净损
83,786.06 1,456.13 11,932.22
益影响

归属于母公司所有者的净利润 73,017,287.16 38,428,473.03 21,005,961.43

扣除非经常性损益后归属于母公司
45,618,806.92 28,496,155.17 20,104,779.81
所有者的净利润

扣除非经常性损益后归属于母公司
62.48% 74.15% 95.71%
所有者的净利润的比例

2005 年度，非经常性损益占本公司净利润的比例较小，对公司的经营业绩

影响不大。2006 年度，本公司根据自身的财务状况，运用部分暂时闲置资金购

买了基金及少量股票。由于中国证券市场持续走强，本公司购买的基金也出现了

较大程度的增值，致使2006年度及2007年度公司业绩中，非经常性损益占比较

以往年度出现了较大的变化。2007 年上半年，本公司根据经营发展的需要，已

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将所购买的基金及股票分批出售，截至 2007 年 12 月 31 日，公司未持有交易性

金融资产。

五、主要资产情况

（一）最近一期末固定资产

截至2007年12月31日，本公司的固定资产净值占总资产的29.10%，本公

司各类固定资产的原值、累计折旧、净值等情况如下：

单位：元

固定资产类别 原值 累计折旧 净值 折旧年限 残值率

房屋建筑物 84,673,158.88 6,261,942.06 78,411,216.82 40 年 3%-5%

机器设备 41,042,661.68 13,148,368.33 27,894,293.35 5-10 年 3%-5%

运输设备 11,501,623.50 3,714,355.75 7,787,267.75 10 年 3%-5%

其他经营用及办
68,067,147.09 29,543,020.87 38,524,126.22 5 年 3%-5%
公设备

合 计 205,284,591.15 52,667,687.01 152,616,904.14 - -

（二）最近一期末无形资产

截至 2007 年 12 月 31 日，本公司的无形资产主要是购买的软件。本公司无

形资产情况如下：

单位：元

项目 取得方式 2006年12月31日 本期购入 本期摊销 2007年12月31日 剩余摊销期限

软件 购买 41,437.83 249,868.00 29,030.33 262,275.50 18-59 个月

合计 - 41,437.83 249,868.00 29,030.33 262,275.50 -

公司期末无形资产中不存在需计提减值准备的情况。

六、主要债项

（一）银行借款

1、截至2007年12月31日，本公司银行借款情况如下：

明细情况
类别 授信额度 贷款额度
贷款银行 授信期限 贷款期限 年利率
（万元） （万元）

最高额借款 交通银行股份有 2007.06.14- 2007.08.06-
4,900.00 1,000.00 6.24%
合同 限公司福州分行 2008.05.11 2008.07.10

合 计 —— 4,900.00 —— 1,000.00 —— ——

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上述授信额度协议由福州新华都提供最高额抵押担保和陈发树先生提供最

高额保证。福州新华都以新华福广场1#、2#连体楼2层01 商场提供抵押担保，

抵押担保的最高债权额为4,900.00万元。

（二）应付职工薪酬

截至2007年12月31日，本公司应付职工薪酬明细项目列示如下：

单位：元

项 目 2007 年 12 月 31 日

工资、奖金 -

职工福利费 -

社会保险费 -

其中：医疗保险费 -

基本养老保险费 -

失业保险费 -

工伤保险费 -

生育保险费 -

工会经费及职工教育经费 2,322,183.75

合计 2,322,183.75

2007年公司按照《企业会计准则——第9号职工薪酬》的规定，根据企业实

际情况和职工福利计划确认应付职工薪酬（职工福利费），该项金额与原转入应

付职工薪酬（职工福利费）之间的差额调整管理费用。

（三）应付账款

截至2007年12月31日，本公司应付账款细项目列示如下：

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单位：元

2007 年 12 月 31 日
账 龄
金 额 比例（%）

1 年以内 188,839,682.17 99.10

1－2 年 821,610.51 0.43

2－3 年 472,066.26 0.25

3 年以上 415,115.61 0.22

合 计 190,548,474.55 100.00

（四）预收款项

截至2007年12月31日，本公司预收款项明细项目列示如下：

单位：元

2007 年 12 月 31 日
账 龄
金 额 比例（%）

1 年以内 120,588,144.36 100.00

合 计 120,588,144.36 100.00

（五）其他应付款

截至2007年12月31日，本公司其他应付款明细项目列示如下：

2007 年 12 月 31 日
账 龄
金 额（元） 比例（%）

1 年以内 13,639,873.34 89.87%

1－2 年 625,364.08 4.12%

2－3 年 358,054.50 2.36%

3 年以上 554,713.59 3.65%

合 计 15,178,005.51 100.00%

期末其他应付款中无应付持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东款

项。

（六）或有负债

截至2007年12月31日，公司不存在需要披露的或有事项。

七、股东权益情况

近三年，公司股东权益情况如下：

1-1-200



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单位：元

项 目 2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31

所有者权益：

股 本 80,080,000.00 80,080,000.00 80,080,000.00

资本公积 11,781,803.26 4,522,184.28 2,172,015.88

减：库存股 - - -

盈余公积 8,410,810.93 7,225,785.42 3,382,938.12

未分配利润 56,527,992.60 35,760,879.03 6,029,062.54

归属于母公司所有者权益合计 156,800,606.79 127,588,848.73 91,664,016.54

少数股东权益 14,712,088.41 8,953,770.57 14,281.19

所有者权益合计 171,512,695.20 136,542,619.30 91,678,297.73

2005～2006 年度，公司资本公积的增加，为公司向关联方收取的资金占用

费收入中超过按 1 年期银行存款利率计算的金额扣除相应的所得税影响后的余

额（近三年本公司与关联方资金往来具体情况请参见本招股意向书“第六节 同

业竞争与关联交易”之“三、关联交易”）。2007 年度资本公积变化情况如下：

①本公司 2007 年改制为股份公司时，根据 2006 年度审计报告，以 2006 年末净

资产131,145,148.08元扣除2007年2月分配现金股利44,044,000.00元后与股

本 80,080,000.00 元之间的差额转入 7,021,148.08 元；②向关联方收取的资金

占用费收入中超过按 1 年期银行存款利率计算的金额扣除相应的所得税影响后

的余额为238,470.90元，计入其它资本公积。

八、现金流量

近三年，公司现金流量基本情况如下：

单位：元

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

经营活动产生的现金流量净额 74,751,454.63 95,409,930.13 57,136,536.06

投资活动产生的现金流量净额 58,882,989.09 -109,508,746.66 -60,401,130.96

筹资活动产生的现金流量净额 -66,169,288.80 30,798,353.13 12,333,979.59

现金及现金等价物净增加额 67,465,154.92 16,699,536.60 9,069,384.69

近三年，本公司不存在不涉及现金收支的重大投资和筹资活动。

现金流量分析请参阅本招股意向书“第十节 管理层讨论与分析”之“三、

发行人现金流量的分析”。

九、财务报表附注中的重要事项

1-1-201



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（一）或有事项

截至2007年12月31日，公司不存在需要披露的或有事项。

（二）资产负债表日后事项

公司没有其他需披露的资产负债表日后事项。

（三）其他事项

本公司不存在需要说明的其他事项。

十、近三年的主要财务指标

（一）主要财务指标

项 目 2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31

流动比率 0.84 0.86 0.96

速动比率 0.45 0.58 0.64

资产负债率（母公司，%） 41.39 44.89 25.84

资产负债率（合并，%） 67.29 68.89 68.04

项 目 2007 年 2006 年 2005 年

应收账款周转率（次） 425.64 316.46 542.20

存货周转率（次） 12.21 12.51 12.57

息税折旧摊销前利润（元） 121,444,437.68 67,978,245.17 40,544,856.31

利息保障倍数 77.41 31.40 27.58

每股经营活动产生的现金流量
净额（元/股） 0.93 1.19 0.71

每股净现金流量（元/股） 0.84 0.21 0.11

无形资产占净资产的比例（%） 0.17 0.03 0.02

注：上述指标的计算公式如下：

① 流动比率＝流动资产÷流动负债

② 速动比率＝（流动资产－存货）÷ 流动负债

③ 资产负债率＝（负债总额÷资产总额）×100%

④ 应收账款周转率＝销售收入÷应收账款平均余额

⑤ 存货周转率＝销售成本÷存货平均余额

⑥ 息税折旧摊销前利润＝税前利润+利息+折旧支出+长期待摊费用摊销额+

无形资产摊销

⑦ 利息保障倍数＝（税前利润+利息费用）÷利息费用

1-1-202



福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

⑧ 每股经营活动产生的现金流量净额＝经营活动的现金流量净额÷期末普

通股份总数

⑨ 每股净现金流量＝现金及现金等价物净增加额÷期末普通股份总数

（二）净资产收益率和每股收益

按照《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股

收益的计算及披露》（2007年修订）计算的公司净资产收益率和每股收益如下表

所示：

净资产收益率（%） 每股收益（元/股）
时间 报告期利润
全面摊薄 加权平均 基本每股收益 稀释每股收益

归属于母公司所有者的净利润 46.57 51.35 0.91 0.91

2007 年
扣除非经常性损益后归属于母公
29.09 32.08 0.57 0.57
司所有者的净利润

归属于母公司所有者的净利润 30.12 35.24 0.48 0.48

2006 年
扣除非经常性损益后归属于母公
22.33 26.13 0.36 0.36
司所有者的净利润

归属于母公司所有者的净利润 22.92 33.52 0.34 0.34

2005 年
扣除非经常性损益后归属于母公
21.93 32.08 0.32 0.32
司所有者的净利润

注：上述指标的计算公式如下：

① 全面摊薄净资产收益率=P÷E

其中，P为归属于母公司所有者的净利润或扣除非经常性损益后归属于母公

司所有者的净利润；E为归属于母公司所有者的期末净资产。

② 加权平均净资产收益率=P/（E ＋ NP÷2 ＋ E ×M÷M － E ×M÷M ±
0 i i 0 j j 0

E ×M÷M ）
k k 0

其中：P分别对应于归属于母公司所有者的净利润、扣除非经常性损益后归

属于母公司所有者的净利润；NP 为归属于母公司所有者的净利润；E 为归属于
0

母公司所有者的期初净资产；Ei 为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于母

公司所有者的净资产；E 为报告期回购或现金分红等减少的、归属于母公司所有
j

者的净资产；M 为报告期月份数；M 为新增净资产下一月份起至报告期期末的月
0 i

份数；M 为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数；E 为因其他交易或事
j k

1-1-203



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项引起的净资产增减变动；M 为发生其他净资产增减变动下一月份起至报告期期
k

末的月份数。

③ 基本每股收益=P÷S

S= S ＋ S ＋ S ×M÷M － S ×M÷M－S
0 1 i i 0 j j 0 k

其中：P为归属于母公司所有者的净利润或扣除非经常性损益后归属于母公

司所有者的净利润；S为发行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1

为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数；S 为报告期因发行新
i

股或债转股等增加股份数；S 为报告期因回购等减少股份数；S 为报告期缩股数；
j k

M 报告期月份数；M 为增加股份下一月份起至报告期期末的月份数；M 为减少股
0 i j

份下一月份起至报告期期末的月份数。

④ 稀释每股收益=[P+（已确认为费用的稀释性潜在普通股利息－转换费用）

×（1-所得税率）]/（S ＋ S ＋ S ×M÷M － S ×M÷M—S +认股权
0 1 i i 0 j j 0 k

证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数）

其中，P为归属于母公司所有者的净利润或扣除非经常性损益后归属于母公

司所有者的净利润。公司在计算稀释每股收益时，应考虑所有稀释性潜在普通股

的影响，直至稀释每股收益达到最小。

十一、资产评估情况

根据《公司注册资本登记管理规定》的要求，公司在整体变更为股份有限公

司时，聘请了具有评估资格的福建武夷资产评估有限公司进行了评估。根据福建

武夷资产评估有限公司2007年3月22 日出具的闽武夷评报字（2007）A6015号

评估报告的评估结论，评估情况如下：

项目 评估前账面净值（元） 评估值（元） 评估增值率 评估方法

总资产 234,200,857.31 247,998,592.84 5.89%

总负债 103,055,709.23 103,055,709.23 0.00% 重置成本法

净资产 131,145,148.08 144,942,883.61 10.52%

本次资产评估仅作为折股参考，公司未根据评估结果进行账务处理。

十二、历次验资情况

截至目前，公司共进行了4次验资。有关验资的具体情况请参阅本招股意向

书“第四节 发行人基本情况”之“四、历次验资情况”的有关内容。

1-1-204



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十三、备考利润表

公司已于2007年1月1 日开始全面执行财政部2006年2月15 日颁布的《企

业会计准则》。为使投资者能够更好的预测企业未来的盈利状况和增加与未来财

务报表的可比性，本公司按照新《企业会计准则》的要求编制了备考利润表，即

假定自申报财务报表比较期初开始全面执行财政部2006年2月15 日颁布的《企


业会计准则》。按照上述编制基础，编制2005年度～2006年度备考利润表如下：

编制单位：福建新华都购物广场股份有限公司 单位：元

2006 年度 2005 年度
项 目
合并 母公司 合并 母公司

一、 营业总收入 1,062,923,105.15 298,701,587.30 747,676,509.51 133,334,104.86

二、营业总成本 1,023,771,418.45 268,083,647.37 718,539,953.02 118,284,977.44

其中：营业成本 872,048,799.72 262,897,771.71 614,904,939.10 116,453,392.50

营业税金及附加 5,899,994.27 1,799,924.55 4,299,023.13 1,037,649.15

销售费用 121,016,276.33 907,118.43 84,063,826.18 69,090.55

管理费用 24,107,802.63 3,300,729.72 14,572,639.63 1,267,486.62

财务费用 722,954.59 -665,615.52 342,852.47 -949,192.19

资产减值损失 -24,409.09 -156,281.52 356,672.51 406,550.81

加：公允价值变动收益(损失
8,999,791.50 8,999,791.50
以"一"号填列)

投资收益(损失以"一"号填列) 822,806.31 822,806.31

其中：对联营企业和合营

企业的投资收益

三、 营业利润（亏损以“-”
48,974,284.51 40,440,537.74 29,136,556.49 15,049,127.42
号填列）

加：营业外收入 735,612.40 82,140.31 400,942.07 2,854.39

减：营业外支出 221,793.45 27.19 243,195.81 2,748.22

其中：非流动资产处置损失 -

四、利润总额（亏损总额以
49,488,103.46 40,522,650.86 29,294,302.75 15,049,233.59
“-”号填列）

减:所得税费用 10,773,219.58 6,106,921.61 7,647,534.74 2,200,092.81

五、净利润(净亏损以“-”
38,714,883.88 34,415,729.25 21,646,768.01 12,849,140.78
号填列）

归属于母公司所有者的净
38,811,622.92 34,415,729.25 21,579,281.11 12,849,140.78
利润

少数股东损益 -96,739.04 67,486.90

六、每股利益：

（一）基本每股收益 0.48 0.43 0.35 0.21

（二）稀释每股收益 0.48 0.43 0.35 0.21

1-1-205



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第十节 管理层讨论与分析

一、发行人财务状况分析

（一）资产的主要构成分析

报告期内公司各类资产金额及占总资产的比例如下：

单位：元

资 产 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

流动资产 296,012,597.76 253,155,988.23 177,266,075.32

非流动资产 228,382,636.82 185,693,447.71 109,596,546.72

资产总计 524,395,234.58 438,849,435.94 286,862,622.04

资产占比 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

流动资产 56.45% 57.69% 61.79%

非流动资产 43.55% 42.31% 38.21%

资产总计 100.00% 100.00% 100.00%

近三年，报告期内公司资产规模不断增加。2007年末资产总额较2006年末增

长了19.49%，2006年末资产总额较2005年末增长了52.98%。近三年公司资产总额

不断增加，主要是公司报告期内处于快速扩张阶段，经营发展保持了较快的增长

速度。近三年公司的资产构成基本稳定。2006年及2007年非流动资产占比略微增

加，主要是由于公司2006年及2007年加大了门店的装修及机器设备等经营性固定

资产的投入。

1、流动资产

单位：元

项目 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

货币资金 114,612,732.15 45,147,577.23 28,448,040.63

交易性金融资产 - 37,307,746.89 -

应收账款 3,475,006.84 3,849,866.79 2,504,201.35

预付款项 14,108,963.84 12,442,567.21 11,204,187.92

其他应收款 22,262,860.47 72,367,749.54 77,246,854.60

存货 136,326,003.65 81,647,980.79 57,787,727.82

其他流动资产 5,227,030.81 392,499.78 75,063.00

流动资产合计 296,012,597.76 253,155,988.23 177,266,075.32

项目占比 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

货币资金 38.72% 17.83% 16.05%

1-1-206



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交易性金融资产 - 14.74% -

应收账款 1.17% 1.52% 1.41%

预付款项 4.77% 4.91% 6.32%

其他应收款 7.52% 28.59% 43.58%

存货 46.05% 32.25% 32.60%

其他流动资产 1.77% 0.16% 0.04%

流动资产合计 100.00% 100.00% 100.00%

（1）货币资金分析

截至2007年12月31日，公司货币资金情况如下：

单位：元

项 目 2007-12-31

现金 18,288,666.91

银行存款 88,265,892.50

其他货币资金 8,058,172.74

合 计 114,612,732.15

上表中，其他货币资金构成主要有：公司签发给供应商货款保函的保证金存

款4,780,000.00元（剩余保证期在三个月以内2,780,000.00元，剩余保证期在三

个月以上2,000,000.00元）；银行汇票保证金1,000,000.00元；在途资金

2,278,172.74元。

2007年末公司货币资金余额占流动资产的比例较上年同期增加了20.89个百

分点，主要是由于：①四季度是公司销售旺季，公司主要以零售为主的销售模式

使得公司年末收到的货币资金大幅增加，而公司与供应商的结算存在一定周期，

使公司年末的货币资金余额较大；②公司2007年业绩大幅增长，2007年营业总收

入较2006年增长了54.53%；③公司对关联方的其他应收款已于2007年结清（详见

本招股意向书“第六节三、（三）之偶发性关联交易”）。

（2）交易性金融资产分析

2006年，公司根据自身的财务状况，运用部分暂时性闲置资金购买了基金及

少量股票。2007年上半年，本公司根据经营发展的需要，已将所购买的基金及股

票分批出售。截至2007年12月31日，公司未持有交易性金融资产。

报告期内交易性金融资产的具体项目、各期的期初与期末余额、期间的具体

变化如下：

1-1-207



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单位：元

具体项目 2007 年末 2006 年末 2005 年末

大港股份（股票） - 301,000.00 -
成长先峰（基金） - 18,780,764.39 -
华安宏利（基金） - 13,977,559.08 -
兴业全球视野基金（基金） - 4,248,423.42 -
合 计 - 37,307,746.89 -

公司将上述资产列入资产负债表的“交易性金融资产”项目，会计期末的价

值变动列入利润表“公允价值变动损益”项目，出售后实现的收益列入利润表的

“投资收益”项目。

公司在报告期内各期短期投资收益的具体项目如下：

单位：元

具体项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

一级市场申购新股收益 743,539.87 720,518.36 -
二级市场买卖收益 5,898.38 102,287.95 -
购入基金收益 37,622,369.38 - -
合 计 38,371,807.63 822,806.31 -

公司在报告期内各期公允价值变动损益的具体项目如下：

单位：元

具体项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

大港股份（股票） 21,955.39 -21,955.39 -
成长先峰（基金） -3,780,764.39 3,780,764.39 -
华安宏利（基金） -3,977,559.08 3,977,559.08 -
兴业全球视野基金（基金） -1,263,423.42 1,263,423.42 -
合 计 -8,999,791.5 8,999,791.50 -

履行的决策程序：2006年4月18日，公司股东会决议通过运用闲置资金购

买基金及股票的事宜，决策程序符合当时公司适用的《公司章程》的有关规定。

公司有效控制投资风险的防范措施：

①股份公司设立后，修订了《公司章程》，现行《公司章程》（草案）相关规

定如下：

“第四十条 股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：（一）决定

公司的经营方针和投资计划；……

第一百零七条 董事会行使下列职权：……（三）决定公司的经营计划和投

资方案；……（八）在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、

1-1-208



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资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；……

第一百一十条 董事会应当确定对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外

担保事项、委托理财、关联交易的权限，建立严格的审查和决策程序；重大投资

项目应当组织有关专家、专业人员进行评审，并报股东大会批准。”

②为更有效的控制公司的投资风险，公司制订了《投资管理制度》，并经2007

年 6 月 26 日召开的 2007 年度第一次临时股东大会审议通过，《投资管理制度》

关于股票、基金、债券、委托贷款及其他他债权等投资的决策程序规定如下：

“公司投资行为单笔金额在人民币 500 万元以下（不含 500 万元），且单笔

金额未超过公司最近一期经审计总资产5%，且12个月内累计金额在人民币1,000

万元以下（不含1,000万元），且12个月内累计金额未超过公司最近一期经审计

总资产10%的事项，由公司总经理或总经理办公会批准。

公司投资行为单笔金额在人民币 500 万元以上（含 500 万元），或单笔金额

超过公司最近一期经审计总资产5%，或12个月内累计金额在人民币1,000万元

以上（含 1,000 万元），或 12 个月内累计金额超过公司最近一期经审计总资产

10%；且12个月内累计金额在人民币5,000万元以下（不含5,000万元），且12

个月内累计金额未超过公司最近一期经审计总资产30%的事项，由公司董事会作

出决议批准。

公司投资行为在12个月内累计金额在人民币5,000万元以上（含5,000万元）

或超过公司最近一期经审计总资产30%的事项，由公司董事会审议后提出议案，

提交股东大会批准，并经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。”

（3）应收账款分析

近三年，公司应收账款占流动资产的比例基本稳定。

公司产品销售大多以直接面对终端零售客户的方式进行结算，因此公司应收

账款占流动资产总额的比例很小，且报告期内应收账款的账龄基本在半年以内。

近三年公司应收账款的账龄结构情况请见下表：

单位：元

2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日
账 龄
金 额 比例（%） 坏账准备 金额 比例（%） 坏账准备

半年以内 3,543,283.50 99.92 70,865.67 3,928,435.50 100.00 78,568.71

0.5—1 年 1,670.00 0.05 83.50 - - -

1－2 年 1,113.90 0.03 111.39 - - -

1-1-209



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合 计 3,546,067.40 100.00 71,060.56 3,928,435.50 100.00 78,568.71

2005 年 12 月 31 日
账 龄
金 额 比例（%） 坏账准备

半年以内 2,555,307.50 100.00 51,106.15

0.5—1 年 - - -

1－2 年 - - -

合 计 2,555,307.50 100.00 51,106.15

应收账款最近一年年末余额中无应收持有本公司5%（含5%）以上表决权股份

的股东及关联单位款项。

（4）预付款项分析

近三年公司预付款项占流动资产总额的比例基本稳定。最近一年年末余额中

无持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位及预付关联单位款项。

（5）其他应收款分析

公司2005年末及2006年末其他应收款主要是与关联方的往来款，截至2007

年12月31日，公司对关联方的其他应收款已结清（详见本招股意向书“第六节三、

（三）之偶发性关联交易”）。截至2007年12月31日，公司其他应收款主要系租

赁门店而预付的定金，其他应收款账龄情况如下：

单位：元

2007 年 12 月 31 日
账 龄
金 额 比例（%） 坏账准备

半年以内 4,595,419.05 20.55 25,389.18

0.5—1 年 6,783,646.61 30.34 16,214.58

1—2 年 1,525,958.57 6.82 11,595.86

2—3 年 6,619,734.00 29.60 3,602.80

3—4 年 2,335,357.81 10.44 21,129.60

4—5 年 502,691.12 2.25 22,014.67

5 年以上 - - -

合 计 22,362,807.16 100.00 99,946.69

截至 2007 年 12 月 31 日，公司其他应收款期末余额中前五位金额合计为

11,240,000.00元，占其他应收款余额的50.26%。明细列示如下：

单位：元

名 称 金额 性质或内容 账龄

连国伟 3,000,000.00 商场租赁履约保证金 0.5-1 年

泉州市丰泽商城 3,000,000.00 商场租赁履约保证金 2-3 年

泉州三盛物业管理有限公司 2,000,000.00 商场租赁履约保证金 3-4 年

1-1-210



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名 称 金额 性质或内容 账龄

福建省晋江市华港投资有限公司 2,000,000.00 商场租赁履约保证金 2-3 年

福建阳光房地产开发有限公司 1,240,000.00 商场租赁履约保证金 0.5 年以内

合 计 11,240,000.00

报告期内，上述五位欠款单位或人员与本公司不存在关联关系。

（6）存货分析

近三年，由于公司经营规模不断扩大，存货也随之增加。截至2007年12月31

日，公司存货明细情况如下：

单位：元

2007 年 12 月 31 日
项 目
金额 跌价准备

包装物 891,734.49 -

低值易耗品 696,340.44 -

库存商品 134,737,928.72 -

合 计 136,326,003.65 -

报告期内，库存商品的具体构成及变化情况如下：

单位：元

项目 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

生鲜类 6,838,288.26 3,819,242.06 2,054,660.37

食品类 50,843,257.36 28,902,661.33 22,988,955.92

日用品 38,381,020.60 26,285,961.47 16,897,133.25

百货类 38,675,362.50 21,725,951.77 15,107,138.87

合计 134,737,928.72 80,733,816.64 57,047,888.41

公司库存商品实行单品和类别相结合的品类管理办法，每件商品进入公司

后，MIS系统（商品管理系统）都会详细记录其进销存的情况。根据MIS系统得出

的销售排名、库存周转、毛利贡献率等分析指标，公司及时采取调整商品库存结

构、陈列方式、促销手段等措施，提高公司整体营业额及毛利率。为了控制商品

损耗、查找滞销品和临近保质期商品、并使实物库存与MIS系统记录的库存相一

致，公司采取对贵重商品每日盘点、对易损耗及库存异常等商品进行滚动盘点（经

过30天的滚动，全场所有商品均能盘过一次）、对所有商品年末进行一次性全场

大盘点。对盘点中发现残次品、滞销品、临近保质期商品及库存差异等按公司规

定进行处理。

1-1-211



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报告期内各资产负债表日公司存货未计提跌价准备的原因是：①公司存货种

类多、数量大，从便于管理的角度考虑，公司按照存货类别对存货计提跌价准备；

经测试，报告期内各资产负债表日各类别存货均不存在需计提跌价准备的情况；

②报告期内公司存货周转率较高，2007年、2006年及2005年分别为12.21次、12.51

次、12.57次，周转率平均值为12.43次，平均周转天数为29天，单个存货项目发

生跌价的机会较少；对于周转速度出现异常的商品，按照公司与供应商签订的合

同条款约定，公司可以采取降价促销、加赠促销品促销或者向供应商退货或换货

等手段加快商品消化速度，此部分因加快商品周转而导致的降价损失或费用投

入，供应商一般以销售补差的方式给予补偿，因此此部分商品也不可能产生跌价

损失；③报告期内，中国居民消费价格指数不断上升，公司存货可变现净值低于

成本价的机会较少。

（7）其他流动资产分析

其他流动资产明细项目列示如下：

单位：元

类 别 2007 年 12 月 31 日 期末结存原因

房租等 2,167,411.39 按受益期分摊

待抵扣增值税进项税额 3,059,619.42

合 计 5,227,030.81 ——

本公司其他流动资产主要核算待摊费用，待摊费用2007年较2006年末余额增

加1,231.73%，主要是由于随着公司门店的增加，预付的房屋租赁费相应增加，

同时2007年末待抵扣增值税进项税额增加。

2、非流动资产

单位：元

项目名称 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

固定资产 152,616,904.14 129,190,138.81 70,568,322.73

在建工程 - - -

固定资产清理 - 614.36 -

无形资产 262,275.50 41,437.83 21,000.00

长期待摊费用 70,393,130.92 53,472,727.89 37,592,437.52

递延所得税资产 5,110,326.26 2,988,528.82 1,414,786.47

非流动资产合计 228,382,636.82 185,693,447.71 109,596,546.72

项目占比 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

固定资产 66.83% 69.57% 64.39%

1-1-212



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在建工程 - - -

固定资产清理 - 0.00% -

无形资产 0.11% 0.02% 0.02%

长期待摊费用 30.82% 28.80% 34.30%

递延所得税资产 2.24% 1.61% 1.29%

非流动资产合计 100.00% 100.00% 100.00%

（1）固定资产

公司固定资产的内容主要是房屋建筑物、机器设备、运输设备、办公及其他

经营用设备。2006年固定资产较上年同期增加58,621,816.08元，增长83.07%。

主要是由于公司在2006年向华福大酒店购买了房产，总金额44,727,900.00元（详

见本招股意向书“第六节三、（三）之偶发性关联交易”）。随着经营规模的扩

大，公司2007年加大了门店机器设备、运输设备及办公及其他经营用设备的投入，

导致公司2007年固定资产增加。近三年，公司固定资产占非流动资产的比例基本

稳定。

（2）长期待摊费用

公司长期待摊费用大部分是门店的装修支出。由于公司处于业务扩张阶段，

公司门店数量和营业面积逐年大幅度增加，公司门店的装修支出也相应大幅增

加。近三年，公司长期待摊费用占非流动资产合计额的比例基本稳定。截至2006

年12月31日、2007年12月31日，公司长期待摊费用情况如下：

单位：元

项目名称 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 剩余摊销期限

门店装修支出 64,369,348.92 46,758,213.89 6-120 个月

租金 6,023,782.00 6,714,514.00 117 月

合计 70,393,130.92 53,472,727.89 -

注：租金为公司代业主福建省晋江市华港投资有限公司垫付的装修工程款，在 2005年晋
江洪山店开业后，该代垫款项在租赁合同期内按 57,561.00 元/月用于抵付租金。

（3）递延所得税资产

公司近三年递延所得税资产的情况如下：

单位：元

可抵扣暂时性差异内容 2007年12月31日 2006年12月31日 2005年12月31日

资产减值准备 37,207.31 189,019.37 171,481.82

开办费 68,698.02 188,049.68 388,233.58

未弥补亏损 5,004,420.93 2,611,459.77 855,071.07

合计 5,110,326.26 2,988,528.82 1,414,786.47

1-1-213



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3、主要资产减值准备的计提情况

单位：元

项 目 2007年12月31日 2006年12月31日 2005年12月31日

一、应收款项坏账准备

应收账款 71,060.56 78,568.71 51,106.15

其他应收款 99,946.69 1,009,389.81 1,061,261.46

二、固定资产减值准备

房屋建筑物 - - -

机器设备 - - -

运输设备 - - -

办公及其他经营用设备 - - -

合计 171,007.25 1,087,958.52 1,112,367.61

公司2007年末其他应收款坏账准备大幅减少，主要是原关联方华福大酒店有

限公司欠款58,000,000.00元已于2007年2月底前收回，已计提的坏账准备

870,000.00元相应转回所致。

公司近三年末固定资产未出现减值情形，无须计提减值准备。

公司对应收账款、其他应收款、固定资产等主要资产制定并实施了严格的减

值准备计提政策。公司管理层认为：公司制定了稳健的会计估计政策，主要资产

的减值准备充分、合理，充分恰当反映了资产质量的实际情况，能够保证公司的

资本保全和持续经营。

本公司针对无形资产建立了谨慎的减值准备计提政策，且年末均进行了减值

测试并经过了中审的审计确认。公司管理层认为，本公司无形资产充分执行了减

值准备计提政策。

（二）负债的主要构成分析

单位：元

项目名称 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

流动负债 352,882,539.38 294,026,847.91 185,614,324.31

非流动负债 - 8,279,968.73 9,570,000.00

负债合计 352,882,539.38 302,306,816.64 195,184,324.31

项目占比 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

流动负债 100.00% 97.26% 95.10%

非流动负债 - 2.74% 4.90%

负债合计 100.00% 100.00% 100.00%

近三年，公司的负债构成没有发生大的变化。公司流动负债是负债的主要构

1-1-214



福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

成部分，近三年呈现小幅增加的趋势；公司非流动负债占公司负债总额的比例不

大，近三年呈现小幅下降的趋势。公司这种负债构成特点是与公司的主营业务特

征相吻合的。公司的经营模式有以下几个特点：①公司与供货商的结算存在周期

性；②公司大部分经营性场地都是租赁取得，自有固定资产较少，可以用于抵押

而获取长期借款的固定资产数量有限。因此，伴随着公司业务规模的扩大，公司

流动负债也随之增加，但非流动负债不能同比增长，导致公司流动负债在债务结

构中的比例逐渐增加。

1、流动负债

单位：元

项目名称 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

短期借款 10,000,000.00 30,000,000.00 -

应付票据 1,000,000.00 500,000.00 -

应付账款 190,548,474.55 143,358,751.22 107,009,758.70

预收款项 120,588,144.36 61,595,678.74 27,373,656.77

应付职工薪酬 2,322,183.75 6,925,466.40 3,056,533.69

应交税费 12,113,478.14 10,263,948.76 7,970,876.30

其他应付款 15,178,005.51 40,815,133.89 40,203,498.85

其他流动负债 1,132,253.07 567,868.90 -

流动负债合计 352,882,539.38 294,026,847.91 185,614,324.31

项目占比 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

短期借款 2.83% 10.20% -

应付票据 0.28% 0.17% -

应付账款 54.00% 48.76% 57.65%

预收款项 34.17% 20.95% 14.75%

应付职工薪酬 0.66% 2.36% 1.65%

应交税费 3.43% 3.49% 4.29%

其他应付款 4.30% 13.88% 21.66%

其他流动负债 0.32% 0.19% -

流动负债合计 100.00% 100.00% 100.00%

（1）短期借款

2007年6月14日，公司实际控制人陈发树先生为公司与交通银行股份有限公

司福州分行签订的3511102007L100000200号最高额借款合同提供担保，担保的最

高债权额为4,900.00万元，该最高额借款合同的授信期限为2007年6月14日至

2008年5月11日；福州新华都为上述最高额借款合同提供抵押担保，抵押财产为

新华福广场1#、2#连体楼2层01商场，抵押担保的最高债权额为4,900.00万元，

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该最高额借款合同的授信期限为2007年6月14日至2008年5月11日。2007年12月31

日公司短期借款1,000.00万元为上述最高额借款合同项下的额度使用。截至2007

年12月31日止，公司不存在已到期未归还的短期借款。

（2）应付账款

公司目前的采购结算政策主要有两种：①货到0～15天，即本月收到的货物

自收到货物之日起0～15天进行结算；②月结30天，即本月收到的货物自下个月

月初起0～30天进行结算。

公司应付账款主要是经营过程中的采购款，且大部分应付账款的账龄在一年

以内。2007年末、2006年末，公司应付账款分别较上年末增长32.92%、33.97%，

主要系公司门店数量不断增加，采购规模不断增长所致。

公司2007年12月31日的应付账款账龄情况如下：

单位：元

2007 年 12 月 31 日
账 龄
金 额 比例（%）

1 年以内 188,839,682.17 99.10

1－2 年 821,610.51 0.43

2－3 年 472,066.26 0.25

3 年以上 415,115.61 0.22

合 计 190,548,474.55 100.00

2007年末，公司应付账款中无欠持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股

东单位及关联单位款项。

（3）预收款项

公司截至2007年12月31日预收款项账龄及构成情况如下：

单位：元

2007 年 12 月 31 日
账 龄
金 额 比例（%）

1 年以内 120,588,144.36 100.00

合 计 120,588,144.36 100.00

构 成 金 额 比例（%）

提货卡款 111,850,327.44 92.75%

预收大宗客户商品款 8,737,816.92 7.25%

合 计 120,588,144.36 100.00

公司在零售业务经营过程中，通过进一步细分客户，将客户对象分为小额客

户和大宗客户。小额客户主要是指个人客户；大宗客户主要指企业客户以及机关、

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团体客户。为方便大宗客户的消费行为，公司在各门店设立团购部门，负责向大

宗客户的销售事宜。部分大宗客户采购量较大、需要分次提货时，在向公司预付

货款后，公司向其发放提货卡，客户凭提货卡在一定期限内以预付的款项金额为

限提货。公司预收款项2007年末较2006年末余额增长95.77%，2006年末较2005

年末余额增长125.02%，主要系公司门店数量增加，经营规模扩大，公司向客户

发放提货卡及预收大宗客户商品款增加，从而使预收款项相应增加。

报告期内，客户通过提货卡方式进行消费金额及占公司主营业务收入比例情

况如下：

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

主营业务收入（元） 1,558,879,017.95 1,005,399,851.41 700,465,771.82

其中：提货卡消费金额（元） 281,642,870.48 175,010,514.19 37,031,707.40

占比 18.07% 17.41% 5.29%

公司确认收入不区分小额客户或大宗客户，一律以商品通过门店的终端收银

机来确认销售收入。

报告期内，公司预收款项的前五名客户（与提货卡款余额前五名客户相同）

情况如下：

单位：元

2007 年 12 月 31 日
序号
名称 金额

1 福建嘉龙房地产开发有限公司 386,689.36

2 泉州千亿地产有限公司 339,023.50

3 泉州太子酒店有限公司 312,567.58

4 厦门福厦苏宁电器有限公司 289,123.60

5 漳州 7***9部队 178,560.11

合计 —— 1,505,964.15

2006 年 12 月 31 日
序号
名称 金额

1 福建嘉龙房地产开发有限公司 346,750.12

2 泉州联广广告有限公司 231,910.30

3 福建富士通信息软件有限公司 189,963.00

4 泉州太子酒店有限公司 189,260.57

5 福建金爵房地产开发有限公司 174,867.30

合计 —— 1,132,751.29

2005 年 12 月 31 日
序号
名称 金额

1 泉州千亿地产有限公司 269,768.00

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2 福建嘉龙房地产开发有限公司 231,456.91

3 泉州联广广告有限公司 215,810.62

4 泉州盈众汽车销售有限公司 196,642.73

5 福建金爵房地产开发有限公司 125,661.39

合计 —— 1,039,339.65

（4）应付职工薪酬

2007年12月31日，公司应付职工薪酬较年初减少66.47%，这主要是2007年公

司按照《企业会计准则第9号--职工薪酬》的规定，根据企业实际情况和职工福

利计划确认应付职工薪酬（职工福利费），该项金额与原转入应付职工薪酬（职

工福利费）之间的差额调整管理费用所致。

（5）应交税费

截至2007年12月31日，公司应交税费明细情况如下：

单位：元

税 种 适用税率 2007 年 12 月 31 日

营业税 5% 684,708.78

所得税 15%、33% 5,096,106.17

增值税 13%、17% 4,625,740.36

防洪护堤费 0.07%--0.10% 308,925.31

其他 —— 1,397,997.52

合计 —— 12,113,478.14

近三年，应交税费占流动负债的比例不大，且占比比较稳定。

（6）其他应付款

公司2007年末其他应付款较2006年末减少62.81%，主要系应付关联方往来款

减少（详见本招股意向书“第六节三、（三）偶发性关联交易”）。

（7）其他流动负债

公司其他流动负债主要是由于结算单据未到达而产生的负债。截至2007年12

月31日，公司其他流动负债明细情况如下：

单位：元

项 目 2007 年 12 月 31 日

借款利息 19,855.00

水电费 343,341.24

租金 650,020.91

保洁费等 119,035.92

合计 1,132,253.07

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2、非流动负债

单位：元

项目名称 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

长期借款 - 6,930,000.00 9,570,000.00

递延所得税负债 - 1,349,968.73 -

非流动负债合计 - 8,279,968.73 9,570,000.00

项目占比 2007 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日

长期借款 - 83.70% 100.00%

递延所得税负债 - 16.30% -

非流动负债合计 - 100.00% 100.00%

（1）长期借款

公司2005年末、2006年末长期借款均为控股子公司漳州新华都购买房产的按

揭抵押借款。2007年上半年，漳州新华都购买房产的按揭抵押借款本息已全部偿

还。

近三年公司不存在用于日常经营的长期借款，主要是由于公司可用于作为长

期借款抵押品的自有资产较少。随着公司经营规模的扩大，公司目前的负债结构

将不利于公司的持续、稳健经营。公司将在保持公司业绩稳健增长的基础上，通

过完善公司资产结构，逐步改善现有的负债结构。

（2）递延所得税负债

按照新会计准则的规定，交易性金融资产按照公允价值计价，公允价值变动

计入当期损益。因此，本公司2006年运用暂时性闲置资金所购买的基金及少量股

票在2006年的公允价值变动需计入2006年度损益。由此产生2006年年末递延所得

税负债1,349,968.73元。2007年上半年，公司已将交易性金融资产全部出售，递

延所得税负债也相应转回。

（三）偿债能力分析

1、公司偿债能力分析

项 目 2007年12月31日 2006年12月31日 2005年12月31日

流动比率 0.84 0.86 0.96

速动比率 0.45 0.58 0.64

资产负债率（母公司，%） 41.39% 44.89% 25.84%

资产负债率（合并，%） 67.29% 68.89% 68.04%

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

息税折旧摊销前利润（元） 121,444,437.68 67,978,245.17 40,544,856.31

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利息保障倍数（倍） 77.41 31.40 27.58

近三年，公司流动比率和速动比率基本保持稳定。2007年12月31日公司速动

比率较上年同期有所下降，主要是因为公司2007年门店数量增加导致公司2007

年末存货较上年同期增加比例（2007年末公司存货较上年同期增长了66.97%）超

过公司2007年末流动资产增加比例（2007年末公司流动资产较上年同期增长了

16.93%）所致。

公司2006年末资产负债率（母公司）较上年有所增加，主要是因为公司2006

年增加短期借款3,000.00万元及经营规模扩大而使应付账款增加所致。报告期

内，公司资产负债率（母公司）仍处于合理水平。

公司利息保障倍数较高，反映公司偿债能力较强。

综合上述几点，本公司管理层认为，公司负债水平合理，近三年息税折旧摊

销前利润及利息保障倍数均较高，偿债压力不大，且银行资信状况良好，因此，

公司能够按时足额清偿贷款利息和本金。然而，由于本公司资产结构存在自有固

定资产较少的特点，在现有基础上进一步提升债务融资尤其是长期债务融资的空

间有限，本次股权融资后，将有助于提高公司的偿债能力，并将改善公司的融资

结构。

2、与同行业上市公司偿债能力指标比较分析

目前中国A股上市公司中，武汉中百（000759）、华联综超（600361）、友

谊股份（600827）与本公司具有较好的可比性。公司与同行业可比上市公司偿债

能力指标比较情况如下：

项目 公司名称 2007.12.31 2006.12.31 2005.12.31

武汉中百 0.72 0.58 0.59

华联综超 1.02 1.02 0.83

流动比率 友谊股份 0.85 0.74 0.68

以上均值 0.86 0.78 0.70

新华都 0.84 0.86 0.96

武汉中百 0.36 0.30 0.28

华联综超 0.77 0.79 0.59

速动比率 友谊股份 0.63 0.49 0.33

以上均值 0.59 0.53 0.40

新华都 0.45 0.58 0.64

资产负债率（合并，%） 武汉中百 69.11 69.98 68.28

华联综超 57.03 53.91 67.83

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友谊股份 67.66 69.04 64.83

以上均值 64.60 64.31 66.98

新华都 67.29 68.89 68.04

武汉中百 40.92 22.24 27.01

华联综超 59.60 53.88 67.01

资产负债率（母公司，%） 友谊股份 13.58 12.89 18.46

以上均值 38.03 29.67 37.49

新华都 41.39 44.89 25.84

武汉中百 5.49 3.21 2.75

华联综超 16.42 12.20 8.86

利息保障倍数（倍） 友谊股份 34.70 39.14 23.95

以上均值 18.87 18.18 11.85

新华都 77.41 31.40 27.58

2005年末及2006年末，本公司流动比率及速动比率均优于可比上市公司平均

水平。

2005年末，本公司资产负债率（母公司）低于可比上市公司平均水平。2006

年末公司资产负债率高于可比上市公司平均水平，且高于公司2005年末水平，主

要是由于母公司在2006年增加短期借款3,000.00万元所致。

（四）资产周转能力分析

1、公司资产周转能力分析

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

应收账款周转率（次） 425.64 316.46 542.20
存货周转率（次） 12.21 12.51 12.57

公司产品销售模式是直接面对终端零售客户。因此，公司大部分产品销售是

以现金结算方式进行的，应收账款占资产总额的比例很小。公司应收账款周转率

较高，表明公司资产周转能力较强。公司2006年应收账款周转率较上年同期有所

下降，这主要是因为公司2006年末应收账款增加所致，2005年末、2006年末公司

应收账款主要是向关联方销售商品形成的（详见本招股意向书第六节 三之关联

交易），若剔除对关联方的应收账款，公司应收账款周转率将大大提高。

公司在经营过程当中，成功开发并不断完善了公司的MIS系统。通过MIS系统，

公司总部可以及时了解各门店的采购需求，合理安排采购，使公司库存保持最低，

提高存货周转能力。近三年，公司存货周转率一直保持在较好的水平。

尽管公司资产周转能力较强，但公司管理层已经意识到，与外资零售商相比，

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公司在资产周转能力方面还存在差距。因此，本公司希望通过此次募集资金，完

善公司的物流配送及信息系统，强化公司在超市连锁经营方面的核心竞争力。

2、与同行业上市公司资产周转能力指标比较分析

公司与同行业可比上市公司资产周转能力指标比较情况如下：

项目 公司名称 2007 年度 2006 年度 2005 年度

武汉中百 426.47 271.32 278.77

华联综超 1,390.47 1,261.88 753.67

应收账款周转率（次） 友谊股份 320.60 483.22 176.28

以上均值 712.51 672.14 402.91

新华都 425.64 316.46 542.20

武汉中百 9.53 8.23 7.40

华联综超 12.43 13.13 13.80

存货周转率（次） 友谊股份 9.07 8.56 9.53

以上均值 10.34 9.97 10.24

新华都 12.21 12.51 12.57

报告期内，与可比上市公司比较而言，公司应收账款周转率处于中间水平。

这主要是因为零售业务的应收账款周转率普遍高于百货业务，在与可比上市公司

比较中，公司零售业务在公司整体业务中的构成比例处于中间水平。

与可比上市公司比较而言，2005年～2006年，公司存货周转率均高于可比上

市公司平均水平。

（五）持有交易性金融资产的情况

截至2007年12月31日，公司没有持有金额较大的交易性金融资产、可供出售

的金融资产、借与他人的款项、委托理财等财务性投资。

二、发行人盈利能力分析

（一）营业总收入分析

1、按照业务性质分类

报告期内，公司营业总收入按照业务性质分类情况如下：

单位：元

项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

主营业务收入 1,558,879,017.95 1,005,399,851.41 700,465,771.82

其他业务收入 83,620,993.24 57,523,253.74 47,210,737.69

其中：租赁收入 14,704,547.84 8,762,847.35 6,678,978.69

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促销服务费收入 68,196,445.40 48,760,406.39 40,531,759.00

信息咨询费收入 720,000.00 - -

合 计 1,642,500,011.19 1,062,923,105.15 747,676,509.51

项目占比 2007 年度 2006 年度 2005 年度

主营业务收入 94.91% 94.59% 93.69%

其他业务收入 5.09% 5.41% 6.31%

其中：租赁收入 0.90% 0.82% 0.89%

促销服务费收入 4.15% 4.59% 5.42%

信息咨询费收入 0.04% - -

合 计 100.00% 100.00% 100.00%

近三年，公司营业总收入保持了快速增长。2007年营业总收入较2006年增长

了54.53%，2006年营业总收入较2005年增长了42.16%。报告期内，公司营业总收

入主要由主营业务收入与其他业务收入构成。

（1）主营业务收入

公司营业总收入的大幅增长，主要系主营业务收入的大幅增长所致。公司

2007年主营业务收入较2006年增长了55.05%；2006年主营业务收入较2005年增长

了43.53%。由于公司一直将主营业务收入做为公司获得收入增长的最重要来源，

公司主营业务收入占公司营业总收入的比重逐年上升，由2004年的93.69%提升至

2007年的94.91%。

（2）其他业务收入

其他业务收入包括租赁收入、促销服务费收入和信息咨询费收入。租赁收入

主要是将门店的部分面积转租给其他经营者取得的收入；促销服务费收入主要是

向供应商收取的印刷费、促销活动费及广告宣传费等；信息咨询费主要是子公司

新华都科技向供应商收取的信息服务费。促销服务费是目前我国连锁超市业态普

遍存在现象，近三年，随着公司规模的扩大，公司促销服务费收入逐年增长。公

司2007年其他业务收入较2006年增长了45.36%，2006年其他业务收入较2005年增

长了21.84%，增长幅度均小于公司同期主营业务收入的增长幅度，其他业务收入

占公司营业总收入的比重也逐年下降。

2、按照产品类别分类

单位：元

项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

生鲜类 360,956,723.84 231,550,504.15 163,204,271.40

食品类 456,384,219.51 286,121,933.92 188,729,471.35

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日用品 329,991,007.98 193,095,283.83 136,821,281.26

百货类 411,547,066.62 294,632,129.51 211,710,747.81

合计 1,558,879,017.95 1,005,399,851.41 700,465,771.82

项目占比 2007 年度 2006 年度 2005 年度

生鲜类 23.15% 23.03% 23.30%

食品类 29.28% 28.46% 26.94%

日用品 21.17% 19.21% 19.53%

百货类 26.40% 29.30% 30.22%

合计 100.00% 100.00% 100.00%

近三年，公司主营业务收入来自于食品类和百货类的比例始终排在头两位，

来自生鲜类和日用品的比例基本保持稳定。

报告期内，来自食品类的绝对金额和占比都增长显著。其中，来自食品类的

收入2007年度较2006年度增长了59.51%，2006年度较2005年度增长了51.60%。来

自食品类收入的大幅增长表明消费者用于食品类的消费支出不断提高，并呈现高

速增长趋势。基于这一特点，公司管理层将有针对性地调整经营方式，在当前良

好的市场环境下，争取收入获得更大的提高。

3、按照地区分布分类

单位：元

地 区 2007 年度 2006 年度 2005 年度

闽南地区 985,736,023.39 814,496,540.44 700,465,771.82

闽东地区 371,152,391.36 176,240,565.06 -

闽西、北地区 200,454,034.46 14,662,745.91 -

广东地区 1,536,568.74 - -

小计 1,558,879,017.95 1,005,399,851.41 700,465,771.82

地区占比 2007 年度 2006 年度 2005 年度

闽南地区 63.23% 81.01% 100.00%

闽东地区 23.81% 17.53% -

闽西、北地区 12.86% 1.46% -

广东地区 0.10% - -

小计 100.00% 100.00% 100.00%

注：厦门、漳州、泉州属于闽南；福州、莆田属于闽东；龙岩、三明属于闽西、北；潮

州属于广东。

近三年公司主营业务收入的地区构成情况较好得反映出公司的经营发展思

路。自公司成立以来，公司就制定了以闽南为中心、逐步向福建省内其他地区及

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周边省份发展的总体经营思路。

（1）闽南地区

作为公司业务发展重心的闽南地区，公司不断强化其优势地位。2004年设立

控股子公司厦门新华都，并收购漳州新华都、泉州新华都控股权；2006年厦门新

华都、漳州新华都、泉州新华都成为公司全资子公司；2004年～2007年闽南地区

门店数量不断增加，截至2007年12月31日，公司在闽南地区门店数量共17家。公

司不断巩固闽南地区市场的一系列举措也使闽南地区的主营业务收入大幅增长。

其中，2007年度主营业务收入较2006年度增长了21.02%，2006年度较2005年度增

长了16.28%。

（2）闽东地区

2006年，公司相继设立全资子公司福州新华都、莆田新华都，截至2007年12

月31日，公司在闽东地区的门店共5家。2006年当年闽东地区的主营业务收入就

达176,240,565.06元，占当期公司主营业务收入总额的17.53%；2007年度主营业

务收入达371,152,391.36元，占当期公司主营业务收入的比例上升到23.81%。闽

东地区成为继闽南地区后公司第二个业务重心地区，并有望持续、快速增长。

（3）闽西、北地区

2006年度，公司设立子公司龙岩新华都，通过与连国伟合作的方式拓展龙岩

市场；设立全资子公司莆田新华都拓展莆田市场。截至2007年12月31日，公司在

闽西、北地区的门店共12家。2006年当年闽西、北地区主营业务收入达

14,662,745.91元，占当期公司主营业务收入总额的1.46%；2007年度主营业务收

入增加到200,454,034.46元，占当期公司主营业务收入总额的12.86%。闽西、北

地区有望获得快速增长。

（4）广东地区

2007年2月，公司设立子公司潮州新华都，通过与连国伟合作的方式拓展潮

州市场，截至2007年12月31日，公司在潮州有1家门店。潮州市场的开拓符合公

司逐步向周边省份拓展的战略方针，潮州市场作为公司向省外拓展的桥头堡，有

着重要的意义。

4、季节性特点

受国内节假日分布等因素的影响，公司的销售具有较为明显的季节性特点。

报告期内各季度主营业务收入占当期全年主营业务收入比例的季节性情况如下：

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年度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度

2007 26.61% 19.75% 25.22% 28.42%

2006 24.78% 22.99% 24.38% 27.85%
2005 27.47% 21.47% 24.30% 26.76%

从上表可以看出，公司第一季度、第四季度销售占比较大，第二季度占比最

小。主要是由于元旦、春节集中在一季度，而国庆节、圣诞节集中在四季度，这

些节日均是购物旺季。

（二）利润分析

1、影响利润的因素分析

公司主要从事大卖场、综合超市及百货的连锁经营。影响公司盈利能力稳定

性及持续性的因素主要包括：

（1）门店培育期

培育期即为从新门店开业到实现即时盈亏平衡的持续时间，如培育期为6个

月，那么即门店于第7个月开始实现当月盈利（并未弥补完前期亏损），同时在

以后的绝大多数月份以及年度持续盈利。培育期越短，门店越早实现盈利。公司

门店平均培育期越短，则公司盈利能力越强。

①新门店开业后需经历培育期的主要原因

A、一个新门店开业后，目标顾客从认知、认可一个新门店到经常来此购物

消费需要一个时间过程，因此新店初期客流量会偏少；

B、开业初期商品结构未必能马上到完全符合目标顾客的需求，需要经过开

业后一段时间才能调整到位，客单价（即平均每个顾客每次在门店消费的金额）

将是一个持续提升的过程；

C、为引导顾客经常性、习惯性地转到新门店购物，开业初期几个月内商品

的售价会定得比较低、促销力度会较大，所以毛利率会较低。

以上三项内容是新门店培育期内的普遍规律。另外，如果新门店所在地门店

数量少、规模小，可能会因成本提高而造成亏损，使培育期较长，具体原因如下：

A、门店分摊子公司运营成本：公司在每个地级市以子公司的形式运营，每

个子公司需要设立单独的总经理、财务部、人事行政部等，如在该地门店数量少、

规模小，则平均每家门店分摊子公司的运营成本高；如门店数量增多，但由于总

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经理、财务部、人事行政部等部门将不再增加，则平均每家门店分摊子公司的运

营成本低。

B、配送与采购成本：对于统采商品，需要从配送中心配送到门店，门店所

在地的销售规模较小时，日常配送量较小，配送成本较高；对于地采商品，在销

售规模较小时，子公司在当地的议价能力较低。

②公司门店的培育期情况

公司门店根据培育期长短、开业年度分别分类统计如下（说明：漳州胜利店、

泉州丰泽店、泉州新门店开业早于公司设立，而且当时门店的规模、竞争环境和

现在有较大区别，因此未纳入统计比较）：

公司门店按培育期长短分为6个月内、12个月内、超过12个月三类，分类统

计如下：

A、培育期在6个月之内的门店为20家，以开业作为起始日计算，这些门店在

头一个季度内实现利润-110.10万元，平均每家亏损5.51万元；头一个半年内（仅

统计有完整半年经营纪录的19家）实现利润281.31万元，平均每家盈利14.81万

元；头一个年度内实现利润1,378.93万元（仅统计有完整一年经营纪录的16家），

平均每家盈利86.18万元。

B、培育期在12个月之内的门店为6家，以开业作为起点日计算，这些门店在

头一个季度内实现利润-162.88万元，平均每家亏损27.15万元；头一个半年内实

现利润-465.61万元，平均每家亏损77.60万元；头一个年度内实现利润-1,227.58

万元，平均每家亏损204.60万元；头两个年度内（仅统计有完整两年经营纪录的

3家）实现利润-150.08万元，平均每家亏损50.03万元；头三个年度内（仅统计

有完整三年经营纪录的2家）实现利润9.27万元，平均每家盈利4.68万元。

C、培育期超过12个月的门店为6家，以开业作为起点日计算，这些门店在头

一个季度内实现利润-143.27万元，平均每家亏损23.88万元；头一个半年内实现

利润-476.59万元，平均每家亏损79.43万元；头一个年度内实现利润-1,033.39

万元，平均每家亏损172.23万元；头两个年度内（仅统计有完整两年经营纪录的

3家）实现利润-568.44万元，平均每家亏损189.48万元；完整三年经营纪录的家

数不足，不再统计。

以开业年度分类，统计如下：

A、2004年新开设门店2家，培育期均为12个月内，当年造成亏损214.31万元，

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平均每家亏损107.16万元；

B、2005年新开设门店5家，其中培育期在6个月之内的3家，培育期超过12

个月的2家，当年造成亏损20.24万元，平均每家亏损4.05万元。但因母公司和泉

州丰泽店的盈利增长，公司净利润（扣除非经常性损益后）比04年增长1,867万

元，增长1,407%；

C、2006年新开设门店10家，其中培育期在6个月之内的6家，培育期在12个

月内的1家，培育期超过12个月的3家，当年实现盈利341.76万元，平均每家盈利

34.18万元；同时因母公司、老门店的盈利增长以及次新门店由亏损转为盈利，

公司净利润（扣除非经常性损益）比05年增长839万元，增长41.74%；

D、2007年新开设门店15家，其中培育期在6个月之内的11家，培育期在12

个月之内的3家，培育期超过12个月的1家，当年共计造成亏损602.80万元，平均

每家亏损40.19万元；但因母公司、老门店的盈利增长以及次新门店由亏损转为

盈利，公司净利润（扣除非经常性损益）比06年增长1,712万元，增长60.09%。

③对于长期亏损的门店（指接近或者超过24个月培育期的门店），公司将依

以下情况对其进行取舍：

A、出于公司战略需要，比如在当前在当地仅有一家门店的，而且将有可能

在当地再开设门店的，那么公司将继续承担亏损；

B、虽然不是公司战略需要，但是亏损额在降低、销售额在提高的门店，公

司也将继续承受亏损，因为这样的门店将可能在某个时点由亏损转为盈利；

C、不是公司战略需要，而且亏损额在增加、销售额没有明显提高的门店，

公司将关闭此门店。

④公司如何控制募投项目新开设31家门店因培育期内亏损所带来的风险

公司采取滚动式的门店拓展策略，本次发行募集资金拟新设门店将在 2009

年底前陆续开业。募集资金拟新设的31家门店中，2007年已经开业2家，而“厦

门农改超一揽子计划”项目包含了多家小的农改超门店，规划于 2009 年底之前

陆续开业。剔除上述 3 家外，其余 28 家在 2008 年、2009 年的开业时间以及盈

利预估如下（为便于体现门店滚动发展的效果，下表除列出拟新开的 28 家门店

外，还加入了2006年和2007年内已经开业的门店）：

新门店开业时间及盈利预估表

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盈利门店家数
开业门
开业时间 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年
店家数 2006 年 2007 年
(预估) (预估) (预估) (预估)

上半年 2
2006 年 6 1 3
下半年 8

上半年 10
2007 年 11 3 1
下半年 5

上半年 5
2008 年 10 3
下半年 8

上半年 9
2009 年 8 5 2
下半年 6

合计 53 6 12 16 12 5 2

从上表可以看出，2008 年募集资金拟投资项目陆续开业后，除部分当年实

现盈利外，2006年、2007年一些已经开业门店开始在2008年进入盈利期，2008

年可能开始盈利的门店为16家，2008年可能还在亏损的门店为4家，盈利门店

多于亏损门店；2009 年募集资金拟投资项目陆续开业后，除部分当年实现盈利

外，2007 年、2008 年一些已经开业的门店开始在 2009 年进入盈利期，2009 年

可能开始盈利的门店为12家，2009年可能还在亏损的门店为7家，盈利门店多

于亏损门店；2010年募集资金完成所有投资项目，2008年、2009年一些已经开

业的门店开始在2010年进入盈利期，2010年可能开始盈利的门店为5家，2010

年可能还在亏损的门店为2家，盈利门店多于亏损门店。

在以上滚动式发展模式下，老门店以及次新门店的盈利增长超过新设门店的

亏损，从而使得公司的盈利仍将保持持续增长。2006 年末、2007 年末公司门店

数量分别较上年末增长 100%、75%，而公司 2006 年、2007 年的净利润（扣除非

经常性损益后）仍分别较上年增长 41.74%、60.09%，说明公司有能力在不断开

设新门店的前提下保持盈利的增长。

综述所述，公司认为：滚动式发展模式下，募投资金拟投资项目的风险是可

以控制的，公司有能力在募集资金投入使用后保持盈利的增长。

（2）门店分布情况

公司主营业务利润的地区分布情况如下：

单位：元

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地 区 2007 年度 2006 年度 2005 年度

闽南地区 154,823,633.12 111,616,742.73 85,560,832.72

闽东地区 47,090,220.03 20,729,836.77 -

闽西、北地区 25,511,955.55 1,004,472.19 -

广东地区 186,212.31 - -

合计 227,612,021.01 133,351,051.69 85,560,832.72

地区占比 2007 年度 2006 年度 2005 年度

闽南地区 68.02% 83.70% 100.00%

闽东地区 20.69% 15.55% -

闽西、北地区 11.21% 0.75% -

广东地区 0.08% - -

合计 100.00% 100.00% 100.00%

注：厦门、漳州、泉州属于闽南；福州、莆田属于闽东；龙岩、三明属于闽西、北；潮

州属于广东。

从上表可以看出，近三年公司主营业务利润主要来自闽南地区。闽东地区、

闽西及闽北地区门店自设立以来，虽然增长较快，但在主营业务利润中的占比还

较低。广东地区市场2007年上半年才开始开发培育，对公司主营业务利润还没有

明显的贡献。整体而言，目前公司主营业务利润分布呈现出区域不均衡的特征。

随着闽东地区、闽西及闽北地区市场的逐渐成熟，公司业绩有望保持高速增长。

（3）信息化建设的水平

信息化建设程度是连锁经营企业核心竞争力的重要体现之一。强大的信息化

建设不但有助于提高企业内部的工作效率，而且是现代连锁企业打造高效物流体

系的重要基础。本公司在多年的经营与摸索中，开发并建立了适合自身业务特点

的信息系统——MIS系统。随着MIS系统的不断完善，公司的业务链得到了优化，

配送成本和仓储成本大大降低。然而，随着公司近年来业务的不断扩张，门店数

量不断增加，公司现有的信息化建设不断面临升级的需要。如果公司的信息化建

设不能与公司业务扩张步伐保持一致，公司的各种资源就无法得到合理配置，进

而影响到公司业绩增长速度。

（4）后备人才的储备

公司的中高层管理团队中一半人员曾在沃尔玛等外资零售商工作过，有相当

丰富的行业工作经验，并为公司的制度建设和业务流程的完善做出了重要贡献。

随着公司业务规模的不断扩张，对后备人才的需求加大。对此，公司确立了人才

六字方针：“留住、培养、吸纳”，并致力于营造开放式的工作环境，坚持“公司

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善待员工，员工为顾客提供更好的服务”的用人理念。此外，公司还采用定期内

部培训的方式，进行实战方面的培训。同时，公司已采用与职校联合办学的方式

为长期的人才储备做准备。

2、利润表分析

单位：元

项 目 2007 年度 同比增幅 2006 年度 同比增幅 2005 年度 同比增幅

一、营业总收入 1,642,500,011.19 54.53% 1,062,923,105.15 42.16% 747,676,509.51 498.25%

二、营业总成本 1,579,834,063.35 54.24% 1,024,293,850.61 42.38% 719,427,418.48 484.15%

减：营业成本 1,331,266,996.94 52.66% 872,048,799.72 41.82% 614,904,939.10 501.50%

营业税金及附加 9,142,776.97 54.96% 5,899,994.27 37.24% 4,299,023.13 435.44%

销售费用 198,440,321.46 63.98% 121,016,276.33 43.96% 84,063,826.18 430.58%

管理费用 39,615,596.94 60.84% 24,630,234.79 59.31% 15,460,105.09 323.72%

财务费用 2,285,322.31 216.11% 722,954.59 110.86% 342,852.47 36.00%

资产减值损失 -916,951.27 3656.60% -24,409.09 -106.84% 356,672.51 -6.66%

加：公允价值变
-8,999,791.50 -200.00% 8,999,791.50 - - -
动收益

投资收益 38,371,807.63 4563.53% 822,806.31 - - -

三、营业利润 92,037,963.97 89.96% 48,451,852.35 71.52% 28,249,091.03 1,451.83%

加：营业外收入 1,259,622.01 71.23% 735,612.40 83.47% 400,942.07 1,671.92%

减：营业外支出 687,331.08 209.90% 221,793.45 -8.80% 243,195.81 990.11%

其中：非流动资
32,615.67 -69.56% 107,148.69 34.71% 79,540.62 402.42%
产处置损失

四、利润总额 92,610,254.90 89.13% 48,965,671.30 72.37% 28,406,837.29 1,460.23%

减：所得税费用 19,834,649.90 88.05% 10,547,518.13 41.64% 7,446,882.58 712.40%

五、净利润 72,775,605.00 89.43% 38,418,153.17 83.29% 20,959,954.71 2,218.51%

归属于母公司所有
73,017,287.16 90.01% 38,428,473.03 62.94% 21,005,961.43 1,257.89%
者的净利润



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（1）利润变化情况

公司报告期内利润变化情况

主营业务利润 营业利润 利润总额 净利润 归属于母公司所有者的净利润

250.00
百
万 200.00
150.00
100.00
50.00
0.00
2007年度 2006年度 2005年度

近三年，公司营业利润、利润总额、净利润等各项利润指标大幅增长，主要

是由于：①报告期内公司综合毛利率及产品类别毛利率不断提高，导致主营业务

利润快速增长；②公司期间费用控制良好（具体请见本节关于期间费用的分析）。

此外，交易性金融资产公允价值变动收益及投资收益使公司2006年度及2007年度

营业利润进一步提高（具体请见本节关于公允价值变动收益以及投资收益的分

析）。

报告期内公司综合毛利率及产品类别毛利率情况如下：

毛利率 2007 年度 2006 年度 2005 年度

生鲜类 8.43% 7.14% 7.24%

食品类 12.30% 10.63% 8.95%

日用品 16.54% 15.75% 13.42%

百货类 21.01% 19.01% 18.19%

综合毛利率 14.60% 13.26% 12.21%

近三年，公司综合毛利率及大部分类别产品毛利率呈逐年上升态势，主要原

因在于：①公司经营管理日趋成熟，加强采购管理，逐步推行统采制度；②公司

门店数量增加，销售规模扩大，规模经济效应得以体现；③零售行业的快速发展，

为公司提供了良好的市场环境。

公司综合毛利率与同行业上市公司综合毛利率比较情况如下：

1-1-232



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综合毛利率(%) 2007 年度 2006 年度 2005 年度

武汉中百 17.35 12.44 12.59

华联综超 12.06 11.22 11.04

友谊股份 20.21 19.98 17.69

以上均值 16.54 14.55 13.77

新华都 14.60% 13.26% 12.21%

从上表可以看出，近三年公司综合毛利率稳步提升。与同行业可比上市公司

综合毛利率水平相比，公司综合毛利率处于中等偏上水平。公司与可比上市公司

综合毛利率水平的差异，主要是由各个公司经营业态侧重不同产生的。一般而言，

百货销售占比较高的公司综合毛利率较高，综合超市或者大卖场业务占比较大则

公司综合毛利率偏低。

（2）期间费用分析

单位：元

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

主营业务收入 1,558,879,017.95 1,005,399,851.41 700,465,771.82

销售费用 198,440,321.46 121,016,276.33 84,063,826.18

管理费用 39,615,596.94 24,630,234.79 15,460,105.09

财务费用 2,285,322.31 722,954.59 342,852.47

费用合计 240,341,240.71 146,369,465.71 99,866,783.74

占主营业务收入比 2007 年度 2006 年度 2005 年度

销售费用 12.73% 12.04% 12.00%

管理费用 2.54% 2.45% 2.21%

财务费用 0.15% 0.07% 0.05%

合计 15.42% 14.56% 14.26%

占费用总额比 2007 年度 2006 年度 2005 年度

销售费用 82.57% 82.68% 84.18%

管理费用 16.48% 16.83% 15.48%

财务费用 0.95% 0.49% 0.34%

合计 100.00% 100.00% 100.00%

近三年，公司期间费用总额占主营业务收入的比例基本稳定。

①销售费用分析

报告期内，公司销售费用占费用总额的比例在80.00%以上。近三年，公司销

售费用构成情况如下：

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单位：元

销售费用 2007 年度 2006 年度 2005 年度

租金 55,785,574.50 32,466,846.68 23,810,190.57

工资 53,471,766.49 30,009,355.46 18,927,103.76

水电费 30,127,082.93 20,082,476.07 15,176,717.54

折旧费 15,665,023.13 8,913,816.24 6,079,708.41

包装费 7,562,751.91 4,744,261.38 3,665,722.73

业务宣传费 5,763,521.81 5,065,663.95 3,094,887.02

其他 30,064,600.69 19,733,856.55 13,309,496.15

合计 198,440,321.46 121,016,276.33 84,063,826.18

从上表可以看出，租金、工资、水电费是公司销售费用中的主要构成部分，

这与公司所处行业的特征及本公司的经营模式有关，具体原因是：①公司大部分

门店为租赁取得；②门店的经营需要雇佣大量的人员；③门店在正常经营过程中，

对室内照明及温度有比较严格的要求，而现在大卖场及综合超市普遍营业时间较

长，致使水电费较高。

与同行业上市公司相比，销售费用占主营业务收入比例的比较情况如下：

销售费用占主营业务收入比
公司名称
2007 年度 2006 年度 2005 年度

武汉中百 10.38 10.95% 10.60%

华联综超 14.68 13.25% 12.74%

友谊股份 16.24 17.39% 14.73%

以上均值 13.77 13.86% 12.69%

新华都 12.73% 12.04% 12.00%

从上表可以看出，自2005年以来，公司销售费用占主营业务收入的比例低于

同行业可比上市公司的平均水平，显示公司销售费用控制较好。

②管理费用分析

与同行业上市公司管理费用占主营业务收入比例的比较情况如下：

管理费用占主营业务收入比 2007 年度 2006 年度 2005 年度

武汉中百 3.68 4.03% 4.17%

华联综超 2.56 2.32% 2.43%

友谊股份 2.09 1.88% 2.06%

以上均值 2.78 2.74% 2.89%

新华都 2.54% 2.45% 2.21%

从上表可以看出，自2005年以来，公司管理费用占主营业务收入的比例均低

于同行也可比上市公司的平均水平，显示公司管理费用控制水平良好。

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（3）资产减值损失

近三年，公司资产减值损失情况如下：

单位：元

项 目 2007 年 2006 年 2005 年

坏账损失 -916,951.27 -24,409.09 356,672.51

存货减值损失 - - -

固定资产减值损失 - - -

合 计 -916,951.27 -24,409.09 356,672.51

近三年，公司资产减值损失占营业总收入的比例很小。2006年及2007年资产

减值损失为负数，系以前年度计提坏账准备转回。

（4）公允价值变动损益

公司2006年度公允价值变动收益是公司根据自身的财务状况，运用部分暂时

性闲置资金购买基金及少量股票产生。2007年上半年，本公司根据经营发展的需

要，已将所购买的基金及股票分批出售。截至2007年末，公司不再持有交易性金

融资产。

（5）投资收益

公司2006年度投资收益为822,806.31元，占当期营业总收入的0.08%；2007

年度投资收益为38,371,807.63元，占当期营业总收入的2.34%。报告期内，投资

收益占营业总收入的比例很小。2007年上半年，公司根据自身资金的需求状况，

已将交易性金融资产全部处置。

（6）营业外收入与支出

近三年，公司营业外收入和支出情况如下：

单位：元

营业外收入 2007 年度 2006 年度 2005 年度

处理固定资产收益 1,945.87 3,397.38 -

违约金收入 437,632.30 378,004.81 146,682.99

长款 142,728.63 143,499.28 59,691.03

其他 677,315.21 210,710.93 194,568.05

合 计 1,259,622.01 735,612.40 400,942.07

营业外支出 2007 年度 2006 年度 2005 年度

短款 1,481.96 8,601.50 1,152.89

罚款及滞纳金支出 310,204.77 36,646.37 156,637.77

固定资产清理损失 32,615.67 107,148.69 79,540.62

其他 278,526.29 67,209.89 5,864.53

捐赠 64,502.39 2,187.00 -

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合 计 687,331.08 221,793.45 243,195.81

营业外收支净额 572,290.93 513,818.95 157,746.26

报告期内，公司营业外收入和支出金额占营业利润的比例很小，对公司的盈

利能力不构成重大影响。

（三）产品销售价格及成本价格波动对公司利润的影响

公司从事的是大卖场、综合超市及百货的连锁经营。由于所销售的产品种类

较多，单一产品销售价格及成本价格的波动对公司利润不构成重大影响。此外，

公司在采购过程中，通过与供应商的谈判，能够将毛利率维持在一个比较合理的

水平，从而保证公司利润空间。

（四）报告期内非经常性损益情况

报告期内，公司非经常性损益情况如下：

单位：元

非经常性损益明细项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

非流动资产处置损益 -30,669.80 -103,751.31 -79,540.62

交易性金融工具公允价值变动损益 -8,999,791.50 8,999,791.50 -

计入损益的资金占用费净额 157,782.78 1,361,346.37 1,060,577.10

其他营业外收支净额 602,960.73 617,570.26 237,286.88

短期投资收益 38,371,807.63 822,806.31 -

执行新会计准则转回福利费用 3,099,668.71 - -

合计 33,201,758.55 11,697,763.13 1,218,323.36

所得税的影响数 5,719,492.25 1,763,989.14 305,209.52

非经常性损益税后净利润影响数 27,482,266.30 9,933,773.99 913,113.84

其中:非经常损益对少数股东净损益
83,786.06 1,456.13 11,932.22
影响

归属母公司普通股东净利润 73,017,287.16 38,428,473.03 21,005,961.43

扣除非经常性损益后归属于母公司
45,618,806.92 28,496,155.17 20,104,779.81
所有者的净利润

2006年度及2007年度，公司非经常性损益主要来自交易性金融工具公允价值

变动产生的损益及短期投资收益。由于上述期间交易性金融工具系公司根据自身

财务状况以暂时闲置资金购买的基金及少量股票，不具有持续性，因而不会对公

司的业绩持续性带来重大影响。从扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净

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利润来看，公司2007年度净利润较2006年度增长了60.09%，2006年度净利润较

2005年度增长了41.74%，显示公司业绩保持了较高的增长水平。

（五）报告期内税收优惠情况

报告期内，依照中华人民共和国财政部于1988年2月26日发布的《关于对厦

门经济特区内资企业征收所得税问题的批复》（（88）财税字第039号），本公

司及子公司厦门新华都、新华都科技享受15%的所得税优惠税率。

2005年度、2006年度和2007年度三家公司（公司、厦门新华都及新华都科

技）合计享受的所得税优惠分别为 2,615,172.18 元、7,812,024.56 元和

13,039,960.02 元；如果不享受该优惠政策，相应期间的净利润将分别减少

2,615,172.18元、7,812,024.56元和13,039,960.02元。

根据《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知（国发[2007]39

号）》，自 2008 年 1 月 1 日起，公司和子公司厦门新华都的所得税税率，2008

年执行18%税率，2009年执行20%税率，2010年执行22%税率，2011年执行24%

税率，2012年执行25%税率。这将会对公司业绩产生一定不利影响。但同时，公

司下属泉州新华都等8家子公司（含晋江新华都）原执行33%的所得税税率，自

2008年1月1 日起执行25%的所得税税率。综合来看，所得税税率调整对公司的

业绩影响比较平缓，且影响不大。

三、发行人现金流量的分析

近三年，公司现金流量情况如下：

单位：元

项 目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

经营活动产生的现金流量净额 74,751,454.63 95,409,930.13 57,136,536.06

投资活动产生的现金流量净额 58,882,989.09 -109,508,746.66 -60,401,130.96

筹资活动产生的现金流量净额 -66,169,288.80 30,798,353.13 12,333,979.59

现金及现金等价物净增加额 67,465,154.92 16,699,536.60 9,069,384.69

（一）经营活动产生的现金流量分析

近三年，公司经营活动产生的现金流量情况如下：

单位：元

项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

销售商品、提供劳务收到的现金 2,040,844,459.83 1,287,142,485.84 863,581,071.25

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收到的税费返还 - - 7,574.58

收到其他与经营活动有关的现金 34,947,641.77 34,989,032.16 18,700,197.06

经营活动现金流入小计 2,075,792,101.60 1,322,131,518.00 882,288,842.89

购买商品、接受劳务支付的现金 1,648,016,854.61 1,026,915,006.62 698,863,783.99
支付给职工以及为职工支付的现金 76,096,347.34 40,364,746.97 22,796,962.34
支付的各项税费 68,131,658.77 37,267,940.60 19,839,197.50
支付其他与经营活动有关的现金 208,795,786.25 122,173,893.68 83,652,363.00
经营活动现金流出小计 2,001,040,646.97 1,226,721,587.87 825,152,306.83
经营活动产生的现金流量净额 74,751,454.63 95,409,930.13 57,136,536.06

从上表可以看出，报告期内，销售商品、提供劳务收到的现金是经营活动现

金流入的主要内容，购买商品、接受劳务支付的现金是经营活动现金流出的主要

内容。

2005年度～2007年度，公司经营活动产生的现金流量净额较为充裕，主要原

因是：①公司业务发展势头良好，门店数量增加，经营业绩增长较快，公司产品

销售收到的现金大幅度增加；②公司所处零售行业的特点，与终端客户的销售结

算基本以现金方式结算。

（二）投资活动产生的现金流量分析

2005年度～2006年度，公司投资活动产生的现金流净额为负数，主要是由于

公司为了满足业务扩张的需要，在此期间加大了机器设备、房屋建筑物等的投资

所致。2006年度投资活动产生的现金流量净额较大，主要是由于以下几个方面的

原因导致投资活动现金流出额较大：①2006年11月20日，福州新华都与华福大酒

店签订《商品房买卖合同》，购买了华福大酒店位于福州五四路162号新华福广场

1＃2＃楼连接体2层01号的房产，购买金额为44,727,900.00元（具体情况请见本

招股意向书“第六节 同业竞争与关联交易”之“三、关联交易”部分）；②公

司根据当期财务状况，用暂时性闲置资金购买交易性金融工具。

2007年度投资活动产生的现金流量为正数，主要是由于以下几个方面的原因

导致投资活动现金流入金额较大：①公司2006年度购买的交易性金融工具在2007

年上半年全部出售，导致投资活动产生的现金流入较大；②公司2007年2月底前

收回与关联方华福大酒店往来款58,000,000.00元。

（三）筹资活动产生的现金流量分析

2005年度～2006年度，公司筹资活动产生的现金流量净额为正数，主要是公

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福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

司为了扩大业务规模，增加股本规模和向银行贷款所致。2007年度，公司筹资活

动产生的现金流量净额为负数，主要是由于公司在本期归还借款、支付利息以及

分配2006年度股利所致。

（四）偿债能力分析

近三年，公司经营活动产生的现金流量净额与有息债务总额的比例情况如

下：

单位：元

项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度

经营活动产生的现金流量净额 （A） 74,751,454.63 95,409,930.13 57,136,536.06

有息债务总额 （B） 10,000,000.00 36,930,000.00 9,570,000.00

A/B 7.48 2.58 5.97

从上表可以看出，近三年公司偿债能力较强。

四、发行人资本性支出的分析

（一）报告期内资本性支出的情况

近三年，公司资本性支出情况如下：

单位：元

资本性支出 2007 年度 2006 年度 2005 年度

固定资产支出 41,484,340.61 75,959,263.38 15,130,331.25

无形资产支出 249,868.00 27,370.00 -

长期待摊费用 26,529,097.20 21,776,378.35 25,462,422.49

合计 68,263,305.81 97,763,011.73 40,592,753.74

公司的重大性资本支出主要用于购买机器设备、运输设备、办公经营用设备

等与正常经营相关固定资产以及门店装修支出。2006年度固定资产支出较大的原

因是公司全资子公司福州新华都于2006年11月购买了新华福广场2层的房产，总

金额44,727,900.00元。

相对于公司总资产规模，近三年公司的资本性支出金额较小，未对公司主营

业务和经营成果造成重大影响。

（二）未来可预见的重大资本性支出计划

本次募股资金将用于公司主营业务的发展及辅助系统的改造，其中：投资

32,357万元用于“连锁超市发展项目”；投资5,050万元用于“配送中心改造项

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目”；投资2,180万元用于“信息系统改造项目”。

本次募集资金投资项目情况详见本招股意向书“第十二节 募股资金运用”。

五、或有事项或重大期后事项对发行人的影响

本公司不存在需要披露的或有事项或重大期后事项。

六、财务状况和盈利能力的未来趋势分析

未来对公司财务状况和盈利能力有重要影响的主要因素有：

（一）公司门店数量及其分布

公司自成立以来，秉承“天天平价、为您省钱”的经营宗旨，“真诚服务、

追求完美”的服务理念，用规模效应来降低经营成本，为消费者提供实惠、齐全

的优质商品和良好的服务，用先进的硬件和现代化的经营管理来满足顾客的需

求，回馈消费者。截至2007年12月31日，公司门店数量已达35家，成为福建省零

售连锁龙头企业。目前，公司门店分布的区域以闽南为重点，向闽东、闽西及闽

北辐射，并逐步向周边省份发展。根据中国连锁经营协会的调查统计，新华都2005

年位列中国连锁经营百强第69位；根据商务部商业改革发展司和中国连锁经营协

会的调查统计，新华都位列2006年中国连锁经营百强第61位；根据中国连锁经营

协会的调查统计，新华都2007年位列中国连锁经营百强第53位。

尽管公司在福建省内已具有较高的品牌知名度，且近几年的业绩保持了较高

的增长速度，但与国内外同行业竞争对手相比，公司在门店数量方面规模还偏小，

且门店的分布还不均衡。在竞争日趋激烈的市场环境下，公司需要继续增加门店

数量并完善门店的布局，才能维持公司的竞争优势。

（二）物流配送能力

物流配送能力是连锁经营企业核心竞争力的重要体现之一。近年来，公司规

模扩张步伐加快，而公司规模扩张的优势并没有全部体现出来。这主要是由于：

第一、门店数量大量增加后，物流配送的需求大大增加，而公司现有的物流配送

能力还无法全部承担公司整体的配送要求；第二、公司门店地区分布不均衡，物

流配送复杂程度提高，物流配送的难度加大。今后，如果公司物流配送能力不能

跟上公司规模扩张的速度，公司整体业绩就有可能受到影响。

1-1-240



福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票 招股意向书

本次募集资金投向，着重于解决公司门店数量及物流配送体系方面的问题。

这两个方面的投入，将对公司未来的财务状况和盈利能力产生以下影响：

1、财务状况趋势

随着募集资金到位，公司资产规模将进一步增加，公司的综合竞争能力和抗

风险能力将得到提升。

随着目前公司超市、经销渠道销售的增加，以及公司产品结构的优化，公司

存货余额将有所降低，跌价损失发生的比例也将相应较少，公司存货周转率将有

所提高。同时，公司将进一步加大应收账款的催收力度，提高货币资金的周转效

率，将货币资金和应收账款继续保持在一个健康合理的范围和水平。

公司目前可用于长期借款的非流动资产较少，导致公司长期借款能力较低，

债务结构中对短期借款比例过高。本次募集资金投资项目建成后，预计非流动资

产数量将增加，这有助于公司提高长期借款的借款能力，从而优化公司目前债务

结构。

本次发行上市后，公司的资产负债率将大幅降低，偿债能力将有所提高，并

且资本市场为公司提供了一个更多样更灵活的融资渠道和融资平台，公司可以更

加主动地保持最佳资本结构。

2、盈利能力趋势

目前在福建省内，公司在销售规模、质量、成本、品牌方面已具备一定优势。

本次发行募集资金项目投产后，公司竞争力将上一个新台阶，主营业务盈利

能力将保持较快的增长，具体表现在：

（1）由于门店数量增加，公司市场占有率和盈利能力将进一步提高；公司

在福建省内的竞争力得到加强；此外，由于统采规模的增加，公司议价能力将增

强，有利于公司获得更加有利的成本。

（2）物流配送体系的完善，将提高公司的存货周转率，从而提高公司资产

的盈利能力；此外，立足于强大的物流配送体系，公司能够加大统采的比例，大

大降低了产品的成本。

（3）公司盈利的地区分布将更加合理，公司对单一地区盈利依赖将发生转

变，有助于公司长期、稳定发展。

1-1-241



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七、其他事项说明

1、报告期内，公司重大会计政策及会计估计与可比上市公司基本一致，不

存在较大差异。

2、公司目前不存在重大担保、诉讼、其他或有事项和重大期后事项。

1-1-242



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第十一节 业务发展目标

一、发行人发行当年和未来两年的发展计划

（一）总体目标

公司将以申请公开发行股票为契机，把握零售连锁经营行业快速发展的有利

条件，优化供应链管理，力求准确把握和引导市场需求，进一步巩固公司在福建

省连锁经营行业中的龙头地位，在将区域市场做大的同时，逐步向省外扩张。通

过首次公开发行股票并上市，公司将加强企业内部管理，通过高度的标准化、简

单化、效率化，进一步发挥规模效益，降低管理成本和经营成本，提高公司的核

心竞争能力，使公司成为国内零售连锁行业的龙头企业之一。

（二）经营理念

经营宗旨：天天平价、为您省钱；

服务理念：真诚服务、追求完美；

和谐的商业环境：供应商是我们的合作伙伴，顾客是我们的上帝，员工是我

们的财富。

（三）未来二至三年发展战略

目前，国内零售行业正在从无序竞争逐步走向规范，公司将坚持规范化经营、

精细化管理，充分利用供应链管理方面的优势，不断提升公司的内部管理能力，

实现在规范中稳步成长，实现股东财富的最大化。

公司将坚持以大卖场为主，综合超市、百货为辅的业态发展策略，自行开设

新店与收购并重的扩张策略。

公司将坚持区域集中化原则，做透、做大海峡西岸零售市场，在确保区域龙

头地位的同时，逐步进行跨区域发展，成为国内最有竞争力的跨区域经营连锁企

业之一。

（四）具体发展计划

1、区域拓展计划

1-1-243



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在未来两年，公司将坚持区域集中发展策略，积极、适度扩张，立足全省，

在沿海城市与竞争对手进行正面竞争，在内陆城市与县城市场做行业领导者。做

福建最大最强的零售企业，并逐步往周边省份渗透。公司对于门店扩张的原则是：

拟设立门店地区拥有便利的交通条件，以保证物流配送效率。

2、配送中心改造计划

公司目前有3 个配送中心，即泉州配送中心、福州配送中心、龙岩配送中心。

随着公司的快速扩张，上述配送中心的仓储能力、配送能力及周转效率将难以满

足发展需要。公司将对上述配送中心进行改造，提高作业能力及配送效率。

3、信息系统改造计划

随着公司的快速扩张，对信息化系统的要求也越来越高，公司将在硬件设施

和软件升级两方面对现有信息系统进行改造，完善系统功能，提高其稳定性和安

全性，进一步提高整个业务链的运行效率。

4、商品开发计划

公司将加强自有品牌商品的开发，寻找优秀的生产厂商对自有品牌商品进行

OEM生产，并专供公司销售，进一步增加公司的商品种类，增强差异化竞争能力。

5、人才培养与引进计划

公司目前已形成了“以人为本”的人力资源管理体系。公司将继续努力提升

企业整体的人员素质水平，一方面在企业内部定期举办培训班，通过具有丰富实

战经验的专业人员的授课及互动交流与学习来对企业内部人员进行培训；另一方

面，采取与职业学校联合办学的形式，增强人才储备力量。同时通过建立和完善

和谐的工作环境和有效的激励机制，为专业人才提供充分的发展空间和创新的平

台，吸引更多的专业人才及管理人员，形成一个以职业经理人为核心的、有活力

的多层次的人才梯队。

6、筹资计划

本公司将通过股票发行上市建立完善的法人治理结构和充分的信息披露制

度，进一步规范运作；加快募集资金项目的建成投产，保持良好的经营业绩，为

全体股东带来更好的回报。

本次发行募集资金完成后，本公司将视业务发展的需要，通过其他融资渠道

分阶段、低成本地筹措短期流动资金和长期资本，充分发挥债务杠杆和资本市场

的融资功能，保持稳健、合理的资产负债结构。

1-1-244



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7、战略联盟计划

公司拟引进国美、苏宁、经营药房的企业、经营电讯产品的企业等战略联盟

伙伴，进一步丰富公司的经营体系。

8、收购兼并计划

本公司将以股票发行上市为契机，视企业发展实际需要，运用本公司管理、

市场、资金、规模等方面的优势，通过收购、兼并、控股、参股等多种资本经营

方式，选择适当的时机逐步收购福建省内各地有规模的零售商，实现低成本扩张。

二、上述计划所依据的假设条件

1、公司所遵循的我国现行法律法规和产业政策以及本公司所在地区的社会

政治、经济环境无重大变化。

2、公司所在行业及领域的市场处于正常发展的状态下，没有出现重大的市

场突变情形。

3、公司能够及时通过各种融资渠道获得充足资金已满足持续发展需要。

4、无其他人力不可抗拒的因素造成的重大不利影响。

三、实施上述计划的主要困难

1、连锁经营行业处于快速发展之中，随着各企业规模不断扩大，门店数目

不断扩张，相关人才比较紧缺。因此，本公司需要做好长期的人才资源引进、开

发和培养的工作。

2、本公司要实现上述的发展计划，需要筹集大量的资金用于门店扩张、市

场拓展、物流配送中心的建设与优化等，为此，本公司需要努力维持多种融资渠

道的畅通，并有效控制融资成本。

四、确保上述发展计划拟采取的方式、方法或途径

1、公司本次发行股票为实现上述业务目标提供了资金支持，公司将认真组

织项目的实施，尽快完成配送中心的建设，促进公司业务链的优化与升级。

2、公司将严格按照上市公司的要求规范运作，进一步加强公司治理、风险

管理和财务管理的能力。

3、以本次发行为契机，公司将按照人员培养与引进计划，加快对优秀人才

尤其是专业技术人才和管理人才的引进，提高公司的人才竞争优势。

4、提高公司的社会知名度和市场影响力，进一步提升公司的品牌，充分利

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用公司的现有资源，准确把握市场需求，积极进行市场拓展，提高公司的市场占

有率。

五、发展计划与现有业务的关系

上述业务发展计划，是在公司现有业务的基础上按照公司发展战略要求所进

行的扩大、延伸和发展。现有业务是公司未来几年发展计划的基础，是上述计划

实施的保证。发展计划主要从三方面体现了对现有业务的提升：一是通过人才培

养与引进等，增强公司内部管理能力，实现内涵式增长；二是优化供应链结构，

构造和谐的零供关系、消费者关系，增强公司的可持续发展能力；三是进行区域

拓展，实现外延式增长及规模效益。

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第十二节 募股资金运用

一、募集资金运用的一般情况

（一）本次发行募集资金量

本公司拟向社会公开发行2,680万股A股，预计募集资金额 * 万元。若募

集资金不能满足拟投资项目的资金需求，缺口部分将由本公司通过银行贷款或其

他途径解决。若资金有剩余则用于补充流动资金。

（二）董事会和股东大会对本次募集资金投资项目的意见

2007年7月10日，本公司第一届董事会第三次会议审议通过了《关于公司

首次公开发行股票募集资金投资项目可行性分析的议案》，本次募集资金拟用于

投资以下项目：（1）连锁超市发展项目；（2）配送中心改造项目；（3）信息系统

改造项目。

2007 年 7 月 25 日，本公司 2007 年第二次临时股东大会批准上述募集资金

投资项目，并授权董事会负责实施。

本公司董事会认为：本次募集资金投资项目将扩大公司经营规模，有利于巩

固公司现有业务的优势，增强公司对供应链的控制能力，提升公司竞争实力。

（三）募集资金投资项目的时间进度及备案情况

募集资金投资项目已经福建省发展和改革委员会闽发改备[2007]K00039号

及广东省汕头市发展和改革局080511651120013号备案。根据项目实施的轻重缓

急，项目实施顺序及时间进度安排如下：

投资金额
序号 项目名称 建设期 说明
（万元）
承接项目物业后，单店建设期为6个月，
预计所有门店将在2009年底前全部建成，
其中2007年内已开业2家，2008年开业13
连锁超市 单店建设期 家，2009年开业16家（含厦门农改超一揽
1 32,357
发展项目 为6个月 子项目）。本项目中除了广东汕头项目由
其他股东投入505万元、龙岩项目由其他
股东90万元以外，剩余共计31,762万元，
拟全部通过公司公开发行股票融资筹得。
2 配送中心 5,050 一年 全部为第一年投入

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改造项目
信息系统 第一年投入1,090万元，第二年投入1,090
3 2,180 两年
改造项目 万元
合计 － 39,587 － －

（四）募集资金投资项目的环境保护情况

根据发行人注册所在地管辖局厦门市环境保护局思明分局出具的《证明》，

发行人募集资金拟投资的连锁超市发展项目不属于污染行业，配送中心改造和信

息系统改造属于内部设备改造和软件升级，不存在环保问题。

二、募集资金投资项目简介

本次募集资金拟投资的三个项目均围绕公司主营业务及未来两到三年的业

务发展目标开展，项目实施后，公司门店经营规模将迅速扩大，配送能力大大增

强，业务链的信息化程度整体得到提升。

（一）连锁超市发展项目

1、项目背景

（1）市场背景

我国经济经过十多年持续高速发展，社会消费品零售总额不断增长，居民收

入水平持续保持增长，居民消费能力不断提升。宏观政策方面，国家将“扩大国

内需求”作为促进经济增长的重要手段，推动消费升级，逐步增强消费对经济增

长的拉动作用。在此背景下，我国零售连锁行业近年来迅速发展，各零售连锁企

业纷纷进行区域网点布局，以在竞争中取得先机。在目前阶段，门店扩张这种外

延式增长方式仍然是零售连锁企业获取利润及竞争优势的重要手段。就福建市场

而言，部分城市在商业网点布局方面仍存在空白点，公司通过充分的可行性研究

和论证，拟在福建省内的福州、泉州、厦门、漳州、龙岩、三明、宁德等7个城

市，以及广东东部城市汕头市进行门店建设。

（2）市场容量分析

2007年，福建省实现社会消费品零售总额3,187.85亿元，比上年增长17.9%，

扣除价格因素，实际增长13.0%。其中，城市消费品零售总额增长20.6%，县及县

以下消费品零售总额分别增长15.9%和11.6%。分行业看，批发业零售额增长

12.0%，零售业零售额增长18.6%，住宿和餐饮业零售额增长20.8%。

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单位：亿元

02-07福建省社会消费品零售总额

3500 20%
17.88%
3000
15.28%
14.70% 16%
13.76%
2500 12.80%

2000 3187.85 10.50% 12%
2704.23
2345.82
1500 2062.03 1797.79 8%
1593.76
1000
4%
500

0 0%

2007年 2006年 2005年 2004年 2003年 2002年

总额 增长率


07年福建省各地级市社会消费品零售总额

1000 25

21.3
800 20
18.5 18.5
16.8 17
16.3
15.6
600 15 15 15

940.99

400 10
755.66

200 5
362.05
302.28
174.4 172.86 167.72 162.64 149.28

0 0
福州 泉州 厦门 漳州 南平 莆田 龙岩 宁德 三明

零售总额 增长(％)


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02-07福建省批发零售业销售总额

3000 17.62% 20%

15.53% 15.67%
13.32% 13.62%
2000 11.46%

2733.75
2324.31 10%
2011.87
1775.36
1000 1534.8
1350.82

0 0%
2007年 2006年 2005年 2004年 2003年 2002年

批发零售业销售总额 增长率


城乡居民收入平稳增长，2007年，全省城镇居民人均可支配收入15,505元，

比上年增加1,752元，实际增长10.1%；农民人均纯收入5,467元，增加632元，实

际增长7.3%。

单位：元

07年福建省城镇居民人均可支配收入

19.2 19.7
20 2500
16.9
16
15.2
14.4 2000
15
11 10.3 11.3 11.5 11.5 1500

10 7.4
1311.97
2161.69 1135.74 1190.77 1167.76 1271.78 1261.23 1000

5 1208.59 1175.02 1143.16 1284.61 1170.79 500

0 0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

收入 同比增长

资料来源：国家统计局

（2）行业发展趋势

①消费环境的改善将推动行业持续稳定增长

我国消费需求未来仍将呈现稳步上升的走势，消费的增长势头更不会减弱。

1-1-250



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城乡居民收入增势良好将扩大消费。同时，国家在医疗、教育、养老和住房保障

等社会保障制度改革上一直在持之以恒地投入和采取措施解决，这也将解决居民

消费的后顾之忧。

②零售业迎来更为强势整合

未来零售行业的集中度将进一步提高，资源更为集中，并购与整合不会停息。

各个行业都将迎来更为强势的整合，资本的力量更加显现。

③大卖场、综合超市、百货三种业态的发展前景

大卖场、综合超市和百货是零售业的三个重要业态，分别具有下面的特点：

大卖场在经营理念、目标市场、定位策略上具有鲜明的业态特征和竞争优势，

它是融合了生鲜食品超市、综合百货公司、折扣店优势而组合起来的新生体，具

有营业面积大、商圈范围广、商品齐全、价格竞争力强等其他零售业态无法比拟

的优势。中国的大卖场起步较晚，但发展很快，其每年 30%～40%的销售额增速

是其他零售业态无法相比的。

综合超市一般位于居民聚集区，营业面积较小，所销售商品的品种也比大卖

场少，但商品的针对性较强，一般是和居民的日常生活息息相关的生鲜、食品和

日用品。综合超市和大卖场相比具有营业面积和价格方面的劣势，但因其门店一

般位于居民区，在购物便捷上具有优势，随着城市的扩大和城市居民的增加，交

通越来越拥堵，综合超市在购物便捷上的优势得到日益的显现。

综合超市在某种程度上和大卖场构成直接竞争，不过如果选址合适，也可以

避开这样的竞争，尤其是在大卖场无法覆盖的区域，或者城市中人口密度大且交

通较拥堵的地方。在这些地方开设的综合超市可以成为大卖场的有效补充，对于

方便顾客日常购物、扩大市场份额、提高企业的知名度有显著的作用。

百货业态和大卖场、综合超市的区别较大，不构成直接的竞争，主要针对收

入较高、对品牌及购物环境有更高要求的顾客。随着经济的发展和居民收入水平

的提高，百货行业进入新的发展时期。近年来，百货行业销售规模和盈利规模持

续增长，百货业态在各零售业态中的市场份额保持稳步提高。不过百货对地址的

要求特别高，往往只有在成熟的中心商业区才能达到理想的销售预期。

（3）竞争状况分析

①零售行业竞争特点

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A、行业集中度进一步提高

从总体规模看，近几年，中国连锁经营100强企业的总销售规模平均增幅超

过 30%，占社会消费品零售总额的比重从 2002～2006 年，分别为 6.0%、7.8%、

9.3%、10.5%和11.2%，五年内将近翻了一番。2006年，100强中的前10家企业

总销售规模达 4,073 亿元，占 100 强总销售规模的 48%，比 2005 年提高了 4 个

百分点；前30家企业的总销售规模达6,396亿元，占100强的75%。

B、外资零售企业发展活跃

一是开店速度快。2006 年，家乐福新开 33 家店，沃尔玛新开 15 家店，麦

德龙新开 6 家。以经营大型超市为主的 11 家外资零售商（家乐福、大润发、沃

尔玛、好又多、易初莲花、麦德龙、乐购TESCO、百佳、欧尚、永旺、华糖）新

开店铺数量超过100家，也超过了上年同期水平。在本轮扩张中，外资零售巨头

将扩张的重点区域转移到二、三线城市是一个显著特征。

二是并购力度大。在快速开店的同时，外资企业普遍采取了并购的扩张方式。

其中，比较具有代表性的是百思买控股江苏五星电器，家得宝并购家世界家居，

特易购增资并控股乐购，百盛收购输出管理百货店等。在这些并购案例中，并购

企业实力强，涉及金额大，并购的战略意图明显。此外，在现有的中外合资公司

内，外方通过收购合作公司的股权，加快了独资经营的步伐。

三是效益水平高。2006年18家国外品牌经营零售企业，店铺数量增幅只有

20%，不及 100 强平均水平，但销售规模增幅却达 27%，高于 100 强平均水平。

其中 11 家以经营大型超市（包括会员店）为主的外资企业共经营 567 家大型超

市，比2005年增加102家门店。单店销售规模为2.15亿元,同比增长5%，大大

高于国内同业态店铺的销售。

C、国内零售企业区域为王

与大多数外资企业的遍地开花的布局方式不同，大部分优秀的民族零售企业

呈现出在重点区域布局的特点。如武汉中百成功地凭借百货店、仓储超市、便民

超市、便利店等多业态在以武汉为中心的湖北省确立了市场领先地位，物美集团

则在北京占据领先优势，苏果超市则在江苏省确立了先发优势。这些区域零售企

业凭借对当地市场需求的准确把握，达到了与外资企业相抗衡的目的，并成为当

地的龙头企业，取得了良好的经营绩效。

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D、区域优势企业份额持续扩大

区域性企业一般在本地区占有较大的市场份额。2006 年 100 强企业中，有

58家是以区域发展为主的企业，比2005年增加了4家，其中北京、山东、江苏

各有7家。2006年，58家企业共实现销售规模2,660亿元，店铺数23,700个，

占100强的比重为31%和34%，分别比2005年增长了21%和23%。

数据来源：中国连锁经营协会

②行业内的主要企业

2006 年中国连锁经营前 10 强企业、2006 年中国快速消费品连锁企业前 10

强企业名单如下：

2006 年中国连锁经营前 10 名 2006 年中国快速消费品连锁企业前 10 强

排序 企业名称 排序 企业名称

1 国美电器集团 1 联华超市股份有限公司

2 百联集团有限公司 2 大连大商集团有限公司

3 苏宁电器集团 3 家乐福（中国）管理咨询服务有限公司

4 华润万家有限公司 4 苏果超市有限公司

5 大连大商集团有限公司 5 北京华联集团投资控股有限公司

6 家乐福（中国）管理咨询服务有限公司 6 物美控股集团有限公司（不含美廉美）

7 物美控股集团有限公司 7 农工商超市（集团）有限公司

8 北京华联集团投资控股有限公司 8 上海大润发有限公司

9 农工商超市（集团）有限公司 9 华润万家有限公司（不含苏果）

10 上海大润发有限公司 10 沃尔玛（中国）投资有限公司

资料来源：中国连锁经营协会

③公司在行业中的市场地位

零售连锁行业总体上集中度不高，目前尚无一家竞争优势明显的全国性大型

零售连锁企业。2006 年连锁经营 100 强企业的销售规模占社会消费品零售总额

的比重为11.2%，与发达国家相比有明显的差距。

本公司为福建地区连锁经营行业的龙头企业，主要竞争对手为沃尔玛等外资

零售商及福建永辉集团有限公司（2007年中国连锁经营100强中排名第45位），

目前公司在福建的市场份额仅次于福建永辉集团有限公司。业态上本公司以大卖

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场为主，并经营百货业务，而福建永辉集团有限公司以综合超市为主，不经营百

货业务；经营模式上福建永辉集团有限公司采用直营连锁与加盟店相结合的方

式，而本公司全部采用直营连锁的方式。

④公司的竞争优势与劣势

竞争优势：长期规范经营，形成品牌优势；本土企业更了解本地消费需求；

成本费用控制好；强大的信息化系统；激励机制突出，管理团队稳定、行业经验

丰富；主业突出、战略清晰；区域市场先发优势；供应链关系管理优势；绿色营

销。

竞争劣势：经营规模尚需进一步加大；管理规范性和服务仍有待提升；人才

培养、储备与外资零售商仍有差距；网点分散，区域发展不平衡，市场占有率有

待提高；配送中心建设尚待加强。

⑤公司竞争策略

公司在沿海城市以大卖场同外资零售商等强大的竞争对手采取正面交锋，凭

借对本地市场规律的准确把握不断扩大市场份额；同时，以百货店提高档次，创

造差异化优势，吸引中高端消费群体；逐步以社区综合超市蚕食对手市场份额，

做透做大市场。在内陆城市及县城市场则以大卖场引领消费潮流。

⑥公司拟开拓门店地区竞争状况分析

序号 城市 竞争对手及竞争状况 市场空间

福州是福建省会，零售市场竞争较为 福州市场竞争远未达到白热化，几个

激烈，外资企业沃尔玛、家乐福、好 大卖场相互的间隔也较远，仍然存在

1 福州 友多、麦德龙均在市场开始大卖场， 较大的市场空间。其中，仓山区是大

而以综合超市为主要业态的内资企 福州概念下的新城区，近几年的发展

业永辉超市在福州的市场份额最大。 较快，外资企业尚未进入该区。

厦门是国家经济特区，零售市场竞争 厦门是福建省内经济最发达、居民平

激烈，现已进驻厦门的外资零售企业 均收入最高的城市，大卖场及超市等

2 厦门 有：沃尔玛、家乐福、麦德龙、好又 现代零售渠道仍有发展空间。同时，

多等，分别分布在厦门市区内的几个 公司将积极争取农改超带来的市场

交通干线。 机会。

3 泉州 新华都在泉州零售市场占据主导地 泉州县域经济的发达预示着县城零

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位，同时随着沃尔玛以及麦德龙等外 售市场存在巨大的发展机会，公司在

资企业的进入，泉州的市场竞争将趋 泉州的项目将以在各个县城建设大

于激烈。 卖场为主。同时，为巩固公司市场龙

头地位，公司将在市区的合适位置建

设大卖场和综合超市，以扩大市场份

额。

新华都在漳州零售市场占据主导地 在漳州市区和下辖县城的项目建设

位，漳州零售市场的竞争随着沃尔玛 有利于确立公司巩固公司在漳州的

4 漳州 在2006年的进入而开始趋于激烈，除 市场优势。

沃尔玛外，当地的零售企业规模均较

小。

新华都在龙岩各级县市已经拥有11 新华都在市区的项目建设有助于继
5 龙岩
家门店，在当地占据绝对主导地位。 续扩大公司的市场优势。

三明零售市场的竞争程度较弱，竞争 在三明市区的新华都大卖场项目和

对手只有当地的零售企业，规模均较 新华都百货项目建成后，将是市区最
6 三明
小，单店面积小。 大的大卖场和百货公司，可以一举建

立新华都在三明的市场领先地位。

宁德零售市场的竞争程度较弱，周边 新华都在宁德的项目是宁德市的最

7 宁德 竞争对手主要为本地超市东方康宁 大的商业项目之一，有望一举建立公

和农贸超市，规模均较小。 司在宁德的市场领先地位。

汕头零售市场的竞争程度较弱，大卖 汕头大卖场的距离相对较远，整个零

场、超市等现代零售渠道仍然未成为 售市场还是开发和挖掘之中，存在很
广东
8 居民消费的主流，主要竞争对手有沃 大的发展空间。公司在汕头市开设门
汕头
尔玛和易初莲花。 店，有利于落实公司向周边省份拓展

的发展战略。

2、项目概况

公司计划以租赁店面的方式，在福建省内的福州、泉州、厦门、漳州、龙岩、

三明、宁德等7个城市，以及广东东部城市汕头市，发展30家连锁超市和1家百货

（备注：厦门农改超项目包含9家门店，因每个门店的面积较小，而且门店形态

1-1-255



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2
和规模都比较接近，在本文中将其视为1家门店），新增租赁面积22.43万m ，项

目完成后预计新增年营业收入21.02亿元（含税）。本项目总投资为32,357万元。

31 家连锁门店的城市、店名、选址区域、选址进展情况、租赁面积和预计

年销售额如下：

年预计销
店名（暂定名，以工 选址进 租赁面
序号 地区 商圈与区域 售额（万
商登记为准） 展情况 积（㎡）
元，含税）

合同洽
1 仓山区师大店 福州市仓山区福建师大学区商圈 6,143 6,935
谈中

合同洽
2 仓山区金山一店 福州市仓山区金山大道 17,500 13,000
谈中

合同洽
3 福州 仓山区金山二店 福州市仓山区埔上路 4,796 4,600
谈中

已签租
4 鼓楼区福新店 福州市鼓楼区福新路五一商圈 10,896 8,400
赁合同

合同洽
5 晋安区金鸡山店 福州市晋安区连江北路 2,300 2,190
谈中

合同洽
6 农改超一揽子项目 厦门市区 12,800 21,185
谈中

合同洽
7 思明区东埔店 厦门市东埔路 2,728 2,190
谈中

合同洽
8 思明区湖滨店 厦门市湖滨南路 4,500 6,200
谈中

合同洽
9 厦门 思明区莲坂店 厦门市嘉禾路莲坂商圈 12,000 10,500
谈中

已签租
10 思明区仙岳店 厦门市松柏小区核心商圈 3,457 3,000
赁合同

合同洽
11 海沧区新城店 厦门市海沧新城区核心商圈 12,000 9,125
谈中

合同洽
12 湖里区海天店 厦门市湖里区海天路 7,000 5,475
谈中

已签租
13 泉州 安溪南街店 泉州市安溪县城南街 8,900 8,500
赁合同

合同洽
14 南安美林店 南安市美林镇中心 4,000 5,220
谈中

合同洽
15 南安成功店 南安市成功路商圈 4,300 6,570
谈中

合同洽
16 石狮九二店 石狮九二路商圈 4,000 6,200
谈中

17 晋江福隆店 晋江市青阳福隆商业广场 已签租 8,125 9,125

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年预计销
店名（暂定名，以工 选址进 租赁面
序号 地区 商圈与区域 售额（万
商登记为准） 展情况 积（㎡）
元，含税）

赁合同

已签租
18 永春桃城店 永春县城桃园广场 5,300 4,202
赁合同

已签租
19 德化瓷都店 德化县城瓷都广场 4,892 5,000
赁合同

合同洽
20 鲤城区温陵店 泉州市温陵路 4,000 6,570
谈中

已签租
21 鲤城区江南店 泉州市展览城 11,000 8,400
赁合同

合同洽
22 市区洛江店 泉州市洛江区核心商圈 5,000 5,475
谈中

合同洽
23 鲤城区浮桥店 泉州市鲤城区浮桥核心商圈 4,500 6,570
谈中

已签租
24 芗城区丹霞店 漳州市芗城区丹霞路财富广场 2,027 1,825
赁合同
漳州
已签租
25 漳埔北大店 漳埔县县城中心 5,856 4,500
赁合同

合同洽
26 龙岩 市区文化宫店 龙岩市新罗区文化宫商圈 1,400 2,050
谈中

已签租
27 大田岩城店 大田县城岩城广场 6,700 5,000
赁合同

已签租
28 三明 市区列东店 三明市列东街阳光城广场 10,686 8,400
赁合同

已签租
29 市区百货店 三明市列东街阳光城广场 14,480 7,400
赁合同

合同洽
30 宁德 市区蕉城店 宁德市蕉城东区核心商圈 12,000 8,030
谈中

广东 合同洽
31 金平店 汕头市金平区核心商圈 11,000 8,400
汕头 谈中

合计 — 224,286 210,237

注：①以上项目，除第 29 个项目“三明市区百货店”为百货业态以外，其他项目均为
大卖场或者综合超市业态；②已签门店是指具体地址已选定，并已与业主签订相关租赁协议
的门店。

3、商圈分析

本项目拟在福建省内的福州、泉州、厦门、漳州、龙岩、三明、宁德等 7

个城市，以及广东东部城市汕头市，开设30家连锁超市和1家百货。

2006 年福建实现国民生产总值(GDP)7,501.63 亿元，同比增长 13.4%，GDP

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总值和增速均名列全国第11位，人均GDP达21,152元，增长12.7%。

下表是福建省内各城市2006年的GDP总额和人均GDP对比：

GDP 总额 同比增长率 人均 GDP
序号 城市
（亿元） （%） （万元）

1 泉州 1,901 15.0 24,953

2 福州 1,656 12.2 24,879

3 厦门 1,162 16.7 51,661

4 漳州 717 13.1 15,255

5 三明 452 13.1 17,106

6 龙岩 449 12.5 16,374

7 莆田 423 16.0 15,039

8 南平 391 12.0 13,576

9 宁德 386 11.2 12,647

从表中可以看出，福建省内各城市发展很不平衡，从GDP总额看，泉州、福

州、厦门三个城市的发展远远超出省内其他城市，从人均GDP看，厦门一枝独秀，

远远领先于其他城市，率先进入比较发达城市的行列，泉州和福州构成第二梯队，

而省内其他城市的发展水平则相对较为落后。

项目的选择和所在城市的发展水平息息相关，因此公司选择重点发展经济最

发达的泉州、福州、厦门三个城市，同时，也适当的关注省内其他城市。

（1）福州

福州是福建的省会，位于福建省中部东端，台湾海峡西岸,东临台湾海峡，

西靠三明市、南平市，南邻莆田市，北接宁德地区。总面积 11,968 平方公里，

其中市区面积 1,043 平方公里，城市建成区面积 70.5 平方公里。现辖闽侯县、

连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平潭县、鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、

马尾区等 6 县 5 区，代管长乐市、福清市。总人口 569.95 万人，其中城市人口

139.66 万人。经济总量和总人口数在福建省内均排第二位；福州是省内党政机

关、企业总部最多的城市，居民的消费水准较高；随着福州城区范围的扩展和城

市人口的增加，其零售市场的容量还在继续扩大2006年全市地区GDP完成1,660

亿元，同比增12.2%。2007年上半年福州市商贸经济呈现快速增长的良好势头，

社会消费品零售总额实现454亿元，比增21.4%。其中零售业实现社会消费品零

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售额 318 亿元，比增 23.2%。居民人均可支配收入为 8,517 元，比增 12.5%，农

民人均收入约为 3,200 元，比增 9.6%。受城乡居民收入增加的拉动作用，预计

下半年我市社会消费品零售总额将继续以两位数增长，全年增幅预计达18.5%，

总额有望突破900亿元。

福州市零售市场的竞争较为激烈，外资企业沃尔玛、家乐福、好又多、麦德

龙均在市区内开设了大卖场，而以综合超市为主要业态的内资企业永辉超市在福

州的市场份额最大。不过福州市场的竞争还远未到白热化的程度，几个大卖场相

互的间隔也较远，仍然存在较大的市场空间。仓山区是大福州概念下的新城区，

近几年的发展较快，常住人口也在不断增长，外资企业除麦德龙外尚未进入这个

新城区，该新城区，具有很大的发展空间。

①仓山区师大店

仓山区师大店位于福州市仓山区上三路师大商圈。该项目周边附近有大量的

学校，是传统的住教区，外来人口较多，消费水平较高，主要消费群体比较固定。

项目的周边有学生步行街、超市等配套设施，形成浓厚的商业气氛。项目交通条

件优良，停车方便，公交等公共设施齐全。该项目附近的竞争对手主要有：上渡

路的永辉货仓超市、首山路的金辉生活超市以及周边的农贸市场。上述竞争对手

规模较小，该区域的竞争强度为较弱。

②仓山区金山一店

仓山区金山一店项目位于福州市仓山区金山核心商圈。该项目周边有大量刚

完工的楼盘正在陆续入住中，并还有大量的新楼盘正在开发之中，以金山大道、

浦上路为轴心的商圈正在形成而且潜力巨大。本商圈的商业轮廓正逐渐形成，预

计该项目周边日后将是大众消费的新热点地带，酒店、银行、娱乐设施等配套设

施也在逐渐完善之中。该项目处于交通要道，停车方便，很适合开发大众消费休

闲等项目。目前该项目附近的竞争对手主要有：金祥路的民乐超市、金洲路的好

日子超市、金榕路的好日子超市以及川正超市，均为本地零售商。上述竞争对手

规模较小，该区域的竞争强度为弱。

③仓山区金山二店

仓山区金山二店位于福州市仓山区浦上大道的融侨商圈。该项目周边有大量

楼盘在建设中，日后这些楼盘建成并入住后，将形成一个巨大的商圈。金山是福

州政府重点开发的商业住宅地段，未来几年将有许多娱乐休闲等商业配套设施一

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并入住，将给该项目带来消费客流。该项目具有交通便捷、停车方便等优点。目

2
前该项目周围1公里内没有面积大于1,000m 的超市，该区域的竞争强度为弱。

④鼓楼区福新店

鼓楼区福新店位于福州市鼓楼区福新路 28 号，属于商用和居住混合区域，

该项目紧邻福新路、五一路，处于五一商圈和津泰商圈的中间，周围医院、邮局、

学校、写字楼、酒店等生活配套设施一应俱全，随着背后津泰东路的兴建，该区

域将会将五一商圈与津泰商圈连成一片，成为福州市的中心繁华地段，全市主要

消费人流车流大量聚集此处。该项目附近的竞争对手主要有：沃尔玛长城店（位

于福新店南边，距离 1 公里以上）、好又多花开富贵店（位于福新店北边，距离

1公里以上）、家乐福福新店（位于福新店东边，距离1.5公里以上）。虽然该区

域的竞争强度为较强，但该项目处于繁华街道的十字路口，而且地面停车场面积

大，在出入便捷程度和停车条件方面优于竞争对手。该项目向西方向2公里之内

无大型卖场，而且向西可以辐射福州市最繁华的商业街八一七路，在竞争中占据

一定的地利优势。

⑤晋安区金鸡山店

晋安区金鸡山店位于福州市晋安区连江北路的二化商圈。该区域属于商用和

居住混合区域，该项目位于东二环高架桥旁，随着东二环的景观改造、二化的搬

迁以及随之而来的新的商业项目的兴起，该处的商业氛围将逐渐成熟。人流车流

较多，消费水平比较高。项目交通发达，多条公交路线经过，停车条件优良。目

前附近的竞争对手主要有：万嘉生鲜超市、永辉折扣店以及背后的农贸市场。该

区域的竞争强度为一般。

（2）厦门

厦门市地处我国东南沿海----福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉

州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望。厦门

由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安区、翔安区等组成，

陆地面积 1,565.09 多平方公里，海域面积 300 多平方公里。是一个国际性海港

风景城市。

至2006年末，全市户籍人口160.38万人，常住人口为233万人。在户籍人

口中，城镇人口为109.24万人，岛内的思明、湖里两个区人口合计72.83万人，

比重达45.4%。

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厦门是国家的经济特区，是福建省内经济最发达、居民平均收入最高的城市，

居民更倾向于在大卖场、超市等现代零售渠道购物，因此大卖场和超市的发展空

间巨大。现已进驻厦门的外资零售企业有：沃尔玛、家乐福、麦德龙、好又多等，

分别分布在厦门市区内的几个交通干线。由于厦门是国家的经济特区，也是福建

省内经济最发达、居民平均收入最高的城市，厦门市民有就近购物的消费习惯，

因此厦门市仍有很大的空间。

①厦门“农改超”9个项目

厦门“农贸市场改为生鲜超市”简称“农改超”项目，是由厦门市政府推行

的一项改善厦门市人民生活水平、环境的为民办实事工程，改造方式主要是“新

建一批、改造一批、关闭一批”，实施分为三个阶段：第一阶段试点（2006 年 5

月至 2006 年 12 月）启动阶段；第二阶段（2007 年 1 月至 2009 年 12 月）全面

铺开、攻坚阶段；第三阶段（2010年1月至 2010年6月）检查验收阶段；2007

年主要是改造厦门岛内 50 几个农贸市场，2008 年到 2009 年完成全市农贸市场

的改造，包括岛外的农贸市场。改造后的生鲜超市以生鲜食品为主，日用品为辅；

经营生鲜食品的营业面积应占租赁面积的60%以上，包装食品、调味品、日用百

货经营面积控制在 40%以下。经营品种需满足以下要求：蔬菜 50 种以上（以净

菜为主）、水果20种以上、鲜活水产品40种以上、生鲜冷冻食品40种以上、粮

油及其制品40种以上、猪、牛、羊、家禽等肉食品以及蛋品、干杂食品、熟品、

调味品等各类品种基本齐全。在第一批竞标的5个农改超项目中，有2家纳入新

华都的生鲜超市体系。

②思明区东埔店

思明区东埔店位于厦门思明区东埔路商圈，该区域属于商用和居住混合区

域，该项目在东埔社区中心，靠近莲坂商圈，周围居民密集，周围1公里内的人

口约8万人，消费群体主要是上班族，消费水平比较高。项目周边商业气氛浓厚，

娱乐休闲等配套设施能带来大量的消费群体，项目交通条件优良，道路四通八达，

停车方便。该项目附近的竞争对手主要是好又多和家乐福，不过距离均在2公里

以上，该项目周围的居民到好又多、家乐福的距离较远，开车和走路都不方便。

该区域的竞争强度为弱。

③湖滨店

湖滨店位于湖滨南商圈，又临近禾祥西商圈，周围 1 公里内的人口约 10 万

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人，住宅楼新旧交替。项目周边消费群体固定，人流车流多，消费水平比较高。

项目周边有医院、酒店、银行、小学、中学、餐厅等配套设施，均可以帮助带来

消费群体。湖滨南路是厦门主要交通道路之一，贯穿市府大道和嘉禾路，交通便

捷，停车方便。周边竞争对手有好又多、本土小超市倍顺和农贸市场，竞争强度

为一般。

④思明区莲坂店

思明区莲坂店位于莲坂商圈中心，是厦门四大商圈中的主商圈。该项目商业

氛围浓厚，消费群体大量集中，消费水平高。项目周边业态有金融、贸易、百货、

零售、房产、餐饮、银行、酒店、学校等，能带来大量的消费群体，是大众休闲

娱乐的最佳场所。该项目交通便捷，停车方便，附近的竞争对手有家乐福和好又

多。该区域的竞争强度为较强。该点与竞争对手相比的优势是，商场周边尤其是

向西方向有大量商住社区，如槟榔社区、湖光社区，这些社区居民如果到家乐福

或者好又多要横跨一条或者多条交通干道，较为不方便，而向西2公里内又无其

他大型卖场。

⑤思明区仙岳店

仙岳店位于松柏商圈，属于厦门四大商圈之一。周围1公里内的居民约6万，

周围的社区主要是屿后南里社区和屿后北里社区。这两个社区是厦门较早前的安

置房，所以居住的大部份是厦门本地人，消费群体固定，消费水平高，周围有松

柏小学、中学、京闽酒店、永乐电器、国美电器等配套设施，项目交通便利，停

车方便。周边竞争对手有沃尔玛和农贸市场。不过该项目经营面积较小，属社区

综合超市，不与沃尔玛构成直接竞争。竞争强度为一般。

⑥海沧新城店

海沧新城店位于海沧新城区商圈，周围已建好的新楼盘有 10 栋，住宅套数

约 7,000 套，预计在 2007 年年底可以入住。周围还有七八个楼盘正在施工，预

计到 2009 年年初也可以入住。另距离海沧生活区不到 2 公里，可以辐射那里的

居民约 10 万人。周围新建的项目有五星级酒店、游泳池、银行、学校等，居民

的消费水平较高。该项目正好位于新城中心，道路交通发达，停车条件便利。周

边的竞争对手主要为农贸超市，竞争强度为弱。

⑦湖里海天店

湖里海天店位于湖里生活区中心商圈，人口居住密集。湖里区原来是工业区，

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现已逐步成为生活社区，整体消费潜力巨大，且周围没有大型的商场，现在该区

域的业态主要是店铺式的商业。所以湖里海天店在这个区域具有不可复制的地

位，并且具备交通便利、停车方便等优点。周边竞争对手主要为农贸超市，竞争

强度为弱。

（3）泉州

泉州是省内经济总量最大的城市，也是省内民营经济最活跃的城市。泉州有

别于省内其他城市的主要特点是县域经济特别发达，即泉州下辖的县或者县级市

成为经济的发展主体，县或者县级市的经济总量大，已经达到甚至略微超过市区

的发展水平。以泉州市下辖的晋江市为例，其 2006 年 GDP 为 580 亿元，超过了

省内的地级市三明、龙岩、莆田、南平和宁德。2006 年福建省入围中国百强县

的有晋江市、南安市、石狮市、惠安县、安溪县、龙海市、福清市、长乐市等8

个县市，其中，除了龙海隶属于漳州市，福清、长乐隶属于福州市外，其他 5

个县市全部隶属于泉州市。

泉州零售市场的竞争相对较为不激烈，新华都在泉州占据最大的市场份额，

外资企业沃尔玛在 2007 年才进入泉州市区，公司面临的主要竞争对手为市区以

及各县城当地的零售企业，不过这些企业的规模均较小。

鉴于公司在泉州零售市场的主导地位，同时随着沃尔玛以及麦德龙等外资企

业的进入，泉州的市场竞争必将趋于激烈，公司有必要在市区的合适位置建设大

卖场和综合超市，以扩大市场份额。同时，泉州县域经济的发达预示着县城零售

市场存在巨大的发展机会，公司在泉州的项目将以在各个县城建设大卖场为主。

①晋江福隆店

该项目位于晋江市中心位置，该区域属于商用、住宅、主题公园、文教、娱

乐等混合区域。项目周边已形成浓厚的商业氛围，是晋江区域消费与休闲的中心

地带，客流量大，其中 500 米商圈内住户 8,164 户，总人口数 24,492，两公里

2
范围内的总人口已经超过 10 万人。周边店面月租普遍已达到 350～400 元/m 。
店铺售价达到3～4万元/m2 左右。周边地带有市政府、农贸市场、酒店、苏宁电

器等，符合作为商业区域开发的条件。该项目位于十字路口，可从四面进入该区，

进出便捷，停车方便。离晋江最繁华的商业街道阳光路仅一街之隔，具备较好的

商业开发与挖掘潜力。周边竞争对手有本土零售商捷龙超市和蔚蓝超市以及农贸

市场。竞争强度为一般。

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②安溪南街店

该项目位于安溪县大同路（当地人俗称南街），所属区域是安溪县最繁华、

最有潜力的区域。项目周边人口密集，仅500米范围就有居民8,200户左右，约

24,600 人，两公里范围内总人口已经超过十万人；而且安溪是中国的茶都，是

铁观音茶叶的原产地，当地居民收入高，都具有相当高的消费水平。项目周边环

境优美，改造后的公园非常适合顾客休息乘凉；项目商业氛围浓厚，周边有商场、

酒店、餐厅、专卖店等商业配套设施；项目周边交通便利，停车方便。周边竞争

对手有本土零售商中闽百货和联谊润家超市，竞争强度为一般。

③南安美林店

该项目位于南安市美林镇中心繁华位置，属于商用、住宅、文教、娱乐休闲、

企业工厂等混合区域。项目周边人口密集，外来务工人口多，周边人口属于年轻

层次，具有一定的消费水平；项目周边交通四通八达，人流车流多，离南安中心

地段不到一公里；项目商业氛围浓厚，周边有小超市、酒店、KTV等商业配套设

施；项目周边停车条件优良，停车方便，该区域是南安市美林镇最繁华的区域，

也是该镇重点发展的区域。周边竞争对手主要为本土小超市和农贸市场，竞争强

度为弱。

④南安成功店

该项目位于南安市中心大道位置，项目对面有汽车站以及娱乐休闲场所，是

南安市重点发展的地段，也是南安的经济重点区域，人流车流大，消费水平较高。

项目周边有农贸市场、小超市、酒店等商业配套设施，能从多方面满足消费者购

物、休闲的需求，符合作为商业区域开发的条件。该项目位于国道必经路上，交

通便捷，停车条件方便。周边主要竞争对手有本土百姓、安顺超市和农贸市场。

竞争强度为一般。

⑤石狮九二店

该项目位于石狮市最繁华的九二路商圈，该区域属于商用、住宅、人才市场、

文教、娱乐等混合区域。项目周边已形成浓厚的商业氛围，是石狮区域消费与休

闲的中心地带，项目旁边是进出石狮的必经路段，客流量和车流量均较大。周边

有人才市场、农贸市场、小超市、酒店、苏宁电器等较为完善的商业配套设施，

能从多方面满足消费者购物需求，另停车方便，交通便捷，大众消费水平较高，

造就了较好商业开发的条件。周边竞争对手有本土零售商捷龙超市和百姓超市。

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竞争强度为一般。

⑥永春桃城店

该项目位于永春县中心商业地区，该区域属于商用、住宅、车站、人才市场、

文教、娱乐等混合区域。项目周边已形成浓厚的商业氛围，是永春区域消费与休

闲的中心地带，客流量车流量大。周边有农贸市场、超市、酒店等较为完善的商

业配套设施，能从多方面满足消费者购物、休闲的心理需求，符合作为商业区域

开发的条件。该项目位于县政府旁边，可从四面进出，交通便捷，停车方便。周

边小区人口众多，消费水平较高。周边竞争对手主要为本地小超市。竞争强度为

弱。

⑦德化瓷都店

该项目位于德化县最繁华的位置，属于商用、住宅、车站、文教、娱乐等混

合区域。项目周边已形成浓厚的商业氛围，是德化县消费与休闲的中心地带，项

目位于进出德化的必经路上，客流量车流量大。周边有农贸市场、超市、酒店等

较为完善的商业配套设施，能从多方面满足消费者的购物需求，符合作为商业区

域开发的条件。该项目位于十字路口，可从四面进出，交通便捷，停车方便。周

边的竞争对手有本地小超市和农贸市场。竞争强度为弱。

⑧鲤城区温陵店

该项目位于泉州市鲤城区温陵路中段，属于商用、住宅、车站、娱乐等混合

区域。项目周边已形成浓厚的商业氛围，是鲤城区消费与休闲的中心地带，消费

水平较高，客流量车流量大。周边地区有邮电局、超市、酒店、豪客来西餐厅等

较为完善的商业配套设施，同时也是泉州最有名气的手机批发一条街，能从多方

面满足消费者购物、休闲的需求，符合作为商业区域开发的条件。该路段交通便

利，该项目停车方便。周边竞争对手主要有本地零售商永相逢超市、奇龙超市，

面积均较小。竞争强度为一般。

⑨鲤城区江南店

该项目位于泉州市鲤城区市政展览城位置，属于商用、住宅、娱乐等混合区

域。项目周边已逐渐形成商业氛围，外来务工人员多，客流量车流量大。周边地

带有区政府、展览城、超市等较为完善的商业配套设施并还在逐渐的完善过程中，

有一定的发展潜力，符合作为商业区域开发的条件。该项目位于泉州市区的出入

口位置，是通往晋江，安溪等必经之路，交通便利，而且项目附带的停车场面积

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大，停车便利，进出方便。项目周边是泉州市三千亩地改造工程，计划 2008 年

完工，实现泉州次中心的位置，项目改造完成即将新增 10 万以上的固定居民。

周边竞争对手主要为农贸市场。竞争强度为弱。

⑩鲤城区浮桥店

该项目位于泉州市鲤城区浮桥临江位置，属于商用、住宅、车站、文教、娱

乐等混合区域。项目周边已逐渐形成商业氛围，外来务工人员多，休闲消费水平

较高，客流量车流量大。周边地带有戏院、超市、农贸市场等较为完善的商业配

套设施，满足善大众的消费需求，符合作为商业区域开发的条件。该项目位于泉

州市区通往南安、安溪等必经之路，交通便利。该区消费强，停车条件便捷。周

边竞争对手有沃尔玛和一些本土小超市，不过和沃尔玛的距离较远，不构成直接

竞争，竞争强度为一般。

11市区洛江店
○

该项目位于泉州市洛江区最繁华的位置，属于商用、住宅、车站、文教、娱

乐等混合区域。项目对面是区土地局，周边还有区政府、区交通局等政府部门，

属于区的最中心位置，正在逐渐形成浓厚的商业氛围，是洛江区域消费与休闲的

中心地带，项目位置处于大众消费的中心，消费水平较高，客流量车流大。该项

目位于十字路口处，可从四面进入该区，交通便捷、停车方便，有利于我们对泉

州区域投资的辐射。周边竞争对手主要为本土小超市和农贸市场，竞争强度为弱。

（4）漳州

漳州市位于福建省南部沿海，面积12,873.3平方公里。辖芗城、龙文2区，

龙海市，云霄、漳浦、诏安、长泰、东山、南靖、平和、华安8县。人口450.27

万，通行闽南方言。漳州是著名的侨乡和台胞祖籍地，有外籍华人、华侨 70 多

万人，台湾现有人口中，祖籍漳州的占35.8%。

漳州地处福建省最南端，与台湾岛隔海相望，南临港澳，处于厦门、汕头两

个经济特区之间。漳州零售市场的竞争随着沃尔玛在 2006 年的进入而开始趋于

激烈，新华都在漳州占据主导地位，竞争对手除沃尔玛外，主要为当地的零售企

业，规模均较小。在漳州市区和下辖县城的项目建设有利于确立公司在漳州的市

场优势。

①芗城区丹霞店

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该项目所处位置属于市区纯居民生活区，周边居民人口密集，社区组成主要

有糖厂社区、工人新村、群裕小区等主要居民区，该项目正处这三大社区的古塘

路入口，处于社区居民上下班出入必经之处。项目周边配套有玉兰小学、糖厂公

园、漳糖菜市场、东岳批发菜市场、漳州八中、175医院、网吧、小吃街等社区

项目，处于中心繁华地段。该项目门前停车方便，进出自然。本项目为综合社区

店。周边竞争对手有本地零售商芗客隆超市、吉马超市，竞争强度为一般。

②漳浦北大店

漳浦县人口数 82 万。城区人口数约 15 万，其中 10 万左右为城区户口，3

万为农村迁入户口，2万为工业区外来人口。该店址商圈为漳浦县城中心主商圈，

周边人口密集、商业配套完善,有漳浦一中、南门小学,中医院、县政府机关等。

在该项目的南面有正在规划改造中的老城区；项目北面是县城的主干道西大街，

有餐饮、体育场、汽车站、欢唱KTV、宾馆、酒店等城市配套设施，再往北是漳

浦的工业区及规划楼盘；项目西面是县城的休闲娱乐区，西湖公园及新建的众多

小区；项目东面是县城最为繁华的街道麦市街，整条街道以流行服饰专卖、精品

小店等业态为主。

该店址处于漳浦县城最为繁华的两条城市干道交汇处，店址门前广场夜间有

夜市摆摊，服饰、烧烤等，西湖公园门前在夜间有热闹的排档，公园内常有自发

的群众组织交谊舞活动。店址处于成熟社区，南面有规划中的居民区，具有良好

的消费潜力。

周边竞争对手有本地零售商恒盛超市、吉马超市。竞争强度为一般。

（5）龙岩

龙岩市位于福建省西南部，通称闽西，与粤、赣两省相邻，面积 19,028.3

平方公里。辖新罗区，漳平市，长汀、永定、上杭、武平、连城5县。人口285.89

万。龙岩零售市场的竞争程度较弱，竞争对手只有当地的零售企业，规模均较小。

新华都在龙岩各级县市已经开设了 11 家分店，在当地占据绝对主导地位，新华

都在市区的项目建设有助于继续扩大公司的市场优势。

市区文化宫店项目位于龙岩溪南路，为早期商品批发交易市场，属成熟商圈，

目前为溪南农贸市场，为周边居民提供日常用品；周边人口居住密集，企事业单

位居多，客户群体稳定，常住人口在2万左右。周边商业氛围浓厚，开设此店能

弥补小区的空白。更好地服务大众。本项目属社区综合店。周边竞争对手有本地

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零售商街心超市、米兰春天超市。竞争强度为一般。

（6）三明

三明市位于福建省中西部，面积 22,929 平方公里，辖梅列、三元两区，永

安市、明溪、清流、宁化、大田、尤溪、沙县、将乐、泰宁、建宁 9 县。人口

267.7万。三明（市区）、永安、沙县通行闽中方言，尤溪、大田通行闽南方言，

宁化、清流通行闽西客家方言，建宁、泰宁、将乐、明溪通行闽赣方言。

三明零售市场的竞争程度较弱，竞争对手只有当地的零售企业，规模均较小，

单店面积小。在三明市区的新华都大卖场项目和新华都百货项目建成后，将是市

区最大的大卖场和百货公司，可以一举建立新华都在三明的市场领先地位。

①大田岩城店

该项目位于三明大田县中心位置，属于商用、住宅、主题公园、文教、娱乐

等混合区域。项目周边已形成浓厚的商业氛围，是大田区域消费与休闲的中心地

带，人流客流车流量大，促进周边的商业发展，周边地带有农贸市场、超市、酒

店等较为完善的商业配套设施，能从多方面满足消费者购物需求，符合作为商业

区域开发的条件。该项目交通便利、停车方便，大众消费水平增长较高等条件让

该区域逐渐具备较好商业开发的区域。

周边竞争对手主要为本土小超市和农贸市场。竞争强度为弱。

②市区列东店、市区列东百货店两个项目

两个项目均位于三明市列东街阳光城广场内，该区域属于商用、住宅、主题

公园、文教、娱乐等混合区域。项目周边已形成浓厚的商业氛围，是三明区域消

费与休闲的中心地带，客流量大，消费人群多，周边居民区及写字楼较多，项目

北边区域大量商品房在建设之中。预计一年之后，新增入住人口达到五万人以上。

项目周边苏宁电器、列东百货、肯德基等复合行业态，是三明市最值得投资的商

业地块之一。

两个项目建成后，将是市区最大的大卖场和百货公司，并在这个商圈中互为

补充、协同发展，共同创造“新华都”的品牌形象。

大卖场项目的竞争对手为本土小超市万德福和农贸市场。竞争强度为弱。

百货项目的竞争对手为老的国有企业列东百货。不过新华都百货和竞争对手

相比具有品牌方面的优势，竞争强度为一般。

（7）宁德

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蕉城店项目位于宁德市蕉城区，项目周边正在形成商业氛围，是宁德市区未

来消费与休闲的中心地带，客流量大，消费人群多，周边居民区及写字楼较多，

项目北边区域大量商品房在建设之中，预计在未来的两年内，新增居民达到 4

万人左右。宁德零售市场的竞争程度较弱，周边竞争对手主要为本地超市东方康

宁和农贸超市，规模均较小。该项目是宁德市的最大的商业项目之一，有望一举

建立公司在宁德的市场领先地位。

（8）广东省汕头市

汕头零售市场的竞争程度较弱，大卖场、超市等现代零售渠道仍然未成为居

民消费的主流，主要竞争对手有沃尔玛和易初莲花，不过大卖场的距离相对较远。

整个零售市场还是开发和挖掘之中，存在很大的发展空间。

潮汕地区（潮州市和汕头市）文化、消费习惯历来接近于福建闽南地区，其

方言和闽南话相通而与粤语不通，其到闽南的距离近于到广州、深圳的距离。

汕头市金平店项目位于金平区旧城核心商圈，属于政府机关、商用、住宅、

文教、娱乐等混合区域。周边已形成浓厚的商业氛围，是汕头市消费与休闲的中

心地带之一，客流量大，消费人群多。周边一公里内的社区居民量达 20 万人，

是目前汕头市最为密集的社区。本项目停车面积大，进出方便，是汕头现有商业

项目中较大的有停车优势的物业。周边主要竞争对手有沃尔玛、本土小超市和农

贸市场，不过该点和沃尔玛的距离较远，不构成直接竞争。竞争强度为一般。

公司新开门店选址主要分布在二、三线城市或乡镇，还有一些分布在城市中

的新商圈。与同地区的现有网点比较而言，优势主要体现在所面临的竞争压力相

对较小，而且后开门店能够更大程度上受益于公司整体的规模效应，在进货议价

能力、费用控制能力等方面的竞争力更加突出，较现有门店的培育期缩短。与同

地区的现有网点比较而言，劣势是新开门店所处的商圈可能还不够成熟。

4、管理能力

公司有较为成熟的经营管理模式，运营标准化程度也比较高，因而具备门店

的复制能力。虽然本次募股资金运用将使公司门店数量几乎扩大一倍，但大部分

项目（汕头、宁德两个地区除外）都在现有子公司架构内，这就意味着公司在开

发这些门店时，在经营机构设立及管理人员储备、商品供应链、信息系统等方面

都能够依托现有的区域子公司。具体如下：

（1）公司开设29个项目（汕头、宁德两个项目除外）时无需开设独立的法

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人机构，仅需在原有子公司下开设分支机构。无需增加区域总经理以及财务、采

购等后勤管理人员，仅需增加如店长、副店长、部门经理等中层管理人员。目前

公司管理层队伍经过适当时间的培养之后，能够胜任新店建设的要求。以店长为

例，公司现有副店长约 60 名，在接下来两年新门店的开设过程中，通过对外招

聘，以及现有副店长晋升可以满足店长岗位的需求。至于每个项目 200－300 名

的普通员工，其应聘条件为初高中学历的初级从业人员，提前 2－3 个月进行岗

前培训后即可上岗。

（2）同一区域内，新店与原有门店的供应商及商品资源是一样的，因此商

品供应链并未改变。汕头、宁德两个项目虽需开设独立的法人机构，需设立独立

的区域总经理和财务等后勤管理人员，供应商也将有所改变，但宁德与福州距离

较近，汕头则邻近漳州，两地距离均在100公里左右，管理半径跨度不大，届时

将以福州、漳州两地的物流、管理人员等资源分别支援宁德、汕头两家门店。

（3）公司现有的信息系统具有可复制性和可扩充性，新店的门店运营系统

和老店的运营系统完全一致，开设一个新店只需在整个公司的系统网络中增加一

个节点即可。

5、未签项目的障碍和解决办法

对于尚未签订租赁合同的项目，公司认为大部分不存在实施障碍，主要是基

于以下几个判断：

（1）“新华都”在福建省内的行业龙头地位保证了公司在和房地产业主谈判

中处于相对有利的地位，“新华都”的品牌美誉度也有利于提高业主其他房产的

价值，因此大部分业主愿意选择和本公司合作以追求长期而稳定的收益。

（2）公司以往的经验表明，从与网点业主初步接触开始到最后签订合同一

般需6－12个月的过程，因此公司对尚未签约的项目在未来时间内基本是有把握

的。

个别项目也存在最终不能签约的可能，为此，公司除了募投资金所列项目外，

也在同一或者临近商圈内积极寻找可开设的网点，对于未能签约的网点，将以新

的网点替代。

6、项目建设内容

新店项目的建设需要经过以下几个主要流程：

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（1）制定开业计划

项目签约后，开发部按总部领导的指示及依据开发商各项配套工程完成情

况，负责开业计划时间表的制定，各相应部门需严格按开业计划表执行。

（2）商场定位及规划

由开发部负责楼层定位、动线规划，采购部确定小分类配置及陈列尺数，经

营运部及采购部会审后最终确认可行方案。

（3）工程项目完成时间计划

商场定位、规划完成后，行政部负责工程装修招投标，确定装修公司。建店

队依据开业计划表制定出土建工程、消防设施工程、生鲜设备、空调安装、用水

用电增容、货梯扶梯安装、监控系统、装修工程的完成时间表。

（4）设备及物料定购

行政部依据商场规划需求负责大型设备的采购：货架设备、扶梯货梯、空调、

收银系统、监控系统、防盗系统、冷冻冷藏设备、厨房设备、生鲜设备、顾客寄

包柜、生鲜磅秤、购物篮手推车、动力配电柜。

（5）开业倒记时

商场内部通电，照明及设备调试，商品收货，上架。开业前检查。确定开业

活动及促销方案。

31家门店均采用租赁物业的形式，为使其达到公司门店面的标准，需要对其

进行以下建设与投入：

第一部分、店面装修

（1）包括顶、地、墙的再次装修；

（2）标准展台、展柜的制作，以及商场内部装饰装修；

（3）商场外立面装修以及店招制作安装；

（4）商场油烟机管道系统；

（5）商场机械通风系统；

（6）商场熟食、面包、鲜肉加工厨房的设计装修；

（7）商场办公区设计装修。

第二部分、消防系统改造

（1）喷淋、烟感及自动报警系统（本次项目大部分由业主配置到位）；

（2）消防供水系统（本次项目大部分由业主配置到位）；

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（3）消防通道及防火分区。

第三部分、商场设备设施

（1）自动扶梯、货梯改造与安装（本次项目大部分由业主配置到位，只有

地面一层的物业无需投入）；

（2）商场空调（中央空调或吸顶式空调）改造与安装（本次项目大部分由

业主配置到位）；

（3）电容量增容及后备发电机（本次项目大部分由业主配置到位）。

第四部分、经营设备

（1）商场信息系统（含电脑、打印机、条码机、传真机、电子秤、路由器、

交换机、电源设备、线路材料等一系列配套设备）；

（2）商场广播监视系统（含扬声器、功放、监视探头、主机等）；

（3）商场防盗设备（含防盗扣、软硬标签、感应器主副机系统等）；

（4）商场收银设备（含收银台、扫描平台、扫描枪、POS机、验钞机、刷卡

机等）；

（5）商场办公设备（含电话、传真、复印机、办公桌椅等）；

（6）商场厨房加工设备（熟食加工机械、皿器、炸鸡烤鸡炉、面包房设备、

鲜肉分割设备等）；

（7）商场冷藏设备（岛柜、冷风柜、保鲜库、冷冻库、冷热展车、制冰机

等）；

（8）仓库、收货工具设备（登高车、卡板、液压叉车、机动升降叉车等设

备）；

（9）顾客存储与购物设备（寄包柜、购物车、购物篮等）。

7、投资估算和资金筹措

本项目总投资32,357万元，其中固定资产投资24,715万元，铺底流动资金

5,734万元，履约保证金1,908万元。除了广东汕头项目由其他股东投入505万元、

龙岩项目由其他股东90万元以外，剩余共计31,762万元，拟全部通过公司公开发

行股票融资筹得。

（1）固定资产投资

本项目固定资产投资总额为24,715万元，其中土建工程及设备费用24,566万

元、建设单位管理费97.5万元、其他费用51.5万元。

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投资明细见下表：

估算金额（万元）
序号 类别
建安设备工 安装 工程其
合计
程费用 费用 它费用

1 第一部分 工程费用 24,566

1.1 店面装修 8,585

顶、地、墙再次装修 5,988 1,109 7,097

标准展台、展柜的制作 297 297

商场外立面装修及店招制作安装 175 12 187

商场油烟机管道系统 247 28 275


商场机械通风系统 135 135

商场熟食、面包、鲜肉加工厨房、
486 486
海鲜池的设计装修

商场办公区设计装修 109 109

1.2 消防系统改造 790

喷淋、烟感及自动报警系统（本次
112 112
项目大部分由业主投入）

消防供水系统（本次项目大部分由
37 37
业主投入）

消防通道及防火分区 641 641

1.3 商场设备设施购置 6,091

自动扶梯、货梯改造与安装（本次
项目大部分由业主投入，经营场所 834 93 927
只在一层的无需投入）

商场空调改造与安装（本次项目大
591 66 657
部分由业主投入）

电容量增容及后备发电机（本次项
903 903
目大部分由业主投入）

商场厨房加工设备（熟食加工机
械、皿器、炸鸡拷鸡炉、面包房设 1,685 1,685
备、鲜肉分割设备等）

商场冷藏设备（岛柜、冷风柜、保
鲜库、冷冻库、冷热展车、制冰机 1,920 1,920
等）；

1.4 经营设备购置 9,100

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估算金额（万元）
序号 类别
建安设备工 安装 工程其
合计
程费用 费用 它费用

货架设备 2,201 2,201

商场信息系统（含电脑、打印机、
条码机、价签机、电子秤、路由器、
1,277 1,277
交换机、电源设备、线路材料等一
系列配套设备）

商场广播监视系统（含扬声器、功
947 105 1,052
放、监视探头、主机等）

商场防盗设备（含防盗扣、软硬标、
1,478 1,478
感应器主副机系统等）
商场收银设备（含收银台、扫瞄平

台、POS 机、扫瞄枪、验钞机、刷 1,479 1,479
卡机、取订器等）

商场办公设备（含电话、传真、复
631 631
印机、办公桌椅等）

仓库、收货工具设备（登高车、卡
板、液压叉车、机动升降叉车等设 207 207
备）

顾客存储与购物设备（寄包柜、购
775 775
物车、购物篮等）

2 第二部分 工程建设其它费用 149

2.1 建设单位管理费 97.5 97.5

2.2 其他费用 51.5 51.5

固定资产投资合计 23,154 303 1,258 24,715

（2）流动资金估算

根据公司近年运转实际情况，本项目流动资金按第一年销售收入的1/11计算

（即资金年周转11次，符合零售业态的运行模式），年流动资金需求量为19,112

万元，其中铺底流动资金5,734万元（流动资金的30%）计入项目总投资。

（3）履约保证金估算

租赁合同中一般都约定了需向业主支付一定数额的履约保证金，履约保证金

数额因项目不同而有差异，一般为2～3个月的租金。本项目合计履约保证金1,908

万元计入项目总投资。

以上投资细分到各个门店，如下表：

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租赁 设备 装修 铺底 履约
序 店名 合计
地区 面积 投资额 总额 资金 保证金
号 （暂定名） (万元)
（㎡） （万元） （万元） （万元） （万元）

1 仓山区师大店 6,143 925 250 189 60 1,424

2 仓山区金山一店 17,500 686 560 355 150 1,751

3 福州 仓山区金山二店 4,796 698 205 125 56 1,084

4 鼓楼区福新店 10,896 796 350 229 120 1,495

5 晋安区金鸡山店 2,300 159 68 60 30 317

6 农改超一揽子项目 12,800 1,450 715 578 270 3,013

7 思明区东埔店 2,728 159 78 60 20 317

8 思明区湖滨店 4,500 328 145 169 80 722

9 厦门 思明区莲坂店 12,000 602 303 286 100 1,291

10 思明区仙岳店 3,457 231 95 82 10 418

11 海沧区新城店 12,000 519 445 249 100 1,313

12 湖里区海天店 7,000 700 310 149 80 1,239

13 安溪南街店 8,900 594 295 232 50 1,171

14 南安美林店 4,000 400 200 142 20 762

15 南安成功店 4,300 400 200 179 30 809

16 石狮九二店 4,000 348 145 169 30 692

17 晋江福隆店 8,125 489 215 249 32 985

18 泉州 永春桃城店 5,300 346 170 115 10 641

19 德化瓷都店 4,892 380 200 136 60 776

20 鲤城区温陵店 4,000 400 200 179 30 809

21 鲤城区江南店 11,000 868 503 229 100 1,700

22 市区洛江店 5,000 400 200 149 30 779

23 鲤城区浮桥店 4,500 393 200 179 30 802

24 芗城区丹霞店 2,027 146 40 50 10 246
漳州
25 漳埔北大店 5,856 317 163 123 30 633

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租赁 设备 装修 铺底 履约
序 店名 合计
地区 面积 投资额 总额 资金 保证金
号 （暂定名） (万元)
（㎡） （万元） （万元） （万元） （万元）

26 龙岩 市区文化宫店 1,400 165 70 56 10 301

27 大田岩城店 6,700 425 210 136 30 801

28 三明 市区列东店 10,686 693 535 229 30 1,487

29 市区百货店 14,480 286 895 202 100 1,483

30 宁德 市区蕉城店 12,000 641 450 219 100 1,410

广东
31 金平店 11,000 872 485 229 100 1,686
汕头

合计 224,286 15,815 8,900 5,734 1,908 32,357

8、项目实施方式

为提高募集资金的使用效率，公司将依据“先开先用”的原则以本项目门店

开设的先后顺序确定对控股子公司的增资顺序。若因市场竞争因素导致门店在本

次发行募集资金到位前必须进行先期投入，公司拟以自筹资金先期进行投入，待

本次发行募集资金到位后以募集资金补偿自筹资金投入。

公司将依据门店的开设进度一次性或分次向控股子公司实施增资或者新设

立子公司，具体方案如下：

（1）拟使用资金约6,100万元，增资全资子公司福州新华都综合百货有限公

司，增资资金将用于开设仓山区师大店、仓山区金山一店、仓山区金山二店、鼓

楼区福新店、晋安区金鸡山店。

（2）拟使用资金约8,300万元，增资全资子公司厦门新华都购物广场有限公

司，增资资金将用于开设农改超一揽子项目、思明区东埔店、思明区湖滨店、思

明区莲坂店、思明区仙岳店、海沧区新城店、湖里区海天店。

（3）拟使用资金约9,900万元，增资全资子公司泉州新华都购物广场有限公

司，增资资金将用于开设安溪南街店、南安美林店、南安成功店、石狮九二店、

晋江福隆店、永春桃城店、德化瓷都店、鲤城区温陵店、鲤城区江南店、市区洛

江店、鲤城区浮桥店。

（4）拟使用资金约900万元，增资全资子公司漳州新华都百货有限责任公司，

增资资金将用于开设芗城区丹霞店和漳埔北大店。

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（5）拟使用资金约200万元，联合龙岩新华都辉业购物广场有限公司其他股

东连国伟对其增资约300万元，增资资金将用于开设龙岩市区文化宫店。共同增

资后，龙岩新华都辉业购物广场有限公司的股权结构保持不变，即本公司70%，

连国伟30%。

（6）拟使用资金约3,800万元，增资全资子公司三明新华都购物广场有限公

司，增资资金将用于开设大田岩城店、市区列东店、市区百货店。

（7）拟使用资金约1,400万元，新设立全资子公司宁德新华都购物广场有限

公司，以开设宁德市区蕉城店。

（8）拟使用资金约1,200万元，联合连国伟，共同合计出资约1,700万元新

设立汕头新华都购物广场有限公司，以开设汕头金平店。新成立的控股子公司，

本公司所占股权比例为70%，连国伟所占股权比例为30%。

9、合作方基本情况介绍

姓名：连国伟

国籍：中国

性别：男

年龄：39

住址：福建龙岩东城工农巷9号

10、财务效益分析

（1）分析依据及说明

本财务分析计算根据国家现行财税制度进行。

本财务分析计算期为10年，不包含建设期，一般项目的建设期为3～6个月。

（2）营业收入（包含主营业务收入和其他业务收入两部分）

①主营业务收入

第一年主营业务收入（即销售额）的预估将按每个门店进行分解，并充分考

量门店所在地的经济发展水平、商圈的成熟程度、人流量等因素，以期得到尽可

能符合现实的预估。销售额第2～4年每年增长5%，以后年度不再增长。

经估算，在计算期内总销售额为2,366,395万元（含税）。

②其他业务收入

其他业务收入为场地租赁收入和向供应商收取的促销服务费用。

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第一年因新开设门店供应商一般会投入较多的费用进行促销，其他业务收入

按销售额的5.1%计算。其他年度均按销售额的4.7%计算。

经估算，在计算期内总其他业务收入为108,655万元。

（3）总成本费用

——超市的进价成本按其营业收入×（1-超市销售毛利）计算。

——折旧：商用设备折旧按平均7年计提。

——固定资产改良的摊销：按10年计提。

——销售税金及附加：主营业务收入按 0.21%计算；其他业务收入按 5.5%

计算。

——租赁费：充分调研市场，按当地的市场价格计算，已签约项目以合同为

准。

经估算，在计算期内总成本费用为2,058,835万元。

（4）项目的损益

销售税金及附加为10,252万元

所得税：按应纳税额的25%计，计算期内所得税合计为18,607万元。

税后利润：计算期内税后利润合计为55,821万元。

（5）本项目主要财务指标

全部投资财务内部收益率：26.5%

净现值 （必要收益率按8%计算）：23,802万元

静态投资回收期：3.02年

（6）不确定因素分析

盈亏平衡分析：经计算，项目的盈亏平衡点为77.8%，当项目营业收入达到

77.8%，即计算期内总销售额达到1,841,055万元（含税）时，项目方可保本。

敏感性分析：本项目实施过程中影响效益的不确定因素较多，为了比较这些

因素所带来的影响，敏感性分析选择了经营成本、经营收入、建设投资三个主要

变量，并在分析中只考虑其有利和不利两个方向的变化。

敏感性分析结果显示：经营成本和经营收入是影响本项目效益的最敏感因

素；建设投资是不敏感因素。

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变 化 率 内部收益率 净 现 值 投资回收期
项 目
（%） （%） （万元） （静态/年）

基 本 方 案 0 26.50 23,802 3.02

2 17.87 11,891 3.80
经营成本变动
-2 41.26 47,966 2.15

2 39.09 44,934 2.27
经营收入变动
-2 10.77 2,670 4.53

2 25.69 23,155 3.09
总投资额变动
-2 27.35 24,449 2.95

（7）拟新增门店实现未来效益的可行性

公司有较为成熟的经营管理模式，运营标准化程度也比较高，具备经营门店

的复制能力。虽然本次募股资金运用将使公司门店数量几乎扩大一倍，但在两年

的跨度期内，平均每年的新店增加速度没有快于前三年的发展速度，且大部分新

开门店（汕头、宁德两个地区除外）都在现有子公司架构内，处于公司现在具有

规模优势和市场领先地位的区域。这就意味着公司在开发这些门店时，在经营机

构设立及管理人员储备、商品供应链、信息系统等方面都能够依托现有的区域子

公司，多数新开门店的培育期会大大缩短。公司的战略实施方式是培育一批、成

熟一批、盈利一批。在这种滚动式发展模式下，依据公司现有门店的历史经营纪

录测算，在新开门店的每个会计年度内，老门店以及次新门店的盈利增长将超过

新设门店的亏损，从而使得公司的盈利仍将保持持续增长。

因此，公司有能力在募集资金投入使用后保持盈利的增长。

11、保荐人、发行人会计师的意见

保荐人和发行人会计师认为：发行人关于连锁超市发展项目的论证分析充

分，该项目发展前景较佳，该项目的实施将扩大发行人的经营规模，巩固发行人

在福建市场的龙头地位，提升发行人的盈利能力。

（二）配送中心改造项目

1、项目概况

公司现有配送中心3个，即泉州配送中心、福州配送中心和龙岩配送中心，

本项目将对原有配送中心进行现代化改造，新增仓库自动化设备、信息终端设备、

运输设备、办公设备和通讯设备等，并建设统一管理的物流配送系统，通过改造

将平面库改造为立体高架库，并加快货物的周转速度。

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3
本项目总投资5,050万元，项目建成将新增年配送能力151万m ，新增年配送

金额14.97亿元，配送比率将由原来的15.67%提高到45.33%。

2、配送体系现状

（1）体系结构和作业流程

目前公司物流配送体系由一个面向全省的配送中心（泉州配送中心）、一个

福州配送中心（功能为对福州和临近的莆田市、三明市进行配送）和一个龙岩配

送中心（功能为对龙岩和潮州市进行配送），覆盖范围是福建全省及周边。

公司的物流配送体系较为简单，只分为一级，即泉州配送中心、福州配送中

心、龙岩配送中心平级，直接面向各个门店进行配送。（备注：本项目所指配送

的概念是货物从供应商经配送中心到达门店的全过程，不包括货物从门店到达消

费者这个过程，因为公司所售商品除大家电外基本不用配送，大家电并非公司的

经营主项，此类送货由各个门店自行负责，不统一纳入公司的配送体系。）

物流配送的整个流程如下：

门店下订单
入库储存
单进行生效审核

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目前公司物流配送体系图


总部供应商、基地、菜农






福州配送中心 泉州配送中心 龙岩配送中心






福 三 莆 漳 泉 厦 龙 潮

州 明 田 州 州 门 岩 州
市 市 市 市 市 市 市 市







实物流

信息流



（2）配送中心地址和现有建筑状况

泉州配送中心：位于丰泽区城东浔美工业区。长56.6m，宽29.4m。共三层，

一楼层高4.8m，二、三楼层高4.1m。共有4个出入库门，其中3部货梯可以直接到

2
达二、三楼。建筑面积4,992m 。

福州配送中心：位于福州市晋安区鼓山镇樟林村151号。长56m，宽18m。层

2
高4.5m。一个出入库门。建筑面积1,000m 。

龙岩配送中心：位于龙岩经济技术开发区龙五路和龙兴路交叉路口处。仓库

层高7.65m，长73.2m，宽25m。东西南北四个门。建筑面积1,650 2
m 。

（3）现有作业能力

下面将表述的几个指标定义如下：

仓储面积：因配送中心建筑面积中无公摊部分，因此，仓储面积可视为建筑

面积；

有效仓储面积：仓储面积扣除通道、楼梯（或电梯）等无法储备货物的面积

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仓储容量：有效仓储面积×货物储藏的高度

周转天数：货物经配送中心流转一次，在配送中心里所滞留的天数

年周转次数：365÷周转天数

年仓储容量：仓储容量×年周转次数

年配送容量：在运力可以得到充分保障的前提下，与年仓储容量相等

年配送金额：年配送容量所对应的销售额

目前，公司物流配送体系具备如下作业能力：

2

2

2
（备注：泉州第三层仍未使用，故仅列出3,328 m ；泉州楼梯和电梯占用面

积，故有效面积的比例较小）

3


生鲜平均1.5天（其中蔬菜1天，水果2天）

快速消费品平均8天

非食品平均12天


m


公司现拥有自备运营车辆 7 辆，签约第三方物流公司运营车辆 50 辆，日最

高调度车辆约35部，可以满足现有配送要求。

配送商品当中，以销售额计算，生鲜商品类（主要是水果蔬菜）占比约15.9%、

快速消费品类占39.1%、非食品类45%。

以销售额计算，年配送比率=2.82亿÷18亿=15.67%

当前，配送中心存在如下问题：配送中心现代程度较低，主要依赖手工作业，

配送效率不能满足公司门店持续扩张的需求，同时，由于没有立体化仓储设备，

仓储作业空间的利用率不高。具体表现在：

①目前主要搬运系统为人力＋液压叉车；

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②验收、分拣方法均为人工作业，无任何设备辅助，耗费大量人力，分拣准

确率低，且效率低下；

③仓储使用面积仅用到地面或楼层一层，无立体货架，空间利用率低；

④其他电子化配套设施基本属于空白，不利于配送中心的管理和损耗控制。

3、项目改造目标

（1）配送能力目标

物流配送体系改造项目主要是通过对泉州配送中心、福州配送中心、龙岩配

送中心现代化改造，提高作业能力，满足公司的发展需要。

改造主要针对两个方面：

①通过增加仓储货架，将货物的仓储空间从原来的单层地面提升为立体的空

间

②增加自动分拣系统，同时引入无线射频技术对货物进行管理，大大增加货

物流转的效率，减少货物周转天数

改造后，公司物流整个配送体系将具备如下作业能力：

2

2

（备注：泉州第三层将启用，泉州楼梯和电梯占用面积，故有效面积的

比例较小，同时，因立体货架需要的通道更大，所以每个配送中心的有效面

积比例都将减小）

3


生鲜平均1天（其中蔬菜1天，水果1天）

快速消费品平均3天

非食品平均6天


3


年配送金额为原来的6.31倍

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公司将拥有自备运营车辆 82 辆，另计划签约第三方物流公司运营车辆 280

辆，日最高调度车辆约220辆，可以满足配送要求。

以销售额计算，年配送比率=17.79亿÷39亿=45.62%

改造后，整个配送体系将增加年配送金额14.97亿元，年配送比率由原来的

15.67%提高到45.62%，基本上满足公司的发展需要。

（2）管理能力目标

本项目将不修改原来的配送体系，仍然只分为一级，即泉州配送中心、福州

配送中心、龙岩配送中心平级，直接面向各个门店进行配送。只是随着公司将逐

渐建设宁德、汕头等城市的门店，拟对三个配送中心的配送范围做部分的调整。

同时，将在物流配送体系中引入“远程监控中心”，拟设在泉州配送中心内

或者设在泉州子公司的办公区域，此监控中心将统一管理三个配送中心。

另外，为了充分发挥配送中心的作用，拟导入与现代化配送中心相匹配的物

流管理系统，包括仓储管理系统、资源管理系统、智能调度系统、绩效管理系统、

成本管理系统以及远程监控系统等模块，使信息流能够有效的在整个购物广场的

各个部门各环节快速准确传递。

物流管理系统建设将达成以下目标：

①配送作业方式的自动化水平提高，提高配送质量，提高商品周转速度，库

存水平更趋合理.

②对门店的订单响应速度将比原来更快，既可有效避免断货也可更好的支持

门店销售计划。

③仓储管理水平提高，可以更好的控制库存商品损耗。

④各配送中心的联系更加紧密、相互分工更加明确，整体配送优势得到突显。

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改造后公司物流配送体系图



总部供应商、基地、菜农 远程监控中心






福州配送中心 泉州配送中心 龙岩配送中心





福 宁 三 莆 漳 泉 厦 龙 潮 汕

州 德 明 田 州 州 门 岩 州 头
市 市 市 市 市 市 市 市 市 市






实物流


信息流




4、项目建设内容和投资预算

本项目总投资预算 5,050 万元，其中固定资产投资 4,350 万元，软件投资

700万元，拟全部利用本次发行募集资金进行投资。建设内容包括：

（1）改造泉州配送中心，总投资2,071.6万元，新增40辆自备车，新增用

于在一、二、三层之间传送货物的带式输送机，新增立体货架、计算机服务器和

终端设备、办公设备、通讯设备等。

（2）改造福州配送中心，总投资1,016.7万元，新增18辆自备车，新增立

体货架、计算机服务器和终端设备、办公设备、通讯设备等。

（3）改造龙岩配送中心，总投资1,411.7万元，新增24辆自备车，新增立

体货架、计算机服务器和终端设备、办公设备、通讯设备等。

（4）建设远程监控中心，总投资50万元，新增计算机设备和办公设备等。

（5）建设物流信息系统，总投资 500 万元，新增中心服务器和系统软件，

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包括仓储管理系统、资源管理系统、智能调度系统、绩效管理系统、成本管理系

统以及远程监控系统等模块，且包含系统的实施费和两年之内的维护费。

具体投资项目细分如下：

单位：万元

按配送中心分类
序号 设备或费用名称 估计金额
福州 泉州 龙岩

1 计算机和网络等相关配置 468.2 150.7 163.5 154

服务器 222 74 74 74

光纤磁盘阵列 54 18 18 18

光纤交换机 13.5 4.5 4.5 4.5

其他网络设备 15 5 5 5
工控 PC 和普通 PC 51 14 22 15

打印机 21.5 6.4 8 7.1

UPS(不间断电源) 72 24 24 24

其他 IT 设备 19.2 4.8 8 6.4

2 RFID 以及条码读写设备 177.5 43.4 82.2 51.9

RFID 标签 3.9 0.5 2.4 1

RFID 车载终端 104 24 48 32
移动手持设备 66 18 30 18

固定式条码扫描装置 3.6 0.9 1.8 0.9

3 运输系统 2,282.3 445.6 1,125.9 710.8

叉车 550 100 300 150

液压托盘车 5.4 1.2 2.4 1.8

液压月台 13.5 3 6 4.5

带式输送机 104 24 48 32

运输车辆(含冷藏特种车) 1,073 209 552 312

GPS 系统 36.4 8.4 17.5 10.5

鲜货自动加工流水线 500 100 200 200

4 货架和托盘 350 43 222 85

货架 121 18 63 40

托盘 145 25 75 45

托盘升降机 84 84

5 安防、监控设备、指挥中心 592 154 228 210

监控设备 66 12 36 18

防火设备 400 100 150 150

指挥中心监控平台 60 20 20 20

门禁系统 6 2 2 2

呼叫中心 60 20 20 20

装修、办公家具（不含建筑物的装
6 330 80 150 100
修）

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中央空调 200 50 100 50
电气以及网络配置（布线） 80 20 30 30

办公家具 50 10 20 20

7 三个配送中心的系统集成费用 300 100 100 100

8 物流管理系统 500 - - -

中心服务器 100 - - -
系统软件（含实施费和两年之内的
400 - - -
维护费）

9 远程监控中心 50 - - -

合计 5,050 1,017 2,072 1,412

5、财务效益分析

配送中心改造完成后，其收入来源于向供应商收取的配送费（根据不同类别

的供应商收取不同比例的配送费，平均2%），支出主要为人工费用、固定资产折

旧、运费。

经测算，本项目完成后，年实现所得税后利润973万元，所得税后投资财务

内部收益率为15.07%，所得税后投资回收期为4.15 年。

通过配送中心，供应商可以降低送货的成本，有望达成超市和供应商的双赢。

6、环境保护

本项目功能为一般货物仓储、办公和运输改造，属于污染因素简单、污染物

种类少和产生量小、毒性低的对环境无特别影响的项目。

7、项目实施

本项目改造期为一年。

（三）信息系统改造项目

1、项目概况

公司计划在现有信息系统的基础上，对信息系统实施进一步的升级，建立和

完善企业资源计划（ERP）系统、供应链管理系统（SCM）、客户关系管理系统（CRM）

及呼叫中心、决策支持系统、办公自动化系统（OA）、视频会议系统，使企业实

现现代意义上的商业信息化管理，节约管理成本，最大限度地减少库存，进一步

提高服务质量，增强企业竞争力。

本项目建成后，将有力支撑公司未来连锁业务的拓展，加强公司的系统数据

处理能力和安全运行能力，进一步提高企业的管理水平和信息化应用能力，有利

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于企业的长期、持续、稳定发展。

2、项目系统现状

公司信息化系统属于完全自主研发，基本能满足当时的需求，几年来为公司

迅速扩张提供了强有力的保证，是公司科学化管理的基础。

随着公司规模的扩大，对管理的要求越来越高，公司对信息系统的依赖程度

在增加，对信息系统的功能、安全稳定性提出了更高的要求。

公司没有OA系统、决策支持系统，这在一定程度上影响了公司的运行效率。

硬件配置也不能满足新软件系统的运行要求。同时，随着门店数目的增加，尤其

是县城门店的建设，总部进行现场管理的成本逐渐增加，因此有必要寻找其他方

式（比如视频会议）来加强对现场的管理。

3、项目建设的目标

系统建设的目的以公司总部为中心，涵盖下属所有分店的人流、物流、资金

流、信息流和价值流的商业信息化系统；完成公司总部对下属子公司和分店的透

明化掌握，使公司内的资源得到科学的、全面的、合理的使用；并通过改造流程、

重组机构、精减人员，提高服务质量，最大限度地减少库存，提高资金周转率，

控制和降低成本，进一步全面提升公司的竞争力以及公司的整体效益；推进现代

化的连锁商业管理体系的建立，不断提高公司的综合素质，将公司建成具有国际

水平的、充满竞争活力的商业连锁企业。

具体包含以下几个方面：

（1）升级和完善应用软件平台，包括ERP系统、供应链管理、客户关系管理

系统及呼叫中心、决策支持系统、办公自动化系统、视频会议系统等。

①公司将不断优化完善现有的ERP 系统，进一步整合内部资源，完善信息

化应用，提高工作效率，固化标准。

②公司现有CRM系统功能较为单一，而针对客户的精细化管理是零售的必然

方向。公司需要大力发展CRM系统，以会员制为纽带，以客户为中心，优化与客

户的售前、售中、售后关系，加强品牌建设和服务质量，并可针对团购客户或特

殊客户提供更有效率的服务。

③公司现有SCM系统还处于初级阶段，难以满足销售日益增长的需要，公司

将积极推进SCM系统的建设，与上游供应商、终端用户等合作单位实现全面信息

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化对接，整合供应链，有效支持采购、销售体系发展，同时也为发展自有品牌建

立有效的管理平台。

（2）完善系统功能，提高系统稳定性、安全性

随着公司信息化程度的提高，对系统的安全性要求也越来越高。公司将购买

备份类软件和网络安全类软件，运行于现有硬件平台，以提高系统的稳定性和安

全性。同时，公司还将采购部分财务类软件、操作系统类软件和网络管理类软件，

以进一步完善系统功能。

本项目实施后，公司连锁商业信息系统的功能结构如下图所示：

新华都商业连锁系统

E S C 决 O 视
A
R C R 策 频
系
P M M 支 会
统
系 系 系 持 议
统 统 统 系 系

统 统

支撑技术（网络和数据库系统）


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项目实施后，公司连锁商业信息系统各子系统之间的关联关系如下图所示：

决策支持系统 OA 系统 视频会议系统

Internet Internet
SCM 系统 ERP 系统 CRM 系统

供应商 网络数据库支撑系统 客户



4、项目建设内容和投资预算

本项目建设内容为购置服务器、中心路由器、各系统所需相应硬件设备，优

化和完善升级应用软件平台以及购买部分管理和安全软件。

本项目总投资预算2,180万元，其中480万元为固定资产投资，其余为系统软

件投资，拟全部利用本次发行募集资金进行投资。

投资预算包括硬件预算和软件预算。总预算为2,180万元。

系统硬件配置

序号 硬件设备名称 单价（万元） 数量 总投资额（万元）

1 服务器 80 3 240

2 光纤路由器 30 2 60

3 磁盘阵列 20 1 20

4 视频会议MCU 70 1 70

5 视频会议终端 4.5 20 90

合计 480



系统软件配置

序号 软件名称 投资额（万元）

1 ERP系统 900

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2 CRM系统和呼叫中心 120

3 SCM系统 120

4 决策支持系统 160

5 办公自动化（OA）系统 50

6 备份类软件 40

7 安全类软件 50

8 财务类软件 150

9 操作系统类软件 30

10 网络管理类软件 80

合计
1,700

本项目投入运行后，不直接产生收入，其效益体现在企业管理水平的提高上。

本项目建成后，将加快连锁商业信息化系统的建设，为公司的发展搭建强有力的

应用平台，满足公司管理应用的需求，提高系统运行安全性和稳定性，对企业的

长远发展将产生深远而积极的影响。

5、项目的实施

对信息系统的改造将遵循“不影响门店正常营业、分期改造、循序渐进”的

原则，建设期为两年。

（四）募集资金投资项目的环境保护情况

根据发行人注册所在地管辖局厦门市环境保护局思明分局出具的《证明》，

发行人募集资金拟投资的连锁超市发展项目不属于污染行业，配送中心改造和信

息系统改造属于内部设备改造和软件升级，不存在环保问题。

三、固定资产大幅增加与公司业务发展的配比关系

根据募集资金投资计划，本次募集资金投资项目完成后，本公司固定资产增

加约30,245万元，较发行前有较大幅度的增加。本公司认为，固定资产投资规模

增加符合本公司业务发展的需要，通过募集资金投资项目的实施和固定资产的更

新和投入，将有利于扩大本公司业务。

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（一）与业务发展的配比关系

本公司募集资金增加的固定资产主要包括门店建设所需各种设备、仓储及运

输设备、信息系统电子设备等,上述固定资产的增加与公司业务的发展密切相关，

主要表现在：

1、固定资产中投入的24,175万元为连锁超市发展项目所必需，对于公司进

行区域网点布局优化、扩大经营规模、增加利润来源等具有重要作用。

2、配送中心固定资产投入金额为4,350万元，项目实施后将大大提高仓储及

配送能力，加快货物周转效率。

3、信息系统固定资产投入金额为480万元，项目完成后，信息系统的硬件设

施得以改善，安全性和稳定性得以提高，业务链的运作效率得以提高。

（二）新增固定资产投资增加折旧对发行人未来经营成果的影响

根据本公司的折旧政策，前述新增设备的折旧年限为5～10年，净残值率5%。

假设新增固定资产的折旧年限为7年，净残值率5%，则募集资金投资项目建成后

公司将每年增加固定资产折旧3,936.39万元，占发行前一年（2007年）公司营业

总收入（164,250.00万元）的2.40%，占发行前一年（2007年）公司三项费用总

额（24,034.12万元）的16.38%。如果募集资金投资项目不能产生预期收益，将

对公司未来效益造成一定压力。

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第十三节 股利分配政策

一、公司的股利分配政策

（一）发行前的股利分配政策

本公司发行的股票均为人民币普通股，同股同权，同股同利。

公司税后利润的分配顺序如下：（1）公司分配当年税后利润时，应当提取利

润的10%列入法定公积金。公司法定公积金累计额达公司注册资本的50%以上的，

可以不再提取。（2）公司法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规

定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补公司亏损。（3）公司从税后利润

中提取法定公积金后，经股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。

（4）公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，按照股东持有的股份比例分

配。

股东大会违反前述规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配

利润的，股东必须将违反规定分配的利润退还公司。

公司持有的公司股份不参与分配利润。

公司股东大会对利润分配方案作出决议后，公司董事会须在股东大会召开后

两个月内完成股利（或股份）的派发事项。

公司可以采取现金或者股票或者两者相结合的方式分配股利。

如存在股东违规占用公司资金情况的，公司应当扣减分配给该股东的现金红

利，以偿还其占用的资金。

（二）最近三年的股利分配情况

分配现金股利
年度 分配决议及日期 分配方案
金额（元）
以2005年12月31日总股本8,008万股为
2006年 4月25 日
2005 基数，每 10 股派发现金股利红利 0.50 元 4,004,000.00
召开的股东会
（含税）

以2006年12月31日总股本8,008万股为
2007年 2 月 20 日
2006 基数，每 10 股派发现金股利 5.50 元（含 44,044,000.00
2006 年度股东会
税）。

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（三）发行后的股利分配政策

公司发行后的股利分配政策与发行前的股利分配政策保持一致。

二、本次发行完成前滚存利润的分配安排

截至2007年12月31日，本公司经审计的未分配利润为56,527,992.60元。

经公司于 2007 年 7 月 25 日召开的 2007 年第二次临时股东大会决议通过，若公

司于本决议作出之日起一年内完成公开发行股票，则截至 2007 年 6 月 30 日及

2007年7月1 日后滚存的未分配利润由新老股东共享。

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第十四节 其他重要事项

一、信息披露制度

（一）信息披露制度

为保护投资者的合法权利，加强公司信息披露工作的管理，根据《公司法》、

《证券法》和中国证监会有关法规的规定，本公司制定了《信息披露制度》，以

便真实、准确、完整、及时地报送及披露信息，更好为投资者服务。

（二）信息披露和投资者关系的负责机构

负责机构：董事会办公室

负 责 人：龚严冰

咨询电话：0591-87987972

传 真：0591-87987982

电子邮箱：info@nhd.com.cn

二、重要商务合同

截至本招股意向书签署日，本公司已签署、正在履行和将要履行的重大商务

合同主要包括以下内容：

（一）借款合同

2007年6月15日，公司与交通银行股份有限公司福州分行（贷款人）签订

《最高额借款合同》（编号：榕交银 07 年南门最高额贷字 001 号），合同约定，

贷款人向公司提供总额为4,900万元的授信额度，用于公司资金周转；授信期限

自 2007 年 6 月 14 日起至 2008年 5 月 11 日止。根据该合同，贷款人于 2007 年

8月6日向公司发放了1,000万元的贷款，贷款期限自2007年8月6日起至2008

年 7 月 10 日止，年利率为 6.4980%。上述授信额度协议由福州新华都提供最高

额抵押担保和陈发树先生提供最高额保证。

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（二）抵押合同

2007年6月14日，福州新华都与交通银行股份有限公司福州分行签订《最

高额抵押合同》（编号：榕交银 07 年南门最高额抵字 002 号），合同约定，福州

新华都以新华福广场1#、2#连接楼2层01 商场作为抵押物，对本公司签订的编

号为榕交银 07 年南门最高额贷字 001 号的最高额借款合同项下，在 2007 年 6

月 14 日至 2008 年 5 月 11 日内连续发生的债权的实现，提供最高债权额为本金

人民币肆千玖佰万元整及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的

费用的抵押担保。

（三）房屋租赁合同

1、正在租赁的房屋租赁合同

（1）公司与华福大酒店于2007年5月28 日签订《租赁合同》，合同约定，

公司向华福大酒店租赁其位于福州市五四路162号新华福广场五层的房产，面积

2
约为 682.13m 。租赁期限自 2007 年 6 月 1 日起至 2022 年 5 月 31 日止。租赁期

届满前三个月提出申请，除出租方收回自用，公司在同等条件下优先承租。

（2）公司与厦门阿里山房地产开发有限公司（出租方）于 2007 年 2 月 14

日签订《厦门阿里山大厦写字楼租赁合同》，合同约定，公司向出租方租赁其位

2
于厦门市思明区吕岭路2号14C室写字楼作为办公场所，面积为334.11m 。租赁

期限自2007年3月11日至2009年3月10日止。租赁期届满前三个月提出申请，

经出租方同意可重新签定租赁合同，同等条件下，公司优先承租。

（3）公司与中国外运福建樟林储运公司（出租方）于2006年8月1日签订

《仓库租赁合同》，合同约定，公司向出租方租赁其位于福州市晋安区鼓山镇樟
林村 151 号的仓库，面积约 1,000m2。租赁期限自 2006 年 8 月 10 日至 2011 年 8

月 10 日止。租赁期届满前一个月，双方对是否续租进行商议，同等条件下，公

司优先承租并另签订约。

（4）公司与泉州市恒鑫机电发展有限公司（出租方）于 2006 年 9 月 30 日

签订《配送中心租赁合同》，合同约定，公司向出租方租赁其位于泉州市浔美工
业园区集聚区域 A-3 南大楼的仓库，面积为 5,250m2。租赁期限自 2006 年 10 月

25 日起至 2011 年 11月 24 日止（其中 2006 年 10 月 25 日至 2006 年 11 月 24 日

为进场装修免租期）。租赁期届满前一个月，双方对是否续租进行商议，同等条

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件下，公司优先承租并另签订约。

（5）公司子公司福州新华都与华福大酒店于2006年11月30日签订《租赁

合同》，合同约定，福州新华都向华福大酒店租赁其位于福州市五四路 162 号新

2
华福广场一、三、四、五层的房产，面积合计为 6,180.78m 。租赁期限自 2006

年12月1日至 2012年11月30日止。租赁期届满前三个月提出申请，除出租方

收回自用，福州新华都在同等条件下优先承租。2007年5月28日，双方签订《租

赁合同补充协议》，协议约定，自2007年6月1 日起福州新华都不再租赁新华福

2
广场五层面积约为682.13m 的房产。原合同租赁期限变更为15年。

（6）公司子公司福州新华都与福建省华福房地产公司（出租方）于2006年

12月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定，福州新华都向出租方租赁其位于福

2
州市鼓楼区五四路162号华城国际北楼三楼的房产，建筑面积为1,493.84m 。租

赁期限自2007年1月1日至2011年12月31日止。租赁期届满前三个月提出要

求，出租方需将房产继续出租，福州新华都在同等条件下优先承租。

（7）公司子公司福州新华都与新华都管理于 2007 年 5 月 28 日签订《房屋

租赁合同》，合同约定，福州新华都向新华都管理租赁其位于福州市鼓楼区东街8

2
号利达大厦负一层、一层、二层和六层的房产，面积合计为6,579.88m 。租赁期

限自 2007年 7 月 1 日至 2019 年 6 月 30 日止。租赁期届满，若出租方继续出租

该房产，福州新华都优先承租。

（8）公司子公司福州新华都与福建铁路投资发展总公司（出租方）于 2007

年5月31日签订 《房屋租赁合同》，合同约定，福州新华都向出租方租赁其位于

福州华林路417号福州站客运配套大楼西侧地上第一层一部、第二、第三层的房
屋，面积合计为4,860m2。租赁期限自2007年6月1日至2007年12月31日止。

租赁期限届满前 60 天，如需续租应由福州新华都发出书面要求，进行新的租赁

关系商洽。

（9）公司子公司福州新华都与福清瑞云房地产开发有限公司（出租方）分

别于 2006 年 10 月 10 日和 2007 年 2 月 10 日签订《福清店租赁合同》及《补充

协议》，双方约定，福州新华都向出租方租赁其位于福清市元洪路27号福清冠发
国际新城量贩超市广场地下一层至地面三层的商场，面积合计为14,861m2。租赁

期限自 2007 年 1 月 10 日至 2020 年 1 月 9 日止。租赁期届满前六个月提出续租

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申请，若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，福州新华都优先承租。

（10）公司子公司厦门新华都与厦门洵德磐投资发展有限公司及厦门九龙兴

贸易发展有限公司（合称“出租方”）于 2004年 6 月 20 日签订《美仁广场租赁

合同》，合同约定，厦门新华都向出租方租赁其位于厦门市厦禾路 628 号美仁广
场一层、夹层及二层的商场，面积合计约 8,063m2。租赁期限自 2004 年 5 月 21

日至2013年8月31日止。租赁期届满前六个月提出续租申请，若出租方需将房

产继续出租，同等条件下，厦门新华都优先承租。

（11）公司子公司泉州新华都与厦门南福房地产开发有限公司（出租方）于

2004年3月17日签订 《摩尔莲花（莲花广场三期）租赁合同》，合同约定，泉州

新华都向出租方租赁其位于厦门市开元区香莲里 28 号莲花广场商业中心二层的
商场，建筑面积约为8,900m2。租赁期限自2004年6月1日至 2014年8月31日

止。租赁期届满前六个月提出续租申请，若出租方需将房产继续出租，同等条件

下，泉州新华都优先承租。

（12）公司子公司厦门新华都与厦门市百顺商贸有限公司（出租方）于2005

年 8 月 4 日签订《新华都厦门大学城租赁合同》，合同约定，厦门新华都向出租

方租赁其位于厦门市思明区演武路 15－69#号大学城地下一层的商场，面积为
2,576m2。租赁期限自2005年8月8日至2018年1月7日止。租赁期届满前六个

月提出续租要求，若若出租方需将房产继续出租，同等条件下，厦门新华都优先

承租。

（13）公司子公司厦门新华都与厦门大千实业有限公司（出租方）于 2006

年 11 月 30 日签订《翔安商业广场租赁合同》，合同约定，厦门新华都向出租方

租赁其位于厦门市巷南路翔安商业广场地上一至三层的商场，建筑面积约为

2
4,681.85m 。租赁期限自 2007 年 1 月 15 日至2007 年 4 月 14 日止。租赁期届满

前六个月提出续租申请，若出租方需将房产继续整体出租，同等条件下，厦门新

华都优先承租。

（14）公司子公司厦门新华都与厦门民兴超市管理有限公司（出租方）于2007

年2月16日签订 《美仁新村农贸市场租赁合同》，合同约定，厦门新华都向出租

方租赁其位于厦门市思明区美仁新村北区底层 138－141、154－156、165－173

2
号的商场，面积合计为1,928.12m 。租赁期限自2007年3月1日至2016年2月

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29日止。租赁期限届满，若出租方需继续出租该房产，均采用邀标或公开竞标，

以最高价中标方式确定承租权，厦门新华都在同等条件下优先承租。

（15）公司子公司厦门新华都与厦门民兴超市管理有限公司（出租方）于2007

年2月16日签订 《东渡农贸市场租赁合同》，合同约定，厦门新华都向出租方租
赁其位于厦门市湖里区东渡路 78 号第一层的商场，面积为 1,302.43m2。租赁期

限自 2007年 3 月 1 日至 2016 年 2 月 29 日止。租赁期限届满，若出租方需继续

出租该房产，均采用邀标或公开竞标，以最高价中标方式确定承租权，厦门新华

都在同等条件下优先承租。

（16）公司子公司漳州新华都与漳州鸿达房地产开发有限公司（出租方）于

2005 年 10 月 25 日签订《漳州鸿达店租赁合同》及《补充协议》，双方约定，漳

州新华都向出租方租赁其位于漳州市元光南路的鸿达花园 8#、9#、10#大楼一、

2
二两层商场，建筑面积为 6,502.91m 。租赁期限自 2005 年 12 月 20 日起至 2021

年 6 月 19 日止（其中 2005 年 12 月 20 日至 2006 年 6 月 19 日为免租期）。租赁

期届满前六个月提出续租要求，若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，漳

州新华都优先承租，达成协议后重新签定续租合同。

（17）公司子公司泉州新华都与泉州市闽侨实业投资有限公司（出租方）于

2004 年 12 月 28 日签订《房屋租赁合同》，合同约定，泉州新华都向出租方租赁

2
泉州丰泽商城三层 301#、303#房产，面积合计为 924.95m 。租赁期限自 2002 年

7月1日至2012年6月30日止。租赁期限届满前60天提出续租申请，同等条件

下，泉州新华都优先承租。

（18）公司子公司泉州新华都与泉州市丰泽商城建设有限公司（出租方）于

2002 年 12 月 11 日签订《租赁合同》，合同约定，泉州新华都向出租方租赁泉州

2
商城中心商场一楼中庭，面积为600m 。租赁期限自2003年1月1日至2012年7

月 14 日止。租赁期限届满，若出租方需继续出租该租赁物，泉州新华都在同等

条件下优先承租。

（19）公司子公司泉州新华都与泉州丰泽商城建设有限公司（出租方）于2004

年4月20日签订 《泉州丰泽商城中心商场三楼租赁补充协议》，协议约定，泉州

2
新华都向出租方租赁泉州丰泽商城三楼东侧房产，面积合计 3,130m 。租赁期限

自2004年10月1日至2005年7月14 日止。

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（20）公司子公司泉州新华都与泉州市丰泽商城建设有限公司（出租方）于

2004 年 9 月 1 日签订《泉州商城中心商场四楼租赁合同》，合同约定，泉州新华

2
都向出租方租赁泉州商城中心商场四层，建筑面积为8,099.4m 。租赁期限自2005

年3月1日至 2012年7月31日止。租赁期限届满，若出租方需继续出租该租赁

物，泉州新华都在同等条件下优先承租。

（21）公司子公司泉州新华都与泉州市丰泽商城建设有限公司（出租方）及

新华都集团于2002年3月1日签订《泉州商城中心商场租赁合同补充三方协议》，

协议约定，新华都集团将其与出租方于 2002 年 2 月 8 日签订的《泉州商城中心

商场租赁合同》中的权利义务全部转让给泉州新华都，即由泉州新华都向出租方
租赁泉州商城中心商场一至三层，建筑面积为 16,891m2。租赁期限自 2002 年 7

月 15 日起至 2012 年 7 月 14 日止。租赁期限届满，若出租方需继续出租该租赁

物，泉州新华都在同等条件下优先承租。

（22）公司子公司泉州新华都与泉州市住宅建设开发有限公司（出租方）于

2003 年 11 月 20 日签订《泉州新门街南 4 号楼一、二层商场租赁合同》，合同约

定，泉州新华都向出租方租赁泉州市新门街南4号楼一、二层商场，建筑面积为
5,272.20m2。租赁期限自 2004 年 2 月 15 日起至 2014 年 2 月 14 日止。租赁期限

届满，若出租方继续出租该租赁物，泉州新华都优先承租。

（23）公司子公司泉州新华都与泉州三盛物业管理有限公司（出租方）于2004

年12月1日签订《汇金广场租赁合同》，合同约定，泉州新华都向出租方租赁泉

2
州市汇金广场一至四层，建筑面积为 14,885m 。租赁期限自 2005 年 1 月 1 日至

2012年12月31日止。租赁期届满前六个月提出续租要求，若出租方将房产继续

整体出租，同等条件下，泉州新华都优先承租，达成协议后重新签定续租合同。

（24）公司子公司泉州新华都与泉州兴隆房地产开发有限公司（出租方）于

2005年9月28日签订 《科山市场租赁合同》，合同约定，泉州新华都向出租方租

赁其位于泉州市惠安县螺城镇中山南路西侧科山商住区一期 1－7#楼一楼的商
场，建筑面积约为 10,118m2。租赁期限自 2005 年 12 月 1 日起至 2021 年 4 月 30

日止（其中 2005 年 12 月 1 日至 2006 年 4 月 30 日为免租期）。租赁期届满前六

个月提出续租要求，若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，泉州新华都优

先承租，达成协议后重新签定续租合同。

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（25）公司子公司泉州新华都与晋江市华港投资有限公司（出租方）于2005

年1月10日签订 《晋江市华港租赁合同》，合同约定，泉州新华都向出租方租赁

其位于晋江市泉安中路洪山综合区的华港汽车城广场一、二、三楼商场、地下室

2
及夹层，面积合计为 21,409m 。租赁期限自 2005 年 1 月 11 日起至 2017 年 4 月

20 日止（其中 2005 年 1 月 11 日至2005 年 4 月 20 日为免租期）。租赁期届满前

六个月提出续租要求，若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，泉州新华都

优先承租，达成协议后重新签定续租合同。

（26）公司子公司泉州新华都与南安市溪美房地产开发有限公司（出租方）

于 2005 年 5 月 20 日签订《长安大商场租赁合同》，合同约定，泉州新华都向出

租方租赁南安市长安商业街长安大商场地下室及第一、二层，建筑面积约为

2
5,800m 。租赁期限自 2005 年 9 月 1 日起至2020 年 11 月 30 日止（其中 2005 年

9 月 1 日至 2005 年 11 月 30 日为免租装修期）。租赁期届满前六个月提出续租要

求，若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，泉州新华都优先承租，达成协

议后重新签定续租合同。

（27）公司子公司泉州新华都与自然人吴英才（出租方）于 2006 年 11 月 2

日签订《南安水头东南财富广场租赁合同》，合同约定，泉州新华都向出租方租
赁南安市水头镇东南财富广场 A 栋二、三楼，建筑面积约为 5,970m2。租赁期限

自2007年1月5日起至2019年1月4日止。租赁期届满前六个月提出续租要求，

若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，泉州新华都优先承租，达成协议后

重新签定续租合同。

（28）公司子公司三明新华都与永安市永利置业经营有限公司（出租方）于

2007年7月30日签订 《三明永安永利大厦租赁合同》，合同约定，三明新华都向

出租方租赁位于永安市人民广场旁三明永安永利城市广场大楼一、三层的商场作

2
为零售商业经营场所，建筑面积约为5,641m 。租赁期限自2007年1月1日起至

2018年12月31日止。租赁期届满前六个月提出续租要求，若出租方将房产继续

整体出租，同等条件下，三明新华都优先承租，达成协议后重新签定续租合同。

（29）公司子公司三明新华都与福建永安国有林场（出租方）于 2006 年 12

月28日签订《三明永安永利大厦租赁合同》，合同约定，三明新华都向出租方租

赁位于永安市人民广场旁三明永安永利城市广场大楼二层的一部分商场作为零

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2
售商业经营场所，建筑面积约为1,529m 。租赁期限自2007年1月1日起至2018

年12月31日止。租赁期届满前六个月提出续租要求，若出租方将房产继续整体

出租，同等条件下，三明新华都优先承租，达成协议后重新签定续租合同。

（30）公司子公司三明新华都与林维福（出租方）于2007年8月27日签订

《三明永安永利大厦租赁合同》，合同约定，三明新华都向出租方租赁位于永安

市人民广场旁三明永安永利城市广场大楼二层 201 号商场作为零售商业经营场
所，建筑面积约为 1,730m2。租赁期限自 2007 年 1 月 1 日起至 2018 年 12 月 31

日止。租赁期届满前六个月提出续租要求，若出租方将房产继续整体出租，同等

条件下，三明新华都优先承租，达成协议后重新签定续租合同。

（31）公司子公司莆田新华都与莆田市南门企业集团有限公司（出租方）及

发行人于2007年7月9日签订 《合同权利义务转让协议书》，协议约定，发行人

将其与出租方于 2006 年 8 月 1 日签订的《新华都（莆田南门店）租赁合同》中

的权利义务自2007年7月10 日起全部转让给莆田新华都，即由莆田新华都向出
租方租赁莆田市南门商场一、二楼，面积合计为 2,700m2。租赁期限自 2007 年 7

月10日起至2014年11月30日止。租赁期届满前六个月提出续租要求，若出租

方将房产继续整体出租，同等条件下，莆田新华都优先承租，达成协议后重新签

定续租合同。

（32）公司子公司龙岩新华都与龙岩国葳农产品物流有限公司（出租方）于

2006 年 10 月 15 日签订《新华都龙岩店租赁合同》，合同约定，龙岩新华都向出

租方租赁其位于龙岩市新罗区小溪路9号的国葳地产绿色销售中心大楼二楼，建

2
筑面积约为 6,700m 。租赁期限自 2006 年 12 月 1 日至 2007 年 5 月 31 日止。租

赁期届满前六个月提出续租要求，若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，

龙岩新华都优先承租，达成协议后重新签定续租合同。

（33）公司子公司龙岩新华都与龙岩市国贸商厦（出租方）及自然人连国伟

于2006年12月31日签订《合同权利义务转让协议书》，协议约定，连国伟将其

与出租方于2003年3月21 日签订的《租赁合同》中的权利义务自2007年1月1

日起全部转让给龙岩新华都，即由龙岩新华都向出租方租赁其位于龙岩市九一八
北路88号的国贸商厦一至三层，建筑面积合计为3,635m2。租赁期限自2007年1

月1日至2008年4月30日止。租赁期届满，若需继续租用，龙岩新华都优先承

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租。

（34）公司子公司龙岩新华都与龙岩市辉业购物广场有限公司及自然人连国

伟（合称“出租方”）于2006年11月12日签订《新华都租赁合同》，合同约定，

龙岩新华都向出租方租赁其位于龙岩市新罗区西城西桥九一南路 45 号的佳宝商
业城二层，建筑面积约为6,207.25m2。租赁期限自2007年1月1日起至2018年

12 月 31 日止。租赁期届满前六个月提出续租要求，若出租方将房产继续整体出

租，同等条件下，龙岩新华都优先承租，达成协议后重新签定续租合同。

（35）公司子公司龙岩新华都与自然人连国伟（出租方）于2006年11月12

日签订《新华都租赁合同》，合同约定，龙岩新华都向出租方租赁其位于龙岩市

2
新罗区解放北路的汇盛花园第9幢一层38#-42#房产，面积约为1,300m 。租赁期

限自2007年1月1日起至2018年12月31日止。租赁期届满前六个月提出续租

要求，若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，龙岩新华都优先承租，达成

协议后重新签定续租合同。

（36）公司子公司龙岩新华都与自然人连国伟（出租方）于2006年11月12

日签订《新华都租赁合同》，合同约定，龙岩新华都向出租方租赁其位于龙岩市
新罗区西城莲花北路 16 号的莲花家园二层房产，面积为 2,318.54m2。租赁期限

自2006年12月15日起至2018年12月14日止。租赁期届满前六个月提出续租

要求，若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，龙岩新华都优先承租，达成

协议后重新签定续租合同。

（37）公司子公司龙岩新华都与龙岩市新罗区饮食服务公司（出租方）于2007

年1月10日签订 《租赁合同》，合同约定，龙岩新华都向出租方租赁其位于龙岩

市龙川东路 1 号的银河大厦大堂以内的一层及二层房产，建筑面积合计为
4,011m2。租赁期限自2007年1月1日至2010年9月28 日止。

（38）公司子公司龙岩新华都与自然人连国伟（出租方）于2006年11月12

日签订《新华都租赁合同》，合同约定，龙岩新华都向出租方租赁其位于漳平市

青城八一路的汇盛名城地下一层仓库和一楼、二楼房产，建筑面积合计为
5,048.56m2。租赁期限自 2007 年 1 月 1 日起至2018 年 12 月 31 日止。租赁期届

满前六个月提出续租要求，若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，龙岩新

华都优先承租，达成协议后重新签定续租合同。

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（39）公司子公司龙岩新华都与自然人连国伟（出租方）于2006年11月12

日签订《新华都租赁合同》，合同约定，龙岩新华都向出租方租赁其位于上杭县

2
北大路的泰阳广场二楼以及仓库，面积合计为3,427.23m 。租赁期限自2007年1

月 1 日起至 2018 年 12 月 31 日止。租赁期届满前六个月提出续租要求，若出租

方将房产继续整体出租，同等条件下，龙岩新华都优先承租，达成协议后重新签

定续租合同。

（40）公司子公司龙岩新华都与永定县金源物业管理有限公司（出租方）及

龙岩市辉业购物广场有限公司于 2006 年 12 月 30 日签订《合同权利义务转让协

议书》，协议约定，龙岩市辉业购物广场有限公司将其与出租方于 2001 年 11 月

20 日签订的《永定县金源购物中心一楼商场租赁合同》中的权利义务自 2007 年

1 月 1 日起全部转让给龙岩新华都，即由龙岩新华都向出租方租赁其位于永定县
环城西路与东路的金源购物中心一楼，面积约 820m2。租赁期限自 2007 年 1 月 1

日起至2009年9月14 日止。

（41）公司子公司龙岩新华都与龙岩市铭丰纸业有限公司（出租方）于2006

年 12 月 30 日签订《配送中心租赁合同》，合同约定，龙岩新华都向出租方租赁
其位于龙岩市新罗区东肖经济开发区铭丰纸厂内的仓库，面积为 1,650m2。租赁

期限自2007年1月1日至2012年12月31日。租赁期限届满后，经协商可续签，

同等条件下龙岩新华都优先承租。

（42）公司子公司潮州新华都与广东省潮州市市场物业管理总站（出租方）

及自然人连国伟于2006年12月30日签订《合同权利义务转让协议书》，协议约

定，连国伟将其与出租方于 2004 年 7 月 6 日签订的《租赁合同》中的权利义务

自 2007 年1 月 1 日起全部转让给潮州新华都，即由潮州新华都向出租方租赁其
位于潮州市新桥西路的西门市场，建筑面积约为12,000m2。租赁期限自2007年1

月1日起至2024年12月31日止。租赁期满，如潮州新华都履行合同权利义务，

出租方应将租赁物继续租赁给潮州新华都，续租期限不少于10年。

2、已签募集资金投资项目的房屋租赁合同

（1）公司子公司福州新华都与福建阳光房地产开发有限公司（出租方）于

2007 年 9 月 5 日签订《租赁合同》，合同约定，福州新华都向出租方租赁福州市

鼓楼区福新路 28 号阳光城 1 区三期（阳光假日公寓）1、2 号楼裙房物业一楼至

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2
四楼，建筑面积约 10,896m 。租赁期限自福州新华都装修工程通过消防验收之日

起算（最迟不超过合同签订日满后7个月），计15年。租赁期届满前6个月，若

需继续租赁该房产，福州新华都应向出租方（如已转让即本物业的买受人和受让

方）提出续租要求，达成协议后重新签定续租合同。

（2）公司子公司厦门新华都与厦门建设工程有限公司（出租方）于2007年

9月3日签订《房产租赁合同》，合同约定，厦门新华都租赁出租方位于思明区仙
岳路638号翠湖屯商场中不及东北角部分的房产，建筑面积3,457.31m2。租赁期

限自 2007 年 9 月 1 日起至2017 年 2 月 28 日止（其中 2007 年 9 月 1 日至 2007

年 10 月 31 日为装修免租期）。租赁期届满前三个月书面通知出租方，经出租方

同意后续签租赁合同。若出租方继续出租该房产，同等条件下，厦门新华都优先

承租。

（3）公司子公司泉州新华都与厦门新景地集团有限公司（出租方）于 2007

年7月12日签订 《泉州市安溪县新景商业广场租赁合同》，合同约定，泉州新华

都向出租方租赁泉州市安溪县大同路新景商业广场地下一层南侧部分，建筑面积
约为8,900m2。租赁期限自2009年1月1日起至 2018年12月31日止（其中2009

年 1 月 1 日至 2009 年 6 月 30 日为免租期）。租赁期届满前六个月书面通知出租

方，若出租方继续出租该房产，同等条件下，泉州新华都优先承租。

（4）发行人之子公司泉州新华都与晋江福隆置业有限公司（出租方）于2007

年8月22日签订 《晋江福隆商业广场租赁合同》，合同约定，泉州新华都向出租

2
方租赁泉州晋江市锦青街 81、83 号地下一层商场，建筑面积约为 8,125.13m 。

租赁期限自2007年9月15日至2022年9月14日止。租赁期届满前六个月提出

续租要求，若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，泉州新华都优先承租，

达成协议后重新签定续租合同。

（5）发行人之子公司泉州新华都与晋江福隆置业有限公司（出租方）于2007

年8月22 日分别签订《房屋租赁合同》，合同约定，泉州新华都向出租方租赁泉

州晋江市福隆商业广场一期F6、F7、F8店面用于商业经营，其中F6店面面积为

2 2
41.89m ，F7、F8 面积为 47.95m 。租赁期限自 2007 年 9 月 15 日至 2022 年 9 月

14日止。如需续租应在租赁期届满前六个月通知出租方，经同意后重新签定租赁

合同。

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（6）发行人之子公司泉州新华都与泉州金荣房地产开发有限公司（出租方）

于 2006 年 3 月 28 日签订《永春桃源金龙城 15 号大厦租赁合同》及补充协议，

双方约定，泉州新华都向出租方租赁泉州市永春桃城小区二期桃源金龙城 15 号

2
楼商场，建筑面积约为 5,340m 。租赁期限自 2008 年3 月 1 日起至 2023 年 8 月

31日止（其中2008年3月1日至2008年8月31 日为免租期）。租赁期届满前六

个月提出续租要求，若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，泉州新华都优

先承租，达成协议后重新签定续租合同。

（7）发行人之子公司泉州新华都与泉州展览城有限公司（甲方）分别于2007

年 3 月 28 日、2007 年 4 月 8 日签订《关于合作经营新华都（展览城）购物广场

协议书》和《关于合作经营新华都 （展览城）购物广场补充协议》，协议约定，

泉州新华都向甲方租赁泉州展览城二、三层展厅、一层大堂双向扶梯之间的场地，
面积约11,000m2。租赁期限为自2007年8月1日至2014年12月31日。租赁期

届满前6个月提出续租要求，若出租方需继续整体出租该租赁物，同等条件下泉

州新华都优先承租。

（8）公司子公司泉州新华都与德化县永立房地产开发有限公司（出租方）

于2007年7月9日签订 《德化瓷都广场租赁合同》，合同约定，泉州新华都向出

2
租方租赁福建省泉州市德化县瓷都广场地下商业城，面积约4,892.33m 。租赁期

限自 2008 年 1 月 1 日起至2016 年 6 月 30 日止（其中 2008 年 1 月 1 日至 2008

年6月30 日为免租期）。租赁期届满前六个月提出续租要求，若出租方将房产继

续整体出租，同等条件下，泉州新华都优先承租，达成协议后重新签定续租合同。

（9）公司子公司漳州新华都与厦门新华源房地产开发有限公司（出租方）

于 2007 年 8 月 27 日签订《漳州（新城财富广场）店租赁合同》，合同约定，漳

州新华都向出租方租赁其位于漳州市丹霞路北段东侧的新城佳园财 3＃楼一、二

2
层商场，面积为2,027.69m 。租赁期限自2007年1月5日起至2019年1月4日

止。租赁期届满前六个月提出续租要求，若出租方将房产继续整体出租，同等条

件下，漳州新华都优先承租，达成协议后重新签定续租合同。

（10）公司子公司三明新华都与三明一鹏房地产开发有限公司（出租方）于

2007年7月19日签订 《三明大田租赁合同》，合同约定，三明新华都向出租方租

2
赁大田县建山路岩城文化广场地下一层商场，面积约为6,700m 。租赁期限自2009

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年 3 月 1 日起至 2024 年 2 月 30 日止（其中 2009 年3 月 1 日至 2010 年 2 月 30

日为免租期）。租赁期届满前六个月提出续租要求，若出租方将房产继续整体出

租，同等条件下，三明新华都优先承租，达成协议后重新签定续租合同。

（11）公司子公司三明新华都与福建省立丰印染股份有限公司（出租方）于

2007年8月14日签订 《三明阳光城时代广场百货商场租赁合同》，合同约定，三

明新华都向出租方租赁其位于三明市列东街时代广场 B 区的商场，面积约为
10,686.15m2。租赁期限自 2008 年 4 月 1 日起至 2023 年 3 月 31 日止。租赁期届

满前六个月提出续租要求，若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，三明新

华都优先承租，达成协议后重新签定续租合同。

（12）公司子公司三明新华都与福建省立丰印染股份有限公司（出租方）于

2006 年 9 月 4 日签订《三明阳光城时代广场商场租赁合同》，合同约定，三明新

华都向出租方租赁其位于三明市列东街时代广场D区的商场第一、二层，建筑面
积约为14,488m2。租赁期限自2007年10月15日起至2019年10月14日止。租

赁期届满前六个月提出续租要求，若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，

三明新华都优先承租，达成协议后重新签定续租合同。

（13）公司子公司漳州新华都与福建万新房地产开发有限公司（出租方）于

2008 年 1 月 5 日签订《漳浦万新西湖商业广场租赁合同》，合同约定，漳州新华

都向出租方租赁其位于漳州市漳浦县西大街与麦市街交汇处万新西湖商业广场

2 2 2
地上一层60m 、地下一层6,590m 的商场，合计总租赁建筑面积为6,650m 。租赁

期限自2009年10月1日至2024年9月30日止。租赁期届满前六个月提出续租

要求，若出租方将房产继续整体出租，同等条件下，漳州新华都优先承租，达成

协议后重新签定续租合同。

（四）特许零售合同

2006年7月1日，本公司与第29届奥林匹克运动会组织委员会（简称“北

京奥组委”）签订《北京 2008 年奥运会特许零售合同》，合同约定，北京奥组委

授权发行人成为 2008 年北京奥运会特许零售商，本公司可在其各个零售点使用

“北京奥运会特许商品零售店（点）”的授权称谓，向特许生产商购买特许商品，

以零售的方式向消费者销售特许商品，经北京奥组委的事先书面批准从事以宣

传、促销特许商品为目的的广告、宣传活动等。公司每年应向北京奥组委按照年

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度销售收入的2%缴纳市场营销费，年初按销售目标额的2%预缴,预缴金额为当年

市场营销费的最低保证，北京奥组委不予退还；之后每季度按实际销售收入的

2%核算。该合同有效期自签订之日起至2008年12月31日止。

（五）合作合同

2006 年 11 月 12 日，本公司与龙岩辉业、连国伟签署了合作合同，合同约

定，龙岩市辖区和广东省潮州市、汕头市、梅州市、揭阳市辖区作为合作范围，

龙岩辉业、连国伟将现有合作范围项下自有的公司及门店的有形资产（包括但不

限于设备、土建及乙丙方提供的《资产清单》所列资产等；房产、存货除外）按

现状转让给公司；龙岩辉业、连国伟同时将现有合作范围项下所有门店的房产租

赁（含转租）给公司开设超市，并逐一订立租赁或转租合同；在合作范围内设立

的有限责任公司，本公司持股比例均为70%，连国伟为30%；双方均以现金出资。

此外，本公司与龙岩辉业及连国伟承诺，在上述合同约定的合作区域内，除

以公司或者上述合同约定比例（本公司持股比例均为 70%，连国伟 30%，双方均

以现金出资）成立的新公司经营业务外，不再单独经营与其竞争或可能构成竞争

的业务或活动。若有发生者，以其实际经营销售总额的20%赔偿给本公司，同时，

本公司有权要求其立即停止同业竞争。

（六）注册商标转让及使用许可合同

本公司与新华都集团于2007年6月1日签订 《注册商标转让合同》，合同约

定，新华都集团将其拥有的“新华都”文字商标（注册号：第1715529号）、“华

都”文字商标（注册号：第 1109137 号）以及图形商标（注册号：第 1439902

号）无偿转让给本公司；在上述商标转让完成前，新华都集团许可本公司及本公

司子公司无偿使用上述商标；在本公司取得上述商标所有权后，本公司将同意新

华都集团及其控制的其他企业在与本公司不构成同业竞争的产品和经营上使用

上述商标。2007 年 10 月 28 日，国家工商行政管理总局商标局分别对以上商标

转让出具了《核准商标转让证明》。

（七）保荐协议及主承销协议

本公司于2007年9月18 日与安信证券股份有限公司签订了《保荐协议》及

《主承销协议》，聘请安信证券股份有限公司担任本次发行的保荐人和主承销商。

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三、对外担保事项

截至本招股意向书签署日，本公司不存在对外担保事项。

四、诉讼和仲裁事项

1、本公司的重大诉讼和仲裁事项

截至本招股意向书签署日，本公司不存在对财务状况、经营成果、声誉、业

务活动、未来前景等可能产生较大影响的诉讼或仲裁事项。

2、主要关联人及核心技术人员的重大诉讼和仲裁事项

截至本招股意向书签署日，公司控股股东、控股子公司、全资子公司、董事、

监事、高级管理人员和核心技术人员不存在作为一方当事人的重大诉讼或仲裁事

项。

3、董事、监事、高级管理人员和核心技术人员的刑事诉讼情况

截至本招股意向书签署日，公司董事、监事、高级管理人员和核心技术人员

不存在涉及刑事诉讼的情况。

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第十五节 董事、监事、高级管理人员及有关中介

机构声明

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第十六节 备查文件

一、备查文件目录

投资者可查阅与本次发行有关的所有正式法律文件，具体如下：

1、发行保荐书；

2、财务报表及审计报告；

3、内部控制鉴证报告；

4、经注册会计师核验的非经常性损益明细表；

5、法律意见书及律师工作报告；

6、公司章程（草案）；

7、中国证监会核准本次发行的文件；

8、其他与本次发行有关的重要文件。

二、文件查阅地点

在本次股票发行期间每周一至周五上午9:00－11:00，下午3:00－5:00，投

资者可在下列地点查阅有关备查文件：

1、福建新华都购物广场股份有限公司

地点：福州市五四路162号华城国际5层

电话：0591-87987972 传真：0591-87987982

联系人：龚严冰、戴文增

2、安信证券股份有限公司

地点：上海市浦东新区世纪大道1589号长泰国际金融大厦22层

电话：021-68767886 传真：021-68762320

联系人：郭建兵

三、信息披露网址

深圳证券交易所指定信息披露网址：http://www.cninfo.com.cn