浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2017〕538 号
坤元资产评估有限公司
二〇一七年九月二十八日
目 录
资产评估师声明 ....................................................................................................... 1
资产评估报告摘要 ............................................................................................... 2
资产评估报告正文 ............................................................................................... 5
一、 委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 .................................. 5
二、 评估目的 ................................................................ 9
三、 评估对象和评估范围 ...................................................... 9
四、 价值类型及其定义 ....................................................... 11
五、 评估基准日 ............................................................. 12
六、 评估假设 ............................................................... 12
七、 评估依据 ............................................................... 12
八、 评估方法 ............................................................... 15
九、 评估过程 ............................................................... 25
十、 评估结论 ............................................................... 27
十一、 特别事项说明 ......................................................... 28
十二、 评估报告使用限制说明 ................................................. 31
资产评估报告附件 ............................................................................................. 32
评估结果汇总表及明细表 ...................................................................................... 80
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
资产评估师声明
1. 就资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
2. 资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当
事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3. 评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在
评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
4. 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评
估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
5. 资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业
评估经验；除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没
有运用其他评估机构或专家工作成果。
6. 资产评估师及其业务助理人员已评估对象进行了现场勘察。
7. 资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
8. 遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，是资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性
和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
9. 资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象
的法律权属做任何形式的保证。
10. 评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后
果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。
1 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2017〕538 号
摘 要
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、委托方和被评估单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为浙江富春江环保热电股份有限公司(以下简称富春环
保公司)，本次资产评估的被评估单位为常州市新港热电有限公司(以下简称新港热
电公司)。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定
的评估报告使用者。
二、评估目的
富春环保公司拟了解新港热电公司股东全部权益价值，根据评估业务约定书的
约定，需要对新港热电公司的股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供新港热电公司股东全部权益价值的参考依
据。
三、评估对象和评估范围
根据评估业务约定书的约定，评估对象为涉及上述经济行为的新港热电公司的
股东全部权益。
评估范围为新港热电公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产
及流动负债、非流动负债。按照新港热电公司提供的截至 2017 年 6 月 30 日业经审
2 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
计的会计报表（母公司报表口径）反映，资产、负债及股东权益的账面价值分别为
725,039,345.36 元、478,948,097.15 元和 246,091,248.21 元。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日为 2017 年 6 月 30 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用资产基础
法和收益法进行评估。
七、评估结论
经综合分析，本次评估最终采用收益法的评估结果，新港热电公司股东全部权
益的评估价值为 1,019,404,700.00 元（大写为人民币壹拾亿壹仟玖佰肆拾万肆仟柒
佰元整）。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2017 年 6 月 30 日起至 2018
年 6 月 29 日止。
九、对评估结论产生影响的特别事项
1. 截至评估基准日，评估对象和相关资产的法律权属资料存在以下瑕疵情况：
(1) 列入本次评估范围的汽机房、主控楼、干煤棚、空压机房、宿舍、食堂浴
室等 33 项房屋建筑物（合计建筑面积 53,613.70 平方米，账面原值 113,657,795.45
元，账面价值 79,267,888.58 元）截至评估基准日尚未取得《房屋所有权证》。新港
热电公司出具了相关说明并提供了《建设工程规划许可证》等规划审批资料，承诺
上述资产属于新港热电公司所有。
(2) 列入评估范围的位于常州市新北区春江镇港区大道北、长江路以东的工业
3 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
用地，土地面积为 3,810 平方米，使用年限为 50 年，终止日期为 2063 年 11 月 27
日。根据该宗地编号为常国用（2004）第 0084685 号《国有用地使用证》附页显示，
该证书的有效期按出让合同第十六条约定的竣工日期确定，在 2016 年 10 月 1 日之
前有效，所以该证书为临时土地证且已过期。
本次评估时未考虑上述资产的权属资料瑕疵事项对评估结果可能产生的影响。
评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文。
4 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2017〕538 号
浙江富春江环保热电股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准
则、资产评估原则，分别采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公
司拟了解的常州市新港热电有限公司股东全部权益在 2017 年 6 月 30 日的市场价值
进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为浙江富春江环保热电股份有限公司，被评估单位为常
州市新港热电有限公司。
(一) 委托方概况
1. 名称：浙江富春江环保热电股份有限公司（以下简称富春环保公司）
2. 住所：浙江省富阳市灵桥镇春永路188号
3. 法定代表人：张杰
4. 注册资本：柒亿玖仟陆佰叁拾伍万元整
5. 公司类型：股份有限公司（上市）
6. 统一社会信用代码：913300007572103686
7. 登记机关：浙江省工商行政管理局
8. 经营范围：发电电力业务（范围详见《中华人民共和国电力业务许可证》，
有效期至2026年10月31日），精密冷轧薄板的生产。蒸汽、热水生产，热电技术咨询，
精密冷轧薄板的生产、销售（限分支机构经营）。
5 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
(二) 被评估单位概况
一) 企业名称、类型与组织形式
1. 名称：常州市新港热电有限公司(以下简称“新港热电公司”)
2. 住所：常州市新北区春江镇圩塘江边化工区
3. 法定代表人：朱荣彦
4. 注册资本：12,000万元整
5. 公司类型：有限责任公司
6. 统一社会信用代码：91320411724414540E
7. 登记机关：常州工商行政管理局高新区（新北）分局
8. 经营范围：火力发电。蒸汽生产供应；供热、供水（不含饮用水）服务；
化工产品及原料（除危险品）、灰渣、五金、交电、建筑材料、仪器仪表、公路运输
设备及配件的销售。
二) 企业历史沿革
1．公司成立时情况
新港热电公司成立于 2000 年 10 月，初始资本 200 万元，成立时股东和出资情
况如下：自然人胡士超出资 140 万元(占资本的 70%)，自然人梅文华出资 58 万元(占
资本的 29%)，自然人冯丽娟出资 2 万元(占资本的 1%)。
2．公司历次股权变更情况
2001 年 3 月，根据股权转让决议，冯丽娟将其持有公司的出资额 2 万元转让给
胡士超。同月，根据公司股东会决议，公司增加资本 300 万元人民币，其中由新股
东镇江苏源华电电力有限责任公司认缴出资 255 万元，原股东胡士超认缴出资 31.95
万元，梅文华认缴出资 13.05 万元。
2006 年 11 月，根据公司股东会决议，梅文华将其持有公司的 14.21%股权转让
给胡士超。
2008 年 7 月，根据公司股东会决议，镇江新华电集团有限责任公司（原镇江苏
源华电电力有限责任公司）将其持有公司的 51%股权，即出资额 255 万元转让给胡
士超及胡九如。其中胡士超受让 49%的股权，合计出资额 490 万元，占资本的 98%。
胡九如受让 2%的股权，出资额 10 万元，占资本的 2%。同月，根据公司股东会决议，
公司资本由 500 万元人民币增加到 5,000 万元人民币，增加的 4,500 万元资本中，
6 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
胡士超以债转股方式出资 4,410 万元，胡九如以货币出资 90 万元。变更后资本结构
为胡士超出资 4,900 万元人民币，占资本的 98%，胡九如出资 100 万元，占资本的
2%。
2011 年 1 月，根据公司股东会决议，公司资本由原来的 5,000 万元人民币增加
到 5,370 万元人民币，其中朱建峰认缴新增资本 320 万元，张云飞认缴新增资本 50
万元。
2011 年 12 月，根据公司股东会决议，公司资本由原来的 5,370 万元人民币增
加到 6,119.3023 万元人民币，新增资本由西安航天新能源产业基金投资有限公司认
缴。
2012 年 12 月，根据公司股东会决议，胡士超将其持有公司的 50.0745%股权，
胡九如将其持有公司的 1.6342%股权，朱建峰将其持有公司的 5.2294%股权，张云飞
将其持有公司的 0.8171%股权，西安航天新能源产业基金投资有限公司将其持有公
司的 12.2449%股权，合计持有公司 70%的股权转让给浙江富春江环保热电股份有限
公司。
2014 年 3 月，根据公司股东会决议，公司资本由原来的 6,119.3023 万元人民
币增加到 12,000 万元人民币，其中浙江富春江环保热电股份有限公司认缴新增资本
4,116.4884 万元，胡士超认缴新增资本 1,764.2093 万元。
2017 年 3 月，根据公司股东会决议，胡士超将其持有的公司 30%股权转让给浙
江富春江环保热电股份有限公司。
经上述股权变更及增资后，截至评估基准日，新港热电公司的资本为 12,000.00
万元人民币，股权结构如下：
股东名称 出资额(万元人民币) 出资比例
浙江富春江环保热电股份有限公司 12,000.00 100.00%
三) 被评估单位前 3 年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：
7 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
合并报表口径
单位：人民币元
项目名称 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 评估基准日
资产 496,003,445.42 543,902,380.34 572,897,599.84 716,727,180.96
负债 226,056,832.24 241,027,270.65 369,862,582.01 469,766,277.85
股东权益 269,946,613.18 302,875,109.69 203,035,017.83 246,960,903.11
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 1-6 月
营业收入 305,827,817.11 312,900,524.12 319,075,466.60 232,711,373.14
营业成本 246,551,439.88 236,141,769.41 194,501,374.14 159,031,198.41
利润总额 59,108,651.82 75,012,630.60 82,962,458.27 51,358,297.97
净利润 50,697,364.50 62,928,496.51 69,159,908.14 43,925,885.28
母公司报表口径
单位：人民币元
项目名称 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 评估基准日
资产 504,401,648.39 552,213,570.46 581,209,034.71 725,039,345.36
负债 234,575,951.31 250,209,089.95 379,044,401.31 478,948,097.15
股东权益 269,825,697.08 302,004,480.51 202,164,633.40 246,091,248.21
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 1-6 月
营业收入 297,154,199.96 309,183,969.76 319,075,466.60 232,711,373.14
营业成本 199,153,401.89 193,937,339.01 194,501,374.14 159,031,198.41
利润总额 59,063,598.64 74,014,046.47 82,962,604.70 51,359,027.50
净利润 50,652,311.32 62,178,783.43 69,160,152.89 43,926,614.81
上述年度及基准日的财务报表均经会计师审计，且均出具了无保留意见的审计
报告。
四) 公司经营概况
新港热电公司位于常州市新北区滨江工业区内，北临浩瀚的长江，南面是连接
江苏南北的省 338 干道，东西两面分别是常州万吨级国际货运码头和轮渡码头，是
常州市新北区内首家投资基础建设设施的民营企业，主要担负着滨江工业区内工业
企业的供热供电任务。
8 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
公司主要以供汽为主，供电为辅。公司热电工程分别于 2000 年、2005 年建成，
且在 2010 年经扩建并投产。供热实行中压（3.5Mpa，280∽300℃）、低压（0.98Mpa，
250∽280℃）双网分供，部分热网冷凝水进行回收利用。烟气处理采用三电场静电
除尘（3*75 蒸吨/小时锅炉采用复合电袋除尘）、石灰石大湿法脱硫、低氮燃烧+
“SNCR+SCR”脱硝工艺。所有厂区生产用水均由园区统一、有偿供给。当前运行方
式以“一炉带两机”方式为主，2017 年 1-6 月平均小时供热约 312 吨/小时，昼夜
热负荷波动较小。
截至评估基准日，新港热电公司有 1 家全资子公司常州市三江热能有限公司，
该公司主要从事煤炭销售等业务。
(三) 委托方与被评估单位的关系
被评估单位为委托方的全资子公司。
(四) 其他评估报告使用者
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定
的评估报告使用者。
二、评估目的
富春环保公司拟了解新港热电公司股东全部权益价值，根据评估业务约定书的
约定，需要对新港热电公司的股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供新港热电公司股东全部权益价值的参考依
据。
三、评估对象和评估范围
根据评估业务约定书的约定，评估对象为涉及上述经济行为的新港热电公司的
股东全部权益。
评估范围为新港热电公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产、
流动负债和非流动负债。按照新港热电公司提供的业经天健会计师事务所（特殊普
通合伙）审计的截至 2017 年 6 月 30 日会计报表（母公司报表口径）反映，资产、
负债及股东权益的账面价值分别为 725,039,345.36 元、478,948,097.15 元和
246,091,248.21 元。
9 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
单位：人民币元
项 目 账面原值 账面净值
一、流动资产 130,938,786.18
二、非流动资产 594,100,559.18
其中：长期股权投资 8,471,000.00
固定资产 578,646,729.03 304,607,752.29
在建工程 244,461,627.86
无形资产 9,678,240.66
其中：无形资产——土地使用权 9,678,240.66
长期待摊费用 1,891,998.03
递延所得税资产 558,623.89
其他非流动资产 24,431,316.45
资产总计 725,039,345.36
三、流动负债 476,800,947.30
四、非流动负债 2,147,149.85
负债合计 478,948,097.15
股东权益合计 246,091,248.21
1. 委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
2. 主要资产情况如下：
(1) 货币资金
货币资金账面价值 66,318,976.58 元，包括库存现金 1,468.46 元、银行存款
5,764,273.67 元、其他货币资金 60,553,234.45 元。
(2) 应收账款
应收账款账面价值 34,597,670.77 元，其中账面余额 36,174,680.18 元，坏账
准备 1,577,009.41 元，系应收的供汽款和供电款等。
(3) 存货
存货账面价值 13,565,919.10 元，包括煤、各种型号的阀门和螺栓等原材料，
均存放于常州市新北区春江镇港区大道北的厂区内。
10 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
(4) 建筑物类固定资产
建筑物类固定资产合计账面原值 143,927,659.51 元、账面净值 97,385,047.00
元，系位于常州市新北区春江镇港区大道北的工业厂房及生产辅助用房，包括房屋
建筑物 33 项，合计建筑面积 53,613.70 平方米，主要为汽机房、锅炉房、主控楼、
干煤棚、宿舍、食堂浴室等，主要建于 2002 年 3 月与 2010 年 12 月，主要结构为钢
混结构与砖混结构，上述房屋建筑物均未取得《房屋所有权证》；构筑物及其他辅助
设施 38 项，主要为蓄水池、输煤栈桥、绿化工程与厂区道路等，主要建于 2002 年
3 月与 2010 年 12 月。
(5) 设备类固定资产
列入评估范围 的设备类固定资产共计 2,900 台（套/项），合计账面原值
434,719,069.52 元，账面净值 207,222,705.29 元，主要为锅炉、汽轮发电机组、
电除尘器、磨煤机等发电供热设备，主要分布于常州市新北区圩塘镇江边化工区的
公司厂区内。
(6) 在建工程
在建工程账面价值 244,461,627.86 元，其中账面余额 244,461,627.86 元，减
值准备 0.00 元，包括土建工程和安装工程，均位于常州市新北区春江镇港区大道北
的厂区内。其中，土建工程账面价值 109,399,935.99 元，为改扩建工程项目及溴化
锂制冷项目土建工程；安装工程账面价值 135,061,691.87 元，为改扩建项目设备安
装工程。
(7) 无形资产——土地使用权
无形资产—土地使用权账面价值 9,678,240.66 元，其中账面余额 9,678,240.66
元，减值准备 0.00 元。包括位于常州市新北区春江镇港区大道北的面积合计为
89,988.00 平方米的 2 宗出让工业用地，已取得《国有土地使用证》，其中 1 宗土地
权证为临时权证。
3. 新港热电公司未申报账面未记录的无形资产及表外资产。
四、价值类型及其定义
1. 价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值
（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方
11 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定
市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2. 市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受
任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以 2017 年 6 月
30 日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
六、评估假设
1. 基本假设
(1) 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括
利益主体的全部改变和部分改变。
(2) 本次评估以公开市场交易为假设前提。
(3) 本次评估以被评估单位按预定的经营目标持续经营为前提，即被评估单位
的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而
变更规划和使用方式。
(4) 本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其
他资料真实、完整、合法、可靠为前提。
(5) 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发
展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保
持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。
(6) 本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提，即被评估单位主要
经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；被
评估单位能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
2. 具体假设
(1) 假设被评估单位管理层勤勉尽责，具有足够的管理才能和良好的职业道德，
合法合规地开展各项业务，被评估单位的管理层及主营业务等保持相对稳定。
(2) 假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用、更新及改造等的支出，
12 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
均在年度内均匀发生。
(3) 假设被评估单位在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日时采用的会
计政策在所有重大方面一致。
(4) 假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，对被评估单位造成重大不
利影响。
3．特殊假设
(1) 为满足日益增长的客户用汽需求，新港热电公司正新建 2 台 220t/h（一用
一备）高温超高压循环流化床锅炉与 1 台 B6MW 汽轮发电机组。建设范围包括该项
目内各主要工艺系统、脱硫脱硝系统及厂外接入系统、厂外热力网工程。本次收益
法评估假设该建设项目能按预定的进度完成，并按时顺利投产。
(2) 根据全国高新技术企业认定管理工作领导小组办公室下发的《关于江苏省
2016 年第二批高新技术企业备案的复函》(国科火字〔2016〕156 号)，新港热电公
司通过高新技术企业认定，自 2016 年度起三年内企业所得税减按 15%的税率计缴。
假设未来新港热电公司在每次高新技术企业资格到期后均能通过复审，获得高新技
术企业资格。根据相关税收法律法规，高新技术企业的企业所得税率为 15%。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以
上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
七、评估依据
(一) 法律法规依据
1．《资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第
二十一次会议通过）；
2．《公司法》《合同法》《证券法》等；
3．其他与资产评估有关的法律、法规等。
(二) 评估准则依据
1．《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》（财政
部财企[2004]20 号）；
2．《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
3．《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
13 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
4．《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230 号）；
6．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
7．《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
8．《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
9．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
10．《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；
11．《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
12.《资产评估准则——利用专家工作》(中评协[2012]244 号)；
13．《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协[2012]248 号）；
14．《房地产估价规范》GB/T 50291-2015；
15．《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2014。
(三) 权属依据
1．企业法人营业执照、公司章程和验资报告；
2．基准日股份持有证明、出资证明等；
3．与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、
会计报表及其他会计资料；
4．国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工
程规划许可证、车辆行驶证、发票等权属证明；
5．其他产权证明文件。
(四) 取价依据
1．被评估单位提供的评估申报表；
2．被评估单位截至评估基准日的审计报告以及前三年的财务审计报告；
3.《工程勘察设计收费标准》（2002 年修订本）；
4．常州市近期建筑材料价格信息资料；
5．《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）；
6．有关工程的原始资料、竣工决算资料、工程承包合同、业务合同、询价记录
等；
7．常州市近期工业用地市场出让价格信息资料；
14 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
8．《土地管理法》《土地管理法实施条例》《城市房地产管理法》《城镇国有土地
使用权出让和转让暂行条例》等法律法规；
9. 《机电产品报价手册》《全国资产评估价格信息》《全国汽车报价及评估》及
其他市场价格资料、询价记录；
10.大型设备的购货合同、发票、付款凭证；有关设备的近期检测、维修、保养
报告；向生产厂家或其代理商的询价记录；
11．江苏省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规
文件；
12．主要原材料市场价格信息资料；
13．被评估单位的历史生产经营资料、经营规划和收益预测资料；
14．热电行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的相关资料；
15. 热电行业及市场容量、市场前景、定价策略及未来营销方式等资料；
16．从“同花顺金融数据库”查询的相关数据；
17．中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
18．企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
19．评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
20．其他资料。
八、评估方法
(一) 评估方法的选择
根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、
市场法和收益法。
由于国内类似的股权交易案例不多，同时在市场上也难以找到与被评估单位在
资产规模及结构、经营范围及盈利水平等方面类似的可比上市公司，故本次评估不
宜用市场法。
新港热电公司有确定的业务范围、相对固定的客户群，且目前的经营业务已经
逐步趋于稳定，投资计划明确，在延续现有的业务内容和范围的情况下，未来收益
能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的折现率也能合理估算，结合本
次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定分别采用资产基础法和
15 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
收益法对委托评估的新港热电公司的股东全部权益价值进行评估。
在采用上述评估方法的基础上，对形成的各种初步评估结论依据实际状况进行
充分、全面分析，综合考虑不同评估方法和初步评估结论的合理性后，确定其中一
个评估结果作为评估对象的评估结论。
(二) 资产基础法简介
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业
表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项
生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评
定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益
的评估价值。计算公式为：
股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-相关负债
主要资产的评估方法如下：
一) 流动资产
1．货币资金
对于人民币现金、存款和其他货币资金，以核实后账面值为评估值。
2．应收票据
应收票据以核实后的账面值为评估价值。
3．应收账款、其他应收款和相应坏账准备
(1) 应收账款
1) 对于有证据表明可以全额收回的款项，包括应收的供汽款和供电款等，由于
各应收单位均系公司经常性业务往来客户，账龄主要在 1 年以内，估计发生坏账的
风险较小，故以其核实后的账面余额为评估值。
2) 对于可能有部分不能收回或有收回风险的款项，评估人员进行了分析计算，
估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确
认为预估坏账损失，该部分应收账款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后
的净额。
3) 对于有证据表明全额损失的款项，将其评估为零。
(2) 其他应收款
其他应收款账面余额主要系保证金和备用金等，估计发生坏账的风险较小，故
16 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟了解的
常州市新港热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
以其核实后的账面余额为评估值。
公司按规定计提的坏账准备评估为零。
4．预付款项
对于发票未到而挂账的费用，将其评估为零；其余款项经核实期后能形成相应
资产或权利，以核实后的账面值为评估值。
5．存货
存货为原材料，根据其特点，以核实后的账面值为评估值。
6．其他流动资产
其他流动资产系待抵扣增值税进项税额，期后可抵扣，以核实后的账面值为评
估值。
二) 非流动资产
1．长期股权投资
系对全资子公司的
