杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权
涉及的杭州滨江物业管理有限公司
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2017〕38 号
坤元资产评估有限公司
二〇一七年二月三日
目 录
资产评估师声明 ....................................................................................................... 1
资产评估报告摘要 ............................................................................................... 2
资产评估报告正文 .................................................................................................. 4
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 ................................... 4
二、评估目的 ................................................................. 8
三、评估对象和评估范围 ....................................................... 8
四、价值类型及其定义 ......................................................... 9
五、评估基准日 .............................................................. 10
六、评估假设 ................................................................ 10
七、评估依据 ................................................................ 11
八、评估方法 ................................................................ 13
九、评估过程 ................................................................ 18
十一、评估结论 .............................................................. 20
十二、特别事项说明 .......................................................... 22
十三、评估报告使用限制说明 .................................................. 23
资产评估报告附件
一、被评估单位基准日资产负债表 .............................................. 26
二、委托方和被评估单位法人营业执照 .......................................... 27
三、委托方和被评估单位的承诺函 .............................................. 29
四、签字评估师承诺函 ........................................................ 31
五、评估机构法人营业执照 .................................................... 32
六、评估机构资格证书 ........................................................ 33
七、签字资产评估师职业资格证书登记卡 ........................................ 35
八、评估业务约定书 .......................................................... 37
评估结果汇总表及明细表 ...................................................................................... 42
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
资产评估师声明
1．就资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
2．资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当
事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3．评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在
评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
4．评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评
估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
5．资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评
估经验；除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有
运用其他评估机构或专家工作成果。
6. 资产评估师及其业务助理人员已对评估对象涉及的主要实物资产进行了现
场勘察；但因程序限制，未对存放于部分服务楼盘的设备进行现场勘查，评估人员
对这部分设备采取了复核企业盘点资料、查阅企业资产使用保养记录等替代程序进
行了核实，并以此为基础进行评估。
7．资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
8．遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，是资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性
和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
9．资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象
的法律权属做任何形式的保证。
10．评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后
果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。
1 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权
涉及的杭州滨江物业管理有限公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2017〕38 号
摘 要
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评
估结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、委托方和被评估单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“滨江集
团”），被评估单位为杭州滨江物业管理有限公司（以下简称“滨江物业公司”）。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定
的评估报告使用者。
二、评估目的
滨江集团拟转让滨江物业公司的股权，根据评估业务约定书的约定，需要对该
经济行为涉及的滨江物业公司股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供滨江物业公司股东全部权益价值的参考依
据。
三、评估对象和评估范围
根据评估业务约定书的约定，评估对象为涉及上述经济行为的滨江物业公司的
股东全部权益。
评估范围为滨江物业公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产、
流动负债。按照滨江物业公司提供的业经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计
的截至 2016 年 12 月 31 日会计报表反映，资产、负债及股东权益的账面价值分别为
195,409,603.15 元、146,185,087.49 元和 49,224,515.66 元。
2 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日为 2016 年 12 月 31 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用资产基础
法和收益法进行评估。
七、评估结论
经综合分析，本次评估最终采用收益法的评估结果，滨江物业公司股东全部权
益的评估价值为 306,426,400 元（大写为人民币叁亿零陆佰肆拾贰万陆仟肆佰圆
整）。
本评估报告没有考虑流动性对评估对象价值的影响。在使用本评估结论时，特
别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2016 年 12 月 31 日起至 2017
年 12 月 30 日止。
评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文。
3 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权
涉及的杭州滨江物业管理有限公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2017〕38 号
杭州滨江房产集团股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准
则、资产评估原则，分别采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公
司拟转让股权涉及的杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益在 2016 年 12 月 31
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为杭州滨江房产集团股份有限公司，被评估单位为杭州
滨江物业管理有限公司。
(一) 委托方概况
1. 名称：杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团”)
2. 住所：杭州市庆春东路 38 号
3. 法定代表人：戚金兴
4. 注册资本：311,144.389 万人民币
5. 公司类型：其他股份有限公司（上市）
6. 统一社会信用代码：91330000719577660B
7. 登记机关：浙江省工商行政管理局
8. 经营范围：房地产开发，房屋建筑，商品房销售，水电安装，室内外装璜。
(二) 被评估单位概况
一) 企业名称、类型与组织形式
1. 名称：杭州滨江物业管理有限公司(以下简称“滨江物业公司”)
2. 住所：杭州市江干区市民街 167 号（城市之星小区会所内）
3. 法定代表人：朱立东
4 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
4. 注册资本：贰仟万元整
5. 公司类型：有限责任公司（法人独资）
6. 统一社会信用代码：913301042554249137
7. 发照机关：杭州市江干区市场监督管理局
8. 经营范围：服务：物业管理，房产中介，房产代理，家政服务，水电上门安
装及维修，游泳（凭有效许可证经营）；其他无需报经审批的一切合法项目。(依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
二) 企业历史沿革
1．公司成立时情况
滨江物业公司成立于 1995 年 4 月 21 日，初始注册资本 300.00 万元，成立时股
东和出资情况如下：杭州滨江房屋建设开发公司出资 180.00 万元，占注册资本的
60.00%，杭州中达贸易公司出资 120.00 万元，占注册资本的 40.00%。设立时出资
已经杭州市江干审计师事务所出具的杭江审[95 新]字第 118 号《工商企业注册资金
验证资信证明书》审验。
2．公司历次股权变更情况
(1) 2001 年 5 月，第一次股权转让
2001 年 4 月，根据股东会决议，杭州中达车业有限公司（原杭州中达贸易公司）
将其持有滨江物业公司的 120.00 万元股权转让给杭州滨江房产集团有限公司。
2001 年 5 月，滨江物业公司完成了该次股权转让的工商变更登记。该次股权转
让完成后，滨江物业公司的股权结构如下：
股东姓名或名称 出资额（万元） 出资比例
杭州滨江房屋建设开发公司 180.00 60.00%
杭州滨江房产集团有限公司 120.00 40.00%
合 计 300.00 100.00%
(2) 2006 年 11 月，第二次股权转让
2006 年 11 月，根据股东会决议，杭州滨江房屋建设开发公司和杭州滨江房产
集团有限公司分别将其持有滨江物业公司的 180.00 万元、120.00 万元出资转让给
杭州滨江投资控股有限公司。
2006 年 11 月 15 日，滨江物业公司完成了该次股权转让的工商变更登记。该次
5 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
股权转让完成后，滨江物业公司的股权结构如下：
股东姓名或名称 出资额（万元） 出资比例
杭州滨江投资控股有限公司 300.00 100.00%
合计 300.00 100.00%
(3) 2007 年 5 月，第一次增资
2007 年 5 月，根据股东会决议，决定增加注册资本 200.00 万元，原股东杭州
滨江投资控股有限公司新增出资 200.00 万元，该次增资经杭州新纪元会计师事务所
出具的杭新会验字[2007]第 079 号《验资报告》审验。该次增资完成后，滨江物业
公司的注册资本为 500.00 万元，股权结构如下：
股东姓名或名称 出资额（万元） 出资比例
杭州滨江投资控股有限公司 500.00 100.00%
合计 500.00 100.00%
(4) 2008 年 8 月，第三次股权转让
2008 年 7 月，根据股东会决议，杭州滨江投资控股有限公司将其持有滨江物业
公司的 500 万出资转让给杭州滨江房产集团股份有限公司。
2008 年 8 月 6 日，滨江物业公司完成了该次股权转让的工商变更登记。该次股
权转让完成后，滨江物业公司的股权结构如下：
股东姓名或名称 出资额（万元） 出资比例
杭州滨江房产集团股份有限公司 500.00 100.00%
合计 500.00 100.00%
上述股权转让完成后至评估基准日，滨江物业公司的注册资本及股权结构未发
生变更。
3. 基准日后增资事项
2017 年 1 月 6 日，滨江物业公司的股东以未分配利润转增资本的方式增资
1,500.00 万元。该次增资完成后，滨江物业公司的注册资本为 2,000.00 万元，股
权结构如下：
股东姓名 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例
杭州滨江房产集团股份有限公司 2,000.00 2,000.00 100.00%
合计 2,000.00 2,000.00 100.00%
截至评估报告日，该次增资已完成工商变更登记。
三) 被评估单位前 3 年的资产、负债状况及经营业绩见下表：
6 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
合并报表口径
单位：人民币元
项目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
资产 88,022,086.52 98,368,429.61 202,388,494.33
负债 73,582,917.77 76,566,516.47 153,992,330.45
股东权益 14,439,168.75 21,801,913.14 48,396,163.88
项目 2014 年 2015 年 2016 年
营业收入 152,597,685.77 192,643,119.26 275,130,927.32
营业成本 127,232,691.16 162,484,407.16 219,242,488.46
利润总额 7,871,170.89 10,066,188.30 35,123,011.62
净利润 5,641,403.68 7,362,744.39 26,104,250.74
母公司报表口径
单位：人民币元
项目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
资产 77,936,487.55 96,883,245.07 195,409,603.15
负债 63,465,820.59 74,463,483.83 146,185,087.49
股东权益 14,470,666.96 22,419,761.24 49,224,515.66
项目 2014 年 2015 年 2016 年
营业收入 151,438,206.77 191,792,319.26 273,474,227.64
营业成本 125,806,458.19 161,155,989.95 217,404,786.60
利润总额 8,254,922.79 10,652,538.19 35,823,515.30
净利润 6,024,350.98 7,949,094.28 26,804,754.42
上述年度财务数据均业经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了
无保留意见的审计报告。
滨江物业公司下设本部和萧山、金华等 11 家分公司，母公司口径会计报表由上
述二级核算单位的报表汇总并经合并抵销得出。
四) 公司经营概况
滨江物业公司为一家以物业管理服务、多种经营服务以及协销服务为主营业务
的具备覆盖社区全生命周期服务体系的现代社区综合服务商。
公司是国家一级资质物业管理企业，通过了 ISO9001:2015《质量管理体系》、
ISO14001:2015《环境管理体系》和《职业健康安全管理体系》认证，是中国物业管
理协会会员单位，浙江省房地产协会物业专委会副主任单位，杭州市物业管理协会
副会长单位。
截至评估基准日，公司物业管理项目超过 50 个，管理面积（总建筑面积）超过
7 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
700 万平方米。
公司接管的主要物业有：金色海岸、阳光海岸、武林壹号、湘湖壹号、千岛湖
滨江度假别墅、金色家园、万家花城、新城时代广场等项目。公司多个楼盘先后被
评为“全国物业管理示范小区（大厦）”、“全省物业管理示范小区（大厦）”、“杭州
市物业管理优秀住宅小区（大厦）”。
在中国指数研究院对杭州市主流开发企业的物业服务满意度测评中，滨江物业
公司连续五年稳居排名首位。2015 年 9 月，滨江物业公司凭借多年来的不懈努力和
追求，成功跻身“2015 物业管理综合实力百强企业”，并同时荣膺“2015 物业管理
最佳顾问咨询企业”。
截至评估基准日，滨江物业公司对外投资 2 家全资子公司和 1 家控股子公司。
基本情况如下表所示:
股权
序号 被投资单位名称 投资日期 账面余额(元) 减值准备 账面价值(元)
比例
1 杭州滨江房地产经纪有限公司 2009 年 3 月 100% 1,000,000.00 0.00 1,000,000.00
2 杭州滨瑞装饰有限公司 2016 年 9 月 51% 510,000.00 0.00 510,000.00
3 杭州滨怡酒店管理有限公司 2016 年 10 月 100% 500,000.00 0.00 500,000.00
(三) 委托方与被评估单位的关系
委托方滨江集团为被评估单位滨江物业公司的唯一股东，滨江集团拟转让持有
的滨江物业公司股权。
(四) 其他评估报告使用者
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定
的评估报告使用者。
二、评估目的
滨江集团拟转让滨江物业公司的股权，根据评估业务约定书的约定，需要对该
经济行为涉及的滨江物业公司股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供滨江物业公司股东全部权益价值的参考依
据。
三、评估对象和评估范围
根据评估业务约定书的约定，评估对象为涉及上述经济行为的滨江物业公司的
8 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
股东全部权益。
评估范围为滨江物业公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产
(包括长期股权投资、设备类固定资产和递延所得税资产)和流动负债。按照滨江物
业公司提供的业经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至 2016 年 12 月 31
日会计报表（母公司报表口径）反映，资产、负债及股东权益的账面价值分别为
195,409,603.15 元、146,185,087.49 元和 49,224,515.66 元。
单位：人民币元
项 目 账面原值 账面净值
一、流动资产 185,642,656.17
二、非流动资产 9,766,946.98
其中： 长期股权投资 2,010,000.00
固定资产 14,610,641.08 7,646,387.22
递延所得税资产 110,559.76
资产总计 195,409,603.15
三、流动负债 146,185,087.49
四、非流动负债 0.00
负债合计 146,185,087.49
股东权益合计 49,224,515.66
列入评估范围的实物资产包括存货和设备类固定资产，其中：
列入评估范围的存货账面价值 402,134.88 元，其中账面余额 402,134.88 元，
存货跌价准备 0.00 元，系在库周转材料，位于滨江物业公司的仓库内。
列入评估范围的设备类固定资产合计账面原值 14,610,641.08 元，账面净值
7,646,387.22 元，主要包括高压冲洗机、晶面处理机、洗地机等物业服务设备，电
脑、空调等办公设备及小轿车等，均分布于滨江物业公司各办公场地和服务楼盘内，
在评估基准日的详细情况见下表：
账面价值（元）
编号 科目名称 计量单位 数量
原值 净值
1 固定资产—电子设备 台（套/项） 1,391 7,200,864.81 2,976,968.51
2 固定资产—车辆 辆 41 7,409,776.27 4,669,418.71
3 减值准备 0.00
四、价值类型及其定义
(一) 价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价
9 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托
方充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选
定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
(二) 市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未
受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是 2016 年 12 月 31 日。
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以 2016 年 12
月 31 日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
六、评估假设
(一) 基本假设
1. 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利
益主体的全部改变和部分改变；
2. 本次评估以公开市场交易为假设前提；
3. 本次评估以被评估单位维持现状按预定的经营目标持续经营为前提，即被评
估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途
不变而变更规划和使用方式；
4. 本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他
资料真实、完整、合法、可靠为前提；
5. 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，或其变化能明确预期；国家货
币金融政策基本保持不变，国家现行的利率、汇率等无重大变化，或其变化能明确
预期；国家税收政策、税种及税率等无重大变化，或其变化能明确预期；
6. 本次评估以企业经营环境相对稳定为假设前提，即企业主要经营场所及业务
所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；企业能在既定的经
营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
(二) 具体假设
1. 本次评估中的收益预测建立在被评估单位提供的发展规划和盈利预测的基
10 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
础上；
2. 假设被评估单位的管理风险、资金风险、市场风险、技术风险、人才风险等
处于可控范围或可以得到有效化解；
3. 假设被评估单位完全遵守所有有关的法律和法规，其所有资产的取得、使用
等均符合国家法律、法规和规范性文件；
4. 假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用、改造等的支出，在年度内
均匀发生；
5. 假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响；
6. 假设被评估单位在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日时采用的会
计政策在所有重大方面一致。
(三) 特殊假设
1. 滨江物业公司当前经营的物业服务主要依赖于其母公司滨江集团的房地产
开发业务形成的楼盘，2016 年起滨江物业公司开始实施市场化运作，外接楼盘数量
开始增加，但企业未来经营仍在很大程度上仍依赖于滨江集团的房地产业务发展。
考虑到滨江物业公司与滨江集团在历史楼宇物业服务合作中积累的良好合作关系和
业务口碑，未来滨江物业公司在该集团开发的同类楼盘物业服务中相对同业具有竞
争优势，本次评估假设：滨江物业公司未来在股权结构发生变动的情况下，依旧能
延续当前与滨江集团良好的业务合作模式。
2. 滨江物业公司当前服务的楼盘位于杭州、萧山、绍兴、上虞、衢州等地，在
各地楼盘的运营过程中，滨江物业公司形成了相应的劳动用工制度和员工社会保障
制度。本次评估假设：滨江物业公司当前的劳动用工和员工社会保障体系能够在未
来经营中长期延续，不会对公司未来经营和盈利能力产生不利影响。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未
来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评
估结果的责任。
七、评估依据
(一) 法律法规依据
1．《资产评估法》、《公司法》、《证券法》等；
11 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
2．其他与资产评估有关的法律、法规等。
(二) 评估准则依据
1．《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政
部财企[2004]20 号）；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
3．《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
4．《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230 号）；
6．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
7．《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
8．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
9．《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；
10．《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
11.《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[2012]244 号)；
12.《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔2012〕248 号）；
(三) 权属依据
1．企业法人营业执照、公司章程；
2．与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、
会计报表及其他会计资料；
3.车辆行驶证、发票等权属证明；
4．其他产权证明文件。
(四) 取价依据
1．被评估单位提供的评估申报表；
2．被评估单位近三年的财务审计报告；
3．《机电产品报价手册》及其他市场价格资料、询价记录；
4．设备的购货合同、发票、付款凭证；
5．主要周转材料询价记录；
6．《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；其他税收相关法规；
8．浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文
12 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
件；
9．被评估单位的历史经营资料、经营规划和收益预测资料；
10．行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的相关资料；
11．从 “同花顺 IFIND”查询的相关数据；
12. 中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
13．企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
14．评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
15．其他资料。
八、评估方法
(一) 评估方法的选择
根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、
市场法和收益法。
由于国内极少有类似的股权交易案例，同时在市场上也难以找到与被评估单位
在资产规模及结构、经营范围及盈利水平等方面类似的可比上市公司，故本次评估
不宜用市场法。
由于滨江物业公司各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加
以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并
具备实施这些评估方法的操作条件，本次评估可以采用资产基础法。
滨江物业公司业务已经逐步趋于稳定，在延续现有的业务内容和范围的情况下，
未来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的收益率也能合理估算，
本次评估可以采用收益法。
结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定分别采用资
产基础法和收益法对委托评估的滨江物业公司的股东全部权益价值进行评估。
在采用上述评估方法的基础上，对形成的各种初步评估结论依据实际状况进行
充分、全面分析，综合考虑不同评估方法和初步评估结论的合理性后，确定其中一
个评估结果作为评估对象的评估结论。
(二) 资产基础法简介
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业
13 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项
生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评
定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益
的评估价值。计算公式为：
股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-相关负债
主要资产的评估方法如下：
一) 流动资产
1．货币资金
对于人民币现金和存款，以核实后账面值为评估值。
2．其他应收款和相应坏账准备
经核实，其他应收款主要系备用金、押金、保证金和代扣代缴的水电费等，均
为可能有部分不能收回或有收回风险的款项。评估人员进行了分析计算，估计其坏
账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确认为预估
坏账损失，其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的净额。
公司按规定计提的坏账准备评估为零。
3. 存货
存货为在库周转材料，以核实后的账面值为评估值。
二) 非流动资产
1. 长期股权投资
对于投资全资子公司和控股子公司的长期股权投资，本次按同一标准、同一基
准日对被投资单位进行现场核实和评估，并以各家子公司评估后的股东权益中滨江
物业公司所占份额为评估值。计算公式为：
长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益的评估价值×股权比例
本次评估未考虑可能存在的控制权溢价对长期股权投资评估价值的影响。
2．设备类固定资产
根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，确定采用成本法
进行评估，成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产
所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素，并将其从重置
成本中予以扣除（扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值）而得
14 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
到被评估资产价值的方法。本次评估采用成新折扣的方法确定委估设备已经发生的
各种贬值，基本公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
对二手设备，在成新率上作适当考虑。
(1) 重置价值的评定
重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利
息以及其他费用中的若干项组成。
A. 现行购置价
a. 对于晶面处理机、空调、电脑等设备，通过查阅相关报价信息或向销售商询
价，以当前市场价作为购置价。
b.车辆：通过上网查询、向销售商询价等资料确定现行购置价。
B. 相关费用
a. 对于晶面处理机、高压冲洗机、空调、电脑等设备，价值量小且安装方便，
故本次评估不考虑相关的运杂费、安装调试费、建设期管理费及资金成本等费用。
b. 车辆的相关费用考虑车辆购置附加税和证照杂费等，根据车辆具体情况确
定。
C. 重置价值
重置价值＝现行购置价＋相关费用
(2）成新率的确定
根据各种设备特点及使用情况，确定设备成新率。
A. 对于价值量较小的设备，以及电脑、空调等办公设备,主要以使用年限法为
基础，结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。对更新换代速度、功能性贬
值快的电子设备，考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素。
B. 对于车辆，首先按车辆行驶里程和使用年限两种方法计算理论成新率，然后
采用孰低法确定其理论成新率，最后对车辆进行现场勘察，如车辆技术状况与孰低
法确定的成新率无大差异则成新率不加调整，若有差异则根据实际情况进行调整。
公式如下：
a. 年限法成新率 K1=尚可使用年限/经济使用年限×100%
b. 行驶里程成新率 K2=尚可行驶里程/经济行驶里程×100%
15 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
c. 勘察法成新率 K3
d. 综合成新率=min{K1,K2,K3}
3．递延所得税资产
递延所得税资产系被评估单位计提应收账款坏账准备产生的可抵扣暂时性差异
而形成的所得税资产。由于资产基础法评估时，难以全面准确地对各项资产评估增
减额考虑相关的税收影响，故对上述所得税资产以核实后的账面价值为评估值。
三) 负债
负债包括预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等流动负债。通过
核对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相关资料进
行核实。经核实，各项负债均为实际应承担的债务，以核实后账面值为评估值。
(二) 收益法简介
收益法是指通过将被评估单位的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的
评估方法。
一) 收益法的的应用前提
1．投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相当且
具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值。
2．能够对企业未来收益进行合理预测。
3．能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
二) 收益法的模型
结合本次评估目的和评估对象，采用股权自由现金流折现模型确定股权现金流
评估值，并分析公司非经营性资产（负债）、溢余资产的价值，确定公司的股东全部
权益价值。具体公式为：
股东全部权益价值＝股权现金流评估值＋非经营性资产的价值—非经营性负债
的价值＋溢余资产价值
n
CFEt
股权现金流评估值 Pn (1 rn ) n
t 1 （1 rt )t
式中：n——明确的预测年限
CFEt ——第 t 年的股权现金流
r——权益资本成本
16 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
t——未来的第 t 年
Pn ——第 n 年以后的连续价值
三) 收益期与预测期的确定
本次评估假设公司的存续期间为永续期，那么收益期为无限期。采用分段法对
公司的收益进行预测，即将公司未来收益分为明确的预测期间的收益和明确的预测
期之后的收益，其中对于明确的预测期的确定综合考虑了行业和公司自身发展的情
况，根据评估人员的市场调查和预测，取 2021 年作为分割点较为适宜。
四) 收益额—现金流的确定
本次评估中预期收益口径采用股权现金流，计算公式如下：
股权现金流=净利润+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额＋借款的增加－
借款的减少
净利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加－管理费用－销售费用-财务
费用-资产减值损失＋营业外收入－营业外支出－企业所得税
五) 折现率的确定
1．折现率计算公式
Ke R f Beta ERP Rc R f Beta Rm R f Rc
式中： K e —权益资本成本
R f —目前的无风险利率
Rm —市场回报率
B e —权益的系统风险系数
t a
ERP —市场的风险溢价
Rc —企业特定风险调整系数
2．折现率的确定
(1) 无风险报酬率的确定
无风险报酬率一般采用评估基准日交易的长期国债品种实际收益率确定。本次
评估选取 2016 年 12 月 31 日国债市场上到期日距评估基准日 10 年以上的交易品种
的平均到期收益率作为无风险报酬率。
(2) 资本结构
滨江物业公司当前无借款。经分析滨江物业公司的资金需求情况，并与公司相
17 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
关人员沟通、了解，预计公司延续当前业务规模前提下未来基本不需要借款，故本
次评估取目标资本结构为 0。
(3) 贝塔系数的确定
通过“同花顺 iFinD”查询沪、深两地行业上市公司近 2 年含财务杠杆的 Beta
系数后，通过公式 β u = β l ÷[1+(1-T)×(D÷E)](公式中，T 为税率， β l 为含财务杠杆的
Beta 系数， β u 为剔除财务杠杆因素的 Beta 系数，D÷E 为资本结构)对各项 beta 调
整为剔除财务杠杆因素后的 Beta 系数。通过公式 β u = β l ÷[1+(1-T)×(D÷E)]，计算被
评估单位带财务杠杆系数的 Beta 系数。
(4) 市场风险溢价
经计算分析，得到沪深 300 成分股的各年算术平均及几何平均收益率，以全部
成分股的算术或几何平均收益率的加权平均数作为各年股市收益率，再与各年无风
险收益率比较，得到股票市场各年的 ERP。由于几何平均收益率能更好地反映股市
收益率的长期趋势，故采用几何平均收益率估算的 ERP 的算术平均值作为目前国内
股市的风险收益率。
(5) 企业特殊风险
企业特定风险调整系数表示非系统性风险，是由于被评估单位特定的因素而要
求的风险回报。与同行业上市公司相比，综合考虑被评估单位的企业经营规模、市
场知名度、竞争优劣势、资产负债情况等，分析确定企业特定风险调整系数。
(6) Ke 的确定
K e R f Beta Rm - R f Rc
六) 非经营性资产（负债）和溢余资产的价值
非经营性资产（负债）是指与企业经营收益无关的资产（负债）。
溢余资产是指超过企业正常经营需要的资产规模的那部分经营性资产，包括多
余的现金及现金等价物，有价证券等。
非经营性资产(负债)和溢余资产以资产基础法中相应资产(负债)的评估结果确
定评估值。
九、评估过程
评估过程本项资产评估工作于 2017 年 1 月 2 日开始，评估报告日为 2017 年 2
18 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
月 3 日。整个评估工作分五个阶段进行：
(一) 接受委托阶段
2017 年 1 月 2 日，杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的杭州滨江
物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目启动，由滨江集团正式确定坤元资产
评估有限公司为本项目的评估机构，明确了评估业务基本事项，并确定了评估目的、
评估对象与评估范围、评估基准日，在此基础上签订评估业务约定书，以明确双方
的责任和义务。
(二) 前期准备阶段
1．前期布置和培训
根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要
资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业
务培训，填写资产评估申报表和各类调查表。
2．评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场
工作小组。本项目评估人员共划分为三组，包括流动资产评估组、机器设备评估组
和收益法评估组。
3．评估资料的准备收集和整理
收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件等。该阶段工
作时间为 2017 年 1 月 9 日至 1 月 10 日。
(三) 资产清查核实和现场调查阶段
在企业如实申报资产并对被评估资产进行全面自查的基础上，评估人员对列入
评估范围的资产和负债进行了全面清查，对企业财务、经营情况进行系统调查。现
场调查工作时间为2017年1月9日至2017年1月19日。
1．资产清查过程如下：
指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供
的“资产评估申报表”、“资产调查表”及填写要求、所需资料清单，细致准确的登
记填报，对委估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况
的文件资料进行收集。
根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报表，评估人员针对实物资产和
19 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
货币性债权和债务，采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实准确。
对货币资金，评估人员通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银
行存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资
产和负债的真实性。
对固定资产，评估人员对机器设备、车辆的产权资料进行查验，以核实列入评
估范围的资产的产权。
2．实物资产现场实地勘察
依据资产评估申报明细表，评估人员会同企业有关人员，对所申报的现金、存
货和固定资产等进行盘点和现场勘察。针对不同的资产性质和特点，采取不同的勘
察方法。
3．实物资产价值构成及业务发展情况的调查
评估人员通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈，
对企业的经营业务进行调查。
(四) 评定估算、汇总阶段
2017年1月20日至1月26日，评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计
划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考
企业提供的历史资料和未来经营预测资料进行了评定估算及汇总工作。
(五) 内部审核和与委托方、被评估单位沟通与汇报，出具报告阶段
按照坤元资产评估有限公司规范化要求编制相关资产评估报告，评估结果及相
关资产评估报告按坤元资产评估有限公司规定程序进行三级复核，经签字资产评估
师最后复核无误后，完成正式资产评估报告提交委托方。
十一、评估结论
1．资产基础法评估结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，采用资产基础法评估后，滨江物业公司的
资产、负债及股东全部权益的评估结果为：
资产账面价值195,409,603.15元，评估价值194,641,291.89元，评估减值
768,311.26元，减值率为0.39%；
20 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
负债账面价值146,185,087.49元，评估价值146,185,087.49元；
股东全部权益账面价值49,224,515.66元，评估价值48,456,204.40元，评估减
值768,311.26元，减值率为1.56%。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100
一、流动资产 185,642,656.17 185,642,656.17
二、非流动资产 9,766,946.98 8,998,635.72 (768,311.26) (7.87)
其中：长期股权投资 2,010,000.00 874,645.96 (1,135,354.04) (56.49)
投资性房地产
固定资产 7,646,387.22 8,013,430.00 367,042.78 4.80
在建工程
无形资产
其中：无形资产——土
地使用权
长期待摊费用
递延所得税资产 110,559.76 110,559.76
其他非流动资产
资产总计 195,409,603.15 194,641,291.89 (768,311.26) (0.39)
三、流动负债 146,185,087.49 146,185,087.49
四、非流动负债
其中：递延所得税负债
负债合计 146,185,087.49 146,185,087.49
股东权益合计 49,224,515.66 48,456,204.40 (768,311.26) (1.56)
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
2．收益法评估结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，滨江物业公司股东全部权益价值采用收益
法评估的结果为306,426,400元。
3．两种方法评估结果的比较分析和评估价值的确定
滨江物业公司股东全部权益价值采用资产基础法的评估结果为48,456,204.40
元，收益法的评估结果为306,426,400元，两者相差257,970,195.60 元，差异率为
21 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
532.38%。
经分析，评估人员认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。资
产基础法是在持续经营基础上，以重置各项生产要素为假设前提，根据要素资产的
具体情况采用适宜的方法分别评定估算企业各项要素资产的价值并累加求和，再扣
减相关负债评估价值，得出资产基础法下股东全部权益的评估价值，反映的是企业
基于现有资产的重置价值。收益法是从企业未来发展的角度，通过合理预测企业未
来收益及其对应的风险，综合评估企业股东全部权益价值，在评估时，不仅考虑了
各分项资产是否在企业中得到合理和充分利用、组合在一起时是否发挥了其应有的
贡献等因素对企业股东全部权益价值的影响，同时也考虑了行业竞争力、企业的管
理水平、人力资源、要素协同作用等资产基础法无法考虑的因素对股东全部权益价
值的影响。
评估人员认为，由于资产基础法固有的特性，采用该方法评估的结果未能对商
誉等无形资产单独进行评估，其评估结果未能涵盖企业的全部资产的价值，由此导
致资产基础法与收益法两种方法下的评估结果产生差异。根据滨江物业公司所处行
业和经营特点，收益法评估价值能比较客观、全面地反映目前企业的股东全部权益
价值。
因此，本次评估最终采用收益法评估结果306,426,400元（大写为人民币叁亿零
陆佰肆拾贰万陆仟肆佰圆整）作为滨江物业公司股东全部权益的评估值。
十二、特别事项说明
1. 在对滨江物业公司股东全部权益价值评估中，本公司评估人员对滨江物业公
司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现
评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的
法律权属资料是滨江物业公司的责任，评估人员的责任是对滨江物业公司提供的资
料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保
证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，
则前述资产的评估结果和滨江物业公司股东全部权益价值评估结果会受到影响。
2．截至评估基准日，滨江物业公司存在以下租赁事项：
22 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
出租方 地址 租金(万元/年) 租期
杭州滨江房屋资产管理
杭州市秋涛路 79 号 401 室 6.50 2015.3.1-2020.2.29
有限公司
资产基础法评估时未考虑上述租赁事项可能对评估结果产生的影响；收益法评
估时对上述租赁事项在相关费用测算时予以考虑。
3. 滨江物业公司承诺，截至评估基准日，不存在资产抵押、质押、对外担保、
未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
4．在资产基础法评估时，未对相关资产评估增减额考虑相关的税收影响。
5. 本次评估中，评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术
检测，评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提
下，通过实地勘察作出的判断。
6．本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东全
部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对
评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响。本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东权益价值并
不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控制权溢价或缺乏控制
权的折价。本次评估亦未考虑流动性因素对评估对象价值的影响。
7．本次股东全部权益价值评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估人员
认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评
估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由
于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。
8．本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资
产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况
下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十三、评估报告使用限制说明
1．本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2. 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。其他任何第三方不
得使用或依赖本报告，被评估单位对任何单位或个人不当使用本评估报告及其评估
23 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
结论所造成的后果不承担任何责任。
3．未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开
媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4．本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2016年12月31日起至2017
年12月30日止。
24 坤元资产评估有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权涉及的
杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
（本页无正文，为签字盖章页）
坤元资产评估有限公司
法 定 代 表 人：潘文夫
（或被授权人）：
资产评估师： 章 波
柴 山
报告日期：二○一七年二月三日
25 坤元资产评估有限公司
