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北京北辰实业股份有限公司
（北京市朝阳区北辰东路 8 号）


北京北辰实业股份有限公司
2014 年公司债券上市公告书


证券简称： 14 北辰 01、14 北辰 02
证券代码： 122348、122351
发行总额： 人民币 25 亿元
上市时间： 2015 年 2 月 10 日
上市地： 上海证券交易所




保 荐 人 、主承销商、债 券 受 托 管 理 人 、 上 市 推 荐 人




瑞银证券有限责任公司

北京市西城区金融大街 7 号英蓝国际金融中心 12 层、15 层


二零一五年二月
第一节 绪言

重要提示
北京北辰实业股份有限公司（以下简称“北辰实业”、“发行人”、“本公司”
或“公司”）董事会成员已批准本上市公告书，确信其中不存在任何虚假、误导
性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性负个别的和连带的责任。
上海证券交易所（以下简称“上证所”）对北京北辰实业股份有限公司 2014
年公司债券（以下简称“本次债券”）上市的核准，不表明对该债券的投资价值
或者投资者的收益作出实质性判断或者保证。因公司经营与收益的变化等引致的
投资风险，由购买债券的投资者自行负责。
经联合信用评级有限公司综合评定，发行人的主体长期信用等级为 AA+，
本次债券的信用等级为 AA+。本次债券发行前，发行人最近一期末净资产为
108.29 亿元人民币（截至 2014 年 9 月 30 日公司合并财务报表所有者权益合计），
合并口径资产负债率为 69.71%，母公司口径资产负债率为 67.46%；本次债券发
行前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润 5.89 亿元（2011 年、2012
年及 2013 年合并财务报表中归属于母公司所有者的净利润的平均值），预计不少
于本次债券一年利息的 1.5 倍。发行人在本次债券发行前的财务指标符合相关规
定。



第二节 发行人简介

一、发行人概况
注册名称： 北京北辰实业股份有限公司
英文名称： Beijing North Star Company Limited
住所： 北京市朝阳区北辰东路 8 号
注册资本： 人民币 336,702 万元
成立日期： 1997 年 4 月 2 日
法定代表人： 贺江川
董事会秘书： 郭川



证券事务代表： 胡浩
A 股：上海证券交易所
股票简称：北辰实业
股票上市地、股票 股票代码：601588
简称及代码： H 股：香港联合交易所
股票简称：北京北辰实业股份
股票代码：0588
办公地址： 北京市朝阳区北辰东路 8 号
邮政编码： 100101
电话： 010-64991277
传真： 010-64991352
公司网址： http://www.beijingns.com.cn
电子信箱： northstar@beijingns.com.cn
物业管理；出租写字间、公寓、客房；住宿服务；房地产开
发、建设、物业购置及商品房销售；承接国际国内会议、出
租展览场地及设施、提供会务服务，出租出售批发零售商业
用、餐饮娱乐业用场地及设施；餐饮服务、文体娱乐服务（国
家禁止的项目除外）；机械电气设备、激光、电子方面的技
术开发、技术服务、技术转让，设备安装，机械设备、清晰
设备维修，日用品修理，美容美发，浴池服务，摄录像服务，
打字、复印类商务服务，仓储服务，信息咨询；商业零售（包
经营范围：
括代销、寄售）；百货、针纺织品、五金交电、金银首饰、
家具、字画、副食品、食品、粮油食品、汽车配件、宠物食
品、电子计算机、公开发行的国内版电子出版物、计生用品、
防盗保险柜、摩托车、西药制剂、中成药、医疗器械；刻字
服务、修理钟表、家用电器；验光配镜服务；饮食服务；健
康咨询；出租、零售音像磁带制品、图书、期刊、电子出版
物、卷烟、雪茄烟；服装加工；机动车收费停车场。（限分
支机构经营）



二、发行人基本情况

（一）发行人主营业务本情况

1、公司的主营业务及主要产品用途
公司的主营业务为发展物业、投资物业和商业物业，其中：发展物业包括多
档次、多元化的房地产开发和经营；投资物业包括酒店、会展业经营以及写字楼
和公寓出租；商业物业目前立足于北京亚奥商圈，重点经营商圈内的商业物业项
目。
公司秉承“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使命，不断致力于打造发
展物业、投资物业、商业物业三业并举、三位一体的独特业务模式，坚持以投资
物业、商业物业为稳定收益基础，以发展物业为利润增长来源的基本经营策略，
努力实现创建全国大型一流房地产综合运营企业的战略目标。
（1）发展物业
发展物业目前集中于北京和长沙，包括住宅、写字楼、商业在内的多元化、
多档次的物业开发和销售。目前主要开发项目有绿色家园、顺义马坡、长河玉墅、
碧海方舟、北辰香麓、北辰福第和长沙北辰三角洲项目。
（2）投资物业
投资物业包括会展、酒店、写字楼和酒店公寓业态，主要集中在亚奥商圈内。
公司实施“会展联销”的业务策略，采取以会展业为龙头、带动商圈内酒店、公
寓等其他业态共同发展的一体化专业经营模式。投资物业经营项目主要为国家会
议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店、北辰五洲皇冠国际酒店、北辰五洲
大酒店、国家会议中心大酒店、北辰汇宾大厦、北辰汇欣大厦、北辰时代大厦、
北辰世纪中心和北辰汇园酒店公寓等。
公司持有的投资物业情况：
序 建筑面积
物业名称 物业概况及定位
号 （万平方米）
其中国家会议中心主要承接国内外以会议为主、展
会结合的大型会议、大中型展览项目及节庆活动。
国家会议中心及配
1 53.40 配套包括北辰世纪中心写字楼（甲级写字楼），北
套项目
辰洲际酒店（五星级）与国家会议中心大酒店（四
星级），主要客户包括各类商务客人

2 北京国际会议中心 6.19 主要面向中高中小型会议及配套展览
北辰五洲皇冠国际 五星级酒店，共 477 间客房；主要客户群体为商务
3 5.70
酒店 散客和高端会议
四星级酒店，共 538 间客房；主要为会议提供配套
4 北辰五洲大酒店 4.26
住宿服务，同时面向商务散客
甲级写字楼，位于亚奥商务核心，毗邻鸟巢与水立
方等区域标志建筑。配套包括时代名门百货和北辰
5 北辰时代大厦 13.12
购物中心生活广场，主要经营精品百货和精品超
市，满足中高端消费需求
共 13 栋酒店式公寓，采用高、中、低产品结构布
局，长住、散客、会议不同客源市场细分的经营模
式。2 栋贵宾楼（其中 1 栋正在改造中）定位为高
6 北辰汇园酒店公寓 18.48
档酒店式公寓，主要面向高端商务散客；8 栋中档
酒店式公寓主要面向长住客户及散会客户；3 栋亚
运村宾馆定位经济型宾馆，客源以散客和会议为主
甲级写字楼，俯瞰奥运中心区及鸟巢，以中小户型
7 北辰汇宾大厦 3.78 为主的差异化定位与公司其他写字楼物业形成搭
配
甲级写字楼，系亚奥区域内首批甲级写字楼之一，
8 北辰汇欣大厦 4.75 以中小户型为主的差异化定位与公司其他写字楼
物业形成搭配
商业出租物业，位于亚奥商圈北辰购物中心南侧，
9 汇珍楼 0.63
地理位置优越，客流量大
（3）商业物业
本公司商业物业立足北京亚奥商圈区域，连锁发展北辰购物中心亚运村店、
北辰购物中心北苑店等商业项目，逐步形成以购物中心业态、百货业态、超市业
态为主体的多业态、多地区、多店铺专业化经营模式。在具体经营过程中，公司
主要以自营、联营、租赁等方式经营上述项目中的百货及超市等业态。其中自营
包括经销及代销方式，由本公司负责商品的采购、库存管理、销售等；在联营模
式下，公司与其他商业零售企业合作经营，并基于销售金额按照一定比例收取费
用；在租赁模式下，公司将所持有商业物业项目的经营场所向其他商业零售企业
出租并收取租金，不参与零售业务的实际经营。
公司持有的商业物业情况：
建筑面积
序号 物业名称 物业概况及定位
（万平方米）
北辰购物中心
1 3.05 为北京北部城区规模最大的百货商厦之一
亚运村店
北辰购物中心
2 6.50 位于绿色家园 B5 区，为社区型购物中心
北苑店


2、开发资质
本公司于 2003 年 9 月获得中华人民共和国建设部颁发的房地产开发企业国
家一级资质证书（建开企[2003]368 号，有效期至 2015 年 12 月 31 日），根据《房
地产开发企业资质管理规定》（中华人民共和国建设部令第 77 号）规定，一级资
质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽
房地产开发项目。
此外，本公司从事房地产开发业务的下属子公司均获得了中华人民共和国住
房和城乡建设部颁发的房地产开发企业资质证书。
本公司下属子公司获得房地产开发企业资质证书情况：
序
子公司名称 资质等级 资质证书编号 资质证书有效期
号
1 北京北辰房地产开发股份有限公司 四级 CY-A-0647 2017 年 5 月 22 日
建开企
2 长沙北辰房地产开发有限公司 一级 2016 年 12 月 5 日
[2013]1350 号
3 北京姜庄湖园林别墅开发有限公司 四级 CY-A-X0213 2017 年 4 月 25 日
4 北京天成天房地产开发有限公司 四级 CP-A-2032 2016 年 6 月 30 日
5 长沙世纪御景房地产有限公司 四级 湘 A441272 2017 年 3 月 31 日

3、公司营业收入构成
（1）公司最近三年及一期主营业务收入（合并财务报表口径下）构成情况
单位：元

项目名称 2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度

营业收入 1,410,924,694 2,957,760,683 3,205,908,611 1,684,241,643
出售开发 845,918,902 1,719,007,637 2,029,017,951 865,024,831
营业成本
产品业务
毛利率（%） 40.05 41.88 36.71 48.64

营业收入 157,344,906 348,179,970 379,835,991 404,834,267
商业零售 99,268,748 218,506,960 219,557,616 252,231,231
营业成本
业务
毛利率（%） 36.91 37.24 42.20 37.70

营业收入 971,457,275 2,084,857,520 2,038,593,287 1,760,228,363
投资物业
和酒店业 营业成本 388,914,198 788,913,757 798,825,271 738,971,098
务 59.97 62.16 60.81 58.02
毛利率（%）


（2）主营业务分地区情况
截至 2014 年 6 月 30 日，本公司的主营业务主要集中在北京及长沙地区。2011
年，公司主营业务主要集中在北京地区。2012 年，长沙北辰三角洲项目部分实

现竣工入住，当年结转销售收入 203,048 万元，占 2012 年本公司主营业务收入
的 35.5%。2013 年度，长沙北辰三角洲项目结转销售收入 160,004.51 万元，占
2013 年本公司主营业务收入的 29.2%。2014 年 1-6 月，长沙北辰三角洲项目结
转销售收入 72,156.06 万元，占 2014 年 1-6 月公司主营业务收入的 27.96%。公
司最近三年及一期在上述两个地区营业收入情况如下：
单位：元
2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度
北京地区 1,859,301,226 3,887,837,436 3,689,799,512 3,950,277,634
长沙地区 721,560,621 1,600,045,051 2,030,477,634 -
（3）公司最近三年主要产品的营业收入（合并财务报表口径下）情况
单位：元
产品名称 2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度
绿色家园 11,776,857 182,687,695 644,419,610 946,270,081
香山清琴 - 125,244,000 90,000,000 104,625,975
北辰香麓 A 区 1,546,339 775,186,505 56,301,999 -
北辰香麓 B、C、D 区 300,226,411 - 241,775,198 592,431,390
北辰福第 163,336,632 92,374,996 142,934,170 40,914,197
长沙北辰三角洲项目 721,560,621 1,600,045,051 2,030,477,634 -
碧海方舟北区 212,477,834 179,572,996 - -
其他 - 2,649,440 - -
合计 1,410,924,694 2,957,760,683 3,205,908,611 1,684,241,643


4、公司最近三年及一期发展物业开发情况
公司最近三年及一期发展物业主要指标具体情况如下：

新开工面积 开复工面积 竣工面积 销售面积 销售金额 结算面积 结算金额
年份
(万平方米) (万平方米) (万平方米) (万平方米) (亿元) (万平方米) (亿元)

2014 年 1-6 月 - 200.34 49.80 6.49 11.26 7.84 14.11

2013 年度 77.41 251.5 51.17 28.76 38.05 21.06 29.58

2012 年度 54.38 230.24 55.25 26.44 37.55 33.00 32.06

2011 年度 36.31 186.87 11.01 24.18 28.60 10.08 16.84

注 1：销售面积是指报告期已经和买受人签订了商品房买卖合同的物业建筑面积，包括期房
销售面积和现房销售面积。
注 2：销售金额是指报告期已经和买受人签订了商品房买卖合同的物业合同金额，包括期房
预售金额和现房销售金额。
注 3：结算面积是指报告期已经和买受人签订了商品房买卖合同，并在报告期完成移交手续
的物业建筑面积。

注 4：结算金额是指在会计上已经确认为当期收入的物业所对应的收入金额，即会计核算所
指的当期“房地产销售收入”（合并财务报表口径下）。

（二）发行人设立及上市情况

1、设立
本公司是经国家体改委体改生（1997）32 号文《关于设立北京北辰实业股
份有限公司的批复》批准，由北京北辰实业集团有限责任公司于 1997 年 4 月 2
日独家发起设立的股份有限公司。

2、上市
经本公司 1997 年第一届股东大会决议、国家体改委体改生（1997）45 号文
《关于同意北辰实业股份有限公司转为境外募集股份并上市公司的批复》和国务
院证券委员会证委发（1997）18 号文《关于同意北京北辰实业股份有限公司发
行境外上市外资股的批复》批准，本公司于 1997 年 5 月发行 H 股，并在香港联
交所挂牌上市。
经本公司 2003 年第一次类别股东大会、2003 年第一次临时股东会及 2002
年度股东大会批准，本公司于 2006 年 9 月发行 A 股，并于 2006 年 10 月在上证
所挂牌上市。

（三）发行人股本变化情况
1、股份公司成立。本公司于 1997 年 4 月 2 日成立，总股本为 116,000 万股。
2、H 股首次公开发行。本公司于 1997 年 5 月以每股 2.40 港元发行 H 股 61,480
万股。后本公司又行使了超额配售权，超额配售 9,222 万股后，本公司的总股本
为 186,702 万股。
3、A 股首次公开发行。本公司于 2006 年 10 月以每股 2.40 元发行 A 股 150,000
万股，发行后总股本为 336,702 万股。

（四）重大资产重组情况
本公司设立后未发生导致公司主营业务和经营性资产发生实质变更的重大
资产购买、出售、置换情况。

（五）本次发行前公司的股本情况

1、本次发行前公司的股本结构

截至 2014 年 6 月 30 日，本公司股本结构情况如下：
单位：股

股份类型 持股数量 持股比例

A股 2,660,000,000 79.002%

其中：有限售条件的流通股份 - -

无限售条件的流通股份 2,660,000,000 79.002%

H股 707,020,000 20.998%

其中：有限售条件的流通股份 - -

无限售条件的流通股份 707,020,000 20.998%

合计 3,367,020,000 100.000%

2、本次发行前公司前十大股东持股情况
截至 2014 年 6 月 30 日，本公司前十大股东持股情况如下：
单位：股

持有有限售条件股
股东名称 股份性质 持股比例 持股总数
份数量

北京北辰实业集团有
国有法人股 34.482% 1,161,000,031
限责任公司

HKSCC NOMINEES
境外法人股 20.226% 680,998,498
LIMITED

北京王府井百货（集
国有法人股 4.069% 137,000,000
团）股份有限公司

中航鑫港担保有限公 境内非国有
2.185% 73,573,353
司 法人股

山西信托股份有限公
境内非国有
司 －信海六号集合 1.074% 36,175,682
法人股
资金信托

山西信托股份有限公
境内非国有
司 －信海七号集合 0.891% 30,000,000
法人股
资金信托合同

中国农业银行股份有
限公司 －新华优选 境内非国有
0.763% 25,697,864
分红混合型证券投资 法人股
基金

中信信托有限责任公 境内非国有
0.476% 16,043,680
司 －中信信托稳健 法人股


分层型证券投资集合
资金信托计划 1318C
期

中国建设银行股份有
限公司 －新华钻石 境内非国有
0.436% 14,693,490
品质企业股票型证券 法人股
投资基金

山西信托股份有限公
境内非国有
司 －信海五号集合 0.227% 7,656,042
法人股
资金信托
注： HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为代表多个客户持有。

三、发行人的相关风险

（一）财务风险

1、为买受人提供阶段性担保的风险
买受人采取银行按揭（抵押贷款）方式购买本公司开发的商品房时，根据贷
款银行发放个人购房抵押贷款的要求，本公司将为贷款银行向买受人发放的抵押
贷款提供阶段性担保。该项担保责任在买受人办理完毕房屋所有权证并办妥房产
抵押登记手续后解除。截至 2014 年 6 月 30 日，本公司为买受人抵押贷款提供阶
段性担保余额为 2,302,872,027 元。占本公司净资产（含少数股东权益）的 21.47%。
如果买受人在阶段性按揭担保期间丧失还款能力或未能按期偿还借款，公司
将承担连带责任。在担保期间内，如果买受人无法继续偿还银行贷款，且所购房
产价值不足以抵偿相关债务，公司将承担一定经济损失。

2、资产负债率上升的风险
截至 2014 年 6 月 30 日（未经审计）、2013 年 12 月 31 日（经审计）、2012
年 12 月 31 日（经审计）和 2011 年 12 月 31 日（经审计），本公司资产负债率（合
并财务报表口径）分别为 69.25%、66.82%、65.42%及 66.02%。资产负债率（母
公司报表口径）分别为 66.78%、64.33%、63.92%及 63.64%。近年来公司加大对
业务的投入，需要通过银行借款补充营运及开发资金，同时，房地产行业作为资
本密集型行业，用于购置土地使用权等购买生产经营资料的资本性支出需求较
大。就房地产行业而言，除通过自有资金进行发展外，房地产企业需要通过银行
贷款和其他债务融资工具以满足日常经营需要，致使房地产企业的资产负债率水


平普遍处于较高水平。报告期内，公司资产负债率与国内上市房地产公司的平均
水平相当。
随着本公司经营规模的扩大，未来的负债规模可能继续增长，而资产负债率
的上升可能对公司的融资能力和融资成本产生影响。因此，合理的资产负债结构
对本公司的经营和发展十分重要，如果负债水平不能保持在合理的范围内，公司
可能面临一定的财务风险。

3、存货相关风险
截至 2014 年 6 月 30 日，本公司存货余额（合并财务报表口径下）共计 224.88
亿元，占本公司流动资产总额的比例为 80.34%，占资产总额的比例为 64.48%，
2011 年、2012 年、2013 年及 2014 年 1-6 月，公司存货周转率（合并财务报表口
径下）分别为 0.12、0.17、0.14 及 0.13。
公司存货主要构成为开发中及已落成待售的房地产开发项目，如果公司项目
开发及销售进度受到影响，存货余额进一步加大，将有可能对公司周转率和流动
性造成不利影响。

4、偿债风险
本公司于 2006 年 5 月 29 日发行了 15 亿元 10 年期公司债券（即 06 北辰债），
该期债券将于 2016 年 5 月到期，届时本公司需偿付当期利息及 15 亿元本金。
2011 年至 2013 年，本公司经营活动产生的现金流量净额分别为 0.68 亿元、
4.74 亿元及 11.34 亿元，呈逐年稳步增长趋势。期末现金余额分别为 28.08 亿元、
25.77 亿元及 31.96 亿元，保持相对稳定。同时，公司在各大银行的资信情况良
好，与国内主要商业银行一直保持长期合作伙伴关系，截至 2014 年 6 月 30 日，
公司拥有多家银行共计 136 亿元的整体授信额度，稳定的间接债务融资渠道将协
助公司未来获取所需资金。
上述因素将对 06 北辰债以及本次拟发行债券的按时还本付息提供资金支
持。但是，若本公司未来资金状况发生重大不利变化，可能对本次债券的按时还
本付息造成一定的不利影响。公司将综合考虑 06 北辰债到期时点以及还本付息
等因素，合理设计本次债券期限结构，并合理安排未来资金使用计划，进一步确
保本次债券未来的按时还本付息。
此外，公司存货及其他流动资产的变现能力是衡量公司短期偿债能力的重要


指标。截至 2014 年 6 月 30 日，公司存货余额为 224.88 亿元，其中已实现预售
的存货销售金额为 44 亿元。若公司现金流不足，可通过变现货币资金、应收账
款以及已实现预售的存货外的其他流动资产获取资金，为偿债提供支持。
若公司房地产开发项目进度未符合预期，造成项目产品未能及时达到预售条
件，无法销售变现，或者是已预售房源退房，将有可能影响公司存货变现能力，
此外，若房地产市场发生重大不利变化，也将可能影响公司存货变现能力，从而
在公司现金流不足的情况下有可能影响本次债券应急偿债能力。公司目前项目开
发进度符合预期，未来亦将积极确保项目产品按计划推进开发，此外，公司还将
综合考虑自身情况及市场状况制定有针对性的销售策略，确保公司资金稳定。

5、抵押借款金额较大的风险
截至 2014 年 6 月 30 日，本公司抵押借款余额共计 106.79 亿元，占公司总
负债比例为 44.22%，金额较大。公司抵押借款中，一年内到期的抵押借款为 13.39
亿元，占一年内到期的非流动负债余额比例为 84.26%；长期借款中抵押借款为
93.41 亿元，占长期借款余额比例为 88.20%。本公司抵押借款中的开发贷款以公
司部分在开发项目作为抵押，物业贷款以公司持有的部分经营性物业作为抵押。
报告期内，公司贷款偿还率及利息偿还率均为 100%，未出现逾期偿还或无
法偿还借款本金及利息的情况。
公司持有的投资物业（含酒店）及商业物业持续为公司获得较为稳定的现金
流入，同时，随着公司未来发展物业项目的开发并销售，将为公司偿还上述抵押
贷款提供资金保障。此外，公司在各大银行的资信情况良好，与国内主要商业银
行一直保持长期合作伙伴关系，截至 2014 年 6 月 30 日，公司拥有多家银行共计
136 亿元的整体授信额度，稳定的间接债务融资渠道将有助于公司未来获取所需
资金。
若未来公司未能足额按期偿付上述抵押借款，导致公司抵押资产被冻结和处
置，将对公司正常经营活动造成不利影响，从而有可能影响本次债券的按时还本
付息。公司将综合考虑本次债券到期还本付息的因素，合理设计本次债券期限结
构，以符合公司未来资金使用计划，进一步确保未来本次债券的按时还本付息。

6、经营活动现金流波动的风险
2011 年至 2013 年，本公司经营活动产生的现金流量净额分别为 0.68 亿元、


4.74 亿元及 11.34 亿元，呈逐年稳步增长趋势。2014 年 1-6 月公司经营活动产生
的现金流量净额为 0.46 亿元，较 2013 年同期减少 6.67 亿元，主要是由于受开发
周期影响，公司房地产开发项目可售房源减少所导致的销售商品、提供劳务收到
的现金比 2013 年同期减少 3.91 亿元，此外，公司收到其他与经营活动有关的现
金（包括房租押金、保证金、代收契税、公共维修基金等）减少了 1.21 亿元以
及支付的各项税费增加了 1.14 亿元。若公司未来受到上述开发周期性因素的影
响，则公司短期内可能将面临经营活动现金流波动的风险，可能对本次债券本息
偿付能力产生不利影响。截至目前，公司各项目开发进度符合预期，且现有项目
及土地储备对公司未来的经营及销售可提供一定保障，以确保本次债券的按时还
本付息。

（二）经营风险

1、土地、原材料及设备供应风险
对于房地产开发企业而言，合理的土地储备以及未来持续获得土地的能力至
关重要。由于土地资源的稀缺性和不可再生性，以及房地产行业的竞争日益激烈，
近年来土地价格普遍上涨，在直接影响项目开发成本的同时，也导致公开交易获
取土地所需的资金规模不断上升、难度不断加大。此外，如果政府对城市规划进
行调整并因此对发行人待开发的储备土地及所处环境造成不利影响，将有可能给
发行人经营带来风险。
另外，房地产开发所必需的钢材、水泥等主要建筑材料及设备价格具有一定
的周期性和波动性，如果上述生产要素价格处于上升期，将可能增加公司项目的
开发成本，从而可能影响公司的盈利能力。

2、工程质量的风险
房地产开发需要整合设计、施工、材料设备采购等诸多外部资源。在项目实
施过程中，由各专业单位负责项目开发建设的各项工作，本公司针对房地产项目
开发已制定了相关的工程质量管理控制规定，但若管理出现问题或质量监控出现
漏洞，造成工程质量出现问题，可能对公司的品牌和经营业绩产生一定影响。

3、项目开发风险
房地产开发是周期长、环节多和投资大的系统性工程，在投资决策、土地获


取、规划设计、工程施工、销售和回款等环节涉及众多合作单位，并受土地、规
划、建筑、交通等多个政府部门的管理，从而加大了公司对开发项目的综合控制
难度。如果公司对项目开发的管控力度不够，将有可能造成开发项目的进度延缓
和成本上升。

4、销售风险
随着购房市场需求日趋多元化和个性化，买受人对房地产产品和服务的要求
有所提高。此外，随着限购、限贷和抑制投资、投机性需求导致购房成本提升的
一系列宏观调控政策的出台，也对潜在客户的购买力和购买意愿产生一定程度的
影响。由于房地产项目运作周期较长，如果公司在项目定位、规划设计等方面不
能准确把握消费者的需求变化并做出快速反应，可能对产品销售、周转率和盈利
能力造成一定影响。
2014 年 1-6 月，受到房地产项目开发及结算周期性因素影响，公司当期可售
房源以及结转收入规模均较 2013 年同期有所减少，从而造成公司 2014 年 1-6 月
营业收入以及经营活动产生的现金流量净额较 2013 年同期均有所下降。其中公
司合并口径下实现营业收入较 2013 年同期下降 9.66%，经营活动产生的现金流
量净额较 2013 年同期减少 6.67 亿元。
截至 2014 年上半年，公司项目开发进展符合计划，但项目开发及结算周期
性因素仍然对公司 2014 年 1-6 月实现的营业收入、利润以及现金流情况产生了
一定影响。未来，上述周期性因素有可能对公司短期内的经营业绩以及现金流情
况造成影响。

5、市场风险
房地产行业受到宏观调控政策以及经济周期性因素影响较为明显。2008 年
受全球金融危机影响，全国商品房销售面积同比下降 14.72%，其中，北京同比
下降达 38.65%。2010 年随着更为严厉的房地产调控政策陆续出台，成交均价涨
幅再次受到压制，增幅均低于之前年度平均值。
2012 年起，随着刚需和改善性需求的逐步释放，房地产市场逐渐回暖，全
国商品房成交均价为 5,791 元/平方米，比 2011 年增长 7.7%，增幅加大 0.8 个百
分点。2013 年二季度，随着“国五条”和北京市地方细则的发布实施，北京市
房地产市场成交量及成交价增速有所回落。但长沙房地产市场受刚性需求和改善


性需求大量入市的影响，住宅成交量有所上升。2013 年长沙房地产市场商品住
宅成交面积和金额分别为 1,660 万平方米和 956 亿元，同比分别上升 19.8%和
23.1%，商品住宅成交均价达到人民币 5,759 元/平方米，较 2012 年同期上涨 2.8%。
2014 年上半年，北京房地产市场在严格限购、限贷政策和预期自住型商品房集
中入市的综合影响下，成交量有所下滑，虽然交易价格继续增长，但增速有所回
落。土地市场尽管较 2013 年同期大幅增长，但呈现出前高后低走势，二季度成
交金额和溢价水平均较年初有所下滑。2014 年上半年北京市商品住宅销售面积
和销售金额分别为 385 万平方米和人民币 765 亿元，同比分别下降 35.7%和
31.9%，平均售价为人民币 19,838 元/平方米，较去年同期上升 5.9%。长沙房地
产市场由于购房者观望情绪影响，成交量和去化率有所回落，但销售价格仍保持
相对平稳。2014 年上半年长沙房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 524
万平方米和人民币 295 亿元，同比分别下降 26.1%和 28.2%，商品住宅成交均价
为人民币 5,628 元/平方米，与 2013 年同期基本持平。
虽然报告期内公司主要经营区域的房地产市场表现良好，但如果未来房地产
市场产生波动，将可能对公司的销售及盈利情况产生影响。

（三）管理风险
本公司除通过北辰置地分公司直接从事房地产开发经营业务外，其他房地产
开发业务主要由各子公司负责经营。这种经营模式使公司在业务、财务、人事方
面均面临管理控制的风险。虽然本公司对于子公司运营管理建立了较为规范、完
善和有效的内部管理和控制机制，但随着公司业务进一步发展，相关经营决策、
组织管理及内部控制的难度也将进一步增加，若公司的内部管理和控制机制的建
设不能适应业务发展的需要，将有可能对公司的经营效率和日常运营产生影响。

（四）政策风险
房地产行业在我国国民经济中具有重要的地位，近年来在房地产行业取得快
速发展的同时，出现了住房价格快速上涨、供给与需求结构不合理等问题。为引
导和促进房地产行业持续稳定健康的发展，近年来国家及政府有关部门采取了一
系列宏观调控措施，运用货币政策、财政政策和产业政策，从金融、税收、土地、
住房供应结构等方面，对房地产市场的供给和需求进行调节，在一定程度上对房
地产企业在获得土地、项目开发建设、销售、融资等方面造成了影响。如果公司


无法在宏观调控的大背景下准确把握宏观形势、积极调整经营策略、主动顺应政
策导向，可能在经营管理上处于被动和不利局面。

1、住房消费政策引致的风险
（1）房屋购买限制政策
2011 年 1 月，国务院办公厅印发了《国务院办公厅关于进一步做好房地产
市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1 号），提出了严格的住房限购要
求，对于省会城市、直辖市、计划单列市以及其他房价过高、上涨过快的城市的
居民的购房数量进行限制。2013 年 2 月颁布的《国务院办公厅关于继续做好房
地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17 号）要求继续严格执行上述限购政
策，并对上述政策进行了进一步完善。相关限购政策的实施限制了潜在购房者的
购买能力，将可能对房地产企业在相关城市的产品销售情况产生影响，从而可能
对房地产企业的销售和盈利能力造成一定影响。
（2）住房消费贷款限制政策
我国目前严格实施差别化的住房消费信贷政策，相关政策对于购买首套住
房、购买第二套（及以上）住房的贷款首付比例及贷款利率等，均做出了限制性
规定。在此基础上，对于房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城
市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款
的首付款比例和贷款利率。
如果购房按揭贷款首付比例以及贷款利率未来进一步上调，或者政府及有关
部门出台其他类型的购房信贷限制性政策，将有可能导致潜在购房者获得购房融
资支持的难度进一步增加，从而降低潜在购房者的购买力和购买意愿，对房地产
企业的销售和盈利能力将可能造成一定影响。

2、住房供应结构调整引致的风险
2010 年 4 月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发
[2010]10 号）提出调整住房供应结构的要求，对中小套型普通商品房、保障性住
房等建设数量和比例做出明确规定，并要求房价过高、上涨过快城市大幅增加公
租房、经适房、限价房的供应。在其后出台的相关房地产调控政策对上述要求进
行了进一步强化及完善。在上述政策施行的背景下，房地产企业未来开发项目中
的保障性住房、中小套型普通商品房等产品所占比例将有可能上升，而上述类型


的商品房售价通常受到限制，参与上述类型的项目建设有可能对企业未来产品结
构和经营情况造成一定影响。

3、土地调控政策引致的风险
根据目前我国相关土地政策，与房地产企业相关的土地调控方式主要包括两
方面。一方面，国家对土地供应环节的管理更加严格。2010 年 3 月，《国土资源
部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34 号）在
原有相关政策的基础上针对土地竞买、土地出让进行了进一步严格规范，对于土
地出让底价、竞买保证金比例、出让价款首付款缴纳期限等方面做出了具体规定，
从而对参与土地竞买的房地产企业提出了更高的要求。
另一方面，提高土地使用效率也是土地调控的重要组成部分，主要表现为进
一步加大闲置土地处置力度，对于存在土地闲置现象的房地产企业采取包括征收
土地闲置费、征缴增值地价、强制收回土地、处以罚款以及其他处罚及监管措施。
综合来看，国家土地调控政策进一步提高了房地产企业增加土地储备的难度
和资金要求，同时，提高土地使用效率的相关调控政策也对房地产企业已取得项
目的开发提出了更高要求。如果未来土地调控政策进一步收紧，将有可能对公司
新增土地储备和可持续发展能力造成一定影响。

4、房地产企业融资政策引致的风险
我国目前针对商业银行发放房地产信贷做出了相关限制性规定，商业银行需
在房地产企业满足一定前提条件的基础上，方可向其发放贷款，且发放贷款的形
式及用途亦需满足相关要求。除信贷融资的相关限制性政策之外，房地产企业在
目前阶段通过发行股票、债券等其他渠道进行融资亦需满足相关监管部门的额外
审批要求。
我国对房地产企业融资的监管政策，在一定程度上造成了房地产企业融资渠
道缩窄和融资成本提高。未来，如果针对房地产企业的融资限制性政策继续延续
或进一步加强，将有可能对公司融资计划和融资成本造成影响。

5、税收政策调整引致的风险
政府的税收政策，特别是土地增值税、企业所得税等对房地产行业的特殊要
求，其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和现金流。
2006 年 3 月 2 日，财政部、国家税务总局颁布《关于土地增值税若干问题

的通知》（财税[2006]21 号），对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产建筑
面积占整个项目可售建筑面积比例在 85%以上，税务机关可以要求纳税人按照转
让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税
清算。此后，国家税务总局在 2006 年 12 月及 2009 年颁布的《关于房地产开发
企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）和《土地增值
税清算管理规程》（国税发[2009]91 号）中，进一步明确了土地增值税清算相关
事项，并进一步提高了土地增值税清算相关要求。2010 年 5 月，《国家税务总局
关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53 号）进一步加强了土地
增值税预征工作力度，要求各级税务机关把土地增值税预征和房地产项目管理工
作、销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和清算的实际税负与房价上涨
的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预
征率偏低、土地增值税征收与房价快速上涨不匹配的情况。
土地增值税清算政策和预征率的调整，将可能对公司销售的部分高利润率项
目和公司的现金流造成一定影响。
2008 年 4 月 7 日，《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函
[2008]299 号）要求位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区
和郊区的非经济适用房开发项目按照不得低于 20%的预计利润率预缴企业所得
税。2009 年 3 月 6 日，国家税务总局颁布的《房地产开发经营业务企业所得税
处理办法》（国税发[2009]31 号）对房地产开发企业计税成本对象的确定原则、
计税成本支出的内容、程序、核算方法以及适用范围等方面进行了进一步明确，
对于在不同地区的房地产开发项目的计税毛利率分别作出了最低规定。所得税预
缴政策的执行将可能对公司的现金流造成一定影响。

6、货币政策调整引致的风险
近两年来，国家正在加快推进利率市场化进程。2012 年 6 月，中国人民银
行发布通知将金融机构存款利率浮动区间上限调整为基准利率的 1.1 倍，将金融
机构贷款利率浮动区间下限调整为基准利率的 0.8 倍。2013 年 7 月，中国人民银
行发布通知全面取消了金融机构贷款利率管制，允许贷款利率自由浮动。
全面放开贷款利率管制后，金融机构与企业协商定价的空间将进一步扩大，
企业融资成本将会有可能面临一定幅度的波动。如果公司不能提升与金融机构的


议价能力，将可能面临融资成本提升的压力。

（五）其他风险

1、经营区域相对集中的风险
2011 年，本公司营业收入全部来源于北京地区。2012 年本公司长沙北辰三
角洲项目部分实现竣工入住，当年结转销售收入 203,048 万元，占 2012 年本公
司主营业务收入的 35.5%。2013 年度，长沙北辰三角洲项目结转销售收入
160,004.51 万元，占 2013 年本公司主营业务收入的 29.16%。2014 年上半年，北
京地区实现销售收入 185,930.12 万元，占本公司主营业务收入的 72.04%，长沙
地区实现销售收入 72,156.06 万元，占本公司主营业务收入的 27.96%。目前，本
公司的营业收入主要来源于北京及长沙地区，本公司将利用已形成的品牌优势和
业务经验，加快其他区域项目的选择和开发，加速在全国范围内各区域市场的布
局，进而实现公司创建全国大型一流房地产综合运营企业的战略目标。在实现上
述目标前，如果北京及长沙地区的市场环境发生重大不利变化，将可能会对公司
的经营管理造成影响。

2、环保要求提高引致的风险
目前，本公司所有发展物业项目和持有型物业项目均严格执行国家有关建筑
节能标准。但我国目前对环境保护的力度趋强，对原材料、供热、用电、排污等
诸多方面提出了更高的要求，未来如果继续出台更加严格的环保法律、法规，公
司将可能会因此增加环保成本或其他费用的支出。



第三节 债券发行概况

一、债券名称
北京北辰实业股份有限公司 2014 年公司债券。

二、债券发行总额
本次债券的发行总额为人民币 25 亿元。

三、债券发行批准机关及文号
本次债券已经中国证券监督管理委员会证监许可[2014]1302 号文核准公开


发行。

四、债券面额
本次债券面值 100 元，按面值平价发行。

五、债券品种及期限
本次债券分为两个品种。品种一为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率
选择权及投资者回售选择权，发行规模为人民币 10 亿元；品种二为 7 年期，附
第 5 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，发行规模为人民币
15 亿元。

六、债券的发行方式及发行对象

（一）发行方式
本次债券 7 年期品种发行采取网上公开发行和网下面向机构投资者询价配
售相结合的方式，5 年期品种采取网下面向机构投资者配售的方式发行。网上认
购按“时间优先”的原则实时成交，网下申购由本公司与主承销商根据簿记建档
情况进行债券配售。

（二）发行对象
1、网上发行：持有中国证券登记结算有限责任公司上海分公司（以下简称
“登记公司”）开立的首位为 A、B、D、F 证券账户的社会公众投资者（法律、
法规禁止购买者除外）。
2、网下发行：在登记公司开立合格证券账户的机构投资者（法律、法规禁
止购买者除外）。

七、债券发行的主承销商及承销团成员
本次债券由主承销商负责组建承销团，以余额包销的方式承销，认购金额不
足 25 亿元的部分，全部由主承销商余额包销。
本次债券的保荐人、主承销商、债券受托管理人为瑞银证券有限责任公司，
分销商为东兴证券股份有限公司和海通证券股份有限公司。

八、债券利率、计息方式和还本付息方式
本次债券为固定利率债券，采取单利按年计息，不计复利。在本次债券的计


息期限内，每年付息一次，到期还本。利息每年支付一次，最后一期利息随本金
一起支付。
发行人和主承销商于 2015 年 1 月 19 日在网下向机构投资者进行了票面利
率询价，根据网下向机构投资者询价统计结果，经发行人和主承销商充分协商和
审慎判断，最终确定本次债券品种一的票面利率为 4.80%，品种二的票面利率为
5.20%。
本次债券的起息日、付息日及兑付日如下：
1、起息日：2015 年 1 月 20 日。
2、付息日：
品种一：2016 年至 2020 年每年的 1 月 20 日为上一个计息年度的付息日（如
遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日）；若投资者行使回售选
择权，则回售部分债券的付息日为 2016 年至 2018 年每年的 1 月 20 日（如遇法
定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日）。
品种二：2016 年至 2022 年每年的 1 月 20 日为上一个计息年度的付息日（如
遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日）；若投资者行使回售选
择权，则回售部分债券的付息日为 2016 年至 2020 年每年的 1 月 20 日（如遇法
定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日）。
3、兑付日：
本次债券品种一的兑付日为 2020 年 1 月 20 日（如遇法定节假日或休息日，
则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）；若投资者行使
回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2018 年的 1 月 20 日（如遇法定节假日
或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
本次债券品种二兑付日为 2022 年 1 月 20 日（如遇法定节假日或休息日，则
顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）；若投资者行使回
售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2020 年的 1 月 20 日（如遇法定节假日或
休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。

九、债券信用等级
经联合信用评级有限公司（以下简称“联合信用评级”）综合评定，发行人
主体信用级别为 AA+，本次债券信用级别为 AA+。


十、募集资金的验资确认
本次债券发行总额为人民币 25 亿元，其中网上发行规模为 0.5 亿元，网下
发行规模为 24.5 亿元。本次债券扣除发行费用之后的净募集资金已于 2015 年 1
月 23 日汇入发行人指定的银行账户。普华永道中天会计师事务所（特殊普通合
伙）对本次债券网上认购资金、网下认购资金以及募集资金的到位情况分别出具
了编号为普华永道中天验字(2015)第 077 号、普华永道中天验字(2015)第 078 号、
普华永道中天验字(2015)第 082 号的验资报告。

十一、担保情况
本次债券无担保。

十二、回购交易安排

经上证所同意，本次债券上市后可进行新质押式回购交易，具体折算率等事
宜按登记公司相关规定执行。



第四节 债券上市与托管基本情况

一、债券上市基本情况
经上海证券交易所同意，本次债券将于 2015 年 2 月 10 日起在上证所挂牌交
易。品种一简称为“14 北辰 01”，上市代码为“122348”；品种二简称为“14 北
辰 02”，上市代码为“122351”。根据“债项评级对应主体评级基础上的孰低原
则”，发行人主体评级为 AA+。
经上证所批准，本次债券上市后可以进行新质押式回购交易，具体折算率等
事宜按中国证券登记结算有限责任公司相关规定执行。

二、债券托管基本情况
根据登记公司提供的债券登记证明，本次债券已全部登记托管在登记公司。



第五节 发行人主要财务状况

本节的财务会计数据及有关分析说明反映了本公司截至 2011 年 12 月 31 日、
2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日以及 2014 年 6 月 30 日的财务状况和本

公司 2011 年度、2012 年度、2013 年度及 2014 年 1-6 月的经营成果及现金流量。
本公告所载 2011 年度、2012 年度、2013 年度及 2014 年 1-6 月财务报告均
按照中国企业会计准则编制。非经特别说明，本节中引用的 2011 年、2012 年和
2013 年合并财务报表和母公司财务报表财务数据均引自本公司经审计的 2011 年
度、2012 年度和 2013 年度财务报告，2014 年 1-6 月财务数据引自本公司未经审
计的 2014 年半年度财务报告。
公司 2011 年度、2012 年度合并财务报表及母公司财务报表已经普华永道中
天会计师事务所有限公司进行了审计，2013 年度合并财务报表及母公司财务报
表已经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙)进行了审计，并均出具了标
准无保留意见审计报告，分别为普华永道中天审字（2012）第 10039 号、普华永
道中天审字（2013）第 10039 号、普华永道中天审字（2014）第[10039]号审计
报告。本公司截至 2014 年 6 月 30 日六个月会计期间的财务报表未经审计。

一、最近三年及一期财务报表

（一）合并财务报表

合并资产负债表
单位：元
2014 年 2013 年 2012 年 2011 年
6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
流动资产
货币资金 4,758,769,731 3,433,959,513 2,855,872,380 2,887,390,603
应收票据 - 3,781,459 - -
应收账款 53,992,915 52,453,072 51,312,047 35,613,171
预付款项 649,890,285 467,610,566 422,651,365 439,740,106
应收利息 - 1,428,472 - -
其他应收款 41,672,533 591,515,684 82,487,993 56,220,493
存货 22,488,330,490 20,566,153,225 18,898,021,522 17,883,333,660
流动资产合计 27,992,655,954 25,116,901,991 22,310,345,307 21,302,298,033
非流动资产
长期股权投资 6,511,890 6,566,514 7,278,824 -
投资性房地产 4,811,830,576 4,868,697,887 4,944,317,282 5,293,763,003
固定资产 1,998,158,632 2,058,277,192 2,178,216,475 1,867,323,507
在建工程 40,582,128 27,470,446 1,878,675 230,875
无形资产 869,318 837,690 476,188 -
递延所得税资产 27,861,225 24,573,994 41,311,034 49,623,194



2014 年 2013 年 2012 年 2011 年
6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
非流动资产合计 6,885,813,769 6,986,423,723 7,173,478,478 7,210,940,579
资产总计 34,878,469,723 32,103,325,714 29,483,823,785 28,513,238,612
流动负债
短期借款 1,200,000,000 1,250,000,000 1,200,000,000 700,000,000
应付账款 2,767,527,413 2,182,050,336 2,480,724,240 2,758,659,122
预收款项 5,264,771,000 4,919,311,927 3,983,168,604 3,664,700,844
应付职工薪酬 56,634,312 63,663,476 60,588,362 51,917,524
应交税费 512,674,776 521,040,943 495,716,053 360,538,145
应付利息 25,310,990 55,205,157 115,071,960 115,294,592
应付股利 43,583,390 1,162,190 1,162,190 1,162,190
其他应付款 600,103,236 778,962,071 570,198,181 549,359,565
一年内到期的非流动负债 1,588,750,000 2,170,174,803 3,117,889,001 1,579,000,000
流动负债合计 12,059,355,117 11,941,570,903 12,024,518,591 9,780,631,982
非流动负债
长期借款 10,590,706,523 8,010,330,961 5,763,587,261 5,856,304,171
应付债券 1,495,265,705 1,494,098,893 1,491,821,362 3,177,488,337
长期应付款 6,934,815 6,934,815 7,745,000 8,666,000
递延收益 - - - 2,550,000
非流动负债合计 12,092,907,043 9,511,364,669 7,263,153,623 9,045,008,508
负债合计 24,152,262,160 21,452,935,572 19,287,672,214 18,825,640,490
股东权益
股本 3,367,020,000 3,367,020,000 3,367,020,000 3,367,020,000
资本公积 3,697,783,350 3,697,783,350 3,697,643,970 3,697,643,970
盈余公积 718,446,206 718,446,206 683,565,515 647,943,779
未分配利润 2,824,839,436 2,788,900,597 2,361,267,487 1,864,512,124
归属于母公司股东权益合计 10,608,088,992 10,572,150,153 10,109,496,972 9,577,119,873
少数股东权益 118,118,571 78,239,989 86,654,599 110,478,249
股东权益合计 10,726,207,563 10,650,390,142 10,196,151,571 9,687,598,122
负债及股东权益总计 34,878,469,723 32,103,325,714 29,483,823,785 28,513,238,612

合并利润表

单位：元
2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度
一、营业收入 2,589,897,772 5,504,990,841 5,735,903,865 3,968,933,244
减: 营业成本 1,387,109,428 2,819,563,116 3,150,596,045 1,935,864,161
营业税金及附加 299,461,574 575,644,449 499,102,569 342,753,013
销售费用 96,675,405 252,525,236 272,203,029 180,286,762
管理费用 263,535,380 633,213,613 614,000,247 525,480,734
财务费用-净额 167,561,933 303,881,137 372,310,669 311,981,814

2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度
资产减值损失 0 16,919 16,721 136,051
投资收益/(损失) -54,624 14,939,073 -1,721,176 -6,591,960
其中:对联营企业和合营企
-54,624 -712,310 -1,721,176 -6,591,960
业的投资损失
二、营业利润 375,499,428 935,085,444 825,953,409 665,838,749
加: 营业外收入 1,164,438 2,088,489 7,149,803 1,882,156
减: 营业外支出 812,564 5,076,628 10,270,730 2,576,754
其中:非流动资产处置损失 558,979 2,592,625 5,902,657 1,019,721
三、利润总额 375,851,302 932,097,305 822,832,482 665,144,151
减: 所得税费用 100,973,835 235,012,613 213,268,433 174,242,202
四、净利润 274,877,467 697,084,692 609,564,049 490,901,949
归属于母公司股东的净利
237,960,039 664,535,001 633,387,699 468,780,243
润
少数股东损益 36,917,428 32,549,691 -23,823,650 22,121,706
五、每股收益
基本每股收益 0.07 0.20 0.19 0.14
稀释每股收益 0.07 0.20 0.19 0.14
六、其他综合收益 - - - -
七、综合收益总额 274,877,467 697,084,692 609,564,049 490,901,949
归属于母公司股东的综合
237,960,039 664,535,001 633,387,699 468,780,243
收益总额
归属于少数股东的综合收
36,917,428 32,549,691 -23,823,650 22,121,706
益总额

合并现金流量表

单位：元
2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现
2,792,260,699 6,577,672,575 6,198,964,688 5,492,988,448
金
收到其他与经营活动有关的
58,397,563 376,290,330 128,368,037 140,947,500
现金
经营活动现金流入小计 2,850,658,262 6,953,962,905 6,327,332,725 5,633,935,948
购买商品、接受劳务支付的现
1,850,609,685 4,215,483,303 4,183,264,195 4,035,015,300
金
支付给职工以及为职工支付
284,992,351 641,370,845 580,849,213 519,521,995
的现金
支付的各项税费 597,257,316 836,790,083 653,202,776 813,462,717
支付其他与经营活动有关的
72,107,655 126,213,451 436,482,183 198,203,314
现金
经营活动现金流出小计 2,804,967,007 5,819,857,682 5,853,798,367 5,566,203,326


2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度
经营活动产生的现金流量净额 45,691,255 1,134,105,223 473,534,358 67,732,622
二、投资活动产生的现金流量
取得投资收益所收到的现金 - 5,973,611 - -
处置固定资产、无形资产和其
718,215 868,147 3,651,940 178,974
他长期资产所收回的现金净额
收到其他与投资活动有关的
22,132,537 - 7,970,089 -
现金
投资活动现金流入小计 22,850,752 6,841,758 11,622,029 178,974
处置子公司及其他营业单位产
- 37,220,744 - -
生的现金净额
购建固定资产、无形资产和其
51,071,574 162,043,008 48,726,520 82,870,572
他长期资产所支付的现金
投资支付的现金 - 552,917,700 9,000,000 4,940,000
支付的其他与投资活动有关
- - - 10,000,000
的现金
投资活动现金流出小计 51,071,574 752,181,452 57,726,520 97,810,572
投资活动产生的现金流量净额 -28,220,822 -745,339,694 -46,104,491 -97,631,598
三、筹资活动产生的现金流量
取得借款收到的现金 4,694,125,562 6,205,418,503 3,162,710,915 2,525,762,600
筹资活动现金流入小计 4,694,125,562 6,205,418,503 3,162,710,915 2,525,762,600
偿还债务所支付的现金 2,745,174,803 4,861,250,000 2,911,677,825 1,473,617,991
分配股利、利润或偿付利息所
631,076,815 1,113,428,780 909,817,096 734,285,441
支付的现金
其中：子公司支付给少数股东
- 8,223,135 - -
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的
- - - -
现金
筹资活动现金流出小计 3,376,251,618 5,974,678,780 3,821,494,921 2,207,903,432
筹资活动产生的现金流量净额 1,317,873,944 230,739,723 -658,784,006 317,859,168
四、汇率变动对现金的影响 - - - -
五、现金净增加/(减少)额 1,335,344,377 619,505,252 -231,354,139 287,960,192
加:期初现金余额 3,196,256,930 2,576,751,678 2,808,105,817 2,520,145,625
六、期末现金余额 4,531,601,307 3,196,256,930 2,576,751,678 2,808,105,817

（二）母公司财务报表

母公司资产负债表
单位：元
2014 年 2013 年 2012 年 2011 年
资产
6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
流动资产


2014 年 2013 年 2012 年 2011 年
资产
6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
货币资金 3,128,707,967 1,737,131,809 1,124,095,473 1,985,551,847
应收账款 48,890,585 44,690,485 44,460,477 26,273,268
预付款项 185,830,371 168,481,467 109,130,593 186,802,560
应收利息 1,168,750 1,428,472 - -
其他应收款 11,790,354,267 11,413,129,231 13,290,480,922 10,783,281,419
存货 3,899,596,293 4,036,010,761 4,303,407,307 5,346,767,802
流动资产合计 19,054,548,233 17,400,872,225 18,871,574,772 18,328,676,896
非流动资产
长期股权投资 2,069,669,572 1,821,174,196 3,519,071,806 3,491,792,982
投资性房地产 4,800,024,304 4,856,700,162 1,287,073,630 1,469,999,465
固定资产 1,975,920,976 2,034,577,889 1,753,889,409 1,254,878,907
在建工程 40,582,128 27,470,446 1,878,675 230,875
无形资产 869,318 837,690 476,188 -
递延所得税资产 21,415,608 15,818,839 16,312,203 11,424,780
非流动资产合计 8,908,481,906 8,756,579,222 6,578,701,911 6,228,327,009
资产总计 27,963,030,139 26,157,451,447 25,450,276,683 24,557,003,905
流动负债
短期借款 1,200,000,000 1,250,000,000 1,200,000,000 700,000,000
应付账款 1,147,269,680 1,175,304,515 1,257,403,445 1,444,433,197
预收款项 1,028,342,176 1,204,832,884 1,026,019,833 1,109,320,679
应付职工薪酬 50,903,954 60,732,052 56,761,860 48,495,485
应交税费 318,237,634 319,617,066 298,027,510 210,491,721
应付利息 25,310,990 55,205,157 115,071,960 115,294,592
应付股利 42,421,200 - - -
其他应付款 1,180,684,163 1,080,108,504 1,932,623,359 1,379,390,393
一年内到期的非流动负债 1,588,750,000 2,170,174,803 3,117,889,001 1,579,000,000
其他流动负债 - - - -
流动负债合计 6,581,919,797 7,315,974,981 9,003,796,968 6,586,426,067
非流动负债
长期借款 10,590,706,523 8,010,330,961 5,763,587,261 5,856,304,171
应付债券 1,495,265,705 1,494,098,893 1,491,821,362 3,177,488,337
长期应付款 6,934,815 6,934,815 7,745,000 8,666,000
非流动负债合计 12,092,907,043 9,511,364,669 7,263,153,623 9,042,458,508
负债合计 18,674,826,840 16,827,339,650 16,266,950,591 15,628,884,575
股东权益
股本 3,367,020,000 3,367,020,000 3,367,020,000 3,367,020,000
资本公积 3,681,309,353 3,681,309,353 3,681,309,353 3,681,309,353
盈余公积 718,446,206 718,446,206 683,565,515 647,943,779
未分配利润 1,521,427,740 1,563,336,238 1,451,431,224 1,231,846,198
归属于母公司股东权益合计 9,288,203,299 9,330,111,797 9,183,326,092 8,928,119,330


2014 年 2013 年 2012 年 2011 年
资产
6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
股东权益合计 9,288,203,299 9,330,111,797 9,183,326,092 8,928,119,330
负债和所有者权益总计 27,963,030,139 26,157,451,447 25,450,276,683 24,557,003,905

母公司利润表
单位：元
2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度
一、营业收入 1,511,000,605 3,267,483,573 3,263,022,800 3,504,638,238
减: 营业成本 678,936,088 1,517,066,324 1,428,040,819 1,591,308,274
营业税金及附加 162,757,553 287,538,586 293,566,900 346,923,858
销售费用 45,980,404 103,634,788 110,163,965 101,158,885
管理费用 228,269,315 560,155,746 548,142,624 459,589,620
财务费用-净额 181,715,475 330,197,132 399,636,385 355,249,505
资产减值损失 - 16,919 16,721 136,051
投资收益/(损失) -54,624 -324,231 -1,721,176 -6,591,960
其中:对联营企业和合营企
-54,624 -712,310 -1,721,176 -6,591,960
业的投资损失
二、营业利润 213,287,146 468,549,847 481,734,210 643,680,085
加: 营业外收入 1,163,787 1,922,499 4,494,274 1,725,241
减: 营业外支出 757,533 4,351,146 7,780,622 2,088,707
其中:非流动资产处置损失 552,123 2,107,869 5,765,960 958,305
三、利润总额 213,693,400 466,121,200 478,447,862 643,316,619
减: 所得税费用 53,580,698 117,314,295 122,230,500 163,032,567
四、净利润 160,112,702 348,806,905 356,217,362 480,284,052
归属于母公司股东的净利
160,112,702 348,806,905 356,217,362 480,284,052
润
少数股东损益 - - - -
五、每股收益
基本每股收益 - - - -
稀释每股收益 - - - -
六、其他综合收益 - - - -
七、综合收益总额 160,112,702 348,806,905 356,217,362 480,284,052
归属于母公司股东的综合
160,112,702 348,806,905 356,217,362 480,284,052
收益总额
归属于少数股东的综合收
- - - -
益总额

母公司现金流量表
单位：元
2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度
一、经营活动产生的现金流量


2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度
销售商品、提供劳务收到的现
1,370,051,019 3,537,046,909 3,263,978,250 3,273,489,454
金
收到其他与经营活动有关的
75,912,663 56,401,797 21,850,596 26,186,668
现金
经营活动现金流入小计 1,445,963,682 3,593,448,706 3,285,828,846 3,299,676,122
购买商品、接受劳务支付的现
601,093,597 1,179,832,552 1,000,890,098 636,573,781
金
支付给职工以及为职工支付
242,727,176 485,191,621 471,267,031 386,807,646
的现金
支付的各项税费 250,439,707 488,660,598 329,468,223 627,355,240
支付其他与经营活动有关的
203,898,158 447,170,616 1,669,800,648 1,088,753,054
现金
经营活动现金流出小计 1,298,158,638 2,600,855,387 3,471,426,000 2,739,489,721
经营活动产生的现金流量净额 147,805,044 992,593,319 -185,597,154 560,186,401
二、投资活动产生的现金流量
取得投资收益所收到的现金 - 5,973,611 - -
处置固定资产、无形资产和其
100,842 219,810 2,310,658 114,768
他长期资产所收回的现金净额
收到其他与投资活动有关的
2,088,592 - 7,970,089 -
现金
投资活动现金流入小计 2,189,434 6,193,421 10,280,747 114,768
处置子公司及其他营业单位产
- 251,962 - -
生的现金净额
购建固定资产、无形资产和其
49,552,840 154,213,528 43,667,288 38,051,023
他长期资产所支付的现金
投资支付的现金 30,410,000 552,917,700 29,000,000 704,940,000
支付其他与投资活动有关的
- - - 10,000,000
现金
投资活动现金流出小计 79,962,840 706,879,266 72,667,288 752,991,023
投资活动产生的现金流量净额 -77,773,406 -700,685,845 -62,386,541 -752,876,255
三、筹资活动产生的现金流量
取得借款收到的现金 4,694,125,562 6,205,418,503 3,162,710,915 2,525,762,600
筹资活动现金流入小计 4,694,125,562 6,205,418,503 3,162,710,915 2,525,762,600
偿还债务所支付的现金 2,745,174,803 4,861,250,000 2,911,677,825 1,473,617,991
分配股利、利润或偿付利息所
625,330,286 1,023,122,645 854,158,202 761,577,785
支付的现金
其中：子公司支付给少数股东
- - - -
的股利、利润
筹资活动现金流出小计 3,370,505,089 5,884,372,645 3,765,836,027 2,235,195,776
筹资活动产生的现金流量净额 1,323,620,473 321,045,858 -603,125,112 290,566,824
四、汇率变动对现金的影响 - - - -


2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度
五、现金净增加/(减少)额 1,393,652,111 612,953,332 -851,108,807 97,876,970
加:年初现金余额 1,725,118,427 1,112,165,095 1,963,273,902 1,865,396,932
六、年末现金余额 3,118,770,538 1,725,118,427 1,112,165,095 1,963,273,902

二、最近三年及一期主要财务指标

（一）合并报表口径
2014 年 2013 年 2012 年 2011 年
项目
6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
流动比率 2.32 2.10 1.86 2.18

速动比率 0.46 0.38 0.28 0.35

资产负债率 69.25% 66.82% 65.42% 66.02%

每股净资产（元） 3.15 3.14 3.00 2.84

项目 2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度

净利润（亿元） 2.75 6.97 6.10 4.91

扣除非经常性损益后净利润（亿
2.75 6.87 6.12 4.91
元）

利息保障倍数 1.85 2.11 2.00 1.98

应收账款周转率（次/年） 97.13 105.90 130.89 59.18

存货周转率（次/年） 0.13 0.14 0.17 0.12

每股经营活动现金流量净额（元） 0.01 0.34 0.14 0.02

基本每股收益（元） 0.07 0.20 0.19 0.14

扣除非经常性损益后的基本每股
0.07 0.19 0.19 0.14
收益（元）

加权平均净资产收益率 2.23% 6.43% 6.43% 5.00%

扣除非经常性损益后的加权平均
2.23% 6.33% 6.45% 5.01%
净资产收益率

（二）母公司口径
2014 年 2013 年 2012 年 2011 年
项目
6 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
流动比率 2.89 2.38 2.10 2.78

速动比率 2.30 1.83 1.62 1.97

资产负债率 66.78% 64.33% 63.92% 63.64%

项目 2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度

应收账款周转率（次/年） 64.44 73.14 91.34 93.61



存货周转率（次/年） 0.34 0.35 0.30 0.28

上述财务指标计算公式如下：

（1）流动比率＝流动资产÷流动负债

（2）速动比率＝（流动资产－存货）÷流动负债

（3）资产负债率＝总负债÷总资产

（4）每股净资产＝期末归属于母公司股东的净资产÷期末股本总额

（5）利息保障倍数=（利润总额+利息支出）÷利息支出

（6）应收账款周转率＝营业收入÷应收账款平均余额(2014 年 1-6 月数据为年化后数据)

（7）存货周转率＝营业成本÷存货平均余额(2014 年 1-6 月数据为年化后数据)

（8）每股经营活动现金流量净额＝经营活动产生的现金流量净额÷期末股本总额

（9）每股净现金流量＝现金流量净额÷期末股本总额

加权平均净资产收益率、每股收益指标根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规
则第 9 号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010 年修订）的规定计算。上表中其他
每股指标均比照执行。

三、发行人最近三年及一期非经常性损益明细表
根据中国证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益（2008）》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无
直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表
使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。
本公司最近三年及一期非经常性损益情况如下：
单位：元
项目 2014 年 1-6 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度
非流动资产处置
-530,383 -2,446,244 -5,686,919 -981,691
损益
单独进行减值测
试的应收款项减 -16,919 -16,721 -136,051
值准备转回
处置子公司产生
15,651,383
的投资收益
辞退福利 173,000 495,000 262,000
除上述各项之外
的其他营业外收 882,257 -541,895 2,565,992 287,093
入和支出
所得税影响额 -87,969 -3,231,525 -121,867 100,941
少数股东权益影 343 212,731 1,129,254 -86,242

响额
合计 264,248 9,800,531 -1,635,261 -553,950
占归属于母公司
0.11% 1.47% -0.26% -0.12%
净利润比例



第六节 本次债券的偿付风险和偿债计划及其他保障措施

一、本次债券的偿付风险

发行人目前经营及财务状况正常。发行人最近三个会计年度实现年均可分配
利润为5.89亿元（取自2011年、2012年及2013年合并报表中归属于母公司所有者
的净利润），预计不少于本次债券一年利息的1.5倍。在本次债券存续期间，发行
人所处的宏观环境和房地产行业状况等外部因素，以及发行人本身的生产经营变
化，可能导致发行人不能从预期的还款来源中获得足够的资金，进而影响发行人
按约定偿付本次债券本息。

二、偿债计划
本次债券的起息日为2015年1月20日，债券利息自起息日起每年支付一次。
本次债券品种一的付息日为2016年至2020年每年的1月20日（如遇法定节假日或
休息日，则顺延至其后的第1个交易日）；若投资者行使回售选择权，则回售部分
债券的付息日为2016年至2018年每年的1月20日（如遇法定节假日或休息日，则
顺延至其后的第1个交易日）。本次债券品种二的付息日为2016年至2022年每年的
1月20日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日）；若投资者
行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为2016年至2020年每年的1月20日（如
遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日）。
本次债券到期一次还本。本次债券品种一的兑付日为2020年1月20日（如遇
法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计
利息）；若投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为2018年的1月20
日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款
项不另计利息）。本次债券品种二兑付日为2022年1月20日（如遇法定节假日或休
息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）；若投资者
行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为2020年的1月20日（如遇法定节假


日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。

三、具体偿债安排

（一）偿债资金主要来源于发行人日常经营产生的现金流
本公司2014年1-6月、2013年度、2012年度和2011年度经营活动现金流量净
额（合并口径）分别为0.46亿元、11.34亿元、4.74亿元和0.68亿元。公司日常经
营产生的现金流将为偿还本次债券本息提供保障。

（二）偿债应急保障方案
公司长期保持较为稳健的财务政策，资产流动性良好，必要时可以通过流动
资产变现来补充偿债资金。截至2014年6月30日，公司合并报表口径流动资产余
额为279.93亿元，不含存货的流动资产余额为55.04亿元，其中货币资金47.59亿
元，应收账款0.54亿元，预付款项6.50亿元，其他应收款0.42亿元。公司偿债应
急保障方案可将流动资产中的货币资金、应收账款等及时变现，用于保障本次公
司债券的偿还。
截至2014年6月30日，公司存货余额为224.88亿元，其中已实现预售的存货
销售金额为44亿元。若公司现金流不足，可通过变现除前述货币资金、应收账款
以及已实现预售的存货外的流动资产获取资金，为偿债提供支持。
若公司房地产开发项目进度未符合预期，造成项目产品未能及时达到预售条
件，无法销售变现，或者是已预售房源退房，将有可能影响公司存货变现能力，
此外，若房地产市场发生重大不利变化，也将可能影响公司存货变现能力，从而
在公司现金流不足的情况下有可能影响本次债券应急偿债能力。公司目前项目开
发进度符合预期，未来亦将积极确保项目产品按计划推进开发，此外，公司还将
综合考虑自身情况及市场状况制定有针对性的销售策略，确保公司资金稳定。

四、偿债保障措施
为了充分、有效地维护债券持有人的利益，本公司为本次债券的按时、足额
偿付制定了一系列工作计划，包括设立专门的偿付工作小组、充分发挥债券受托
管理人的作用、严格履行信息披露义务、公司承诺等，努力形成一套确保债券安
全付息、兑付的保障措施。

（一）制定《债券持有人会议规则》


公司根据《公司债券发行试点办法》等法律法规的要求，制定了《北京北辰
实业股份有限公司2014年公司债券债券持有人会议规则》（以下简称“《债券持有
人会议规则》”），约定了债券持有人通过债券持有人会议的权限范围、程序及其
他重要事项，为保障公司债券本息足额偿付作出了合理的制度安排。
有关《债券持有人会议规则》的具体条款，详见本次发行债券募集说明书“第
五节 债券持有人会议”。

（二）充分发挥债券受托管理人的作用
公司按照《公司债券发行试点办法》聘请了瑞银证券担任本次公司债券的受
托管理人，签订了《北京北辰实业股份有限公司2014年公司债券受托管理协议》
（以下简称“《债券受托管理协议》”）。
公司将严格按照《债券受托管理协议》的规定，配合债券受托管理人履行职
责，定期向债券受托管理人报送公司承诺履行情况，并在公司可能出现债券违约
时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人根据《债券受托管理协议》采
取必要的措施。
本次债券存续期间，由债券受托管理人代表债券持有人对公司的相关情况进
行监督，并在获知债券本息无法按时偿付时，代表全体债券持有人，采取一切必
要及可行的措施，保护全体债券持有人的正当利益。
有关债券受托管理人的权利和义务，详见本次债券募集说明书“第六节 债
券受托管理人”。

（三）设立专门的偿付工作小组
公司将严格按照公司财务管理制度的要求使用本次债券募集资金。公司指定
相关部门牵头负责本次公司债券偿付工作，在每年的财务预算中落实安排本次公
司债券本息的偿付资金，保证本息的如期偿付，保障债券持有人的利益。在利息
和到期本金偿付日之前的十五个工作日内，公司将组成偿付工作小组，负责利息
与本金的偿付及与之相关的工作。

（四）制定并严格执行资金管理计划
本次债券发行后，公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管
理、流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等，并将根据债券本息未来到期
应付情况制定年度、月度资金运用计划，保证资金按计划调度，及时、足额地准

备偿债资金用于每年的利息支付以及到期的本金兑付，以充分保障投资者的利
益。

（五）严格履行信息披露义务
公司将遵循真实、准确、完整、及时的信息披露原则，按《债券受托管理协
议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露，使发行人偿债能力、募集
资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。
上述重大事项信息披露，包括但不限于以下内容：预计到期难以偿付利息或
本金；订立可能对还本付息产生重大影响的担保合同及其他重要合同；发生重大
亏损或者遭受超过净资产百分之十以上的重大损失；发生重大仲裁、诉讼；减资、
合并、分立、解散及申请破产；拟进行重大债务重组；未能履行募集说明书的约
定；债券被暂停交易；中国证监会规定的其他情形。

（六）发行人承诺
根据公司2013年第一次临时股东大会的决议，公司股东大会授权董事会在出
现预计不能或者到期未能按期偿付本次债券的本息时，公司将至少采取如下措
施：
1、不向股东分配利润；
2、暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
3、调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
4、主要责任人不得调离等措施。

五、针对发行人违约的解决措施
公司保证按照本次债券募集说明书约定向债券持有人偿付本次债券本金及
利息。若公司未按时偿付本次债券本金和/或利息，或发生其他违约情况时，债
券受托管理人将依据《债券受托管理协议》代表债券持有人向公司进行追索。如
果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有权直接
依法向公司进行追索，并追究债券受托管理人的违约责任。
如果公司未按时偿付本次债券本金和/或利息，对于逾期未付的本金和/或利
息，公司将根据逾期天数按逾期利率向债券持有人支付逾期利息，逾期利率为本
次债券票面利率的120%。



第七节 债券跟踪评级安排说明

根据监管部门和联合信用评级对跟踪评级的有关要求，联合信用评级将在本
次债券存续期内，每年北辰实业公告年报后2个月内对北辰实业进行一次定期跟
踪评级，并在本次债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
跟踪评级结果将在联合信用评级网站 (www.lianhecreditrating.com.cn) 和上
海证券交易所网站 (www.sse.com.cn) 上予以公布。



第八节 发行人近三年是否存在违法违规情况的说明

截至本上市公告书披露之日，本公司最近三年在所有重大方面不存在违反适
用法律、行政法规的情况。



第九节 募集资金运用

经公司2013年第一次临时股东大会批准，本次债券募集资金拟用于偿还公司
债务、补充公司流动资金，优化公司债务结构，满足公司中长期资金需求。通过
上述安排，可以在一定程度上改善公司财务状况，优化公司债务结构。
在股东大会批准的上述用途范围内，本次债券募集资金拟用其中15.25亿元
偿还银行贷款，以优化债务结构。
剩余部分扣除发行费用后拟用于补充公司流动资金，以满足公司业务运营的
需要，有助于进一步增强公司财务实力、优化资本结构。



第十节 其他重要事项

一、发行人对外担保情况
截 至 2014 年 6 月 30 日 ， 合 并 财 务 报 表 口 径 下 ， 公 司 对 外 担 保 金 额 合 计
2,302,872,027元，占公司净资产（含少数股东权益）的21.47%。公司对外担保事
项除向买受人提供住房抵押贷款的阶段性担保外，不存在其他对外担保事项。
公司向买受人提供住房抵押贷款的阶段性担保具体情况如下：

单位：元

项目名称 按揭款担保余额
绿色家园项目 111,498,118
碧海方舟项目 69,278,197
长河玉墅项目 5,625,533
北辰香麓项目 342,056,064
北辰福第项目 25,413,926
长沙北辰三角洲项目 1,746,270,093
其他 2,730,096
合计 2,302,872,027

二、发行人涉及的未决诉讼或仲裁事项
截至本上市公告书公告之日，公司存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲
裁或行政处罚如下：
1、公司与北京建工集团有限责任公司（以下简称“建工集团”）的项目总承
包工程合同纠纷
2005 年 4 月 20 日，公司下属全资子公司北京北辰会议中心发展有限公司（以
下简称“会议发展公司”）作为发包人与施工总承包人建工集团签订了《北京奥
林匹克公园（B 区）国家会议中心项目总承包工程合同》。工程于 2009 年 10 月
30 日完成竣工验收后，会议发展公司与建工集团就工程款结算数额产生了争议。
2011 年 11 月, 公司对会议发展公司实施整体吸收合并, 并于 2013 年 12 月
完成了会议发展公司的注销登记。上述合并完成后，会议发展公司的所有资产，
包括但不限于固定资产、流动资产等财产并入公司；会议发展公司的负债及应当
承担的其他义务和责任由公司承继。
2014 年 7 月 25 日，建工集团向北京仲裁委员会递交了仲裁申请书，该申请
于 2014 年 8 月 1 日获得北京仲裁委员会受理。依据建工集团提交的仲裁申请书，
建工集团请求裁决公司支付赛时阶段完成施工但未结算的工程款共计人民币
13,232,671.62 元及自 2008 年 5 月 3 日起至付清之日止的迟延付款利息损失，同
时请求裁决公司支付拖欠的赛后阶段拆除改造工程款共计人民币 119,696,847.88
元及自 2009 年 10 月 30 日起至付清之日止的迟延付款利息损失。此外，建工集
团请求裁决公司承担建工集团因本案产生的律师费用人民币 1,829,295.2 元并承
担全部仲裁费用。
2014 年 9 月 30 日，建工集团再次向北京仲裁委员会递交仲裁申请书，诉称
其在国家会议中心项目建设期间，代分包人陕西依林公司完成了幕墙专业工程 A

标段的剩余工程施工，而公司一直拖欠该部分工程款未予支付，请求裁决公司支
付工程款 17,916,093.04 元及自 2008 年 6 月 27 日起至付清之日止的迟延付款利
息，并请求裁决公司承担建工集团因本案产生的律师费用人民币 179,160 元。
公司在收到北京仲裁委员会送达的上述仲裁申请书及证据材料后，组织相关
人员进行了查证核实，并委托北京金诚同达律师事务所作为公司代理人代理上述
案件。目前，公司已向仲裁庭提出反请求，请求裁决建工集团赔偿公司因本案支
出的律师代理费。截至本上市公告书公告之日，上述案件尚在审理阶段。

三、新增土地储备情况
于 2014 年 6 月 30 日后至本上市公告书公告之日，本公司新增土地储备情况
如下：
1、武汉市东湖新技术开发区 P（2014）057 号住宅地块国有建设用地使用权
2014 年 7 月 3 日，本公司通过招拍挂方式以总价人民币 62,681 万元竞得武
汉市东湖新技术开发区 P（2014）057 号住宅地块国有建设用地使用权。该地块
位于武汉市高新技术开发区光谷新中心区域，净用地面积为 104,817.23 平方米
（以实测面积为准），建筑面积不超过 24.1079 万平米，规划用途为居住用地。
2、杭州市萧山区萧政储出[2014]16 号地块国有建设用地使用权
2014 年 8 月 27 日，本公司通过招拍挂方式以总价人民币 105,010 万元竞得
杭州市萧山区萧政储出[2014]16 号地块国有建设用地使用权。该地块位于杭州市
萧山区蜀山街道，出让面积为 83,928 平方米，建筑面积不低于 193,034.4 平方米，
不大于 234,998.4 平方米，规划用途为居住用地（含配套商业）。
3、北京市顺义区前进新城 01-02-09、01-02-10、01-02-07 二类居住用地、住
宅混合公建用地、托幼用地地块国有建设用地使用权
2014 年 10 月 13 日，本公司与当代节能置业股份有限公司组成联合体成功
竞得北京市顺义区前进新城 01-02-09、01-02-10、01-02-07 二类居住用地、住宅
混合公建用地、托幼用地地块(「该地块」)国有建设用地使用权。该地块位于北
京市顺义区，总建筑面积为 109,346 平方米。该地块将配建建筑面积不少于 25,300
平方米的限价商品住房，销售限价为人民币 13,000 元/建筑平方米。59,012 平方
米居住用地全部用于建设自住型商品住房，房屋销售限价为人民币 18,000 元/建
筑平方米，最大套型建筑面积不超过 90 平方米。该地块剩余面积将用于建设商


业及社区配套。



第十一节 有关当事人

一、发行人：北京北辰实业股份有限公司
住所： 北京市朝阳区北辰东路 8 号
法定代表人： 贺江川
联系人： 郭川、胡浩
电话： 010-64991277

传真： 010-64991352

二、保荐人、主承销商、债券受托管理人：瑞银证券有限责任公司
住所： 北京市西城区金融大街 7 号英蓝国际金融中心 12 层、15 层
法定代表人： 程宜荪
项目主办人： 郑凡明、刘睿
项目组成员： 贾楠、王珏、杨矛、黄澧博
电话： 010-58328888
传真： 010-58328964

三、分销商：
（一）东兴证券股份有限公司
住所： 北京市西城区金融大街 5 号（新盛大厦）12、15 层
法定代表人： 魏庆华
联系人： 郑媛媛
电话： 010-66555196
传真： 010-66555103
（二）海通证券股份有限公司
住所： 上海市广东路 689 号
法定代表人： 王开国
联系人： 傅璇、肖博元
电话： 18911780800、010-88027151


传真： 010-88027190

四、发行人律师：北京大成律师事务所
住所： 北京市朝阳区东大桥路 9 号侨福芳草地 D 座 7 层
负责人： 彭雪峰
电话： 010-58137799

传真： 010-58137788

经办律师： 张洪、陈晖、陈芬芬

五、主承销商律师：北京市天元律师事务所
住所： 北京市西城区丰盛胡同 28 号太平洋保险大厦 10 层
负责人： 朱小辉
电话： 010-57763888

传真： 010-57763777

经办律师： 孔晓燕、李海江

六、会计师事务所：普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
住所： 上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中心 11 楼
负责人： 李丹
电话： 021-23238888

传真： 021-23238800

注册会计师： 刘磊、徐涛、彭啸风

七、资信评级机构：联合信用评级有限公司
住所： 天津市南开区水上公园北道 38 号爱俪园公寓 508
名称： 联合信用评级有限公司
法定代表人： 吴金善
电话： 022-58356998

传真： 022-58356989

八、收款银行：北京银行股份有限公司
开户名： 瑞银证券有限责任公司
开户行： 北京银行股份有限公司北辰路支行


账号： 20000019753300001927039
联系人： 王轩
联系电话： 010-84977089
传真： 010-84977981

九、本次债券申请上市的证券交易所：上海证券交易所
住所： 上海市浦东南路 528 号证券大厦
总经理： 黄红元
电话： 021-68808888
传真： 021-68804868

十、本次债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
住所： 上海市浦东新区陆家嘴东路 166 号中国保险大厦 3 层
法定代表人： 高斌
电话： 021-38874800

传真： 021-58754185



第十二节 备查文件

除本上市公告书披露的资料外，备查文件如下：
一、北京北辰实业股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书；
二、北京北辰实业股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书摘要；
三、发行人最近三年经审计的财务报告、最近一期未经审计的财务报告；
四、上市推荐人出具的上市推荐书；
五、发行人律师出具的法律意见书；
六、资信评级机构出具的资信评级报告；
七、债券受托管理协议；
八、债券持有人会议规则；
九、中国证监会核准本次发行的文件；
十、其他有关上市申请文件。




自本上市公告书公告之日起，投资者可以到本公司及保荐人处查阅本上市公
告书全文及上述备查文件，或登录上证所网站（http://www.sse.com.cn）查询本上
市公告书。





（本页无正文，为《北京北辰实业股份有限公司 2014 年公司债券上市公告书》
之盖章页）




北京北辰实业股份有限公司


年 月 日





（本页无正文，为《北京北辰实业股份有限公司 2014 年公司债券上市公告书》
之盖章页）




瑞银证券有限责任公司


年 月 日